当前位置:首页 >> 建筑/土木 >>

物业承接查验培训


新建物业的承接查验

承接查验
一、法律依据 二、基本概念 三、承接查验的标准和方法 四、承接查验需注意的事项

一、相关法律法规
国务院《物业管理条例》2003年 国务院《物业管理条例》2003年9月1日起 施行 建设部[2010]165号《物业承接查验办法》 建设部[2010]165号《物业承接查验办法》 201

1年 2011年1月1日起施行 北京市《新建物业项目承接查验技术标准》 (征求意见稿)

二、基本概念
(一)、物业管理承接查验概念 物业承接查验,是指承接新建物业前, 物业承接查验,是指承接新建物业前, 物业服务企业和建设单位按照国家有关规 定和前期物业服务合同的约定, 定和前期物业服务合同的约定 , 共同对物 业共用部位、 业共用部位 、共用设施设备进行检查和验 收的活动。 收的活动。

4

(二)、实施承接查验,应当具备以下 )、实施承接查验, 实施承接查验 条件
(一)建设工程竣工验收合格,取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者 准许使用文件,并经建设行政主管部门备案; (二)供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设 施设备按规划设计要求建成,供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具; (三)教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规 划设计要求建成; (四)道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成,并满足使 用功能要求; (五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设 施设备取得使用合格证书; (六)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全; (七)法律、法规规定的其他条件。

(三)、承接查验的作用和意义
减少建设单位的开发遗留问题 降低物业服务企业的管理服务风险 维护业主的共同财产权益 化解物业管理的矛盾纠纷 构建和谐互信的物业管理关系

6

(四)、实施物业承接查验,主要依据下列文件 )、实施物业承接查验, 实施物业承接查验

物业买卖合同; 临时管理规约; 前期物业服务合同; 物业规划设计方案; 建设单位移交的图纸资料; 建设工程质量法规、政策、标准和规范。

(五)、物业承接查验按照下列程序进行 )、物业承接查验按照下列程序进行
确定物业承接查验方案; 移交有关图纸资料; 查验共用部位、共用设施设备; 解决查验发现的问题; 确认现场查验结果; 签订物业承接查验协议; 办理物业交接手续。

(六)、竣工验收与承接查验的区别
竣工验收与承接查验两者的区别主要有 以 下三方面: 性质不同 阶段作用不同 验收主体不同

9

(六)、竣工验收与承接查验的区别 性质不同
竣工验收是政府行为,任何建设工程的验 竣工验收是政府行为,任何建设工程的验 收由政府行政主管部门负责组成综合验收 小组对施工质量和设计质量进行全面检验 和质量评定(小组成员:建委、质检站、 监理公司等) 承接查验是企业行为,是物业管理公司代 承接查验是企业行为,是物业管理公司代 表全体业主根据物业管理合同从确保物业 今后正常使用与维修角度出发对委托的物 业进行质量验收。
10

(六)、竣工验收与承接查验的区别 阶段作用不同
竣工验收是施工单位向建设单位移交的 竣工验收是施工单位向建设单位移交的 过 程,承接查验是建设单位向物业管理单位移 程,承接查验是建设单位向物业管理单位移 交物业的过程。 竣工验收合格后标志着物业可以交付使 竣工验收合格后标志着物业可以交付使 用,承接查验一旦完成,标志着物业正式进 用,承接查验一旦完成,标志着物业正式进 入使用阶段。 11

(六)、竣工验收与承接查验的区别 验收主体不同
竣工验收: 施工单位 承接查验: 建设单位

建设单位 物业管理企业 业主
12

三、承接查验标准及处理方法
1、墙面的验收 对墙面的验收,主要是看室内四周的墙面有 无裂缝,空壳等现象。 如有裂缝则要看是什么样的裂缝。常见的裂 缝是风裂,其形状是呈网状式的密布在墙面 上。这种裂缝形成的原因,主要是室内外暖 湿气流的不均匀,加上水泥砂浆自然的干、 湿收缩。 空壳则是粉墙时簿、厚不均,洒水时不均匀 造成的,于墙体本身质量,没有任何联系。
13

三、具体验收标准及处理方法
处理方法:
如果裂缝、空壳面积比较大,则由施工单 位打掉重粉。 如果只有细小的裂缝,而没有空壳,待业 主在进行精装修时抹二遍腻子即可消除。

14

三、具体验收标准及处理方法
2、墙面的阴、阳角验收 墙面的阴、
对墙面的各个垂直拐角、水平平行角,用 目测的方法进行观测,检查阴、阳角处是 否不平整或波浪不平。 处理方法: 处理方法: 则要求施工单位用直木条夹紧粉角找直。
15

三、具体验收标准及处理方法
3、梁、柱与墙体之间裂缝的验收
因为整个楼盘是采用混凝土框架结构,墙 体则是待框架做好以后再砌的,难免出现 柱、梁与墙体之间的结合部出现裂缝。 常见的裂缝有两个部位: 常见的裂缝有两个部位: 一是梁和墙体之间的裂缝 二是柱和墙体之间的裂缝
16

三、具体验收标准及处理方法
二个部位形成裂缝的原因是混凝土构造 的 柱、梁和空心砖墙体之间存在的一种自然的 水泥收缩程度不同形成的,不存在质量问 题,更不是墙基下沉而造的。 处理方法: 处理方法: 将裂缝处割开,重铺金属网或布网,用小 比度水泥砂浆重粉即可消除。 17

三、具体验收标准及处理方法
4、楼板的验收
仔细观看室内地面上,是否有不同规则裂 缝,如果发现不同程度的存在,则要用专 用小锤进行敲打,听听是否有空壳的声音。 如果正常,没有空壳的声音说明是水泥的 自然风裂. 自然风裂.如有异常响声,说明结构层与找 平层之间有相克现象的存在, 平层之间有相克现象的存在,根本不存在结 构层有什么质量问题。则要重新处理。
18

三、具体验收标准及处理方法
处理方法: 处理方法: 顺着开裂,空壳的方向割开重新做找平层即 可。同时地面应光洁,不能起砂。

5、顶棚的验收
对顶棚的验收,也是要看有无裂缝,空壳等 现象,如果两者现象都不存在,又无波浪, 不平整的现象,国家标准只是顺平就可以了。
19

三、具体验收标准及处理方法
6、进户门的验收
对门的验收要看门的四周密实度是否合适,开启、 关闭是否顺畅,关门以后缝隙不能过大,也不能太 小。钥匙开启自如,关、开门无异常响声。

处理方法: 处理方法:
门的密实度不好,需重新填充、加固,关、开门不 顺畅或门隙过大或过小,则要调整门的铰链、垫铁, 达到标准要求。 钥匙开起不自如,要调整锁芯的定位螺丝,使其到 位。门有响声要调整门的平衡度、垂直度或加少许 机油。 20

三、具体验收标准及处理方法
7、窗的验收
要看窗的边框四周边缘等易受撞击处是否 密实,要仔细检查墙体和窗框处墙面是否 有变色、起泡、脱皮、掉灰等现象,检查 推拉门、窗户玻璃是否有破裂、搭扣、五 金件不灵等现象。 推拉门、窗子四周橡胶压条是否平整,密 实防水胶打的均匀程度如何。
21

三、具体验收标准及处理方法
处理方法: 处理方法:
推拉门、窗的四周密实度不好,要重新填 实,加固边框。 窗框、门框处有异种变色,说明有渗漏现 象,要重新打胶、粉墙达到不漏程度。 玻璃破裂,五金件损坏,要重新更换。 压条不平整,防水胶不均,要将压条拆除 重新再做,以达到防水的效果。
22

三、具体验收标准及处理方法
8、上、下水的验收
检查上水时,可将水阀打开检查各个管子接头处有 无滴水,渗水现象。检查下水时,可将水龙头打开 观察地漏下水是否流畅,无冒泡缓慢现象。

处理方法: 处理方法:
上水管接头如有滴水、渗水,则说明熔焊的不牢, 则要割去原接头,重新焊接,达到不滴不漏。 下水如果不顺畅则说明地漏被异物堵塞,则要及时 疏通。
23

三、具体验收标准及处理方法
9、电的验收
对电的验收,要先看室内配电盘开关板、插座板有 无损坏,安装是否牢固、顺直,过墙线路应有导管, 连接点必须紧密、可靠,部件齐全,接触良好,位 置正确。 再有施工单位的电工将事先准备好的插头,插入插 座板逐个检查线路是否正常。

处理方法: 处理方法:
如发现有上述问题则要请专业人员对损坏配件,线 头连接处,安装位置进行更换、紧固、调整。 24

三、具体验收标准及处理方法
10、 10、卫生间的验收
卫生间的验收是整个验收环节中最为重要的一点, 因为卫生间的地面在施工过程中已做防水层,但如 做的不好将会发生渗漏现象。

验收方法: 验收方法:
在验收的前一天通知施工单位,用黄泥将卫生间地 漏堵上,放水至2~3公分,待24小时以后,到底层 漏堵上,放水至2~3公分,待24小时以后,到底层 观察卫生间的顶棚四周、风道周围,上、下水管壁 接合处是否有渗漏、滴水等现象。
25

三、具体验收标准及处理方法
处理方法: 处理方法:
如果出现上述情况之一的,可将漏水处凿 开,用特殊的防水材料(堵漏王) 开,用特殊的防水材料(堵漏王)渗胶,注 入漏水处待24小时以后,再进行养水实验, 入漏水处待24小时以后,再进行养水实验, 达到要求就可以了。

26

四、注意事项
技术性的都有相关的规定和标准,都有据 可依; 关健是没有标准的也需要注意。如感观上 的、美观上及使用功能上的; 在维护公司和业主的利益时,需灵活处理 问题,不要轻易地得罪开发商。

谢谢!

28


相关文章:
物业承接查验与设施设备专业岗位师资培训心得
物业承接查验与设施设备专业岗位师资培训心得 首先感谢公司领导给我这次机会, 让我有幸参加了在郑州师范学 院举办的“物业承接查验与设施设备专业岗位师资培训班”的...
物业承接查验指南
物业承接查验指南_建筑/土木_工程科技_专业资料。物业承接查验指南 1 范围 本标准规定了规范所承接的物业的承接查验工作,确保所接管的物业质量合 格,资料完整,适用...
物业承接查验工作流程
物业承接查验工作流程: 确定物业承接查验方案 移交有关图纸资料 查验物业共用部位...指双方同意移交留用的在职人员的人事档案、培训、 考试记录等。 2.7、其他需移交...
如何做好物业承接查验
如何做好物业承接查验_调查/报告_表格/模板_应用文书。物业承接查验工作流程如何...培训 组织验收组人员进行相关培训,培训内容有: ① 学习规范、研读施工图纸 ② ...
物业承接查验流程
物业承接查验流程_生产/经营管理_经管营销_专业资料。物业承接查验流程地产公司出具...培训(培训内容有:验收项目、验收标准、 验收方法、验收记录的方式 由地产与物业...
物业新项目承接查验七大步骤和七大要点
物业新项目承接查验七大步骤和七大要点_生产/经营管理_经管营销_专业资料。物业新...单位对物业公司的相关维护及操作 人员进行培训(消防主机的使用)完成,做好培训...
物业承接查验作业指导书
A 专业法律法规 B 物业管理承接查验 C 竣工验收与承接查验的区别 D 设备设施...由接管单位 负责处理 C2 1项目承接查验流程 成立交接验收小组 ;进行培训、模拟...
物业承接查验流程
物业承接查验流程_纺织/轻工业_工程科技_专业资料。物业承接查验工作流程 一、...成员 设施设备使用的专业培训, 代表置业方 对本项目物业查验中存在的问题的解 ...
物业承接查验
物业承接查验_建筑/土木_工程科技_专业资料。物业承接查验培训物业承接查验概述 什么是物业管理承接查验? 物业承接查验是指承接新建物业前, 物业服务企业和建设单位...
更多相关标签:
物业承接查验办法 | 物业承接查验 | 物业承接查验方案 | 物业承接查验协议 | 物业承接查验表格 | 物业承接查验操作指南 | 物业承接查验总结报告 | 物业承接查验标准 |