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克而瑞2014年2月青岛房地产市场月报_图文

青岛市房地产市场报告
2014年2月

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克而瑞青岛市场月报 目录

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1 市场概览

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市场概览——市场综述

全国:不动产统一登记制度提速,存量房抛盘将增加
? 2月28日国务院批复国土资源部关于建立不动产登记工作部际联席会议制度有关问题的请示。根据批复,联席会

?

议由国土资源部、中央编办、财政部、住房城乡建设部、农业部、税务总局、林业局、法制办、海洋局等9个部门 组成,国土资源部为联席会议牵头单位,国土资源部部长担任联席会议召集人。 此次联席会议制度的建立,将有利于促进不动产统一登记制度的出台。但是不动产统一登记制度牵扯甚广,拥有 多套房产的利益集团都存在抵触心理,这将使得不动产登记制度阻碍重重,条例出台之后能否顺利执行,要取决 于本届政府的态度。不动产统一登记制度,被认为是政府打击腐败和推进房产税制度的一大利器。本届政府的相 关态度非常坚定,将有望推进不动产统一登记的落地。

青岛:济青年内不动产统一登记 其他城市明年将实行
? 从2月18日召开的全省国土资源工作会议上获悉,推进不动产统一登记是我省国土部门今年的一项重点工作。按照 国土资源部统一部署,省会城市、计划单列市不动产登记2014年底前开始实践操作,这也意味着济南、青岛两市将 在今年年底前率先开展这项工作。我省将按照工作部署,做好省、市、县的职责整合和机构设置工作。建立部门联 席会议制度,开展有关法规、规章和规范性文件的清理,做好立法衔接,确保不动产统一登记机构尽快运行。 ? 我省也将加快推进农村地籍调查、宗地统一代码编制,全面完成农村集体土地确权登记发证,夯实不动产统一登记

基础。此外,我省还将做好年度土地变更调查和省级土地二次调查成果的公布、宣传和解读,集成整理成果,共享 应用。

克而瑞观点:短期来看,建立不动产登记工作部际联席会议制度对房地产市场的影响不甚明显。但是随着政 府的持续推进,抛盘现象将会显现。长期来看,不动产统一登记制度的顺利实施,将有利于房产税的征收与 推广,使得房产税制度切实发挥长效调控作用。截至2014年1月,上海和重庆两地房产税制度已经推出三年, 但是收效甚微,无法对房价的疯狂上涨产生抑制作用。不动产统一登记制度如果能够顺利落实,将会扩大房 产税的征收范围,一定程度上消除房产税征收的障碍。
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1 市场概览——政策资讯
城镇化规划预计两会后公布 奠定十年发展方向

全国

中国首个城镇化专项规划——《国家新型城镇化规划(20132020年)》,在几经波折和修改之后,预计将于“两会”后被公布。 自中共十八大将城镇化提到新的战略高度以来,新型城镇化就成 了一个全民议题。城镇化既涉及投融资、财税、土地等经济政策, 也涉及人口、户籍、社会保障等社会政策,可谓牵一发动全身, 其中更牵涉巨大的利益博弈和调整。 “城镇化”是新一届政府对其施政纲领的全面展示,也将奠定 未来十年中国发展方向。可以确定的是,大规模投资拉动的城镇 化模式已被摒弃,有序推进农业转移人口市民化成为主要目标。 习近平总书记在近期的讲话中谈到,我国要在“红线”和“底线” 的基础上推进城镇化。不过,实现农业转移人口市民化,公共服 务的均等化,需要真金白银的投入,更要求包括财政、户籍、土 地等多个层面的制度改革,这些都无法一蹴而就。

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1 市场概览——政策资讯

全国
国务院决定建立全国统一的城乡居民基本养老保险制度
国务院总理李克强2月7日主持召开国务院常务会议,听取 关于2013年全国人大代表建议和全国政协委员提案办理工作汇 报,决定合并新型农村社会养老保险和城镇居民社会养老保险, 建立全国统一的城乡居民基本养老保险制度。大力推行全国统 一的社会保障卡,改进管理服务,做到方便利民。要严格基金 监管,严肃查处虚报冒领、挤占挪用等违法违规行为,发挥制 度的保障作用,让亿万老年人心中有底、基本生活无忧。 在已基本实现新型农村社会养老保险、城镇居民社会养老 保险全覆盖的基础上,依法将这两项制度合并实施,在全国范 围内建立统一的城乡居民基本养老保险制度,并在制度模式、 筹资方式、待遇支付等方面与合并前的新型农村社会养老保险 和城镇居民社会养老保险保持基本一致。基金筹集采取个人缴、 集体助、政府补的方式,中央财政按基础养老金标准,对中西 部地区给予全额补助,对东部地区给予50%的补助。地方政府 为重度残疾人等缴费困难群体代缴部分或全部最低标准的养老 保险费,鼓励公益慈善等社会组织为参保人缴费提供资助。

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1 市场概览——政策资讯

青岛
青岛公租房和廉租房年底前并轨 取消户籍限制调整价格机制
2月9日,由山东省住房和城乡建设厅、山东省财政厅、山东省物价 局等四部门联合发布的《关于推进公共租赁住房和廉租住房并轨的实施 意见》正式实施。新规定要求2014年新建公租房和廉租房并轨运行,合 并统称为公共租赁住房。年底前实现统一规划建设、统一准入分配、统 一运营管理;全面取消户籍限制,实现同城待遇。2014年以前已经列入 廉租住房建设计划的项目继续建设,建成后纳入公共租赁住房统一管理。 根据最新规定,廉租住房并入公共租赁住房后,地方政府原用于廉 租住房建设的资金来源渠道,调整用于公共租赁住房(含2014年以前在建 廉租住房)建设。并轨后,新建公共租赁住房的单套建筑面积应严格控制 在60平方米以下,以40平方米左右的小户型为主,满足基本住房需要。 对于市民关注的租金问题,新规定要求各地应结合当地经济发展水平、 财政承受能力、住房市场租金水平、建设与运营成本、保障对象支付能 力等因素,进一步完善公共租赁住房的租金定价机制,动态调整租金。 原则上按照适当低于同地段、同类型住房市场租金水平确定。政府投资 建设并运营管理的公共租赁住房,各地可根据承租对象的住房和经济状 况等分类确定租金标准,实行差别化租金,对符合条件的保障对象采取 租金减免;也可以实行“租补分离”,按照先交后补的方式实施梯度保 障。

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1 市场概览——政策资讯
西海岸CBD全面升级交通网
根据规划,西海岸CBD准备用10年的时间打造一座规划

青岛

人口28万的现代化国际海港新城,成为国家蓝色经济区核心 区战略实施的重要平台。在西海岸CBD的建设中,首先在交 通规划方面就下了不少功夫,加快建设‘三横两纵’的主干

交通网络,发展低碳化、集约化、多元化交通方式,有效结
合土地利用与城市发展规划,构建支撑西海岸中央商务区功 能发展的综合交通系统。青岛市环保局先后公布了“S7602 青岛前湾港区2号疏港高速珠山立交及连接线项目”和“省 道329(薛馆路)青岛西海岸新区中央商务段改线工程项目” 两大交通工程最新规划。两大工程都将于2016年完工通车, 建成之后将成为除了滨海大道之外,西海岸经济新区的重要 交通干道,为未来该片区及周边居民出行提供方便。 同时,地铁轨道交通建设上,将吸取国内诸多 CBD区域 交通拥堵、管网混乱的经验教训,开工建设地下市政综合体, 建成现代化CBD交通枢纽的典范。 与此同时,完善基础设

施大工可并开展设计工作,与中石化等进行合作,推进CBD
燃气、供热工作,在青岛市率先建成统一的区域综合配套工 程。

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市场概览——市场表现

2月整体供应量减少 重点城市成交下滑
2014年2月各重点城市的供应水平较低,环比一致下滑。2月供应量的 下滑,主要是由于当月为传统淡季,购房者在此期间看盘的计划较少,故开 发商在假日期间推盘热情较低。在供应量减少的影响下,2月重点城市的成 交量普遍同环比出现下降。 2014年2月,青岛商品房市场,供应量和成交量环比大幅下降,供求比 为0.5,整体市场去化压力减小,成交均价为9461元/㎡。春节假期期间,开 发商的推盘量放缓,或为蓄客、或为避开2月这一段购买力下降的时间,开 发商的推盘热情降至冰点。虽然随着3月份的来临,部分开发商开始“跃跃 欲试”,但推盘量显然还是“有所保留”,成交多为集中签约。 2012年1月-2014年2月商品房供求价走势 2014年2月全市商品房成交面积占比
别墅 2%

多层住宅

公寓 5%

商业 8% 办公 3% 政策房 3%

400 300 200 100 0

10000 8000
6000 4000

22%

小高层住宅 23%

供应量(万㎡)

成交量(万㎡)

成交均价(元/㎡)

高层住宅 34%

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1

市场概览——数字楼市

?本月商品住宅供应量和成交量环比都有大幅下降,本月市场价格环比与同比都有小幅上涨。 ?商业办公供应量和成交量环比都有所下降,同比增幅较大,成交价格环比有所下降。 ?土地市场土地面积供应量环比大幅下降,成交量环比大幅上涨,溢价率较高。
供应量 (万㎡) 环比 (%) -78.37 -73.67 环比 (%) -87.04 同比 (%) -8.27 588.34 同比 (%) 43.72 成交量 (万㎡) 48.46 6.13 建筑面积 (万㎡) 61.51 环比 (%) -25.2 -70.28 环比 (%) -88.03 同比 (%) 27.27 103.46 同比 (%) 100.16 供求比 成交价 (元/㎡) 8815 环比 (%) 6.17 -12.7 幅数 (块) 9 同比 (%) 4 37.53 溢价率 (%) -

商品 住宅 商业 办公

20.08 7.66 占地面积 (万㎡)

0.41

1.25 容积率

15867 平均楼板价 (元/㎡) 1250

土地 供应 土地 成交

41.75

1.42

279.26

334.31

-45.17

425.86

288.77

-26.8

1.52

1406

64

9.91

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2 项目动态

11

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2

项目动态——重点项目

2月份,年初开盘加推项目依旧较少,仅有三个项目正式推盘,海信湖岛世家去化较理想,水青 花园和晓港名城去化情况较差,整体市场热度较低。

2月23日,鑫江水青花 园高层惠后均价6900 元/㎡,去化率约31%

2月16日,海信湖岛世家 惠后均价9700元/平,去 化率71%

2月27日,晓港名城四 期惠后均价14250元/ ㎡,去化率约33%

当 月 主 要 项 目 认 购 率 去化率70%以上 去化率50-70% 去化率50%以下

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2.1市场
内 容

2.16海信湖岛世家 市
2月16日下午三点,四方区海信湖岛世家在 售楼处开盘,本次推出9号楼1单元,32层,共 127套房源。主力户型是87㎡左右的二房。 开盘当天现场到访客户约160组左右,开盘 去化90套,去化率约71%。惠后均价约9700元/ ㎡左右。搜房团购交5000最多抵11万。
9号楼



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2.1市场
内 容

2.23鑫江水青花园
2月23日上午9:30,城阳区鑫江水青花园 在售楼处开盘,项目位于城阳区东方城购物中 心东,源头河北岸。本次推出30号楼一栋18 层小高层,两个单元,两梯四户,共计144套 房源。面积区间为86-107㎡,主力户型为8687㎡二房和94-107㎡的三房,本次前期认筹 约60组,按前期认筹顺序选房。 截止到中午12点,到访客户约100人,认 购45套,去化率约为31.3%。优惠情况:开盘 当天认筹客户选房5000抵96折,按时签约94 折,全款93折,惠后均价为6900元/㎡。





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2.1市场
内 容

2.27晓港名城四期
2月27日,市北区的晓港名城在售楼处加 推四期,推出1-8号楼,1号楼为3个单元,分 别为16.21.22层共计115套房源。面积区间均 约160㎡左右的三房,均价为15000元/㎡。优 惠活动:95折,均价惠后销售均价14250元/ ㎡左右。2-8单元均为联排别墅,共计39套。 均价34000元/㎡。优惠活动:95折。开盘两 次共认购高层38套,去化率33%。





2号楼 1号楼 3号楼

4号楼
5号楼 6号楼 7号楼 8号楼

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项目动态——营销活动
具体活动
2月23日,星雨华府邀请青岛北海健身俱乐部资深讲师,现场进行脊柱健康讲解,现场听讲座的朋友,除学习健康知 识外,还可以在下午16:30分参与抽奖活动,紫荆花完美陶瓷餐具套装、美的电磁炉、彩钢电热水壶等精美礼品等着 你。雨润星雨华府二期火爆销售中,高层5300元/㎡起,别墅特惠中! 2月8-9日,星河城为大家准备了元宵盛宴,可以现场品尝也可外带,还有各类年货大礼包供到访客户抽取,买房送车 活动即将开启。 2月15至16日,位于崂山西麓的别墅小镇【银盛泰德郡】,举行了多彩花灯、趣味灯谜等元宵喜乐汇 2月15日-16日,中铁·华胥美邦在售楼中心举办了自制元宵活动,除了自制元宵一品美味的同时,现场还有专业艺人 进行糖画、剪纸的中国特色表演

营销措施
养生讲座

代表项目
雨润星雨华府 银盛泰星河城 银盛泰德郡 中铁华胥美邦 鲁商蓝岸丽舍 银盛泰德郡 蓝光COCO蜜城

民俗文化活动

鲁商蓝岸丽舍2月14日至2月16日举行为期三天的妙趣猜灯谜活动,为客户带来前所未有的假日体验。低总价100140㎡依山纯板小高层面市在即 2月23日,德郡缤纷糖球会心动启幕,业主可在崂山下的德式别墅里,亲手选择自己喜欢的山楂、山药豆等原料,制 作糖球,也可与家人一起制作全家福,回忆儿时捏糖人的幸福时光。

2月14日,位于李沧虎山路小学对面的COCO蜜城接待中心,举办“缘在今宵”活动,现场亲手制作多种口味的元宵, 共品传统美味,庆祝月圆佳节;情侣同来还将获得COCO蜜城送出的精美玫瑰花,COCO蜜城2014年将开盘,推出 5#和6#住宅楼,户型为69—83平精致套二、舒适套三户型,大空间,功能全,户型紧凑,现到访COCO蜜城售楼处 即可办理幸福卡,总房款优惠0.5%。 青岛碧桂园,情人节三重献礼,2月14日~2月16日,1、 爱体验 浪漫折上折,情人节期间凭活动参与券,在活动指 定商家消费可享比市场价更为优惠的碧桂园VIP尊享价!2、 爱展示 浪漫大比拼,在搜房网青岛碧桂园业主论坛上传 甜蜜合照,发表爱情宣言参与“最幸福情侣”评选,可获赠彩虹慢递;3、爱纪念 赢取海外游2月16日~2月22日中 午12:00,指定网站“最幸福情侣”投票评选期间产生一、二、三等奖: 2月15—16日,到青岛东方影都“鹦鹉螺”展示中心,与家人爱人甜蜜过双节,现场制作元宵、巧克力、玫瑰花给 你心爱的TA,在爱的宣言墙张贴幸福合影,还可猜灯谜赢大奖,多重惊喜。2014年,青岛东方影都将继续推出高投 暖场活动 资价值新品,二期精装公寓和铂金商铺新品将登场面世。 2月14日至2月16日活动期间,万科玫瑰里备下了限量玫瑰,凡到访接待中心的每组客户,即可获赠玫瑰鲜花1枝, 先到先得 2月22-23日,嘉凯城·时代城二期东方龙域举办草莓酱DIY活动,带领客户们一起营造属于春天的美好回忆。嘉凯 城·时代城二期东方龙域现售1#、2#城市公园电梯洋房,面积区间135-180㎡,最惠折扣5000元抵95折臻席热抢! 开春献礼,购房钜惠:2月22日起每周推出5套特价房! 2月15、16日,招商·海德花园活动现场特别安排了“抽红包,赢千元现金”主题活动。凡是到招商·海德花园现场参 打折、优惠 加活动的朋友,只要参与红包抽奖活动,都有机会赢取1000元的现金大奖

青岛碧桂园

青岛东方影都 万科玫瑰里 时代城东方龙域 招商海德花园

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3 商品住宅市场

统计对象:八区五市商品房(所有物业类型)

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3

商品住宅市场——供求价走势

?2月,春节过后,岛城商品住宅供求环比依然为大幅下降态势,市场整体表现低迷;本月供应量20.08万㎡, 环比大降78.37%;成交量48.46万㎡,环比下降25.31%; ?2月,市内八区成交占比本月提升至53.85%;五市占比下降为46.15%。
2013年1月-2014年2月商品住宅供求走势
300 2.0 1.5 1.0 100 0 0.5 0.0

200

13.1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11
供求比

12

14.1

14.2

供应量(万M?)

成交量(万M?)

2013年1月-2014年2月商品住宅八区与五市成交占比
100%

50%

0%

13.1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

14.1

14.2

八区成交占比(%)

五市成交占比(%)
18

PART

3

商品住宅市场——成交均价走势

?2月,青岛市商品住宅市场八区项目成交占比最大,拉升整体市场成交均价,本月全市商品住宅成交均价8815 元/平,环比上涨6.2%; ?2月,区域均价方面,大多为下降趋势,只有崂山区本月环比大涨33.1%,是因本区域成交两套海信君汇独栋 (均价82000元/㎡),拉升了整体区域均价;
2013年1月-2014年2月商品住宅成交均价走势
150 100 7500 50 0 13.1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 14.1 14.2 5000 成交金额(亿元) 成交均价(元/ M?)

元/ ㎡

10000

元/ ㎡
40000

2013年1月-2014年2月商品住宅区域成交均价走势

30000
20000

10000
0 13.1 2
城阳区 崂山区

3

4
高新区 李沧区

5

6
黄岛区 平度市

7
即墨市 市北区

8

9
胶南市 市南区

10

11
胶州市 四方区

12

14.1
莱西市

14.2

19

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3

商品住宅市场——区域成交走势

?2月,八区项目占比提升,李沧区当月成交9.59万平,成为区域成交量第一;本月区域成交前三分别为李沧区 (9.59万㎡ )、胶南市(6.96万㎡ )和胶州市(6.61万㎡ ); ?2月,成交量前三名项目全部来自市区,分别为中海国际社区(3.59万㎡)、伟东幸福之城(1.90万㎡ )和香港 置地( 1.05万㎡ );
20
万㎡

2013年1月-2014年2月商品住宅区域成交走势

15
10

5 0
城阳区 高新区 黄岛区 即墨市 胶南市 胶州市 莱西市 崂山区 李沧区 平度市 市北区 市南区 四方区

13.1
100%

2

3

4 5 6 7 8 9 10 11 12 14 .1 2013年1月-2014年2月商品住宅区域成交占比

2

0%

13.1

2 城阳区 崂山区

3

4 高新区 李沧区

5

6 黄岛区 平度市

7

8 即墨市 市北区

9

10 胶南市 市南区

11

12 胶州市 四方区

14.1 14.2 莱西市

20

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3

商品住宅市场——成交面积段走势

?2月,成交面积段中,除了50㎡以下及50-70㎡面积段有所上升外,其余面积段都有下滑,较为明显的是 300㎡以上成交面积段,下滑全部超过了70%; ?2月,市场成交占比最高的面积段依然为70-90㎡刚需户型,为35.87%,其次为90-120㎡首改户型,成交

占比为35.16%,刚需及首改客群依然为市场成交主力。
2013年1月-2014年2月商品住宅面积段成交走势
单位:套
6000
4000 2000

0 13.1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 14.1 14.2

50以下

50-70

70-90

90-120

120-144

144-170

170-200

200-300

300-400

400以上

单位:㎡

2014年1月与2014年1-2月月累计商品住宅面积段占比
1-2月 2.90% 2月 4.09% 0%

8.01% 9.43%

37.46% 35.87% 20% 30% 50-70 70-90 90-120 40% 120-144 50% 144-170

35.16% 35.16% 60% 170-200 70% 200-300 80% 300-400

11.48% 11.38% 90%

2.24%

2.10%

10%

50以下

100% 单位: ㎡ 400以上

21

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3

商品住宅市场——成交总价段走势

?2月,成交总价段中,除80-100万总价段有所上涨外,其余都有所下降,下降最大的总价段为400万以 上,跌幅为60.4%,其次为40万以下,环比一月跌幅为49.86%; ?2月,总价段40-60万房源成交占比最高,为29.3%,其次为60-80万,占比为22.8%,从总价段可以看 出,80万以内总价段还是占比较高,刚需置业者比例较高。
单位:套
6000 4000 2000 0

2013年1月-2014年2月商品住宅总价段成交走势

13.1
40以下

2

3 40-60

4 60-80

5

6 80-100

7 100-150

8

9 150-200

10

11 200-300

12 300-400

14.1

14.2
400以上

单位:万元

2014年2月与2014年1-2月累计商品住宅总价段占比
1-2月
2月

13.5% 10.3% 0% 10% 20%
40以下

31.5% 29.3% 30%
40-60 60-80

21.2% 22.8% 40%
80-100

14.4% 17.4% 60% 70%
300-400

13.1% 14.6%

2.6%
1.8%

50%
100-150 150-200

80%
400以上

90%

100%

200-300

单位:万元
22

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3

商品住宅市场——商品住宅存量

?2月,岛城商品住宅成交48.46万㎡,供应20.08万㎡ ,本月市场供小于求,存量略降,为1512.3万㎡,环

比下降1.84% ;受成交量偏低影响,存销比有所抬高。
?2月,区域存量除平度市和市北区存量有所上涨外其他区域都有所下降。存量排名前三的区域分别为黄岛 区、即墨市和胶州市。
2013年1月-2014年2月商品住宅存量走势
2000
1000 0 13.1 2 3 4 5 6 7 存量(万M2) 8 9 存销比 10 11 12 14.1 14.2

20
10 0

2014年1月-2014年2月商品住宅区域存量走势
300 60

200

40

100

20

0

0

城阳区

高新区

黄岛区

即墨市

胶南市

胶州市

莱西市

崂山区

李沧区

平度市

市北区

市南区

四方区

1月存量(万M?)

2月存量(万M?)

存销比

23

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3

商品住宅市场——排行榜

?2月,面积排行榜第一位的为中海国际社区,成交面积为35859㎡;伟东幸福之城,以成交19010㎡排名第 二;香港置地,成交10500㎡位列第三。从整个面积榜来看,李沧区占据三席,刚需楼盘成为市场主导。 ?2月,金额排行榜冠军的为中海国际社区,项目加推热销,成交金额为3.66亿元;香港置地公寓集中签约成交 1.96亿元,排名第二;伟东幸福之城,集中签约成交1.77亿元,排名第三。
2014年2月八区五市商品住宅成交面积排行榜
成交均价 (元/M?) 10208 9322 18625 11389 9909 4783 4696 8572 5634 6478 —— 中海国际社区 香港置地 伟东幸福之城 海信君汇 青岛东方影都 海信·湖岛世家 蓝山湾 绿城理想之城 海信凤凰金岸 中海临安府 总计 李沧区 市南区 李沧区 崂山区 胶南市 四方区 李沧区 李沧区 黄岛区 四方区 —

2014年2月八区五市商品住宅成交金额排行榜
成交金额 (万元) 36606 19555 17721 12683 10958 9132 6801 5842 5524 5371 130193 成交套数 (套) 363 192 250 2 165 92 87 35 70 35 1291

项目名称 中海国际社区 伟东幸福之城 香港置地 青岛东方影都 海信·湖岛世家 香格丽苑 天福·现河1号 蓝山湾 开元城 环球世家 总计

区域 李沧区 李沧区 市南区 胶南市 四方区 莱西市 平度市 李沧区 平度市 胶南市 —

成交面积 (M?) 35859 19010 10500 9621 9215 9016 8218 8002 7755 7331 124527

成交套数 (套) 363 250 192 165 92 97 82 87 73 91 1492

项目名称

区域

成交均价
(元/M?) 10208 18625 9322 81999 11389 9909 8572 12452 8509 14510 ——
24

PART

3

商品住宅市场——排行榜

?2月,八区成交金额榜:中海国际社区加推热销,位列金额榜第一;香港置地集中签约,位居第二位;伟东幸 福之城集中签约,位居第三位; ?2月,五市成交金额榜:青岛东方影都持续热销,成为五市金额榜单第一;环球世家集中签约,位居排行榜第 二位;绿城紫薇广场持续热销,位居排行榜第三位。
2014年2月八区商品住宅成交金额排行榜
项目名称 中海国际社区 香港置地 伟东幸福之城 海信君汇 海信·湖岛世家 区域 李沧区 市南区 李沧区 崂山区 四方区 成交金额 (万元) 36606 19555 17721 12683 9132 成交套数 (套) 363 192 250 2 92 成交均价 (元/M?) 10208 18625 9322 81999 9909

2014年2月五市商品住宅成交金额排行榜
项目名称 青岛东方影都 环球世家 绿城·紫薇广场 开元城 香格丽苑 世茂·诺沙湾 天福·现河1号 保利海上罗兰 书香泮城 星河城 总计 区域 胶南市 胶南市 胶州市 平度市 莱西市 胶南市 平度市 胶南市 胶南市 胶南市 — 成交金额 (万元) 10958 4749 4482 4369 4313 4214 3859 3609 3574 3281 47408 成交套数 (套) 165 91 39 73 97 31 82 38 72 52 740 成交均价 (元/M?) 11389 6478 7932 5634 4783 10687 4696 8926 6250 7303 ——
25

蓝山湾
绿城理想之城 海信凤凰金岸

李沧区
李沧区 黄岛区

6801
5842 5524

87
35 70

8500
12452 8509

中海临安府 中海紫御观邸
总计

四方区 市北区


5371 4742
123977

35 36
1162

14510 15903
——

PART

4 别墅、公寓市场

统计对象:八区五市商品住宅(别墅、酒店式公寓)

26

PART

4

别墅市场——供求走势
2013年1月-2014年2月别墅市场供求价走势

32 28 24 20 16 12 8 4 0 2013.1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2014.1 2014.2

25000 20000 15000 10000 5000 0

供应面积(万㎡)

成交面积(万㎡)

成交均价(元/㎡)

2014年2月别墅市场区域成交占比

? 2月,青岛市别墅市场供应量1.16万㎡,环 比大幅下降90.98%,供应项目全部来自晓港名 城(1.16万㎡);成交量1.3万㎡,环比大降

69.83%,主力成交项目为万科青岛小镇(0.18
万㎡ )和海信君汇(0.15万㎡)。 ? 2月别墅市场成交均价为21238元/㎡,环比 上涨37.67%,主要因崂山区海信君汇,成交单

价突破80000元/㎡,拉升整体别墅市场均价。

27

PART

4

别墅市场——成交结构

2014年2月与1-2月累计别墅成交区域市场占比
1.32% 1.32% 1-2月 36.84% 11.84% 4.39% 13.16% 17.54% 9.65% 1.32%

1.85% 2月 31.48% 16.67% 3.70% 7.41% 24.07% 11.11% 3.70% 0% 10% 20% 城阳区 高新区 30% 黄岛区 即墨市 40% 胶南市 50% 胶州市 莱西市 60% 崂山区 70% 李沧区 平度市 80% 市北区 90% 100%

2014年2月与1-2月累计别墅成交总价段占比
0.88% 1-2月 7.89% 22.37% 30.26% 7.46% 9.65% 21.49%

? 2月城阳区和胶南市占比分列一、二 位,占总量的55%;城阳区主要因青特花 溪地二期开盘集中签约,拉动城阳区别墅 市场总成交量。

1.85% 2月 9.26% 25.93% 29.63% 11.11% 9.26% 12.96%

? 从成交总价段看,150万-300万价段的 别墅成交依然占据主力位置;150万以下经 济型低价别墅和500万以上的高端别墅本月 成交占比较上月均有所下降。
28

0%

10% 100以下

20% 100-150

30%

40%

50% 200-300

60% 300-400

70%

80%

90% 500以上

100%

150-200

400-500

单位:万元

PART

4

别墅市场——成交排行榜

?2月,别墅成交面积排行榜中,万科青岛小镇,成交1817㎡排名第一;新面世的海信君汇大独栋,成交1547 ㎡位居第二位;青岛花溪地,以1218㎡位居面积榜第三;

?2月,别墅成交金额排行榜中,高单价的海信君汇以1.26亿元占据金额榜榜首;万科青岛小镇和青特花溪地分
列金额排行榜第二三位。
2014年2月全市别墅成交面积排行榜
项目名称
万科青岛小镇 海信君汇 青特花溪地 中信森林湖 世茂·诺沙湾 星雨华府 世茂·公园美地 千禧·国际村 中置少海湾 青特城 总计

2014年2月全市别墅成交金额排行榜
成交均价 (元/M?)
15320 81999 11667 8266 17646 11809 11805 9505 7462 12722 ——

区域
胶南市 崂山区 城阳区 胶州市 胶南市 高新区 高新区 城阳区 胶州市 城阳区 —

成交面积 (M?)
1817 1547 1218 890 776 740 705 479 469 455 9096

成交套数 (套)
8 2 8 3 4 3 4 2 1 2 37

项目名称
海信君汇 万科青岛小镇 青特花溪地 世茂·诺沙湾

区域
崂山区 胶南市 城阳区 胶南市

成交金额 (万元)
12683 2784 1421 1369

成交套数 (套)
2 8 8 4

成交均价 (元/M?)
81999 15320 11667 17646

天逸海湾
星雨华府 世茂·公园美地 中信森林湖 青特城 青岛新世界 总计

即墨市
高新区 高新区 胶州市 城阳区 黄岛区 —

1205
874 832 736 579 557 23040

1
3 4 3 2 1 36

28248
11809 11805 8266 12722 16891 ——
29

PART

4

公寓市场——供求走势
2013年1月-2014年2月酒店式公寓市场供求价走势

25.00 20.00 15.00 10.00 5.00 0.00 2013.1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2014.1 2 供应面积(万㎡) 成交面积(万㎡) 成交均价(元/㎡)

25000 20000 15000 10000 5000 0

2014年2月酒店式公寓市场区域成交占比
四方区, 1.23% 城阳区, 4.53% 即墨 市, 7.41% 市南区, 40.53% 胶南市, 35.59% 市北区, 黄岛区, 1.03%

? 2月,青岛市酒店式公寓无供应;成交面 积为2.78万㎡,环比大幅上涨34.71%。主 要来自市南区的香港置地(1.05万㎡)和胶 南市的青岛万达东方影都(0.96万㎡)。 ? 本月中高端项目成交占比较高,拉高整 体成交均价,本月成交均价为14577元/㎡ , 环比上涨19.56%。

8.85%

平度市, 0.41% 李沧区, 0.21%

崂山区, 0.21%

30

PART

4

公寓市场——成交结构

2014年2月与1-2月累计酒店式公寓成交区域市场占比
0.62% 17.37% 31.89% 3.23%0.37% 0.41% 35.59% 0.21% 0.21% 0% 10% 20% 城阳区 高新区 30% 黄岛区 即墨市 40% 胶南市 50% 胶州市 崂山区 60% 李沧区 70% 平度市 市北区 80% 市南区 90% 100% 8.85% 40.53% 9.06% 24.81%

1-2月

2.85% 5.46% 0.12%

2月

1.03% 4.53% 7.41%

2014年2月与1-2月累计酒店式公寓成交总价段占比
1.24% 1-2月 8.69% 28.04% 34.24% 10.42% 14.02% 0.87% 2.48% 1.23% 2月 7.82% 22.63% 36.63% 12.96% 15.02% 0.62% 3.09% 0% 40以下 150-200 20% 40-60 200-300 40% 60-80 300-400 60% 80-100 400以上 80% 100-150 100%

? 2月,市南区和胶南市成交占比位列第一

二位,高新区和胶州市公寓没有成交,其他
区域成交占比较少。 ? 从成交总价段看,2月主力成交总价段在 60万-80万,占比达到36.63%;80万以下低 总价酒店式公寓备受市场青睐。

单位:万元

31

PART

4

公寓市场——成交排行榜

?2月,市南区香港置地集中签约,位列成交面积和成交金额双榜冠军,胶南市的万达青岛东方影都持续热销, 成交9621㎡、10958万元,占据双榜亚军位置,市北区的中海紫御观邸签约32套,位列双榜第三位。 ?2月,酒店式公寓成交较为分散,主要为市南区和胶南市,受中高端项目成交占比提升影响,整体均价较上月 有所上涨。
2014年2月全市酒店式公寓成交面积排行榜
区域
市南区 胶南市 市北区 即墨市 城阳区 市北区 即墨市

2014年2月全市酒店式公寓成交金额排行榜
项目名称
香港置地 青岛东方影都 中海紫御观邸 诺德广场 即墨宝龙城市广场 远雄国际广场 芭东小镇 青建太阳岛 城中城 好望海岸 总计

项目名称
香港置地 青岛东方影都 中海紫御观邸 即墨宝龙城市广场 城中城 诺德广场 芭东小镇

成交面积 (M?)
10500 9621 1866 1320 551 439 415

成交套数 (套)
192 165 32 26 9 8 3

成交均价 (元/M?)
18625 11389 15488 5155 8425 18680 11780

区域
市南区 胶南市 市北区 市北区 即墨市 市南区 即墨市 四方区 城阳区 胶南市 —

成交金额 (万元)
19555 10958 2891 821 680 497 489 488 464 444 37927

成交套数 成交均价 (套) (元/M?)
192 165 32 8 26 2 3 6 9 7 450 18625 11389 15488 18680 5155 34516 11780 17010 8425 10731 ——

正阳东郡
好望海岸 香榭丽舍 总计

城阳区
胶南市 即墨市 —

415
414 393 25934

8
7 6 456

7078
10731 8356 ——

32

PART

5

商业、办公市场

商办市场供求分析、成交结构分析

33 33

PART

5

商业办公市场——商业供求

2013年1月-2014年2月商业市场供求价走势
40 30 20 10 0 2013.1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2014.1 2 供应面积(万M?) 成交面积(万M?) 成交均价(元/M?) 20000 15000 10000 5000 0

2014年2月商业市场区域成交套数占比

莱西市, 2.5% 胶州市, 11.9%

崂山区, 4.5%

李沧区, 5.2%
平度市, 19.3%

市北区, 0.5% 市南区, 0.5% 四方区, 5.0%

胶南市, 10.9%

即墨市, 5.0% 高新区, 城阳区, 33.4% 0.5%

黄岛区, 1.0%

? 2月,八区五市商业供应面积和成交面积 均大幅下降。供应量为3.89万㎡,环比下降 76.76%,同比上涨253.64%。成交量为4.28 万㎡,环比下降67.72%,同比上涨 132.61%。成交均价为16882元/㎡,环比下 降10.43%。 ? 从区域成交套数占比上看,本月城阳区和 平度市成交占比位列一二位,占总量的 53%;城阳区的五洲四海家居城邦继续持续 热销,成交0.34万㎡,共100套,使城阳区继 续领跑第一位。平度市的平度桥北超市项目集 中签约,成交0.15万㎡,共57套,使平度市 升至第二位。
34

PART

5

商业办公市场——商业成交结构

2014年2月与2014年1-2月累计商业成交套数区域市场占比
0.2% 1-2月 40.7% 1.0% 2月 33.4% 0.5% 5.0% 0.8% 13.4% 6.9% 9.9% 4.5% 11.9% 2.5% 5.2% 19.3% 70% 李沧区 平度市 80% 市北区 90% 市南区 四方区 5.0% 0.5% 100% 1.8% 2.6% 5.8% 13.0% 0.2% 0.9% 10.9% 3.8%

0% 城阳区

10% 高新区

20% 黄岛区

30% 即墨市 胶南市

40% 胶州市

50% 莱西市

60% 崂山区

2014年2月与2014年1-2月累计商业成交面积段占比
2.41%

1-2月

65.79%

16.84% 6.84% 4.74% 3.38% 3.71%

2月

64.85%

18.07% 5.45% 2.97%

4.95%

0% 90以下

20% 90-150

40% 150-200

60% 200-250

80% 250-300

100% 300以上

? 从2014年2月商业区域成交套数来看, 商业成交主要集中在城阳区,主要成交项 目五洲四海家居城邦(100套,0.34万㎡, 4259万元)。 ? 从成交面积段套数占比上看,2月份90 ㎡以下小面积产品占据绝对优势;预计90 ㎡以下面积段的中低端产品也将成为今年 成交的绝对主力。90㎡面积段以下主力成 交项目为五洲四海家居城邦(99套)。

单位:㎡
35

PART

5

商业办公市场——商业成交排行榜

?2月商业成交中,青岛极地海洋世界以0.40万㎡,0.92亿元,位居面积榜冠军;贵爵公寓集中签约,成交0.39 万㎡,1.25亿元夺得金额榜亚军和面积榜亚军;青岛东方影都以0.37万㎡,1.14亿元荣获金额榜冠军和面积榜 季军。 ?2月份商业成交面积排行榜中,成交较为分散,八区五市均有项目上榜。
2014年2月全市商业成交面积排行榜
项目名称
青岛极地金岸 贵爵广场 青岛东方影都 五洲四海家居城邦 首创空港国际中心

2014年2月全市商业成交金额排行榜
成交均价 (元/M?)
22824 26894 31166 12502 13054

区域
崂山区 城阳区 胶南市 城阳区 城阳区

成交面积 (M?)
4046 3934 3663 3407 2363

成交套数 (套)
8 14 25 100 1

项目名称
青岛东方影都 贵爵广场 青岛极地金岸 五洲四海家居城邦 首创空港国际中心 海创一号 百通雍翠华苑 新向阳商业广场 青建尚东区 绿地欢乐滨海城 总计

区域
胶南市 城阳区 崂山区 城阳区 城阳区 李沧区 四方区 胶州市 崂山区 四方区 —

成交金额 (万元)
11417 10580 9233 4259 3085 2865 2478 2210 2071 1821 51947

成交套数 (套)
25 14 8 100 1 13 11 18 9 4 203

成交均价 (元/M?)
31166 36894 22824 12502 13054 12546 18552 10301 16218 27450 20681
36

海创一号
新向阳商业广场 平度豪德财富商贸物 流城 即墨宝龙城市广场 百通雍翠华苑 总计

李沧区
胶州市 平度市 即墨市 四方区 —

2284
2145 1805 1590 1336 26573

13
18 14 1 11 205

12546
10301 5361 11388 18552 19130

PART

5

商业办公市场——办公供求

2012年2月-2014年1-2月办公市场供求价走势
30 25000 20000 20 15000 10000 5000 0 2013.1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2014.1 2 供应面积(万M?)
即墨市, 0.6% 黄岛区, 20.7%

10

0 成交面积(万M?) 成交均价(元/M?)

2014年2月办公市场区域成交套数占比

胶南市, 28.7%

胶州市, 2.3%

崂山区, 13.8%

四方区, 9.8% 李沧区, 0.6% 平度市, 3.4% 城阳区, 9.8% 市南区, 3.4% 市北区, 6.9%

? 2月份,青岛市办公市场供应3.77万㎡, 环比大幅下降69.47%;成交1.84万㎡,环比 下降75.43%,同比上涨52.07%。市场成交均 价为13506元/㎡,环比下降20.11%。 ? 2月份从办公成交套数占比看,本月胶南 市和黄岛区成交套数占比位列一二位,占总量 的49%;胶南市的卓越西海岸集中签约,成 交0.49万㎡,共36套,使胶南市位居第一 位。黄岛区的福瀛装饰城集中签约,成交13 套,使黄岛区升至第二位。

37

PART

5

商业办公市场——办公成交结构

2014年2月与2014年1-2月累计办公成交区域市场占比
5.02% 8.11%

1-2月

10.62%

15.83%

0.39%

15.44%

1.74% 11.58%

3.47%

21.62%

6.18%

2月

9.77%

20.69%

0.57%

28.74%

2.30%

13.79%

3.45% 0.57%

6.90% 3.45%

9.77%

0% 城阳区

10% 高新区

20% 黄岛区

30% 即墨市 胶南市

40% 胶州市

50% 莱西市

60% 崂山区 李沧区

70% 平度市

80% 市北区

90% 市南区

100% 四方区

2014年2月与2014年1-2月累计办公成交面积段占比

8.11% 1-2月

46.53%

15.44% 10.81%
1.54%

17.57%

2月

57.47%

20.11%

4.02% 14.94% 1.72% 1.72%

0% 90以下

20% 90-150

40% 150-200

60% 200-250

80% 250-300

100% 300以上

? 2014年2月从办公成交套数来看,胶 南市占总成交套数的28.74%,位居本月 办公区域成交首位,主力项目为卓越西海 岸(36套);其次为黄岛区,占办公总 成交的20.69%,主力项目福瀛装饰城 (13套) ;崂山区占比13.79%,位居第 三,主力项目鹏利南华·利源国际公馆 (14套)。 ? 2月从成交面积段看,90㎡以下小面 积段产品仍占总成交相对比重,占比达到 57.47%。该面积段主力成交项目卓越西 海岸(36套)和福瀛装饰城(13套)。
38

单位:㎡

PART

5

商业办公市场——办公成交排行榜

?2月办公市场,卓越西海岸集中签约,共成交0.49万㎡,0.49亿元,成为面积榜冠军和金额榜亚军;青岛中 心成交0.18万㎡,0.6亿元,成为金额榜冠军和面积榜亚军;大荣中心成交0.16万㎡,0.28亿元,位居双榜 季军。 ?本月办公排行榜仍以市区及辅城区项目为主,五市仅有胶南市卓越西海岸和鲁中家具城项目上榜。
2014年2月全市办公成交面积排行榜
项目名称
卓越西海岸 青岛中心 大荣中心 福州路万科中心 鲁中家居城 鹏丽南华·利源国际公 馆 鸿润金汇泉商务中心 招商LAVIE公社

2014年2月全市办公成交金额排行榜
成交均价 (元/M?)
9970 33714 18011 14389 6532 13670 9322 10872

区域
胶南市 市南区 崂山区 四方区 胶南市 崂山区 黄岛区 城阳区

成交面积 (万M?)
4949 1780 1580 1507 1143 818 788 657

成交套数 (套)
36 6 8 16 14 14 12 4

项目名称
青岛中心 卓越西海岸 大荣中心 福州路万科中心 鹏丽南华·利源国际 公馆 燕归堂 鲁中家居城 鸿润金汇泉商务中心 卓越世纪中心 招商LAVIE公社 总计

区域
市南区 胶南市 崂山区 四方区 崂山区 市北区 胶南市 黄岛区 市北区 城阳区 —

成交金额 (万元)
6000 4934 2845 2168 1118 898 747 734 731 715 20890

成交套数 (套)
6 36 8 16 14 6 14 12 6 4 122

成交均价 (元/M?)
33714 9970 18011 14389 13670 15324 6532 9322 16397 10872 14656
39

福瀛装饰城
燕归堂 总计

黄岛区
市北区 —

649
586 14457

13
6 129

6140
15324 14219

PART

6 土地市场

统计对象:八区五市商住办类土地

40

PART

6

土地市场——整体供求

?2月份,全市商住办土地供应共9幅,占地面积41.75万㎡,环比下降87.04%,同比上涨43.72%。 ?2月份,成交商住办土地共64幅,占地面积279.26万㎡,环比上涨334.31%,同比下降45.17%;成交金 额59.89亿元,环比上涨203.7%,同比上涨91.53%。
2013年1月-2014年2月土地供应成交走势

900 800 700 600 500 400 300 200 100 0

100 80

60 40
20 0

2013.1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

2014.1

2

供应占地(万㎡)

成交占地(万㎡)

成交金额(亿元)

41

PART

6

土地市场——土地供应

?2月份,全市商住办土地供应共9幅,占地面积41.75万㎡,环比下降87.04%。规划建筑面积61.51万㎡, 平均容积率1.42;本月只有李沧区、黄岛区、莱西市、平度市有供应。

2013年1月-2014年2月土地供应规划建面及平均容积率走势
2500 2000 1500 1000 500 0 2013.1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2014.1 2 3.00 2.50 2.00 1.50 1.00 0.50 0.00

建筑面积

平均容积率

42

PART

6

土地市场——土地供应结构

2014年2月土地供应用途建筑面积结构(万M?)

2014年2月土地供应规模数量结构(幅数)

2014年2月

5.71

25.19

30.61

2014年2月 0

5

4

2014年1-2月

58.91

107.21

213.56

2014年1-2月

4 0%

31 20% 1万平以下 40% 1万-5万平 60%

52

0%

20% 商业

40% 住宅

60% 商住

80%

100%

80%

100%

5万平以上

2014年2月土地供应区域建筑面积结构(万M?)
10.57 2014年2月 26.92 147.61 2014年1-2月 12.39 34.13 27.13

?本月土地供应以商住用地为主,其
22.61
0.00 62.35 52.32 80% 莱西市 高新区

次是住宅用地;从供应区域上来看, 莱西市供应26.92万㎡,占据各区域
9.49 0.00 13.45 24.15 0.68 100%

供应首位。
?本月处于春节假期期间,新增供应 地块偏少,莱西市成为区域土地供应 的主力区域

0% 城阳区 崂山区

20% 黄岛区 李沧区

40% 即墨市 平度市 胶南市 市北区

60% 胶州市 市南区

43

PART

6

土地市场——土地供应明细
用地面积 (㎡) 规划建筑 起始楼板 出让底价 面积 价 (㎡) 226123 80000.4 48654.73 14050.5 96940.5 92271 12800 11126 (元/㎡) (万元) 3350 318 2478 900 236 236 4117 4187 75751 2544 12059 1265 2288 2178 5270 4658

土地名称 青土资房告字[2014]04号青岛市李沧区宾川路以东、金水路以南、毛 杨路以西、习水路以北357-368-370213-009-014-0010(C4)地块 西国土告字[2014]03号莱西市姜山镇姜山路东规划一号路北LX14009地块 青土资房告字[2014]3012号黄岛区滨海公路东侧、薛家岛隧道收费站 北侧HD2014-3012地块 平国土储告字[2014]3号平度市区红旗路南侧、广州路西侧14003地 块 西国土告字[2014]03号莱西市姜山镇姜山路东李朴路南LX14-010地 块 西国土告字[2014]03号莱西市姜山镇李三路西李朴路南LX14-011地 块 青土资房告字[2014]3012号 黄岛区滨海公路东侧、薛家岛隧道收费 站北侧HD2014-3014地块 青土资房告字[2014]3012号黄岛区滨海公路东侧、薛家岛隧道收费站 北侧HD2014-3013地块 青土资房告字[2014]3012号黄岛区滨海公路东侧、薛家岛隧道收费站 南侧HD2014-3015地块

区域

土地属性 住宅(住区服务设施);商 业(商服); 住宅(住区服务设施);商 业(商服); 住宅(住区服务设施); 住宅(住区服务设施); 住宅(住区服务设施); 住宅(住区服务设施); 商业(商服); 商业(商服);

容积率

李沧区 莱西市 黄岛区 平度市 莱西市 莱西市 黄岛区 黄岛区

4.17 1.2 1.01 1.74 1.5 1.5 0.5 0.5

54245.3 66667 48173 8075 64627 61514 25600 22252

黄岛区

商业(商服);

0.5

66304

33152

4151

13761

44

重点供应地块分析

青土资房告字[2014]04号青岛市李沧区宾川路以东、金水路以南、毛杨路以西、习水 路以北357-368-370213-009-014-0010(C4)地块
?2月26日,李沧区供应一幅商住用地,地块位于李沧区宾川路以东、金水路以南、毛杨路以西、习水路以北, 占地面积为为5.42万㎡。此地块北临被称作“第二条香港中路”的金水路,地块周边皆为交通干道,出行方便, 并且位于中央居住区,开发前景看好。
位置示意
地块名称 青土资房告字[2014]04号青岛市李沧区宾川路以东、金水路以 南、毛杨路以西、习水路以北357-368-370213-009-0140010(C4)地块 青岛市李沧区宾川路以东、金水路以南、毛杨路以西、习水路 以北 拍卖 李沧区 54245.3㎡ 22.6万㎡ 4.17 土地用途 板块位置 起始总价 成交总价 起始楼板价 商住 —— 3350万元 ——万元 3350元/㎡

地址

出让方式 所在区域 占地面积 总建面积 容积率

地块位置

45

PART

6

土地市场——土地成交

?2月份,成交商住办土地共64幅,占地面积279.26万㎡,环比上涨334.31%。成交土地平均容积率1.52,规 划建筑面425.86万㎡;楼面地价为1406元/㎡,溢价率为9.91%。除了李沧区、市南区、四方区之外,其他 区市均有成交。
2013年1月-2014年2月土地成交规划建面及平均容积率走势
800 600 400 3.0 2.0 1.0 0.0 2013.1 2 3 4 5 6 建筑面积 7 8 平均容积率 9 10 11 12 2014.1 2

200
0

2013年1月-2014年2月土地供求楼板价与溢价率走势
4000 3000 2000 1000 0 2013.1 2 3 4 5 6 起始楼板价 7 8 成交楼板价 9 10 平均溢价率
46

40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% 11 12 2014.1 2

重点成交地块分析

中海地产集团有限公司拍得即墨市田横镇王村附近13幅商住类土地
2月10日,中海地产集团有限公司以9.16亿元拍得,即墨市田横镇海城路以南,海润路以北13幅商住用地,占 地面积为为87.2万㎡。此地块位于即墨市重点打造旅游区域——田横岛,随着蓝色经济和旅游业的发展,区位 优势明显,发展潜力巨大。
位置示意

地块名称

即土告字[2013]141号青岛市即墨市田横镇王村中心社区海城 路以南、笔架山路以西、海润路以北JY13-148--JY13-156地 块,即土告字[2014]6号即墨市田横镇王村中心社区海城路以 南、中轴线以西、海润路以北JY14-7--JY14-10地块 青岛市即墨市田横镇王村中心社区海城路以南、海润路以北

地址

出让方式 所在区域 占地面积 总建面积 容积率

拍卖 即墨市 87.2万㎡ 91.56万㎡ 1.05

土地用途 板块位置 起始总价 成交总价 成交楼板价

商住 田横岛 91560.5万元 91560.5万元 1000元/㎡

地块位置

47

重点成交地块分析

青岛康润房地产开发有限公司拍得市北区瑞安路20号、22号地块
2月21日,青岛康润房地产开发有限公司以12.9亿元拍得一幅商住地块,地块位于青岛市四方区瑞安路20号、 22号,占地面积为为87.2万㎡。此地块交通便利,学校资源丰富,市政配套完善,距离海云庵商圈较近,生活 配套完善,开发前景较好。

地块名称

青土资房告字[2014]03号青岛市四方区瑞安路20号、22号 333-322-370205-004-003-1016地块

位置示意

地址

青岛市四方区瑞安路20号、22号

出让方式 所在区域 占地面积 总建面积 容积率

拍卖 市北区 7.1万㎡ 21.29万㎡ 3

土地用途 板块位置 起始总价 成交总价 成交楼板价

商住 四方区 126873万元 129229万元 6070元/㎡

地块位置

48

PART

6

土地市场——土地成交明细
土地名称 区域 土地 属性 容积率 1.05 1.05 1.05 1.05 1.05 1.05 1.05 1.05 1.05 1.05 1.05 1.05 用地面积 出让底价 土地价格 成交楼板价 (㎡) (万元) (万元) (元/㎡) 66273.9 66633.5 66631.5 66100..7 66044.5 66208 66172.7 66150.5 65883.7 68945.9 68927.9 69095.3 6954.9 9627 69963.3 6940.5 6954.9 6996.52 6996.3 6940.5 1000 1000 1000 1000 1000 1000 中海地产集团有限公司 6948.13 6948.13 6945.8 6945.8 1000 1000 1000 1000 1000 1000
49

受让方

住宅(住区服 即土告字[2014]6号即墨市田横镇王村中心社区海城路 即墨市 务设施);商 以南、中轴线以西、海润路以北JY14-7地块 业(商服); 住宅(住区服 即土告字[2014]6号即墨市田横镇王村中心社区海城路 即墨市 务设施);商 以南、中轴线以西、海润路以北JY14-8地块 业(商服); 住宅(住区服 即土告字[2014]6号即墨市田横镇王村中心社区海城路 即墨市 务设施);商 以南、中轴线以西、海润路以北JY14-9地块 业(商服); 住宅(住区服 即土告字[2014]6号即墨市田横镇王村中心社区海城路 即墨市 务设施);商 以南、中轴线以西、海润路以北JY14-10地块 业(商服); 即土告字[2013]141号青岛市即墨市田横镇王村中心社 住宅(住区服 区海城路以南、笔架山路以西、海润路以北JY13-148 即墨市 务设施);商 地块 业(商服); 即土告字[2013]141号青岛市即墨市田横镇王村中心社 住宅(住区服 区海城路以南、笔架山路以西、海润路以北JY13-149 即墨市 务设施);商 地块 业(商服); 即土告字[2013]141号青岛市即墨市田横镇王村中心社 住宅(住区服 区海城路以南、笔架山路以西、海润路以北JY13-150 即墨市 务设施);商 地块 业(商服); 即土告字[2013]141号青岛市即墨市田横镇王村中心社 住宅(住区服 区海城路以南、笔架山路以西、海润路以北JY13-151 即墨市 务设施);商 地块 业(商服); 即土告字[2013]141号青岛市即墨市田横镇王村中心社 住宅(住区服 区海城路以南、笔架山路以西、海润路以北JY13-152 即墨市 务设施);商 地块 业(商服); 即土告字[2013]141号青岛市即墨市田横镇王村中心社 住宅(住区服 区海城路以南、笔架山路以西、海润路以北JY13-153 即墨市 务设施);商 地块 业(商服); 即土告字[2013]141号青岛市即墨市田横镇王村中心社 住宅(住区服 区海城路以南、笔架山路以西、海润路以北JY13-154 即墨市 务设施);商 地块 业(商服); 即土告字[2013]141号青岛市即墨市田横镇王村中心社 住宅(住区服 区海城路以南、笔架山路以西、海润路以北JY13-155 即墨市 务设施);商 地块 业(商服);

6934.67 6934.67 6951.84 6951.84

6917.79 6917.79 7239.32 7239.32 7237.43 7237.43 7255.01 7255.01

PART

6

土地市场——土地成交明细
土地 属性 用地面积 出让底价 土地价格 (㎡) (万元) (万元) 68975.2 15801 30512 11337 21847 7242.3 7242.3 成交楼板 价 (元/㎡) 1000 2402 2454 2454 三圆建设(青岛)开发有限 公司

土地名称

区域

容积率

受让方 中海地产集团有限公司

即土告字[2013]141号青岛市即墨市田横镇王村 住宅(住区服务设施); 中心社区海城路以南、笔架山路以西、海润路以 即墨市 1.05 商业(商服); 北JY13-156地块

青土资房告字[2014]3006号黄岛区嘉陵江路东、 住宅(住区服务设施); 黄岛区 4.5 长江东路南HD2014-3006地块 商业(商服);
青土资房告字[2014]3006 号 黄岛区嘉陵江路东、 住宅(住区服务设施); 黄岛区 长江东路南HD2014-3007地块 商业(商服); 青土资房告字[2014]3006号黄岛区嘉陵江路东、 住宅(住区服务设施); 黄岛区 长江东路南HD2014-3008地块 商业(商服); 4 4

17079.300 17079.30 9 09
29950.579 29950.57 2 92 11128.399 11128.39 2 92

青土资房告字[2014]3006号黄岛区嘉陵江路东、 住宅(住区服务设施); 长江东路南(地上、地下空间)HD2014-3010 黄岛区 4.3 商业(商服); 地块

24999.784 15547.41 2661.19 5 76

青土资房告字[2014]3006号黄岛区嘉陵江路东、 黄岛区 长江东路南(地下空间)HD2014-3009地块

商业(商服);

2.77

98237.5

10713.337 10713.33 2 72
6641.834 6641.834 5056.278 5056.278 1566.656 5 4108.5

393

即土告字[2014]1号即墨市鹤山路以北、解家村 即墨市 住宅(住区服务设施); 1.1 以西JY14-2地块 即土告字[2014]1号即墨市鹤山路以北、解家村 即墨市 以西JY14-1地块 商业(商服); 1.5

63226 40760

955 827 336

青岛永昌实业集团房地产开 发有限公司 青岛怡兴嘉园房地产开发有 限公司 青岛星海湾置业有限公司 青岛万福房地产开发有限公 司 青岛万德房地产开发有限公 司
50

西国土告字[2014]1号莱西市联富建材西、梅苑 莱西市 住宅(住区服务设施); 1.5 路北LX13-062地块 即土告字[2014]3号即墨市青岛蓝色硅谷核心区 住宅(住区服务设施); 综合服务区鹤山路以南、滨海公路以西、大任河 即墨市 1.1 公建配套&其他; 以北JY14-4地块 西国土告字[2014]1号莱西市黄海西路北、万福 住宅(住区服务设施); 莱西市 花苑西LX13-063地块 商业(商服); 2

35405 1784.3952

29880

4108.5

1250

39661 5092.4724 4997.286 22833 2512 2512

642 1000.15

青黄土告字[2014]2号胶南市石门路西、大珠山 住宅(住区服务设施); 胶南市 1.1 水库东3地块 商业(商服);

PART

6

土地市场——土地成交明细
土地 属性 用地面积 出让底价 土地价格 成交楼板价 (㎡) (万元) (万元) (元/㎡) 30115 4835.26 4835.26 44 44 10068.1 10068.1 824 824 1249.85 1249.85 25 25 1177.50 1177.50 75 75 1254.24 1254.24 4642.59 4642.59 24 24 5413.66 5413.66 84 84 5627.31 5627.31 96 96 11205.7 11205.7 5 5 9257.35 9257.35 44 44 4657.58 4657.58 7 7 1338 青岛市明洲置业有限公司 1.2 62707 1338

土地名称

区域

容积率 1.2

受让方

住宅(住区服 胶国土[2014]2号胶州市胶河路南侧、运河一路西 胶州市 务设施);商业 侧5号地块 (商服); 住宅(住区服 胶国土[2014]2号胶州市鄱阳湖路北侧、运河一路 胶州市 务设施);商业 西侧6号地块 (商服); 住宅(住区服 胶国土[2014]2号胶州市青海湖路北侧、营旧路西 胶州市 务设施);商业 侧12号地块 (商服); 住宅(住区服 胶国土[2014]2号胶州市鄱阳湖路北侧、营旧路西 胶州市 务设施);商业 侧14号地块 (商服); 住宅(住区服 胶国土[2014]2号胶州市胶河路南侧、营旧路西侧 胶州市 务设施);商业 13号地块 (商服); 住宅(住区服 胶国土[2014]2号胶州市鄱阳湖南侧、运河二路东 胶州市 务设施);商业 侧9号地块 (商服); 住宅(住区服 胶国土[2014]2号胶州市鄱阳湖路北侧、运河一路 胶州市 务设施);商业 东侧4号地块 (商服); 住宅(住区服 胶国土[2014]2号胶州市胶河路南侧、运河一路东 胶州市 务设施);商业 侧3号地 (商服); 住宅(住区服 胶国土[2014]2号胶州市青海湖路北侧、运河一路 胶州市 务设施);商业 东侧2号地块 (商服); 住宅(住区服 胶国土[2014]2号胶州市兰州路南侧、运河一路东 胶州市 务设施);商业 侧1号地块 (商服); 住宅(住区服 胶国土[2014]2号胶州市青海湖路北侧、板桥路西 胶州市 务设施);商业 侧11号地块 (商服);

1

12820

975

青岛市林洲置业有限公司

1 1 1.2

12078 12865 28915

975 青岛市亮洲置业有限公司 975 1338 青岛市丽洲置业有限公司

1.6

33701

1004 青岛市乐洲置业有限公司 1004

1.6

35031

1.8
1.8 1.01

69792
57657 29003

892
892 1590
51

青岛市凯洲置业有限公司

PART

6

土地市场——土地成交明细
土地 属性 用地面积 出让底价 土地价格 成交楼板价 (㎡) (万元) (万元) (元/㎡) 5797 2909.29 2912.37 98 06 6080.00 6080.00 58 58 6179.28 6179.28 54 54 6203.01 6203.01 44 44 2800

土地名称 青土资房告字[2014]200号城阳区明阳路南侧 QDCYP-2014-1-1地块

区域

容积率

受让方 青岛市大北曲后万润房地产开 发有限公司

住宅(住区服 务设施);商业 城阳区 (商服);公建 配套&其他; 住宅(住区服 胶国土[2014]2号胶州市鄱阳湖路北侧、运河二路 胶州市 务设施);商业 东侧8号地块 (商服); 住宅(住区服 胶国土[2014]2号胶州市胶河路南侧、运河二路东 胶州市 务设施);商业 侧7号地块 (商服); 住宅(住区服 胶国土[2014]2号胶州市鄱阳湖北侧、运河二路西 胶州市 务设施);商业 侧10号地块 (商服);

2.67

1.2

37868

6000

青岛市安洲置业有限公司

1.2

38486

6100

青岛市安洲置业有限公司

2 3 1.2 1.2 1.2 1.2 1.6

38624 18516 38235 43548 41480 11731 118068

6200 10000

青岛市安洲置业有限公司 青岛荣德瑞昌实业有限公司

青土资房告字[2014]3001号黄岛区珠江路北、吕梁 黄岛区 商业(商服); 山路西HD2014-3001地块
即土告字[2014]8号即墨市即墨省级经济开发区蓝 色新区莲花山路以东、规划路以南、青龙高速路以 西、潍蓝路以北JY14-12地块 即土告字[2014]8号即墨市即墨省级经济开发区蓝 色新区莲花山路以东、规划路以南、青龙高速路以 西、潍蓝路以北JY14-13地块 即土告字[2014]8号即墨市即墨省级经济开发区蓝 色新区莲花山路以东、规划路以南、青龙高速路以 西、潍蓝路以北JY14-14地块 即土告字[2014]8号即墨市即墨省级经济开发区蓝 色新区莲花山路以东、规划路以南、青龙高速路以 西、潍蓝路以北JY13-15地块 即墨市 即墨市 即墨市 住宅(住区服 务设施); 住宅(住区服 务设施); 住宅(住区服 务设施);

15992.2 17830.9 692 08

2872.21 2872.21 2872.2132 32 32 3271.28 3271.28 3271.2882 82 82 3115.97 3115.97 3115.9776 76 76 881.220 881.220 2 2 20283.1 20283.1 379 379 881.2202 20000 青岛磊鑫房地产开发有限公司

青岛绿富房地产开发有限公司

即墨市 商业(商服);

住宅(住区服 青土资房告字[2014]201号城阳区夏庄街道王沙路 城阳区 务设施);公建 西、一号路北 QDCYP-2014-2-1地块 配套&其他; 住宅(住区服 青土资房告字[2014]03号青岛市市北区瑞安路20号、 务设施);商业 市北区 22号333-322-370205-004-003-1016地块 (商服);公建 配套&其他;

3

70966.4

94934.9 126872. 67 712

20275

青岛康润房地产开发有限公司
52

PART

6

土地市场——土地成交明细
土地 属性 用地面积 出让底价 土地价格 成交楼板价 (㎡) (万元) (万元) (元/㎡) 74056 15996 15996 1799.99

土地名称

区域

容积率

受让方

青黄土告字[2014]2号胶南市海滨大道东、风河南2 胶南市 商业(商服); 地块 青黄土告字[2014]2号胶南市宁波路东、海王路南 胶南市 商业(商服); 1-4地块 青黄土告字[2014]2号胶南市宁波路东、海王路南 胶南市 商业(商服); 1-5地块 青黄土告字[2014]2号胶南市温州路西、海王路南 胶南市 商业(商服); 1-3地块 青黄土告字[2014]2号胶南市宁波路东、海王路北 胶南市 商业(商服); 1-2地块 青黄土告字[2014]2号胶南市温州路西、海王路北 胶南市 商业(商服); 1-1地块 平国土储告字[2014]2号平度市区新区大道北侧、 平度市 规划商州路西侧14002地块 青土资房告字[2014]3011号黄岛区滨海大道东南侧 黄岛区 HD2014-3011地块 住宅(住区服 务设施);

1.2

1.2

41490

9958

9958

2000.08

1.2

1082

260

260

2002.46

青岛黄岛发展(集团)有限公 司

1.2 1.2 1.2 1.5 2.6 1.5 2

47955 516 18722 38616 23185 55133 16204

11509 124 4493 3145

11509 124 4493 3145

1999.97 2002.58 1999.88 542.95 2287 522 995 青岛沪港置业发展有限公司 青岛国信置业有限公司 青岛鼎胜泰瑞置业有限公司 青岛德广建设发展有限公司

住宅(住区服 务设施); 住宅(住区服 即土告字[2014]9号即墨市田横岛省级旅游度假区 即墨市 务设施);商业 创新路以南、永福路以西JY14-17地块 (商服); 住宅(住区服 青土资房告字[2014]3004号黄岛区中德生态园11 黄岛区 务设施);商业 号线北、36号线东HD2014-3004地块 (商服); 住宅(住区服 平国土储告字[2014]2号平度市区厦门路南侧、规 平度市 务设施);商业 划泰州路西侧14001地块 (商服);

11029.0 11029.0 118 118 4316.88 4316.88 78 78 3224.59 3224.59 6 6 6095 6095

2.1

42221

687.43

青岛宸元房地产开发有限公司

53

PART

6

土地市场——土地成交明细
土地 属性 用地面积 出让底价 土地价格 成交楼板价 (㎡) (万元) (万元) (元/㎡) 31766 1208.29 1208.29 93 93 1956.31 1956.31 83 83 2494.98 2494.98 6 6 1034.20 1034.20 8 8 37817.9 48255.5 667 192 247

土地名称

区域

容积率

受让方 青岛(莱西)城乡社区建设投 资有限公司 青岛(莱西)城乡社区建设投 资有限公司 青岛(莱西)城乡社区建设投 资有限公司 青岛(莱西)城乡社区建设投 资有限公司 华融纺联(青岛)投资有限责 任公司

住宅(住区服 西国土告字[2014]2号莱西市夏格庄镇省道二零九 莱西市 务设施);商业 东华庆路南地块一LX14-007地块 (商服); 西国土告字[2014]2号莱西市夏格庄镇省道二零九 莱西市 东华庆路南地块二LX14-008地块 西国土告字[2014]2号莱西市姜山镇烟青一级路西 莱西市 青龙高速路南LX14-006地块 西国土告字[2014]2号莱西市姜山镇苏州路东青龙 莱西市 高速路北LX14-005地块 住宅(住区服 务设施); 住宅(住区服 务设施); 住宅(住区服 务设施);

1.54

1.5

52378

249

1.5

63974

260

1.05 3.56

30780 28063.1

320 4970

住宅(住区服 青土资房告字[2014]03号青岛市市北区海岸路2号 市北区 务设施);公建 324-319-370205-004-005-1018地块 配套&其他;

54

PART

7 营销媒体

统计对象:八区五市商品房(所有物业类型)

55

PART

7

营销媒体——平面媒体

?2月份,房地产广告在青岛主流平面媒体投放量和金额环比小幅上升,共计投放58.75个版面,环比1月小幅 上升31.05%,同比增加了39.88%;从版面投放金额来看,环比上涨41.89%; ?占比方面,半岛都市报仍居首位,占比增至51.06%;青岛早报33.62%,继续排名第二;青岛日报和青岛 晚报分别为7.66%和5.11%;城市信报占比降至2.55% 。半岛都市报、青岛早报、青岛日报市场份额小幅上 升。
400

2013年1月-2014年2月平面媒体广告投入

6000 4000 2000 0

300
200 100 0 2013.1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2014.1 2 投放版面 投放金额(万元)

2014年2月与2014年1月-2月主要平面媒体房地产广告投放情况对比
2014年1-2月 48.35% 31.38%

6.28% 7.72% 6.28%

2014年2月

51.06%

33.62%

5.11% 7.66% 2.55% 80% 90% 100%

0%

10%

20%

30%

40% 青岛早报

50% 城市信报

60% 青岛晚报

70% 青岛日报

半岛都市报

56

PART

7

营销媒体——平面媒体

?

2月份,青岛主流平面媒体上,万达东方影都依旧保持高度的媒体曝光度,海信地产各项目延续1月份的 投放力度,另外,晓港名城四期尚府加推,也加大报广投放力度。

57

PART

7

营销媒体——平面媒体

本月营销主题以开盘加推、样板间开放以及大型房地产商的品牌形象宣传为主,例如,海信湖岛世家、晓港名

城尚府、凯景大厦等新盘加推;青岛东方影都样板间开放;保利地产、海信地产以及碧桂园的形象宣传。

58

PART

7

营销媒体——网络媒体

?网络广告方面,本月项目投放数量、天数、金额、电商数量均有下降。根据对青岛主要网络媒体的监测数 据显示,2月份青岛房地产广告网络媒体投放量共计173天次,金额372.86万,环比1月减少40%;共有12 个项目投放网络广告,环比上个月减少42.86%,共有27个项目参与电商,较上个月减少51.79%;
2013年1月-2014年2月网络媒体广告投放量及金额走势

4000 3000 2000 1000 0 13.1 2 3

4000 3000 2000 1000 0

4

5

6 投放天次

7

8

9

10

11

12

14.1

2

投放金额(万元)

2014年2月主要网络媒体房地产广告投放占比(天数)
新浪乐居 14% 搜狐焦点 19%

?广告投放项目数量来看,搜房网居首位,占比66.67%;新闻网 41.67%,排名第二;搜狐焦点33.33%和新浪乐居25%位列其
腾讯房产

青岛新闻网 24%

5%

后。 ?电商项目数量方面,搜房网40.74%领先于其他网站,新闻网 37.04%第二,其后依次焦点18.52%,乐居和腾讯各7.41%。
59

搜房网
38%

PART

7

营销媒体——网络媒体 青岛新闻网房产频道首页广告

搜房网首页广告

60

PART

7

营销媒体——网络媒体

青岛新浪乐居首页广告

青岛搜狐焦点首页广告

61

PART

7

营销媒体——户外媒体

高 炮 楼 体 候 车 亭

电 视 电 梯 D M
62

数据说明:
区域范围:八区五市包括主城四区:市南区、市北区、四方区、李沧区;辅城四区:崂山区、黄岛区、城阳区、高新区;下属五市包括胶 南市、胶州市、即墨市、莱西市、平度市。 物业范围:商品住宅指剔除政策房之后的住宅物业,包含公寓、别墅、普通住宅等不同的产品形态。商品房则包含住宅、商业、办公、政 策房等所有物业分类。 数据来源于——CRIC2014房地产信息决策系统

63


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