当前位置:首页 >> 电力/水利 >>

住宅小区业委会知识普及材料 业主大会会议筹备工作会


业主大会会议 筹备工作会
****业主大会会议筹备组 ****业主大会会议筹备组
2008年 19日 2008年3月19日

宿峰培训教材xufeng666@sina.com

筹备组工作要点
1.工作目标: 1.工作目标:
召开业主大会会议,成立业主委员会.

2.工作要领:

2.工作要领:
一切行动以成立业主委员会为目标,而不要涉及 任何有关小区管理的具体问题.这些具体问题留 待业主大会及业委会成立后依法解决.

宿峰培训教材xufeng666@sina.com

工作进展
候选人初步落实**人,仍需进一步确认 候选人初步落实**人,仍需进一步确认 物业公司同意提供便利条件
小区公告栏 电梯内广告栏 活动用电接口

物业公司同意提供包括业权清册在内的必 要信息 候选文件起草完成

宿峰培训教材xufeng666@sina.com

面临的问题
坚定候选人信心 扩大群众基础 普及业主权益知识

宿峰培训教材xufeng666@sina.com

近期工作内容
确认候选文档初稿(本次会议) 组织宣传活动,候选人与业主见面 公示候选人及候选文档 准备书面选举

宿峰培训教材xufeng666@sina.com

今日话题: 今日话题: 业主内部治理存在的问题

宿峰培训教材xufeng666@sina.com

业主大会及业委会制度
业主大会:决策机构,由全体业主共同组 成 业主委员会:执行机构,由业主大会会议 选出
业主大会
决议

业主委员会
宿峰培训教材xufeng666@sina.com

业主大会及业委会制度
现实操作中的问题一:
业主大会决定社区一切重大的物业管理问题 业主委员会无决定权,仅有执行权 事事都通过召开成千人的业主大会来决定,难 以现实 难以应对紧急事件

宿峰培训教材xufeng666@sina.com

业主大会及业委会制度
现实操作中的问题二:
法律赋予了业主提议权和监督权,业主无渠道 行使 业主对业主委员会不信任而要行使监督权时, 受理的机构还是业主委员会本身

宿峰培训教材xufeng666@sina.com

业主大会及业委会制度
由此导致的困境:
任何事务均要召开业主大会决策,而业主大会 又难以召开的困境 大多数的结果不是决策流产,就是议案被采取 各种变通方式强行通过,从而引来各种争议 社区"三难" 社区"三难":开业主大会难,聘用和解聘物 业公司难,罢免业主委员会主任难

宿峰培训教材xufeng666@sina.com

解决之道
全国人民代表大会(决策) 全国人民代表大会(决策) 人大常委会(常设) 人大常委会(常设)
决议 监督

政府(执行) 政府(执行)

人大代表(监督) 人大代表(监督)

宿峰培训教材xufeng666@sina.com

解决之道
业主大会 (定期召开会议,重大决策) 定期召开会议,重大决策) 业主代表大会 (常设,日常决策) 常设,日常决策)

决议

业主委员会(执行) 业主委员会(执行)

监督

业主监事会(监督) 业主监事会(监督)

宿峰培训教材xufeng666@sina.com

各机构的职能
业主代表大会
是业主大会的常设机构,在业主大会闭会期间代行业主大会的职 业主大会的常设机构,在业主大会闭会期间代行业主大会的职 权,业主代表大会在业主大会授权范围内作出的决议,决定对业 主委员会,业主监事会及其委员,监事和业主具有约束力.

业主委员会
是业主大会下设的执行机构,履行业主大会和业主代表大会赋予 业主大会下设的执行机构,履行业主大会和业主代表大会赋予 的职责.业主委员会在业主大会和业主代表大会授权范围内作出 的决议,决定对全体业主具有约束力.业主委员会对本物业区域 物业管理实施工作中的具体计划,方案,步骤,方法,措施等有 物业管理实施工作中的具体计划,方案,步骤,方法,措施等有 决策权和实施权,对本物业区域物业管理中有关业主权利义务的 决策权和实施权,对本物业区域物业管理中有关业主权利义务的 产生,主张,放弃,承担,分配等无决策权 产生,主张,放弃,承担,分配等无决策权. 无决策权.

业主监事会
是业主大会下设的监督机构,监督业主大会和业主代表大会决议, 业主大会下设的监督机构,监督业主大会和业主代表大会决议, 决定的执行情况,监督业主代表,业主委员会委员的工作情况. 业主监事会对本物业区域物业管理的监督工作的具体计划,方案, 有决策权和实施权;对本物业区域物业管理 步骤,方法,措施等有决策权和实施权 步骤,方法,措施等有决策权和实施权;对本物业区域物业管理 的其他工作无决策权和实施权 的其他工作无决策权和实施权. 无决策权和实施权.
宿峰培训教材xufeng666@sina.com

业主代表大会的功能和作用
除了法律法规规定的社区规章制度,选举,财产处 分及收益分配等重大事宜由全体业主组成的业主大 会决定之外,其他的事务均可由"业主代表大会" 会决定之外,其他的事务均可由"业主代表大会" 决定,避免社区形成决策真空 决定,避免社区形成决策真空 业主的提议权可以通过"业主代表大会" 业主的提议权可以通过"业主代表大会"而获得制 度上的保障.业主的议案,特别是与业主委员会意 见不同的议案,可以提交"业主代表大会" 见不同的议案,可以提交"业主代表大会",避免 业主委员会压制不同意见;同时,"业主代表大会" 业主委员会压制不同意见;同时,"业主代表大会" 也可以就不同议案举行听证,论证和辩论,使争论 的事务因制度而被强制公开 业主可通过"业主代表大会" 业主可通过"业主代表大会"有效地行使对业主委 员会及委员的监督,业主委员会不再是既做裁判员, 员会及委员的监督,业主委员会不再是既做裁判员, 又当运动员,而业主委员会及委员也有了申辩说理 的地方,避免因谣言四起而丧失公信力
宿峰培训教材xufeng666@sina.com

业主代表大会的功能和作用
当出现业主委员会委员徇私舞弊,或业主委员会集 体辞职时,"业主代表大会"可及时处置,直 业主代表大会" 至代行社区管理职权.按现行法规的规定,业主大 会由业主委员会组织召开,经20%以上的业主提议, 会由业主委员会组织召开,经20%以上的业主提议, 可召开业主大会临时会议.显然这种规定并未考虑 到特殊情况 "业主代表大会"可定期检查业主委员会的工 业主代表大会" 作,形成日常的制约监督机制 案,防止全体业主因信息不对称而使审议表决流于 形式
宿峰培训教材xufeng666@sina.com

预先审议业主委员会提交业主大会审议表决的议

业主代表大会的法律依据
《物业管理条例》没有设立业主代表大会的规定,但也没有禁止 物业管理条例》 设立业主代表大会的规定,不仅如此,《条例》 设立业主代表大会的规定,不仅如此,《条例》也没有规定,除 了业主大会决定的重大事宜之外,其他事宜由业主委员会决定. 相反,它规定业主委员会应按业主大会的决定行事.既然业主委 员会必须按业主大会的决定行事,那么业主大会当然可以决定在 其闭会期间,业主委员会应按业主代表大会的决定行事 《中华人民共和国宪法》第十三条 "公民的合法的私有财产不 中华人民共和国宪法》 受侵犯.国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权" 受侵犯.国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权" 《中华人民共和国民法通则》第七十一条"财产所有权是指所有 中华人民共和国民法通则》第七十一条" 人依法对自己的财产享有占有,使用,收益和处分的权利" 人依法对自己的财产享有占有,使用,收益和处分的权利" 设立业主代表大会完全符合宪法和民法通则的规定.因为作为财 产所有权人的全体业主,在不违反法律规定的前提下,有权决定 自己财产的管理方式 在设立业主代表大会等业主对财产的处分权上,《条例》 在设立业主代表大会等业主对财产的处分权上,《条例》并没有 限制性规定
宿峰培训教材xufeng666@sina.com

成功先例
****小区:960户 ****小区:960户
2004年12月召开的第二次业主大会上,选举产生了 2004年12月召开的第二次业主大会上,选举产生了 27名"业主代表大会"成员,9名业主委员会委员 27名 业主代表大会"成员,9 以及3 以及3名业主监事会成员组成的业主大会组织机构

**:律师,小区业委会副主任 **:律师,小区业委会副主任
2005年12月14日,致函全国人大常委会,请求对国 2005年12月14日,致函全国人大常委会,请求对国 务院颁布的《物业管理条例》 务院颁布的《物业管理条例》和北京市高级人民 法院《 法院《关于审理物业管理纠纷案件的意见(试 行)》 行)》进行违法审查
宿峰培训教材xufeng666@sina.com

候选文件(****区) 候选文件(****区
《业主公约》 4页 业主公约》 《业主大会议事规则》 3页 业主大会议事规则》 《业主大会投票和机构选举办法》 3页 业主大会投票和机构选举办法》 《业主委员会工作规则》 2页 业主委员会工作规则》 《业主监事会工作规则》 2页 业主监事会工作规则》

宿峰培训教材xufeng666@sina.com

物业费与候选人资格
现行所有法规只要求公示候选人交费情况, 为禁止欠费人参选,当选 探讨两个问题: "拖欠,不交物业费是对全体业主利益 最直接的侵害" 最直接的侵害"? "欠费业主不能被选为业主委员"? 欠费业主不能被选为业主委员"

宿峰培训教材xufeng666@sina.com

物业费与候选人资格
法律承认小区通过2/3业主表决通过的合法决定 法律承认小区通过2/3业主表决通过的合法决定 向物业管理企业缴纳物业费,应以双方签订的物业 向物业管理企业缴纳物业费,应以双方签订的物业 合同为基础,是小区或业主与其他企业的外部关系 合同为基础,是小区或业主与其他企业的外部关系 业主公约,业委会选举,是小区的内部关系 业主公约,业委会选举,是小区的内部关系 缴纳物业费的问题比较复杂,涉及业主个人的情况 与及物业管理企业的服务情况,不能一概而论 而且这方面法律比较明确,可以通过法律渠道解决 在矛盾没有经法律渠道解决之前,我们无法判断谁 对谁错.也难以断定"对全体业主利益的侵害" 对谁错.也难以断定"对全体业主利益的侵害"责 任 宿峰培训教材xufeng666@sina.com

相关文章:
业主大会筹备工作报告
业主大会筹备工作报告_演讲/主持_工作范文_应用文书。今日推荐 78...住宅小区业委会知识普及... 20页 2下载券喜欢此文档的还喜欢 ...
业主委员会筹备工作方案
小区业主委员会筹备工作方案一、责任分工 材料组(负责准备讲话稿,主要通报业委会...会议通知,首先使用短信通知,要求确认回复,对 未回复的业主电话通知, 同时在小区...
业主委员会前期准备和知识普及
三、业委会成立条件简而言之就是,我们小区入住 50%以上,广大邻居业主可以召开...(三)筹备组应当做好下列筹备工作: 1.确定首次业主大会会议召开的时间、地点、...
业主委员会 筹备资料
一整套的筹备资料,对大家业主委员会筹备工作会有很大......58 关于召开首次业委会的通知(5.25)... .....(提前 15 天将会议通知及有关材料以书面形式在 ...
首次业主大会筹备工作步骤
社区居委会、筹备组组织开展筹备工作要点 (一)向全体业主公告业主大会筹备组组建...住宅小区业委会知识普及... 20页 2下载券 住宅小区业主大会会议筹... 暂无评...
《北京市住宅区首次业主大会会议筹备组工作报告》(示范文本)
本筹备组工作报告文本为示范文本,北京市住宅区首次业主大会会议筹备组应当遵守首次业主大会会议筹备工作报告撰写规范,结合物业项目的实际情况并参照本示范文本撰写工作...
北京市住宅区首次业主大会会议筹备组报告示范文本
中物联国际物业服务附件 8: 北京市住宅区首次业主大会会议筹备组 北京市住宅区首次业主大会会议筹备工作报告 (示范文本) 示范文本) 使 用 说 明 一、本筹备...
小区业主大会成立程序
业主大会成立程序第一:报送材料: 物业管理区域内已...筹备工作: (一) 制订首次业主大会会议召开方案, 确定...业委会到市房屋行政主管部门办理业主大会登记; 2、...
首次业主大会会议筹备组工作报告(示范文本)
北京市住宅区首次业主大会会议筹备工作报告 (示范...首次业主大会会议筹备、会议召开、业主委 员会选举的...如有隐瞒、提供材料不真实等行为,筹备 组全体成员将...
更多相关标签:
业委会筹备组成员条件 | 业委会筹备组 | 业委会筹备组成员资格 | 业委会筹备组公告 | 筹备组不能进业委会 | 业委会筹备组报名表格 | 解散业委会筹备组案例 | 业委会筹备组职责 |