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五矿沁园金城浏阳河地块定位报告


敬呈:五矿集团

五矿浏阳河地块前期定位报告
深圳别致廊 2013/12CHANGSHA A leading full-service provider of real estate services in Southern-China

第一部分:项目开发背景分析 第二部分:市场竞争格局分析

第三部分:问

题推导与解决
第四部分:整体开发运营策略 第五部分:住宅部分经济测算 第六部分:商业地块定位

1

项目开发背景分析

1.1 项目宏观背景及楼市整体特征 1.2 长沙市市民置业需求调研 1.3 项目本体分析

1.1 项目宏观背景及楼市整体特征

项目宏观背景及 楼市整体特征

PART1 PART2 PART3

长沙城市经济及楼市特征 开福区经济及楼市特征 楼市宏观政策

PART1.1

长沙城市经济及楼市特征
? 经济情况 ? 城市规划 ? 整体楼市特征

经济 基础

截止13年,长沙GDP总值累计达到7153.13亿元,同比增长12%; 社会消费品零售总额增长14.10%。基本面良好,发展速度迅猛。
2005-2013年长沙季度GDP走势

自2005年-2012年,长沙的GDP涨幅一直维持在14%左 右,达到6399.91亿元,总量居全省首位、全国省会城市第 7位、中部省会城市第2位。 长沙人均GDP超过1万美元,达到中等发达国家水平,2013年 GDP达到了7153.13亿元,经济增长预期较好。
2005-2013年长沙市GDP增长情况
8000 6000 4000 2000 0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

2005年-2013年长沙社会消费品总额 社会消费品零售总额增速自2008年以来逐年递减, 但整体增长情况良好,2013年,全市实现社会消费品总 额2801.97亿元,同比增长14.10%;

2005-2013年长沙市社会消费品零售
3000 2000 1000 0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

7153.13 6399.91 5619.33 20.00% 15.50% 16.00%15.10%14.76% 14.90% 14.50% 13.00% 4547.06 14.80% 12.00% 15.00% 3744.76 3000.98 10.00% 2190.25 1519.91790.66 5.00% 0.00%

2801.97 25.00% 22.80% 2454.71 19.80% 19.70% 20% 2125.91 20.00% 16.40% 15.78% 14.10% 18% 1812.12 1524.9 15.00% 10.10% 1273.87 1037.03 10.00% 743.43865.61

5.00% 0.00%
社会消费品零售总额 同比增长

长沙全市GDP走势

GDP对比上一年增长率

投资 走势

长沙市固定投资持续保持20.10%较快增长,其中房地产开发投资占 比25.11%,市场保持理性而又较高的投资热情。
长沙市房地产开发投资

长沙市固定资产投资
近四年来,全市固定资产投资总量增加,增速放缓。

2013年,全市完成固定资产投资4593.39亿元,同比增长 20.10%,平稳发展。
2005-2013年长沙市固定资产投资情况
5000 4000 3000 2000 1000 0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

房地产开发投资稳步上升,但是增幅一直维持波动态势。 2006、2008、2009年涨幅均有不同痛幅度收窄,2009年涨幅 最小,仅6%。2010年房地产投资激增,投资涨幅37.5%。固定 资产投资总量居第6位; 2013年,房地产开发投资1153.61亿元,增长11.8%,占 固定资产投资的25.11%。 2005-2013年长沙市房地产开发投资情况
1400 1200 1000 800

4593.39 40.00% 4011.96 29.60% 30.70% 3510.24 26.10% 3192.57 30.00% 20.32% 30.30% 20.10% 22.57% 2441.78 20.00% 1873.33 1445.18 1089.81 881.44 31.93% 32.60%

46.04% 35.90%

886.29 37.50% 29.60%

1032

1153.61 50.00%
40.00% 30.00%

10.00% 0.00%

684.15 18.53% 497.47 469.5 600 412.99 15.70% 303.86 400 256.35
200 0
2005 2006 2007 2008

16.40%

11.80%

20.00% 10.00% 0.00%

6%
2009 2010 2011 2012 2013

全市固定资产投资

比上一年增长

房地产开发投资

比上一年增长

长沙 人口
750 700 650 600

长沙城市化迅速,2013年城区人口已逼近400万,比2006年增加 50%。人口的快速增长为楼市提供了需求基础。

1.73% 1.13% 639.3 646.5

2005-2012年长沙市人口情况
704.41 1% 652.92 0.87% 658.56 664.22 0.88% 0.61% 0.71% 709.07

714.66

2.00% 1.50% 1.00%

0.79%

0.50% 0.00%

2005

2006

2007

2008 固定居住人口

2009

2010

2011

2012

比上一年增长

?2012年末常住总人口714.66万人,比上年增长0.79%。 ?近年来,随着城市化进程的加快,越来越多的人开始涌入长沙,5年内长沙人口增幅达50万人。

城市 规划

长沙成中国首个高铁枢纽城市:沪昆客专武广高铁共用长沙

沪昆高铁过长沙可谓“高高在上”:从长 沙县榔梨镇高跨长株高速公路,在长沙机场高 速南侧高跨浏阳河,与武广长沙南站共一个车 站,再在长沙县跳马乡和暮云镇分别高跨武广 高铁和京广铁路,最后从长沙县暮云镇高跨湘

江进入湘潭境内。
沪昆高铁建成通车后,长沙和周边市民可 在武广长沙南站东侧的沪昆长沙南站乘车,长

沙成为我国首个高铁枢纽城市。
南站旁边“就地建站”

武广长沙

发展 利好

新一线城市评定出炉,15个城市跻身一线城市,长沙位列其中

?

新一线”城市包括成都、杭州、南京、武

汉、长沙、天津、西安、重庆、青岛、沈阳、
大连、厦门、无锡、福州、济南等共15个。

? 这15个城市,它们或为直辖市,拥有雄厚的经济基础和庞大的中产阶层人群,以及可观的政治资源;或为区域中心城 市,对周边多个省份具有辐射能力,有雄厚的教育资源、深厚的文化积淀和便利的交通;或为东部经济发达地区的省会 城市和沿海开放城市,有良好的经济基础、便利的交通和独特的城市魅力。这些城市理所当然也是各大公司的战略要 地。

土地 情况

2011年,受房地产调控政策影响,长沙市内五区土地市场成交情况较差。从 2012年下半年起,土地需求增强,成交上涨,土地市场趋回暖,2013年延 续了2012年下半年开始的增长势头,但增长趋势相对放缓,展望2014,土 地成交量还会有所增加

2013年,长沙市内五区土地总成交量共6097.36亩,同比2012年增加2112.36亩,涨幅53.91%; 总成交建筑面积 1359.74万方,同比2012年(1024万方)增加335.74万方,涨幅32.79%;

土地 情况

2013年高溢价出让土地增多,楼面价被拉高,内五区纯住宅楼面地价为 3293.48元/㎡,上涨69.9% 。且纯住宅用地与商住用地价格出现倒挂,并 非是良性信号。

? 2013年,内五区纯住宅楼面地价为3293.48元/㎡,同比2012年涨幅高达69.90%;商住用地楼面地价为2647.43 元/㎡,涨幅26.51%,楼面地价相较去年均上升幅度较大。纯住宅用地楼面地价区间在1450-4150元/㎡之间;商 住用地区间在972-5989元/㎡之间。 ? 2013年,岳麓区三大新兴板块楼面地价上涨较快,梅溪湖平均楼面地价约为2933元/㎡,洋湖垸平均楼面地价 3726元/㎡,滨江新城平均楼面地价3090元/㎡。

整体 楼市

长沙整体楼市经过12年的回落后逐步回升,13年市场供需坚挺,市 场供给与需求的绝对值都非常大。上半年基本维持1的供销比,下半 年略有突破,基本平衡。

2013年上半年整体供应出现先上后缓的走势。13年开年,受传统春节等因素影响,供应量环比下挫,但同比上扬。 3-4月,新“国五条”政策落地对供需双方预期产生影响,供应热情赶在地方细则出台前集中释放,月供应均超过100万 ㎡。上半年整体供应面积为505.96万㎡,环比下降17.04%,同比上涨27.05%。 成交方面,上半年成交呈现逐步上升的态势。月均成交面积维持在91万方左右,较去年同期平均66万方水平,上涨 38%。1-6月,成交面积548.18万方,环比下跌19.69%,同比上涨37.38%。 13年上半年供销比为0.92.供求比在2月份下降2011年以来最低点。4月和6月开发商推货节奏加快。供销比高于1, 其他月份供销比一直维持正在1以下,同比小幅度下降。

整体 楼市
250 200
面积(万方)

2013年1-11月长沙内六区新建商品房累计批准预售1332.77万方,同比增长 13.85%,其中住宅累计批准预售1131.52万方,增长28.07%,新建商品房 累计成交1216.54万方,同比增长32.11%,其中住宅累计成交1037.47万 方,增长30.23%。住宅成交总量位居全国第五。
11-13年新建商品房批准预售面积

11-13年新建商品房网签面积 250 200
面积(万方)

150 100 50 0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 月份 8月 9月 10月 11月 12月

11年 12年 13年

150 100 50 0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 月份 8月 9月 10月 11月 12月

11年 12年 13年

? 2013年1-11月长沙市内六区新建商品房累计批准预售1332.77万方,其中住宅1131.52万方,同比分别增长13.85%、 28.07%。从内六区历史批准预售数据看,近三年每年的批准预售面积在不断增加,推货节奏越加清晰,即每年的4月、 10月开发商都会集中放货以刺激市场,完成半年或者年度的销售任务;而每年的2月份则是推货最少的时间。 ? 2013年1-11月累计网签1216.54万方,其中住宅1037.47万方,同比分别增长32.11%、30.23%。总体来看,今年行情 远比去年好,仅1-10月份成交量就已经超出去年全年60多万方,各月份成交量基本处于高位状态,同时从数据看,每年 的7月、10月为成交的高峰期。

整体 楼市
8500 8000

2013年1-11月长沙内六区新建商品房成交均价7353元/平米,同比 上涨8.82%,其中住宅网签均价6572元/平米,同比上涨6.04%。 相比狂飙突进的低价,楼价的涨幅可谓低迷。
1 1 - 1 3 年新建商品房销售均价

均价(元/平)

7500 7000 6500 6000 5500 5000 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 月份 8月 9月 10月 11月 12月 全年 11年 12年 13年

? 2013年1-11月累计成交均价7353元/平米,其中住宅6572元/平米,非住宅11889元/平米。同比分别上涨8.82%、 6.04%、12.81%。非住宅用房成交价格上涨幅度最大,长沙市办公及商业投资气氛越来越好。 ? 从走势图上看,13年成交均价较11年和12年基本处于高水平状态,尤其是5、6、7月份,成交均价冒尖,而临近年底,价 格开始有所回落,预计到明年4月份,价格都不会有较大波动。

小结

长沙城市现状与发展小结

经济发展:长沙市经济发展活跃,2013年第三季度GDP值达5142.9亿元,投资消费稳步增长,经济发展质量趋优,居
民消费能力强,长沙城区人口逼近400万,消费需求潜力大 ;给长沙房地产市场的发展提供了较为坚实的基础。2013年 长沙作为新晋一线城市,发展的规格与机会更上一层。城市化进程加快以及区域升级推动城市迅速扩张,长沙市正在加 速成为中国的高铁枢纽,交通区位的巨大变化也为长沙提供了更大的空间和辐射能力,城市向多中心城市结构发展;

土地市场: 13 年长沙土地市场供需两旺, 2013 年,长沙市内五区土地总成交量共 6097.36 亩,同比 2012 年增加
2112.36 亩,涨幅 53.91% ,年高溢价出让土地增多,楼面价被拉高,内五区纯住宅楼面地价为 3293.48 元 /㎡ ,上涨 69.9% ;

楼市供销:13年长沙楼市销售火爆,1-11月长沙内六区新建商品房累计批准预售1332.77万方,同比增长13.85%,其
中住宅累计批准预售1131.52万方,增长28.07%,新建商品房累计成交1216.54万方,同比增长32.11%,其中住宅累计 成交1037.47万方,增长30.23%;

价格走势:楼市成交价量双升,11月成交均价达7353元/㎡,同比增长8.82%

总结:经济基本面良好、供销两旺,土地价格增长过快给楼市安全埋下隐患。

PART1.2 开福区经济及楼市特征
? 区域经济情况 ? 区域规划 ? 整体楼市特征

区域 经济
1000

截至2013年第三季度,开福区GDP持续呈增长势头,预计年末将接 近或超过600亿元,占长沙总量接近1/10。区域社会平消费总额稳 定增长,年内预计总额将达500亿元,占长沙总量接近1/5。
开福区GDP走势及增长曲线
15.60%

20.00% 16.48% 10.00%

500

334.5

620 15.20% 532.27 12.60% 472.5 11.20% 393.4

0
2009 2010 2011 2012 2013年

0.00%

开福区GDP(亿元) 年增幅

总体来说,开福区五年来,GDP逐年递增,区域生产总 值到2013年年末预计将比2009年增涨19约250亿元,

五年来,全区社会品消费总额同样持续稳步增长,由 2009年的268.06亿元元增长到2012年的430.8亿元,预

而涨幅将进一步减缓,呈现经济增长的趋稳型,涨幅降
至一位数以下。

计2013年度将突破500亿元。涨幅降至12%-15%。区域
购买力持续稳定增长。

投资 趋势

固定资产投资增涨较平稳,绝对值较大,城市利好兑现进入快速通 道。 人均可支配收入在长沙乃至湖南名列前茅,“南帝北丐”早已成为历 史传说。

开福区谷底投资增长在2012年出现较大幅度的负增长,而就

开福区人均收入在经历了2010年的增幅下降后,10-12年持

2013年度来说,区域前三季度的固定资产投资已经接近上年
度全年水平,2013年度开福区固定资产投资必然重新回归增 长,而根据曲线预计,该阶段增幅将在10-15%左右。

续呈现增幅稳定增长的势头,增长情况良好,实收如数据客
观,而根据增长趋势来看,开福区2013年度人均收入将再吃 出现交稿的增长,增幅亦将呈现高水平。

区域 人口

开福区人口增长年均增长11.7%,区域人口持续快速导入,城市扩 容建设效果明显

2010年-2012年开福区人口总数从41.99万人增至56.73万人,三年内增加14.74万 人,人口增幅较大。

区域 规划
道路 芙蓉北路 营盘路 福元路 中青路 青竹湖路 北二环线 东二环线 绕城高速 营盘岭隧道 三叉矶大桥 营盘岭大桥

主干道:芙蓉路连通南北,营盘路贯穿东西,银盆岭大桥和三叉叽大 桥的横向沟通;地铁:一线贯通南北,地铁1号线将在2014年正式 运营,区域七站连通,全面提高了区域与整个长沙的连通速度,加快 了区域发展的步伐,共同组建了区域全方位的交通网络
级别 城市主干道 城市主干道 区域主干道 区域主干道 区域主干道 城市环线 城市环线 城市高速 隧道 跨江大桥 跨江大桥 方向 南北 东西 东西 南北 东西 南北 东西 东西 东西 东西 东西 营盘岭隧道 营盘岭大桥 营盘路 绕城高速

景观 资源

区域内江湖资源、公园配套等十分丰富,环境宜人,是区域房地产开 发与置业的主要驱动力之一
青 竹 湖

? 开福区是长沙唯一拥有湘江、浏
阳河、捞刀河三江河环绕的行政 区,并有青竹湖、月湖等大型湖 泊资源;
月亮 岛公 园

湘江

? 区域内将打造6大公园:月湖公
园、太阳山公园、鹅羊山公园、 洪山公园、秀峰公园,西望月亮 岛公园,区域环境优良,十分宜 居。

太阳山公 园 鹅羊山公 园 秀峰山 公园 洪山公 园 月 湖

捞刀 河

浏阳 河 月 岛 公 园

重点 规划

中部金融新中心,“长株潭”城市群区域金融新名片,双400米的长 沙新地标大厦将令万人瞩目

按照规划,迁建以后的北站周边北至319国道,南至 湘春路,东至东风路的约1公里将获得“解放”,其中核 心区1600多亩将重点打造成“长沙金融街”,并力求发 展为中南金融中心。 金融城区域界定
长沙金融 城 东至东风 路

北至三一大 道

南至湘春 路

长沙金融城规划

重点 规划

苏圫垸作为大城北的名片式启动项目,将成为大城北发展的核心动力, 绿色经济中心的先行示范区

苏圫垸湿地公园北至长沙北三环,东至开福区区
界,南至捞刀河,西至芙蓉北路,包括苏圫垸湿地 公园片区和湿地公园外片区两部分。苏圫垸湿地 公园面积14.30平方公里,外片区面积约8.43平方 公里。建成后将成为湖南最大的城市湿地。将来

的苏圫垸,是一个与森林、湿地相衔接的生态公
园,也是未来长沙市民无上向往的休闲、旅游、 居住地。比肩世界湿地公园的高新规划,星城精 英聚集的高尚领地,以及作为长沙金融城后花园

的重要占位,助力开福区耀世崛起。

土地 情况
地块编号
[2013]网工挂10号 [2013]网挂040号 [2013]网工挂11号 [2013]网工挂010号 [2013]网挂042号

2013年下半年,长沙共计208宗土地成交,出让面积约899万㎡, 而开福成交16宗,出让面积共计112万㎡
土地位置
开福区捞刀河镇大安路 开福区新港镇兴联村 开福区中青路 开福区捞刀河镇大安路 开福区青竹湖路

出让面积 (㎡)
18766 49487 181436 18766 16431.17

用途
工业 商业住宅 工业 工业 办公

容积率
≤1.2 ≤4.0 ≤1.6/1.2 ≤1.2 ≤3.5

出让年限
50 商业40年、住宅70年 50 50年 40年

成交价(万元) 成交日期

成交单位
成交 成交 成交

1662

2013/7/18

长沙统一企业有限公司 成交

[2013]网挂042号
[2013]网挂042号 [2013]网工挂011号 [2013]网挂040号 [2013]网挂042号 [2013]网工挂11号

开福区青竹湖路
开福区青竹湖路 开福区中青路 开福区新港镇兴联村 开福区青竹湖路 开福区中青路

16432
16432.17 181436.09 49487.65 16432 181436

办公
办公 工业 商业、住宅 办公 工业

≤3.5
≤3.5 ≤1.6∕1.2 ≤4.0 ≤3.5 ≤1.6/1.2

40年
40年 50 商业40年 ,住宅70年 40年 50 13569

成交
成交 成交 成交 成交 长沙佳海产业园建设投资 2013/8/8 有限公司 湖南中旅房地产发展有限 2013/8/8 公司 北京盛世广业投资管理有 2013/12/19 限公司 湖南佳海产业园建设投资 2013/12/23 有限公司 2013/12/25 湖南新时代医药有限公司 2013/12/25 谢琐

[2013]网挂040号 [2013]长土网031号 [2013]长土网033号
[2013]长土网035号 [2013]长土网036号

开福区新港镇兴联村 开福区综合农场 开福区青竹湖大道
开福区青竹湖镇植基村 开福区金盆路

49487 149599 77037.55
13414.74 81936.36

商业住宅
商业、文化娱 乐、住宅

≤4.0 ≤3 ≤2.5
≤1.8 ≤2.25

商业40年、住宅70年 商业、文化娱乐40年, 50年
50年 50年

32920 140199 7855
1370 9716

工业
仓储 工业

区域 楼市
350

2010-2012年开福区商品房成交面积不断减少,2013年略有上涨趋 势,价格始终保持稳定增长,整体市场发展趋势看好

2010-2013年11月开福区商品房成交面积
300
250 200 150 100 50 0 2010年 304.95 292.69 -0.024 256.4 -0.044 231.62 0.05 0.01040 -0.0237 -0.05 -0.1 170.25 168.49 -0.15 -0.1526 145.33 141.88 -0.2 -0.2086 -0.25 -0.3 -0.348 -0.35 -0.3725 -0.4 2012年 41579 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0

2010-2013年11月开福区住宅均价
0.3677 5980 7008 7424 7556 0.4 0.35 0.3 0.25 0.1719 0.2 0.15 0.1 0.0594 0.0178 2010年 2011年 住宅均价(元/㎡) 2012年 41579 0.05 0

2011年

商品房面积(万㎡) 商品房同比

住宅面积(万㎡) 住宅同比 同比上涨

小结

开福区楼市进入战略机遇期

经济发展:截至2013年第三季度,开福区GDP持续呈增长势头,预计年末将接近或超过600亿元,增长幅度持续
趋稳,降至 9% 左右。区域社会平消费总额稳定增长,涨幅同样有所放缓,年内预计总额将达 500 亿元,涨幅在
12%-15%左右,区域配套规划趋于完善,人口增长年均增长11.7%,整体市场发展趋势看好;

土地市场:2013 年下半年,长沙共计 208宗土地成交,出让面积约899万㎡,而开福成交 16宗,出让面积共计
112万㎡ ;

楼市供销:2010-2012年开福区商品房成交面积不断减少,2013年略有上涨趋势; 价格走势:价格始终保持稳定增长,截至2013年11月,开福区住宅均价达7556元/㎡,区域住宅价格看涨。

2014开福北片区供给减少,但需求不见萎缩,岳麓区高歌猛进的房价使得部分刚需购房者不得不
转战开福,此机会转瞬即逝。

PART1.3 长沙楼市宏观政策

宏观 环境

11月15日正式对外发布《中共中央关于全面深化改革若干重大问题 的决定》,农村用地开始进入市场流通,市场化进一步推进

十八届三中全会
?
?

《……决定》相关要点:

? ? ?

(11)建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与 国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围,规范征地程序,完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有 偿使用范围,减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制,合理提高个人收益。完善土地租 赁、转让、抵押二级市场。 (14)……建立全社会房产、信用等基础数据统一平台,推进部门信息共享 (21)保障农户宅基地用益物权,保障农户宅基地用益物权,改革完善农村宅基地制度,选择若干试点,慎重稳妥推进农民住房 财产权抵押、担保、转让,探索农民增加财产性收入渠道。建立农村产权流转交易市场,推动农村产权流转交易公开、公正、规 范运行。 (45)……加快健全社会保障管理体制和经办服务体系。健全符合国情的住房保障和供应体系……

宏观 环境
? ? ?

十八届三中全会:限购限贷在近两年将继续执行,未来长效机制以保 障房和市场机制为主,减少行政干预,这对整体楼市特别是改善型需 求是相对利好政策

房地产调控总体方向的判断: 管理层未来在房地产领域的改革方向是建立长效市场机制,在供应体系上构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满 足多层次需求的住房供应体系。在调控方式上,未来将减少对市场的行政干预,更多地通过调节资金成本(包括持有成 本和交易成本)的方式调节市场需求 无论政策如何变化,保持“经济发展”和“金融安全”仍是管理层施政的主要任务,未来国内地价、房价均不会出现明 显降幅

? ? ? ?

各阶段政策节点的判断: 长期趋势向市场化发展:长期来看市场机制将持续完善,管理层目标是“到2020年在重要领域和关键环节改革上取得 决定性成果”,其中将包括房地产市场长效市场机制的相关内容 中期坚持去杠杆降泡沫:“限购”“限贷”作为现时主要的“去杠杆降泡沫”手段,其退出会相对较慢,特别是供求关 系紧张的一线城市,其退出时点会明显慢于三四线城市,估计中期内(3年内)仍难以退出。与之相对地,“限价/限 签”由于在实际执行中常导致“两份合同”等乱象扭曲真实房价,其退出会较快,最快或于2014年淡出。 短期加快保障体系构建:管理层未来数年会继续加快住房保障体系的建设,2015年在全国范围建成3600万套保障房, 保障覆盖率20%。

宏观 环境
建立统一登记制

快速推进的不动产登记制将对政府、行政单位等高端群体购房需求产 生一定的影响,整体影响不大

(11月20日),国务院召开常务会议。会议指出,整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度,是国务院机构改革和职能转变方案的重要 内容,也是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求。 会议决定,将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担,理顺部门职责关系,减少办证环节,减轻群众负担。未来国土部将在不 动产登记中扮演更加重要的角色。国务院还提出要建立不动产登记信息管理基础平台,实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间 依法依规互通共享,消除“信息孤岛”。 坚决查处“小产权房”在建、在售行为 近年来,国务院有关部门多次重申农村集体土地丌得用于经营性房地产开发,城镇居民丌得到农村购买宅基地、农民住房和“小产权 房”。2012年8月8日,国土资源部办公厅、住房城乡建设部办公厅与门下发《关于坚决遏制远法建设、销售“小产权房”的通知》 (国土资电发〔2012〕98号),各级国土资源和住房城乡建设主管部门要按照通知要求,对在建、在售的“小产权房”坚决叫停,严 肃查处,对顶风远法建设、销售,造成恶劣影响的“小产权房”案件,要公开曝光,挂牌督办,严肃查处,坚决拆除一批,教育一片, 发挥警示和震慑作用。

本次不动产统一登记权属收归国土部统一管理,消除了多部门联合管理弊端,预示着不动产统一登记制度将加速实 行。本次两部委紧急发文,主要作用在于以正视听,驳斥近期社会上广为流传的“小产权房转正在即”的说法,重 申有关部门对于此的态度;同时,《通知》要求“排查摸底、坚决叫停”小产权房,意在遏制其保有量继续增加的 情冴下摸清楚情冴,为后续制定解决政策创造条件,提供依据。

1.2长沙市市民置业需求调研

长沙市市民置业 需求调研

PART1 PART2 PART3

长沙城市经济及楼市特征 开福区经济及楼市特征 楼市宏观政策

调研 背景

调研样本框详细说明

本次问卷调研问卷共计1127份,其中有效问卷1028份,调研区域针对项目主要客源地展开, 其中开福区商圈占50%,芙蓉区、雨花区、天心区50%,;调研的人群主要以18-30岁适婚年 龄段为主,占比约50%;31-55岁占比41%,是首次及二次改善型购房的主要年龄段; 由于此次调研所涉及的样本数量巨大,年龄跨度及职业跨度巨大,总共1028的样本总数达到的

长沙三区总人口的1/1000。因此可以视为对长沙全体购房者的一次摸底调研,其结论反应的是
长沙购房者的主流意见及生活状态。 此次调研的成果将回答一个最重要的问题:长沙人喜欢什么样的房子?

个体背景

居住区域

户型面积及相关

收入水平

购房因素

抽查对象以25-40岁人群占比66%左右,与购房主流人群年龄段匹配,其中大学以上学历占 比超过70%,表明长沙市主流人流学历层次逐步走高。
年龄占比
128 10.88% 20 1.7% 252 21.43% 316 26.87% 460 39.12% 26 2.21%

学历占比

12 1.02% 72 6.12%

18-25 26-30 31-40 290 24.66%

博士 硕士 大学/大专

776 65.99%

高中/中专 其他

对长沙1176名各区市民进行的随机抽查显示, 抽样人群中,26-30岁市民占比最高,近40%, 其次为31-40岁人群,占比27%,18-25岁人群

对长沙1176名各区市民进行的随机抽查显示, 抽样人群中,高中及大学学历人群占到了近 90%。而其中大学学历又占到了65%,所以长

也超过20%,城市并未出现老龄化情况。

沙人群学历的平均水平保持在大学水平。

个体背景

需求特征

置业偏好

国企、事业单位人群占比超过60%,个体、私营业主及其他占比40%,这与长沙第三产业比例偏高的情况基 本吻合;私家车出行方式占比达到34.86%,公交车占35%,但交叉分析可知35岁以下置业者私家车比例低

于全体比例10%。
114 9.69%

职业占比
个体经营者 国有企业单位管理层 国有企业单位普通员工 事业单位管理层 事业单位普通员工 私企员工 私营企业主 外企高管 外企员工 自由职业者 其他职业

交通方式占比
54 4.59% 42 3.57% 104 8.84% 步行 出租车 410 34.86% 414 35.20% 152 12.93% 单位交通工具 公交车 摩托车/电动车 私家车

26 2.21%
10 0.85% 32 2.72%

34 2.89%

222 18.88%

18 1.53% 96 8.16%

380 32.31% 158 13.44%

86 7.31%

对长沙1176名各区市民进行的随机抽查显示,抽 样人群中,私企员工占比最高,达到了32.31%, 其次为小实体经营者及私营企业主,国有企业员 工占比也较高,体现了长沙第二产业迅速发展及 第三产业发展的情况。

对长沙1176名各区市民进行的随机抽查显示,抽样 人群中,自驾及公交雏形的人群各占到35%,而摩 托及电动车雏形人群则仅为13%,单位拥有交通工 具的占比较少,分部呈两级分化。

个体背景

需求特征

置业偏好

调研结果现实潜在置业者的现居住区域与工作区域高度吻合,由此不难得出“人们更倾向于在工

作单位附近买房”的结论。哪个区域产业人群基数够大,在楼市发展潜力上就可占得先机。
居住区域占比
78 6.63% 24 4.08 164 13.95% 芙蓉区 开福区 天心区 雨花区 258 21.94% 354 30.10% 岳麓区 望城区 320 27.21% 296 25.17% 88 216 18.37% 24 2.04% 26 2.21% 10 0.85% 芙蓉区 开福区 天心区 雨花区 岳麓区 望城区 118 10.03% 长沙地区(长浏宁) 湖南省地级市

38 3.23% 30 2.55% 14 1.19%

工作区域占比

138 11.73%

132 11.22%

长沙地区(长浏宁) 湖南省地级市

对长沙1176名各区市民进行的随机抽查显示,抽样 人群中,现阶段居住率最高区域为开福区,占到了 调查人数的30%,其次为雨花区,占到了22%,芙

对长沙1176名各区市民进行的随机抽查显示, 抽样人群中,现阶段工作率最高区域为基本一 致,但雨花区的工作人员占比要略高于开福区

蓉、天心及岳麓差别不大,为12%左右位居前五。

的工作占比,超出水平约为2个百分点。

个体背景

需求特征

置业偏好

潜在置业者的住房构成中,出租房比例为30%,这类群体将是未来买房置业的刚需需求,自有

商品房占比达到55%,从购房角度来看,他们将是以改善为主要需求,比例超过刚需!
居住条件占比 家庭结构占比
14 1.19% 154 13.10% 254 21.60% 158 13.44% 596 50.68%

出租房 358 30.44% 646 54.93% 单位福利房 经济适用房 自购商品房 80 6.80% 92 7.82%

单身

两口之家
三口之家

三代同堂
三代以上

对长沙1176名各区市民进行的随机抽查显示,抽样 人群中,55%的被调查者的居所为自购的商品房,其 次为出租房,单位福利房及经济适用房的比例很低, 不到15%,购房居住是长沙最普遍的居住选择。

对长沙1176名各区市民进行的随机抽查显示,抽样 人群中,三口之家的比例最高,达到了51%,其次 为单身人群,两口之家及三代同堂均为13%左右, 超过50%的三口之家体现了长沙价位稳定的社会家 庭结构。

个体背景

需求特征

置业偏好

此次调研对象现居住户型为90㎡以下的两房及90-130㎡的三房,对应的面积则较为紧凑,近 50%不足90㎡,可以认为这类人群的需求为刚需及首次改善。
居住房型占比
82 6.97% 16 8 1.36% 0.68%80 6.80% 一房 两房 20 1.70% 76 6.46% 32 2.72% 152 12.93%

住房面积占比
170 14.46% 70㎡以下 71-90㎡ 91-110㎡

492
41.84%

498 42.35%

三房 四房 复式 别墅 330

396 33.67%

111-130㎡ 131-150㎡ 151-170㎡ 171㎡以上

28.06%

对长沙1176名各区市民进行的随机抽查显示,抽 样人群中,两房及三房占据了85%的比例,是长 沙主要的居住户型,两房的比例分部略高于三 房,是最主要的占比户型。

对长沙1176名各区市民进行的随机抽查显示,抽样 人群中,70-130㎡户型占据超约90%的绝大多数, 71-90㎡户型占比最高,是居住最高的面积段。

个体背景

需求特征

置业偏好

从预购房屋类型来看,50%左右选择高层,小高层占比约32%,多层为11%,别墅类占比5%

左右;预购面积段100㎡以上占比约60%,超过100㎡以下刚需面积段
预购面积段占比
70 5.95% 112 9.52% 多层 小高层 高层 582 49.49% 388 32.99% 联排别墅 独栋别墅 其他 380 32.31% 518 44.05% 60-80㎡ 80-100㎡ 100-130㎡ 130-150㎡ 150㎡以上 96 8.16%

16 1.36% 16 1.36%

预购房型占比

42 3.57% 132 11.22%

对长沙1176名各区市民进行的随机抽查显示,高 层为长沙购房者首选的房型产品,其次为小高 层,再次为多层。高层为主的预购比例显示了长 沙购房者仍以刚需为主。

对长沙1176名各区市民进行的随机抽查显示,100130㎡的户型是购房者的预期最高产品,其次为80100㎡的产品,结合房型及区域进行分析,我们可以 知道,长沙购房者的使用需求性质十分明显。

个体背景

需求特征

置业偏好

三房功能的房型需求占比62.76%,成为绝对的主力,两房比例约为19%, 而四房以上需求占比约17%,数量可观。“能够控制总面积的三房是绝对 的热销产品”,此点当无异议。 预购房间数占比
10 0.85% 70 5.95% 140 11.90% 218 18.54% 一房 两房 三房 四房 复式及其他

达到60%的三房为主的预

购比可以说是意料之外的,按
照长沙房产销售比来说明显偏 高太多。除去调研的偏向性以

外,我们认为此数据侧面反应
了长沙购房者强烈的改善型居 住需求。

738 62.76%

个体背景

需求特征

置业偏好

家庭月收入8000-15000元占比约50%,此类收入人群基数较大,成为长沙基数最大的家庭 构成,超过15000元/月的占比约18%,是长沙高端消费的主力;超过一半认为房价在60007000元/㎡,回答均较为保守,依照经验,我们认为主流可接受房屋单价在7000-8000元/㎡
家庭月收入
400 300 200 100 0 352 244 29.93% 40.00% 30.00% 700 600 500 400 300 200 100 0 622

接受房屋单价(元)
60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 25.17% 20.00% 126 124 10.00% 10.71% 10.54% 8 0.68%0.00% 52.89%

148 130 20.75% 20.00% 124 12.59% 11.05% 10.54% 10.00% 38 26 28 3.23% 2.38% 0.00% 2.21%

296

数量 占比

数量 占比

此类问题较为敏感,客户普遍较为保守,从经验上看 两组数据均可上浮10-20%
对长沙1176名各区市民进行的随机抽查显示,长 沙家庭月收入人数占比从8000-10000呈现从占比 最高面积段向高低两端递减的规律,长沙家庭收 入主要以中等收入为主,两级分化情况较小。 对长沙1176名各区市民进行的随机抽查显示,大部 分的客户能够接受6000-7000的住房产品,可见长 沙的大部分客户对于开福区6000-7000元/㎡的出售 价格是能够接受的。

个体背景

需求特征

置业偏好

主流可接受总价在55-75万之间占比近50%,而超过75万总价也达到20%左右,月供超过 3000元占比约34%,支付能力较强。

理想房屋总价(万元)
350 300 250 200 150 100 50 0 140 218 286 286 24.32% 24.32% 154 13.10% 30.00% 25.00% 600

可承受月供对比(元/月)
566 48.13% 234 17.69% 60.00%

500
400 300 数量 占比 200 100 0 208

50.00%
40.00% 30.00%

18.54%

20.00%
15.00% 10.00% 52 40 5.00% 4.42% 3.40% 0.00%

11.90%

20.00% 19.90% 106 44 10.00% 9.01% 12 6 3.74% 1.02% 0.00% 0.51%

数量 占比

对长沙1176名各区市民进行的随机抽查显示, 40-70万之间的户型是长沙购房人群主要的理想支 付价格,其次则为75-85及35-45万,次级理想价 格主要是由承受力及使用需求限制。

对长沙1176名各区市民进行的随机抽查显示,大部 分的客户能够接受的月供范围为1-4000,其中 2000-3000元/月的月供是可承受幅度最大的。

个体背景

需求特征

置业偏好

购房因素的分布表现出:长沙购房者的购房首要因素是价格,其次为地段,最次为户型;而从单

项的购房的第一要素来看,则发现在价格和便利性的关注度较高,长沙客户首要追求仍然是性价


对购房者的三阶段因素的汇总统计中我们发现, 在调查的3000余人次中,价格是首位因素,其次 为交通,最次为户型,可见价格是决定性因素。

对长沙1176名各区市民进行的随机抽查显示,购房 第一因素的前四位是价格、交通、区位及建筑质量。

个体背景

需求特征

置业偏好

长沙客户的第二及第三购房主要因素吻合,长沙购房者最关注的因素中,交通、户型及价格 是重要因素

对长沙1176名各区市民进行的随机抽查显示,交 通、价格及户型是购房第二因素的前三位主导。

对长沙1176名各区市民进行的随机抽查显示,户 型、交通及价格是购房第三因素的最高占比。

个体背景

需求特征

置业偏好

高品质关注调研点反映出:长沙购房者对于高品质住宅的主要定义来自舒适的房型结构最为关

注,其次为社区生态环境、性价比和物业服务,而购房的第一要素则主要体现在价格和便利性
上,长沙客户对性价比的关注度较高

高品质住宅关注点
8 比重 26 64

108 96 242 632

0
其他

100
智能化信息化

200
物有所值

300
外立面形象

400
舒适的房型结构

500
社区生态景观

600

700

人文化物业服务

对长沙1176名各区市民进行的随机抽查显示,被调研客户对高品质住宅的概念被定义在了舒适度、社 区生态环境、性价比及物业服务这四大要素上。

个体背景

需求特征

置业偏好

受调者的回馈数据反映出——大部分长沙购房者对于城市房价趋势有较好的认识,对于开 福区现行价格有着较高的接受度,并能够接受一定程度的未来区域价格的预期上涨。

未来两年长沙房价变化情况
196 16.67% 700 600 500 400 300 200 100 0

开福区未来房价情况 (元/㎡)
582 60.00% 49.49% 268 50.00% 40.00% 30.00% 22.79% 162 20.00% 13.78% 10.00% 10 6 0.85%0.51%0.00% 比重 占比

588 50.00% 392 33.33% 上升 不变 下跌

对长沙1176名各区市民进行的随机抽查显示,超 过83%的客户人为长沙的房价会维持不变或者上 升,其中认为将上升的占到50%,仅有少数人群 认为长沙房价将出现下跌。

对长沙1176名各区市民进行的随机抽查显示,大部 分客户人为开福区房价在未来将与现阶段持平或者出 现上涨,客户存在较高的价格接受度及一定的涨价预 期。

个体背景

需求特征

置业偏好

项目的物业类型及面积分部反映出——开福区置业需求呈现多元化,高层为绝对的建筑 形态载体,而小高层/洋房等建筑形态也占比较大,主要以100㎡以上产品
各面积段占比
45.00% 39.12% 40.00% 35.00% 30.00% 25.00% 18.20% 13.95% 20.00% 9.01% 15.00% 8.16% 4.59% 10.00% 2.21% 1.53% 1.36% 1.19% 0.68% 5.00% 0.00% 80-100㎡ 100-130㎡ 130-150㎡ 80-100㎡ 100-130㎡ 130-150㎡ 100-130㎡ 130-150㎡ 150-200㎡ 180-200㎡ 200-300㎡

房型

面积段 80-100㎡ 100-130㎡ 130-150㎡ 80-100㎡ 100-130㎡ 130-150㎡ 100-130㎡ 130-150㎡ 150-200㎡ 180-200㎡ 200-300㎡

比重 106 164 54 460 214 96 26 18 14 16 8

占比 9.01% 13.95% 4.59% 39.12% 18.20% 8.16% 2.21% 1.53% 1.19% 1.36% 0.68%

占比

高层

65.48%

小高层

27.55%

洋房 别墅

4.93% 2.04%

高层

小高层

洋房

别墅

65.48%

27.55%

4.93%

2.04%

通过长沙物业类型分析占比环形分析图可知,长沙高层及小高层占据了超过90%的产品,洋房及别 墅占比仅为7%左右,而在面积段上占比最高的,最多的首先为80-100㎡的高层、其次为100-130㎡的高 层,再次为100-130㎡小高层,可见100-130㎡的需求型产品在区域购房意中是占比最高的,而小高及高 层的物业类型则再次佐证了刚需价格的限制。

小结

改善型需求粉墨登场

基本构成:中高收入群体比例占总人口比例50%,纺锤形收入架构基本成型,价格承受力提高。私家车普及率约
为3成,购房者活动半径空前扩大,时间成本显著降低。

价格预期:基本没有看空楼市的置业者存在,但对价格的预期并不高,这与长期以来长沙的市场环境相吻合,突
破这种心理壁垒必须依靠强势的产品力。

房型偏好:100㎡以上的需求超过100㎡一下的需求量,但是集中度最高的面积段依然是90—120㎡; 建筑形态偏好:基本对于高层和小高层的概念比较模糊,但普遍对电梯房的热情高涨,洋房的概念也很模糊,别
墅的理解很透彻,但需求量很小。

首次改善型产品是当前长沙置业者需求主力产品。

1.3 项目本体分析

项目本体分析

PART1 PART2 PART3

项目区域情况 宗地情况及指标解读 项目属性界定

项目 区位

项目位于长沙市“提北兴南”战略中的北方桥头堡位置,主城边缘, 可快速通达各大商圈,随着苏托垸的兴起、福元路渔业路的拉通,区 位价值将大幅提升。

区域功能规划
苏托垸
滨 江 新 城
目标地块

伍家岭商圈:老牌商业圈,受立交桥影响,商圈逐步衰落,主要分布点为岁宝百货、华夏 新一佳,以及四方坪麦德龙周边;的流动人口。 北辰三角洲:湖南省乃至整个中南地区高品质都市生活区的示范标杆,成为全国翘楚的都 市游憩商业区(RBD),未来将配套大型商业、商务中心; 湘江世纪城商业中心:华润万家、世纪金源百货、居然之家、超大商业街区、五星级酒店 配套; 距离:目标地块 ——15分钟至黄花机场 —— 9分钟至武广高铁

中心 城区
南 湖 新 城

星 沙

距离:3.1公里
湘江世 纪城商 圈

目标地块
星 沙 商 距离:2.5 公里 圈



苏托

距离:5.3公里

目标 地块

梅溪湖

伍家岭商 圈、金融城

星 沙
黄花 机场

五一 商圈

距离:6.8公里
武广 高铁

距离:21.2公里
距离11.9公里

洋湖垸

周边板块分布

周边商圈分布

项目 交通

项目北临福元路,渔业路拉通后,经福元路大桥直达河西CBD,南 倚双河路,西临车站北路,贯穿苏托垸湿地公园,东接东二环,直通 星沙,项目四侧皆临主干道,交通通达便利,快速进出各区
项目北临福元西路,经福元路 大桥沟通东西,西临车站北 路,沟通南北。东侧东二环高 速畅通,南侧洪青公路,路况 良好。还有浏阳河景观道,直 面江景,舒适宜人。
福元路

三汊矶大桥

苏托垸
福元路大桥
车 站 北 路

目标地块

河西 CBD

营盘岭隧道

橘子洲大桥

星 沙
银盆岭大桥 东 二

道路
三一大道

级别 城市主干道

方向 南北

芙蓉北路

湘江大道
三汊矶大桥 绕城高速 营盘岭大桥 营盘岭隧道 福元路大桥 东二环线 北二环线 福元路 车站北路

城市主干道
跨江大桥 城市高速 跨江大桥 隧道 跨江大桥 城市环线 城市环线 区域主干道 区域主干道

南北
东西 东西 东西 东西 东西 东西 南北 东西 南北

苏托垸湿地公园
福元路 大桥



渔业路

福元西路 芙 蓉 北 路

至星沙

至河西 CBD

车 站 北 路

二 环 线

双河路

三一大道

万 家 丽 路

项目 交通

项目周边四周均匀分布有8个公交站点,2014-2015年地铁1、2号 线及3号线拉通后,汽车北站、长沙大学站距离项目仅数分钟距离
公交路线:113路、132路、136路、501路、805路、807路、 808路、901路、901路区间线、星205快线、星105路、星2路

项目现行交通主要以周边的8个公 交站点为主。地铁规划后,1、3号线 紧邻项目,3、5号交汇站离项目仅一 站距离,地铁将形成巨大的价值拉力 引导项目升值。

1

汽车北站站 长沙大学站

3

项目 配套

区域内多商圈、社区商业,配套完善,涉及到衣食住行的部分基本齐 备,但成规模的配套商业尚属空白。
项目区域配套 规划中渔业路 连接洪山路直 通福元路大桥

项目周边配套规划

教育配套

长沙市国营综合农场中心学校,长沙市 开福区史家坡小学、洪西小学、康佳幼 儿园、好小子幼儿园、陈家渡幼儿园、 康乐幼儿园、航空幼儿园等
163医院 万国城:社区商业 湘江世纪城商圈(居然之家、华润万家 超市、苏宁电器、肯德基、仟吉西饼、 海外旅游、楚明堂大药房、老百姓大药 房) 伍家岭商圈 月湖公园、捞刀河、浏阳河风光带,西 侧湘江滨江、洪山村公园、月湖公园、 山鹰潭度假村

史家坡 小学
规划中 洪山公 园

医疗配套

生活配套

休闲配套 未来区域商 业规划

规划中余 家湾公园
规划中 双河路 体育馆 规划中 双河路 停车场

万科城:社区商业——华润万家 珠江郦城:四期规划有综合体 龙湾一号:集中商业——沃尔玛

项目 景观
沿江景观带

区域内浏阳河,捞刀河,山鹰潭度假村、月湖公园等景观资源,另 外,两馆一厅、滨江三角洲、洪山公园尚在筹建,区域景观资源丰 富,除项目自身规划有公园,项目可直接利用的外部资源相对较少
捞刀河沿江

苏托垸湿地公园
捞刀河
开福区 政府

浏阳河

湘 江
两馆 一厅

洪山 村公 园

山鹰潭 度假村

本案
月湖 公园

山鹰度假村

浏阳河

三角洲

建设中的两馆一厅

苏托垸

月湖公园

项目 四至
黄氏海鲜

地块不规整,内部现有高压线,地势相对起伏,北临主干道福元西 路,南靠双河路,与庄园心伽泊隔路相望,四周以民房及安置房居 多,周边较为荒芜,物业环境较差
雄心华府1栋,其余为民居

居民居住区

未开发地块

居民居住区 居民居住区

心伽泊

宗地 现状

地块内部有高差,内有山体、水塘,堆有砂石,带来一定的土方工 程,高压线走廊穿过地块,政府承诺在该地块摘牌后6个月内完成迁 移,否则将影响整体开发进度

福元西路及项目北侧,有土方量, 且有电线杆须外移(政府负责)

项目内部与福元路有一定的高差, 土方为泥土及随后堆放的建筑垃圾

项目东侧安置区 项目内部110KV高压线杆,政府负责 拆迁。

项目内部政府公园规划用地,由项 目出资建设。

经济 指标
测绘 编号 S4 S2 S5、 S12 S7、 S8、 S10、 S13 用途 商业 金融 文化 娱乐 住宅

3.0中等容积率,中等规模,地块被道路规划切分为6块,破坏整体 性,商业体量达11.3万㎡,另有28亩公园用地位于地块中心位置, 其中紧靠公园用地的S13地块居住价值最高
有效 面积 (平方 米) 16923. 63 20789. 24 18085. 65 容 积 率 建筑 密度 ≤40% ≤35% ≤3. 0 ≤28% 五矿 率 ≥30% ≥35% ≥35% <100
腰塘路 高压线塔
住宅地块 41亩R=3 (S7)

建筑 控制高 度(米)
洪山路 横河路
文化娱乐用地 31亩R=3 (S3、S2) 商业用地 25亩R=3 (S4) 住宅地 块 12亩 R=3(S5 )

斗门路

住宅地块 39亩R=3 (S13)
公园用地 28亩

住宅

93800. 07

≤24%

≥40%

斗门路

住宅用地 15亩R=3 (S12)

广场面积≥基地面积的5%且大于1000平方米 地块整体北侧较为规整,南侧斜向狭长-------地块整体不规 整; 总用地面积约15万㎡、计容面积约45万方------中等体量; 容积率3.00 ,限高100米---------中等容积率

住宅地块 42亩 R=3 (S10)

住宅地块 18亩 R=3 (S8)

双河路

SWOT 分析

项目最大的机会在于切中福园西路楼市战略机遇期; 项目最大优势在于相对成熟的地段及较好的自然环境 项目最大劣势在于地块凌乱,不利于整体规划定位。
优势strength 劣势weak
?地块分部较为分散,无集中开发的便利; ?目前周边较为荒芜,形象空缺,有待开 发; ?周边生活配套较为欠缺,短期内无法满 足客户需求;

SWOT
机会oppartunity
?区域迅速开发成长,随着城市扩张, 区域未来将成为新中心; ?筹建的洪山公园正在开发期,未来将 为项目提供良好的公园配套;

?地块拥有较大的商业排布空间,能为项目提 供相当的商业布局优势; ?地块分块排布,有利于分块开发和分类型进 行布局。 ?项目内部配套教育和公园资源,资源具有独 特的优势。

发挥优势,抢占机会
?利用项目地块优势及特点进行资源整合,结 合区域发展的需求打造符合区域发展需求的旺 市产品

利用机会,克服劣势
?结合商业优势及城市发展弱化和客服地 块分散不利于集中开发的劣势,并结合正 在筹建的周边配套弥补周边配套不足的形 象。

威胁threaten
?区域内品牌开发项目集中,竞争较为 激烈; ?区域开发节点并不明确,存在开发成 长周期的不确定性;

发挥优势,转化威胁
?在充分进行品牌宣传地同时,突出项目差异 化的配套,规划及地块优势。并通过对开发及 宣传时间节点的安排,降低开发威胁

减小劣势,化解威胁
?利用地块规划,先做配套和景观,提前 将未来展示在客户面前。用差异化的优势 区分同质化和不可避免的威胁。

属性 城郊改善+城市首置。 界定 若要突破区域价格,则必须有超常规手段。
?二线城市、主城边缘地带

区域属性

?城市非热点、潜力发展区域
?区域融城中心、主干道交通,未来 城市价值凸显

?中等容积率、中等规模

地块属性

?多地块切分、非资源型成熟地块
?内部规划公园景观资源 ?商住一体开发,商住并重

一次有益的横向对比探讨

苏托垸

苏托垸作为中南最大城市湿地将于明年开建,欲打造长沙开福北城的 新城市名片,可能极大改变区域市场格局,但当前规划未出,我们将 通过类似案例对比来预判未来价值
苏托垸

2013年5月10日,开福区苏圫垸湿地概念性规划专家评审会召 开。此前,长沙面向全球,邀请有实力的设计单位参加苏圫垸概念性 规划国际竞赛。苏圫垸中部最大城市湿地年底将形成控制性详细规 划,或将于明年启动建设。 规划设计范围为北至长沙北三环,东至开福区区界,南至捞刀 河,西至芙蓉北路,包括苏圫垸湿地公园片区和湿地公园外片区两部 分,涉及捞刀河镇乌溪村、伍家岭村、罗汉庄村、大星村、凤羽村、 捞刀河村、高岭村、中岭村、白霞村共9个村庄,总面积约22.73平方 公里,其中湿地公园片区面积约14.30平方公里,湿地公园外片区面 积约8.43平方公里。 方案一 复合型湿地公园社区 方案二 零能耗生态住宅小区 苏托垸湿地公园启动,开福区北城区域价值凸显,区域热度升温。 有利于区域的发展。

案例借 鉴1

洋湖垸:共计4平方公里,仅苏托垸三分之一面积,苏托垸二环内城 市区位价值、生态景观价值更甚

苏托垸VS洋湖垸
总部经济区位于洋湖垸湿地公园东 北角,总面积1.6平方公里。该区将 修建中心广场,靠近湘江区域将修 建市民广场、先导区雕塑和亲水平 台。目前,中心广场西侧已规划五 星级商务酒店和甲级写字楼。 生态绿色住宅区位于洋湖垸湿地公 园东南角,总面积达到4.4平方公 里,将建成长沙最具代表的低碳社 区。住宅区域规划了学校、高档住 宅、医院、保障住房等项目。 洋湖垸湿地公园总面积约4平方公 里,建成后将成为长沙城区首个也 是最大一个生态湿地公园。

5A写字楼 5星级酒店

总部经济区 生态景观区

生态宜居区
洋湖垸核心价值:原生态湿地景观,驱动高端住宅、写 字楼、酒店等产业发展;

案例借 鉴1

开发历程:洋湖垸及相邻片区从2007年既有项目进驻,多年来一直 不温不火,洋湖垸一期2012年竣工后,2013年洋湖垸的项目供给达 到历史峰值。
北大资源时光 蓝光COCO蜜城

月份 11月 9月 7月 5月 3月 1月 汀湘十里 07年 别墅项目 08年 09年 普宅项目 领仕汇 迪亚溪谷 岳麓山公馆 枫华府第 米兰春天 麓山和苑 麓山里 金鼎项目 华润橡树湾

万科白鹭郡 中鹰黑森林 合能公馆 和顺洋湖一号 中天栖溪里 兰亭湾畔 柏宁地王广场 11年 新入市项目 12年 13年

云栖谷
江山帝景 麓山别墅

云顶翠峰

中海国际 麓景华庭 湘江700

10年

案例借 鉴1
6000 4000 2000 0

土地市场:片区内品牌开发商云集,各大知名房企争先恐后的进入片 区,楼面地价一路飙升,最高达4841元/㎡,溢价最高达86%
楼面地价走势图(元/㎡)
4841.5 蓝光 4574.5 金丰 3989.4 合能 4242.7 华誉

2125 合能

3011.2 德普 2005.6 和顺 2000 万科 1784.9 万科 2599 中国水电

720.1 牛力

2012-4-12012-5-21 2012-7-10 2012-8-29 2012-10-18 2012-12-7 2013-1-26 2013-3-172013-5-62013-6-25 2013-8-14
编号 [2012]网挂009号 [2012]网挂010号 [2012]网挂018号 [2012]网挂019号 [2012]网挂020号 [2012]网挂036号 [2012]网挂057号 [2013]网挂010号 [2013]网挂012号 [2013]网挂013号 [2013]网挂014号 [2013]网挂027号 面积 36847 33727 42996 73688 26662 26614 182496 28389 30950 14402 39631 19438 出让价格 (万元) 24945 43002 25870 44719 14931 22439 142290 35675 44953 3630 45323 24741 成交时间 2012/4/25 2012/4/26 2012/6/26 2012/6/26 2012/6/26 2012/10/10 2012/11/2 2013/5/3 2013/5/9 2013/5/11 2013/5/23 2013/7/18 容积率 4.0 6.0 3.0 3.4 2.8 2.8 3.0 3.15 3.0 3.5 2.5 3.0 楼面价 1692.5 2125.0 2005.6 1784.9 2000.0 3011.2 2599.0 3989.4 4841.5 720.1 4574.5 4242.7 溢价率 10.00% 28.00% 0.00% 0.00% 0.00% 50.00% 13.00% 81.00% 86.00% 52.00% 33.00% 受让单位 湖南合能房地产开发有限公司 楷林(长沙)置业有限公司 长沙和顺置业有限公司 长沙市万科房地产开发有限公司 长沙市万科房地产开发有限公司 长沙德普置业发展有限公司 中国水电建设集团房地产(长沙)有限公司 湖南合能房地产开发有限公司 四川蓝光和骏实业股份有限公司 湖南牛力房地产开发有限公司 鄂州金丰房地产开发有限公司 湖南华誉房地产开发有限公司

案例借 鉴1

区域价格:核心区价格最高达到8500元/㎡,近两年周边项目价格增 幅5-10%不等。规划设计出台后对房价拉升进入快车道。
规划 未出台 9000 期
8000 7000 6000 5000 4000 3000

规划 出台阶段

片区开发建设期 土地出让高峰期 核心区项目面市……

中海国

际社区

2011上半年 2011下半年 2012上半年 2012下半年 2013上半年 2013下半年
项目名称 中海国际社区 华润橡树湾 万科白鹭郡 洋湖公馆 米兰春天
2011年上半 — — — — 4000 2011年下半 6800 — — — 4500 2012年上半 6500 — — — 4800 2012年下半 6800 5600 — — 5000 2013年上半 6900 5800 8000 6700 5200 2013年下半 7100 6200 8500 6900 5500

华润橡 树湾

典型 个案

中海国际社区:二环外、洋湖垸湿地公园外围板块,130万平米,超 大规模、全供暖、品牌精装大盘,与我项目所处苏托垸区位类似 中海国际社区
区位 占地面积 建筑面积 绿化率 车位配比 物业费 岳麓区猴子石大桥西 行1000米(洋湖湿地 公园北岸) 360000平米 1300000平米 40% 1:0.8 2.3元/平方米·月 物业类型 容积率 最早开盘 时间 总户数 开发商 全程营销 广告代理 商 精装 普通住宅,商业 3.6 2011-11-5 3058户 长沙中海兴业房地产公司 自销

区位、品牌拟合度高,其受洋湖垸规划及 开发带来的价值影响对本案未来市场表现 拟合度较高;

物业公司

中海物业

天橙广告全程推广服务机构

大学城

装修情况 规划布局 当前均价

共分四期开发,项目一期由24栋高层组成 普通住宅折后均价6500 元/m2 商业

二期

二期

含浦 科教园

总部 经济区 省政府

三期

四期

一期

典型 个案

中海国际社区:可近距离享受洋湖垸配套,但无直接可利用资源,内 部主要依赖自身环境打造
38平方公里岳麓山

? 规划与景观: 一期建面38万,容积率4.3, 由24栋30-33F高层组成,二期建筑面积20 万平方米,占地面积4.4万平方米 ? 一期24栋,二期12栋 ? 整体规划人车分流;配套全;小围合式布 局,多维度景观带;

湘 江 风 光 带

88公里靳江河 7000亩湿地公园
景观分析:
?

7000亩湿地公园:南面毗邻7000亩洋湖垸湿地公园,绿化率 高达70%以上; 38平方公里岳麓山,拥有57000亩原生山林;

?

?
?

靳江河:项目临全长88公里的靳江河,水景资源丰富
湘江:项目距离湘江约1公里左右,湘江风光带近在咫尺; 欧、美、亚三种风格结合,混搭风格相对经济,无明显特 色;

典型 个案
套型 L A/B/C/M D/E/F/H/G J/K N/P/Q R/S/T

产品分析:主要面对自住刚需群体户型区间二至四居98-143平米, 80-160平,80-160㎡,主力户型90-120㎡,户型亮点多为N+1
户型配比
户型 2*2*1 3*2*1 3*2*2 4*2*2 4*2*2 4*2*2 面积 82 92-95 102-112 123-125 135 144-161 套型占比 9.66% 37.68% 18.65% 17.00% 12.75% 4.25% 面积占比 7.97% 35.45% 20.07% 12.66% 17.32% 6.52%

【主力户型:92-95】

典型 个案

价格表现:首次开盘价格偏高,市场接受度低,12年4月采取开始降 价,随着洋湖垸的逐步升温,价格增长约10%,达到7150元/㎡

规划 未出台 期 7200
7000
6800 6600 6400 6200 6000

规划 出台阶段

片区开发建设期
土地出让高峰期 核心区项目面市……

价格走势线

2011年首次 2012年上半 2012年下半 2013年上半 2013年下半 2014年价格 开盘 年 6500 年 6800 年 6950 年 7100 趋势 7150 6900

价格

典型 个案

去化水平:12年上半年中海国际社区采取降价换量,全年销售18.20 万㎡,13年在价格稳步提升的前提下实现12.06万㎡的冠军销量,可 谓价量双高
内六区2012年销售面积排行榜

案例借 鉴2

西溪湿地:西溪湿地公园:占地面积约10.08平方公里,唯一的集城 市湿地、农耕湿地、文化湿地于一体的国家级湿地公园,在区位与规 模上与苏托垸极其相近。

苏托垸VS杭州西溪湿地

杭州西溪国家湿地公园
简介: 国内第一个也是唯一的集城市湿地、 农耕湿地、文化湿地于一体的国家 级湿地公园。 规模: 占地面积约10.08平方公里,目前开 放区域3.46平方公里。 景点: 西溪八景:烟水渔庄、秋庵、西溪水 阁、梅竹山庄、深潭口 、西溪梅墅、 西溪草堂 、泊庵草堂

杭州绕城环线内近城区位

约70%的面积为河港、池塘、湖漾、沼泽, 正所谓“一曲溪流一曲烟”,整个园区六条河 流纵横交汇,水道如巷、河汊如网、鱼塘栉比 如鳞、诸岛棋布,形成了西溪独特的湿地景致

案例借 鉴2

西溪湿地:公园以“五区一地”作为项目定位,旨在把西溪湿地打造 成集“生态保护区、风景名胜区、文化创意区、环保宣教区、商务会 所区、影视拍摄地”的综合体

项目开发进程
2003年8月:西溪湿地综合保护工程正式 启动,同时一期工程开建。 2005年5月:公园一期完工并正式对外开 放。 2006年5月:公园二期开建。 2007年底:公园二期基本建成,实现有 限开园。 2007年1月:公园三期规划得到杭州市政 府批复。 2008年10月:公园三期工程基本完工。 2009年5月:湿地公园一、二、三期合并 对外开放。

三期:西部湿地生态景观培育区

一期:中部湿地生态旅游休闲区

二期:东部湿地生态培育区

案例借 鉴2

开发历程:以公园建设为时间轴,前期,以大华、绿城为代表的杭州 本地开发商提前布局西溪;后期,万科、佳兆业等房产巨鳄开始纷纷 进驻西溪,西溪湿地的吸引力不言而喻。
杭州组团规划出 炉,明确其功能 为:以湿地景观为 特色的最具魅力的 综合型人居社区。 杭州房产开发让 位环保, 西溪湿 地保护规划出 台,保护区内不 得再新上房地产 项目 大华.西溪风情,入围“2006 全球幸福指数人居金奖”;万 科和坤和联手拿下35号地 块,又给西溪湿地增添了更多 精彩和神秘。

闲林提出接轨杭州,城西本 地房企绿城、金成等开始在 余杭、闲林、五常一带圈 地。 2001年

1998年
新杭州市规 划出台,将 闲林、余杭 等镇作为杭 州市六大组 团之一。

2002 年

2003 年
大华?西溪风 情一期排屋开 盘,开启西溪 别墅时代

2004 年

2005 年

2007年

世界级建筑 大师齐聚西 溪,提报西 溪天堂产权 式酒店。

公园周边已挤入20多个 年 楼盘,区域土地供应量 减少,土地成本明显增 高。楼面价为8000多元 /平方米,远高于杭州热 点区域滨江。 浙江海创园正式落户西溪科 技岛,之前签约落户的有淘 宝城、恒生科技园、西溪国 际信息科技产业园、联强国 际、加利利等。

2006

万科西溪项目 定名西溪蝶 园;坤和集团 以12.21亿元 再夺西溪两宅 地。

2008 年

2009 年
西溪板块的新 房供应量或将 超过2700套, 成为杭州房产 板块的一股新 势力。

2010 年

2011 年

西溪板块有四个新 盘亮相,分别为复 地西溪首府、富越 香溪、钱江西溪新 座和钱江西溪和 景。

西溪成为最具看 点板块,区域供 应量将达到200万 平方米。

2012 年

佳兆业经过112轮竞 价,击退赞成、雅居 乐、景瑞等竞买人, 以总价10.1亿竞得余 政储出[2013]13号西 溪地块,楼面价 7067.5元/平米,溢价 率86.5%。

2013 年

典型 个案
地理位置 开发商 占地面积

大华·西溪风:最早布局西溪的大盘,以豪华联排别墅、高档排屋为 主力产品,2003年开盘,开发期延续10年,10年中价格一路飞涨, 成为西溪楼市成长最有力的见证者
大华·西溪风情
杭州市西湖区文一西 路与荆长路交汇处西 南角 浙江大华房地产开 发有限公司 1200余亩 建筑类别 装修状况 建筑面积 联排别墅 独 栋别墅 洋房 毛坯 50万平米

总套数
容积率

1500
0.50

均价
绿化率

毛坯
50% 3.5元/月/平 方米,一 二 期1.7元/月/ 平方米 在售

建筑密度 首次开盘 时间

——

物业费

2003年1月

目前状态

典型 个案

价格走势:03年首开仅4000元/㎡,2年内价格涨至13000元/㎡

推售节点
推售时间 推售期数 销售均价(元 /平米) 2003年1月 2003年11月 2005年5月 一期排屋 4000 二期排屋 7200 2007年9月 2008年10月 2012年10月 2013年12月 三期排屋 四期联排别墅 五期联排别墅 六期平面排屋 七期多层公寓 13000 24000 46000 28000 46000 30000 45000 17000 17000

现售均价(元 22600(二 22600(二手 30000(二 /平米) 手房) 房) 手房)

2003年1月,大华·西溪风情一期排屋开盘,销售均价4000元/平方米,房源364套,销售周期4个月; 2003年11月,大华·西溪风情二期排屋开盘,销售均价7200元/平方米,房源347套,销售周期3个月; 2005年5月,大华·西溪风情三期排屋开盘,销售均价13000元/平方米,房源295套,销售周期12个月; 2007年9月,大华·西溪风情四期瀚宫联排别墅开盘,销售均价24000元/平方米,首批108套房源开盘当日售謦; 2008年10月,大华·西溪风情五期悦宫联排别墅开盘,销售均价28000元/平方米,房源约60套,2009年3月单 月销售额近3亿元;

典型 个案
17200 17000 16800 16600 16400 16200

价格走势:项目2003年开售,跨度十年,分七期推出,首开价4000 元/平方米,现售均价破40000元/平方米,年均增长4000元。

公寓
30000 28000 26000 24000 22000

联排别墅

排屋
50000 40000 30000 20000 10000 0 2003年1月

2005年…

2008年7月

排屋分四期推出,2003年推一期,销售均价4000元/平方米,现售均价45000元/平方米,上涨10倍。 联排别墅2007年10月首推,均价24000元/平方米,现售均价46000元/平方米,上涨约1倍。 公寓为第七期,2013年11月首推,均价16000元/平方米,现售均价17000元/平方米,单月上涨1000元。

2011年4月

销售均价 (元/平 米)

销售均价 (元/平 米)

销售均价 (元/平 米)

案例 启示
区位 规模

定位启示:资源价值的差异决定发展方向,苏托垸未来房地产开发必 是重点,产业规划可能为文化旅游、娱乐休闲、度假方向
洋湖垸 二线城市二环边缘 5.2平方公里 次生态资源 集生态湿地公园、总部 经济区、生态宜居区为 一体的现代生态新城区 住宅开发、商业、商务 住宅、商业、商务发展 并重 西溪湿地 二线城市近郊区 11.5平方公里 原生态资源、人文历 史资源 集城市湿地、农耕湿 地、文化湿地于一体 的国家湿地公园、5A 级景区 旅游、高端住宅、酒 店、商业、创意产业 旅游产业>高端住宅 >商业>商务 苏托垸 二线城市二环内 核心区14.2平方公里 次生态资源

西溪湿地保护六大原则 生态优先

资源评 价

最小干预
修旧如旧 注重文化 以民为本 可持续发展

定位

初步规划为生态新城。 具体待定
旅游、住宅、酒店、 商业、创意产业 ?

产业带 动 发展特 征

苏托垸规划定位预判:根据苏托垸的资源条件,旅游业发展难以企及西溪湿地,但两案例对房地产 业的开发均是重中之重,如此大规模体量必然引进产业发展,产业发展可能倾向于文化、娱乐休闲、 度假方向,这也与区域内月湖、金鹰等产业主题大方向一致;无论何种发展方向均将进一步促进房 地产业的发展,其人口的导入也为商业发展带来巨大机会;

案例 启示

房地产格局启示:核心区以保护为主,人为干预最小化,外围第一圈 层以住宅开发为主,而外围的交通干道则以商业、商务、酒店发展为 主
传统主城 文一西路
高端居住区 高 端 居 住 区
西城广场 沃尔玛

潇 湘 大 道

传统主城

古 墩 路

核心启示:

西城广场是杭州西区唯一大型综合性购物中心,也是西区 最具规模和 发展潜力的商业物业,西城广场是集购物、美食、娱乐、休闲、健 身、观光于一体的全景化商业中心

本案地处苏托苑外围,苏托苑的旅游、酒店、主题商业的发展必将在外围催生 大量的伴生类商业需求及商务类需求; 本案的定位必须为此种需求留下充分的空间。

案例 启示

价值预判:项目位处苏托垸外围约500米,双干道交汇中心,相比居 住价值,项目商业发展潜力更大
车 站 北 路

1. 项目福元路将成为长沙北城最重要的东西 干道,其便捷度及发展潜力将超三一大道; 2. 车站北路延伸至北二环,穿越苏托垸腹地, 直达主城中心,南北干道价值凸显,成为

苏托垸规划范围
福元路大桥 渔业路 福元路

进出苏托垸最重要的进出干道;
3. 通过洋湖垸与西溪湿地规划发展经验,项 目的交通价值将更利于商业、商务的发展;

滨 江 新 城

本 案

星 沙 主 城

渔业路西起盛世路,东至车站北路,全长2481米, 规划路幅宽36米;其中渔业路隧道将先穿过长沙南 北主干道芙蓉北路,再穿过京广铁路,穿越工程总 长度达180多米。

2010-11月,双向六车道的车站北路捞刀河桥正式开工,预计15个月 后竣工通车,车站北路可北延至二环线,届时开福区捞刀河镇的住户们 可以一条直路直达长沙火车站。

案例 启示

价值预判:项目一路之隔为苏托垸规划的协调范围,作为主要进出口 区域,未来周边环境将得以极大的改善,居住价值进一步提升

1. 苏托垸协调区研究范围:协调区 研究范围建议以长沙市中心城区 范围为大范围,重点研究范围为 与苏托垸片区关系密切的周边功 能片区,建议重点研究范围,结 合开福区北部新城空间发展战略,

西沿湘江,东接万家丽路,南起
福元路,北至绕城高速,总面积 约68平方公里。
无论是洋湖垸还是西溪湿地公园建设,首当其冲的建设的均为片区基础 设施,尤其是道路交通,以及主要进出口的形象提升和环境优化;

发展 预判

通过纵横案例对比,苏托垸湿地开发发展方向可能为:

? 未来1-3年,以苏托垸生态湿地价值为核心的一轮房地产开发热 潮即将上演,项目的居住价值将大大提升;

? 未来产业发展极有可能以文化娱乐、休闲度假为主要方向,人口
的导入将催生无限商机,项目商业发展潜力巨大; ? 当前产品供给(2年内)当以区域内当前热销产品为蓝本,未来 产品供给当以苏托苑的发展所催生的需求为蓝本。

2

项目竞争格局分析
2.1 福元西板块市场格局 2.2 福元东板块市场格局 2.3 月湖、金鹰板块市场格局 2.4 洋房市场机会研判

板块 格局

根据开福区发展特点及区域属性,将其划分为三大板块:福元西板 块、福元东板块和金鹰、月湖板块。

根据开福区发展特点及区域属性,将其分为三大板块—— 福元西板块:
位于福元路西段,芙蓉北路旁,靠近区政府;区域内楼盘多 以精装为主,客户以开福区为主;代表项目有珠江郦城、万 科城、万国城、龙湾1号等。 福元西板块 福元东板块 金 鹰、 月 湖 板 块

福元东板块:位于福元路中段,福元路与东二环在此交叉
穿过,更濒临浏阳河;但该区域内多是中低端楼盘,且体量 较小,多为尾盘,存量不多;代表项目有悦湖山、江景华府、 海洋半岛等。

金鹰、月湖板块:
位于万家丽北路沿线,世界之窗西侧,毗邻恒广文化产业园,
拥有月湖、广电等景观和文化资源,发展潜力巨大;版块内 楼盘的绿化高,园林设计元素丰富,代表项目有恒大雅苑、 威尔士春天、藏珑湖上国际等。

PART2.1

福元西板块市场格局

板块 特征
项目名称 珠江郦城 万国城 万科城 龙湾1号公馆 半岛澜桥 开泰公馆 中坤华庭 塞纳公馆 江湾新城

供应分析:三大品牌项目均为大盘,且涵盖小高层、高层、洋房等多 种形态,后续开发均配备一定量的商业综合配套;板块内主力产品多 为80-120㎡区间,均高度重叠。
物业类型 多层洋房、小高层 小高层、高层 小高层、高层、洋房 高层、商业 高层 多层 高层、板塔结合 高层 高层 高层 容积率 2.52 3.0 2.52 2.44 3.12 3.5 4.0 8.14 3.5 绿化率 41% 42% 46% 38% 41.19 % 41% 40% 20% 25% 总占地 (万方) 32 43.33 26.89 3.0 7.4 9.24 20 9.5 30 总建面 (万方) 53.68 120 49.74 9.4 7.4 9.24 20 9.5 30 主力产品 79-89㎡两房、124-127㎡三 房、157㎡四房 90-120㎡小三房 75㎡两房、89-193㎡三房、 125-168㎡四房 68㎡两房、91-128㎡三房 筹建中 筹建中 筹建中 88.26㎡两房、118.46㎡三房 筹建中 价格 (元/㎡) 7800-8500 均价6800 高层6700-8100, 洋房10295-13000 7900-8500 —— —— —— —— ——

板块 特征
项目名称

供应分析:区域内住宅存量约130万方,未来一两年将推货约80万 方,多数为筹建项目,后续供应量会有一个集中释放期。
物业类型 容积率 绿化率 总占地 (万方) 总建面 (万方) 住宅存量 (万方) 49 7.52 0.05 2.56 7.4 9.24 20 9.5 30 未来1-2年 内推货量 (万方) 20 7.52 0.05 2.56 7.4 9.24 8 9.5 15 主力产品 79-89㎡两房、124127㎡三房、157㎡四 房 90-120㎡小三房 价格

珠江郦城 万国城 万科城 龙湾1号公馆 半岛澜桥 开泰公馆 中坤华庭 塞纳公馆 江湾新城

多层洋房 小高层、高 层

2.52

41%

32

53.68

7800-8500 均价6800 均价7500 7900-8500 —— —— —— —— ——

3.0 2.52 2.44 3.12 3.5 4.0 8.14 3.5

42% 46% 38% 41.19% 41% 40% 20% 25%

43.33 26.89 3.0 2.36 2.07 3.34 1.31 8.6

120 49.74 9.4 7.4 9.24 20 9.5 30

小高层、高 层
高层、商业 高层 多层 高层、板塔 结合 高层 高层 高层

75㎡两房、89-193㎡三 房、125-168㎡四房
68㎡两房、91-128㎡ 三房 筹建中 筹建中 筹建中 88.26㎡两房、118.46 ㎡三房 筹建中

万科 城

项目总体量50万㎡,共分3期开发,三期为高层、洋房和公寓,其中 高层占比85.14%,洋房9.1%,公寓3.6%,商铺1.9%,其中高层住 宅100㎡以下占比75%,100-130㎡占比25%
万科城高层住宅户型 配比分布图
12.54% 建筑类别

项目基本信息
地理位置

开福区芙蓉北路 与福元路交汇处 东南角
湖南和顺置业有 限公司 26.9万㎡ 4639套 2.52 18% 24.5% 2010年11月25日

小高层、高层、 公寓、洋房、 商业
世联、新鼎 50万㎡ 精装修 46% 100% 2.38元/平方 米·月 2013年06月

100㎡以下 72.82% 130-140㎡

开发商 土地面积 总套数 容积率 公摊率 建筑密度 开盘时间

代理公司 建筑面积 装修状况 绿化率 人车分流 物业费 入住时间

万科 城
一 期

在售三期公寓以及少量洋房和高层住宅,目前整体去化99.87%,单 月去化约150套,高层收盘均价精装8100元/㎡;品牌号召力强,去 化速度快 价格走势图
价格走势图 一 期
高层与洋房

二 期

二 期
高层、商业

三 期
三 期
高层、公 寓和洋房

面积段

面积

纳入网上销 纳入网上销售 售总套数 总面积(㎡)

面积配比

销售套数

销售面积 (㎡)

去化率 (%)

户型占比 网签均价 (%) (元/㎡)

70-80
80-90 90-100 120-130 合计

74.94
88.33 91.18 123.83 ——

550
1259 1191 930 3930

41217
111207 108595 115162 376128

10.96%
29.56% 28.87% 30.61% 100.0%

550
1258 1190 927 3925

41217
111119 108504 114790 375631

100.00% 13.99%
99.92% 99.92% 99.68% 99.87% 32.04% 30.31% 24% 100.0%

6988
7183 7159 7099 7129

——数据来源于0731房产网网签数据

万科 城

户型周正紧凑,赠送面积可观,赠送率10-14%,公摊率18%;以入 户花园和阳台为主要赠送区域,赠送方式为半赠送
户型:89㎡3室2厅1卫

户型:123㎡三室两厅两卫

12㎡空中 花园,可改 书房卧室。

主卧3.8*6m, 宽阔进深,独 立卫生间与衣 帽间相连。

主厅 5.2*7m,宽 阔开间,与 2*3.2m景观 阳台相连。

空中花园 2.9*3.4m, 可改书房卧 室。

主 3.4*3.6m, 带0.6*3.4m 宽阔飘窗, 朝北,采光 效果一般。

主3.9*7.7m, 超长进深,可 自由分隔。

半赠送

万国 城

项目总体量120万方,分3期开发,当前前在售三期75-143㎡ 产 品。项目户型100平以下占47.56%,100-130平占27.86%,130 平占24.58%
万国城户型配比分布图

项目基本信息
地理位置 开福区福元西 路199号 当代置业(湖 南)有限公司 85529.2㎡ 4543套 3.0 —— 三期2012年5 月 建筑类别 住宅 别致廊、 伟业顾问 1200000 ㎡ 毛坯 42% 1.60元/平 方米·月 2014年6月 30日

24.58% 27.86%

47.56%

100以下 100-130 130以上

开发商 土地面积 总套数 容积率 建筑密度 开盘时间

代理公司 建筑面积 装修状况 绿化率 物业费 入住时间

万国 城

在售三期产品75-143㎡现均价6800元/㎡,目前整体去化 88.16%,单月去化160套,市场认可度较好

价格走势图
一期
7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0

高层
二期 高层 三期

价格

高层、公寓

万国 城

户型周正紧凑,赠送率5-10%,公摊率18%;以全赠送飘窗和半赠 送阳台为主要赠送区域

户型:130平米四房两厅两卫

户型:89平米三房两厅一卫

4.2*3.6平客厅 带4.2*1.8平客 厅,布局舒适

3.8*3.5平客 厅,带3.8*1.6 平观景阳台
3.2*3.5平主 卧,带飘窗

3.9*5.6平主卧 带有飘窗和独 立卫生间

珠江 郦城

项目总体量50万㎡,共分4期开发,一期为高层,二期为叠墅,三期 为高层,四期为15万㎡综合体,其中三期高层住宅100㎡以下占比 72.83%,130-140㎡占比12.54%,140平㎡以上占14.63%
14.63% 12.54% 72.82% 建筑类别 高层、别墅

珠江郦城户型配比分布图
100㎡以下 130-140㎡ 140㎡以上

项目基本信息
地理位置 芙蓉北路地铁一 号线福元路站 广州珠江实业投 资有限公司 32㎡ 3648套 2.52 17%-18% 18.91% 2013年5月

开发商 土地面积 总套数 容积率 公摊率 建筑密度 开盘时间

代理公司 建筑面积 装修状况 绿化率 人车分流 物业费 入住时间

自销 53.67万㎡ 精装修 41% 100% 2.0元/㎡·月 2014年10月

四期大平层 三期 二期 一期 四期(含商业、

五星级酒店、写字 楼等)

营销中心

珠江 郦城
三期 二期

在售三期高层以及二期叠墅;目前整体去化35.42%,单月去化67 套,销售均价精装 8100元/㎡;在区域内属于高价位楼盘
价格走势图
一 期 四期大平层
高层

高层价格走势图
8200 8000 7800 7600 7400 7200 7000 6800 6600 8100

二 期
叠墅

一期 营销中心

四期(含商

业、五星级酒 店、写字楼 等)

三 期
高层

7200

四 期
高层、商 业、写字楼

一期

三期

面积段
70-80 80-90 90-100 130-140 170-180 合计

面积
72.98-76.25 87.43-87.47 91.24-95.2 134.28-134.45 172.56-179.94 ——

纳入网上销 纳入网上销售总 售总套数 面积(㎡)
138 2 487 108 126 861 10299 174.9 44899 14510 22428 92310.9

面积配比
11.16% 0.19% 48.64% 15.72% 24.30% 100.00%

销售套 销售面积 去化率(%) 户型占比(%) 数 (㎡)
74 0 188 41 25 328 5543 0 17198 5508.76 4450 32699.76 53.82% 0.00% 38.30% 37.97% 19.84% 35.42% 16.03% 0.23% 56.56% 12.54% 14.63% 100.00%

价格
7920 7990 8010 8200 8250 8100

——数据来源于0731房产网网签数据

珠江 郦城

户型赠送面积大,赠送率为14%,多以空中花园和阳台为主要赠送 区域,赠送方式为半赠送;公摊率在17%~18%左右,户型在注重 实用性的同时,舒适度也较高
户型:177㎡三室两厅三卫 户型:94.7㎡两室两厅一卫

入户玄关设 计,可换鞋、置 放雨伞,保持 室内清洁
双主卧设 计,给予两 代人同等私 密礼遇。 户型方正,动 静分区合理, 舒适度较高

空中花园设 计,空间可塑 性强

双向阳台设 计,尽享生 活舒适空间

空中花园设 计,可改为娱 乐室、书房等

半赠送

价格 表现
项目名称
万科城

板块区域内销售价格在6700-8400元/㎡之间,价格差异明显,三房 价格普遍高于两房价格。
户型
一室 两室 三室 四室 复式 一室 两室 三室 两室 三室 两室 三室 四室

面积(㎡)
35.19/40.65/40.31/40.48 75.14/89/90.32 124.82/135.9/135.83 166.78/169.63 143.78/175.35/205.32 75/79/116 89/112/116/106/128/143/160 130/141/180 67.7/67.82/84.4 90.51/96.03/108.92/128.2/132.45 76.12/76.25/90.79 90.35/90.41/91.27/95.2/134.45 179.86/179.83/

成交均价(元/㎡)
7700 6750 7210 7850 10000 7700 6750 7210 7900 8300 7970 8100 8420

万国城 龙湾壹号 珠江郦城

1. 该区域板块价格呈现小面积价格低,大面积价格高,均价7800元/㎡。
2. 区域内单价差异明显的一大主导因素为项目产品附加值方面,集中表现在供暖 和精装方面。

去化 水平
项目名称 万科城

板块区域内产品仍以刚需去化为主50-80套/月,但改善型产品去化 也在30-50套/月左右,产品面积段去化均衡。
户型 一室 两室 三室 四室 复式 两室 三室 四室 两室 三室 两室 三室 面积(㎡) 35.19/40.65/40.31/40.48 75.14/89/90.32 124.82/135.9/135.83 166.78/169.63 143.78/175.35/205.32 75/79/116 89/112/116/106 130/141/180 67.7/67.82/84.4 90.51/96.03/108.92/128.2 76.12/76.25/90.79 90.35/90.41/91.27/95.2/134.45 去化率 63.55% 99.92% 99.68% 95.35% 86.73% 87.62% 96.09% 93.19% 23.96% 27.27% 46.06% 37.97% 月均去化套数 —— 72套 25套 5套左右 —— 74套 51套 17套 12-15套 5套左右 45套左右 18套左右

万国城 龙湾壹号 珠江郦城

1. 板块区域内万科城、万国城去化率较其他项目去化明显,月均去化130套以上,而龙湾壹号 因入市较晚,去化时间较短,故月均去化较低。 2. 项目龙湾壹号因项目内部配套低于周边其他项目,且售价过高,是其去化不佳的主导因素。

客户 分析

福元西板块:高基数客户为区域地缘客户,主要以区域内25~30岁 首次置业的刚需型客户为主,具有较强的月供能力,但总价能力承 受一般
福元西 板块

开福区 55%-60%

地级市 15%-20% 年龄 教育程度 职业

客户特征
客户群体年龄在25~30岁居 多 多为大专及以上 技术人员,公司职员

外省及其他 5%-8%

芙蓉区、雨花 区15%-20%

收入水平
居住区域 购房次数

10-15万/年
开福区及市区中心为主(占 比55%-60%) 首次置业需求居多

——数据主要来源区域重点案例万国城、万科城客户借鉴

客户 地图

福元西板块:高支付能力客户区域来源相对分散,省内其它地市客户 贡献了万科城洋房一半及万国城1.5期40%的销量。

福元西 板块

客户特征
地级市 25%-30% 年龄 教育程度 客户群体年龄在35~50岁居 多 基本受过高等教育,有一定 的眼界和生活阅历 生意客、私营业主及企亊业 单位高层管理 30万/年以上 区域相对分散,主要以开福 区及沿芙蓉北路延伸到芙蓉 区市中心的区域为主 二次或三次置业

开福区 20%-25% 外省及其他 10%-15% 芙蓉区 15%-20%

职业 收入水平 雨花区10%-15% 居住区域 购房次数

——数据主要来源区域重点案例万国城、万科城客户借鉴

——福元西板块市场特征——
产品类型 高层精装住宅为主,内部配套齐全 客群 地缘性较强,主要来自开福区;多由 周边公务员、教师、拆迁户及私营业 主等构成 价格区间段主要集中在6000-8400元/ ㎡, 产品均价为7800元/㎡

户型配比

中小面积两房三房产品为主导, 大面积三房以上产品为辅

价格

产品特征

主打高层高品质住宅房,面积跨度大,户型选择丰富,符合当前客户购买要求

福元西板块产品线丰富且去化均衡,刚需、改善均有市场;区域内高 端产品对省内其它地市的辐射力强,说明区域价值形成广泛认知。

善意的提醒:区域内产品总价上限为200万,此红线短期 内不可突破!

PART2.2

福元东板块市场格局

板块 特征

福元东板块:区域内项目体量相对较小,多以省内本地开发商开发, 规模普遍不大;物业类型相对单一;户型以80-100㎡两到三房为主; 5100-7000元/㎡的均价相较于其他板块,属于较低水平

项目名称 江景华府 庄园心伽泊 美利新世界 海洋半岛 悦湖山

物业类型 高层 高层 高层 高层 高层、联排

容积率 4 4.5 3.0 4 5

绿化率 39% 38.12 % 42.6% 40% 38%

总占地 (万方) 0.74 1.7 5.58 7.27 4.29

总建面 (万方) 3.6 7.66 17 34 21.67

主力产品 120-130三房 80-90两房 80-90两房 90-100三房 80-100小三房

价格 (元/㎡) 均价6200 6100 5400-5600 6800-7000 高层5100

板块 特征

供应分析:区域内住宅存量约26万方,未来一两年将推货约10万方, 供应量不大;后续新供应量大部分集中在高层住宅。

项目名称

物业类型

容积 率

绿化率

总占地 (万方)

总建面 (万方)

住宅存量 (万方)

未来1-2年内推 货量(万方) 1.1 0.71 0.012

主力产品

价格

江景华府 庄园心伽泊 美利新世界

高层 高层 高层

4 4.5 3.0

39%

0.74 1.7 5.58

3.6 7.66 17

1.1 0.71 0.012

120-130三房 80-90两房 80-90两房

均价6200 6100 5400-5600

38.12 %
42.6%

海洋半岛 悦湖山

高层 高层、联排

4 5

40% 38%

7.27 4.29

34 21.67

11.57 13.1

5.5 5.2

90-100三房 80-100小三房

6800-7000 高层5100

悦湖 山

项目总体量21.6万方,开发周期为一期,共14栋高层和10栋联排别 墅

项目基本信息
地理位置 长沙市开福区福 元中路388号 长沙汉青房地产 开发有限公司 42934㎡ 建筑类别 高层住宅 联排 别墅 深圳市天骜投 资策划有限公 司 216778.56㎡
9 14 13 12 11 10

开发商 土地面积

代理公司 建筑面积

总套数
容积率 建筑密度

1938套
5.0 —— 最近一次开盘为 2013年10月27日

装修状况
绿化率 物业费

毛坯
38%
8 7 6

1.70元/平方 米·月
2014-6-30

5

4

3

2

1

开盘时间

入住时间

悦湖 山

在售一期,项目高层共14栋,开发周期为一期,现已开盘五次,市场认可度 一般。以5500元/㎡的低价位,小户型产品入市,后期价格开始上扬,价格 在6200-6300元/㎡左右。但近期项目销售情况一般,价格回落到5100元/㎡

开盘节点

2012年 10月6日
首开,推414 套,去化260 套,去化率 63%。87103㎡去化套 数最多,达 101套。

2013年1 月12日
推出158 套,去化 73套,去 化率 46.2%。

2013年4 月20日
推132套, 去化62套, 去化率 47%。8090㎡去化套 数最多,推 出66套,售 出53套。

2013年7 月20日
推出180套, 去化102套, 去化率56.7%。 其中96㎡三房 去化效果最好, 推出60套,去 化53套。

2013年10 月27日
推出158套, 去化63套,去 化率40%。其 中96㎡三房去 化效果最好, 推出32套,去 化16套,去化 率50%。

——数据来源于0731房产网网签数据

悦湖 山

项目户型最大的特点是户型结构“蝶变”后赠送面积超大,达到3040个平方,赠送率高达37%,公摊率为18%
户型:98.13 ㎡“蝶变”后 135.6㎡四室二厅两卫 户型:124.95 ㎡“蝶变”后 164.31㎡五室二厅二卫

6.8*4平 米主厅; 布局紧凑 4.2*3.8 平米主 卧,带内 卫。

4.5*6.7平米主 厅,带1.8*7.4 平米超大观景 阳台。 4.2*3.8平米 主卧,带独立 卫生间、书房

价格 表现
项目名称

各项目价格随着户型面积的增大而上涨,价格范围在5300-7000元/ ㎡,差价为1750元/㎡,价格差异明显,主要原因为各项目内部配套 与园林设计有差异

庄园心伽泊 江景华府 海洋半岛

美利新世界

户型 两室 三室 二室 三室 两室 三房 四房 两室 三室 四房

面积(㎡) 78.35/91.57 112.45/132.84 94.26 124.85/148.22 87.02/88.8/97.18/96.56 113/133.07/136.33/143.51 164.1/188.04 76/85.51/89 92/115/101.8/122.37 128.56/135.43/143.18

成交均价 5900 6100 5888 5888 6840 7100 7000 5350 5400 6225

从整体价格表现来看,区域内各项目的差价在1750元/㎡,价格随着户型的面积增加而上涨;其 中江景华府较为特殊,户型均是一口价,5888元/㎡。

去化 水平
项目名称 庄园心伽泊 江景华府 海洋半岛

独栋板块内刚需户型去化较好,普遍高于改善户型的去化水平;庄园 心伽泊接近尾盘,月均去化套数较少,江景华府去化自开盘以来一直 不太理想,月均去化仅10套左右
户型 两室 三室 二室 三室 两室 三房 四房 两室 三室 四房 面积(㎡) 78.35/91.57 112.45/132.84 94.26 124.85/148.22 87.02/88.8/97.18/96.56 113/133.07/136.33/143.51 164.1/188.04 76/85.51/89 92/115/101.8/122.37 128.56/135.43/143.18 去化率 98.36% 70.33% 49% 29% 68.41% 48.49% 0% 100% 77.5% 100% 月均去化套数 2套 10套 20套

美利新世界

32套

1. 从去化速度来看,美利新世界的月均去化32套,为本区域去化最快项目,去化最慢的庄 园心伽泊月均去化仅2套。 2. 从户型的去化来看,改善型户型的去化率普遍要小于刚需型户型;但美利新世界改善户型 去化达100%,主要是因为其总体量体量较小;另外,海洋半岛的大户型至今尚未推售。

客户 分析

福元东板块:高基数客户区域性强,主要来自金鹰广电、区政府周边, 看重低总价的市区客户以及滨江新城、北站、中山路拆迁,基本无高 支付能力客群

福元东 板块

客户特征
年龄 地级市 10%-15% 教育程度 职业 客户群体年龄在25~35岁居 多 有一定教育文化水平 公司职员,拆迁户、棚改户

开福区 60%-70% 外省及其他 3%-5%

收入水平
芙蓉区、雨花 区10%-15% 居住区域 购房次数

约10-15万/年
以开福区为主(占比60%70%) 首置

——福元东板块市场特征——
产品类型 以高层为主,仅悦湖山有少量别墅 客群 刚需客户地缘性较强,改善型客户与 刚性客户有一定重合,有少量的地级 市客户 5300-7000元/㎡,因内部配套和园林 设计不同,导致价格差异明显,均价 差达1750元/㎡

户型配比

仍以80-100㎡两到三房的刚需户型 为主,供应量相对较大

价格

产品特征

产品类型单一,赠送率可观,但价格却长期徘徊在低位,无法实现高溢价。

福元东版块地段价值未受认同,成交惨淡,后续供给乏力, 不可能与本案形成竞争。

PART2.3

月湖、金鹰板块市场格局

板块 特征

月湖、金鹰板块分析:板块内项目主要以高层住宅为主,搭配部分商 业,除“恒大雅苑”外都为中小型体量,户型主力面积段为80— 130㎡,普通住宅均价在6400—7600元/㎡,金鹰汇为公寓,均价 相对较高,为8850元/㎡
绿化 率 总占地 (万方) 总建面 (万方)

项目名称

物业类型

容积率

主力产品(㎡)

均价(元/㎡)

恒大雅苑
维一星城

高层住宅 、商业
高层住宅 、商业

2.5
3.05

41%
66%

56
5

150
18.5

120-130
90-100

7600
7300

威尔士春天
金鹰汇 长大卧虎 财富名园 月岛·圣苑 精瑞·克拉星座

高层住宅 、商业
公寓、商业 高层 小高层、高层 高层 小高层 高层住宅

3.5
2.5 2.74 3.51 2.8 3.0

64%
40% 46% 41.8% 25% 40%

8.5
0.45 2.79 13.85 0.93 1.73

36
2.4 7.6 52.08 3.7 6.6

80-90
40-50 100-125㎡二至三房 140-200㎡三房至五房 筹建 待售

6400
8850 均价6500 均价6300 —— ——

板块 特征
项目名称 恒大雅苑 维一星城 威尔士春天 金鹰汇 长大卧虎 财富名园 月岛·圣苑 精瑞·克拉 星座

月湖、金鹰板块分析:板块内项目住宅存量约120万方,未来 一两年推货约50万方,后续新推货量相对较少,区域市场或 将出现产品空缺现象
物业类型

容积 率
2.5 3.05 3.5 2.5 2.74 3.51 2.8 3.0

绿化 率
41% 66% 64% 40% 46% 41.8% 25% 40%

总占地 (万方)
56 5 8.5 0.45 2.79 13.85 0.93 1.73

总建面 ( 万方)
150 18.5 36 2.4 7.6 52.08 3.7 6.6

住宅存量( 万方)
90 5.84 3.54 1.13 0.6 42 3.7 6.6

未来1-2年内 推货量(万 方) 15.13 5.84 3.5 1.1 0.6 10 3.7 6.6

主力产品( ㎡)
120-130 90-100 80-90 40-50 100-125㎡ 二至三房 140-200㎡ 三房至五房 筹建 待售

均价(元/㎡) 7600 7300 6300-6400 8800 均价6500 均价6300 —— ——

高层住宅、 商 业
高层 高层住宅、 商 业 公寓 高层 小高层、高层 高层 小高层 高层住宅

恒大 雅苑

项目总体量150万方,分八期开发,共79栋高层住宅,当前在售6期 89-153㎡面积段产品。项目以中大户型产品为主,100㎡以下占 29.60%,100-130㎡占26.64%,130以上的占43.76%
恒大雅苑户型配比分布图
29.60% 建筑类别 高层 43.76% 26.64% 100以下 100-130 130以上

项目基本信息
地理位置 开福万家丽路北 路一段699号(月 湖公园北侧)

开发商
土地面积 总套数 容积率 公摊率 建筑密度 开盘时间

恒大地产集团
56万㎡ 8826套 2.5 15-22% 25% 2010年6月(首开)

代理公司
建筑面积 装修状况 绿化率 人车分流 物业费 入住时间

自销
150万㎡ 精装修 41% 100% 1.8元/平方 米·月

规划 幼儿园 一期 商业
售楼部

四期 五期
动中心

二期 国际运 七期

六期
三期 八期

2015年6月 30

恒大 雅苑
规划 商业

项目分8期开发,规划共79栋,均为高层住宅,1-5期全部售罄,现 卖6期89-153㎡面积段产品,其中120-130㎡卖的最好。7期和8期 未规划
幼儿园

一期
售楼部

四期 五期

二期

国际运动 中心

六期

七期 三期

八期

期数

推售批次
1期一批次 2期一批次 3期一批次 4期一批次 4期二批次 5期一批次 6期 6期二批次 ——

一期

当期在售

开盘(推售) 时间 2010-6-21 2010-9-21 2010-12-1 2011-7-19 2011-8 2012-4-9 2013-3 2013-10 ——

推货量(㎡)
2.61万方 1.65万方 1.1万方 4.1万方 3.6万方 2万方 0.78万方 1.5万方

去化量(㎡)
2.55万方 1.65万方 1.1万方 4.1万方 3.6万方 2万方 0.55万方 1.4万方

面积区间(㎡)
85.13-124.78㎡ 60-80㎡ 49-87㎡ 86-124㎡ 124-209㎡ 209-305㎡ 41-121㎡ 123㎡ 89-305㎡湖景豪宅

均价 (元/㎡) 6500 6800 6800 7150 7500 8250 7500 7700 7600

——数据来源于0731房产网当期在售网签数据

恒大 雅苑
面积段
40-50 60-70 70-80 80-90 90-100 100-110 110-120

在售第6期,目前整体去化91%,单月去化约70套左右,销售均价 7500元/㎡,恒大品牌,大盘,优质园林与配套,受市场亲睐
面积 纳入网上销 售总套数
4 2 437 542 446 206 837

纳入网上销售 总面积(㎡)
182.5 122.04 36432.09 48129.42 43393.2 21302.41 93723.42

面积配比
0.03% 0.02% 5.46% 7.21% 6.50% 3.19% 14.04%

销售套数
4 2 432 501 322 187 816

销售面积 (㎡)
182.5 122.04 36034.34 44465.52 31784.32 19303.76 91317.72

去化率 (%)
100% 100% 98.9% 92.4% 72.2% 90.8% 97.5%

户型占比 (%)
0.07% 0.04% 8.13% 10.09% 8.30% 3.83% 15.58%

现售价格 (元/㎡)
6500 6900 6900 7450 7500 7550 7570

41.69-49.56 60.62-61.42 79.52-89.04 85.13-89.88 90.03-92.9 100.23-108.2 110.93-115.14

120-130
130-140 140-150
150-160 170-180 200-210 300-310 合计

120.58-128.74
130.32-138.93 140.29-144.69
151.74-157.92 175.21-176.1 209.47 305.12 ——

1308
510 396
190 254 120 120 5372

162346.99
69697.39 56562.55
29331.36 44641 25136.4 36614.4 667615.17

24.32%
10.44% 8.47%
4.39% 6.69% 3.77% 5.48% 100.00%

1220
454 386
166 252 94 79 4915

151510.96
62013.51 55088.12
25592.23 44290 19690.18 24104.48 605499.68

93.3%
89.0% 97.5%
87.4% 99.2% 78.3% 65.8% 91%

24.35%
9.49% 7.37%
3.54% 4.73% 2.23% 2.23% 100%

7560
7500 7600
7600 7600 8500 8400 7500

——数据来源于0731房产网当期在售网签数据

恒大 雅苑

1600元/平米全精装,观景观湖景阳台,户型较反正,公摊率为1522%,赠送面积8-10%。其中209-305空中别“野”,送3000元/ 平米精装,总价高
户型:90㎡2室2厅1卫 户型方正, 干湿分区, 动静布局合 理 3.9*3.6米舒 适主卧。 3.8*4.2米大面 积客厅,与餐 厅阳台相连, 能满足居住舒 适要求。

户型:121.42㎡3室2厅2卫

卧室均带飘 窗设计,享 小区园林美 景。

南北不通透, 大门正对卧室 门,私密性不 佳。 双阳台大 飘窗, 270°开阔 视野。

布局紧凑 合理,功 能齐全。

维一 星城

项目总体量18.5万方,分三期开发,一,二期为8栋高层住宅,三期 规划为带有4层底商的写字楼。当前在售二期90-115㎡面积段产 品。项目户型100㎡以下占61.40%,100-130㎡占24.06%,130 以上的占14.54%
维一星城·圆山苑户型配比分布图
14.54% 100以下 24.06% 61.40%

项目基本信息
地理位置
开福区万家丽路与 洪山路交汇处西北 角 湖南维一实业开发 有限公司 5万㎡ 970套 3.05 18-19% —— 2013年08月30日

建筑类别

高层

100-130
130以上

开发商 土地面积 总套数 容积率 公摊率 建筑密度 开盘时间

代理公司 建筑面积 装修状况 绿化率 人车分流 物业费 入住时间

中盛行 18.5万㎡ 毛坯 66% 100% 1.8元/平 方米·月 2014年 2# 1# 一期 二期 8# 3# 4#

5# 6# 7#

维一 星城
2# 1#

在售第2期,今年8月首开盘,目前整体去化38%,单月去化约50 套,销售均价7300元/㎡;超高的赠送率,刚需型楼盘,去化速度较 好
3# 4#

一期
5# 6# 二期 8# 7#

高层价格走势
7500 7000 6500 6000 5500 6500 6500 7100 7300 价格 线性 (价格)

高层 二期 高层
三期规划 写字楼
面积配比 26% 2% 21% 15% 13% 1% 9% 9% 0% 1% 2% 1% 100%

一期

面积段(㎡) 70-80 80-90 90-100 110-120 130-140 140-150 150-160 160-170 250-260 300-310 310-320 610-620 合计

面积 77.64/79.16 80.8/81.18 90.37/93.65 113.44/114.08 132.25/133.6 142.28/142.56 154.65/157.6 166.82/167.35 257.22 303.76 312.45/312.94 615.52 ——

纳入网上销 纳入网上销售 售总套数 总面积(㎡) 335 26113.1 20 1617 232 21183.85 128 14556.6 102 13511.94 10 1424.16 59 9128.57 59 9164.2 1 257.22 4 1215.04 5 1564.5 1 615.52 956 100351.7

销售套数 57 0 131 44 52 5 43 26 0 3 3 1 365

销售面积 (㎡) 4439.05 0 11967.75 5002.8 6886.24 712.1 6652.75 3800.8 0 911.28 938.7 615.52 41926.99

去化率 (%) 17% 0% 56% 34% 51% 50% 73% 44% 0% 75% 60% 100% 38%

户型占比 (%) 35% 2% 24% 13% 11% 1% 6% 6% 0% 0% 1% 0% 100%

现售价格 (元/㎡) 6500 6780 7125 7200 7350 7400 7320 7340 7400 7350 7430 7350 7300

——数据来源于0731房产网当期在售网签数据

维一 星城

户型多样,布局紧凑,赠送面积高达27%,公摊率18%,主要以入 户花园、阳台、飘窗为主要赠送形式,性价比高
户型:90㎡4室2厅2卫 多功能三房 设计,整体 布局动静分 明厨明卫,自然阳 明。 光,清新生活。

户型:78㎡3室3厅2卫1卫

3.4*3.6米方正 主卧,灵活多 变空间,两房 三房自由切换

入门有拐角 卧室,户型 不够方正, 实用率不 高。

3.7*3.75米方 正客厅,空间 灵动,开辟更 多欢畅空间。

大面积赠 送,绝版 2+2户 型。

半赠送 全赠送

价格 表现
项目名称

板块内普通住宅价格在6310—7560元/平米,同项目内三室两厅户 型均价高于两室两厅,而两室两厅户型又高于四室两厅
户型 两室 面积(㎡) 79.12/86.21 成交均价 7450

恒大雅苑

三室
四室 两室 三室 两室 三室 四室

90.98/109.25/121 138.67/175.26 77.95/90.57/114
132/154/166 86.74 101/123.16 163.22/173.25

7560 7204 7310
7350 6350 6500 6310

维一星城

威尔士春天

板块内住宅以两室两厅和三室两厅为主,高层住宅价格为6310—7560元/平米,整体均价约 7000元/㎡ ;

去化 水平

板块内项目整体去化较好,小面积户型去化率较高,而恒大雅苑凭借 其品牌影响和超大体量,去化最好

项目名称 恒大雅苑

户型

面积(㎡) 79.12/86.21 90.98/109.25/121 138.67/175.26 77.95/90.57/114 132/154/166 86.74 101/123.16

去化率

月均去化套数

两室
三室 四室 两室 三室 两室 三室

95.3%
83.4% 12.8% 33.2% 42.2% 99.34% 11.2%

10-13套
17-20套 <10套 18套左右 20-25套 8-9套 20套左右

维一星城

威尔士春天

四室

163.22/173.25

4.8%

15-20套

1. 板块内项目整体去化较好,小面积户型去化率较高,威尔士春天的86㎡两室两厅户型去 化率高达99.34% ; 2. 而恒大雅苑凭借其品牌影响和超大体量,去化最好 。

客户 分析
外省及其他 3%-5%

金鹰、月湖板块:高基数客户以区域内及星沙以及地级市25-35岁首 置首改型客户为主导,置业目的性强,地缘性相比福元路板块相对较 弱,支付能力略强

地级市 10%-15% 开福区 40%-45%
金鹰月 湖板块

客户特征
年龄 教育程度 客户群体年龄在25~35岁居多 多为本科及以上 企业职工、公司中层、私营业主、 泛公务员 15-30万/年

星沙20%

职业 收入水平

芙蓉区 15%

雨花区及其他 主城5-10%

居住区域 购房次数

集中在开福区(区政府、广电、 长大、伍家岭),占比45%-55%;
首次、首改

——数据主要来源区域重点案例恒大雅苑、藏珑湖上国际客户借鉴

客户 地图
外省及其他 5%-10%

金鹰、月湖板块:高支付客户地缘性明显减弱,以企事业单位管理层 及私营业主为主导,具有较为雄厚的经济基础

开福区 25%-30%
金鹰月 湖板块

地级市 20%-25%
年龄 教育程度

客户特征
客户群体年龄在35-45岁居多 基本受过高等教育,有一定的眼 界和生活阅历

星沙20%

职业

企业中高层管理,生意客、私营 业主 30万/年以上
集中在开福区(区政府、广电、 长大、伍家岭),占比45%-55%; 二次或三次置业

收入水平

芙蓉区 10%-15%

雨花区及其他 主城10%

居住区域 购房次数

——数据主要来源区域重点案例恒大雅苑、藏珑湖上国际客户借鉴

——月湖、金鹰板块市场特征——
产品类型 以高层普通住宅为主,搭配部分商 业或公寓 两室两厅、三室两厅为主力户型,而 两室两厅去化率略高 客群

仍以刚性客户为主,但地级市改善型 客户比重有所上升
6310—7560元/平米,各项目间价格差 异较大

户型配比

价格

产品特征

区域内项目体量普遍较小,仅恒大雅苑体量过百万,且产品形式较单 一,都为高层

板块发展趋于成熟,区域供应高峰已过,存量较小,随 着价格走高,片区需求将进一步向外围扩散

重点 案例

从区域、客群、规模等角度,重点选取区域等4个在售热销项目作为 供本案参考的典型进行分析
典型项目选择标准: A.区域客群相似性 B.规模相似性 C.产品竞争性

珠江郦城

万国城

D.营销借鉴度 典型项目分析要点:
恒大雅苑

万科城

1.项目基本信息 2.成交价格分析 3.户型面积与去化分析 4.建筑立面 5.景观规划 6.物业 7.营销亮点 126

重点 案例

万国城和恒大雅苑都超过100万方,万科和珠江郦城都在50万方左 右
万科城50万㎡ 珠江郦城53.67万㎡

万国城120万㎡

恒大雅苑150万㎡

127

重点 案例
项目名称 万科城

在售竞争项目距离我项目较近,以万科城,万国城,珠江郦城和恒大 雅苑项目为主,物业形态以高层为主,其中万科城、珠江郦城和恒大 雅苑为精装产品
建筑形态 物业公司 总建筑 占地面积( 绿化率 面积(万 容积率 ㎡ 万 ) (%) ㎡) 26.9 50 2.52 46% 主力户型 装修状况

高层、小高层、 长沙市万科物业 洋房、公寓 高层、别墅 高层 高层 珠江物业 湖南第一物业 金碧物业

75㎡两房、89-193 ㎡三房、125-168 精装修 ㎡四房 79-89㎡两房、 124-127㎡三房、 157㎡四房 90-120㎡ 120-130㎡ 精装修

珠江郦城 万国城 恒大雅苑

32 8.6 56

53.67 120 150

2.52 3 2.5

41% 42% 41%

毛坯 精装修

? ?

四个成功运作项目中,万国城位于福元西路区域,珠江郦城和万科城位于芙蓉北路和福元路交界区域,且客户对该区域区 位价值较为认可,与以上项目不同程度的产生竞争。 从产品来看,四个项目多为高层,均为大体量开发,目前四个项目销售均较为理想,除万国城外,其他三大项目均为精装 修。 128

户型 配比
户型区间

整体来看,80-100㎡产品为竞品的主力,但福元西板块明显2房占 比为主,而金鹰月湖板块的恒大雅苑以3房占比较大
项目名称 户型 一室 万科城 两室 三室 四室 复式 面积(㎡) 35.19/40.65/40.31/40.4 8 75.14/89/90.32 124.82/135.9/135.83 166.78/169.63 143.78/175.35/205.32

万科城

珠江郦城

万国城

恒大雅苑

60㎡以下 60-70㎡ 70-80㎡ 80-90㎡ 90-100㎡ 100-110㎡ 110-120㎡ 120-130㎡ 130-140㎡ 140-150 ㎡ 150-160 ㎡ 160-170㎡ 170㎡以上

0 0 13.99% 32.04% 30.31% 0 0 24% 0 0 0 0 0

0 0 16.03% 0.23% 56.56% 0 0 0 12.54% 0 0 0 14.63%

2.02% 0 4.17% 24.55% 16.82% 4.61% 13.07% 10.16% 9.33% 9.58% 0.98% 2.86% 1.83%

0.07% 0.04% 8.13% 10.09% 8.30% 3.83% 15.58% 24.35% 9.49% 7.37% 3.54% 0 9.2%

二室
珠江郦城 三室 四室 两室 万国城 三室

76.12/76.25/90.79
90.35/90.41/91.27/95.2 179.86/179.83/ 75/79/116 89/112/116/106/128/1 43/160/ 130/141/180/ 62.5/88.58/ 90.8 100/107/121.42/125/1 44 140/176

四个项目户型配比特征明显;万科城、珠江郦城产品线较为单 一,以刚需型和首次置业为主、万国城和恒大雅苑产品线非常 多元化,从刚需到高端改善型产品全线覆盖,整体户型配比偏 重刚需型产品

四室 两室
恒大雅苑 三室 四室

户型 配比

万科城和珠江郦城为单一刚需产品,但万国城和恒大雅苑产品线非常 多元化,从刚需到高端改善型产品全线覆盖,其中本案区域个案以两 房为绝对主力
万科城:
万科城高层住宅户型配比分布图
12.54% 12.54% 100㎡以下 72.82%

珠江郦城:
珠江郦城户型配比分布图
14.63%

100㎡以下
72.82%

130-140㎡

130-140㎡ 140㎡以上

万国城:
万国城户型配比分布图
24.58% 27.86% 47.56% 100以下 100-130 130以上

恒大雅苑:
恒大雅苑户型配比分布图
29.60% 43.76% 26.64% 100以下 100-130 130以上

单价 比较
项目名称 万科城

改善户型单价普遍高于刚需型户型,且无论精装与否;其中珠江花城 因精装标准达1500元/㎡,致使其价格高于其他项目,引领区域价格 走势
户型 一室 两室 三室 四室 复式/洋房 二室 三室 四室 两室 三室 四室 两室 三室 四室 面积(㎡) 35.19/40.65/40.31/40.48 75.14/89/90.32 124.82/135.9/135.83 166.78/169.63 143.78/175.35/205.32 76.12/76.25/90.79 90.35/90.41/91.27/95.2/134.45 179.86/179.83/ 75/79/116 89/112/116/106/128/143/160/ 130/141/180/ 62.5/88.58/ 90.8 100/107/121.42/125/144 140/176 成交均价 7700 6750 7210 7850 10000 7970 8100 8420 6900 7100 7300 7450 7560 7204

珠江郦城

万国城

恒大雅苑

1. 2.

区域内改善型户型的单价比刚需型户型的单价要高130-460元/㎡; 精装项目有同样实现一定的溢价能力,以珠江花城为例,其精装价格高于周边普宅均价400-600元/㎡;

总价 比较
项目名称

各项目的房型以两房和三房为主,2房畅销总价46-80万,3房畅销 总价在63-110万,价格承载能力强
户型
一室

面积(㎡)
35.19/40.65/40.31/4 0.48 75.14/89/90.32

总价(万)
27-32

各项目面积段去化情况
户型区间
60㎡以下 60-70㎡ 70-80㎡ 80-90㎡ 90-100㎡ 100-110㎡ 110-120㎡ 120-130㎡ 130-140㎡ 140-150 ㎡ 150-160 ㎡ 160-170㎡ 170㎡以上 93.94% 86.73% 19.84% 99.68% 100.00% 95.35% 37.97% 100% 99.92% 99.92% 53.82% 0.00% 38.30% 86.89% 91.21% 84.20% 85.76% 89.83% 99.54% 92.63% 80.75% 98.41% 96.17% 97.43%

万科城
63.55%

珠江郦城

万国城
76.67%

恒大雅苑
100%

两室
万科城

50-60 85-97 130-135
145-205 60-75 73-100 150 51-80

100% 98.9% 92.4% 72.2%
90.8% 97.5% 93.3% 89.0% 97.5% 87.4% 100% 78.3%

三室 四室
复式 二室

124.82/135.9/135.83 166.78/169.63 143.78/175.35/205.3 2 76.12/76.25/90.79 90.35/90.41/91.27/9 5.2/134.45 179.86/179.83 75/79/116 89/112/116/106/128 /143/160 130/141/180 62.5/88.58/ 90.8 100/107/121.42/125 /144 140/176

珠江郦城

三室 四室 两室

万国城

三室
四室 两室

63-110
95-130 46-67 75-93 105-132

恒大雅苑

三室

四室

各项目的房型以两房和三房为主,两房总价段在46万-80万之间, 三房总价段在63-110万之间;万科城都产品跨度大,但其两房在所 有项目当中去化较好的,其总价优势明显。

立面 比较

立面风格多以欧式风格和现代主义风格为主,防水抗高温等新兴涂料 以逐渐成为标准配置

万科城
外墙面采用防水涂料,大成本采用钢模板加现浇墙 技术,以增加住宅抗震性、现代主义建筑风格。以 灰色为主色调。

珠江郦城
建筑基调以楚红色为主,采用新型涂料,抗高温,耐湿 ,美观而实用,地中海设计风格。

立面 比较

立面风格多以欧式风格和现代主义风格为主,防水抗高温等新兴涂料 以逐渐成为标准配置

万国城
其外立面或是建筑结构都非常新颖独特,采用新型 隔热材质,以纵横交织的横、竖线条为主要外立面 表现元素,充分展示现代简约风格的艺术感。现代 简约风格。

恒大雅苑
高层外墙使用大面积瓷砖副高,后期改用保温墙漆,配 以高级强化玻璃,新欧陆古典主要风格。

景观 比较

因地制宜规划,流动水景、大面积五矿与树木是成功案例的特点,且 园林的现场展示效果佳
物业类型
万科城

景观风格

景观规划亮点

两条景观轴贯穿小区,打造组团式中庭园林景观,将自 泰式园林风格 然景观及地势地貌与广场、小品等元素结合,提升居住 舒适度。

珠江郦城

项目园林是携手国际著名设计公司,以“澳洲哲思”担 地中海风格园 纲园林规划设计,结合项目周边情况,以景聚人,利用 林 湖景组团集中绿化,倾力打造地中海风情园林;项目小 区内遍植灌木乔木,层次感极强。
现代简欧风格,设计元素体现生态、节能、科技特色,整 简欧风格园林 体项目突出主入口景观、湖景景观,并兼顾建筑楼栋绿 化均好性。

万国城

恒大雅苑

景观化建筑群, 28000㎡中央双内湖、27万㎡长沙最大 欧式皇家园林 的大师级皇家园林,周边临近月湖公园,享生态资源。

成功案例小结
? 整体户型配比均以80-100㎡刚需为主,万科城、珠江郦城产品线较为单一,以刚需型和首次置业为主、万 国城和恒大雅苑产品线非常多元化,从刚需到高端改善型产品全线覆盖,整体户型配比偏重刚需型产品,各 项目的房型多赠送,,除了万国城都为精装。

户型结构

建筑立面

?

成功案例的建筑立面采用新型涂料、瓷砖、和保温面砖。建筑风格主要以简欧、现代简约风格为主。

园林景观

?

项目园林因地制宜规划,流动水景、大面积五矿与树木是成功案例的特点,且园林的现场展示效果佳;多以 组团式的主题园林和大面积湖景为主。

单总价关系

?

从各个项目的热销户型来看,高层单价已经突破7000元/㎡,以两房、三房为主,两房总价段在46万-80万 之间,三房总价段在63-110万之间,价格承受能力强。

136

PART2.4

洋房市场机会研判

洋房宏 观市场

2012-2013年,由于市场供应的减少,长沙洋房市场出现了较大幅度 的下行,成交金额更是持续两年走低,而根据长沙供应三年的规律来 说,我们觉得洋房有可能在2014年出现回升。
成交金额及价格
80 15 10.06 10 5 6.58 6672 6643 7631 5.55 8000 7500 7000 6500 6365 6000 0.73 5500 2010年 2011年 2012年 2013年1-4月

2012-2013成交面积及套数
1.5 1.0870 1.1176 1.0271 0.8358 1 60 0.56 40 0.37 36 0.310.25 0.2 25 20 0.08 20 0.04 0 0.02 13 11 0 0.08 0.040 0.06 2012.8 2012.9 2013.1 2013.2 2013.3 2012.10 2012.11 2012.12 2013.4

0.5 0

2012.6

2012.4

2012.5

2012.7

0

成交面积(万方)

成交套数

成交金额(亿元)

成交均价(元/平米)

就2012-2013年一年剑的去化情况来看,长沙洋 房去化受供货量影响,套数及大幅下降,成交量减 少,市场需求空间增大。

就2012-2013年一年剑的去化情况来看,长沙洋 房去化受供货量影响,对比同期,已出现连续两年的 成交金额及成交价格减少,根据长沙商品房的走势, 有望在2014年出现回升。

洋房 分布
★ 金科东方大院
天麓

洋房项目分布:长沙已知在售洋房项目21个,待售项目1个;除了卓 越蔚蓝海岸、建发西山汇景和阳光壹佰之外,其余多数位于二环之 外,主要集中在南城、麓谷及星沙等开发热点区域,远离城市中心
南山苏迪亚诺



★ 幸福考拉 ★

★ 卓越蔚蓝海岸
二环线 建发西山汇景

★ 藏珑湖上国际社区

郡原居里


宁华星湖湾





融科檀香山

★ ★ 米兰春天

阳光壹佰


国会山官邸 格兰小镇



★ 中城丽景香山
中建芙蓉和苑 橘郡米哈斯 龙湾国际社区

★★ ★

★ ★ 郡原美村

托斯卡纳

在售项目 售罄项目 将售项目

价格 分析
? ?

受资源、位置、项目物业类型影响,长沙各版块单价:南城>北城>暮 云>金星北>星沙

洋房销售价格分析:受位置及资源影响价差较大,南城省府价格最高,集中在9000-12000元/㎡之间,暮云7800-9000元/ ㎡,金星北板块6000-9000元/㎡左右,北城板块6000-11000元/㎡,星沙6500-9000元/㎡。 从11年面市项目来看,洋房价格基本依靠项目高品质打造以及客户认可度而逐步爬升,标杆项目逼近联排别墅价格,11年 下半年,品质高的洋房,如托斯卡纳、中建芙蓉和苑单价高达11000-12000元/㎡。

洋房价格分布情况
14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0

单位:元/㎡

价格

供销 分析

长沙洋房主力供销面积为160-200㎡,以三、四房为主

? 160-200㎡的产品为洋房主力供销面积段 ? 洋房产品的主力供销面积为160-200㎡,120-140㎡及200㎡以上的产品销售情况较差,房型设置以三房、四房为 主。 2013年洋房面积供销情况 2013年长沙洋房供销房型区间

万科 城

万科城洋房总体量约4万㎡,占总体量9.1%, 130-150、160180、180-200㎡户型占比均为33.33%

项目基本信息
地理位置

万科城洋房户型配比分布图
小高层、高层、 公寓、洋房、 商业
世联、新鼎 50万㎡ 精装修 46% 100% 2.38元/平方 米·月 2013年06月 33.33% 33.33%
130-150㎡

开福区芙蓉北路 与福元路交汇处 东南角
湖南和顺置业有 限公司 26.9万㎡ 4639套 2.52 16% 24.5% 2010年11月25日

建筑类别

33.33%

160-180㎡ 180-200㎡

开发商 土地面积 总套数 容积率 公摊率 建筑密度 开盘时间

代理公司 建筑面积 装修状况 绿化率 人车分流 物业费 入住时间

推售 节点

洋房为一期、三期产品,与高层、公寓产品组合搭配推售;最初均价 13000元/㎡,现均价约10295元/㎡,采取高开低走销售策略;产 品去化率为93%,现已进入收官阶段
价格走势图
一 期 洋 房

2011-9-1

2011-6-1

2012-3-1

2012-6-1

2012-9-1

2013-3-1

2013-6-1

2013-9-1

三 期 洋 房

2011-…

2012-…

14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0

价格

期数 一期

推售批次 一期一批 一期二批 一期三批

开盘(加推)时间 2011-6-27 2011-8-15 2011-9-19

推货量(㎡) 5487.43 7940.6 5955.48

去化量(㎡) 5487.43 7940.6 5955.48

面积区间(㎡) 145-193 135-200 135-193

均价 (元/㎡) 13000 12600 11800

三期 当前在售

三期一批 三期二批

2012-7-23 2013-11-13

20841.38 ——

17897.94 ——

145-193 168-189

10295 10000

户型 解析

洋房共4层,每两层构成复式结构,共两户;全赠送面积约30㎡—— 首层赠送对象为庭院和花池,非首层赠送区域为入户花园和阳台;赠 送率约21%,公摊率为16%

首层:约145㎡三房两厅两卫

主卧室和一间次卧均朝 南,采光效果较佳。主卧 室10.8*3.8m,带飘窗、 临庭院自然景观;长进深 将衣帽间与独立卫浴间相 连。 首层带入户花园与亲 地庭院,面积高达近 80㎡,形成入则清幽 宁静的居住自然感。

主厅6.2*5.9m, 宽阔开间,带南 向宽大飘窗,可 取庭院美景,采 室外阳光。

全赠送

户型 解析
带入户花园与庭 院,面积约40 ㎡,但朝北向,自 然景观相对较次。

3+1亲地情景洋房,不带地下室、电梯,主要以退台形式赠送露台空 间,另附赠花园+车库,整体赠送率不高,户均面积趋小
3.3*4.1卧室连接一个小面积露台,小露台将室 内空间向外延伸,但朝北向,采光效果差。

非首层:168㎡三房两厅两卫

7.7*4.5m 露台 空间全赠送面 积约 35 ㎡ ,朝 南光照资源丰 富;。 主卧室10.8m长 进深将衣帽间与 独立卫浴间相 连;南向主次卧 飘窗宽阔,采光 效果较佳。

主 厅 5.1 * 5.1m , 与餐厅相连,形 成宽阔开间;主 厅飘窗朝北,采 光效果不佳。

全赠送

珠江 郦城

珠江郦城规划总建筑面积110517㎡,户型面积为210-290㎡,其中 210-250、250-290户型占比均为50%
叠墅户型配比分布图

项目基本信息
地理位置 开发商 土地面积 总套数 容积率 建筑密度 开盘时间 芙蓉北路地铁 一号线福元路 站 广州珠江实业 投资有限公司 320000㎡ 3648套 2.52 18.91% 2013年5月 建筑类别 代理公司 建筑面积 装修状况 绿化率 物业费 入住时间 高层、别墅 自销 536799㎡ 精装 41% 2.0元/㎡.月 2014年10月

50%

50%

210-250 250-290

三期

四期 二期

一期 四期
营销中心

推售 节点
三期

叠墅为二期开发产品,为一批推出,现均价约16500元/㎡,目前刚 推出不久

价格走势图 四期 二期 一期 四期 营销中心
20000 15000 10000 5000 0 16500 16500

期数 二期(叠墅) 当期在售

开盘(推售)时间 2013年5月 ——

推货量(㎡) 63216 ——

去化量(㎡) 812 ——

面积区间(㎡) 260-293 260-293

网签均价 (元/㎡) 16500 16500

户型 解析

两面私家花园和庭院设计,三面阳台、顶层双露台结构,270度景观 视觉,拓展空间面积大、功能全,更具生活感
户型:270㎡叠墅

三面景观阳 台,270度 视觉享受

三面观景阳 台,270度 景观视觉享 受

两面私家庭 院和花园

顶层双露台 结构,可改 为空中花园

小结
? 洋房属于稀缺性产品,长沙市供应量不多,多数为复合型项目; ? 长沙市城市洋房较为稀缺,但价量表现较好的案例较少,万科系洋房是少有的代表;

? 市面上相对畅销主流面积段集中160-170㎡,一般不超过200㎡,畅销总价也集中在
200万以内,过高总价往往受外围低价联排分流严重; ? 区域内万科城已接近尾盘,仅有珠江郦城叠墅在售,市场相对空白,这对本项目而言是 一把双刃剑,虽然没有竞品的分流,但必须依托项目一己之力赢得客户。

3

问题推导与解决
3. 1 核心问题推导 3.2 物业配比论证
3.3 高层产品定位 3.4 产品选型及规划发展建议 3.5 洋房产品定位

开发 目标

世界500强央企五矿集团地产子公司,秉持“构筑品质生活”,快速 成长为全国性品牌地产,扩张的同时力争获取稳定上升的利润空间

中国五矿集团公司是一家国际化的矿业公司,秉承“珍惜有限, 创造无限”的发展理念,致力于提供全球化优质服务。公司主要 从事金属矿产品的勘探、开采、冶炼、加工、贸易,以及金融、 房地产、矿冶科技等业务,主要海外机构遍布全球28个国家和地 区,拥有17.7万员工,控股9家境内外上市公司,总资产达2421 亿元。2011年,中国五矿实现营业收入3552亿元,利润总额 127.65亿元,位列世界500强第169位,其中在金属类企业中排 名第4位。

五矿地产是中国五矿集团六大业务中心之一, 在房地产开发与经营业 务领域,五矿地产已进入北京、天津、南京、长沙、沈阳等十余个城 市,累计开发总建筑面积超过1300万平方米。旷世国际、御江金城、 格兰小镇、林溪地、如园、万泉公元、万境水岸等众多精品楼盘已成 为区域形象的精美名片。

?五矿地产:品质空间承载品质生活,人本细节塑造品质空间。秉持“构筑品质生活”的 品牌定位,以安全放心的建筑质量和体贴入微的物业服务,为业主生活提供优质保障。为

企业提供持续健康的成长空间;为股东创造稳定上升的利润空间;

开发 目标
恒大 万科 保利 五矿
五矿格兰郡

五矿品牌项目多项目布局湖南,但子公司入湘6年后再次拿地,本项 目开发使命重大,地块楼面地价达3124元/㎡
总建筑面积 610万 367万 418万 154万

开发商 项目个数 进入时间 9 13 8 2 2007年 2003年 2006年 2007年

五矿地产在长沙:
[2013]长土网031号宗地位于开福区综合农场,该地块建 筑面积为448795.77㎡,成交总价为140199万元,溢价 率为19.97%,楼面价达到3124元每平。
五矿龙湾社区

子公司入湘6年仅2盘开发量,虽然开发量有限,但2项目积累的市场口碑及品牌 知名度已为五矿打下开发的良好基础

开发 目标

目标分解:确保项目高端住宅整体品质与形象,通过较高的价量目标 实现进而提升项目市场影响力,以及品牌的延续与提升
高价量目标
保证较高去化速度

?

良好的市场去化实现以提升项目市场影响
力,确保项目整体相对较短的开发周期;

?

高形象、高品质产品打造的同时有效控制成 本,确保开发企业获取一定的利润;

一定的溢价实现

品牌形象的延伸

?

从别墅大盘开发到在长首个商住综合体开 发,商业是最高溢价的实现途径,但更多考

高端品质形象的保持
?

虑风险,风险是第一位的;
通过本案开发,以高品质形象实现项目与企 业品牌的进一步延伸与提升,避免产品对品 牌的贬损;

项目及企业品牌提升

前文观 点汇总
开发背景层面:

C1:经济基本面好,福元路进入战略机遇期、改善型需 求粉墨登场

竞争格局层面:

C2:区域内当前热销产品较为均衡,但仍以首置首改为 主,苏托苑的发展所催生的需求须被关注

本体价值层面:

C3: 配套成熟、地段得到认可、景观利好未兑现,地块 较为零散,给规划定位带来一定副作用

问题 解决
区位 价值

价值回顾:主城、宜居、商业高潜力发展 核心价值体系:

+

交通 价值

+

品牌 价值

+

规划 价值
苏托垸湿地规划高 潜力区域价值,内 部公园配套规划

主城宜居板块、区域 发展中心,日渐成熟 的配套

区域双干道交汇中 心,东西、南北直 达主城,通达便利

央企500强实力品 牌,入湘6年品牌沉 淀,较好口碑与知名 度

二环内主城、宜居板块中央、商住高潜力发展

问题 解决

基于未来1-2年内苏托垸规划落地带来的巨大影响,
在高成本地价背景下,项目整体价值发展方向为:

1. 顺应发展,适度超前,站位中高端,与区域市场形成良 好的竞合关系;打造生态、宜居、高品质社区;

2. 充分发挥体现城市与片区的区位价值,凸显商业价值驱

动力;打造未来苏托垸门户综合服务中心;

PART3.1

物业配比论证

问题 解决

从项目限制条件及开发目标要求,利润产品理应配比最大化,用何种 类型产品以何种比例配搭辅以怎样的容积率(各自)是为核心问题。
项目限制条件 目标要求

容积率3.0,物业类型锁定在高层/小高层/多层/洋房
高成本前提下的高价量要求
层数
3层以内

各物业类型容积 率贡献一览表

产品形式
独栋

小区容积率
≤0.3

双拼
联排 叠拼 花园洋房 多层 小高层1 小高层2 高层

3层以内
3层以内 3~4层 4~5层 6~7层 8~11层 12~18层 19~33层

0.4~0.5
0.6~0.8 0.8~1.0 1.0~1.2 1.2~1.6 1.6~2.2 2.2~2.8 2.8~4.5

在高层/小高 层基本锁定 的、限高无 法突破的前 提下,别墅 类物业基本 可以排除。
洋房是理论上可行 的产品配搭选择

问题 解决
供给层面:
当前高层为绝对主流 少量洋房也已步入尾 盘,洋房价量理想

高层:80% 小高层:0 多层洋房:5% 别墅:3%

高层:49% 小高层:32% 多层洋房:11% 别墅:5%

需求层面
通过市场问卷调研,长 沙市民对高舒服度产品 形态需求强烈

目标要求

项目限制条件

本项目选择:

高层+洋房物业类型

确定物业类型之下物业用地配比的论证· · · ·

问题 解决

物业配比:通过以上分析,我们得出本案产品的基本物业形态如 下:

小高/高 层类

怎样的物业组合比例才是最佳? 利润率最高,去化时间相对较 好?

洋房类

物业 配比
优化方法: 通过市场调查选取长沙市场 可比案例项目,并进行价格 因素加权、比较、调整后得

各种物业最佳搭配比例计算方式: 第一步:确定各产品最 佳容积率
因素1

第二步:最优化配置线性 规划(封闭条件下)
物业形态A 最佳比例 物业形态B 最佳比例 物业形态C 最佳比例

可比项目A

出分类型产品土地增值额最
大化的容积率。 在即定产品类型、产品容积 率的条件下,通过建立线形 规划模型,产生出多个变量 的线性方程,可用线形规划 与单纯型法解决,具体的求 解方法就是用大M法,得出 项目土地增值额最大化的物 权重比1
可比项目B

因素2

可比项目C

物业D比例 物业E比例

因素3

权重比2
因素4

业类型用地比例组合。

权重比3

物业 配比

首先,我们来看前提条件:

项目总用地面积为111885.72平方米,容积率为3.0。
根据项目前述定位分析和建议拟定的项目开发产品类型为: ?物业类型一:洋房——我们用B1表示 ?物业类型二:高层(包括小高层)——我们用B2表示

物业 配比

然后选定单一物业类型的可比案例

进行市场调查与研究,在同一市场圈中选定4个可比项目按照产品形态进行分 解,分解的结果是: ?选定洋房产品B1的可比对象有3个,我们用A1、A2、A3代表; ?选定高层产品B2的可比对象有4个,我们用A4、A5 、A6、A7代表;

物业 配比

可比对象一览表:

物业类型 洋房 参考容积率 高层 参考容积率

可比项目1 中建芙蓉和苑 (A1) 1.21 辉煌国际城 (A4) 3.14

可比项目2 万科城 (A2) 1.1 融科东南海 (A5) 3.38

可比项目3 融科檀香山 (A3) 1.5 中海国际社区 (A6) 3.67

可比项目4

海洋半岛 (A7) 4.0

物业 配比

价格影响因素及权重比率

对销售单价产生影响的各项物业属性条件,可以分为项目区位、项目资源、户 型设计、项目形象、项目规模、内部景观、开发商品牌、容积率、物业管理九 类因素。 通过专业市场调查统计数据得出各类因素对价格影响的权重比率如下:
洋房类 因素 项目区位 资源环境 户型设计 项目形象 物业管理 项目规模 内部景观 开发商品牌 容积率 权重 15% 12% 20% 15% 10% 5% 5% 8% 10% 小高\高层类 因素 项目区位 项目配套 户型设计 项目形象 物业管理 项目规模 内部景观 开发商品牌 容积率 权重 15% 15% 20% 10% 5% 10% 10% 10% 5%

物业 配比

采取不同可比案例容积率、绿化率以及产品形式的销售单价

采用市场比较法,以可比对象 的价格为依据,通过可比对象 与待估产品形态间的除容积率 外的“其他物业属性”修正系 数,并考虑各因素对价格影响 的权重,修正得出产品B1、 B2、B3、B4、B5在现有开发条 件下,分别采用各自的不同比 较对象的容积率时的销售单 价。
因素 3 因素 4 因素 1 因素 2
修正 1 修正 2 修正 3 修正 4 修正 5 修正 6

因素 5
因素 6

修正 7
修正 8

因素 7
因素 8

保持容积率与可比项目相同情况下进行其 它8项影响因素的修正系数对比

物业 配比
项目
项目区位

——洋房
表1-1 洋房(B1)产品价格影响因素修正系数表

本案
15% 100

中建芙蓉和苑
100

万科城
110

融科檀香山
120

景观资源
户型设计 项目形象 物业管理 项目规模 内部景观 开发商品牌 容积率 综合评分

12%
20% 15% 10% 5% 5% 8% 10%

100
100 100 100 100 100 100 100 100

90
90 100 95 110 85 100 100 96.05

95
100 100 110 105 90 110 100 102.45

90
110 120 100 105 110 95 100 107.15

物业 配比
价格
容积率 绿化率 建筑形态 洋房单价 修正系数

?修正后单价=类比项目单价/修正系数
表1-2 修正得出洋房产品(B1) 采用可比对象容积率时可获得的销售单价

中建芙蓉和苑
1.21 40% 5+1F 10000元/㎡ 96.05 %

万科城
1.1 40% 3+1F 11500元/㎡
102.45 %

融科檀香山
1.5 35% 4+1F 13500元/㎡
107.15 %

修正后单价

10411元/㎡

11224元/㎡

12599元/㎡

若按融科檀香山模式开发,本项目修正后单价可达12789元/㎡,但最终模式选择将以利润

最大化为参照。

物业 配比
产品形态 项目
立面 园林 可比案例成本 主要差异点 硬件设施 智能化/精装

?主要成本差异点:地下空间成本、安装成本、配置成本

洋房(B1)

中建芙蓉和苑
文化石+高档涂料 洋房标配品质 品牌电梯,标配门窗、 公共部位 标配安防系统 整层地下室分(1-4层 赠送)

万科城
标配面砖 洋房标配品质 无电梯、标配门窗、公共 部位 标配安防系统

融科檀香山
文化石+高档涂料 多重景观品质园林 品牌电梯、标配 全地板采暖系统、标配安 防 整层地下室分(1-3层赠 送)

空间打造

赠送花园+车库

物业 配比

? 单位土地收益=(产品单价-单位造价-楼面地价)*容积率。
表1-3 具体计算结果

产品形态

花园洋房(B1)

可比案例
参照容积率 单位单价(元/平米) 单位开发成本(元/平米) 楼面地价成本(元/平米) 单位毛利润(元/平米) 单位土地收益(元/平米)

中建芙蓉和苑
1.21

万科城
1.1

融科檀香山
1.5

10411
3919 3124
3368 4075

11224
3081 3124
5019 5521

12599
4133 3124
5342 8013

花园洋房在选取融科模式,采取容积率1.5时,实现单位土地收益率最 大!

物业 配比
项目区位 项目资源

——高层/小高层
表2-1 高层/小高层(B2)产品价格影响因素修正系数表

权重比例/项目
15% 15%

辉煌国际城
110 110

融科东南海
120 120

中海国际社区
90 90

恒大御景湾
110 110

户型设计
项目形象 物业管理 项目规模 内部景观 开发商品牌 容积率 综合评分

20%
10% 5% 10% 10% 10% 5%

95
100 100 110 100 100 105 103.25

95
100 100 100 90 95 100 103.50

100
90 100 105 90 100 95 95.25

100
95 95 100 100 95 95 101.50

物业 配比
价格
容积率 绿化率 建筑形态 高层单价 修正系数

?修正后单价=类比项目单价/修正系数
表2-2 修正得出高层/小高层产品(B2) 采用可比对象容积率时可获得的销售单价

辉煌国际城
3.14 43% 高层/小高层 7000元/㎡ 103.25 %

融科东南海
3.38 40% 高层 7000元/㎡ 103.50 %

中海国际社区
3.67 40% 高层 去精装6200元/㎡ 95.25 %

海洋半岛
4.0 40% 高层 6700元/㎡ 101.5%

修正后单价

6780元/㎡

6763元/㎡

6509元/㎡

6634元/㎡

若按辉煌国际城相对较低容积率模式开发,本项目修正后单价可达6780元/㎡,但最终模式

选择将以利润最大化为参照。

物业 配比

表2-3 具体计算结果

产品形态 可比案例
参照容积率
单位单价(元/平米) 单位开发成本(元/平米) 楼面地价成本(元/平米) 单位毛利润(元/平米) 单位土地收益(元/平米) 辉煌国际城 3.14 6780 3000 3124 656 2059

高层/小高层(B1)
融科东南海 3.38 6763 3000 3124 639 2161 中海国际社 区 3.67 6509 3000 3124 385 1402 海洋半岛 4.0 6634 3000 3124 510 2039

高层在选取融科模式,采取容积率3.38时,实现单位土地收益率最大!

物业 配比
从以上估算值,可以得出如下结论:
?洋房产品最佳容积率参考值为1.5,单位土地增值8013元; ?小高层、高层产品最佳容积率参考值为3.38,单位土地增值2161元。

物业 配比
以各种产品形式的最佳容积率参考值及对应的销售单价为基础参数,确定产品组合方式。我们不 能简单地通过比较不同产品形态之间土地增值能力的大小就选择土地增值能力最强的产品形态最 为唯一的开发形态,以为,单位土地增值能力最强的产品形态所对应的容积率不一定在规划容积

率所允许的范围内,同时处于风险防范的考虑,也需要在不同的增值能力的产品形态间进行用地
比例配置。
通过建立线形规划模型,涉及到多个变量的方程,可用线形规划与单纯型法解决,具体的求解方法就是用 两阶段法。求出两种种物业类型之间的用地比例: 设洋房与高层的用地比例为X1,X2; Ymax=X1*8013+X2*2161 条件: 0≤X1≤1 0≤X2≤1 X1+X2≤1 1.5*X1+3.38*X2≤3.0

物业 配比

计算过程及结果:

运用两阶段法,通过引进人工变量,构造一个辅 助线性规划问题,该线性规划问题明显有一个基 本可行解,通过对该问题求最优解来得到原问题 的一个基本可行解。 计算最终结果:

花园洋房比例=21%

高层/小高层比例=79%
注:此比例为各产品品类用地面积比例

物业 配比

住宅部分总用地面积为111885.72平米,则得出各物业用地及建筑面 积配比的最佳比例如下:

指标名称 总用地面积 用地比例

指标值 111885.7 洋房21% 高层/小高层 79%

合计 111885.7 100%

各类产品用地面积
设定容积率 各类产品建筑面积

23496
1.5 35244

88389.72
3.38 298757.2

111885.7
3 334001.3

本体对位:根据地块实际情况,以资源条件为导向,劣势位置不宜布 置洋房产品,体量可适当微调±10%;

PART3.2

高层产品定位

整体 定位

功能角色:洋房与商业并重成为项目价值驱动力,以洋房作为标杆先 行树立高形象,后续高层博取高价,商业全程开发补充现金流与利润 回收

各物业在开发中的角色功能确定是基于项目目标理解、客观的 市场实现之下而确定。
洋房
标杆产品︱领涨因素 ?首期入市,以最优价格和销售 速度博取现金流; ?为后期高层创造提价空间,带 动项目整体的销售利润。

高层
现金流︱分担指标 ?承担容积率指标; ?作为后续面市产品,借助洋房 的带动作用博高价格。

商业
价值驱动︱利润载体 ?适度超前打造区域商业自我中 心,树立价值形象; ?在商业价值较高的沿街面满铺 商铺,最大限度的获取首期利 润,帮助平衡资金。

以洋房启动并作为首期主打,在合理价格及销售速度中力求快速回现,化减项目的财务压力。后续高层利 用洋房对其的带动作用,在不影响销售速度的前提下博高价格。商业规划以区域自我中心化定位树立价值 形象,开发全程通过销售商铺补充现金流,帮助尽快实现先期的资金平衡。

产品 定位
3.58% 6.08% 1.38%

高层定位推导-供销:区域内80-100㎡产品供应最大占比约35%, 100-130㎡占比约27%,130㎡以上占比约25%,其中80-90㎡、 100-130㎡成交套数占比呈上升趋势
区域近三年各面积段去化套数占比
1.32% 5.95% 9.08% 19.19% 12.05% 10.12% 7.14% 15.30% 3.31% 4.08% 3.31% 2.17% 6.99%

区域近三年各面积段供应套数占比
4.45%
2.81% 2.14% 7.60%

60㎡以下 60-70㎡ 70-80㎡ 80-90㎡ 90-100㎡ 100-110㎡ 110-120㎡ 120-130㎡ 130-140㎡ 140-150 ㎡ 150-160 ㎡ 160-170㎡ 170㎡以上

60㎡以下 60-70㎡ 70-80㎡ 80-90㎡ 90-100㎡ 100-110㎡ 110-120㎡ 120-130㎡ 130-140㎡ 140-150 ㎡ 150-160 ㎡ 160-170㎡ 170㎡以上

9.42%

17.43%

10.76%
10.52% 6.31% 17.53%

统计板块 统计项目 万科城

福元西板块 万国城 珠江郦城 龙湾壹号

福元东板块 庄园心伽泊 海洋半岛 恒大雅苑

金鹰、月湖板块 维一星城 威尔士春天 藏珑湖上国际

产品 定位
户型区间 万科城 供应套 去化套 数 数 60㎡以下 60-70㎡ 70-80㎡ 80-90㎡ 90-100㎡ 100-110㎡ 110-120㎡ 120-130㎡ 130-140㎡ 140-150 ㎡ 150-160 ㎡ — — 550 1259 1191 — — 930 — — — — — 3930 — — 550 1258 1190 — — 927 — — — — — 3925

高层定位推导-供销:整体去化率超过90%的有60㎡以下,80-90㎡, 100-110㎡,其他面积段均达到80%左右,整体存量较少,无明显 滞销面积段
福元西板块 万国城 供应 套数 — — 267 1570 1076 295 836 650 597 613 63 183 117 6267 珠江郦城 龙湾壹号 福元东板块 庄园心伽泊 海洋半岛 恒大雅苑 金鹰、月湖板块 维一星城 威尔士春天 藏珑湖上国际 供销比 去化套 供应套 去化套 供应 去化套 供应套 去化套 供应 去化套 供应套 去化套 供应 去化套 供应套 去化套 供应套 去化套 数 数 数 套数 数 数 数 套数 数 数 数 套数 数 数 数 数 数 — — 232 1432 906 253 751 647 553 495 62 176 114 5621 — — 138 2 487 — — — 108 — — — 126 861 — — 74 0 188 — — — 41 — — — 25 328 — 96 — 1 192 2 — 41 22 — — — — 354 — 25 — 0 42 0 — 7 6 — — — — 80 — — 58 257 57 — 58 59 56 — — — — 545 — — 57 253 56 — 58 56 9 — — — — 489 — — — 264 644 — 228 264 424 62 — 30 32 1948 — — — 260 247 — 0 225 235 3 — 0 0 970 2 437 542 446 206 837 130 8 510 396 190 — 494 2 5370 2 432 501 322 187 816 122 0 454 386 166 — 425 2 4913 — — 335 20 232 — 128 — 102 10 59 59 11 956 — — 57 0 131 — 44 — 52 5 43 26 7 365 — — — 304 126 62 60 124 213 124 91 62 103 1269 — — — 302 124 62 58 123 207 73 43 6 48 1046 696 — — 214 150 373 — 100 426 514 130 694 — — 214 150 372 — 98 424 512 130

1:0.99
1:0.85 1:0.78 1:0.93 1:0.74 1:0.96 1:0.81 1:0.94 1:0.81 1:0.83 1:0.81 1:0.78 1:0.77 1:0.84

160-170㎡
170㎡以上 合计

64
716 3383

63
664 3321

产品 定位
户型区间 60㎡以下 60-70㎡ 70-80㎡ 80-90㎡ 90-100㎡ 100-110㎡ —— 27.12% 0.28% 54.24% 0.56% 11.58%

高层定位推导-去化:主要竞品80-100㎡刚需月均去化在50-80套之 间,而100-130㎡产品也达到20-50套之间。130㎡以上产品相对去 化较慢。
龙湾一号 万科城 月均去化 户型配比 10% —— 12-15套 13.99% 32.04% 30.31% 5套左右 24% 去化率 63.55% —— 100.00% 99.92% 99.92% 99.68% 25套 72套 珠江郦城 月均去 户型配比 去化率 月均去化 户型配比 化 —— —— —— —— —— —— —— 45套 0.14% 1.88% 4.17% 24.55% 16.82% 18套 4.61% 万国城 去化率 月均去化 户型配比 66.67% 10.00% 86.89% 91.21% 84.20% 85.76% 74套 8套 7套 恒大雅苑 去化率 月均去 化 去化率 —— 26.04% 0.00% 21.88% 0.00% 17.07%

户型配比

0.07% 0.04% 8.13% 10.0% 8.30% 3.83%

100% 100% 98.9% 92.4% 72.2% 90.8% 97.5% 93.3% 89.0% 97.5% 87.4% —— 79.0%

—— —— 3040套

16.03% 53.82% 0.23% 0.00%

56.56% 38.30% 12.54% 37.97%

110-120㎡
120-130㎡ 130-140㎡ 140-150 ㎡ 150-160 ㎡ 160-170㎡ 170㎡以上

6.21%
—— —— —— —— ——

27.27%
—— —— —— —— ——

——
—— —— —— —— ——

——
—— —— —— —— ——

14.63% 19.84%
—— —— —— —— —— —— —— —— —— —— —— —— —— —— ——

13.07%
10.16% 9.33% 9.58% 0.98% 2.86%

89.83%
99.54% 92.63% 80.75% 98.41% 96.17%

51套

15.5% 24.3% 9.49% 7.37% 3.54% —— 9.19%

1520套

17套

<10 套

5套

各项目面积段去化情况

产品 定位

高层定位推导-价格:主要竞品刚需价格坚挺,100-130㎡首改产品 出现100-200元/㎡溢价;130㎡以上面积溢价表现高低不一,洋房 溢价明显;畅销总价为:2房55-65万、3房75-90万,4房90-100 万
项目名称 户型 一室一厅 万科城 两室两厅 三室两厅 四室两厅 复式洋房 二室两厅 珠江郦城 三室两厅 四室两厅 两室两厅 万国城 三室两厅 四室两厅 两室两厅 恒大雅苑 三室两厅 四室两厅 面积(㎡) 35.19/40.65/40.31/40.48 75.14/89/90.32 124.82/135.9/135.83 166.78/169.63 143.78/175.35/205.32 76.12/76.25/90.79 90.35/90.41/91.27/95.2/13 4.45 179.86/179.83/ 75/79/116 89/112/116/106/128/143/1 60 130/141/180 79.12/86.21 90.98/109.25/121 138.67/175.26 单价(元/㎡) 7700 整体成交价6750 整体成交价7210 整体成交价7850 11000 7970 8100 8420 6900 7100 7300 7450 7500 6903 总价(万元) 27-32 55-70 90-105万 130-135 145-205 60-75 70-105 148-150 51-80 60-110 95-130 58-67 68-90 90-98

配比 建议
产品类型 投资/过渡 60㎡以下 性居住 60-70㎡ 70-80㎡ 刚需产品 80-90㎡ 90-100㎡ 100-110㎡ 首改产品 110-120㎡ 120-130㎡ 130-140㎡ 140-150 ㎡ 二改三改 150-160 ㎡ 及以上 160-170㎡ 170㎡以上 合计

高层产品定位:

刚需占比约45%,首改35%,二改以上5%
区域去化速 度 一般 较慢 面积配比 建议

户型区间 区域供应占比 区域成交占比 2.81% 2.14% 3.31% 2.17%

供销比 1:0.99 1:0.85

单价表现 偏低 一般

整体评价 价量双低产品 价量双低产品

备注 以项目商业地块考虑为主,住 宅型公寓价量较低

7.60%
17.43%

6.99%
19.19%

1:0.78
1:0.93

一般
较快

偏低
一般

梯户比增容产品
去化率上升成为刚需 主力 近2年刚需主力,区 域供应略大于求

5%
35% 区域主力产品,确保去化速度, 但价格承受能力有限

17.53%
6.31% 10.52% 10.76% 9.42% 6.08%

15.30%
7.14% 10.12% 12.05% 9.08% 5.95%

1:0.74
1:0.96 1:0.81 1:0.94 1:0.81 1:0.83

较快
一般 一般 一般 较慢 较慢

一般

5%
30%

成交占比上升,区域 供应较小
部分持平部分实 现溢价100-300 主流三房成交比例呈 上升趋势 溢价一般 溢价一般

20% 5%

区域首改产品去化速度约为整 体的30%,但成交占比呈上升 趋势,且溢价开始出现,建议 适当增加

多为景观房源,去化 速度慢

1.38%
3.58% 4.45%

1.32%
3.31% 4.08%

1:0.81
1:0.78 1:0.77

较慢
较慢 较慢

溢价较高
溢价较高 溢价较高 后续万国城/珠江/海 洋半岛/恒大等中大 平层供应较大

建议只配置为洋房面积,项目 高层缺乏价值支撑

客户 定位

汇总区域客户分析中本项目可以捕捉的客户群,重点分析 其置业特征,指导客户定位

三大板块成交客群交叉比对,区域内高基数客群地缘性较强,仍以开福、芙 蓉、雨花为主,部分地市,价格越高地缘性相对弱化,本案客户定位应顺应 趋势,主动扩充客源。

客户 定位

高层客户定位:以区域同类竞品的高基数客群推导,得出本案客户 地图,从当前的热点板块(苏托垸)及客源发展趋势,区域外围是 本案客源扩充的主要方向

本案

开福区60% 主力客群

地级市15% 年龄 星沙10% 扩充客群 教育程度 职业

客户特征
客户群体年龄在25~35岁居 多 多为大专及以上 技术人员,公司职员

外省及其他 5%-8%

芙蓉区、雨花 区15% 扩充客群

收入水平
居住区域 购房次数

10-20万/年
开福区及市区中心为主(占 比60%) 首次置业为主,少量二改

——数据主要来源区域重点案例万国城、万科城客户借鉴

PART3.3 产品选型及规划发展建议

建筑 选型

当前区域单体结构主要采取2T4为主,面积配置主要集中在80-130 ㎡,少量2T2/3,多以配备120㎡以上或大平层楼王产品

板块名称

项目名称 龙湾1号

梯户比 1T2、2T3 2T4 2T4、2T3、2T2 2T4 2T4、2T3、2T2 2T3、2T4

福元西板 块

万科城 珠江郦城 万国城 庄园心伽泊 海洋半岛

福元东板 块

悦湖山
恒大雅苑 维一星城 威尔士春天 藏珑湖上国际

2T4、2T5
2T3、2T4 2T3、2T4 2T2、2T3 2T4、1T2

金鹰、月 湖板块

建筑 选型

区域主流:区域的主流单体T字、品字设计也是当今市场主流,通透 性好、采光好,利用户型内部设计,但视野难以开阔,且较为吃地

代表案例:
珠江郦城

万国城
恒大雅苑 龙湾一号 悦湖山……

2T2典型布局

2T4典型布局

2T3典型布局

建筑 选型

区域主流:独创“十字天阔“相比传统单体间距开阔、视野好,对容 积率贡献较大值得借鉴,但2T4布局朝向均好性较差,对于舒适性中 大产品有一定市场抗性
楼栋数更少 楼间距更大 组织导风好

万科城:

? 视距>>楼距 ? 理论无限远 ? 彼此干扰少
十字单体布局和风向

建筑 选型
产品类 型 刚需 首置

选型建议:基于本案中高端定位,打造品质宜居社区,因此建筑选型 舒适度与实用性并重。建议走保守路线,以2t4及2t3为主要平面形 式。

面积段 70-100 ㎡ 100-130 ㎡

置业关注点 高实用性,一定 的舒适度 较好的实用性, 较高舒适度

单体形态建 议 2T4为主, 少量2T3 2T4为主, 少量2T3 梯户比 2T4 面积组合建议 全刚需、刚需& 首置 100-130㎡面积 为主,部分采取 短板设计 纯板全130㎡以 上,少量2T3搭 配首置

二改、 三改

130㎡以 上

高舒适度,一定 的实用性

2T3、2T2
2T3

项目定位中高端,品质宜居社区,对产品舒适度有 着较高要求,改善型产品舒适度要求高于刚需产品, 因此,本项目建筑选型将舒适度最为重点考虑 2T2

建筑 选型

选型建议:2T4优化提升,通过产品内部设计优化采光通风面

通过横厅设计增加北段户型面宽,有效 规避南端户型遮挡,实现客厅宽视野及 采光通风效果,进一步做到南北通透

南端户型同样可做到较大面宽,从而做

到合理的功能布局,且通透性增强

建筑 选型

选型建议:2T4优化提升,通过核心筒分离做到板楼格局
金地西沣公元创新使用分离核心筒设计,不仅使房屋户型方正,还具更
好的抗震功能;同时也为居者争取到尽量宽敞的使用空间,并使主功能 空间占据最佳的采光位置,也可达到开阔视线的效果。此外,分离核心 筒设计使各种辅助空间向平面的中央集中,真正做到零公摊、甚至负公 摊完美户型。

案例借鉴:金地 西沣公元、万科 金色悦城

建筑 选型

选型建议:金地香蜜山的短板结构在考虑了景观和户型的同时, 容积率降低,短板设计适合项目东端景观面较好位置

单体东端面宽壳进一步加深,最大程度利用项目公园景观

金地香蜜山鸟瞰图

规划 布局
洪山路

地块素质:S13>S12/10>S7>S8>S5,根据地块素质高低, 面积段所对应的客群置业偏好及关注点规划产品

S7地块:位于整体地块中部,呈三角不规则状,东面临洪 山路,且临街面较宽,一定的噪音、光污染,但东侧公园
住宅地 块 商业用地 25亩R=3 (S4) 12亩 R=3(S5)

文化娱乐用地 31亩R=3(S3、 S2)

也是其景观资源; S13地块:地块中部,呈南北狭长状,无明显不利干扰, 且西则为公园规划,价值最高; S12/10地块:用地中最大地块,呈三角状,利用内部规

腰塘路

S7 地块

斗门路

S13 公园用地 28亩 地块

S8 地 块
双河路

S12/10 地块

划,位于东南角,基本无干扰; S8地块:南北狭长且地块小,最南端有一定江景视野,但 非常有限,且南端双河路周边环境较差;

地块素质评判: S13>S12/10>S7>S8>S5

规划 布局
洪山路

规划布局:依地块分组团规划,采用围合式布局,有效规避外 部干扰,内部打造中心园林空间,洋房组团设置景观长廊,提 升公园景观的参与性
依地块切分分组团规划,采用围合式布局形成组 团自有内环境,有效规避外部干扰; 组团1
)

内部空间最大化,打造组团内公共中心园林,提
升内环境;

腰塘路

组团2
中心园林

组团 3
景观长廊

斗门路

组团5
中心园林

中心园林

组团4
双河路

珠江 花城 规划 借鉴

规划 布局

规划布局:因地制宜,楼栋布局朝向适度倾斜15°,视野及通 风采光效果更佳,增强间距减少压迫感

以景观为导向,楼栋布局朝向适 度倾斜15°,相对传统排列式布局, 视野及通风采光效果更佳。

)

楼栋布局示意图

布局 规划

产品规划:根据地块素质及周边环境影响布局产品,其中洋房 3.9万㎡,容积率1.5,高层普宅约33万㎡,容积率3.3
产品形态:刚需2T4为主(现金流产品) 产品面积段:80-100㎡主力,少量100-110㎡ 技术指标:占地约0.8万㎡,建面2.6万,容积率3.3 产品形态:低密度洋房1T2(明星标杆产品) 产品面积段:130-180㎡ 技术指标:占地约2.6万㎡,建面3.9万,容积率1.5 产品形态:首改+二改+刚需2T4/2T3为主(现金流+溢价产品) 产品面积段:100-140㎡主力,部分80-100㎡ 技术指标:占地约3.8万㎡,建面12.9万,容积率3.4 产品形态:刚需、首改2T4、2T3(均衡产品线) 产品面积段:80-130㎡全线搭配 技术指标:占地约2.7万㎡,建面9.2万,容积率3.4 产品形态:刚需、首改2T4为主(均衡产品线) 产品面积段:80-120㎡全线搭配 技术指标:占地约1.2万㎡,建面4.4万,容积率3.4

户型 选型
100% 60% 30%

产品类型①:90平以下的户型

放宽总价

大面积

舒适度

资源配套

外部景观

0界点
30% 60% 100%

压缩总价

小面积

功能性

交通便利

内部景观

置业目的:本地客养老购房,区域及周边首置自住购房;外地客投资购房 对应客群:多次置业客户群,如教师及医疗机构等泛公务员,部分退休员工及地州市拆迁户 产品要求:面积不需太大,控制总价,满足功能需求即可,根据前期客户调研希望室内赠送空中花园。 项目启示:结合前期客户调研及客户敏感分析,片区对应产品之下,面积更小,但实用性更强

户型 选型
79平米_2+1户型

80-90平2+1户型设计,以产品功能提升为主要设计点

户型鉴赏: 1)厨房和主卧均附带半赠送阳台,次卧、客厅和空中花园 附带半赠送飘窗,赠送面积超大

次卧

2)搭板设计,户型可变性更强,大赠送空中花园可改成书 房或小孩房,满足不同需求。 户型打造:

主卧

书房或 小孩房

1)厨房带辅助阳台,客厅带景观阳台 2)主卧及次卧均带落地飘窗 3)户型内设空中花园,可改书房或小孩房

户型 选型
100% 60% 30% 0界点 30% 60% 100%

产品类型②:90-120平的户型

放宽总价

大面积

舒适度

资源配套

外部景观

压缩总价

小面积

功能性

交通便利

内部景观

置业目的:大部分为一家三口,二次置业为主,主要改善原有居住外环境及产品内部功能上的需求 对应客群:中端小户型改善客群,如企业中高管理、私营业主、业内人士等 产品要求:实际需求面积较大,受总价影响而被挤压趋小户型,满足功能性同时追求产品的舒适性。根据客户调研,此类客户 为改善原有居住空间,追求居住舒适性,舒适三房即可满足其需求 项目启示:结合前期客户调研,打造比大要小,比小却大,控制总价,功能性满足同时兼具舒适性产品

户型 选型
118平米_3+1户型

110-120㎡三房设计,兼顾功能性及舒适性能打造

户型鉴赏: 1)三室两厅双卫生间设计
赠送

2)各个功能房均带有可全赠送飘窗

主卧 卫生间 主卧 卫生间

户型打造:
1)打造正规三房,不需太多可变空间,强调居住舒适性 2)双卫生间设计,干湿分离; 3)各个功能房均打造可全赠送飘窗

主卧
赠送

户型 选型
100%

产品类型③:120-140平的户型

60%
30% 0界点 30% 60% 100%

放宽总价

大面积

舒适度

资源配套

外部景观

压缩总价

小面积

功能性

交通便利

内部景观

置业目的:再改客,改善居住外部环境,更注重产品内部环境的改善 对应客群:中端大户型改善客群,如政府高层领导、私营老板等 产品需求:价格承受能力强,强调产品舒适度,对景观资源提出需求。根据前期客户调研, 客户希望户型卧室及客厅尺度较 大,希望拥有更为私密的住所。 项目启示:结合前期客户调研,此户型除做到110平正常功能外,增加了衣帽间或者独立的书房。

户型 选型
3+1户型示意

130平3+1套房设计,赠送户型独立可做书房,改动可与 主卧形成一体,打造大气衣帽间,舒适性及私密性更强。

户型鉴赏: 1)三室两厅双卫生间设计 2)各个功能房均带有可全赠送飘窗 3)超大赠送空中花园设计

卫生间

户型打造: 1)双卫生间设计,干湿分离; 2)各个功能房均打造可全赠送飘窗 3)大赠送空中花园设计,独立可做书房或健身房,也可改 动后与主卧连体,打造成衣帽间

主卧

衣帽间

风格 建议
板块 名称 福元 西板 块 项目名称 龙湾1号 万科城 珠江郦城 万国城 福元 东板 块 庄园心伽泊 海洋半岛 悦湖山 万家 丽北 (月 湖、 金鹰) 板块 恒大雅苑 维一星城 威尔士春天 藏珑湖上国际

区域内建筑风格多以现代或简欧为主,现代新城氛围浓厚,本案建议 在大方向一致的前提下适度差异化

建筑风格 现代主义风格 现代主义风格 地中海风格 现代简约风格 简欧风格 港式风格 ART DECO风 格 新古典主义 新欧陆风格 新古典主义 新古典主义
悦湖山:ART DECO风格 恒大雅苑:新古典主义 维一星城:新欧陆风格 万国城:现代简约风格 庄园心伽泊:简欧风格 海洋半岛:港式风格 藏珑湖上国际:新古典主义 龙湾1号:现代主义风 格 万科城:现代主义风格 珠江郦城:地中海风格 威尔士春天:新古典主义

风格 建议
?

ART-DECO发展方向建议(一)

参考案例: 重庆 融创御锦

突出可识别符号的建筑装饰风格

?

融创御锦采用经典的“三 段式”设计:

?

(1)底部1-6楼外立面采用干挂 石材

?

(2)6楼以上的中部采用的是高 级真石漆,具有非常好的类石材 观感效果。

?

(3)在建筑的顶部,有10余米 高的层层退台式造型,高耸挺拔。

风格 建议

新古典主义发展方向建议(二)

新古典主义的灯具则将古典的繁杂雕饰经过简化,并与现代的材质 相结合,呈现出古典而简约的新风貌,是一种多元化的思考方式。 将怀古的浪漫情怀与现代人对生活的需求相结合,兼容华贵典雅与 时尚现代,反映出后工业时代个性化的美学观念和文化品位。

新古典主义

新古典主义建筑风格关键词: 怀旧浪漫、华贵典雅、时尚现代

208

物业 建议

双大堂设置汽车大堂+入户大堂 ——细节提升品质,凸显尊贵

地下车库大堂

敞 亮 便 捷 的 回 家 通 道

单元入户大堂

地下车库大堂休息区

地下车库大堂电梯间

单元入户公共空间

物业 建议 高层展示

公共空间——阳光地下车库

物业 建议

一层架空层打造——绿化渗透空间

建议水景附近建筑局部架空,通过架空层绿化,增强高层与园林空间的相互渗透。 从实际感受中增强高层客户居住的舒适度,用细节弥补高层组团外部园林空间有限的弱势,增加高层组 团的品质与档次感认知。

绿化延伸入户大堂

21

物业 建议
领地的专属感。

边界包装

改善区域荒芜、杂乱感,有效区隔周边项目形象,建立社区高端边界
感,利用项目标识性标签及风格元素,以高低植被、栏杆等建立自我

物业 建议
?广场中心的标志性公共空间—广场或集 中水面相联接,体现出宏伟的气势,形成 视觉的冲击; ?大尺度的社区入口标志,树立区域标杆 项目形象,与区域内同质化的项目相区别; ?门口悬挂做工华贵的铜质门牌,替代传 统门牌,符合豪宅的奢华感。

物业 建议

安全性、私密性是高端客户考虑的首要问题,项目除了常规的智能化 系统外,建议以安防系统为主,在智能安保系统上重点投入,建议引 入世界知名的安防家居系统

霍尼韦尔智能家居系统:家庭起居 全面保护 HRIS-1000系列单户型智能家居系统支持16个有线防范区域和8个无线防范区域,可连接红外(幕 帘)探测器、门窗磁、煤气探测器、火灾探测器、震动探测器,玻璃破碎探测器等多种探测器用于 事件提醒和节能监测,并配备紧急按钮和无线遥控器,方便住户一键调整离家/回家模式和紧急求 助。

PART3.3

洋房产品定位

洋房 供销
? ?

洋房定位推导:长沙洋房主力供销面积为160-200㎡, 以三、四房为主。

160-200㎡的产品为洋房主力供销面积段 洋房产品的主力供销面积为160-200㎡,120-140㎡及200㎡以上的产品销售情况较差,房型设置以三房、四房为主。 2013年洋房面积供销情况

2013年长沙洋房供销房型区 间

洋房 供销
面积段 130-140 140-150 160-170 170-180 180-190 190-200 200-210 合计

洋房定位推导:区域内畅销案例万科城,180㎡以下最为畅 销,溢价水平140-180㎡表现最好,总价200万以下为畅 销总价
纳入网上销售总 纳入网上销售 套数 总面积(㎡) 38 43 66 15 42 38 1 243 5162.3 6213.5 11100.5 2574.6 7623 7360.6 205.32 40239.9 去化率 (%) 100.00% 95.35% 93.94% 86.67% 78.57% 100.00% 100.00% 93.00% 户型占比 (%) 15.64% 17.70% 27.16% 6% 17.28% 15.64% 0.41% 100.0% 网签价格 (元/㎡) 9014 12063 10221 12100 11643 7786 10304 10295

万科城洋房户型配比:
面积 135.85 144.5 168.19 171.64 181.5 193.7 205.32 —— 面积配比 12.83% 15.44% 27.59% 6.40% 18.94% 18.29% 0.51% 100.0% 总价

122万 174万 172万

208万
211万 151万 212万

洋房 供销
面积段 130-140 面积

洋房定位推导:中建芙蓉嘉苑成交主力为200㎡、200万 总价以下产品,整体去化较为缓慢
纳入网上销售 纳入网上销售 总套数 总面积(㎡) 8 1100.8 销售套 价格 销售面积(㎡) 去化率(%)户型占比(%) 数 (元/㎡) 7 963.2 87.50% 3.16% 9500

中建芙蓉嘉苑洋房户型配比:
面积配比 2.36% 总价 130 136

136.05-139.66

140-150
150-160 160-170 180-190 190-200 200-210 210-220 220-230 230-240 240-250 250-260 260-270 270-280

140.79-149.88
150.06-159.65 160.1-168.91 180.25-188.96 190.21-198.36 201.67-207.33 210.04-211.59 228.16-228.91 230.17-236.4 243.23 250.46-259 260.55-268.62 272.34

43
35 25 36 44 18 4 6 3 1 10 18 2

6234.97
5416.44 4072.22 6574.02 8510.6 3682.15 843.56 1370.74 696.74 243.23 2562.08 4761.64 544.68

13.38%
11.62% 8.74% 14.10% 18.26% 7.90% 1.81% 2.94% 1.49% 0.52% 5.50% 10.22% 1.17%

30
22 16 18 30 11 0 3 2 1 4 7 1

4355.89
3436.14 2609.23 3291.22 57953.93 2244.7 0 686.02 460.34 243.23 1036 1875.26 272.34

69.77%
63.00% 64.00% 50.00% 68.18% 61.00% 0.00% 50.00% 66.67% 100.00% 40.00% 38.89% 50.00%

17.00%
13.83% 9.88% 14.23% 17.39% 7.11% 1.58% 2.37% 1.19% 0.40% 3.95% 7.11% 0.79%

9700
9560 9930 10440 11045 11130 12000 10550 10440 9000 11300 11720 11000

143
159 188 210 223 252 232 240 216 283 305 300

合计

——

253

46613.87

100.00%

152

79427.5

60.00%

100.00%

10522

产品 定位

洋房面积配比建议:
楼层 4+1层 3层 2层 1+1层 户型面积区间 170-180平米 120-130平米 130-140平米 160-180平米 户型功能 四室两厅三卫(双主卧) 带阁楼 三室两厅两卫 三室两厅两卫 四室两厅两卫 送80㎡左右的地下

退台洋房设计要点:
(关键词——情景化、别墅化生活体验) 1、诠释极致的退台洋房的产品形式,实现对普通多层产品的 超越和提升

2、以“院、错、退、露”等只有别墅才会有的灵动空间和形 式,使退台洋房具有别墅品质感
3、考虑到长沙气候的特殊性,露台可设置在北向

客户 定位

汇总区域高支付能力客户分析中本项目可以捕捉的客户群, 重点分析其置业特征,指导客户定位
驱动因素 中高端改善 项目档次\产品品质 内部环境\户型 项目口碑\升值空间 驱动因素 对应产品 120-160㎡,有较大的面积增送提升舒适度 80-90㎡,100-120㎡的两房、三房、需要一定 程度的控制总价 性价比、有一定总价优势的产品 对应产品 洋房等中高端物业或创新产品,3房及以上户型 紧凑或舒适3房的高层住宅,户型优化和面积增 送 稀缺、性价比高、可持续增值的项目 对应产品 洋房及以上高端物业或创新产品 项目档次较高,紧凑或舒适3房的高层住宅,户 型优化和面积增送 市场口碑好、稀缺且有升值空间的产品

北城固有客户

刚性需求 自住兼投资

客户分析的重点: 项目可以捕捉的 客户

主城外溢客 户

高端改善 一般性改善 自住兼投资

物业形态\优质产品 优质项目\好户型 产品稀缺\升值空间 驱动因素 物业形态\优质项目 优质产品\总价优势 城市发展\升值空间

高端改善

外来客户

一般性改善 自住兼投资

项目适合且可以捕捉的客户群为区域较高购买力的本地固有 客户,产品力吸引的本地外溢及外来客户。

客户 地图

洋房客户定位:从区域高支付客群来源交叉得出本案主力客源,地市 及周边区域是本案可以扩展的主要客源

福元西 板块

客户特征
地级市30% 扩充客源 年龄 教育程度 客户群体年龄在35~50岁居 多 基本受过高等教育,有一定 的眼界和生活阅历 生意客、私营业主及企亊业 单位高层管理 30万/年以上 区域相对分散,主要以开福 区及沿芙蓉北路延伸到芙蓉 区市中心的区域为主 二次或三次置业

开福区 20%-25% 外省及其他 10% 芙蓉区区 15%-20%

职业 收入水平 雨花区10%-15% 居住区域 购房次数

——数据主要来源区域重点案例万国城、万科城客户借鉴

洋房产品建议
中高端档次的开发定位下,洋房产品打造应遵循的建议及着力的层面——
洋房开发 目标
?洋房作用既是产品的标杆,也是另一种形式 的现金流产品,同时是抬高项目价值的核心; ?在此目标下,洋房的开发原则为最优的洋房 形象表现,合理的面积区间,多样化的功能和 实用性高的赠送。

洋房担任 角色

4+1层洋房建议原则 ?立面建议:新古典主义风格外立面,通过外部建筑形态、立面材质颜色等的处理, 使洋房产品作为项目整体的标杆型和引领型物业; ?户型建议:有价值的赠送,洋房首层和顶层在产品设计上加入大尺度的赠送空间, 拔升使用舒适度 ?附加建议:社区物业管理聘请专业的物管公司,洋房车库作全地下处理。
222

洋房产品建议
基本原则

产品设计的原则与要点

1. 洋房充分展现别墅符号。 2. 多物业附加赠送提高性价比。

设计要点

一、洋房别墅化:洋房要去城市化,去集合化,洋房的
价值在体现别墅的立面,让消费者憧憬住别墅的体验。

二、面积小型化:洋房产品在面积设计上应尽量压缩,
达到控制总价目的,通过产品附加值设计完善各项功能。

洋房户型建议 底层洋房户型平面:
洋房底层为下跃户型,根据功能建议建筑面积 160-180㎡左右,庭院、露台配置齐全,且入 户带有更衣间,提升产品档次; 但餐厅厨房位于下层,空间采光较差,且上层 次卧开间不足3米,影响空间居住舒适感。

负一层

一层

洋房户型建议

二、三平层户型平面:
二、三层平层户型,建议建筑面积130-140㎡左右,起居空间采光充足,主卧功能齐备;但入户玄关设置 稍弱,令室内餐厅空间缺乏私密感。

二层

三层

洋房户型建议 顶跃户型平面:
建议顶层建筑面积160-170㎡,两套完整独立主卧 搭配一套客卧用房,屋顶大面积露台赠送;不足之 处在于入户功能空间稍显局促。

顶跃下层

顶跃上层

产品形式提升

诠释极致的退台洋房的产品形式,打造类别墅产品价值及舒适度

花园洋房价值分析:花园洋房的价值实现是基于对普通多层产品的超越和提升。而这种超越 和提升是在“建筑形式并未根本改变”的限制条件下、向着别墅产品方向作出的一定倾斜。
花园洋房极致化产品打造要点: ? ? ? ? 入户花园私有化 居住空间丰富多元 “院落感”价值体现 层次丰富、细节精致、形体错落
二层花园入户 首层花园入户

层层退台

首层私家花园

步入式花园

俯瞰露台

229

打造别墅感受

以“院、错、退、露”等只有别墅才会有的灵动空间和形式,使退台 洋房具有别墅品质感

错——错落布局,立面灵活
院——入户花园,下沉花园



退——退台设计有效利用
光照

露——顶层露台花园


下 沉 花

——

景观立面提升 景观大结点设置在洋房区及周边公园,高层区设小景观结点

洋房区大景观 结点

通过大气的水 景或艺术雕塑, 烘托出整个社 区景观的大气、 稳重、端庄感。

景观走廊 贯穿高层区 和洋房区, 使洋房区整 体作为高层 区的景观配 套。

小景观 随处可见的 小景观,在 细节上体现 社区整体品 质。

景观细节提升 洋房区除公园全社区共享,以小景观的细部营造,体现私密性
建筑隐藏在景观之中 营造丰富的植被和小 水系组合,使建筑隐 藏在景观之中,充分 保证洋房私密性。

景观大结点——搭配展示区营造的大景 观结点,为项目核心。

随处可见的景 观小结点 小水系、小园 林等,在细节 处充分体现项 目品质感。

景观细节提升 利用缓坡制造视觉差异及社区层次感,同时控制成本。
缓坡的构建可良好地制造 视觉高差,在项目内部营 造出层次感,可进行有效 的视觉隔离与引导,提升 展示效果。

应用本地原生植物树 木,既保证原生态, 与自然形成良好互动, 同时节省成本,控制 园林部分资金投入。

洋房产品建议 注重实用性与趣味性的功能小品,以统一logo体现社区品质
功能小品—— 将灯箱、信报箱、指示牌、 垃圾箱等具备使用功能的 部分打造为风情小品,处 处体现项目品质。

台阶/人行道铺砖

地面铺装及小 品上LOGO标 识的统一使用, 处处体现项目 的精神与高品 信报箱 质。
233

功能细节提升

在建筑组团间加入小型的儿童游乐场,增加园林的趣味性

儿童游乐场: 滑梯、木马、秋千等 基本的娱乐设施,美 观实用,增加园林的 趣味性,节省成本但 出效果。

4

整体开发运营策略
4. 1 分期开发策略 3.2 推售安排
3.3 营销展示建议

运营 策略
洪山路

分期开发策略:以纯粹洋房社区入市树立高形象,顺势推售高 层住宅回收现金流,后续博取溢价,商业压轴达成利润回收

分期开发策略: 一期以纯洋房社区高调入市,驱动整盘价值与形
商业用地 四期 25亩R=3 (S4)

文化娱乐用地

象,树立高端品质标杆;
二期依势推出高层普宅,高性价比回收现金流; 社区逐步成熟,三期景观高层、楼王产品推高售 三期 价,逐步博取溢价; 随着片区逐步成熟,区域价值兑现,四期商业+ 部分产品压轴推出,利润达成。

31亩R=3(S3、 S2)

腰塘路

二期
斗门路

一期
公园用地 28亩

二 期
双河路

推售 安排
年度
洋房 普通住宅

整体项目推售节奏安排如下表所示:

推售计划 2014年上半年 2014年下半年
前期准备 前期准备 2014年第四季 度面市 前期准备

2015年
全年分批次 推售 15年下半年 高层面市

2016年
洋房产品清盘 全年分批次 推售 下半年销售型

2017年

2018年

全年分批次 第一季度实现 推售 清盘

商业产品

前期准备

商业(临街铺
)逐步面市

商业产品集中 商业产品步入 推售 尾盘

运营 策略
洪山路

展示策略:以西段临近交通干道交汇处设置营销中心,展示效 果更佳,临福元路打造薰衣草花海,配套公园先行,展示宜居 环境
选址临近路 口位置,以 商业底商部 分建设营销 中心,避免 临街地 块以大 面积薰 衣草花 海展示

腰塘路

重复建设,

二期
斗门路

一期 三期

二 期
双河路

先行打造实体样本公园, 提前预演生活

5

住宅部分经济测算
5. 1 价格及销售收入估算 5.2 总投资估算
5.3 收益测算

价格 测算
2.关于权重确定: 根据项目与竞品的毗邻程度及相 关配套情况确定权重大小 3.关于测算价格: 为各竞品修正价格的权重之和

高层价格:根据可比案例对比,权重打分计算出本项目洋房当前静态 价格7131.03元/㎡
价格推导:市场比较法评估---参照竞品楼盘,利用市场比较法进行价格判断
比较因素 项目区位 权重 15% 本项目 100 万科城 110 珠江郦城 110 万国城 105

项目配套
户型设计 项目形象 物业管理 项目规模

15%
20% 10% 5% 10%

100
100 100 100 100

105
95 100 110 105

105
95 100 100 105

105
90 90 95 105

内部景观
开发商品牌 容积率 总得分 成交价格

10%
10% 5% 100%

100
100 100

90
110 100 102.25 去精装7300

95
100 100 101.25 去精装7000

90
95 100 96.05 7000

修正价格
权重 测算价格 7131.03

7287.87
30% 2141.81

7139.36
30% 2074.07

7287.87
40% 2915.15

价格 测算

高层价格:预计项目高层15年下半年入市时,根据价格增长推算,入市价格

为约7885元/㎡

通过市场比较法测算的结果的当期住宅价格为11637.75元/㎡ 住宅价格修正(预计本案高层2015下半年入市,时间差为1.5年): (1)经济发展与区位升值带动区域房价增长

?

到2014年,区域苏托垸规划配套及项目将进一步建设,但从目前各项目的情况来看,尚未有
项目确定明确的建设时间,但区域价值仍会随时间有所增值;

(2)房地产开发商对区域价值的运营炒作 ? 我项目的亮相,对区域价值的推广运营将有一定的加分;

(3)综上,确定2014年起的年均增长幅度保守估计为8%、乐观估计10%,取其平均值为7.5%;

预计项目入市时价格为7636元/㎡

价格 测算
2.关于权重确定: 根据项目与竞品的毗邻程度及相 关配套情况确定权重大小 3.关于测算价格: 为各竞品修正价格的权重之和

洋房价格:根据可比案例对比,权重打分计算出本项目洋房当前静态 价格11637.75元/㎡
价格推导:市场比较法评估---参照竞品楼盘,利用市场比较法进行价格判断
比较因素 项目区位 项目资源 户型设计 项目形象 物业管理 项目规模 内部景观 开发商品牌 容积率 总得分 成交价格 修正价格 权重 测算价格 11637.75 权重 15% 12% 20% 15% 10% 5% 5% 8% 10% 100% 本项目 100 100 100 100 100 100 100 100 100 万科城 珠江郦城 中建芙蓉和苑

110 95 100 100 110 105 90 110 100 102.45
11500 10411.24 60% 2082.25

110 100 130 150 100 110 110 100 110 117.00
16500 11224.99 20% 6734.99

100 90 90 100 95 110 85 100 100 96.05
10000 14102.56 20% 2820.51

价格 测算

洋房价格:上市时间差及区域价值提升因素修正,预计项目入市时价格为约

12500元/㎡

通过市场比较法测算的结果的当期住宅价格为11637.75元/㎡ 住宅价格修正(预计本案2014下半年开盘,时间差为0.5年): (1)经济发展与区位升值带动区域房价增长

?

到2014年,区域苏托垸规划配套及项目将进一步建设,但从目前各项目的情况来看,尚未有
项目确定明确的建设时间,但区域价值仍会随时间有所增值;

(2)房地产开发商对区域价值的运营炒作 ? 我项目的亮相,对区域价值的推广运营将有一定的加分;

(3)综上,确定2014年起的年均增长幅度保守估计为8%、乐观估计10%,取其平均值为7.5%;

预计项目入市时价格为12510元/㎡

销售收入估算

纯住宅部分:以14年10月入市计算,销售周期设定为4年去化完毕, 累计洋房销售额5.4亿元,高层25亿元,累计车库总销售额32.51亿 元,商业不计算
序号 一 1 项目 洋房销售收入 住宅建筑面积 住宅销售比率 住宅销售价格 住宅销售收入 销售收入估算表 合计 3.9 100.00% 13888 54165 30.1 100.00% 8336 250914 1 0.8 20.51% 12500 10000 0 0.00% 0 0 单位:万元 计算期 2 2 51.28% 13756 27513 14.4 47.84% 7885 113544 3 1.1 28.21% 15139 16653 14.4 47.84% 8677 124955 1.3 4.32% 9550 12414 4

备注: 价格增长幅度:以2008-2013 年长沙房价年均增长10.05%计 算; 去化速度:万科城、珠江郦城、 万国城三盘月均去化面积12000 ㎡作为参考;

2 3 4


1 2 3 4 三 1 2 3 4 四

高层销售收入
住宅建筑面积 住宅销售比率 住宅销售价格 住宅销售收入 地下车位销售 收入 车位个数 车位销售比率 车位销售价格 车位销售收入 销售收入合计 2000 100.00% 100000 20000 325079 0.00% 100000 0 10000 200 10.00% 100000 2000 143057 600 30.00% 100000 6000 147608 1200 60.00% 100000 12000 24414

投资估算

开发总投资费用约25亿元,计入楼面地价3124元/㎡,单位开发成 本7346.2元/㎡
单价 开发建设总投资 1 1.1 1.2 开发成本 土地成本 前期工程费 可研及立项 勘察设计费用 报建费(估计) 土地平整费用 市政配套建设费 建筑安装工程费 高层建安成本 洋房建安成本 不可预见费 开发费用 25.0 250.0 20 35 2757.63 2587 2849 103.3 1043.2 340000 301000 39000 3% 340000 3124.0 318.1 340000 340000 建筑面积(㎡) 总价(万元)

7346.2

340000

249769.6
214301.1 106216.0 10814.7 50 850 8500 225 1190 93760 77868 11111 3510.9 35468.5

经济技术指标 序 号 Ⅰ 1 2 3 名称 项目规划设计 指标 建筑用地面积 建筑净容积率 建筑面积 住宅 商业 —— ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 112333 3 340000 340000 0 0 单 位 数据

1.2.1 1.2.2 1.2.3 1.2.4 1.2.5 1.3 1.3.1 1.3.2 1.4 2

2.1
2.2 2.3

管理费用
财务费用(总成本的10%) 销售费用

126.1
630.3 286.8

3%

4286.0
21430.1

3%

9752.4

损益表

不计入商业,税后总利润额为4.31亿元,税后利润率17.24%

序号 1 1.1

项目 项目净收入 销售收入 洋房销售收入

计算依据

单价(元/ ㎡)

建筑面积

总 价 307199.36

9561.14 138884.94

340000.00 3900

325078.68 54165.13

高层销售收入
车库销售收入 1.2 2 2.1 2.2 3 4 5 6 销售税金及附加 项目总投资 项目成本费用 开发费用 利润总额 所得税 税后利润 所得税后利润率 (1-2) (3)*25% (3)-(4) 17.24% 5.50%

83359.99
100000.00 525.86

30100.00
2000个

250913.56
20000.00 17879.33 249769.62 214301.13 35468.50 57429.73 14357.43 43072.30

6

商业部分产品定位

6.1 办公市场机会研判

6.2 商业市场机会研判
6.3 商业部分整体定位 6.4 写字楼产品定位 6.5 商业产品定位

PART6.1

办公市场机会研判

长沙写字楼发展历程
初级阶段

长沙商务楼起步晚,起点低,与城市经济地位不对称,欠账严重
发展阶段 商住阶段 准专业阶段

时 间

1993-1997年
? ?

1998-2000年
市场初步启动; 97年受宏观经济影响, 经历了一次更替与淘汰 ? 的过程; ?

2001-2003年
网络的普及使得居家办 ? 公概念得及推行; “宜商宜住”满足了消 ? 费者对产品的需求

2004年-2010年
中国入世成功,大量国 内外企业进驻长沙; 高档专业化成为了写字 楼的主流发展方向;

? 阶段特征

企业数量快速增长,高 新技术业大力发展,对 写字楼的需求量增加;

? 产品特征 ? 硬件设施及服务得以较 ? 好体现 ?

配置较低; 商务形象不突出; 距真正的写字楼产品仍 有距离

?

商住结合,功能综合; ? 面积较小,总价低,投 资性强;

硬件配置以及物业管理 方面的水平明显提高, “5A”智能化出现

代表项目

?

银华大厦

?

华侨大厦

?

顺天城SOHO

?

平和堂商务大厦

?

华联大厦

?

和府酒店公寓

? ? ?

顺天国际财富中心 运达国际广场 中天广场

市场概况
商住混合

专业写字楼市场近年来成长迅速,已经成为长沙投资市场新宠及企 业需求主力
商务公寓
商住楼与专业写字楼过渡产品,受注重企业形象 但实力有限,无法进入写字楼门槛的中小型企业

中小型企业,对价格较低、面积小的商住楼需求 较旺盛 存在问题:档次低,商务配套不全,物管

差,功能混杂, 难适应现代商务发展的要求,销
售情况理想,但出租空置率高

追捧;存在问题:形象相对于专业写字楼仍显较


长沙商务市场
与酒店伴生、酒店级服务、优质的办公环境,接 受度高。被注重形象的大公司视为企业实力地位 的体现;存在问题:管理费极高。会议室虽租用 从 05 年亚大时代、顺天财富中心面市开始,长沙 写字楼真正进入专业化时代。而随着长沙经济发 展,专业化市场需求越来越大,越来越多 5A甲级

方便,但租金昂贵,极少对外销售产权

甚至超白金级写字楼出现在市场上。

酒店办公

专业办公

租金价格走势

目前长沙主要写字楼售价约为 12000-20000元 /㎡,价格相比住宅产品溢价率约为 70— 100%。租金约为80元㎡/月,投资回报率约为6%—8%。这样的收益率明显高于同期的 商铺与住宅,且比大多数的金融产品回报率略高。

长沙典型写字楼投资静态回报分析

运达广场 售价(元/㎡) 租金(元/㎡/月) 20000 130

亚大时代 15000 78

中天广场 16000 90

中隆国际 16000 77.7

华侨国际 14000 84

顺天财富中心 12000 54

华晨.双帆国际 15000 75

租金价格走势

长沙中心区典型写字楼的租金从06年的1.56元/天上涨到目前2.6元/天,尤其在11年长沙租 金出现大幅上涨,这主要是源于写字楼市场的快速发展,长沙专业写字楼售价从 06 年的 7500元飙升至12年的18000左右。长沙写字楼近 5年租金平均年涨幅率约为 12% ,售价年 涨幅率约为15%。

长沙典型写字楼租金、售价增长趋势

客户构成

? 目前长沙已入驻的中高端写字楼客户需求的主流面积多在200~300平方米,这类需求占市场总量接近50%, 这类客户以多以人数50人以内的中小型公司为主。 ? 500平方米以上需求多是金融、保险业,多为整层承租,平均需求面积接近1500平方米;国家机关需求面积 也较大,但租户较少;建筑行业租户办公楼需求平均面积560.65平方米。

? 世界500强企业在长沙写字楼较少出现。

类别名称 制造业 金融业 服务业 房地产 商贸类

100

面积跨度
200 300

400

500

600

700

800

900

1000

1200

1400

1600

1800

2000 2500

广告类 交通类
面积段

潜在需求量分析

长沙在2012年的GDP总量达到6400亿,与上海在2003年、深圳在2007年的经济 总量相当。这两个城市在当年的写字楼去化量分别达到300万与142万㎡。 长沙写字楼市场规模与长沙经济地位不相称,有较大发展潜力。

同水平GDP(亿元) 6694.23 6765.41 约8000

年份(年) 2003 2007 2012

城市 上海 深圳 武汉

甲级写字楼消化量 299万方 142万方 105.38万方

6399

2012

长沙

76.24万方

供需结构

正是由于意识到写字楼市场的巨大商机,各个开发商不约而同的进行了大量的写字楼开发,以
至于近期写字楼市场供需比失衡,长期维持在2的高位,且成交速度也不是非常理想。

项目名称 保利国际广场 德思勤城市广场 华尔街中心 五矿中央广场 顺天国际金融中心 北辰三角洲 万达总部基地

供应面积 130,047 23,130 32,972 86,126 90,159 66521 360,255

供应套数 773 389 137 548 723 145 1869

成交面积 33,954 17,816 28,620 72,666 8,535 22904 236,366

成交套数 320 299 119 483 61 40 1246

面积去化率 26.11% 77.03% 86.80% 84.37% 9.47% 34.43% 65.61%

套数去化率 41.40% 76.86% 86.86% 88.14% 8.44% 27.59% 66.67%

月均成交套数 40 37 9 24 7 5 54

运达 喜来 登

企业入驻情况

入驻企业以大型企业为主,以金融、投资/咨询业等中小型企业等中小 型企业为主。

约60%企业是自购,40%企业为租赁。

中天 广场
企业入驻情况

大堂一角

入驻企业以大型企业为主,以金融、贸易行业为主.世界500强企业基本没有入驻。

企业自购比例约为40%,租赁比例约为60%。

华创 国际
排列布局:

规划超高层两栋、高层一栋,高度分别为300米、138米、100米, 跟底部商业裙楼融为一体,汇聚全球顶尖业态,打造以金融服务为主 的特色商务、休闲、娱乐为一体的体验式生活中心
1#

1、规划超高层两栋、高层一栋,高度分别为 300米、138米、100米,成一字型排列; 2、1栋为地标性建筑,单层面积2000㎡,层高 4.2米,顶部规划为直升飞机场; 建筑风格:双层LOW-E中空玻璃幕墙;

2#
3#

配套:三大高层建筑与底部商业裙楼融为一体,
汇聚全球顶尖业态,打造以金融服务为主的特 色商务、休闲、娱乐为一体的体验式生活中心; 均价20000元/㎡; 车位:2300个。

258

华创 国际

1栋规划为“索菲特国际奢华五星级酒店”和“豪华写字楼”,开发 商自持,3栋已被知名企业预定,2栋预计2014年初开盘

1#
? 项目目前在建,1栋规划为“索菲特国际 奢华五星级酒店”和“豪华写字楼”,开 发商自持,建设10.8米挑高大堂、1000多 ㎡无柱多功能大宴会厅、采用国际知名网 络集成地板、配备40余台进口高速电梯, 并专门设置总裁电梯 ; ? 3栋已被知名企业预定,2栋预计2014年

2# 3#

初开盘 。

永通 商邸
写字楼

项目是三一大道旁唯一高端商务综合体,极具购买和投资价值的四方 坪核心地段
基 本 信 息
开 发 商 长沙华友房地产开发有限公司 三一大道和车站北路交汇处东北角 8708平米 18260平米 毛坯 30-40平米 77.28% 13200元/平米 2元/平方 长沙龙波物业管理有限公司 地下车位共209个,地上车位91,共300个 项目位置 占地面积 体量 装修 主力面积区间 入驻率 售价 物业费 物管 车位数量

住宅

A#

B#

商业裙楼

配置

有4部日本三菱牌的高速电梯2米/秒(1台专供 商业使用),载重量为1050KG,设有门禁, 没有安装中央空调

永通 商邸

租售情况:标准层层面积约830平方,层高3米,客户多为企业购买, 其中一次性付款比例达到70%

? 排列布局:项目分两期,一期 商业,二期为住宅。 ? 层高:共22层,一,二层为商

业裙楼,一楼层高7.5米,二
楼层高5米;三层为架空层, 层高6米;从4楼开始是写字楼, 层高3米。

永通 商邸
1F 2F

租售情况:项目共22层,中国外运长航和中铁都属于央企,比重达 到45%,入住率达到75.77%

湖南华美奔驰星腾展厅 华瑞轩文化传播(永通旗下企业)

3F 4F
5F 6-8F 9F 10F 11F 12-13F 14F 15F 16-17F 18F 19F 20-22F

空置
湖南军通信息科技有线公司 计算摄影技术工程研究中心 中国外运长航 隐居文化会所 长沙海格北斗信息技术有限公司 空置 中铁大桥局股份有限公司长沙分公司 空置 德荣集团 空置 湖南湾田科技发展有限公司 永赛科技 湖南永通集团

比 率
23% 5% 5% 23% 45%
知名企业 金融投资

信息科技 会所
空置

中国外运长航和中铁等央企入驻 企业示例,整层面积约830平米

项目 配置

硬件与配套:现代简约公建化立面,裙楼采用玻璃幕墙,4台三菱电 梯,整体配置及档次停留仍在商务公寓层面

7.5米挑高现代感的大堂,天然石材、 高档装饰板材

写字楼3米层高,装饰层高2.3米 地面采用高档石材

两栋楼宇的中间有一个700多平米的绿化休 闲广场,让您每天都保持愉悦舒畅的好心情

配置4台日本三菱高速电梯2米/秒(1台 专供商业使用),载重量为1050KG

架空层约830平米,层高6米,可自由分 割

停车位:地上91个,地下209个,共300个

Soho 天都

项目位于车站北路和三一大道交汇处,为中央北区首个18000㎡商 业裙楼,集商业住宅和酒店式公寓于一体
基 本 信 息
开 发 商 长沙市通华企业有限公司 车站北路和三一大道交汇处 11740平方米 78941平方米 毛胚、精装修 60-120㎡ 100% 7000元/㎡ 天都物业管理有限公司 392个 1#配备3台品牌电梯,2#配备6台,3#3台; 电子防盗报警系统、IC卡水、电、煤气表; 高速宽带网、可视对讲系统、电子巡更系统、 电子防盗报警系统

3# 2# 1#
办公区 公寓 商铺 住宅

项目位置 占地面积 体量 装修 主力面积区间 入驻率 售价 租金 物管 车位数量 配置

酒店

Soho 天都
1-10F 11-16F 17-18F 19F

入驻情况:项目主体为SOHO公寓,1-10F为会所酒店,中层1122F为公寓住宅区,上层23-28F为办公区

天都国际会所酒店 公寓住宅区 天都国际会所(会议室) 长沙市通华企业有限公司 公寓住宅区 东旺通信息科技有限公司 湖南湘驰机械设备租赁有限公司 中国民生银行四方坪支行 湖南天空展业有限公司 南上诚酒业有限公司 长沙市晖力计算机技术开发有限公司 湖南罗鸿商贸有限公司 长沙罗鸿网络工程有限公司

占比
知名企业分公
40.00% 30.00% 30.00%

20-22F
23F 25F 26F 27F 28F

司或办事处 金融投资类 信息科技类

40-120平米单位均有,可打通

项目 配置

7米挑高客厅、3.2米层高,3台电梯配置,智能化信息化SOHO式办 公产品

7米挑高酒店大堂,天然石材、高档装 饰板材

3.2米层高,防火耐潮墙面,抗压地面瓷砖

智能防火卷帘按钮及火灾监视器

配置3台西门子电梯,秒速达2.3m/s

标准层约960平米,可自由分割

停车位:地上60个,地下332个

小结
关键词:中小业主,散售,无国际一线公司,降低准入门槛,增加客户基数。 长沙写字楼市场规模与城市经济规模不相称,有较大发展潜力,就当前市场而言, 虽然高等级写字楼方兴未艾,但依然属于风险可控的机会产品。
长沙高端写字楼市场以散售为主,中小业主购买比重大,对大型企业入驻产生壁垒作用。 随着写字楼市场的逐渐成熟,中等规模企业自行购买写字楼的比重在逐年加强。

本体 回顾

长沙北城贯穿东西千亿产业的城市中轴,区域环境、配套趋好,未来 苏托垸产业导入对商办、soho等需求强劲

? 项目北临福元路,渔业路拉通 后,经福元路大桥直达河西 CBD,南倚双河路,西临车站北 路,贯穿苏托垸湿地公园,东接 东二环,直通星沙,项目四侧皆 临主干道,交通通达便利,快速 进出各区; ? 项目所处福元路已成区域最重要 的中轴,串联千亿星沙、滨江北 辰、滨江新城,区位优势明显;
福元路 大桥

三汊矶大桥

苏托垸
目标地块 福元路

500亿 河西 CBD

300亿 北辰 300亿 金融 城

千亿星沙
三一大道

苏托垸湿地公园
渔业路

福元西路 芙 蓉 北 路

至星沙

至河西 CBD

? 未来苏托垸发展强势导入产业,
对商务办公、SOHO办公等需求 大增,

车 站 北 路

二 环 线

双河路

三一大道

万 家 丽 路

定位 思考
1
2 3 4

区域核心区外溢、周边产业催生大量soho、商务办公需求,项目 迎合未来趋势与发展,中高端写字楼+soho办公或将成为项目商 业方向之一

长沙产业转移与调整,第三产业发展迅速,催生不同层次商务办公需求 中心区高端写字楼扎堆,区域周边产品现状亟待升级,soho、中高端产品稀缺 区域商圈壮大、苏托垸规划,未来产业发展后劲十足

有条件 有机会 有市场 有优势

地块双干道交通,未来北城中轴,贯穿多个商圈及产业带,区域环境配套快速成熟

长沙高端写字楼供应量巨大,结构失衡,区域soho/中高端写字楼已形 成一定氛围,项目拥有交通优势明显,未来产业发展后劲十足,具备发 展写字楼产品的各项条件

问题 思考

本案写字楼运营最大的问题

非投资热点区域,普通投资者进场受限
地段偏远、非城市热点区域,缺乏相应品牌及规模支持 难以对大企业形成吸附力。

如何在非热点区域吸引买家入场?

在沟通中以“企业自用类”客户为沟通对象
投资客(小业主)会自动跟进

IBM

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