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龙湖高层住宅精装房总包管理办法


龙湖高层住宅成品装修房总包管理办法

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龙湖高层住宅成品装修房总包管理办法

目的
总包管理办法

目的 1.探索精装饰总包管理的模式; 2.界定总包管理的范围; 3.明确分包的职责; 4.本办法为管理提纲,在施工管理过程中应根据不同的项目不断的完 善。

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龙湖高层住宅成品装修房总包管理办法 定义精装饰总包

成品装饰房总包

什么是高层成品装饰总包: 什么是高层成品装饰总包:
定义
1.装饰总包是装饰工程的总组织者和管理者,对单个项目而 言,它不仅代表分包单位的项目管理,也代表着对整个项目的施 工管理; 2.总包管理主要包括:质量、进度、工期、安全、分包管理、合同 履约等; 3.总包管理的主要分包单位有:空调、套装门、橱柜、栏杆、入户 门等施工单位。 4.装饰总包从接收土建移交场地开始对施工界面内的工作和质量负 全部责任; 5.装饰总包负责对项目的预验房和交房的组织管理和配合工作。

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龙湖高层住宅成品装修房总包管理办法 组织的结构

成品装饰房总包 定义
甲方

总包的结构关系 总包管理
甲方分包1~ 甲方分包 ~n 多方合同) (多方合同) 装饰总包

甲方1~n 甲方

甲方分包欧派橱柜

甲方分包格力空调

甲方分包户内实木门

甲方分包栏杆安装

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龙湖高层住宅成品装修房总包管理办法 组织结构 成品装饰房总 包定义 总包的结构关系
从合同关系看结构:分包为多方合同、 从合同关系看结构:分包为多方合同、

总包管理内容

装饰总包对甲方分包有制约关系; 装饰总包对甲方分包有制约关系; 从工程管理的角度看:分包应被总包管理。 从工程管理的角度看:分包应被总包管理。 装饰总包管理的时间: 装饰总包管理的时间: 从进场之日起到装饰房移交小业主止; 从进场之日起到装饰房移交小业主止;

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龙湖高层住宅成品装修房总包管理办法 精装饰总包管理--质量管理 精装饰总包管理--质量管理 --
成品装饰房总包定义 总包管理的内容: 总包管理的内容: 总包的结构关系 一、质量管理:计划、实施、检查、处理 质量管理:计划、实施、检查、 总包管理内容: 总包管理内容: 二、安全管理
一、质量管理:计划、实施、检 查、处理 二、安全管理

三、文明施工 四、合同履约

三、文明施工

五、工期控制
四、合同履约 五、工期控制 六、水电使用责权

六、水电使用责权 七、分包成品保护制度

七、分包成品保护制度 八、清洁费用及其他费用的分摊 九、交叉配合问题

八、清洁费用及其他费用的分摊 九、交叉配合问题

十、出入施工区域管理

十、出入施工区域管理

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龙湖高层住宅成品装修房总包管理办法 精精装饰总包管理--质量管理 精精装饰总包管理--质量管理 --
成品装饰房总包定义
总包的结构关系

计划
总包管理内容: 总包管理内容: 一、质量管理:计划、实施、检 查、处理 二、安全管理
分包单位应有在总包施工总计划下编制明确的质量控制目标计划,实现目标的方案和措施。 分包单位应有在总包施工总计划下编制明确的质量控制目标计划,实现目标的方案和措施。各分包单位

总包编制完整的项目实施计划、以及各分包的配合计划, 总包编制完整的项目实施计划、以及各分包的配合计划,甲供材料的配合 计划,总包对项目的总工期负完全的责任。 计划,总包对项目的总工期负完全的责任。

三、文明施工
应按总包单位的质量控制计划确定独立的质量控制的组织制度、工作流程、技术施工方法、合理资源配 应按总包单位的质量控制计划确定独立的质量控制的组织制度、工作流程、技术施工方法、

四、合同履约
置、检验等要求、质量记录方式和不合格管理措施等具体内容和做法文件。总包单位应根据其实现预值 检验等要求、质量记录方式和不合格管理措施等具体内容和做法文件。

五、工期控制
期目标的可引性、有效性、合理性引进分析。 期目标的可引性、有效性、合理性引进分析。

六、水电使用责权 七、分包成品保护制度 八、清洁费用及其他费用的分摊

计划的关键点: 计划的关键点:
分包的插入时间,完成的控制时间,前道工序的状态: 分包的插入时间,完成的控制时间,前道工序的状态:

九、交叉配合问题 十、出入施工区域管理
空调和栏杆是墙纸完成后进场 室内木门装框是厨卫地砖完成后进场 橱柜是厨卫墙地砖完成、 橱柜是厨卫墙地砖完成、天棚的腻子和底漆完成进场 木地板室内的空调、栏杆、 木地板室内的空调、栏杆、户内门扇完成进场

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龙湖高层住宅成品装修房总包管理办法 精精装饰总包管理--质量管理 精精装饰总包管理--质量管理 --
成品装饰房总包定义
总包的结构关系 总包管理内容: 总包管理内容: 一、质量管理:计划、实施、检 查、处理 二、安全管理 三、文明施工 四、合同履约

实施
1.计划和实施方案的交底; 计划和实施方案的交底; 计划和实施方案的交底 场地的移交; 场地的移交;

五、工期控制 六、水电使用责权 七、分包成品保护制度 八、清洁费用及其他费用的分摊 九、交叉配合问题 十、出入施工区域管理

2.作样板和样板点评; 作样板和样板点评; 作样板和样板点评 3.总包单位应监督各分包单位的实施执行 总包单位应监督各分包单位的实施执行 情况并对进度进行动态的监控。 情况并对进度进行动态的监控。

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龙湖高层住宅成品装修房总包管理办法 精精装饰总包管理--质量管理 精精装饰总包管理--质量管理 --
成品装饰房总包定义
总包的结构关系 总包管理内容: 总包管理内容:

检查
一、质量管理:计划、实施、检 查、处理 二、安全管理 三、文明施工

总包单位应对分包单位计划实施过程进行 各种检查。包括分包单位的自检、 各种检查。包括分包单位的自检、互检和

四、合同履约 五、工期控制

专职管理者专检。总包单位应检查分包单 专职管理者专检。
六、水电使用责权 七、分包成品保护制度

位是否严格执行了计划方案。 位是否严格执行了计划方案。实际条件是否发生变
八、清洁费用及其他费用的分摊

化,不执行计划的原因,应检查计划执行的结果。即产生的质量是否 不执行计划的原因,应检查计划执行的结果。
九、交叉配合问题

达到标准的要求,对此进行确认和评价。 达到标准的要求,对此进行确认和评价。
十、出入施工区域管理

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龙湖高层住宅成品装修房总包管理办法 精精装饰总包管理--质量管理 精精装饰总包管理--质量管理 --
成品装饰房总包定义
总包的结构关系 总包管理内容: 总包管理内容: 一、质量管理:计划、实施、检 查、处理 二、安全管理

处理
总包 对于质量检查所发现的质量问题或质量不合格

三、文明施工 四、合同履约 五、工期控制

情况,及时同分包单位进行原因分析, 情况,及时同分包单位进行原因分析,采取必要措施予 以纠正,保证质量形成的受控状态。 以纠正,保证质量形成的受控状态。

六、水电使用责权 七、分包成品保护制度 八、清洁费用及其他费用的分摊

总包单位应定期组织分包单位进行每周质量分析专 题会,做到事前控制、事中控制和事后控制。 题会,做到事前控制、事中控制和事后控制。

九、交叉配合问题 十、出入施工区域管理

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龙湖高层住宅成品装修房总包管理办法 精精装饰总包管理--安全管理 精精装饰总包管理--安全管理 --
成品装饰房总包定义
总包的结构关系

二、安全管理: 安全管理:
总包管理内容: 总包管理内容: 一、质量管理:计划、实施、检 查、处理 二、安全管理

总包对项目的安全管理负全部的责任 安全生产是指:为使生产过程处于避免人生伤害、设备损坏和其他不可接受的损害风 险的状态。

三、文明施工

1.总包单位必须明确安全生产方针“安全第一,预防为主”,总包单位建立班组长以
四、合同履约

上的管理员必需佩戴安全执勤的袖章;
五、工期控制 六、水电使用责权 七、分包成品保护制度

2、每周例会对管井、电井消费等设备的状态进行回顾 重点是强弱电#的电缆、水表井的水阀、厨卫的五金丢失等

八、清洁费用及其他费用的分摊 九、交叉配合问题 十、出入施工区域管理

3、对于空调室外机的高空作业必需有专题的方案;

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龙湖高层住宅成品装修房总包管理办法 精精装饰总包管理--安全管理 精精装饰总包管理--安全管理 --
成品装饰房总包定义
总包的结构关系

消除危险源:以总包为龙头,各分包单位在他们在各自范围
总包管理内容: 总包管理内容: 一、质量管理:计划、实施、检 查、处理 二、安全管理 三、文明施工 四、合同履约

内对安全生产负责。并建立安全生产责任制

安全教育:在总包单位组织下开展广泛的安全生产宣传教育,
使其树立认识到安全生产的重要性和必然性,树立安全第一 的思想,自觉遵守各项安全生产法律法规和规章制度。同时
五、工期控制

加强对特殊工种的安全教育,实行分工种教育,对泥水工种
六、水电使用责权

必须经过专业安全技能和文明施工的培训。总包单位应定期
七、分包成品保护制度 八、清洁费用及其他费用的分摊 九、交叉配合问题

进行安全文明施工检查,发现隐患及时整改,重点检查违章 指挥、违章操作用电等行为。总包单位还应组织专业的安全

十、出入施工区域管理

人员负责日常安全生产任务。 由总包建立安全处罚制度

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龙湖高层住宅成品装修房总包管理办法 精精装饰总包管理--文明施工 精精装饰总包管理--
成品装饰房总包定义
总包的结构关系 总包管理内容: 总包管理内容: 一、质量管理:计划、实施、检 查、处理 二、安全管理 三、文明施工

文明施工: 总包单位是文明施工的第一责任人,分包单位应服
从总包单位的文明施工制度。总包单位进场前必需完成如下管理 制度;安全检查制度、奖罚制度、出入管理制度等。特别注意对 临时工的岗前教育工作。施工现场设置明确的标牌,管理人员在

四、合同履约

施工现场应佩带工作证及职位胸牌。应按施工总平面设置临时设
五、工期控制

施。施工现场的用电线路、用电设施的安全设置和使用必须符合
六、水电使用责权 七、分包成品保护制度 八、清洁费用及其他费用的分摊

安全规范安全操作规范。

由总包单位修建专门的卫生间,避免在施工现场的大小便。
九、交叉配合问题 十、出入施工区域管理

总包在进场必须起草文明施工的管理办法,所有的处罚管理办法 需监理和甲方审批通过。

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龙湖高层住宅成品装修房总包管理办法 精精装饰总包管理--合同履约 精精装饰总包管理--
成品装饰房总包定义
总包的结构关系 总包管理内容: 总包管理内容:

四、合同履约(对分包) 合同履约(对分包)
包对建设单位负责,分包单位按分包的范围对总包负责,总包、 总包对建设单位负责,分包单位按分包的范围对总包负责,总包、分包共同

一、质量管理:计划、实施、检 查、处理 二、安全管理 三、文明施工 四、合同履约

对建设单位承担连带责任。 对建设单位承担连带责任。 这里讲的分包包括,是甲方指定的所有分包单位,如户内门、空调、橱柜、 这里讲的分包包括,是甲方指定的所有分包单位,如户内门、空调、橱柜、 栏杆、厨房设备、其它五金安装等; 栏杆、厨房设备、其它五金安装等; 合约主要按照合同执行条款按照合同的约定; 合约主要按照合同执行条款按照合同的约定;

五、工期控制

由于在实际施工中总包单位对分包单位的工程质量、 由于在实际施工中总包单位对分包单位的工程质量、施工进度及施工技术人
六、水电使用责权

员进行总包管理。总包管理费主要内容: 员进行总包管理。总包管理费主要内容:
七、分包成品保护制度 八、清洁费用及其他费用的分摊 九、交叉配合问题 十、出入施工区域管理

分包的水、 分包的水、电、电梯使用7:30~22点、分包单位的清洁必须按照总包的 电梯使用 : ~ 点 要求,将垃圾用袋子装运到指定的位置,由总包统一将所有垃圾清运出场; 要求,将垃圾用袋子装运到指定的位置,由总包统一将所有垃圾清运出场; 开荒、预验房和最后交房保洁; 开荒、 预验房和最后交房保洁;
分包方的工作范围内的清洁,做到工完场清,并做好相关的成品保护; 分包方的工作范围内的清洁,做到工完场清,并做好相关的成品保护;总包对预验房 和移交小业主的清洁负责; 和移交小业主的清洁负责; 为了便于总包的管理和质量保证,各分包单位进场后交纳5000元的押金于建设方工程 为了便于总包的管理和质量保证,各分包单位进场后交纳 元的押金于建设方工程 部,如果分包单位在施工过程中违反相关的规定,甲方和监理有权进行处罚并从押金中扣 如果分包单位在施工过程中违反相关的规定, 除;押金的退付为分包施工完成后由监理、总包签字在甲方退还押金。 押金的退付为分包施工完成后由监理、总包签字在甲方退还押金。

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龙湖高层住宅成品装修房总包管理办法
精精装饰总包管理--工期控制 精精装饰总包管理--工期控制 --
成品装饰房总包定义
总包的结构关系 总包管理内容: 总包管理内容: 一、质量管理:计划、实施、检 查、处理

五、工期控制
二、安全管理 三、文明施工

按合同约定,总包单位应制定详细的施工进度计划, 按合同约定,总包单位应制定详细的施工进度计划,控制节点
四、合同履约 五、工期控制 六、水电使用责权

时间、时段,各分包单位应按总包单位制定的 施工进度计划 时间、时段, 制定各分包单位的进度计划,归总包单位统一控制。 制定各分包单位的进度计划,归总包单位统一控制。

七、分包成品保护制度 八、清洁费用及其他费用的分摊 九、交叉配合问题 十、出入施工区域管理

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龙湖高层住宅成品装修房总包管理办法
精精装饰总包管理--水电使用责权 精精装饰总包管理--
成品装饰房总包定义
总包的结构关系

六、水电使用责权
总包管理内容: 总包管理内容: 一、质量管理:计划、实施、检 查、处理 二、安全管理 三、文明施工 四、合同履约

各分包单位应根据各单位的水电使用量向总包单位提出申请,总包 单位应根据各分包单位的申请用水、用电,分包单位应在进场前完 善相关手续,总包单位负责提供分包单位用水用电接口。分包单位 应自备三级或多级配电箱,分包单位的临时用水用电设备同样必须

五、工期控制

符合施工用水用电使用要求,必须符合相应规范、标准要求,并派
六、水电使用责权

专人负责日常的维护。分包单位由于用水用电不当造成的后果自负,
七、分包成品保护制度 八、清洁费用及其他费用的分摊 九、交叉配合问题

并对由此产生的损失进行相应赔偿和罚款。总包单位也应承担连带 责任。

十、出入施工区域管理

各分包单位不在支付总包单位任何水、电、垃圾清运和其它的配合 费。

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龙湖高层住宅成品装修房总包管理办法 精精装饰总包管理--成品保护制度 精精装饰总包管理--
成品装饰房总包定义
总包的结构关系

七、成品保护制度:总包承担对成品保护负主要责任;
总包管理内容: 总包管理内容: 一、质量管理:计划、实施、检 查、处理 二、安全管理

精装总包单位首先应加强前期施工过程中土建方移交的成品保护工作。防盗门的保护 应采用软质材料包裹防盗门门扇与门框;采用板材制作U型盖板保护铝合金阳台门门 框不因施工造成滑伤、变形或难以清洁的后果;对于阳台栏杆(含百叶等)也应采用

三、文明施工

软质材料进行包裹、覆盖。施工材料的堆放应整齐,不靠墙、栏杆、门窗等已完施工
四、合同履约

内容。其次还应作好施工过程中的成品保护工作。防水层、地面砖施工完毕后避免尖
五、工期控制

硬物品对其造成的破坏,高凳、人字梯等应用软料包裹四脚。水泥、腻子、乳胶漆等
六、水电使用责权

施工中不污染门窗框、护栏等设施。分包单位在进入施工现场前,应向总包单位提供
七、分包成品保护制度

成品保护施工方案,还应对现场施工人员进行技术交底的同时进行文明施工教育,加
八、清洁费用及其他费用的分摊 九、交叉配合问题 十、出入施工区域管理

强技术工人的文明施工意识。对于木地板、空调、户内门、橱柜必须有专项成品保护 措施

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龙湖高层住宅成品装修房总包管理办法 精精装饰总包管理--及其他费用的分摊 精精装饰总包管理--
成品装饰房总包定义
总包的结构关系 总包管理内容: 总包管理内容:

八、清洁费用及其他费用的分摊
一、质量管理:计划、实施、检 查、处理 二、安全管理

在施工过程中各分包单位和总包单位都不可避免的产生了施工 垃圾。各分包单位不承担垃圾清扫及出渣责任。分包应及时清

三、文明施工

理各自的施工垃圾,统一堆放到建设单位(或总包)指定堆放
四、合同履约 五、工期控制 六、水电使用责权

地点,并由总包转运出本工地以外。分包单位不参与总包单位 任何费用的分摊,但应该配合总包和建设单位在施工期间的各

七、分包成品保护制度

项活动。
八、清洁费用及其他费用的分摊 九、交叉配合问题 十、出入施工区域管理

总包不予收取电梯使用费;临时用水用电费用;公共区域清洁 及维护费用。

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龙湖高层住宅成品装修房总包管理办法 精精装饰总包管理--交叉配合 精精装饰总包管理--
成品装饰房总包定义
总包的结构关系

九、交叉配合:总包负责对交叉施工的协调 交叉配合:
总包管理内容: 总包管理内容: 一、质量管理:计划、实施、检 查、处理 二、安全管理 三、文明施工

在施工中的产生交叉配合问题,各分包单位应在即将施工的前一 两天内通知总包单位,即将进行施工的施工区域、施工人数、施 工工期及须配合事项。出具由建设单位、监理单位共同签字认可

四、合同履约

的开工令,总包单位应根据分包单位的开工令进行合理安排,避
五、工期控制 六、水电使用责权 七、分包成品保护制度

免出现交叉作业的可能。对不具有建设单位、监理单位共同签字 认可的开工令而强行施工的,总包单位可不对分包单位进行配合,

八、清洁费用及其他费用的分摊 九、交叉配合问题 十、出入施工区域管理

必要时通知建设单位、监理单位。

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龙湖高层住宅成品装修房总包管理办法 精精装饰总包管理--出入施工区域管理 精精装饰总包管理--
成品装饰房总包定义
总包的结构关系 总包管理内容: 总包管理内容:

十、出入施工区域管理
一、质量管理:计划、实施、检 查、处理 二、安全管理

总包负责对施工现场的封闭式的管理,在施工阶段各分包单位应服从 总包单位的统一管理。施工技术人员及管理人员必须佩带表明身份的

三、文明施工

统一胸牌。分包单位应统一从总包单位领取工作牌,牌上表明施工单
四、合同履约 五、工期控制 六、水电使用责权 七、分包成品保护制度

位、施工范围、技术工种及施工人员姓名等资料,并加盖本单位公章。 同时总包单位收取相应费用及押金每个工作牌收押金20元。施工完毕 后分包单位统一交还总包单位,总包单位无息退还押金;对工作牌遗

八、清洁费用及其他费用的分摊

失的或在施工现场违规操作总包单位有权没收工作牌。对于造成极大
九、交叉配合问题 十、出入施工区域管理

影响的人员(如偷盗、斗欧、严重损坏施工产品)总包单位有权没收 其工作牌,并不允许其进入施工现场,情节严重的交派出所处理。

-完-

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