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物业设备及智能化管理


物业设备及智能化管理 一:基础知识 1、 智能物业的特点:a 高效 b 安全 c 节能 d 舒适 e 便捷 2、 现代物业应具备的物业设备系统:a 运行设备系统 b 安全设备系统 c 通信 网络设备系统 3、 通常建筑物本体的寿命在 60 到 70 年左右,而设备的寿命在 6 到 25 年不 等。 4、 物业设备管理的内容:a 物业设备运行管理 b 物业设备维护维修管理 c 物

业设备更新改造管理 d 物业设备资料管理 5、 物业智能化管理:是指在物业管理中,运用现代计算机技术、自动控制技 术、通信技术等高新技术实现对物业运行设备、物业消防、安防等的自动 监控和集中管理,实现对业主信息、报修、收费综合服务等的计算机网络 化管理。 6、 物业设备控制系统设备组成:①DDC 控制器为直接数字控制器(常用的 控制)DDC 控制器有四种类型接线端口,各种传感器检测到的信号分别 通过模拟量输入接口(AI)和开关量接入口(DI) ,将采集的现场设备实 时数据送给 DDC,DDC 按照一定的控制规律进行计算,最后发出控制信 号,并通过模拟量输出接口(AO)和开关量输出接口(DO)传给执行器 或设备的配电控制箱,对现场设备直接控制。②物业设备监控系统中常用 传感器(起信息采集作用)常用的传感器有:中央空调系统中的温度、湿 度、压力等传感器;给排水系统中的液位、流量等传感器;还有消防用温 感探测器、烟感探测器,安防用红外线探测器、玻璃破碎探测器等。 7、 物业设备管理机构设置:一室五部(办公室、工程部、经营发展部、综合 服务部、安保部、计划财务部) 8、 物业设备管理的质量一般用设备有效率与设备完好率来衡量。 9、 智能化大楼设备故障按使用时间可分为初期故障器、偶尔故障期、磨损故 障期。 10、 常用建筑设备自动化监控的核心设备是 DDC 控制器 11、 物业中央监控室的职能是防火管理中心职能、安防、设备及信息情报咨询 中心。 二、给水排水设备设施及智能化管理 1、建筑给水系统的分类:a 生活给水系统 b 生产给水系统 c 消防给水系统. 2、 建筑给水系统的组成: 引水管 b 水表接点 c 给水管道给水 d 附件 e 配水装置 a 和用水设备 f 升压和贮水设备 3、常用建筑给水方式:a 直接给水方式 b 设置升压设备的给水方式 c 分区供水 的给水方式 d 变频调速恒压供水 4、建筑排水系统的分类:a 生活排水系统 b 工业废水排水系统 c 屋面雨水排水系统.。 5、建筑排水系统的组成:a 卫生器具 b 排水管道 c 通气管道 d 清通设备 e 抽升设备 f 污水局部处理构筑物. 6、室内排水方式:分流制与合流制 7、 建筑排水系统常用设备与设施: 排水管道材料卫生器具排水附件。 地漏 (作 用是:排除室内地面上的积水,通常有铸铁或塑料制成,地漏应设置在室内的最 低处,坡向地漏的坡度不小于 0.01)存水弯 (存水弯有一段弯管构成)水封(在

排水过程中,弯管内总是存有一定量的水。作用:可防止排水管网中的臭气,异 味串入室内) 8、排水设备日常运行管理:包括定期对排水管道进行养护、清通,定期检查 排水管道和阀门等是否生锈和渗透现象,室外排水沟渠应定期检查和清扫,清除 淤泥和杂物等。 9、给水管道包括干管、立管和配水支管。干管将引入管送来的水转送到立管; 立管将干管送来的水沿垂直方向输送到各楼层的配水支管; 配水支管再将水输送 到各个配水龙头或用水设备等处。 10、DDC 控制器通常用于建筑设备监控系统中,是整个系统的核心,作用是 接收各检测设备的监测点信号,经过控制器运算,发出控制信号给执行设备 。 三、供暖与燃气设备设施及管理 1、供暖系统的组成:a 热源 b 热循环系统 c 散热设备 2、工作原理:在整个供暖系统中,还需有携带热量的物质,称为热媒,常见 的热媒有水和蒸汽两种。 工作原理:低温热媒(低温水)在热源中被加热,变为高温热媒(高温水或蒸 汽) ,经输送管道送往室内,通过散热设备放出热量,使室内温度升高;散热后 温度降低,变成低温热媒(低温水) ,再通过回收管道返回热源,进行循环使用。 如此不断循环,从而不断将热量从热源送到室内,已补充室内的热量损耗,使室 内保持一定的温度。 3、供暖设备:热源设备(锅炉给水设备主要由给水泵、水处理离子软化器、 软水箱等组成。散热设备(作用:负责将热媒所携带的热量传递给室内空气,达 到供暖的目的。循环设备(提供水泵循环)管道、辅助器材及设备(集气管:为 排除水中的气体而设置的集气管和疏水器等) 4、供暖系统的管理:a 热源管理 b 热网管理 c 用户管理 供暖系统主要热源为锅炉,按燃料分为由燃煤、燃油、燃气 5、燃气的种类:a 人工燃气 b 液化石油气 c 天然气 6、燃气供应方式:管道输送和瓶装两种 7、室内燃气管道系统由引入管、立管和支管组成;室内燃气管道多采用水煤 气钢管, 管道采用螺纹连接。 埋地部分应涂防腐剂, 明敷管道最好采用镀锌钢管, 室内管道不允许漏气;室内燃气管道一般为明敷 四、通风与制冷空调设备设施及智能化管理 1、通风包括从室内排除污浊的空气和向室内补充新鲜空气两个过程。 2、通风方式分为自然通风(风压作用下的自然通风、热压作用下的自然通风) 、 机械通风两种 3、通风管道及设备:a 风机(离心风机、轴流风机。离心式风机常用在管道式 通风系统中,而轴流式风机因产生的风压小,很适合无需设置管道的场合以及管 道阻力较小的通风系统,去地下室或食堂简易地散热设备)b 通风管道:风道一 般采用镀锌或不镀锌薄钢板制作,不燃烧,易加工耐久且较经济;管道断面具有 圆形和矩形)c 风阀(风阀装设在风管或风道中,主要用于空气的流量调节,多采 用顺开式多叶调节阀和密闭对开多叶调节阀。D 风口(分为送风口和排风口) 4、空调系统:通过加热或冷却,加湿或去湿,控制空气的温度或湿度,通风系 统就成为空气调节系统。 5、衡量空气环境的主要指标:a 温度(人体舒适的室内温度冬季宜控制在 20~24℃,夏季控制在 22~27℃)b 湿度(人体舒适的相对湿度为 40%~60%)c

清洁度 6、中央空调系统组成:a 空气处理设备 b 空气输配系统 c 冷(热)源系统 d 空调房间 7、空调系统常用设备与设施:a 空气处理机 b 风机盘管 c 空气输送与分配设备 8、中央制冷空调系统分为三个循环系统,分别是制冷装置、冷冻水管道、冷却 水管道 A 制冷系统的制冷装置:a 压缩式制冷剂(原理:压缩机将蒸发器内所产生的低 压低温的制冷剂气体吸入气缸内, 经压缩后成为高压、 高温的气体被排至冷凝器。 在冷凝器内,高温高压的制冷剂与冷却水(或空气)进行热交换,把热量传给冷 却水而使本身由气体凝结为液体。高压的液体再经膨胀阀节流降压后进入蒸发 器。在蒸发器内,低压的制冷剂液体的状态是很不稳定的,立即进行气化并吸收 蒸发器水箱中水的热量,从而使冷冻水的回水重新得到冷却,蒸发器所产生的制 冷剂气体又被压缩机吸走。这样制冷剂在系统中要经过压缩、冷凝、节流和气化 四个过程才完成。常用的制冷剂为冷媒,热效应高,对环境造成污染)b 吸收式 制冷剂(采用两种沸点相差较大的溶液,沸点低的溶液做制冷剂,沸点高的做吸 收剂。一般采用水为制冷剂,溴化锂溶液作吸收剂(很容易吸热量) )B 冷冻水 系统 C 冷却水系统(组成:水泵、冷却塔、供回水管道等组成 9、空调系统的调节:a 温度调节 b 湿度调节 c 风量调节 10、空气处理设备是空调系统的核心,作用对混合空气的除尘温度调节、湿度调 节。 11、管道式温度传感器的作用是测量管道内风的温度 五、供配电系统 1、以电压划分:强电 110V 以上(高压 1KVA 以上、低压 1KVA 以下)弱电: 110v 以下(用于传送数据控制信号)36VA 以下称为安全电压。 2、电力系统采用三相交流电,即采用三相三线制输电、三相四线、三相五线制 配电。L 称为相线,N 称为中性线,PE 称为接地保护线。 L1_______ L1_______ L2______ L2______ (三相五线制) L3______ L3______ N_____ N_____ 三相四线制 PE______ 3、建筑和小区的供电负荷分三个等级,一级负荷必须保证任何时候都不间断供 电(如重大的交通枢纽、国家级场馆等) ,应有两个独立电源供电;二级负荷允 许短时间断电,采用双回路供电,既有两条线路一备一用,一般生活小区、民用 住宅为二级负荷;凡不属于一级和二级负荷的一般电力负荷均为三级负荷,三级 负荷无特殊要求。一般为单回路供电。 (一级与二级负荷为双回路供电,加备用 电源) 4、变配电室由高压配电、变压器和低压配电三部分组成。 5、变配电室的主要电气设备:高压配电柜、变压器(环氧树脂干式变压器、油 浸式变压器) 、低压配电柜、自备发电机组(保安型负荷、保障型负荷、一般负 荷) 6、常用建筑配电方式:放射式、树干式、混合式、链式

7、照明的种类:正常照明、事故照明、警卫值班照明、障碍照明、彩灯和装饰 照明 8、建筑物的防雷装置由接闪器、引下线和接地装置三部分组成。接闪器的形式 有:避雷针、避雷带、避雷网等。 9、 物业中一般用电设备如水泵、 通风机等设备, 采用的供电电压是 220V 或 380V. 10、电流对人体的危险性跟电流的大小、通电时间长短等因素有关。 11、变配电室是小区供配电系统的枢纽,它负担着接受电能、变换电压、分配电 能任务。 11、低压开关柜中主要安装有低压断路器、低压刀开关、熔断器等,在低压配电 系统中作控制、保护和计量之用。 12、电气照明采用的电光源按发光原理可分为两大类:一类是热辐射光源,如白 炽灯等。另一类是气体放电光源,如荧光灯。 六、电梯及其管理 1、电梯可分为直升电梯、自动扶梯,直升电梯按其用途分为客梯、货梯、客货 梯、消防梯等。 2、直升电梯电梯的主要组成:a 曳引部分 b 引导部分 c 轿厢和厅门 d 对重装置 (用于平衡轿厢负荷,一般对重采用铸铁块)e 补偿装置 f 电气设备及控制装置 3、自动扶梯的组成:驱动装置、梯级、扶手装置、曳引链条、梯路导轨系统等 部分组成。 4、电梯的日常运行管理主要包括:巡回检查、日检、周检、月检、季检、年检。 其中季检和年检必须由设备厂家的技术人员和维修人员共同进行, 经过技术检查 后电梯应按劳动局年检程序进行调整试车。 凡较长的时间放置不用 个月以上) (1 的电梯,应每周开启空载上下运行数次,以保证各部件灵活。 5、电梯维修保养:a 机房内维修保养 b 井道与轿厢部分的维修保养 c 坑内维修 保养 6、电梯的电动机带动曳引轮,拖动轿厢和对重在井道内作相对运动,轿厢上升, 对重下降;电梯管理应具备专(兼)职管理人员。 七、消防系统及设备管理 1、建筑消防的分类:一类防火建筑(高级建筑、19 层以上民宅公共建筑:医院、 高级宾馆、建筑面积 1000 平方米以上的商业楼、展览馆或省级以上电信、电力 调度、广播电视等;图书馆、书库;B 二级防火建筑(10—18 层民宅)除一类 防火建筑的以外为二类,建筑高度不超过 50 米的教学楼、普通旅馆、办公楼、 科技馆等。 2、一套完整地智能化消防系统,分为防、消、和诱导疏散。常用的灭火系统包 括消火栓系统、自动喷水系统、气体灭火系统;诱导疏散系统由防排烟系统、防 火门防火卷帘、消防广播等系统。其核心设备是消防报警联动控制器。 3、一个完整的消防系统主要有报警联动控制设备组成。①报警设备:温感、烟 感、手报②自动灭火设备:自动喷淋设备③手动灭火设备:消火栓、灭火器④防 排烟设备:卷帘门、排烟机⑤通信设备:电话、对讲机⑥避难设备:应急照明、 引导灯⑦其他设备:洒水送水设备、煤气检测设备、航空障碍灯 4、火灾自动报警系统一般分为:区域火灾自动报警系统、集中火灾自动报警系 统、控制中心报警系统(最大) 5、火灾自动报警系统典型设备:①火灾探测器(感烟火灾探测器、感温火灾探 测器、感光火灾探测器)②手动火灾报警按钮③火灾自动报警控制器

6、消防灭火系统 A 消火栓灭火系统主要组成包括:水源来向(既水池、大型供水站等) 、水泵、 管网、消火栓、水龙头、报警按钮等。B 自动喷水灭火系统的设备主要有:抽水 用的水泵、报警阀、消防接合器、喷淋泵、稳压泵、水流指示器、泵头等。C 气 体灭火系统 消防诱导疏散系统 a 防火阻隔系统 (常闭式防火门、 电磁锁防火门、 防火卷帘门) b 防排烟控制系统(排烟机、排烟口、送风口)c 消防广播系统 d 消防通信系统 e 应急照明与电源 f 应急电梯(通道) 7、一个防排烟系统主要有正压送风机、轴流排烟机、排烟口等。 8、感烟火灾探测器是一种感知燃烧或热分解产生固体或液体微粒,用于探测火 灾初期的烟雾并发出火灾报警信号的探测器。 常用于办公楼、 商场、 酒店等场所。 手动报警按钮应设置在公共场所的出入口处。 9、防排烟系统的作用是为了防止烟气对流,在建筑物的安全通道、电梯前室等 场所设有排烟装置。 八、物业安防系统及设备管理 1、物业安全防范的管理方式:封闭式管理与开放式管理 特点:综合性强,管理难度大;服务性强,服务标准高; 技术性强,人员素质高; 安防体系包括人力防范、物理防范、技术防范; 2、安防系统三个层次的保护:a 外部入侵保护 b 区域保护 c 目标保护 3、安防管理原则:①预防为主,防治结合;②物业内治与社会治理结合;③专 业治理与群防群治结合④重点防治与一般管理相结合;⑤服务第一,用户至上⑥ 软件硬件相结合 4、常用技术安防系统主要分三个部分:①出入口控制系统②入侵报警系统③视 频监控系统;分七个子系统:门禁系统、周界防范系统、防盗报警系统、闭路电 视监控系统(CCTV) 、电子对讲系统、停车场自动管理系统、电子巡更系统; 5、周界防范系统组成:探测器、信号传输系统、报警控制器、报警监控中心; 6、视频监控系统组成:由摄像前端成像、图像传输系统、监控器、后端成像显 示装置、硬盘录像机、矩阵; 7、电子巡更系统组成:电脑采集器、电脑阅读器、个人标识钮、地点标识钮、 巡更棒、计算机;功能:注册、编码、巡更数据的读写; 8、电子对讲系统组成: (可视)对讲、遥控开锁、门铃、 (一卡通)门禁卡、呼 叫、监控; 9、停车场自动管理系统组成:智能卡、读卡器、自动道闸、地感线圈、图像采 集卡、立杆支架、控制主机;功能:车辆管理、跟车驶入、报警、计时收费、注 册卡; 10、指纹、掌纹、视网膜的识别是光学摄像图像对比技术; 11、入侵报警系统常用的探测器有:开关报警器、红外线报警器、玻璃破碎报警 器、微波报警器、声控报警器、双鉴报警器(把两种不同的探测原理的探测器进 行混合报警) 12、视频监控系统依功能分为摄像、传输、控制、显示和记录四个部分。 13、三表远程抄送是指:水表、电表、燃气表; 九、建筑通信及物业信息管理系统 1、综合布线系统的组成:七个布线系统(一区两间三系统加管理)工作区、设

备间、进线间、配电子系统、干线子系统、建筑群子系统、管理 1.现代智能化大厦在通信方面一般具有 电话、有线电视、计算机网络、 广播音响、多媒体技术应用等等。 2.通信网络设备的管理主要是对设备的 软件和硬件 进行保养和维护。 。 3.网络中的安全问题有 网络数据的私有性、授权、访问控制 等。相应 地, 网络安全管理包括 对授权机制、 访问控制、 加密与解密关键字的管理 等。 4.物业信息管理系统是办公自动化应用于物业管理行业的 软件 。 5. 住宅小区管理的基本内容保括 房产管理、 客户服务及管理、收费管理、 工程设备管理、安防管理、环境管理、社区文化管理、及公司行政管理 等。 1.简要论述什么是综合布线系统? 所谓综合布线系统是指按标准的、 统一的和简单的结构化方式编制和布置各 种建筑物(或建筑群)内各种系统的通信线路,包括网络系统、电话系统、监控 系统等等。因此,综合布线系统是一种标准通用的信息传输系统。 VOD 视频点播 CCTV 闭路电视监控系统 CATV 75 欧姆同轴电缆 5A 系统(BAS 设备自动化系统、CAS 通信自动化系统、OAS 办公自动化技术、FAS 消防自动化 系统) 技术 3C (包括通信技术、 计算机技术和控制技术) FTTB (光纤到楼 ) FTTO (光纤到办公室) FTTH (光纤到户)DDN (综合数字网)ISDN (综合业务数 字网)ADSL(非对称数字用户环路)USB(不间断电源系统)IBSM (智能建筑 管理系统)


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