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住宅小区业委会知识普及材料 业主大会会议筹备工作会


业主大会会议 筹备工作会
****业主大会会议筹备组 ****业主大会会议筹备组
2008年 19日 2008年3月19日

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筹备组工作要点
1.工作目标: 1.工作目标:
召开业主大会会议,成立业主委员会.

2.工作要领:

2.工作要领:
一切行动以成立业主委员会为目标,而不要涉及 任何有关小区管理的具体问题.这些具体问题留 待业主大会及业委会成立后依法解决.

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工作进展
候选人初步落实**人,仍需进一步确认 候选人初步落实**人,仍需进一步确认 物业公司同意提供便利条件
小区公告栏 电梯内广告栏 活动用电接口

物业公司同意提供包括业权清册在内的必 要信息 候选文件起草完成

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面临的问题
坚定候选人信心 扩大群众基础 普及业主权益知识

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近期工作内容
确认候选文档初稿(本次会议) 组织宣传活动,候选人与业主见面 公示候选人及候选文档 准备书面选举

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今日话题: 今日话题: 业主内部治理存在的问题

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业主大会及业委会制度
业主大会:决策机构,由全体业主共同组 成 业主委员会:执行机构,由业主大会会议 选出
业主大会
决议

业主委员会
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业主大会及业委会制度
现实操作中的问题一:
业主大会决定社区一切重大的物业管理问题 业主委员会无决定权,仅有执行权 事事都通过召开成千人的业主大会来决定,难 以现实 难以应对紧急事件

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业主大会及业委会制度
现实操作中的问题二:
法律赋予了业主提议权和监督权,业主无渠道 行使 业主对业主委员会不信任而要行使监督权时, 受理的机构还是业主委员会本身

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业主大会及业委会制度
由此导致的困境:
任何事务均要召开业主大会决策,而业主大会 又难以召开的困境 大多数的结果不是决策流产,就是议案被采取 各种变通方式强行通过,从而引来各种争议 社区"三难" 社区"三难":开业主大会难,聘用和解聘物 业公司难,罢免业主委员会主任难

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解决之道
全国人民代表大会(决策) 全国人民代表大会(决策) 人大常委会(常设) 人大常委会(常设)
决议 监督

政府(执行) 政府(执行)

人大代表(监督) 人大代表(监督)

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解决之道
业主大会 (定期召开会议,重大决策) 定期召开会议,重大决策) 业主代表大会 (常设,日常决策) 常设,日常决策)

决议

业主委员会(执行) 业主委员会(执行)

监督

业主监事会(监督) 业主监事会(监督)

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各机构的职能
业主代表大会
是业主大会的常设机构,在业主大会闭会期间代行业主大会的职 业主大会的常设机构,在业主大会闭会期间代行业主大会的职 权,业主代表大会在业主大会授权范围内作出的决议,决定对业 主委员会,业主监事会及其委员,监事和业主具有约束力.

业主委员会
是业主大会下设的执行机构,履行业主大会和业主代表大会赋予 业主大会下设的执行机构,履行业主大会和业主代表大会赋予 的职责.业主委员会在业主大会和业主代表大会授权范围内作出 的决议,决定对全体业主具有约束力.业主委员会对本物业区域 物业管理实施工作中的具体计划,方案,步骤,方法,措施等有 物业管理实施工作中的具体计划,方案,步骤,方法,措施等有 决策权和实施权,对本物业区域物业管理中有关业主权利义务的 决策权和实施权,对本物业区域物业管理中有关业主权利义务的 产生,主张,放弃,承担,分配等无决策权 产生,主张,放弃,承担,分配等无决策权. 无决策权.

业主监事会
是业主大会下设的监督机构,监督业主大会和业主代表大会决议, 业主大会下设的监督机构,监督业主大会和业主代表大会决议, 决定的执行情况,监督业主代表,业主委员会委员的工作情况. 业主监事会对本物业区域物业管理的监督工作的具体计划,方案, 有决策权和实施权;对本物业区域物业管理 步骤,方法,措施等有决策权和实施权 步骤,方法,措施等有决策权和实施权;对本物业区域物业管理 的其他工作无决策权和实施权 的其他工作无决策权和实施权. 无决策权和实施权.
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业主代表大会的功能和作用
除了法律法规规定的社区规章制度,选举,财产处 分及收益分配等重大事宜由全体业主组成的业主大 会决定之外,其他的事务均可由"业主代表大会" 会决定之外,其他的事务均可由"业主代表大会" 决定,避免社区形成决策真空 决定,避免社区形成决策真空 业主的提议权可以通过"业主代表大会" 业主的提议权可以通过"业主代表大会"而获得制 度上的保障.业主的议案,特别是与业主委员会意 见不同的议案,可以提交"业主代表大会" 见不同的议案,可以提交"业主代表大会",避免 业主委员会压制不同意见;同时,"业主代表大会" 业主委员会压制不同意见;同时,"业主代表大会" 也可以就不同议案举行听证,论证和辩论,使争论 的事务因制度而被强制公开 业主可通过"业主代表大会" 业主可通过"业主代表大会"有效地行使对业主委 员会及委员的监督,业主委员会不再是既做裁判员, 员会及委员的监督,业主委员会不再是既做裁判员, 又当运动员,而业主委员会及委员也有了申辩说理 的地方,避免因谣言四起而丧失公信力
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业主代表大会的功能和作用
当出现业主委员会委员徇私舞弊,或业主委员会集 体辞职时,"业主代表大会"可及时处置,直 业主代表大会" 至代行社区管理职权.按现行法规的规定,业主大 会由业主委员会组织召开,经20%以上的业主提议, 会由业主委员会组织召开,经20%以上的业主提议, 可召开业主大会临时会议.显然这种规定并未考虑 到特殊情况 "业主代表大会"可定期检查业主委员会的工 业主代表大会" 作,形成日常的制约监督机制 案,防止全体业主因信息不对称而使审议表决流于 形式
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预先审议业主委员会提交业主大会审议表决的议

业主代表大会的法律依据
《物业管理条例》没有设立业主代表大会的规定,但也没有禁止 物业管理条例》 设立业主代表大会的规定,不仅如此,《条例》 设立业主代表大会的规定,不仅如此,《条例》也没有规定,除 了业主大会决定的重大事宜之外,其他事宜由业主委员会决定. 相反,它规定业主委员会应按业主大会的决定行事.既然业主委 员会必须按业主大会的决定行事,那么业主大会当然可以决定在 其闭会期间,业主委员会应按业主代表大会的决定行事 《中华人民共和国宪法》第十三条 "公民的合法的私有财产不 中华人民共和国宪法》 受侵犯.国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权" 受侵犯.国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权" 《中华人民共和国民法通则》第七十一条"财产所有权是指所有 中华人民共和国民法通则》第七十一条" 人依法对自己的财产享有占有,使用,收益和处分的权利" 人依法对自己的财产享有占有,使用,收益和处分的权利" 设立业主代表大会完全符合宪法和民法通则的规定.因为作为财 产所有权人的全体业主,在不违反法律规定的前提下,有权决定 自己财产的管理方式 在设立业主代表大会等业主对财产的处分权上,《条例》 在设立业主代表大会等业主对财产的处分权上,《条例》并没有 限制性规定
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成功先例
****小区:960户 ****小区:960户
2004年12月召开的第二次业主大会上,选举产生了 2004年12月召开的第二次业主大会上,选举产生了 27名"业主代表大会"成员,9名业主委员会委员 27名 业主代表大会"成员,9 以及3 以及3名业主监事会成员组成的业主大会组织机构

**:律师,小区业委会副主任 **:律师,小区业委会副主任
2005年12月14日,致函全国人大常委会,请求对国 2005年12月14日,致函全国人大常委会,请求对国 务院颁布的《物业管理条例》 务院颁布的《物业管理条例》和北京市高级人民 法院《 法院《关于审理物业管理纠纷案件的意见(试 行)》 行)》进行违法审查
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候选文件(****区) 候选文件(****区
《业主公约》 4页 业主公约》 《业主大会议事规则》 3页 业主大会议事规则》 《业主大会投票和机构选举办法》 3页 业主大会投票和机构选举办法》 《业主委员会工作规则》 2页 业主委员会工作规则》 《业主监事会工作规则》 2页 业主监事会工作规则》

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物业费与候选人资格
现行所有法规只要求公示候选人交费情况, 为禁止欠费人参选,当选 探讨两个问题: "拖欠,不交物业费是对全体业主利益 最直接的侵害" 最直接的侵害"? "欠费业主不能被选为业主委员"? 欠费业主不能被选为业主委员"

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物业费与候选人资格
法律承认小区通过2/3业主表决通过的合法决定 法律承认小区通过2/3业主表决通过的合法决定 向物业管理企业缴纳物业费,应以双方签订的物业 向物业管理企业缴纳物业费,应以双方签订的物业 合同为基础,是小区或业主与其他企业的外部关系 合同为基础,是小区或业主与其他企业的外部关系 业主公约,业委会选举,是小区的内部关系 业主公约,业委会选举,是小区的内部关系 缴纳物业费的问题比较复杂,涉及业主个人的情况 与及物业管理企业的服务情况,不能一概而论 而且这方面法律比较明确,可以通过法律渠道解决 在矛盾没有经法律渠道解决之前,我们无法判断谁 对谁错.也难以断定"对全体业主利益的侵害" 对谁错.也难以断定"对全体业主利益的侵害"责 任 宿峰培训教材xufeng666@sina.com

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