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浙江省遏制房价过快上涨政策解读

浙江省遏制房价过快上涨政策解读

5 月 17 日,浙江省政府网站权威发布了《浙江省人民政府关于坚决遏制部分城市房 价过快上涨促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》(以下简称《意见》)。该意 见重申了相关税收、银行放贷、土地出让金缴纳政策,对家庭首次购买普通自住房 给予优先保障,同时遏制炒房和投机性购房。昨天,记者就该政策性文件采访了杭 州的开发商、中介和业内人士,并综合楼市现状,对《意见》中大家普遍关心的条 文作了一一解读。

首套 90 方以上房贷最低首付三成

《意见》 中明确, “对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的家庭(包 括借款人、配偶及未成年子女,下同),贷款首付款比例不得低于 30%;对贷款购买 第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于 50%,贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍;对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提 高,具体由商业银行根据风险管理原则确定。”

解读:记者从开发商和房产中介了解到,去年年底开始,银行已收紧了二手房 贷款,对于首套二手房贷,无论建筑面积 90 平方米以上还是以内,最低首付普遍三 成;对于一手房的首套和二套房商业按揭,房产新政后,银行已按上述意见执行。 其中,首套住房且套型建筑面积 90 平方米以内的一手房,仍可办理最低二成首付。 涉及到三套房贷,杭州大部分银行已暂停发放贷款,个别股份制商业银行三套房贷 仍在办理,最低首付和按揭利率比二套房贷再提高一些。

值得注意的是,目前银行对“二套房”的认定标准仍没有出台。业内人士表示, 目前银行普遍按央行征信系统的个人按揭次数来判定套数。

公积金二次房贷从紧

《意见》提出,“家庭首次购买普通自住房的,住房公积金贷款给予优先保障; 家庭购买第二套以上(含第二套)住房,申请住房公积金贷款的,要从紧控制。住房 公积金贷款购房首付款比例按照商业银行贷款首付款比例要求执行。”

解读:杭州市公积金中心对“家庭购买第二套以上(含第二套)住房,申请住房公 积金贷款”已经严格控制了。 4 月底开始, 从 市公积金中心因为尚未出台如何认定“二 次房贷”的相关细则,已经暂缓办理可能涉及“二次房贷”的申请。截至昨天,市公积 金中心表示该细则还没有出台。

另外,从 4 月 16 日起市公积金房贷首付比例已经调高,具体为:首次购买套 型建筑面积 90 平方米以上自住住房的,贷款首付比例最低为 30%;二次贷款首付 比例最低为 50%。按揭利率不变,仍是公积金贷款利率。

不足 5 年的非普通住房全额征收营业税

《意见》提出,“个人将购买不足 5 年的非普通住房对外销售的,全额征收营业 税;个人将购买超过 5 年(含 5 年)的非普通住房或者不足 5 年的普通住房对外销售 的,按照其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税;个人将购买超过 5 年 (含 5 年)的普通住房对外销售的,免征营业税。”

解读: 上述意见是重申了去年 12 月底, 财政部和国家税务总局下发的有关个人 房屋转让征收营业税的相关通知,杭州目前已按上述意见实施。

房屋转让个税可提高征收标准

《意见》称,“个人转让自用 5 年以上、并且是家庭唯一的生活用房的所得,免 征个人所得税;个人转让其他住房,未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确 计算房屋原值和应纳税额的,各地可在国家规定的 1%—3%个人所得税征收率范围 内,临时性适当提高征收标准。”

解读:杭州对个人出售“满五年且唯一的一套住房”一直实行免征个税,这个跟 上述意见一致。针对“个人转让其他住房,未提供完整、准确的房屋原值凭证”的情 况,杭州征收的个税是成交总价的 1%,也就是说,执行的是最低的国家规定个人 所得税征收税率。业内人士认为,如果从紧执行,不排除杭州有可能会提高房屋转 让个税税率。

房价涨幅较大城市

尽快研究实行限购住房措施

《意见》提出,“各地特别是住房供应紧张、房价较高、涨幅较大的城市,要结 合当地实际,尽快研究实行满足当地居民家庭首次购买自住型普通住房需要的政策 和临时性限购多套住房的政策。”

解读:意见要求“供应紧张、房价较高、涨幅较大”的城市尽快研究临时性限购 多套住房的政策,杭州算不算上述情形的城市?这将直接关系到杭州将如何执行以 及是否会出台限购住房的政策。据了解,本月起北京开始实行“暂定同一购房家庭只 能在北京新购买一套商品住房”的限购措施。

保障性住宅用地供应比例还将提高

《意见》 中明确“各地要在 7 月底前编制和公布 《2010—2012 年住房建设规划》 , 并报上一级政府备案。要按照住房建设规划确定的目标要求,切实保障住房用地供 应,其中保障性住房、政策性住房、城市危旧房与‘城中村’改造、中小套型普通商品 住房建设用地不得低于住房用地供应总量的 70%,并予以优先保障。”

解读:“住房保障,事关人民群众特别是中低收入群众切身利益,事关改革发展 稳定大局。”上周,浙江省委常委、杭州市委书记黄坤明在杭州市保障性住房工作会 议上这么说。

根据市建委、市房管局、市国土局等有关部门的统计数据显示,近三年来,杭 州市区各类保障性住宅用地供应量占住宅用地总量的比例已经达到 54.7%,今年这 一比例还将得到稳步提高。

据悉,我市 2010 年主城区(六城区,含三个开发区)住房保障工作的主要目标任 务业已明确:廉租房保障新增 2140 户;廉租房新开工 5 万平方米;经济适用房新 开工 50 万平方米,竣工 50 万平方米;拆迁安置房(限价商品房)新开工 400 万平方 米,竣工 300 万平方米;建设经济租赁房 42 万平方米(含两项公寓新开工 9 万平方

米);人才专项用房新开工 50 万平方米。

土地出让再度被规范

《意见》 中明确“增加住房用地有效供给。 在坚持和完善土地招拍挂制度的同时, 探索‘综合评标’、‘一次竞价’、‘双向竞价’等土地出让方式,抑制居住用地出让价格非 理性上涨。城乡规划、房地产主管部门要积极配合国土资源部门,将住房销售价位、 套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地 出让合同,确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。

严格规范土地出让收入分期缴纳行为。 土地出让后, 必须在 10 个工作日内签订 出让合同,合同签订后 1 个月内必须缴纳出让价款 50%的首付款,余款要按合同约 定及时缴纳,最迟付款时间不得超过一年。”

解读:为了进一步提高土地有效供应,前天、昨天连续两天,杭州市国土局官 方网站上接连贴出公告,共推出 1000 多亩经营性土地,于近期出让。这些土地的 出让将大大增加 2011 年杭州的房源供应量。不过,出让方式仍然将采用符合商业 市场行为性质的土地招拍挂制度。据相关部门负责人介绍,从杭州土地市场看,目 前实行的土地招拍挂制度还是最合适的。

而针对《意见》中提到要将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建 比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同,土地主管部门负责人表 示,目前的土地出让合同中已有开竣工时间、违约处罚条款等内容,至于住房销售 价位、套数、套型面积等内容现在还没有,估计实际操作过程中也不容易,不过可 以考虑加入保障性住房配建比例内容,以确保中小套型住房供应结构比例的落实。

此外,自去年 12 月 17 日以来,国家针对土地市场就出台了一系列政策,先是 首付款缴纳比例不得低于全部土地出让价款的 50%,分期缴纳全部价款的期限原则 上不超过 1 年;然后又进一步规定,开发商今后在拿地时一律按照底价的 20%缴纳 保证金,成交后需在一个月内缴清成交额 50%的首付款。如今,各开发商在杭州拿 地均按照这项规定来执行,这对开发商的资金实力也是一个非常大的考验。

每套房源明码标价不得随意涨价

《意见》中明确,“严格按照各地确定的商品住房项目预售许可最低规模办理预 售许可,不得分层、分单元办理预售许可。取得预售许可的商品住房项目,要在取 得预售许可 10 天内,按申报价格和《浙江省商品房销售明码标价管理规定》实行明 码标价并一次性公开销售。商品房预售方案中主要内容需要变更的,应当报房地产 主管部门备案并公示, 如涉及提高销售价格的,还应当报价格主管部门备案并公示, 未经备案公示的,不得随机提高销售价格。”

同时指出,“全面清理已取得预售许可的商品住房项目,准确掌握已预售、正在 预售和尚未预售的商品住房数量情况,对已取得预售许可尚未公开销售的,要责成 限期公开销售。各设区市要在 5 月底前将检查和清理情况向社会公开,并报省政府 备案。省政府在 6 月底前组织一次专项检查,督促各地纠正和处理违法违规情况。”

解读:对于此次省政府强调要加强商品住房预销售管理的规定,杭州楼市受到 的影响并不太大。在这之前,很多政策杭州就已在执行当中,某些方面甚至更为严 格。惟一有较大不同的是,意见规定商品住房项目在申请预售许可时就须申报房源 价格,未经备案公示,不得随机提价。

记者从新“国十条”后申领预售证的一些开发商处了解到,从 4 月底开始,杭州 已经执行房源价格申报这一规定,在申请预售证时须先将该批房源的价格在物价局 进行备案,随后才可由房管局发放预售证,而此前的操作方式是在申领时向房管部 门报备均价即可。在刚刚过去的人居展上,组委会也明确要求参展商品住宅房源预 (销)售可采取标价牌、价目表、价格手册方式,也可采用互联网查询、多媒体终端 查询、电子信息公告等方式明码标价。明码标价应标明房号、销售状态、建筑面积、 销售单价、房屋总价等。

5 月首次开盘的丁桥楼盘冠宇·隽园,在人居展上用易拉宝的形式醒目标明了所 有在售房源的明细情况,当中包含销售单价和总价,购房者看过去一目了然。而人 居展上的其他楼盘,只要有在售房源的,也都通过电子显示屏滚动、公示牌、房源 价目表等各种方式进行了明码标价。

同时,记者登录透明售房网后发现,包括隽园在内的少量近期开盘的楼盘,点 开该楼盘的销售信息,只要鼠标点到具体某套住宅处,就会立即显示出幢号、房号、

当前状态、房屋用途、建筑面积、申报价格、申报时间这七项基本信息。“在透明售 房网上点击房源就能看到它的申报价格,这项全新服务今后将会全面铺开,包括之 前领出预售证但还有房源在售的楼盘,每套房源的价格也都会一一补上。”一位知情 人士透露。

《意见》除了明确规定一房一价须完全透明化之外,也指出未经备案公示不得 随机提高销售价格,这也杜绝了开发商随意涨价的可能性。

公共租赁住房供应将大幅增加

《意见》规定大力发展公共租赁住房。《意见》中说,各地要明确今后三年政 府主导建设公共租赁住房的目标任务和数量,并纳入城市住房保障以及解决其他住 房困难家庭居住问题规划和年度实施计划。房价较高、住房供应紧张的城市,要大 幅度增加公共租赁住房建设供应规模。

新建公共租赁住房套型建筑面积以 60 平方米以下为主。 各地要根据不同供应对 象合理确定公共租赁住房租金标准,并实行动态管理。

《意见》还规定,各地要加快推进保障性安居工程实施,相关建设项目原则上 必须在 7 月底前开工,要对 2007 年以来开工建设的保障性住房竣工情况进行一次 全面调查清理,各设区市在 5 月底前将调查清理情况向社会公开。


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