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XXX大厦项目策划书


XXX 大厦建设项目

策 划 书

发起单位:XXXX 有限公司 编制单位:XXXX 管理咨询有限公司 二 O 一 O 年三月十一日





第一节 项目概况.........................................................

.................................................................... 3 1.1 项目名称:XXX 大厦建设项目(暂定) ........................................................................ 3 1.2 发起单位:XXXX 有限公司 .............................................................................................. 3 1.3 企业性质:民营有限责任公司 ....................................................................................... 3 1.4 选址:河南省驻马店市 XXXX 县城新区 ......................................................................... 3 1.5 投资总额 100,000,000 元人民币 ................................................................................... 3 1.6 主要建设内容 .................................................................................................................... 3 第二节 政策分析............................................................................................................................. 3 2.1 中央政策........................................................................................................................... 3 2.2 地方政策........................................................................................................................... 4 第三节 市场分析............................................................................................................................. 5 3.1 区域经济分析 ................................................................................................................... 5 3.2 XXXX 旅游服务业分析 ...................................................................................................... 5 3.3 市场空间分析 .................................................................................................................... 6 第四节 选址分析............................................................................................................................. 7 4.1 地位重要............................................................................................................................ 7 4.2 交通便利........................................................................................................................... 7 4.3 配套齐全......................................................................................................................... 7 4.4 市场需要........................................................................................................................... 8 第五节 实力分析............................................................................................................................. 8 第六节 经营定位............................................................................................................................. 8 6.1 定位基本理念 ................................................................................................................... 8 6.2 定位主要依据 ................................................................................................................... 8 6.3 经营理念........................................................................................................................... 9 6.4 理念支持........................................................................................................................... 9 第七节 硬件配置............................................................................................................................. 9 7.1 建设规模............................................................................................................................ 9 7.2 经营定位............................................................................................................................ 9 7.3 项目设置............................................................................................................................ 9 7.4 建议.................................................................................................................................. 12 第八节 投资控制........................................................................................................................... 12 8.1 投资方式.......................................................................................................................... 12 8.2 投资进程.......................................................................................................................... 12 8.4 投资建议......................................................................................................................... 12 第九节 结论........................................................................................................................... 13

XXX 大厦建设项目策划书

第一节 项目概况
1.1 项目名称:XXX 大厦建设项目(暂定) 1.2 发起单位:XXXX 有限公司 协作单位:XXX 乡政府 1.3 企业性质:民营有限责任公司 注册资金:1000 万元 1.4 选址:XXXXXXXXXX 1.5 投资总额 100,000,000 元人民币 1.6 主要建设内容 集假日酒店;商业、购物中心;办公、写字楼于一体的综合性 大厦

第二节 政策分析
2.1 中央政策 党的“十六大”指出: “21 世纪头 20 年是中国进一步加快经济 发展,全面建设小康社会的关键时期”这一基本路线的确立,标志着 中国经济的发展开始了改革开放以来的第三次飞越, 中国经济实力的 持续增长将势不可挡,社会消费水平也必将与日俱增。 党的“十六大”报告要求“千方百计扩大就业,不断改善人民生 活” ,就目前中国失业、下岗人员的普遍情况来看,以劳动密集为主 要特征的第三产业将是突破瓶颈的首选。 面对经济形势的变化,面对国际金融危机带来的空前挑战,中国 以前所未有的力度展开了新一轮宏观调控。 实施积极财政政策和适度

宽松货币政策传递了清晰的信号:扩内需、保增长、调结构的调控措 施,将推动中国经济走出困境,迈向新的发展阶段。从 2008 年 9 月 15 日央行宣布 6 年来首次下调贷款利率,到 2008 年 11 月份扩大内 需十大措施的出台,到中央经济工作会议重申保增长的调控目标,再 到十大产业振兴政策的密集获批。面对危机,中国正在果断有力地展 开行动。金融危机促使企业洗牌加速,市场机制和企业行为的作用将 引导旅游酒店服务业的健康发展。 2.2 地方政策 XXXX 人民政府为加大招商引资力度,加快对外开放步伐,促进 县域经济快速发展,根据法律、法规及有关政策规定,结合 XXXX 实 际情况,制定了土地使用、财政扶持、企业保护等相关招商引资优惠 政策。 “投资超亿元的项目,实行一事一议,一厂一策,给予特殊政 策;在 XXXX 投资兴建较大的教育、卫生、公共基础设施等社会公益 事业项目或商业、 旅游、 娱乐、 住宅开发项目的, 可以“一事一议”, 比照落实相关优惠政策。 ” 本次人大的总理工作报告中, 指出对中小城市特别是对县域经济 的重点发展方向,更是我公司加强投资 XXXX 的决心和信心。通过实 地考察,XXXX 城新区的建设在县委县政府新的策划和指导下,已经 初具规模,各机关单位已相继迁出老城区。一方面给居民生活,商业 活动留下更大的发展空间,另一方面,对发展 XXXX 未来的旅游业埋 下了伏笔。对此,本公司对 XXXX 领导层的决策表示由衷钦佩。他们 一手抓工业发展,一手谋划绿色产业,这对 XXXX 未来可持续发展战 略从整体上已经给出了可行的空间和框架。 旅游业做为现代最绿色环 保的产业已经成为各地方政府和私营企业理想的投资方向。XXXX 做

为一个具有几千年历史文化古都,有着其独特的文化优势。古都博物 馆已完成项目选址,择期奠基。而其他待建景点已引起业内人士的高 度关注,是领导层基于长远的发展战略,在新区规划中已经预留了充 分的发展空间。综上所述,本公司经董事会研究,拟投入一亿元资金 开发 XXXX 新区 XXX 大厦及基础设施建设项目。为下一步投资开发地 区旅游服务业打好基础。

第三节 市场分析
3.1 区域经济分析 据权威统计数字显示,XXXX2009 年全年生产总值完成 100.87 亿 元,同比增长 13.5%;财政一般预算收入完成 1.53 亿元,同比增长 21.1%;农民人均纯收入 4038 元,同比增长 19.8%。各项经济指标增 幅有了较大的提升,社会事业得到快速发展。XXXX 迎来了“十一五” 以来发展最好最快的时期。 昔日的 XXXX 各项基础设施落后,人民生活不便。县委、县政府 顺应民意,重新修编了县城总体规划,并多方筹集资金,完成了 XXX 大道、蔡都大道、兴业路等6条主干道的高标准改造和建设工程;改 造了新兴二路、石头巷、菜园巷、龙潭巷4条背街小巷;新建了 11 座公厕和 13 座垃圾中转站;建成了设施齐全的蔡明园广场、奎星楼 和西城门小游园,提高了市民生活质量,改变了县城面貌。2009 年, XXXX 顺利通过了省级卫生县城验收。给县域内的旅游酒店服务业带 来了无限的商机。 3.2 XXXX 旅游服务业分析 XXXX 位于河南省东南部,XXX 市东北偏东部,总面积 1529 平方 公里,全县辖 25 个乡镇,528 个行政村,耕地面积 156 万亩,总人

口 134 万,是一个平原农业大县。 XXXX 历史悠久,人杰地灵。有着得天独厚的旅游资源,古迹名 胜遍布县境。现存有“芦岗拥翠”“云护蓍台”“蔡河沉月”“鸿隙 、 、 、 现莲”“斯井鸡鸣”“景贤书声”“洪河夜雨”“白云深处”八大古 、 、 、 、 景,重点古迹有蔡国故城、白圭庙、伏羲画卦亭、蔡侯玩河楼、孔子 问津处、孔子晒书台、光武台、奎星楼、李斯墓、蔡侯墓。蔡国古城 遗址为“国家重点文物保护单位” ,位于古城西城墙之上的蔡侯玩河 楼, 楼台之上建有玉皇庙, 神殿及拜殿台, 是历代文人雅士聚会之地, 留下诸多脍炎人口的诗篇。 蔡河之滨的白龟庙, 蓍草葱郁, 白龟浮游。 伏羲画卦亭史称造文字之先,创中华民族文明之始。 XXXX 居北亚热带的温暖过渡地带,四季分明,雨量充沛,气候 温和,盛产小麦、玉米、黄豆、棉花、高梁、芝麻、油菜、烟叶等, 被国家和河南省确定为粮食、油菜、芝麻、葡萄种植基地县。XXXX 的邵店生姜、黄埠黄麻是历史上享有盛名的地方名牌农业产品,其中 邵店生姜以其肉质厚、无丝、味浓、高产享誉海内外。XXXX 花木闻 名遐迩,种植面积达 10 万亩,有 140 多个规格 1700 多个品种,是全 国最大的花木种植销售大县。 “XXXX 树”与“鄢陵花”“潢川草”成 、 为俏销全国的三大花木品牌。 3.3 市场空间分析 虽然单纯从一个县级城市的角度来看,XXXX 的酒店服务业似乎 已经满足人们的日常生活需要。 但是随着县委县政府加大对旅游资源 的进一步开发,从全县旅游业综合性服务方面来看,XXXX 和一些大 中城市相比才刚刚起步。集休闲、娱乐、餐饮、住宿、金融办公于一 体的综合性服务设施基本还是空白。2008 年全球经济金融危机以来,

随着国家扩大内需、促进就业等相关经济刺激计划效果的逐步显现。 XXXX 委县政府也加大了招商引资力度。如引进的荣光鞋业拟用 3 年 时间实现公司总部从温州到 XXXX 的全面转移。 澳祥皮业在 XXXX 西工 业集聚区新征 70 亩项目用地,正在建设之中,并在杨集镇兴建分厂。 富玉龙纺织计划新上 1500 万条毛浴巾生产线。众多企业的“裂变” 式发展,在 XXXX 形成了二期、三期投资现象。 XXXX 有限公司董事会针对目前 XXXX 旅游服务业综合配套设施不 完善的现状,提出了 XXX 大厦项目的立项投资建设。本项目的投资建 设,将使 XXXX 的接待服务水平上了一个新台阶,对于加强 XXXX 的经 济发展,扩大对外开放有着积极的促进作用。

第四节 选址分析
4.1 地位重要 项目用地地处 XXXX 新城区 XXX 路以北,XX 路以西,东边紧 临政府职能办公用地。无论从商业投资价值还是地域投资角度来看, 均具有十分广阔的升值空间。 按照县委县政府对 XXXX 新的城市总体规划,新老城区由 XX 路相连, 本项目用地为商业金融用地。 周边为政府相关职能部门用地, 周边配套工程基本完善, 项目用地有很大的升值空间, 极具投资价值。 本项目地处新老两个城区之间,可谓左右逢源。 4.2 交通便利 项目用地周围交通便利,目前 XX 路、XX 路等主干道路已相继 铺设完成。 4.3 配套齐全 项目用地所在区域水、电、通讯等基础设施齐全。从地块本身大

体情况来看,其“三通一平”工程难度系数一般,利于整个项目建设 速度。 4.4 市场需要 从第三产业的旅游市场分析来看,XXXX 的旅游资源丰富,相比 较大中城市的旅游服务配套设施还不完善,高星级酒店的数量较少。 由此可见本项目的立项正是众望所归。 纵观整个 XXXX 酒店服务业,目前最旺的是蔡都大道、东大街、 西大街、白云观大道。大多数酒店布置在此路上,级别不高。随着县 域经济的发展,县政府不断加大招商引资力度,做为第三产业的酒店 服务业在 XXXX 也将会得到极具提升,市场前景广阔。

第五节 实力分析
XXXX 有限公司为新成立的置业有限公司,公司注册资金 1000 万 元,拥有强大的管理团队;拥有雄厚的经济实力,为项目的启动提供 了投资保障,拥有良好的社会形象。

第六节 经营定位
6.1 定位基本理念 档次定位:国际标准三星级酒店 功能定位:集商务+休闲酒店+金融办公于一体的现代化大厦 客源定位: 酒店散客:政府官员、商业界人士、各企业公司高层及业 务人员等; 团队客户:政府及公司企业的会议团队、旅游团队; 6.2 定位主要依据 有关档次: 结合 XXXX 的实际情况, XXXX 有限公司通过实地调研,

目前项目区域周边的酒店服务业主要为休闲、住宿服务比较单一,不 能满足目前县域内各行业飞速发展的需要。随着县域经济的增长,急 需在县域范围内投资建设综合型的现代化大厦。 有关功能:XXXX 有限公司通过调查,拟定以传统项目为基础, 以休闲娱乐为龙头,集商业、金融、办公于一体的综合型的功能大 厦。 6.3 经营理念 主题理念:打造 XXXX 首家三级商务休闲主题酒店集商业、金融、 办公于一体的综合型的现代化大厦。 衍生理念:以酒店房产保值增值,以休闲娱乐增收创收;以特立 足,以特取胜,人有我新,人新我精,人精我奇,人奇我变。 6.4 理念支持 烽烟四起的白热化竞争要求我们绝对不可以步人后尘, 只有另辟 蹊径才能鹤立鸡群。 在三星级酒店中将成熟的休闲娱乐项目作为龙头, 集商业、 金融、 办公于一体的现代化大厦是规避风险增收创收的明智之举, 它必将大 大缩短投资回报周期。

第七节 硬件配置
7.1 建设规模 整个项目占地面积为 30 亩(约合 20000.1 平方米) 。 7.2 经营定位 考虑项目用地所处位置及面积,根据大厦档次及功能定位,本项 目在风格上以欧陆风格的园林式建筑为主体。 7.3 项目设置

本项目将严格按照国际三星级酒店硬件配置之要求科学规划各 经营项目,初步纳入设置之列的主营项目分为如下四大系统: 基础系统即为大厦的传统功能项目,是所在项目依附的基础,主 营项目:中高档商务客房、中西餐厅,配套项目有风情咖啡厅、特色 小食堂等。 商务系统是本项目主题功能之一,是体现大厦档次的关键,主营 项目:高级商务中心、现代商务会议中心(含大、中、小型会议厅, 兼具小型会展功能) ,配套项目有银行代办处、精品专卖店、公共休 息厅等。 休闲系统是本项目主题功能之二,是酒店实现效益的关键,主营 项目:桑拿健康中心(含大型生态水疗馆、健身房、按摩理疗室等) 、 保龄球馆、沐足中心,配套项目有游泳池、美容美发室、棋牌室、台 球等。 娱乐系统是本项目经营亮点所在,是酒店制造人气的关键,主营 项目:大型歌舞演绎厅、中型 DISCO 厅、中高档 KTV 包房,配套项目 有风情酒吧等。 7.4 功能平面布局、规模 大厦工程概况: 总建筑面积: 不含地下为 7.8 万㎡,含地下为 8.45 万㎡其中:酒店部分为 32500 ㎡,含会议中心部分为 1500 ㎡;商业部 分为 3500 ㎡;金融部分为 3000 ㎡;写字楼部分为 39000 ㎡; ☆地下建筑面积为 6500 ㎡; ☆本项目分为多层酒店、商业、金融办公、写字楼等部分, 主体地上 12 层,地下一层,层高 4.2 米,总高度 52m; ☆预计客房数:420 套;

功能平面布局(大厦主体部分): ☆-1F:地下停车场;设备房:配电房、发电机房、空调机房、 锅炉房、水泵房、维修操作间、消防水池;洗衣房; 员工附属设施房: 员工餐厅、 员工厨房、 员工培训室、 员工更衣室;客用电梯、货用电梯、消防楼梯; ☆1F:前厅大堂:大厅(一层中空) 、总台、前厅办公室; 行李房、贵重物品寄存房、大堂副理区、礼宾台、客 人临时休息区、商务中心、商场、精品屋、书店、鲜 花店、饼屋、总机房、消防及安全监控中心、公用卫 生间;客用电梯、员工电梯、消防楼梯;中餐厅、中 庭休闲区; ☆2F:多功能宴会厅及操作间;休闲茶厅及操作间;粤菜餐 厅及厨房;棋牌包间;酒吧及操作间;西餐厅及操作 间;夜总会:歌舞厅及 KTV 包房;SPA 包房区; ☆3F-6F:客房 400~420 套;与客房服务相关联的附属房:客 房中心、行政楼层服务台、工作间等;客用电梯 5 台, 货用电梯 1 台,消防楼梯两处; ☆7F-12F:办公、写字楼; 会议中心: (布置在 2F-4F) ☆2F:60 ㎡会议室 2 个、96 ㎡会议室 1 个 、192 ㎡会议室 2个 ; ☆3F:1200 人的大会议厅、70 ㎡会议室 2 个、90 ㎡会议室 2 个; ☆4F: 1200 人的大会议厅、120 ㎡会议室 2 个、 ㎡会议; 90

室 2 个; 7.4 建议 特别提示以上功能配置在不违背国际三星级标准的前提下将适 当加大休闲、娱乐项目的比重,以构成本项目的经营特色和效益支撑 平台。

第八节 投资控制
8.1 投资方式 本项目发起单位为 XXXX 有限公司全资投资。本项目总投资约为 1 亿元人民币。 8.2 投资进程 根据本公司多年的经验,结合三星级酒店筹建的常规,我们将本 项目的整个筹建期限设定为三年。 时间任务: 2009 年调查研究期 2010 年 融资启动期 2010 年——2011 年 全面建设期 8.3 投资控制(详见投资估算附表) 8.4 投资建议 根据进一步论证结果, 将大厦各项目中赢利最快的项目先行建设 并率先开业经营, 争分夺秒为后续项目提供更充分的信心和更客观的 借鉴,然后再审时度势逐步推进,从而做到边投资边回报,既积极又 稳妥。如果项目能按照进度正常推进,我们建议尽快组建项目筹备办 公室。办公室下设项目协调组、项目调研组、项目设计组和项目顾问 组。 筹备办公室在大厦全面投入营运之后将过渡为酒店合作公司董事 会。项目筹备办公室一经成立,首先将解决土地使用立项、项目合作

公司注册等问题,其后则按照既定进程全面展开各项筹备工作。 第九节 结论 XXX 大厦的投资建设,将使 XXXX 的接待服务水平上一个新台阶, 对于加强 XXXX 的经济发展,扩大对外开放有着积极的促进作用。对 加强人民安居乐业,维护社会稳定和长足发展都有着十分重要的意 义。本项目拟建规模合理,建设功能完善,周边建设条件较好。本项 目已经具备了政策、市场、资金、人才等各方面的成熟条件和明显优 势,其开发与投资是可行的。


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