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个人住房贷款业务风险及防范


东南大学 硕士学位论文 个人住房贷款业务风险及防范 姓名:吴涛 申请学位级别:硕士 专业:工商管理 指导教师:余珊萍 20031201

个人住房贷款业务风险及防范
研究生:吴涛 导师:余珊萍
东南大学

摘要
随着我国住房制度改革的逐步深化,特别是从1998年以来住房从实物分配向货币化
分配发展,

我国个人住房金融业务得到飞速发展。个人住房贷款以其可靠的担保、较高的

收益、较低的风险受到各家商业银行的青睐,成为个人消费贷款的主导业务。个人住房贷 款从无到有,在银行贷款中所占比重日渐提高。 与此同时,我们也应看到,由于历史的和现实的条件制约,我国的个人住房贷款业务 在高速增长的同时,也蕴藏着很大的风险,并且在个别地区已经形成一定的损失。
本文针对我国当前个人住房贷款业务中暴露出来的各种问题,进行了详细的分析,并 结合作者多年的工作实践、理论学习和思考,提出了一些切实可行的风险防范措施,并列 个人征信制度、住房抵押贷款证券化等国内比较热门的话题提出了自己的看法。

为充分说明问题,作者试图运用信息经济学、管理学及信贷理论对当前我国个人住房 贷款业务中的风险做出理论上的分析阐述,并将这些风险划分为系统风险和非系统风险,
借鉴国内外有关个人住房金融的研究成果,结合我国商业银行的实际情况,提出了具体的 风险防范措施。关于我国个人征信制度、住房抵押贷款证券化等问题,国|』=|理论界尚有不 少争议,论文所述仅只代表一家之言。 我国商业银行开展个人住房贷款业务的时间不长,因此不论在理论上还是在实务上,

对如何防范个人住房贷款风险尚缺乏充分、深刻的认识,有关风险防范机制尚不健全,希
望本文在这方面能够有所裨益。

关键词:

个人住房贷款

风险分析风险类型风险防范措施

The Risk and the Risk-prevention
of Individual Housing Loan
Graduate:WU Tao
Superisor:YU Shan—ping
Southeast University

Abst raGt

With

the reform ofthe housing system step by step in China,especially since 1998,the

financial business of individual housing consumption has been developed rapidly.
Because of its reliable guarantees,comparatively high profits and low risks,the individual

housing loan business has got more popular in commercial banks and it has become the leading business of individual consumIption loan. Nevertheless,it is


rule that risks always accompany with the rapid development.More

attention should be paid
loan business
as

to

the risk management and the development ofthe individual housing

well.
on

Combined with the author’S rich working experience,this paper focuses
the various issues which
are

the analysis of
out

exposed in present individual housing loan business and points

series of practical measures in risk management including risk screening,rating,motoring and

controlling.Moreover,it expresses the opinion
China
0n. as

on

such popular topics in the research field in
SO

the individual credit reporting system,residential mortgage-backed securitization and

In oMer to clarify the

subject further,this

paper illuminates the risks in individual housing
as

loan business theoretically by citing some methods such and credit theories.

information

economics,management

Finally,it also compares and analyses different housing mortgage and credit risk defense
system in western countries and hopes it will benefit the housing loan business in China.

Keywords:Individual housing loan Risk—preventive measures

Risk analysis

Risk classification

东南大学学位论文独创性声明
本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的
研究成果。尽我所知,除了文中特别加以标注和致谢的地方外,论文中不包含其他

人已经发表或撰写过的研究成果,也不包含为获得东南大学或其它教育机构的学位 或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文 中作了明确的说明并表示了谢意。

研究生签名:

墨埴

日期:

扭z

i:3/

东南大学学位论文使用授权声明
东南大学、中国科学技术信息研究所、国家图书馆有权保留本人所送交学位论 文的复印件和电子文档,可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。本人电子 文档的内容和纸质论文的内客相~致。除在保密期内的保密论文外,允许论文被查 阅和借阅,可以公布(包括刊登)论文的全部或部分内容。论文的公布(包括刊登) 授权东南大学研究生院办理。

研究生签名:

羔篮导师签名:生塑耄一日

期:亡塑羔2_兰L

东南大学硕士学位论文

前言

日U



近年来,国内各商业银行个人住房信贷业务呈现持续、稳健发展态势,个人住房贷
款业务已成为商业银行有效调整信贷结构,提高经营效益的新支点。根据中国人民银行 的统计,截止到2002年底,全国个人住房贷款余额已经达到8253亿元,其增幅也远高 于同期房地产开发贷款年均25%左右的增幅。到2003年4月底,个人住房贷款在全银 行业各项商业贷款中所占的比例,已经达到了8.9%。

在银行业看来,个人住房贷款的安全性要远远高于普通公司贷款。根掘中国建设银
行公布的数据,截止到2001年底,其个人住房贷款的不良率仅为1.35%。而2002年底, 按照信贷资产质量五级分类口径计算,建行的整体不良资产率为15.17%。中国工商银 行在2003年4月披露的个人住房贷款业务的不良率也只有1.29%。

与此同时我们也应看到,在现有经济环境和市场条件下,随着个人住房贷款业务的 迅猛扩张,其风险的隐患也越来越大。同传统成熟的公司信贷业务相比,个人住房贷款
业务具有其独特的风险。因此,对商业银行来说,在积极拓展业务的同时应加大对个人 住房贷款业务的管理力度,将风险防范与发展业务有机结合,把风险损失控制在最低限

度,这是保证个人住房贷款业务健康、稳步发展的有效途径。

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第一章个人住房贷款业务风险及其特征

1.1个人住房贷款业务风险定义
社会经济活动充满了各种风险,风险常常包含着某种潜在的损失和危机。尽管人们
对风险进行过很多研究,但至今还没有关于风险的准确定义。一般认为,风险是从事后

角度来看的由于不确定因素而造成的损失Ⅲ,是实际收益与预期收益的背离。个人住房
贷款业务风险主要是指商业银行在开展个人住房贷款业务过程中贷放出去的款项,由于 借款人到期不能偿还或不愿偿还银行本息而使银行蒙受损失的可能性和幅度,它是风险

因素变量的各种可能值偏离其期望值的可能性和幅度。

1.2个人住房贷款业务风险特征
近几年,我国商业银行对居民个人提供的住房贷款一直呈快速上升趋势,与此同时,
其风险也成倍扩大。从近期该项业务发展中暴露出的问题来看,其风险特征可以概括为
以下几点:

l、风险形成的速度加快。个人住房贷款业务发展初期,不良贷款余额较少及不良

率较低是正常现象,但另~方面,这几年随着个人住房贷款业务的倍增发展,其风险也
在迅速积累(参见表卜1)。

—~\

1999 7161

2000 53918

200l 267297

2002



总余额(万冗) 不良贷款余额(万元)

439297 178 0.04





0.006

52
0.02

不良贷款率(%)

表卜l

中国银行江苏省分行个人住房贷款不良资产情况统计 (资料来源:中国银行江苏省分行零售业务处)

从上表可以看出,个人住房贷款不良余额增长迅速,不良率每年至少增加一倍。从
不良贷款绝对额的增长速度来看,情况不容乐观。事实上由于各种原因,很多问题被掩

盖或忽略,实际情况可能比统计数据要严重得多。在计算个人住房贷款资产不良率的时 候,根据人民银行的规定,一旦个人住房贷款的某一期还款逾期一个月,则该笔贷款就 应该被整体认定为不良资产,而很多银行是拿当年借款人欠供的金额作分子来计算的,
这在很大程度上人为地压低了不良资产率,比如某位借款人,可能在本年度中欠供2万

元,但其对按揭贷款银行的总欠款却高达30万元。分子上到底选择2万元,还是30万

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第一章个人住房贷款业务风险及其特缸

元,差别自然相当之大。

2、客户数量多,风险监管难度大。由于个人住房贷款的对象是个人,决定其面广、 金额小、,1数多、户均余额小,与公司信贷形成强烈反差。由于个人住房贷款客户高度

分散,风险不易监控,一旦形成不良,催收成本很高。另外,由于个人住房贷款增长速 度远远大于信贷人员增长速度,一名信贷员可能要监管数以百计的贷款户,风险管理难 度相当大。由于各家银行都认为个人住房贷款的风险相对较小,所以大多由没有信贷从 业经验的人员办理此项业务,而信贷上原有的精兵强将基本上都充实到公司贷款业务岗
位,造成个人住房贷款业务人员业务素质不高,防范风险的能力较差。 3、贷款期限长,风险有一个暴露过程。个人住房贷款与公司信贷相比,中长期贷

款较多是一个重要特点。个人住房贷款的贷款期限一般在5年以上,多为20—30年期,
潜在的风险很难预测。按照国外个人住房金融发达国家的经验,个人住房贷款的风险高 发期一般在贷款发放3-8年之后,而我国个人住房贷款业务的大规模开展则是从最近几 年丌始的,加上国内房地产业蓬勃发展,各地房价高企,所以很多问题还没有暴露出来。 随着时间的推移,个人住房贷款的风险将会日益凸显。 4、地区差别显著。个人住房贷款风险的地域分布呈现两个特点:一是经济欠发达地 区不良率较高,而经济较发达地区不良率相对较低,这主要是受制于经济发展、收入水

平、信用法制环境等诸多因素。根据中国银行江苏省分行对其辖内2002年6月术不良
消费信贷(主要为个人住房贷款)状况的统计,苏北地区(包括徐州、淮阴、盐城、连 云港、宿迁)消费贷款余额占全辖8%,而不良余额却占全辖的27%,平均不良率是全辖 的3.4倍,是苏南地区的7.9倍;苏南地区消费信贷余额占全辖72.52%,不良余额只占 金辖的29.07%,平均不良率比全辖低O.09个百分点,处于经济发达地区的苏州分行消 费信贷不良率最低。[21--是个别城市成为风险高发地区,例如国家审计署今年抽查建行 广I-I'1地区八家支行的个人住房按揭贷款,发现有10亿元是虚假按揭(占广州建行个人 住房贷款余额的10%),其中蕴含着极大的风险。

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第二章

个人住房贷款业务风险成因

2.1由于信息不对称造成的逆向选择和道德风险
信息不对称,是指信息在相互对应的经济人之间不对称分布的现象。一般情况下,

信用市场中授受信主体所掌握的信息资源是不同的,受信主体对自己的经营状况及其信
贷资金的配置风险等真实情况有比较清楚的认识,而授信主体则较难获得这方面完整、 真实的信息,他们之间的信息是不对称的。在信用合约签定之前,非对称信息将导致信 用市场中的逆向选择;而在信用合约签定之后,产生信息优势方(受信主体)的道德风险 行为。【3】逆向选择是指信息不对称所造成市场资源配置扭曲的现象:道德风险是指人们

利用市场的不戍熟或者市场的被扭曲,进行背离道德准则的经营活动,从而给社会造成
不良影响的可能性。

斯蒂格利茨和魏颠指出:从资本市场参与者的角度看,由于信息不对称而引起的逆 向选择和道德风险的作用,信贷市场存在着信贷配给(CreditRationing),这种配给降低 了整个信贷资源的充分供给。【4】信贷配给主要是指如下两种情况:一是在所有的贷款申

请人中,一部分人获得贷款,另一部分人被拒绝,二是一个申请人的借款要求只能部分
地得到满足。[51贷款银行的期望收益取决于两个因素:贷款利率和借款人还款的概率。 银行不仅关心利率水平,而且关心贷款的风险。当银行不能观察到借款人的投资风险时, 提高利率将使低风险的借款人退出市场,这是一种逆向选择行为:或者使借款人选择更 高风险的项目,这是一种道德风险行为。逆向选择将导致信贷市场的低效率,道德风险 将使银行放款的平均风险上升。存在这些问题的原因在于,那些愿意支付较高利息的借

款人正是那些预期还款可能性比较小的借款人。利率的提高可能降低而不是增加银行的 预期收益,银行宁愿选择在相对低的利率水平上拒绝~部分贷款要求,而不愿意选择在 高利率水平上满足所有借款人的申请,因此信贷配给就出现了。如图2.1所示,横坐标 代表贷款利率r,纵坐标代表银行期望收益n,一是银行期望收益最大化时的利率,称 为银行最优利率。当r小于一时,利率上升的收益效应大于风险效应,n随r的上升而
上升;但当r超过r+时,利率上升的风险效应超过收益效应,n随r的上升而下降。这

就说明了在信贷市场上为什么银行的贷款不总是随着贷款利率的提高而增加,而是存在
一定的信贷配给。按照威廉姆森的观点,即使没有逆向选择和道德风险,在借款者和贷

款者信息不对称以及监督有成本的信贷市场中,仍然存在信贷配给。[61因此,信息不对
称会使商业银行面临很大的授信风险。



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第二章个人住房贷款业务风险成因

银行蜊望收益Ⅱ




贷款利率r

图2-1贷款利率与银行j{J!|望收益的关系

在个人住房信贷市场上,授受信主体之间的信息不对称程度是不同的,这种信息的
不对称程度主要表现为授受信主体双方对信贷过程所拥有的信息在数量及质量上的差 异程度。信息不对称程度越大,信用市场中产生逆向选择与道德风险的可能性就越大,

授信主体的信息成本就越高,市场的交易费用也就越大。由于我国符合市场经济要求的
个人征信体系还没有建立,授信主体很难通过市场获得受信主体的真实信息,对个人资 质评估缺乏统一、客观的标准,影响了银行对贷款申请人信用的调查评定。一般而言, 银行对贷款申请人的普通资料,如性别、职业、年龄、属地等较清楚,但对申请人的实 际收入状况则难以做客观的判断,如行政事业单位、国有企业人员的隐性收入、灰色收 入等如何统计进来,个体工商户、自由职业者等收入波动较大的人员如何确定其月均衡 收入等,均存在很大困难,特别是对个人资质的核心内容,如以往信用记录如何、目前

是否有负债等等,就更无法考察了。另外,由于经济转轨时期我国的立法及执法体系还
不健全,个人制造虚假信息几乎不受成本的约束,虚假信息的普遍存在进一步加剧了信 用市场中的信息不对称程度,使授信主体面临超常的道德风险问题,造成我国个人住房 信贷市场严重的信息制约,贷款风险不断积聚。

2.2法律体系和社会保障制度不完善
我国的社会主义市场经济是法制经济,只有建立完善的法律体系,才能保证国民经

济健康、协调地发展。完善的法律体系,包括对银行与政府、司法等部门的行为进行规 范,特别是对消费信贷的环境及授信行为进行规范的法律,也包括对借款人的还款行为 进行规范的法律,以及对借款人的不诚实行为进行处罚等。这些法律通过规范贷款人、 商业部门和借款人三者之间的关系,形成一个完备的法律体系。个人住房贷款业务的完
善,离不开法律体系的完善。17J

目前,我国在包括个人住房贷款在内的个人消费贷款立法方面还有许多缺陷,造成
许多引发个人住房贷款业务风险的隐患。与西方发达国家相比,我国在有关个人消费贷

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第二章个人住房贷款业务风险成因

款的金融法律制度方面存在不小的差距,表现在相关金融立法缺乏前瞻性、某些金融立
法存在空白点以及许多金融法律法规存在广泛的争议性等。[81

我国当前有关个人住房贷款的法律法规相当匮乏,而且现有的法律法规也存在很多
问题。以1998年颁布的《个人住房信贷管理办法》为例,其具体的实施细则很不明朗, 这使得很多的具体问题如担保、抵押物的作价等还得到《担保法》、《民法通则》等中去

找,而这些法律在很多方面并不完全适用于个人住房贷款业务。因此,加强个人住房金
融立法工作成为当务之急。

我国社会保障制度的不完善,使银行无法转移和降低个人住房贷款风险。在社会保
障制度不健全的情况下,银行与借款人之间的信用关系无法规范,贷款质量无法提高。

从我围现实情况来看,也就不难理解借款人行为不合理实际上存在着一种制度性的缺
陷,没有办法在公平与效率之间理性权衡,银行在信用活动中出现风险和风险不断积聚
也就在所难免。p1

西方发达国家如德国、法国、美国的法院之所以能够在借款人违约时拍卖其住房,

主要是因为这些国家有比较健全的社会福利保障体制,可以保证这些被剥夺了住所的借
款人能够得到基本的居住条件,另外有一些福利组织(如教会等)为失去住房的人提供

廉价或免费住房,社会救济金也在一定程度上考虑了基本的房租费用。目前我国社会保
障制度仅以财政为主导,社会化程度远远不够,无法完全解除人们的后顾之忧,当借款 人违约时,法院可能会照顾借款人的具体情况,从而使银行债权不能得到及时、充分的 维护。因此,建立商业性和强制性相结合的社会保障统筹体系显得刻不容缓。ll
oJ

2.3商业银行内控机制不健全
我国大多数商业银行(尤其是四家国有商业银行)尚未真正建立良好公司治理机制,
内控机制不健全,在个人住房信贷活动中造成很大的风险。

1、商业银行内部风险管理机制不健全。在个人住房贷款风险管理方面,银行内部 没有健全完善的的信贷风险管理责任制度,现在虽然在部门设置上有了风险管理部门, 但是在真正的实行过程中往往流于形式,这种机制导致一些原本可以化解的风险最终形 成损失。目前部分银行个人住房信贷从业人员责任心不强,风险意识淡薄,这是造成个 人住房贷款业务风险的重要主观原因。 2、贷款管理机制落后,自我约束能力不够。近十几年来,我国商业银行的业务发 展突飞猛进,但不容忽视的是,在贷款管理上普遍存在着重数量规模、轻质量效益的粗 放经营倾向,重贷轻管,重放轻收,跟踪不严,约束力不够,特别是违规操作不胜枚举。 应该说贷款管理机制落后,管理环节薄弱是不良个人住房贷款产生的一个根本内因。 3、贷款风险监测机制不健全。在实务中,部分信贷人员和管理人员认为个人住房 贷款办理了抵押或担保手续,就可一劳永逸,缺乏对借款人品质、素质、个性等的综合



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第二章个人住房贷款业务风险成吲

考查。按照商业银行运营规则,商业银行各级行都设立了专职或兼职风险管理部门,但 大多都仅限于风险贷款的统计工作,缺乏贷前、贷中、贷后三个环节的风险评估和对盘
活、化解不良资产的科学指导,更不能做到及时掌握借款人的财产、负债、信用、工作

等变化情况。一般情况下,借款人贷款违约前总会有某种预示现象出现,最直接最重要
的是借款人现金流量出现短缺危机、个人信用丧失,而银行内部管理缺乏预警机制,不 能有效监测信贷风险。 4、责权利不统一,缺乏防范和化解不良贷款的自我约束机制。银行信贷评估、审

批、管理的责任不清,在考核时偏重成绩,忽视责任,或过份强调客观责任,宽容主观
责任,对成绩没有合理的多层次、多方面的奖励,对责任很少有相应的追究和落实。

2.4宏观经济运行环境的影响
由于国家经济政策的调整、经济周期波动以及全球经济一体化等外部因素的影响, 都会在一定范围、一定程度上造成潜在的银行个人住房信贷风险。
相对于公司贷款而苦,政府部门对个人住房贷款业务的直接干预较少,但其间接影

响很大。我国正处于向市场经济转轨时期,政府对于宏观经济运行调控的范围较广、力
度较大,特别是当国家相关政策调整使市场发生变化时,就会影响某一行业的发展,例 如人民银行今年6月13同颁布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发 [2003]121号),对我国房地产市场和个人住房金融业务就产生了相当大的震动,紧接 着,人民银行又宣布从9月21 Fj起,商业银行准备金率上调1个百分点,紧缩银根,

使房地产市场过热的势头有所下降,这对个人住房贷款业务的管理将产生重大影响。
房地产业受经济周期的影响很大,而实行市场经济的国家普遍都会受到经济周期

的困扰,相应地个人住房贷款业务也会因此承受风险。在经济衰退时期,房地产投资大
幅下降,空置率上升,个人住房贷款业务风险增大,在经济复苏和上升时期,首先是工 业和商业用房增加,随后带动住宅投资增长,房地产价格上升,空置率下降,变现能力

增强,个人住房贷款业务发展迅速【l“。
随着世界经济一体化程度的加深,我国的房地产市场和个人住房金融市场会越来越

多地受到外部的影响。世界经济景气情况、国外游资的冲击、外资住房融资企业的竞争
等,都有可能造成国内个人住房贷款风险加大。

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第三章个人住房贷款业务风险类型

第三章个人住房贷款业务风险类型

个人住房贷款业务风险包括系统风险(Systematic—Risk)和非系统风险

(Unsystematic—Risk)两太类,其中每一大类又包括若干子风险。㈣ 3.1系统风险
系统风险是指由于某种全局性的共同因素的影响,使所有个人住房贷款业务遭受损 失的可能性。这种因素以同样的方式对所有发放个人住房贷款的商业银行的收益产生影
响,对于贷款银行来讲这种风险是无法消除的。系统风险包括政策风险、利率风险、汇 率风险、行业风险、地区风险、法律风险等。 3.1.1政策风险 政策风险主要是指国家相关政策给贷款带来风险的可能性。由于国家相关政策调整 使市场发生变化,影响某一行业的发展,从而使之与关联的信贷产品出现较大的风险, 如国家为了宏观调控的需要,在某一时期对房地产行业实行限制发展,导致按揭贷款项 目停缓建,整体房价下跌,或放宽住房贷款的按揭成数和年限,都会给个人住房贷款带 来还款风险。由于我国实行土地国有化,因此政策的影响甚至超过市场和竞争的影响【l”。
3.1.2利率风险

利率风险是指银行的财务状况在利率出现不利的波动时所面临的风险。针对个人住 房贷款而言,当资金市场出现利率攀升时,由于按照目前规定,个人住房贷款利率必须
到次年初刁。能调整,在未调整期间,银行利息收入减少,导致效益下降。根据我国利率

政策的规定,在利率下调时,定期存款利率按存入时的利率即原较高的利率执行,而贷
款必须在执行期满一年时改为降低后的利率,这样实际上由商业银行承担了绝大部分的 利率风险。如果市场利率处于一个时刻变化的动态水平,而商业银行发放新的个人住房

贷款用的是早期高利率吸收来的存款,那么银行的经营是要亏本的。我国将来必然要走
利率市场化的道路,因此利率风险应当成为银行信贷管理人员考虑的重要风险因素。
3.1.3汇率风险

汇率风险是指由于外汇价格变动给银行带来损失的可能性。如个人外汇住房按揭贷 款发放后,由于汇率变化有可能使银行在货币兑换中以及因存、贷款货币匹配不当而遭
受汇率损失,从而导致信用风险激增,影响信贷资产安全。
3.1.4行业风险

国内外市场发生巨大变化,必然影响某一行业的发展,从而使相关信贷产品风险增 大。我国加入WTO后,房地产行业将会受到越来越多、越来越大的冲击。建筑材料更新、
外资房地产商进入将会加剧房地产行业的竞争,造成住房贷款风险的增加。同时,国外

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第三章个人住房贷款业务风险类型

金融机构涉足零售贷款领域后,同业竞争将更加激烈,零售贷款的成本将会加大,盈利 空I剐将会减小,风险相对增大。目前,国内相当部分地区房地产业出现了过热情况,主 要表现为房屋空置率不断提高。截止2002年7月,全国商品房空置总量已达到1.2亿
平方米,同比增长14%,其中空置1年以上的超过50%,占压资金超过2500亿元,居国 内各种不良资产之首。据测算,银行以各种形式投入到房地产业的贷款己达到其贷款余

额的lO%,房地产投资资金60%以上来自于金融机构,因此其行业风险巨大。㈣
3.1.5地区风险

由于种种原因,我国不同地区的信贷环境具有一定的差别,因此丌办个人住房信贷 业务必须认真考虑地区风险。一是各地区政策不统一,地方法规不健全使银行推出产品 和出台制度规定无法完全顾及地区差异,导致出现贷款风险。如各地对抵押登记的规定 不尽相同,有的地区房产、地产分开办理抵押登记手续,操作十分不便,容易形成贷款 风险。二是有的地方政府出台一些不合理的政策规定,导致借款人不还款或银行无法处

理抵押物,如在小城镇发放经济适用房贷款,~旦借款人不还款,地方政府出于地方保
护主义等原因,片面强调社会稳定,银行很难处置抵押物收回贷款。

3.1.6法律风险 法律风险是指交易合同不能得到法律保护而导致损失的可能性。在现阶段,我国商
业银行面I临的法律风险尤为突出,主要体现在:

1、《担保法》条款不能有效防范贷款风险。在借款人违约时,抵押权人若将抵押物 拍卖,担保法规定必须与抵押人协商一致,倘若抵押人不同意银行拍卖抵押物,或无法 联系到抵押人,抵押权人就只能起诉抵押人,而在我国现行的法制环境下,诉讼中的非 法律因素较多,如果诉讼旷日持久,银行不仅耗时费力,还会得不偿失,且若抵押物未 经财产共有人同意,借款人一旦不还款,银行在处置抵押时,将可能产生法律纠纷,形 成贷款风险。银行在与借款人签订的抵押贷款合同时,一般要求开发商为借款人提供回

购担保,最高人民法院在《担保法》的司法解释中规定“以公司资产为本公司的股东或 其他个人债务提供担保的,担保合同无效”,目前对此条款的法律解释法律界尚有争议, 有可能影响开发商对住房贷款提供回购担保的有效性,从而增加了个人贷款的风险。同 时,《担保法》还规定:“同一债权人既有保证又有物担保的,保证人对物的担保以外的 债权承担责任”,按照这一规定,个人贷款若既有借款人本人的抵押担保,又有保证担
保时,一旦借款人不还款,必须先处理抵押物,不足部分才由保证人履行担保责任,由

于处理抵押物较困难,在出现还款拖欠时,贷款人无法在短时间内从保证人处获得及时 偿付,只能待抵押物处置后,才能向保证人追偿债务,贷款人在短时间内很难追回债务。 2、法律法规不健全,使银行资产受损失。我国至今尚无一部规范银行消费信贷的 法律,银行作为资金的出借方经常处于不利地位,正当权益得不到法律的保护。同时, 我国尚无个人破产法,很难全面清理借款人的财产,出现呆帐很难核销。由于社会信用 制度未建立,一方面银行在办理个人贷款时对借款人的社会信用资料无从查阅,另一方


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第三章个人住房贷款业务风险类型

面借款人违约甚至赖帐得不到法律制裁, 更为严重的是有些地区司法部门执法不力和司 法不公,出于地方保护主义偏袒债务人, 使银行债权得不到有效保护。

3.2非系统风险
非系统风险是指只对单笔或部分个人住房贷款业务造成损失的可能性。它通常是由 某一因素引起的,与整个个人住房信贷市场不存在系统、全面的联系。非系统风险包括 信用风险、抵押物风险、操作风险、道德风险、决策风险等。
3.2.1信用风险

信用风险是指借款人或其他当事人不按照协议履行合同而导致贷款不能按时收回 而造成损失的可能性。个人住房贷款业务在我国正处于高速发展时期,银行与借款人的 信贷关系建立时间不长,无历史可循,加上我国个人信用体系尚未建立,因此信用风险 成为个人住房贷款业务风险的根源。 信用风险主要包括借款人信用风险和房地产开发商信用风险。 3.2.1.1借款人信用风险 l、借款人收入风险。David Garnett在分析住房贷款支出和借款人年收入的关系 时指出,个人住房贷款支出的决定将依赖于借款人未来的年收入。[I 5】由于借款人职业变 化、行业景气状况变化可能会导致借款人继续履行偿债义务的能力降低。随着国有企业 改制和政府机构改革的深化,下岗或分流压力加大,借款人未来收入难以预测。部分借 款人因失业、疾病等原因致使经济条件恶化,可能导致无法按计划偿还贷款。由于个人 住房贷款期限较长,贷款银行很难预测借款人未来收入的变化情况,在客观上也很难对 借款人的收入变化情况进行调查,因此对借款人收入风险的防范有一定的困难。 2、借款人恶意逃债。借款人素质低下,因种种原因不愿还款,把购房风险转嫁给

银行。在有些地方,由于地方保护主义及其他一些原因,银行通过法律途径追究借款人
恶意逃债的责任具有一定困难。在信用制度不健全的环境里,个别人逃债成功,往往会

产生一种示范效应,使得其他一些人仿而效之,最终造成恶性循环的怪圈。
3、借款人欺诈风险。借款人违反金融管理法规,采取捏造事实、隐瞒真相或其他 不正当手段,骗取银行抵押贷款。有的不法分子甚至内外勾结,骗取银行资金。如广东

省汕尾市公安局某副局长,1998年~1999年问冒用他人名义,出具虚假证明,骗取建
行广州市芳村支行按揭贷款3793万元,有3270万元已无法追回,其中转入该副局长等

人个人账户的2576万元全部被提取现金,去向不明。【l 6J借款人欺诈风险是银行在开展
个人住房贷款业务时遇到的主要风险之一。

4、借款人行为风险。有些借款人购房不是自住,而是以保值、投资、投机为目的, 一旦判断失误,就有可能拖延还款或弃楼不还贷款。国内房地产市场现在还是卖方市场,
很多地方房价畸高,而且房价还在节节攀升。虚假的房地产泡沫刺激着很多人的投机动

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第三章个人住房贷款业务风险类型

机,例如据《金融时报》估计,南京购房者中有近30%为“炒房族”。部分购房者在付出

少量首付款后,坐等房价升高后套取差价从中渔利。一旦泡沫破灭,银行的贷款安全就
会成为问题。另外,借款人因违舰、违法行为受到处罚,如帐户被司法机关冻结、营业

执照被吊销、货物被没收等,都会影响借款人按期归还贷款。
3.2.1.2丌发商信用风险 1、完工风险。由于各种原因,开发商不能按时按质竣工交楼,往往引起购房人与 开发商之问的纠纷,导致借款人还款意愿下降,甚至中断还款。

2、挪用贷款风险。个人住房贷款~般是银行受借款人的委托直接将其贷款划入开
发商的帐户,银行对贷款资金的监管十分困难,开发商容易将资金挪作它用,致使项目 不能按时按质竣工交楼,借款人与开发商发生纠纷时必然涉及银行,将给按期收回贷款 本息带来风险。 3、套现风险。开发商由于自身实力不足,或项目销售、资金回笼情况不理想,就 可能通过公司员工、股东、关联企业等关系人以虚假按揭贷款的形式套取银行信贷资金。 目前,全国各地、各家商业银行均已发现“假按揭”,有的地区甚至达到三分之一的市 场份额,“假按揭”已经成为房地产金融市场的一颗毒瘤,造成极坏的影响。

4、重复抵押风险。开发商用土地使用权作抵押在一家银行获取项目开发贷款,售 房时又以在建房作抵押向另一家银行获取个人住房贷款,由于抵押登记机关把关不严,
导致出现重复抵押,使后者抵押无效。 5、项目风险。由于城市规划、城市建设等因素,致使开发项目周边环境发生大的

变化,影响居住和经营,造成纠纷或经营不善,出现贷款偿还风险。
3.2,2抵押物风险 抵押物风险是指在借款人违约后,贷款人无法处置抵押物或处置后导致利益受损产

生的风险。【”1个人住房作为~种能够长期使用的财产,始终存在抵押物风险,具体表现 在:抵押不动产的产权风险,例如多头抵押、假证抵押、对共有房产未予分割、公有或 私人住宅买卖未办理产权转移手续等;过度的不动产投机或泡沫经济的破灭,均会造成
不动产价值快速贬值,以至住宅实际价值低于未偿还的贷款本息:由于自然的或人为的

原因,无意或有意地造成不动产抵押物的灭失,造成抵押住宅价值大部分损失;未经抵
押人书面同意,抵押人出售、出租、抵押物再抵押,或抵押人单方面同意由有关机关、 企业征用拆除抵押不动产。

当前,在不动产抵押贷款的业务实践中存在以下几种风险: l、贷款条件风险。抵押贷款的内容很多,其中最为关键的是按揭贷款成数、还款方 式和贷款期限,这些指标的变化会对借款产生重大影响。个人住房贷款的按揭成数越高, 在相同的时限内借款数额就越大,对抵押入的压力也越大,意味着抵押人违约的可能性 越大。就我国目前而言,房地产抵押贷款的还款方式是按月均还,它的好处在于债务双
方都知道自己的收益或支出,从而可以制定长期的计划来安排投资,但这种还款方式忽

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第三章个人住房贷款业务风险类型

略了资金的时间价值,是一种静态的处理方法,所以抵押权人和抵押人都要承担风险,
其中相对来讲抵押权人承担风险更大。对于收入不稳定或有投资计划的抵押人来讲,按

月均还带来的风险也比较突出。贷款期限越长,贷款风险越大,因为时间越长,未知因
素就越多,抵押物的自身价值也会发生变化,自然风险就会增加。 2、抵押物处分风险。由于抵押人违约,那么抵押权人就会提出对抵押物的处分。 但是,在我国现阶段,有关抵押物处分、追索的规章制度只是一个大的框架,实施起来 困难很大。另外由于我国社会保障体系尚不健全,处分抵押物之后如何解决抵押人的住 房问题也未有结论。 3、抵押物价值风险。随着经济环境、市场状况的变化,抵押物价值低于抵押贷款 本息价值,若借款入不还款,银行在处置抵押品时将会受到损失,尤其在借款人购房投 机的情况下,这种情况出现的可能性较大。抵押物在估价过程中也存在一定的人为风险,

如抵押物评估值高于实际价值,在处置抵押物还贷时,可能出现不能足额收回贷款本息
的风险。

3.2.3操作风险

操作风险是指商业银行在处理个人住房贷款业务时操作失误或决策不当而造成贷
款损失的可能性。银行内部操作风险是使风险管理措施难以奏效的主要原因之一。 1、内控制度不严,缺乏有效的风险防范机制。主要表现在:贷款审批权限下放后,

基层行可能出现有章不循,滥放贷款或超权限放款,导致贷款损失:贷款操作不注意贷
前调查、贷中审查和贷后检查,对贷款使用或偿还不能做到定期或不定期地检查和跟进, 使贷款大量逾期,未能及时催收,导致贷款风险失控;信贷人员的法律保护意识淡薄, 在签署借款、担保合同时主要条款出现疏漏或合同要素不全、追偿已过时效等,导致银 行合法债权得不到有效保护;业务人员不按章操作,导致贷款出现风险,如抵押担保朱 落实就放款,信贷档案中借款人必要资料的缺损,借款合同、抵押合同签署错误等;贷

款管理体制不健全,岗位设置不合理,前后台业务操作不分离,对大额贷款和风险高的 贷款品种没有进行认真的事前尽职调查和贷款后评价,导致贷款决策失误。 2、由于其他机构操作不当而可能导致的贷款风险。例如:由于受理信用保证保险 机构签发保单错误等原因形成的风险,在实际操作中,就曾发生借款人投保三年期信用 保证保险,而保险人实际签发的保单仅为一年期;抵押财产投保财产保险不当导致贷款 风险,实际操作中,有的是出于人情世故,个人住房贷款操作人员没有坚持要求借款人 投保,或者是投保了财产险,但没有在特别约定栏内加签第一受益人为贷款人;抵押登 记机构疏忽给银行信贷资产带来潜在的风险;开发商(销售商)故意将抵押物抵押登记 拖延或对贷款时未全部完工的抵押物不着手登记,使银行贷款的抵押合同不能真正生 效,导致银行贷款抵押悬空而给银行贷款带来的风险。

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第三章个人住房贷款业务风险类型

3’2.4道德风险

道德风险是指由于道德行为不佳给银行资产带来风险的可能性。道德风险可分为银 行内部人员道德风险和第三方道德风险。

1、银行内部人员道德风险。主要包括:银行内部人员利用职权以贷谋私,发放人 情贷款或降低贷款条件为关系人贷款,致使贷款损失;银行人员为了自身利益或明哲保
身,对他人损害信贷资产质量的违规行为不反映、不报告:信贷业务人员为了完成任务 指标,单纯追求业务量的增长,有意无意地忽视风险控制;银行人员与借款人合谋或直 接作案骗取银行贷款。 2、第三方道德风险。例如:律师事务所与借款人串通,故意向银行提供不真实的 资料,或为了自身利益提供虚假资料欺骗银行,致使信贷人员作出错误的判断,形成贷 款风险;中介评估机构在接受银行委托评估抵押物价值时,不顾职业操守与借款人串通,

故意高估抵押物价值,造成银行贷款抵押不足而导致损失。
3-2.5决策风险 决策风险是指银行在发展方向、产品设计等方面的失误而带来损失的可能性。这主

要反映在决策层和管理层对贷款业务的整体风险状况、风险结构和风险变化趋势认识不
足,导致风险管理指导思想、措施不适应需要,其情况包括:对宏观形势判断失误而放 松贷款条件,导致不良贷款大量发生;在产品设计时没有进行成本核算或对市场需求未 做充分调研论证,盲目推出新产品,或在新产品业务流程设计方面存在严重缺陷;对房

地产行业的特点和规律认识不足,导致决策失误;信贷员提供授信决策所依据的资料和
信息不完整或不真实,使决策者不能有效地识别、度量和控制风险。

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第四章对个人住房贷款业务风险的控制措施

第四章对个人住房贷款业务风险的控制措施

4.1建立科学、严格的内控机制
要防范个人住房贷款风险,就应当规范金融主体特别是商业银行自身的行为。因此,

大力推迸金融体制改革,建立现代银行制度,在银行内部形成有效的自我激励、自我发
展、自我约束机制,是防范个人住房贷款风险的基础和前提。 1、建立科学的个人住房贷款评估制度。个人住房贷款的评估与决策是个人信贷管

理工作的核心,正确的评估与决策是住房金融风险防范的基本内容。在实践中,我国银
行在评估与决策中往往存在宽严失当的问题,一方面制定了苛刻的贷款条件,给申请人

增添了很多麻烦;另一方面在贷款审批中却只重形式,缺乏科学的评估标准,贷款申请 遭到拒绝的比例远远低于美国20%一50%的水平,没有在事前对贷款风险进行有效防 范,直接加大了个人住房贷款的风险。【1目因此从技术角度来看,当前在住房金融风险防
范中,有必要尽快建立和完善与我国国情相适应的个人住房贷款评估体系。 2、建立合理的风险识别防范机制。改革以来,中国的商业银行并没有建立起有效
的风险识别、评估、监测和防范技术。从表面上来看,中国商业银行有比较完善的信用

风险的评估系统,如尽职调查、信贷评审委员会等。但在实践中,集体评审常常成为推

诿个人责任的理由。僵硬的利率体系也使得利率机制失去了对借款者的筛选功效,商业
银行没有自主进行风险定价的余地,使中国的商业银行在发放贷款时面临着更多的逆向 选择。同时,由于借款者和商业银行两方面的软预算约束,使中国的商业银行在发放贷

款时又面临着更为严重的道德风险。因此,为了防范和化解潜在的金融风险,除了当局
要加强对宏观金融风险的预警、调控和及早地采耿防范和化解措施外,最为根本的还是 要深入商业银行、企业等宏观方面的改革,同时建立更为市场化、更高效率的社会主义 市场经济的新的金融体制。

3、完善个人住房贷款决策机制。为有效防范个人住房贷款风险,必须建立科学的 决策机制,完善尽职调查,改进风险评审,切实防范授信业务风险。商业银行应当规范 自身的行为,有效控制总量,合理调整结构,实行差别政策。商业银行要综合考虑自身 个人住房贷款业务的现状、资金状况、中长期贷款比例指标、经营管理水平、风险承受 能力和房地产市场发展前景等,相应确定全行的个人住房贷款总量和比例,适度控制贷
款规模,在积极优化存量贷款的基础上,严格控制和用好增量贷款,不能因为盲目追求

市场份额的扩张而忽视风险的防范。从银行内部来说,要加强内控管理,规范业务操作, 遵守“贷前调查、贷时审查、贷后检查”制度,严格个人住房贷款事前审批,完善贷后 管理机制,控制个人不良贷款持续增加的局面。在个人住房贷款决策上,尤其要避免反
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程序操作,切实防范决策风险。

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4.2借款人风险的控制措施
借款人是否具有借款资格和还款能力是产生住房贷款风险的源头。
1、对借款人进行严格的贷前审查。银行在发放个人住房贷款前,必须对借款人进
行严格的资信评估。资信评估最常用的分析方法是“5c”分析法,即通过分析借款者的

品质(Character)、能力(Capacity)、资本(Capital)、担保(Collateral)和经营 环境(Condition)来分析借款人的资信状况。从我国当前国情出发,应对借款人进行 以下几个项目的审查:借款人的品德、借款人收入的真实性、交易的真实性、借款人的 还款能力、联系方式的核对、所购住房是否为共有财产等。根据借款人的工作情况、收 入情况、文化程度、专业技能等方面综合平衡后作出抵押期内是否具有可靠收入的判断, 设置个人信用等级,以此作为是否贷款和贷款多少的基本依据。 2、对贷款人其它有关情况的审查。包括:审查借款入是否存在先期债务,即借款 人在此借款前是否已有借款、借款数额大小、还款期限等,如果借款人已经负债累累, 并且拥有逾期的未偿还贷款,则应拒绝向其提供个人住房贷款;审查借款人的还贷负担 和贷款成数,一般而言,借款人每月还本付息金额不应超过月收入的50%,而住房抵押

贷款成数应在8成以下;审查借款人的抵押物情况,包括抵押物的产权、价值、性质等; 个人住房贷款必须以自住为原则,对贷款购房用于经营或进行投资、投机的,要从严掌
握贷款;贷款的对象必须是具有完全民事行为能力、拥有稳定的工作和合法收入的自然
人。

3、签定回购或债权转让条款,防止借款人因善意或恶意停止还款的风险。住房抵 押贷款办理抵押登记后,虽然银行合法拥有抵押物,但由于目前通过处理抵押物来实现
债权的过程耗时耗力以及其它不可预测的因素,银行在与开发商签署按揭合作协议时,

必须列明回购或债权转让条款,在借款人无力还款时,由开发商代为还款,使银行在实
际操作时能够处于主动地位。 4、利用现有条件收集借款人信用信息。在上海、深圳等城市,已经建立地方性的 个人征信体系,商业银行应当通过这些专业机构获得借款人相关信息。在短期内不可能

建立公菸的个人征信体系的地区,商业银行应当建立自己的客户信用情况数据库。商业 银行信贷人员和客户经理要定期或不定期地走访客户,了解其最近的负债、职业、还款 能力、对外信用等情况是否发生变化,以及时采取相应措施。

4,3开发商风险的控制措旋
1、对开发商项目的严格审查是防范开发商风险的关键。信贷员要对开发商提供资 料的真实性、合法性、有效性等进行审查:对开发商的资金实力、资信状况、经营业绩、

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第四章对个人住房贷款业务风险的控制措施

技术力量、盈利能力、纳税记录、担保能力等进行重点调查。同时,信贷员必须对丌发
商和按揭楼盘进行实地考察,对按揭楼盘的地理位置、工程进度和质量、完工风险、市 场有效需求、价格定位、售楼前景、销售状况、按揭额度等进行综合评定和评价。审查 要点包括:开发商的业绩及资信情况;是否项目手续齐全、税费缴清;按揭楼盘的基本

情况,如位置与区域、建筑布局和结构、工程形象进度、功能配置、周边环境、物业管
理等。

2、按工程进度合理放款。在成熟的房地产市场,住房贷款一般为现房抵押贷款。 我国的房地产市场尚处于初级阶段,住房贷款主要为期房按揭方式,因此,银行发放贷 款时,必须密切关注按揭贷款项目的工程进度,信贷资金的到位必须视工程进度发放。

必须要求开发商开立资金专户,严格腥行售楼款监管协议,防止开发商滥用或挪用按揭
贷款和销售楼宇的款项,防止造成按揭楼宇的烂尾

3、严格执行人民银行关于住房金融业务的有关规定。按揭楼盘符合人民银行关于
住宅用房多层必须主体封顶,高层达到总投资的2/3后方可叙做按揭。商业银行应严格 控制关系人贷款,为防止开发商假按揭套取银行现金,对开发商关系人购买开发商房产
的,必须从严控制,严格审查。

4、核实价格。必须要核实对比商品房价格的真实性,商品房价格要接近市场同类

产品价格,价格过高就可能有欺诈行为,在借款人不还款时,拍卖其抵押物也难以全额
收回贷款本息。

5、慎选合作对象和按揭楼盘。个人住房贷款合作对象应重点定位在开发业绩良好 的开发商及大型优质楼盘,原则上不接洽项目规模小、无可持续发展前景的预售商品房 的个人住房贷款业务。此类开发商和项目的优势在于:一是楼盘综合素质好,市场价格 稳定,出现大幅波动和贬值的风险小,借款人还款意愿强;二是开发商实力雄厚,具可 持续发展性,回购能力与履行回购责任意愿强,具有长期合作的价值。

6、正确处理住房开发贷款与个人住房贷款的关系。住房开发贷款与个人住房贷款 是相互影响相互制约的,要实现两类贷款的合理搭配。对同一个开发商,银行公司与零 售部门要采取统一的政策,防止被开发商钻空子。由其他银行发放开发贷款的项目,在
介入个人住房贷款时,要仔细研究开发贷款行为何不发放个人住房贷款,弄清开发贷款

的到期日,防止将个人住房贷款用于归还他行开发贷款,从而导致个人住房贷款项目无 法按期完工而出现风险。

4.4抵押物风险的控制措旖
个人住房抵押贷款风险寓于每笔贷款之中,并通过借款人的资金活动和银行的信贷

活动逐渐形成,这种风险是商品经济运动中特有的现象。我国的个人住房抵押制度建设 尚处于起步阶段,经营管理经验不足,技术力量不够,因此更需要研究个人住房抵押机

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第四章对个人住房贷款业务风险的控制措施

制和我国的不动产产权现状,并借鉴国外的经验,创建良好的个人住房抵押信贷风险防
范体系。

l、加强对个人住房抵押贷款的风险意识。正视贷款风险的存在,有利于增强银行 信贷人员的贷款风险意识;而正确认识贷款风险的防范工作,则是有效避免贷款风险的

思想基础。按照商业银行管理的惯例,设计和建立一套个人住房抵押贷款的防范机制,
确保信贷资金安全,是必不可少的。有效的风险防范就像数学中的极限一样,是一个无

限趋于零的过程,但永远不可能等于零。因此,贷款风险的防范工作是一个由有风险到
无风险的过程,是一个不断调整、充实、提高的过程。

2、做好个人住房抵押贷款的程序管理。金融风险管理是一种手段,其目的是要达
到贷款的安全,从贷款发放开始直至把全部贷款本息安全收回为止。在搞好个人住房抵 押的基础上,要认真做好程序管理,主要包括以下内容:申请和资金信用调查,这是防 止和避免金融机构风险的重要环节;对抵押物评估,决定贷款的金额及其借贷条件:签 定个人住房抵押贷款合同,银行支付贷款;分期还款,借款人偿还全部贷款本金和利息, 赎回不动产;对违约和特殊事故处理。 3、降低按揭贷款成数。一般来说,抵押人投入资金越多,违约风险就越小。在目

前我国信用机制尚不完善的情况下,降低按揭贷款成数,不失为防范个人住房抵押贷款
风险的一种办法,能有效减少违约。按揭贷款成数越低,贷款额与楼价差额越大,楼价

下跌到贷款额以下的可能性就越小,银行以楼宇作抵押物而遭受的风险损失就越小。穆 迪公司曾对美国70年代700力-笔住房抵押贷款中的违约行为进行了研究,发现贷款成

数与累计违约率之间有正相关关系。贷款成数越高,借款人违约的可能性越大,并且在
…定的贷款成数区间违约具有规律性:当贷款成数小于70%时,累计违约率小于1%;贷 款成数为85%时,累计违约率达到2%:贷款成数为90%时,累计违约率达5%左右;贷款 成数为95%时,累计违约率达10%。ugl 4、严格执行抵押登记制度。《城市房地产抵押管理办法》规定,房地产抵押应当签

订书面抵押合同并办理抵押登记,《中华人民共和国担保法》规定,房地产抵押合同自 登记之日起生效。房地产抵押未经登记的,抵押权人不能对抗第三人,对抵押物不具有 优先受偿权。因此,银行在贷款发放前,必须与抵押人一起到有关登记部门办理抵押登
记手续,领取他项权利证书,否则就不应发放贷款。

5、银行、评估机构和登记部门应对抵押的房地产的权属进行严格的审查。银行、 房地产估价机构和房地产抵押登记部门,都应该强化自身的责任意识,严格审查抵押物 的合法性以及抵押物的有关资料和证件是否齐全,做到层层把关,以减少房地产抵押中
由于抵押房产权属方面的原因造成的风险。《城市房地产抵押管理办法》规定,登记机

关应当对申请人的申请进行审核。审查的内容主要包括;抵押物是否符合准许进入抵押 交易市场的条件;抵押物是否已经抵押,重点审查是否超值抵押;抵押人提供的房地产 权利证明文件与权证档案记录的内容是否相符,查对权证证号与印章的真伪等,并由审

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办证的行为。

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核人签字在案。不动产权属登记机关在补办已挂失证件的新证时,应认真审核权证档案 记录的内容,特别应注意该房地产是否抵押,以避免申请人为已设定抵押的房地产重复

4.5操作风险的控制措旋
1、严格遵守个人住房贷款业务操作流程。为有效防范个人住房贷款风险,银行信
贷人员应按照规定程序操作,切实防范操作风险。大多数银行的个人住房贷款业务操作 流程如图4一l所示。在实际工作中要注意以下几点:一是每一环节都要加强对材料的审 查,准确判断借款申请人是否具备借款资格,风险防范措施是否落实;二是不能简化省 略必要的程序,特别是超权限的贷款业务一定要逐级审批;三是不能反程序操作。

接受借款人的贷款申请材料


I 对借款人条件进行核实




1- 贷款信用调查和分析






贷款审查


贷款审批





签定借款合同


发放贷款

图4—1个人住房贷款业务操作流程

2、加强制度建设和机构建设。商业银行应根据实际操作中存在的问题,不断完善 规章制度、细化各项业务操作流程,统一规范合同文本;切实健全“统一授信、审贷分 离、分级审批、责权分明”的个人授信管理体制,垂直建立个人授信尽职调查和贷款项 目集体评审机制,规范个人授信业务审批程序,完善内控机制,实现业务前后台的分离; 对新业务经办资格、新合作项目和单笔贷款的授信授权进行严格管理;健全个人贷款信

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第必章对个人住房贷款业务风险的控制措施

贷员岗位责任制,推广重点项目主办信贷员制度,积极探索建立个人授信客户经理制; 合理设置机构,充实信贷人员,加强人员培训,努力构建一支适应国际化竞争的个人住
房信贷队伍。

3、实施统一授信,防范欺诈性多头贷款。统一授信的实质是银行作为一个整体,
同时将客户作为一个整体,按照统一的标准,集中统一识别、评价客户的整体信用风险, 统一向客户提供授信支持,集中统一管理、控制客户整体信用风险和具体授信业务风险。 PoJ一个客户可能在一家或几家金融机构借多种个人贷款,用于购买住房、汽车、旅游、

教育等不同目的,同时,其家庭其他成员同样可以多头贷款,这就可能出现信用总量远 大于家庭承受能力的情况。为防范多头贷款风险,就需要对客户家庭进行统一授信。银
行利用自己掌握的信息开展客户家庭成员收入状况、财产和负债的全面核查,以确定一 个自然人家庭的总的授信额度,对自然人家庭消费贷款实行授信余额控制。 4、以科技为依托,切实加强个人信贷业务的电子化建设。为有效加强对个人消费

信贷的管理,商业银行应加快消费信贷系统的研发和推广进度,保障全辖消费信贷系统
的安全规范运行。在消费信贷系统中增设客户识别功能,一个客户凭有效身份证件只能 在一家银行拥有一个客户号,并据此开立贷款帐户,防止多头开户。将个人信用评分模 型导入贷款评审实际工作中,建立一整套符合业务发展要求、与国际化大银行标准接轨
的风险管理体系。

5、重视住房市场的景气循环和周期分析。由于社会经济的发展体现为周期性运动, 相应地,住房市场的发展也存在景气循环及周期特性。住房市场的发展要受到国家或城 市的整体经济景气、人口变动、政策变化等因素的影响。不同国家、不同地方、不同时

期、不同的市场环境都会使住房市场具有不同的特征,使住房价格出现相应波动。住房
价格的波动是住房金融风险产生的一个主要因素,当住房价格回落时,住房作为住房抵 押贷款的担保基础就会被削弱,抵押贷款风险就会凸现。因此,加强对经济环境、地区

状况、房地产行业的发展、市场走向的分析研究,可以指导个人住房贷款工作,有效防
范操作风险、市场风险和周期性风险。 6、加强贷后管理。贷后管理对于确保银行及时收回贷款本息和信贷资金安全有着

重要意义,其管理内容包括:对开发商项目进行跟踪,监控信贷资金的使用,督促开发 商办理产权证和他项权证;健全档案管理制度,并按照档案管理的要求,做好档案的移 交登记制度,档案的查询、借阅、结清等应严格按照银行信贷档案管理办法执行;加强 贷后检查,定期或不定期对借款人执行借款合同情况、资信情况、收入情况、抵(质) 押物现状及担保人情况进行跟踪调查和检查,防止贷款风险的发生;加强与借款人的联 系,督促其及时归还贷款本息;加强对不良贷款的催收,对不守信用、恶意逃废债务的
借款人,坚决依法予以清收;定期检查与随机抽查相结合,及时发现问题。

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4.6其他措施

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由人民银行出面联合各商业银行共同提请高院,对担保法的司法解释中模棱两可的 条款予以更进一步的说明,如公司对自然入担保的有效性问题等。保险公司提供信用保 险也是一种很好的担保方式,但操作中要注意保险公司赔付的条件和信用保险文件的法

律效力。专门为银行住房贷款提供信用保证的置业担保公司是一种新的担保机构,操作
中要审查置业担保公司的资信情况和财务状况,尤其要重视担保公司担保余额与其注册 资本的比例关系、担保公司的营业期限和担保收入的运用等问题。

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第五章防范个人住房贷款风险的政策研究

5.1建立完善的法律体系和社会基本福利保障体制
为有效防范个人住房贷款风险,我国应建立健全住房金融法律、法规体系,为加大
住房信贷投入营造一个良好的法律基础。这个体系的法规应包括对住房金融业总体框架 设计的基本法规和针对各系统的重要环节设计的专门法规。通过对住房金融的立法,可 以明确个人住房贷款业务各方的权利和义务,制定对违约者的惩戒措施,指导贷款业务

操作,规范贷款各方行为。住房金融立法,应重点解决违约抵押房屋的处置和变现问题, 可以允许银行采取利用事前约定,直接对抵押物进行处景,以简化抵押物的处理程序, 避免叫间长、费用高、执行难的诉讼方式。同时建立专门的抵押房屋交易制度,成立不
以盈利为目的的抵押房屋交易机构,培植抵押房屋交易市场,使抵押物能以债权债务各 方都尽可能减少损失的价格顺利变现。 同时,我国还要建立完善的法律保障和社会基本福利保障体制,建立相应的社会住 房保障机制。我国当前住房金融实践中存在抵押物处置难的问题,其中主要原因是缺乏 社会住房保障制度,抵押人的住房被拍卖后,将面临无家可归的局面。因此,有必要在

我固建立相应的社会住房保障体系,确保住房被拍卖后个人的基本生活能得到必要的保 障。只有在这种’情况下,法院的执行才能落到实处,个人的基本人权和银行的债权才能
同时得到维护。¨”

5.2尽快建立广泛、完善的个人征信制度
个人住房贷款中由于逆向选择而产生个人信用风险的根本原因在于信息的不对称, 即没有建立一种机制或制度,个人无法向银行传递有关自身守信的信息,银行也无法充 分了解借款人的资信状况,只能根据社会平均的信用状况来决定贷款的条件,最终使愿 意向银行借款者只是那些愿意承担高风险的人。要避免逆向选择的出现,就必须在我国 尽快建立个人征信制度,具体应包括重树个人信用观念、完善个人信用评价体系、建立 个人信用查询系统和制定我国的信用制裁制度等方面。我国加入WTO后,建立、发展
和规范个人征信服务业十分紧迫。目前我国还没有要求个人公开或有限披露信用信息的

制度,无法按国际惯例进行个人信用管理。国内征信服务业还处于试点阶段,远不能满 足国内和国际征信市场的需求。由于缺乏规范的个人征信服务,银行办理个人住房信贷 业务的风险很高,国内银行业难以与外国银行展开有力的竞争,而且个人住房贷款形成 的不良债权过多,将直接威胁金融体系的稳定,市场经济秩序也会直接受到影响。
目前建立个人征信制度的时机已经逐渐成熟,条件基本具备,但还存在不少难点,
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第五章防范个人住房贷款风险的政策研究

尤其要建立全社会的个人征信制度难度更大:一是金融同业竞争加剧,个人客户信用资 料相互封锁,各搞一套,造成客户钻空子,多头举债,中国的现状是个人征信数据分散,
且丌放程度很低:二是个人信用资料涉及面广,征集难度大,据估计中国大约50%-60 %的个人征信数据掌握在央行、公安、法院、工商、国税、劳动保障、人事等多个部门, 以及商业银行、公共事业、邮政、电信、移动通讯、保险等非政府机构,在这种情况下, 商业性的个人信用评估公司难以获得全面的征信信息,无法对个人信用做出客观、真实

公讵的评估;三是个人信用信息共享与现行法律有矛盾,目前中国还没有关于个人征信
的法律法规,政策体系也没有形成。个人征信数据开放的范围、方式和保密程度没有法 律依据,信息提供者和个人信用评估公司都存在法律风险,同时也造成了不公平竞争; 四是由于经济快速发展,人员流动频繁,个人信用信息稳定性差,如果仅仅依靠一次采 集到的信息,就有可能误导;五是社会需求不足,信用服务机构市场规模很小,经营分 散,行业整体水平不高,市场基本处于无序状态,没有建立起一套完整科学的信用调查

和评价体系,从而难于向社会提供高质量的信用报告,而这势必会影响社会对信用产品
的需求。

关于建立良好个人征信制度的思考;

1、政府必须为个人征信制度的建立创造良好的市场环境。理论界一般认为,政府
在建立个人征信制度中的作用不是直接参与个人信用管理公司的经营,而是建立起一种 协调的市场环境。[221绝大部分欧美和亚洲地区著名的个人征信公司都采取市场化、商业 化运作,公司是独立的、中性的,无偏见的,是市场经济中除客户和政府之外的第三方,

他们的生存和发展取决于为客户提供信用报告的质量。政府在规范个人征信管理市场环 境方面的作用主要是制定相关法律法规、促进数据可得性、组织民间协会进行自律管理、
认定从业资格和注册公司、核发营业执照等。 2、建立个人征信管理的政府协调机构。从国际惯例来看,建立、发展和规范国家

信用体系是一个社会系统工程,需要有公正而具有权威性的征信服务机构,并由全国联 网的计算机数据系统提供技术支持;需要有必要的法律保障,科学的行业标准,完善的
教育和科研体系。而所有这一切都需要政府成立一个专门的协调机构,加强部门之间的

协调,整合社会各方面的征信数据资源才能顺利实现。要使个人征信服务行业得到健康 有序发展,必须一开始就要注重依法管理,实现有序开放和规范管理。政府应明确管理 信用行业的协调机构,代表政府进行数据的公布和规范使用、教育和培训、科研、标准 化、行业交流、国际交流、核发个人和公司从业执照并监督检查、制定行业自律政策、 筹划立法准备等。在个人信用体系发展的初级阶段,政府的主要作用在于推动和规范, 后期的作用在于监督与服务。 3、建立符合我国国情的个人信用信息数据库。目前全国各地、各部门都在搞信用
信息数据库,这不仅会造成大量重复建设,也会由于某些部门不懂市场化运作方法,使

信用信息资源大量浪费,还可能对个人隐私问题造成危害。我国大部分消费者的个人征

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信数据,目前掌握在国家有关部门或国有机构(如中央银行、国有商业银行、税务部门) 手里,这些公共数据的采集目前不宜靠市场竞争,而是应让有资格的业内公司合法地取

得。而其他征信数据的采集,尤其是对数据的整合、加工,征信产品的营销模式,应该
是征信行业的竞争焦点。 4、加强个人信用管理软件和系统的开发。在完善个人信用信息数据库的同时,当

务之急是由国家统筹设计、确定标准,尤其是各部门或机构之间的系统接口标准、数据
传输标准,建立起各数据库之间的连接基础。个人征信公司在法律的保障与规范F,利

用自身资源搭建起与政府各数据系统的信息高速传输通道,在法律规定和系统硬件锁定
的范围内,对征信公司生产所需数据资源进行检索,在生产的过程中快速地完善征信公 司自身的数据库建设。为了维持这一由网络维系的庞大系统正常、高速地运转,要抓紧 软件的丌发,坚持自主开发与引进并重,特别是在引进国外软件系统时要充分考虑国家
的经济安全。【23J

5、完善个人征信制度的法律法规建设。建立全社会的个人征信制度需要法律的支 持。随着社会对信用的重视及信用体系建立的迫切性,政府应组织力量抓紧制定信用服 务与管理的法律法规。国外个人征信制度业务的发展,很大程度上受益于良好法律环境 的营造,如美国出台的《公平信用报告法》、《信息公平使用法》、《个人隐私法》等,为 征信企业与机构搭建了一个良好的平台,而我国这方面的法制建设相对滞后,这需要国
家有关部门给予积极关注,尽快出台相应法律法规,一是要对现有法律法规(如民法通

则、部分会融法律和现行行政法规或规章等)进行必要的修改,二是进行新的信用立法, 颁布包括《信用制度管理法》、《信息管理法》、《个人财产申报制度》、及《个人破产法》 等在内的一系列法律规定。

5.3稳步推进个人住房抵押贷款证券化
住房抵押贷款证券化是资产证券化的~种,它是银行住房抵押贷款债权的证券化, 是指发放住房抵押贷款的金融机构将其持有的抵押贷款汇集重组成为抵押组群
(mortgage

p001),经过担保和信用加强,以证券形式出售给投资者的融资过程。【24】今

年2月21日,中国人民银行发布((2002年中国货币政策执行报告》,首次在报告中提出 “积极推进住房抵押贷款证券化”。在中国住房金融制度建设的讨论中,住房抵押贷款
证券化已经成为一个热点问题。

在中国发展住房抵押贷款证券市场,有两个问题需要首先得到回答,即中国是否需 要住房抵押贷款证券化以及是否具备了住房抵押贷款证券化的条件。12 5】由于我国潜在的 住房抵押信贷需求十分巨大,商业银行长期资金来源不足,因此中国需要住房抵押贷款 证券化。通过住房抵押贷款证券化,有利于住房抵押贷款二级市场的形成与发展,有利 于降低银行业的流动性风险、信用风险以及通货膨胀风险,有利于满足消费者的需求,

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第五章防范个人住房贷款风险的政策研究

有利于刺激经济的新一轮增长。正如美国著名经济学家弗兰克?法布齐和弗兰克?莫迪
里亚尼指出的那样:“资产证券化的金融创新浪潮,其真正的意义并不在于发行证券本

身,而在于这种金融工具彻底改变了传统的金融中介方式,在借款人与贷款人之间架起 了更有效的融资通道。”怛6】资产证券化之所以能有效化解信贷风险,是因为证券资产具 有较高的透明度和流动性,能够减少信息不对称程度,从而有效减少逆向选择和道德风
险的发生。{27j 现阶段我国已经具备了住房抵押贷款证券化的某些条件,如中国的资本市场初具规

模,交易条件、监管手段日益完善;住房抵押贷款有了一定发展;相关的法律如《个人
住房担保贷款管理办法》、《证券法》、《银行法》、《担保法》等已经颁布实施[28]。但我国

现在推行住房抵押贷款证券化的基础还十分脆弱,这表现在:我国住房抵押贷款规模太
小,一级市场发育严重不足:养老基金、投资基金等机构投资者能够用于投资的资金规 模有限,缺乏大量、持续、稳定的长期资金供给;会计制度和税收制度还有较大的障碍; 缺乏被市场投资者所普遍接受和认可的信用评级机构等。口引 为积极稳健地推进我国住房抵押贷款证券化,需要做好以下几方面的工作: l、健全法制环境。住房抵押贷款证券化是一项极其复杂的系统工程,将银行债权 转化为投资者有价证券持有权的过程中,涉及原始债权人、证券特设机构、信用评级机 构、贷款服务、证券投资者等方面的利益。然而,我国现行《证券法》的相关条款中,

缺乏对资产证券化在房地产融资业务应用中的规定,这势必增加住房抵押贷款证券化的
推进难度。【圳同时,在建立风险隔离机制所要借助的相关法律有《破产法》和《信托法》, 由于这两种法规在国内出现的时间还不长,实施过程中难免存在种种困难。因此,现有 法律体系无疑对实施住房抵押贷款证券化有一定的阻碍。时下当务之急是着手构筑资产 证券化所需要的法律框架,并研究制定相关法律法规,弥补证券监管体制的缺陷及解决 相关操作过程中存在的种种困难。同时,结合资产证券化的特性,在我国现行会计和税 收法制的基础上,制定具体的适用制度,确保住房抵押贷款证券化在规范化、法制化的 良性轨道上顺利实施。【j”

2、构建信用评估体系。独立、客观、公正的信用评估是住房抵押贷款证券化成败
的关键。由于住房抵押贷款证券化会以打包形式进行,且标的比较大,也可能把不同地

域的房屋组合在一起。因此,在缺乏有影响力的独立资产评估机构的情况下,对地价、 地面建筑质地的评估显然有一定的技术难度。同时,我国也缺乏对个人偿债能力的评估 机构,为银行在开展住房贷款业务过程中埋下风险“地雷”。因此,当前亟待进一步加 快住房贷款保险市场和担保制度的建设,规范信用评估行为,完善资产评估及个人信用 认证的标准体系,从而提高国内信用评估机构的素质和水平,最终防范金融风险。 3、完善会融交易网络。作为资产证券化的重要组成部分,全国性的银行交易网络 有待形成。由于我国银行内部的资源和网络还未形成有效共享系统,即便在同一家银行 内部,异地交易结算时间也十分冗长。住房抵押贷款证券化正式面世后,很有可能在多
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第五章防范个人住房贷款风险的政策研究

家银行之间同时交易。保障交易网络形成互联互通,是推行该业务的先决条件。因此,

完善金融基础设施迫在眉睫。
4、储各专业人才队伍。住房抵押贷款证券化是一项技术性、专业性和综合性极强

的新型融资方式,它涉及专业领域包括金融、证券、法律、信托、地产、评估、保险等 多方面,需要一大批既有理论基础知识,又有实践操作经验的复合型人才。因此,为确 保住房抵押贷款证券化的顺利推行,必须造就一支强大的专业人才队伍。
5、做好前期基础性工作。开办住房抵押贷款业务的金融机构应重视对已有抵押贷 款资产的监控,收集贷款违约率、损失率的数据,根据中国人民银行的规定,结合前些 年积累的一些经验,研究在当前市场环境下如何拓展住房抵押贷款业务。金融机构应该

积极规范抵押贷款标准,简化合同文件,提高合同质量,为住房抵押贷款业务的开展提
供数据基础。金融机构在拥有此项资产广泛的地域分布和人口分布的统计数据的基础

上,适时开展调查研究,借鉴一些比较先进的国外经验,设计出符合我国实际情况的住 房抵押贷款资产证券化的初步方案,选择一些抵押贷款发展得较快、市场条件较好的个
别地区、个别城市进行试点,在总结经验的基础上在全国范围内进行推广。

5.4其他可以考虑的政策措施
1、政府采取住房信贷贴息政策,减轻住房抵押贷款风险。目前从最需要贷款的中 低收入家庭看,个人住房贷款门槛仍然太高,还款压力大,违约的可能性较高。如果政

府采取贴息政策,将有利于减少中低收入家庭被迫违约的风险。掘估计,贴息1%相当
于利率下降1%,由此带来的消费存贷款能力可增加10%。Ⅲj贴息的资金可来源于财政 和房改基金增值两种途径。财政贴息并不是一种净支出,通过财政贴息可启动大量的贷 款,增加房屋销售量,从而带来更大的财政收入。 2、建立合理的住房金融资金筹集机制,以解决住房金融的流动性问题。解决住房

金融发展过程中所需的长期资金问题是住房金融健康发展的关键,也是住房金融风险防 范的基础。从我国的实际出发,为使短期的社会资金能够长期、稳定地进入住房金融领 域,以解决住房金融的流动性问题,可以采取以下方式:一是建立住宅储蓄信贷制度。 为形成稳定的住房信贷资金来源,可以采取市场利率吸收住房储蓄资金,并按市场利率
发放住房贷款,对中低收入家庭则实行优惠利率贷款,利差由政府财政贴息解决。二是

继续健全和完善住房公积金制度,提高公积金运行质量。住房公积金制度作为一种强制 性、政策性、义务性的住房融资模式,为我国住房金融提供了大量的长期资金,这是防
范住房金融流动性风险的有效手段。口3J

3、政府成立政策性个人住房贷款担保机构。为解决中低收入家庭住房问题,同时 又能降低商业银行发放个人住房贷款的风险,政府应当对个人住房贷款提供适当的担保 和政策支持。美国联邦政府设有联邦住房管理局(FHA)、退伍军人管理局(VA)等机

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第五章防范个人住房贷款风险的政策研究

构,为中低收入家庭和退伍军人提供个人住房贷款担保,不仅使美国众多的家庭取得贷 款购买住房的机会,而且降低了个人住房贷款的风险,同时还吸引了私人保险机构介入
住房抵押市场。在我国的住房金融发展过程中,政府始终处于主导地位,因此为了促进 住房贷款业务丌展,我国应借鉴美国这种市场机制与政府干预相结合的形式,设立或指

定专门机构,为中低收入家庭的住房贷款提供担保或制定相关政策。

东南大学硕。}:学位论文

结论

结论

个人住房贷款是一项政策性较强、行业性和区域性比较明显的金融业务,有其自身
独特的运动规律。政府部门和商业银行必须对个人住房贷款的风险高度重视,切实采取 各种防范措施,才能形成房地产业和金融业良性互动的局面,并最终促进国民经济的长 远发展。 本文作者通过运用信息经济学、管理学、信用理论、信贷管理理论等方法,结合作 者多年工作实践和研究心得,对造成我国个人住房贷款风险的各种成因进行了全面的分 析,对风险的类型进行了认真的总结。在具体的风险防范措施方面,作者通过两个层次

进行论述:第一个层次是从商业银行自身防范个人住房贷款风险的角度,从当前现实条 件出发,着重指出防范与化解风险的根本途径是按照商业银行良好公司治理机制的要
求,加强严格的内控机制、合理的防范预警机制和科学的决策机制的建设,认真防范个 人信用风险、开发商风险、抵押物风险、银行操作风险等:第二个层次是从宏观政策层 面进行的思考,着重论述了对个人征信制度、住房抵押贷款证券化的一些观点。关于个 人征信制度,作者认为当前应由政府部门主导,建立全国统一的征信体系,但从长远来 看,个人征信管理公司应当交由民间经营;关于住房抵押贷款证券化,作者认为我国当 前尚不完全具备实施的条件,但应进行充分的理论论证和前期准备,并可以在国内部分 地区先行试点。 由于个人住房贷款业务在我国开展的时间不长,与国外相比规模不大,再加上近期 房市的持续火爆,其隐藏的巨大风险容易被人忽略。为保障银行信贷资金安全、维护金 融秩序的稳定,商业银行、中央银行、政府部门都应加强对个人住房贷款风险的研究, 并借鉴国外住房金融发达国家的成功经验,建立我园个人住房贷款风险防范体系。

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东南大学硕士学位论文

致谢

致谢

在本文的写作过程中,我一直得到东南大学金融系余珊萍教授的悉心指导。余教授

严谨的治学态度、丰富的专业学识、深邃的理论目光令我十分钦佩。本文从拟定论文课
题、搭建框架体系,到一稿、二稿至最后定稿,余教授倾注了大量心血。通过本文的写

作,我不仅提高了对研究课题的理论认识,而且开拓了工作思路,掌握了更多的理论研
究与学习方法,论文写作水平也有了明显的提高。在此我谨向余教授表示衷心的感谢。 我还要感谢文中所引述论文的作者们。他们的理论研究成果使我获盏匪浅,使本文

的理论阐述部分得到充分的支持,并且对于我的实践工作也有重要的指导意义。 同时,我还要感谢对我提供过帮助的东南大学2001级在职MBA研究生班的同学们、
中国银行南京市玄武支行和新港支行的同事们以及一直默默支持我的家人。

东南人学倾士学位论文

参考文献

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东南大学硕上学位论文

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/chinese/OP-c/295837.htm,引自经济参考报,2003-3一19

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作者简介

作者简介

l、基本情况 姓名:吴涛 性别:男 年龄:32周岁 籍贯:上海市

2、工作简历 1993年大学毕业后,进入中国银行南京市分行 1993.12—1997.07中国银行南京市玄武支行科员
1997.08—1998.i

i中国银行南京市黄家圩分理处副主任

1998.12—2000.05中圈银行南京市玄武支行业务检查辅导员 2000.06—2003.04中国银行南京市玄武支行业务管理部副主任 2003.05一现在 中国银行南京市黄家圩支行行长

3、本阶段学位攻读期间课程学习情况
课程门数:2l门
总学分数:56分

学位课程学分数:36分 平均成绩:82.d3

4、研究课题情况 课题名称:个人住房贷款业务风险及防范 课题类剐:自选
研究时段:2003年1月一2003年12月 完成情况:已完成

5、在学期间发表论文

2002年12月在《现代经济探讨》发表一篇论文:加强现金库存管理,提高现金资
产收益


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