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别墅市场调研报告


长泰别墅市场调查报告 长泰别墅市场调查报告
一、近期房地产市场概述 近期房地产市场概述 房地产市场
据蓝火厦门市场数据监测,自去年“9.27 政策”以来,厦门 2007 年第四季度商品住宅销售量在波动中下滑,而进入 2008 年后开始直线下滑,之后 保持在约 10 万㎡的月销售量,供大于求的局面明显;同时价格在波动中略有下降的趋势,但由于近期局部市场个别楼盘大

幅降价促销使得厦门均价一度 跌破 8000 元/㎡;而土地一级市场更是低迷不堪,流拍频现。因此,可见目前厦门房地产市场也在深度低迷与调整之中,消费者多在持币观望,销售量 持续下滑,特别是大面积的豪宅市场,有限的刚性需求主导市场,同时局部市场价格已经有所松动。 而与厦门一衣带水的长泰房地产市场近期价格虽未出现明显的降价情况,但滞销的情形显现,特别是别墅项目已经难以销售。由于远离漳州市区又 靠近厦门,长泰房地产市场依赖于厦门于 2003 年起步,并在 2006 年后得到迅速成长,供应量不断增大,目前在售项目多达数十个,其中 4 个是大规模 别墅项目,如发现之旅、天颐·香溪、汤泉世纪、欧洲小镇等;价格上长泰房地产商品住宅市场价格近几年不断上涨,至 2007 年高档住宅价格已经达到 近 7500 元/㎡,客群上更是引导了闽南一带乃至福建区域的豪宅消费群体。但由于长泰房地产市场本身的竞争力相对厦门本市低,在厦门市场低迷情况 下,首先受到冲击并且影响最为严重的便是类似长泰的“成也厦门,败也厦门”的“厦门远郊”项目。因此在短期内长泰别墅房地产市场将跟随厦门持 续陷入调整与低迷之中。

文件编号:长泰别墅市场-W-20081118

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二、区域别墅市场分析
基于项目位置特殊性考虑, 个别墅项目进行统计分析,综合市场供应情况、各类产品的特征, 基于项目位置特殊性考虑,本章将对长泰区域以及角美一带的 6 个别墅项目进行统计分析,综合市场供应情况、各类产品的特征,以及深入分析他 们的销售情况,并得出相关的市场结论,希望能对产品规划开发提供市场参考,以规避市场风险。 们的销售情况,并得出相关的市场结论,希望能对产品规划开发提供市场参考,以规避市场风险。

1.区域在售别墅项目概览
目前长泰在售别墅项目共有 3 个,分别是发现之旅、天颐·香溪一期、汤泉世纪一期,同时龙海角美镇开发有建发的圣地亚哥和芗鹭温泉人家等 2 个在售别墅项目。已开发总建筑面积近 92 万多平方米,目前已向市场供应各类别墅达 705 套。 已开发总建筑面积近 万多平方米, 项目名称 发现之旅 — 竹韵园 发现之旅 — 竹满园 发现之旅 — 上林 天颐·香溪一期 香溪一期 汤泉世纪一期 汤泉世纪一期 欧洲小镇一期 圣地亚哥(龙池山庄) 圣地亚哥(龙池山庄) 芗鹭温泉人家 地理位置 长泰县人民东路 2899 号 长泰县人民东路 2899 号 长泰县人民东路 2899 号 长泰县马洋溪生态旅游区十里村 长泰县马洋溪生态旅游区十里村黄土路 长泰县亭下林场外寮 漳州龙海市角美镇白礁村(属龙池开发区) 龙海市角美镇社头 总建面积( 总建面积(㎡) 23426.16 20264 45776 250000 153221.56 14029 47958.51 365600 开发商 长泰泛华生态产业投资有限公司 长泰泛华生态产业投资有限公司 长泰泛华生态产业投资有限公司 福建省长泰天颐置业有限公司 长泰南谷房地产开发有限公司 长泰上扬置业有限公司 福建兆丰房地产有限公司(厦门建发房产) 富濠(龙海)建设开发有限公司

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① 发现之旅
“发现之旅”位于厦门后花园—漳州市长泰县境内,天成山、国家森林公园、马洋溪、九里翠溪就在周边,生态环境佳。项目占地面积达 32 平方公 里,由独栋别墅(竹满园) 、双拼别墅(竹韵园) ,高层“空中别墅” (上林)和小高层公寓组成,目前规划为三期。 项目特色体现在:发现之旅坐拥绚丽多姿的天柱山国家森林公园,由美国易道参与景观设计,项目集”生态住宅、生态旅游、生态农业、生态文化” 于一体,将立足于”以人为本,回归自然”的开发理念,打造南中国第一座具有”绿色、生态、科技、人文”的国际生态人居社区。另外,空中别墅建 筑高度 94.5 米,单套面积 650 ㎡左右,三梯二户配置,业主有专属电梯,客人保姆另有电梯。

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② 天颐·香溪
项目位于漳州长泰县角泰路,长泰漂流边上马洋溪畔。项目占地 50 多万平米,一期分成滨水住宅、山居住宅两个区开发,滨水住宅部分规划 92 套 独幢别墅,户型面积 235-278 平米,楼间距 18-28 米,活水水流贯穿其间,户户有水景。以“溪畔·美林乡村俱乐部”为主要概念塑造,项目规划有以 宽达 36 米,长超 1000 米沿溪生态景观带形成的近 30000 平米欧洲园林广场,同时,近 4000 平米中央水域保证了前庭后院近 3000 米水系亲密环绕。

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③ 汤泉世纪
汤泉世纪位于马洋溪生态旅游区中,占地 400 亩,一期规划 128 栋独栋式温泉别墅、4 栋 32 层高层汤居公寓。汤泉世纪是闽南首座温泉庄园,暨温泉 休闲概念别墅、温泉住宅大楼群,采世界高端之新东方主义概念为设计思考,顺应自然与环境户融之新自然风景观设计,打造的原生态森林别墅,溪岸 水景社区。汤泉世纪精心规划独栋别墅户户温泉入户, 而且还营造出一个占地 8600 平方米的国际顶级温泉主题会所,它以温泉 SPA 为主题,规划有大 SPA 水疗馆、足浴按摩、餐饮区、台商会馆、温泉套房等功能区域。

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④ 圣地亚哥
圣地亚哥位于漳州角美龙池开发区,由厦门建发集团打造的高尚岛屿生活社区,居住区建筑面积达 50 多万平方米,顺应山势,人工引入水景,规划 有独立山地别墅、联排别墅、叠加别墅及 6-18 层公寓。社区配套有国际双语幼儿园,健康中心、泛会所、泳池、网球场等休闲娱乐设施,1.5 万㎡南加 州风情商业街,人性化物业管理、来往厦门与圣地亚哥的社区巴士等。 开发团队:开发商为厦门建发房产集团,澳大利亚柏涛(墨尔本)建筑设计有限 公司担任建筑规划,泛亚国际担任园林设计,建发旗下的怡家园(厦门)物业管理有限公司作为圣地亚哥的物业服务公司。

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2.在售项目产品分析 2.在售项目产品分析 在售项目产品
其一,从面积配比上看,目前长泰的别墅项目规划户型面积较为多样化,面积从 180 ㎡到 655 ㎡不等,而 200 ㎡-250 ㎡是目前市场主力供给面积区 间,占总体供应量约 30%;180 ㎡-200 ㎡区间居其次,占总体供应量约 17%;从总体上看,180 ㎡-350 ㎡的户型面积占据市场的大部分供给,达 64%。 从总体上看, 的户型面积占据市场的大部分供给, 64%。 从总体上看 其二,从建筑类型上看,由长泰以及相邻的龙海、角美共 6 个别墅项目的数据统计分析可得,独栋别墅占据市场较大份额(约 31%) 其次是叠加别 独栋别墅占据市场较大份额( 31%) 独栋别墅占据市场较大份额 , 墅,占据 29%;两者总量共占市场的 60%。另外,市场供应有 60 套的高层空中别墅,约占 9%,来自发现之旅。
在售别墅项目各类户型面积统计

在售别墅各建筑类型配比情况

501-600㎡, 1% 451-500㎡, 5% 401-450㎡, 6% 351-400㎡, 6%

600㎡以上, 9% 180-200㎡, 17%

双拼 10%

空中别墅 9%

独栋 31%

301-350㎡, 14% 251-300㎡, 14%

201-250㎡, 29%

叠加 29%

联排 21%

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【在售项目各类面积及建筑类型配比情况如下】 : 项目 名称 建筑 类型 已推 套数 竹韵园 双拼 72 套 180-200 ㎡ /12.5%; 发现之旅 竹满园 独栋 57 套 上林 空中别墅 60 套 天颐· 天颐·香溪 一期 汤泉世纪 一期 欧洲小镇 圣地亚哥 一期 独栋 30 套 温泉人家 芗鹭

独栋 116 套 235-241 ㎡ /54.3% 277 ㎡/16.4% 335-350 ㎡ /24.1% 500 ㎡/5.2%

独栋 16 套

联排 71 套 235-242 ㎡ /22.5%; 272-277 ㎡ /22.5%; 328-400 ㎡ /42.3%; 420-450 ㎡ /12.7%。

叠加 72 套 200-260 ㎡ /50%; 290-326 ㎡ /50%。

联排、叠加 211 套(联排 80,叠加 131) 180-200 ㎡ /52.6%; 211-220 ㎡ /18.0%; 245-253 ㎡ /29.4%。

274 ㎡/21.1%; 648 ㎡/6.7% 300-330 ㎡ 654 ㎡/93.3%

297 ㎡/25.0% 425-450 ㎡ 414 ㎡/31.2% /43.3%; 452 ㎡/37.5% 460-500 ㎡ 548 ㎡/6.3% /56.7%

275 ㎡/33.3%; /10.6%; 327 ㎡/18.1%; 370-390 ㎡; 户型 配比 373 ㎡/15.3%; /57.9% 430-460 ㎡ /16.7%; 450-500 ㎡ /5.6% 450-500 ㎡; /10.5%

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在售别墅项目销售情况分析 3. 在售别墅项目销售情况分析
目前,长泰各别墅项目的总体销售情况如下—— A. 发现之旅:由于入市较早总体去化量最高,达 52%,而这其中以独栋别墅和双拼别墅的市场接受度最高,因此成交量较大,而大面积的空中 别墅产品则相反; B. 天颐·香溪一期独栋别墅销售约 23%,汤泉世纪和欧洲小镇两个项目未有销售记录,同时,圣地亚哥凭借开发商品牌与良好的配套规划、开 发理念等也获得市场的肯定,销售量达 52%。总之,发现之旅等以上 6 个别墅项目总体销售率近 37%左右。 总之, 37%左右 左右。 总之 项目名称 开盘时间 发现之旅 2003-11 独栋 12000 元/㎡ 双拼 10000 元/㎡ 空中 5500 元/㎡ 均价约 115000 元/㎡ 天颐·香溪一期 未正式开盘 圣地亚哥一期 2006-10-16 芗鹭温泉人家 2007-10-1

销售价格 (元/㎡)

起价 5100 元/㎡ 均价 6000 元/㎡

起价 6000 元/㎡ 均价 8000 元/㎡

叠加 6700 元/㎡; 联排 7400 元/㎡。

销售状况

销售率近 52%, 其中独栋别墅最高近 60%。

销售率约 23%; 主要集中 在 235-240 ㎡户型

销售率达 52%;其中联排别 墅销售近 88%; 叠加别墅约 45%。

销售率达 34%; 主要户型在 180-200 ㎡ 以及 250 ㎡左右。

注:截止日期 2008-11-18 文件编号:长泰别墅市场-W-20081118
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1、从面积上看, 200 ㎡-250 ㎡去化率最高,占总体市场需求的 34%,其次是 300 ㎡-350 ㎡,占市场去化份额的 19%。总体上看,180 ㎡-350 ㎡的 总体上看, 总体上看 面积区间市场接受度最 81%。 面积区间市场接受度最高,占据市场需求的近 81%。 区间市场接受度

在售别墅项目各类户型销售情况
501-600㎡ 0%

451-500㎡ 401-450㎡ 3% 3% 351-400㎡ 9%

600㎡以上 4%

180-200㎡ 12%

301-350㎡ 19% 251-300㎡ 16%

201-250㎡ 34%

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2、从建筑类型上看,联排别墅市场去化率最大,占市场份额的 13% 联排别墅市场去化率最大, 13%,其次是叠加别墅与独栋别墅,分别为 10%与 9%,而空中别墅只占 2%。结合市 联排别墅市场去化率最大 场供给量(排行:独栋-叠加-联排-双拼-空中别墅) 联排别墅目前销售情况最佳。 ,联排别墅目前销售情况最佳 联排别墅目前销售情况最佳。

在售项目各建筑类型销售情况
空中别墅 双拼 叠加 联排 独栋 0% 2% 4% 6% 8% 9% 10% 12% 14% 2% 3% 10% 13%

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3、从总价上看,上述项目别墅的总价高至低的销售情况明显呈递减趋势,显然 200 万元以下的总价市场最受欢迎,占总销售量的近 44%,与之形成鲜 上述项目别墅的总价高至低的销售情况明显呈递减趋势, 上述项目别墅的总价高至低的销售情况明显呈递减趋势 明对比的是,总价在 500 万元以上的市场接受度并不高,面临市场去化的难度大。

总价区间销售情况对比

500-600 400-500 300-400

2% 8%

总 额 万 ) 金 ( 元

16% 31%

200-300 200以下 0% 10% 20%

44% 30% 40% 50%

【市场结论】 市场结论】 综上所述,区域项目在户型设计、空间处理和面积把控上都下足了功夫,且在建筑形态实现了多样化供给。结合目前市场的综合情况,本案户型面积宜 小不宜大建议在 200-300 ㎡左右的面积区间为宜,以控制适当,同时,由于区域的总体存量较大,可以预见未来的同质竞争将十分严重,本案的上市将 面临着严峻的客户竞夺,因此,应提前做好功课,在产品品质方面做好做足,尽量减少建筑密度,降低容积率。

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三、项目开发的可行性评估 项目开发的可行性评估
1.金融风暴的影响评估 1.金融风暴的影响评估 金融风暴
随着全球性金融危机的全面爆发以及愈演愈烈,中国整体经济进入寒秋,而占据 GDP 重要份额的房地产业也受到波及,主要影响有: ①出口贸易受到重创导致国内消费需求严重不足,而伴随着失业率的增高、收入的降低,居民的消费能力无疑会大幅大打折扣,而对于房地产这类 高端消费品,居民多采取“现金为王”的策略,这将直接拉动整体交易量的下滑; ②股市整体低迷不振,投资需求不足。从去年楼市暴涨的情况来看,牛市的贡献度巨大,而今股民资产大幅缩水,投资房产无疑成了痴人说梦; ③迫使金融机构紧缩“银根” ,这将对开发商的融资能力和还贷周期能力提出严格的要求; ④受金融危机影响,国外投资公司实力受损,其很有可能大量抛售在中国持有的产业,从而导致价格的下跌甚至崩盘; ⑤对房地产业最大的影响还在于严重打压了自用、投资者的信心。目前各大城市的楼价一跌再跌,对于后续跟进的购房者而言,置业意味着掉进一 买就跌的陷阱,因而许多人采取持续观望的态度。 蓝火认为:金融风暴对房地产业的影响无疑是巨大的,但危中有机,这将促使中央把目标放在国内并采取一系列扩大内需刺激经济的政策,从而带 来房地产业新一轮的复苏与发展。可能会有如下措施—— ① 有望降低企业和个人所得税,使企业经营成本相对降低,个人收入得到相应提供,从而拉动消费需求。

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② 有望通过各种切实政策提高农民收入,继续加快城市化进程,从而提高农村进城置业率。 ③ 促使中央政府采取“三率齐降”的紧急措施,从而进入新一轮降息周期,让开发商赢得宝贵的喘息时间。 ④ 中央可能将在适当的时机深化和新增一系列鼓励购房政策,如放低入户门槛、降低契税标准等等。

2.救市新政的影响评估 2.救市新政的影响评估 救市新政
2008 年 10 月 22 日,根据国务院“保障民生、解决低收入群众基本生活”部署,财政部发布相关房地产市场积极的调控措施,即所谓房地产新政, 并允许地方政府制定相关政策鼓励住房消费,具体内容如下: ① 11 月 1 日起对个人首次购买 90 平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到 1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住 房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策; ② 10 月 27 日起金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款,其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的 0.7 倍,最低首 付款比例调整为 20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调 0.27 个百分点。 新政将对增强消费者信心,刺激刚性需求发挥重要作用,但并未解除二套房政策,同时银行无利可图细则难产,政策执行难度大,短期内各地房地 产市场理性观望气氛依旧,销售量并未得到最大化释放。同时,受次贷危机的影响,国家对房地产市场保持谨慎态度,没有释放“二次置业”的紧箍咒。

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对厦门而言,由于岛内住宅供应结构原因, 以下政策并不具备适用 并不具备适用性 对厦门而言,由于岛内住宅供应结构原因,90 ㎡以下政策并不具备适用性。 中国房地产行业是国民经济的支柱产业,对地方乃至中央的 GDP 贡献巨大,土地出让金构成政府财政收入的主要成分,当房地产市场走势低迷,政 府无疑会再次伸出“看得见的手”出台相关优惠政策刺激房地产市场。因此,虽然目前房地产市场呈现低迷态势,但国家不会置之不理,未来房地产市 场无疑将会继续看好。但目前政策对低迷的房地产市场的调控刺激效果尚不明显,市场期待实用性、彻底性政策的出台;无疑地,市场尚处于内在需求 的调整阶段,短期内市场将维持观望气氛,这一情况或许将在年后得到有效答案。对于本案而言,应充分有效利用时间做足前期准备工作。

相关链接如下: 厦门最新出台房地产新政十条意见,支持鼓励居民购房, 亿元人民币刺激经济。 相关链接如下:■2008 年 11 月 14 日,厦门最新出台房地产新政十条意见,支持鼓励居民购房,并将投入 380 亿元人民币刺激经济。
除去执行中央新政之外,厦门从 2008 年 11 月 1 日至 2009 年 12 月 31 日,个人首次购买 90 平方米及以下普通住房的,取得房产证后其所缴纳的契 税给予全额退还;对个人首次购买 90-144 平方米普通住房的,取得房产证后其所缴纳的契税给予购房款总额 1%退还;对个人将购买超过 2 年的普通住 房转让交易的,暂免征收营业税;对个人转让自用 2 年以上住房的,暂免征收个人所得税;从 10 月 27 日起,商业性个人住房贷款最低首付款比例调整 为 20%。对首次购买普通自用房和改善型普通自住房,且借款人信用记录良好的,住房公积金贷款最低首付款比例由现在 30%调整为 20%;普通商品住宅 界定的价格标准从实际成交价格低于全市商品住房平均交易价格 1.2 倍以下调整为 1.44 倍以下。

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3.市场观望氛围评估
据调查,目前居民置业意向指数创历史新低,市场观望气氛浓厚,预计将持续一定时期。 据调查,目前居民置业意向指数创历史新低,市场观望气氛浓厚,预计将持续一定时期。 持续一定时期 据全国城镇储户最新问卷调查表明,未来三个月打算买房的居民人数占比分别比上季和上年同期下降一点八个和二点八个百分点,创调查以来的新 低。显然,越来越多居民加入持币观望队伍,房地产围城之外的客户积聚,有限的客户资源进一步减少,而目前长泰别墅市场存量大,市场竞争相当激 烈,如何进一步明确客户定位并在客户资源争夺战中赢得胜利值得思考。

4.其他突出问题探讨 其他突出问题探讨
年底新一轮还贷还款高峰造成的局部降价风潮,容易造成“再次降价” 信息误导。 年底新一轮还贷还款高峰造成的局部降价风潮,容易造成“再次降价”的信息误导。 还款高峰造成的局部降价风潮 误导 临近年关,多数开发商面临还贷压力以及工程款结账压力,在销售不景气的情况下一部分现金流紧张的开发商开始采取如特惠单元等大幅降价措施 以回笼部分现金,这样造成局部市场价格有所下滑或超低起价的现象。局部市场的短期成交量上扬,这就容易对消费者传递量升价跌的信息错觉,并可 能形成恶性循环的不利影响,而且将持续一段时间。因此,厦门岛内市场尚且如此,本项目所在的长泰房地产市场更是难以跳出市场陷阱。 【结论】 (略)20100129 结论】

四、倾向性建议
(略)20100129 文件编号:长泰别墅市场-W-20081118
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