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文献综述模板2015.3.24


小初、宋体、 加粗

本科毕业设计(论文) 文献综述
小三、宋体、 1.5 倍行距

题 姓 专 学

目 名 业 号

____________________

指导教师

郑州科技学院工商管理学院 二○一五年三月

文献综述


摘 要:本文从国内外酒店营销的研究现状入手,分析归纳了国内外研究成果,包括分时
度假概念的界定及产品种类、 分时度假市场消费者特征分析以及分时度假市场销售及行业分 析等方面的对比分析,发现相关理论基础薄弱,缺乏从整体上对该行业进行指导的研究。

关键词:分时度假;行业分析;营销策略;

1 分时度假概述
分时度假是一种将房地产业,酒店业,休闲度假结合的旅游消费新概念。它 起源于二十世纪六十年代的法国,七十年代引进美国后迅速发展起来,并扩展到 世界各地。 分时度假最初是指人们在度假地购买房产时, 只购买部分时段的产权, 几户人家共同拥有一处房产,共同维护、分时使用的度假形式。后来,逐渐演变 成每户人家在每年只拥有某一时间段的度假房产使用权, 并且可以通过交换系统 对不同房产的使用权进行交换。 它的特点就是把使用权按照时段分割开来,运用 时序性这一特点, 成功的引入了分时共享和分时交换这两大消费理念,从而实现 了价值的最大化。 许多学者认为分时度假应该包含两方面内容,一个是分时度假概念,一个是 分时度假交换概念。分时度假的度假概念是:将酒店(或度假村)的一个单位的 使用权按每年若干天, 共计若干年的时间段, 用锁定的价格, 一次性出售给客户, 客户在其购买的时间段内,拥有对客房的使用权,同时也享有转让、馈赠、继承 等系列权益以及对公共配套设施的优惠使用权。分时度假的交换概念是:若客房 于某一年决定不在其购买的享有分时度假权的度假单位居住时, 就可以用其使用 权去“交换”隶属于交换公司服务网络中任何一家成员单位同等级, 但是位于不 同地区的度假房产使用权。而国际上通用的分时度假是,将一处住宿设施(如饭 店、公寓、度假别墅等)的住宿单元每年的使用期分为 52 周,将其中的 51 周分 时销售给旅游者(另一个单位用于房屋维护)。每个单位的分时度假产品就是旅 游者在约定的时期内(一般为 20-40 年)每年在此享受一周的使用权。从本质上 而言,分时度假实际上是介于房地产产品和饭店产品之间的一种中间产品。

2 国外研究成果
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在国外, 分时度假的研究是伴随分时度假产业的成长而展开的。国外分时度 假发展已有 40 多年的历史,研究成果涉及面广。其研究成果多发表在住宿业管 理(Hospitalite Management)杂志、每年举办的各种分时度假会议论文资料、 分时度假行业协会 (如 ARDA, 美国度假地协会) 等主办的杂志 (如 DEVELOPMENT) 以 及 网 上 文 章 、 RCI ( Resort Condominiums Interna2tional ) 和 II(IntervalInternational)公司网上公布的调查报告上刊载。 Randall S.Upcherch(2002)指出,分时度假是指人们在某个度假地购买住 宿设施的一段时间(一般一个星期或者更长),购买者在每年的这段时间拥有者 处房产的使用权[1]。 《欧盟分时度假指令》是成员国规制分时度假市场的重要立法。尽管他对分 时度假的市场秩序起到一定的规范、整顿作用,单指令只是对分时度假提出最低 限度的要求, 且对分时度假的界定过于严格以致没有实现保护分时度假及类似产 品的消费者的预期目的。《欧盟分时度假指令》中的定义是:“所有的有效期在 3 年以上、规定消费者在按某一价格付款后,将直接或间接获得在 1 年的某些特 定时段(这一期限要在 1 周之上)使用某项房产的权利的合同,住宿设施必须是 已经建成使用、即将交付使用或即将建成的项目[2]。 RCI(1997)对分时度假的消费者进行了研究,指出消费者的购买动机主要 是看中分时度假的灵活性、经济性、质量的稳定性及度假的安全性。照成消费者 购买有余的主要原因是经济因素和最初购置费及年维护费带来的忧虑, 是否能够 充分利用分时度假以使花费更有价值,担心度假村实际情况与其描述不符。而 RCI 下属机构则按照地理位置对全世界分时度假业的市场分布进行研究。分析出 亚洲是分时度假业增长最快的地区,但美欧仍为分时度假业的主导,拉丁美洲次 之[3]。 Diane R. Schuman(1999)认为分时度假产品可根据给予顾客使用计划和安 排的不同而进行分类并将其归纳为六类:1)固定时间的标准产品。2)灵活选择 时间的产品。3)购买使用权产品 4)度假俱乐部产品 5)签约所有权产品 6)点 数制产品。[4] Randall、Withiam 根据国外分时度假营销形式总结了 5 种形式销售:1)可 继承的房产,拥有对房地产的所有权、继承权。2)使用权。是分时度假所有者

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在很多年中给定的时段有权使用度假设施。3)租用的分时度假,购买该产品的 所有者拥有一段时间的房产的使用权,不具有所有权。4)度假证。是其所有者 拥有特定时间某一单元的使用权,但是这一单元并不固定。5)俱乐部会员。是 给加入俱乐部的成员一个证书, 从而使其会员有权使用规定的单元,会员期限是 10 年,或者不到 10 年,这是分时度假业中发展最快的一种销售模式【5】。

3 国内研究成果
分时度假的概念于 1997 年引入国内,越来越多的的学者开始关注和研究分 时度假,其研究论文涉及旅游、房地产、法律、建筑等相关学科。但我国从理论 角度对分时度假的研究还不到十年,因此起步较晚,研究层次较低研究涉及面狭 窄。关于分时度假的研究专著国内仅有两本。一是刘赵平撰写的《分时度假产权 酒店——饭店业和房地产业的创新发展之路》 2002; 另一本是杨立娟等编著的 《新 经济新生活—— 分时度假在中国》2003。 王婉飞(2003)认为虽然我国的分时度假产业刚刚开始,但我国当前旅游业 的宏观背景和微观条件分析, 无论是供给还是需求都具备了发展旅游分时度假的 条件:1)我国国内旅游休闲度假消费逐步成熟,旅游市场日益庞大;2)国内大 量房产资源闲置;3)国际国内旅游业的迅猛发展为分时度假创造了优越的发展 空间;4)入世后的机遇和挑战促使国内旅游企业介入旅游新兴领域的积极性大 大提高。 而分时度假在我国的发展中却遇到了许多本土化问题。 如信用制度问题, 信用短缺已成为制约我国分时度假发展的“瓶颈”。法律法规制度也几乎空白, 消费者权益难以保障使不法分子借此“乱集资”导致强迫性和欺骗性销售问题。 国内已出现多起不法分子利用分时度假产品骗取消费者财产的诈骗案件。 另外根 据调查统计数据显示,产品价格与消费者可支配收入、度假次数、学历、度假天 数显著相关。 我国整体经济水平与发达国家差距较大,营销商直接把国外的分时 度假销售体系搬来用, 反而使其在消费者眼中成了奢侈品,限制了分时度假产品 的推广和发展。 当然还有企业管理、人力资源等相关问题使得分时度假在中国的 发展举步维艰,消费者逐渐失去了对产品的兴趣。要解决这些问题,作者提出了 分时度假产品规制对策:1)建立“冷静期”制度 防止强迫性销售最有效的施; 2)提供退款保障这是与“冷静期”制度相配套的措施;3)保证会员对设施的使 用权以防遇到各种意外情况时能够保证会员按约定使用设施的权 利; 4)信息公
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开制度防止欺骗性销售【6】 。 刘菲(2000)提出二十七十年代以来,分时度假交换系统,在经历了三次升 华后,已成为饭店业的新型业态,这是一种创新。这种业态与传统饭店相比具有 不同的特点。主要便现在产权模式、经营模式和消费者权益模式三个方面。1) 产权特点。 分时度假交换系统在产权模式上与一般旅游饭店业的主权模式有很大 区别,具体表现在产权高度分散、产权所有者不以经济回报放在第一位、所有权 之间的灵活互换;2)经营特点。营销创新在与交换条件的设计增加产品的流动 性、注重经营要素中技术的开发和应用,提高产品的附加值 3)消费者权益特点 主要表现在:权益形式具有多样性;权益时间具有期权性;消费者权益实现的滞 后性可为经营者带来资金运营利润【7】 。 张泽一(2001)对分时度假的功能进行了分析,分时度假可以优化配置旅游 资源,提升旅游消费质量、降低旅游费用,利用网络效应,增强服务主体的竞争 力。 总结了我国分时度假存在的一系列问题。 具体表现在:1) 法律、 法规不健全。 2)价格与国内消费水平脱节 3)尚未形成具规模、有影响的国内度假网络。并 针对这些问题提出了相关对策:1)逐步建立、健全相应的法律法规。2)扶持自 主开发分时度假网络的企业。形成一定规模,增加选择范围【8】 。 陈超、郭鲁芳(2003)认为作为一种新型旅游产品,分时度假有着广阔的市 场前景。然而由于我国市场经济不完善,信用制度、法律制度缺失,独家消费环 境不成熟, 使得中国分时度假产品面临着营销商产品质量难保、消费者度假需求 不旺的困境。要解决这些问题就必须法律规制组织到位品牌建设产品创新【9】 。 李秀娜 (2005) 作者结合案例在分析我国分时度假信用危机的阶段性特点的 基础上, 剖析了分时度假各方的法律关系和责任归属。具体提出了解决分时度假 信用危机的法律对策:1)确定分时度假购买合同为法定的附期限合同。2)有旅 游行政管理部门对分时度假开发商资格进行限定和建立相应保证金及保险制度。 3)杜绝虚假承诺行为的立法建议。4)合理分配签证风险【10】 。 贺小荣 (2001) 根据分时度假的发展状况分析出我国推行分时度假存在的问 题。主要体现在:1)分时度假产品市场的信誉度低。一是在分时度假产品销售 过程中经营者的信誉度低, 当前最突出的是欺诈性销售和强制性销售;二是分时 度假产品交换或销售过程中消费者的信誉度低, 由于我国分时度假交换系统还很

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不完善, 在分时度假系统中的消费者的权益被其他消费者大大拓展,因此有些消 费者往往会不通知以前的销售商而随意的交换自己购买的产品, 或是不按已商定 好的时间去消费自己的分时度假产品。2)分时度假产品市场的立法工作严重滞 后。产品的生产、销售、交换、消费过程中出现的一些问题几乎无法可依。3) 我国还有很大一部分饭店没有实现网上的国际、国内预定,我国的网络技术不能 满足这种需要。4)对分时度假产品的宣传不够。虽然假日旅游已经在我国如火 如荼的开展起来, 但广大旅游消费者对何为分时度假并不了解,就连一些旅游经 营者对分时度假也只有一个概念上的、粗浅的理解,其结果是一些饭店、度假村 照搬国外销售模式对自己的分时度假产品定以高价, 从而使自己的产品远离消费 者。针对这些问题作者提出了几点有效建议:1)提高分时度假产品供需双方的 信誉度。 既有利于杜绝我国旅游饭店业分时度假产品经营过程中业已存在的强制 性销售和欺骗性销售再次出现,又可在思想上防范类似问题的进一步发生。2) 加强针对分时度假的立法工作,切实保护消费者的正当权益【11】 。

4 比较分析国内外研究成果
国外在分时度假领域的研究从内容和方法上相对较为成熟, 研究内容侧重分 时度假界定及产品种类、 分时度假市场消费者特征分析以及分时度假市场销售及 行业分析等方面, 并且近年来很多研究成果来自一些大企业下属机构所做的市场 调查报告, 能够根据本国情况进行设计产品进行销售。我国分时度假产业只是刚 刚开始, 研究从总体来看都是结合我国国情在分时度假领域进行的有益探索,虽 有一定的成果,但理论基础仍然薄弱,大部分理论是借鉴国外的研究,没有自己 的理论文献。对策性文章不少,但很多都是对细节方面的研究,而没有从整体上 分析, 只是解决遇到的问题而没有对分时度假行业的发展进行指导。国内的研究 主要从法律规制角度出发, 而对产品本身的开发建设、 经营模式关注较少。 另外, 对于分时度假市场营销的分析、 分时度假的保障体系研究、分时度假的交换网络 研究等方面的问题的研究还有待深入。 同时由于我国没有像国外一样的从事分时 度假的大型企业或机构, 因此没有办法做大样本容量的调查研究,也就无法在此 基础上进行更深入的分析。 国内分时度假的重点应放在对分时度假产品和经营方 式的研究,研究方向应更具指导性和可操作性,而不仅仅是理论分析。借鉴国外 已有的成功实践成果, 对分时度假的市场营销、保障体系和交换网络的问题进行
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更深入的研究, 同时结合我国旅游者的消费或投资心理,提出分时度假产品在我 国可以持续发展的策略。

5 结论
作为一种新型的休闲度假方式, 分时度假自进入中国以来就吸引了国内学者 的广泛关注, 但其产业发展在我国尚未成熟。本论文在总结前人研究成果的基础 上,通过对国内外分时度假发展的历史总结与现状分析,从我国具体国情出发, 根据分时度假产品在我国存在和发展的环境, 提出分时度假产品在我国发展的有 利条件和制约因素,借鉴国际上发展分时度假产品的有益做法和经验,积极探讨 分时度假产品在我国的有效实现形式,使分时度假产品在我国能够健康发展,从 而解决目前国内旅游市场中存在的一些问题, 为分时度假产品在我国的本土化提 供一些资料,为推动我国的旅游发展、完成我国的旅游规划尽一份绵薄之力。

参考文献(注意:参考文献不要少于 12 篇,其中至少 2 篇 外文文献)
[1]Randall S. Upcherch . The evolution of a sleeping giant resort timesharing[J] . Hospitality Management,2002.211-212. [2]汪传才.欧盟分时度假指令研究[J].河北法学,2006 第二期.133-134 [3] RCI. Timeshare Purchasers, A Profile of Recent Activity: Canada, 2002 Edition Summary Report: 2[R]. online. [4]Diane R. Schuman . Timeshare and Vacation-Ownership Products[J] . Urban Land Institute, 1999.31-47 . [5]Randall S. Upcherch, Kurt Gruberb.The evolution of a sleeping giant: resort

timesharing[J].Hospitality Management ,2002(21).211-225. [6]王婉飞 .分时度假在中国本土化面临的问题与对策 [J].商业经济与管理 ,2003( 144) : 60-63. 备注: 参考文献格式: a) 专著 [序号] 作者姓名.文献题名[M].出版地:出版者,出版年,起止页码.

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[1] 张三.书名[M].北京:北京大学出版社,2013,13-21. b) 期刊文章 [序号] 作者姓名.论文题目[J].刊名,年,(期):起止页码. [6]王婉飞.分时度假在中国本土化面临的问题与对策 [J].商业经济与管理,2003, (144) : 60-63. c) 报纸文章 [序号] 作者姓名.文章题目[N].报纸名,出版日期(版次). d) 论文集 [序号] 作者姓名.论文名[A].编者.论文集名[C].出版地:出版者,出版年,起止页码. e)学位论文 [序号]作者.题名[D].保存地:保存单位,年份. f)专利 [序号]专利所有者.题名[P].国别:专利号,发布日期. g)电子文献 [序号] 作者.题名.电子文献出版社或可获取地址, 发表日期或更新日期/引用日期 (任选) 注: 电子文献载体标识: 数据库—DB, 计算机程序—CP, 电子公告—EB, 期刊—J, 专著—M。

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