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房地产投资评估与决策系统的分析与设计


房地产投资评估与决策系统的分析与设计 【摘 要】对房地产行业来说,科学的进行投资评估,合理的做 出决策是非常重要的。中国在加入世贸组织以后,房地产市场的竞 争变得非常激烈,原有的经营和投资模式已经不能适应当前房地产 业的投资需要。对于房地产开发商来说,设立一套科学的投资评估 和决策系统很有必要,它可以帮助进行科学的分析、评估,准确做 出决策,使决策者可以掌握房地产市场的情况。笔者将对房地产投 资评估与决策系统进行分析,并做出相应的论述。 【关键词】房地产;投资评估;决策系统;分析与设计 科学技术不断进步,计算机技术广泛地应用在各个领域。对于房 地产行业来说, 进行投资决策需要慎重考虑, 并且要进行分析工作, 决策持续的时间比较长,这对工作效率造成一定的影响。把计算机 技术运用到房地产行业,融入到房地产投资评估与决策系统中,将 大大的提高工作效率,缩短决策的时间。 一、房地产在进行投资和决策时遇到的问题 房地产开发商在进行投资评估和决策时,遇到的问题主要是以下 三个方面: 第一,房地产前期的估价。一般来说,传统的估价方法需要投入 的人力和物力比较大,持续的时间比较长。传统的方法不仅工作效 率低,费用的支出也比较大。 第二,决策者携带资料的不便。决策者在进行决策时,往往需要 很多的资料,并且要携带样本,但是如果数量较大,无法进行携带。 此外,一些需要共享的资料由于携带的不便也无法完成。 第三,现场办公的不便。在工地进行现场办公时,工程师和管理 人员会需要很多的技术资料,但是不能随身携带,这样影响了工作 的顺利开展,而且在进行现场办公时,一些资料的保密性无法得到 保证。 二、房地产投资评估与决策系统的分析 1、介绍主要的工作内容 结合房地产项目的特点,房地产投资评估与决策系统的工作内容 主要有以下 几个方面: 第一,进行市场分析。市场分析由市场调查、市场预测两方面组 成,通过进行这项工作,房地产开发商就可以掌握房地产开发项目 的制约因素以及需求的情况。 第二,进行投资评估。通过第一项工作,进行开发项目方案的制 定,要设计出多套方案。最重要的是,每一个投资方案都要进行三 个环节:一、财务评价;二、风险分析;三、进行国民经济评价。 结合系统的整体特点,选择合理的投资方案。 第三,进行投资决策。运用一定的科学理论、方法和手段,通过 一定的程序对投资的必要性、投资目标、投资规模、投资方向、投 资结构、投资成本与收益等经济活动中重大问题所进行的分析、判 断和方案选择。投资决策是生产环节的重要过程。结合所投资项目 的实际情况,选择适当的决策方法,进而选择投资方案。 2、系统的功能 根据配套程度、规模以及统一性,房地产开发分成两种形式:综 合开发和单项开发,房地产投资评估与决策系统要完成两种形式的 相关工作,包括:市场分析、进行投资估算、分析成本、进行财务 评价、进行敏感分析等,从而用表格或者图表输出结构形式,并且 对数据库进行及时的更新和维护。 3、分析工作流程 房地产开发企业进行投资评估和决策,主要进行以下几项工作。 第一,根据宗地的使用性质、拆迁安置以及规划要求,前期开发 处进行征地补偿、安置和代收费用列表的填写; 第二,企业经营计划处把前期开发处完成的研究报告分送到各个 科室; 第三,经营计划处结合各处的资料进行汇总明细表的编制; 第四,财务审计处根据相应的规定,列出管理费用、建设税费和 利息支出的情况,销售处负责填写销售计划的明细表; 第五,销售处要根据实际情况例如地理位置、住房以及商品房的 需求情况提出建议,列出企业商品房的价格范围,并且转达给经


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