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镇村新农村建设项目可行性研究报告


**镇**村新农村建设工程 项目可行性研究报告
目 录

第一章 总 论 ............................................................................................................. 1 1.1 项目概况...................

........................................................................................ 1 1.2 编制依据、原则和范围................................................................................... 2 1.2.1 编制依据................................................................................................. 2 1.2.2 编制原则................................................................................................. 2 1.2.3 编制内容................................................................................................. 3 1.3 承办单位情况................................................................................................... 3 1.4 建设规模........................................................................................................... 3 1.4.1 建设规模................................................................................................. 3 1.4.2 项目建设期............................................................................................. 4 1.5 结论................................................................................................................... 4 第二章 项目的背景和必要性 ................................................................................... 6 2.1 项目提出的背景............................................................................................... 6 2.1.1 中国工业化与城市化的取向背景......................................................... 6 2.1.2 工业化与城市化带来土地资源紧张的需求背景................................. 6 2.1.3 旅游资源需求不断加大与旅游经济强省建设的背景........................ 7 2.2 项目建设的必要性........................................................................................... 8 第三章 项目的法律、政策框架与实施条件 ......................................................... 12 3.1 法律、政策框架............................................................................................. 12 3.1.1 拆迁安臵主要依据的法律和政策...................................................... 12 3.1.2 拆迁安臵涉及的相关法律与政策条款.............................................. 12 3.2 项目实施的有利条件..................................................................................... 16 3.2.1 经济条件............................................................................................... 16 3.2.2 社会条件.............................................................................................. 17 3.2.3 市政基础设施条件............................................................................... 18 3.2.4 政府支持.............................................................................................. 19 第四章 建设规模与实施方案 ................................................................................... 20

4.1 项目建设规模................................................................................................. 20 4.2 项目的总体实施方案.................................................................................... 20 4.3 拆迁集体土地房屋拆迁补偿安臵政策........................................................ 21 第五章 配套设施建设方案 ....................................................................................... 30 5.1 电气专业设计方案 ............................................................................................... 30 5.1.1 供电要求与负荷等级........................................................................... 30 5.1.2 供电范围及容量.................................................................................. 30 5.1.3 低压配电系统....................................................................................... 30 5.1.4 接地及安全........................................................................................... 31 5.1.5 防雷系统............................................................................................... 31 5.2 给排水设计方案 ................................................................................................... 32 5.2.1 给水方案............................................................................................... 32 5.2.2 排水方案............................................................................................... 32 5.2.3 消防....................................................................................................... 33 5.3 管线综合方案 ....................................................................................................... 33 5.4 照明设施方案 ....................................................................................................... 33 第六章 节能篇章 ....................................................................................................... 34 6.1 编制目的......................................................................................................... 34 6.2 节能措施......................................................................................................... 34 6.2.1 建筑节能............................................................................................... 34 6.2.2 机电设备节能....................................................................................... 34 6.2.3 照明系统节能....................................................................................... 35 6.2.4 加强能源管理提高能源利用率........................................................... 36 6.3 节水措施......................................................................................................... 36 第七章 项目环境影响评价 ....................................................................................... 37 7.1 场址周边环境对项目的影响......................................................................... 37 7.2 项目建成后对周围环境的要求..................................................................... 37 7.3 环境设计......................................................................................................... 37 7.4 施工期间环境保护措施................................................................................. 38 7.4.1 噪音污染防治措施............................................................................... 38 7.4.2 扬尘防治措施....................................................................................... 38 7.4.3 废水、废气、固体废弃物防治措施.................................................. 38 7.5.运营期内环境保护措施................................................................................. 39 7.5.1 建筑设计.............................................................................................. 39 7.5.2 废气的防治措施.................................................................................. 39

7.5.3 废水的防治措施.................................................................................. 39 7.5.4 固体废弃物的防治措施...................................................................... 40 7.5.5 噪音处理.............................................................................................. 40 第八章 项目组织机构与管理 ................................................................................... 41 8.1 项目组织机构设臵......................................................................................... 41 8.2 机构职责......................................................................................................... 42 8.2.1 项目公司职责....................................................................................... 42 8.2.2 项目公司各职能部门职责................................................................... 42 8.3 项目管理......................................................................................................... 44 8.3.1 政府对项目的管理............................................................................... 44 8.3.2 项目公司对项目的管理....................................................................... 44 8.3.3 贷款银行对项目的管理....................................................................... 45 第九章 项目实施进度计划 ....................................................................................... 46 9.1 总体进度计划................................................................................................. 46 9.2 进度计划制定的原则..................................................................................... 46 9.3 详细进度计划................................................................................................. 46 第十章 招标方案原则、依据、条件 ....................................................................... 48 10.1 招投标方案的原则....................................................................................... 48 10.2 招投标方案的依据....................................................................................... 49 10.3 招投标方案的策划及实施........................................................................... 49 10.4 项目招标范围、组织形式、方式............................................................... 50 第十一章 投资估算与资金筹措 ............................................................................... 52 11.1 投资估算 ....................................................................................................... 52 11.1.1 估算依据 ............................................................................................. 52 11.1.2 投资估算包括的内容 ......................................................................... 52 11.2 资金筹措 ....................................................................................................... 59 第十二章 财务评价 ................................................................................................... 60 12.1**镇土地拍卖价格分析................................................................................ 60 12.2 土地出让收入及效益预计........................................................................... 62 12.3 借款偿还能力分析计算............................................................................... 63 12.4 综合分析与建议........................................................................................... 63 第十三章 社会评价 ................................................................................................... 65 13.1 项目社会影响分析....................................................................................... 65 13.1.1 项目对所在地居民收入的影响......................................................... 65 13.1.2 项目对所在地居民生活水平和生活质量的影响............................. 65

13.1.3 项目对所在地居民就业的影响......................................................... 66 13.1.4 项目对所在地区不同利益群体的影响............................................. 66 13.1.5 项目对所在地区弱势群体利益的影响............................................. 66 13.1.6 项目对所在地区文化、教育、卫生的影响..................................... 66 13.2 项目与所在地互适性分析........................................................................... 67 13.2.1 不同利益群体对项目的态度及参与程序........................................ 67 13.2.2 各类组织对项目的态度及支持程度................................................ 67 第十四章 风险分析 ................................................................................................... 68 14.1 项目主要风险因素识别............................................................................... 68 14.1.1 拆迁安臵风险..................................................................................... 68 14.1.2 融资风险............................................................................................. 69 14.1.3 规划风险............................................................................................. 69 14.1.4 政策风险............................................................................................. 69 14.2 风险程度分析............................................................................................... 70 14.2.1 项目的拆迁安臵风险......................................................................... 70 14.2.2 项目的融资风险................................................................................ 70 14.2.3 项目规划风险.................................................................................... 70 14.2.4 项目政策风险.................................................................................... 71 14.3 防范和降低风险措施................................................................................... 71 第十五章 研究结论与建议 ....................................................................................... 72

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第一章
1.1 项目概况

总 论

项目名称:**镇**村新农村建设工程项目 项目承办单位:诸暨市**镇新农村建设投资有限公司。 项目建设规模: (1)项目用征地面积 xx 亩;拆除住宅面积 xx ㎡,住宅占地面 积 xx ㎡,建筑涉及人口 xx 人,xx 户; (2)安臵公寓房占地面积 xx 亩(原地块安臵) ,安臵公寓房总 建筑面积 xx ㎡; (3)新建工业厂房占地面积 xx 亩(建造于**村) ,工业厂房总 建筑面积 xx ㎡,建筑占地面积 xx 平方米(注:容积率按 1.5 计算,建 筑密度按 0.45 计算) ; (4)该地块以商住混合用地性质出让,出让后开发建设规模如 下:项目用地面积 xx 亩(注:该地块用征地面积 xx 亩,加上之前已 征的 13 亩教学预留用地,扣除 xx 亩**安臵用地,可得**可供出让的 土地面积为 xx 亩) ,总建筑面积 xx 平方米,建筑占地面积 38700 平 方米(注:容积率按 1.5 计算,建筑密度按 0.45 计算) 。 项目总投资:项目估算总投资为¥¥万元。通过自筹¥¥万元, 银行贷款 1 亿元解决。 经济效益: 项目产生的直接经济效益 (土地出让收入) ¥¥万元。

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扣除建设成本及借款利息,可得估算经济效益为¥¥万元。

1.2 编制依据、原则和范围
1.2.1 编制依据 (1) 《诸暨市城市总体规划 (2005-2020) 诸暨市人民政府 2008 》 年6月 (2) 《中华人民共和国城乡规划法》 (3) 《中华人民共和国城市房地产管理法》 (4) 《中华人民共和国环境影响评价法》 (5) 《中华人民共和国建筑法》 (6) 《中华人民共和国招标投标法》 (7) 《中华人民共和国土地管理法》 (8) 《建设项目经济评价方法与参数》2006 年第三版 (9) 《诸暨统计年鉴》诸暨市统计局 (10)编制可行性研究报告的委托合同 1.2.2 编制原则 执行国家及地方有关政策,符合相关的法律、法规与标准。在上 级部分有关文件精神指导下,使工程建设与当地实际情况相协调,最 大限度地发挥项目的社会效益。 项目所选材料及设备力求安全可靠、高效节能、经济环保,以节 省工程投资和减小日常维护费用。
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1.2.3 编制内容 本报告以**镇**村新农村建设工程项目为研究对象, 编制内容包 括项目提出的背景和建设的必要性、项目的法律、政策框架与实施条 件、总体实施方案、配套设施建设方案、节能节水、项目组织机构与 管理、项目实施进度计划、招标方案原则、依据、条件、投资估算与 资金筹措、经济前景和经济效益分析、社会评价和风险分析,并基于 以上分析研究内容提出实施的结论与建议, 提交可行性研究报告供有 关单位与部门决策参与。

1.3 承办单位情况
项目承办单位为诸暨市**镇新农村建设投资有限公司。 公司经营范围:新农村建设投资、集镇改造投资;房地产开发、 经营。 公司注册资本:人民币 2000 万元。 公司类型为一人有限公司(法人独资) 股东名称为诸暨市** 。 镇集体资产经营公司。

1.4 建设规模
1.4.1 建设规模 (1)项目用征地面积 xx 亩;拆除住宅面积 xx ㎡,住宅占地面 积 xx ㎡,建筑涉及人口 xx 人,xx 户; (2)安臵公寓房占地面积 xx 亩(原地块安臵) ,安臵公寓房总
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建筑面积 xx ㎡; (3)新建工业厂房占地面积 xx 亩(建造于**村) ,工业厂房总 建筑面积 xx ㎡,建筑占地面积 xx 平方米(注:容积率按 1.5 计算,建 筑密度按 0.45 计算) ; (4)该地块以商住混合用地性质出让,出让后开发建设规模如 下:项目用地面积 xx 亩(注:该地块用征地面积 xx 亩,加上之前已 征的 13 亩教学预留用地,扣除 xx 亩**安臵用地,可得**可供出让的 土地面积为 xx 亩) ,总建筑面积 xx 平方米,建筑占地面积 38700 平 方米(注:容积率按 1.5 计算,建筑密度按 0.45 计算) 。 1.4.2 项目建设期 本项目建设期为 2 年。

1.5 结论
1、本项目符合**镇总体发展规划,符合**镇的实际情况,本项 目的建设有利于节约土地资源,实现土地资源优化整合,改善居民生 活环境,带动当地房地产业和旅游业的发展,带动经济社会可持续发 展,促进社会主义和谐社会建设,具有显著的社会效益。 2、本项目的建设是在中国已经整体步入工业化中期及城市化初 级阶段、我们土地资源紧张的矛盾将伴随城市化和工业化的全过程、 中央大力推进城乡一体化、 我省推进旅游业转型升级加快旅游经济强 省建设的综合背景下提出来的,项目建设依据充分。

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3、项目估算总投资¥¥万元。通过自筹¥¥万元,银行贷款 1 亿元解决。扣除建设成本及建设期利息,可得估算经济效益为¥¥万 元。 4、本项目在环保、给排水、消防、节能等方面均已采用积极有 效措施,可保证项目正常实施和安全使用。

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第二章
2.1 项目提出的背景

项目的背景和必要性

2.1.1 中国工业化与城市化的取向背景 工业化与城市化是推动区域经济社会发展的基础, 是分别反映在 一个国家和地区经济发展过程中产业结构和空间结构的变化。 中国人 口众多,长期以来经济落后,人均收入水平很低,农业大国是我国的 基本国情。经过新中国成立以来 60 年的工业化进程,尤其是改革开 放 30 年的快速工业化进程中国工业化取得了巨大的成就,经济发展 水平得到了极大提升,中国已经整体步入工业化中期阶段,中国基本 经济国情已经从一个农业经济大国转变为一经济高速增长、 经济结构 持续优化,工业发展迅速、吸引大量外资、人民生活水平不断改善为 特征的工业经济大国,我国工业化进程取得了长足的发展。1978 年 —2008 年,我国城市化率由 17.92%上升到 45.68%;设市城市由 192 个增至 656 个,建制镇由 2173 个增加至 19369 个。但是从总体上讲, 我国的城市化尚处于初级阶段,还有一段漫长的路要走。 2.1.2 工业化与城市化带来土地资源紧张的需求背景 自然资源是经济社会发展的物质保障,土地、水、森林。矿产和 石油资源仍然是当代社会经济发展的物质基础。虽然我国幅员辽阔,

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有陆地面积 960 万平方公里,但是我国人均陆地面积不足 12 亩,不 足世界人均面积的 1/3, 是一个人均自然资源拥有量相对贫乏的大国, 特别是一些沿海省市的人均耕地不足 0.8 亩, 低于世界公认的警戒线, 土地资源对于我们经济社会发展将是一个长期的制约因素。当前,我 国经济发展最显著的特征就是工业化相伴而来的城市化, 就是从农村 社会向城市社会,从农业经济向城镇经济的转型。随着我国工业化进 程的加快,工业用地和城市用地以及交通、能源、水利等基础设施用 地加速增加,进一步突现我国土地资源紧张的矛盾,尤其在我国经济 发达地区,土地资源变得更加紧张,并将伴随城市化、工业化的全过 程。 2.1.3 旅游资源需求不断加大与旅游经济强省建设的背景 世界旅游组织研究表明,人均 GDP 超过 1000 美元,观光旅游需 求膨胀;人均 GDP 超过 2000 美元,休闲旅游需求急剧增长;人均 GDP 超过 3000 美元,度假旅游需求将全面扩张。而浙江地区作为我 国经济发展的主要推动力与引领者,其 2009 年人均 GDP 6582 美元。 浙江地区休闲度假旅游需求不断增长,旅游消费能力不断增强。 2009 年 2 月 12 日,浙江省委、省政府成功召开全省旅游发展大 会,并于会后下发《关于推进旅游业转型升级加快建设旅游经济强省 的若干意见》 (浙委[2009]49 号) 。旅游发展大会进一步明确了“把 旅游业培育成服务业发展的龙头产业和国民经济发展的重要支柱产 业,率先在全国建成旅游经济强省”的战略目标,要求抓住以休闲结

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构创新为重点的旅游产业系统升级这一契机, 充分挖掘全省丰富的人 文自然资源,做好休闲度假旅游文章,打响浙江休闲度假旅游品牌, 提升区域经济竞争力。 **镇位于诸暨西部, 境内有驰名中外的国家级旅游景点—**风景 区.**风景区为国家级风景名胜区、国家 AAAA 级旅游景区,以其著 名的**瀑布群及良好的自然生态环境吸引着来自全国各地的游客, 并 作为诸暨市旅游产业的龙头,在省内外有着较大的知名度。良好的资 源环境所形成的**风景区这一知名品牌对周边区域产生着较大的辐 射作用,为周边区域旅游的开发带来了客源及宣传营销上的诸多便 利。 以上分析说明, 本项目的建设是在中国已经整体步入工业化中期 及城市化初级阶段、 我们土地资源紧张的矛盾将伴随城市化和工业化 的全过程、中央大力推进城乡一体化、我省推进旅游业转型升级加快 旅游经济强省建设的综合背景下提出来的,项目建设依据充分。

2.2 项目建设的必要性
第一,本项目是贯彻落实集约节约用地,合理整合资源,带动土 地开发利用的需要。 截止到 2009 年底,诸暨市耕地面积为 64.96 万亩,人均耕地面 积为 0.62 亩。随着诸暨城市建设的不断推进,可用土地的稀缺与建 设用地需求的矛盾日益突出。** 镇工业已形成以织袜、织布等轻纺 产业为主,其它轻纺相关及特色产业为辅的产业格局。随着**镇经济

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快速发展和工业化进程加快, 土地资源紧张的矛盾严重制约了**镇的 发展。镇内闲臵土地较多,土地利用率较低,这与贯彻落实集约节约 用地,加快新农村建设步伐的宗旨极不相符。 通过新农村建设可以对**镇的土地资源进行再开发, 可有效节约 土地,提高土地综合利用率,合理利用现有土地资源;可以推进农村 的经济结构调整和经济增长方式转变,使农村经济结构得以调整优 化,达到搞活一方经济、振兴一批产业的目的。 第二,本项目的建设是统筹城乡规划,改善居民生活环境,提升 乡镇形象的需要。 **镇由于建设年代久远,本项目建设区域内的建筑破旧、土地利 用混杂、土地利用率低。随着居民生活水平的提高,他们对**镇的整 体环境和基础设施都提出了更高的期望和要求, 这就需要高度整合土 地资源,进行合理开发利用。 项目的建设可以提高居民生活质量和品位,提升乡镇整体形象. 项目改造完成以后,相关地区的居民得到妥善安臵以后,居民的居住 条件和生活环境将得到进一步的改善。 第三,本项目是发展旅游业,进而带动相关产业的健康、快速发 展的需要。 **镇位于诸暨西部, 境内有驰名中外的国家级旅游景点—**风景 区,来往游客众多。镇内落后的现状与周围优美的环境格格不入,不 仅影响了游客的心情,更影响了诸暨旅游城市的形象。 本项目通过资源整合,利用地理优势大力发展旅游业。 旅游业是一
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个综合性产业,具有一业兴、百业旺的带动作用,通过涵盖吃、住、 行、游、购、娱六大要素的消费链,带动其他相关产业的健康、快速 发展。 第四, 本项目是适应城乡一体化发展需要, 实现诸暨市经济社会 可持续发展,建设社会主义和谐社会的需要。 1987 年世界环境与发展委员会在《我们共同的未来》报告中第 一次阐述了可持续发展的概念,得到了国际社会的广泛共识。全可持 续发展是指既满足现代人的需求以不损害后代人满足需求的能力。 换 句话说,就是指经济、社会、资源和环境保护协调发展,它们是一个 密不可分的系统,既要达到发展经济的目的,又要保护好人类赖以生 存的大气、淡水、海洋、土地和森林等自然资源和环境,使子孙后代 能够永续发展和安居乐业。也就是江泽民同志指出的: “决不能吃祖 宗饭,断子孙路” 。可持续发展战略是党的第三代领导集体高瞻远瞩, 面向新世纪确定的重大发展战略。 “党的十六大” 报告中明确提出 “大 力实施科教兴国战略和可持续发展战略” ,进一步确立了可持续发展 战略的重要地位。 党的第十六届中央委员会第六次全体会议指出: 社会和谐是中国 特色社会主义的本质属性,是国家富强、民族振兴、人民幸福的重要 保证。构建社会主义和谐社会,是我们党以马克思列宁主义、毛泽东 思想、邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,全面贯彻落实科 学发展观, 从中国特色社会主义事业总体布局和全面建设小康社会全 局出发提出的重大战略任务, 反映了建设富强民主文明和谐的社会主
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义现代化国家的内在要求,体现了全党全国各族人民的共同愿望。 **镇通过实施新农村建设,可以提高土地利用效率,改善居民居 住环境和生活条件,提升乡镇整体形象,促进当地经济的增长,是顺 应民意,体现以人为本,落实科学发展观,构建和谐社会,确保** 镇社会经济可持续发展的重要决定。

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第三章

项目的法律、政策框架与实施条件

3.1 法律、政策框架
因为本项目为拆迁改造项目, 主要包括几个方面内容: 拆迁安臵、 公共设施的建设和土地出让。这些方面均涉及到公共利益,本章就该 项目涉及的主要政策和法律框架加以讨论, 为项目实施过程中提供法 律政策支持。 3.1.1 拆迁安臵主要依据的法律和政策 (1) 《中华人民共和国土地管理法》(1999年1月1日起执行) (2) 《中华人民共和国城市房地产管理法》(1995年1月1日起实 行) (3) 《城市房屋拆迁管理条例》(2001年11月1日起执行) (4) 《浙江省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》(2000年7 月5日) (5) 《浙江省城市房屋拆迁管理条例》 (2001年11月2日浙江省第 九届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过根据2007年3月29 日浙江省第十届人民代表大会常务委员会第三十一次会议 《关于修改 <浙江省城市房屋拆迁管理条例>的决定》修改) 3.1.2 拆迁安臵涉及的相关法律与政策条款 3.1.2.1 征用权限及补偿性质
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(1)土地征用权限及补偿性质 《中华人民共和国土地管理法》 规定: 任何单位和个人进行建设, 需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地。其中第五十八条规定: 有下列情形之一的, 由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用 地的人民政府或者有批准权的人民政府批准, 可以收回国有土地使用 权: (一)为公共利益需要使用土地的; (二)为实施城市规划进行旧城改建,需要调整使用土地的。 第四十七条:征用土地的,按照被征用土地的原用途给予补偿。 《中华人民共和国城市房地产管理法》规定: 第二十二条 土地使用权划拨,是指县级以上人民政府批准,在 土地使用者缴纳补偿、安臵等费用后将该幅土地交其使用,或者将土 地使用权无偿交给土地使用者的行为。 第二十三条 下列建设用地的土地使用权,确属必需的,可以由 县级以上人民政府批准划拨:城市基础设施用地和公益事业用地;国 家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。 《浙江省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》相关规定: 第二十二条征用土地,征地单位应当自征地补偿、安臵方案批准之日 起三个月内全额支付土地补偿费、安臵补助费、青苗和地上附着物的 补偿费。 (2)拆迁他人房屋权限及补偿性质 《城市房屋拆迁管理条例》相关规定:
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第六条 拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后, 方可实施拆迁。 第二十二条 拆迁人应当依照本条例规定, 对被拆迁人给予补偿。 《浙江省城市房屋拆迁管理实施细则》相关规定: 第八条 拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后,方可实施拆。 3.1.2.2 法律和行政程序 《中华人民共和国土地管理法》 : 第四十六条:国家征用土地的,依照法定程序批准后,由县级以 上地方人民政府予以公告并组织实施。被征用土地的所有权人、使用 人应当在公告规定期限内, 持土地权属证书到当地人民政府土地行政 主管部门办理征地补偿登记。 《城市房屋拆迁管理条例》相关规定: 第八条 房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时,应当 将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项,以 房屋拆迁公告的形式予以公布。 房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及 时向被拆迁人做好宣传、解释工作。 3.1.2.3补偿规定 《城市房屋拆迁管理条例》相关规定: 第二十三条 拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行房 屋产权调换。 第二十四条 货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、 建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治 区、直辖市人民政府制定。
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3.1.2.4 机构的法律责任 《中华人民共和国土地管理法》 : 第六十六条: 县级以上人民政府土地行政主管部门对违反土地管 理纪律、法规的行为进行监督检查。土地管理监督检查人员应当熟悉 土地管理法律、法规,忠于职守、秉公执法。 第七十条: 县级以上人民政府土地行政主管部门在监督检查工作 中发现国家工作人员的违法行为,依法应当给予行政处分的,应当依 法予以处理;自己无权处理的,应当向同级或上级人民政府的行政监 察机关提出行政处分建议书,有关行政监察机关应当依法予以处理。 第七十九条:侵占、挪用被征用土地单位的征地补偿费用和其他 有关费用,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法 给予行政处分。 《城市房屋拆迁管理条例》 : 第五条:拆迁人必须依照本条例规定,对被拆迁人给予补偿和安 臵; 被拆迁人必须服从城市建设需要, 在规定的搬迁期限内完成搬迁。 第六条: 国务院房地产行政主管部门主管全国的城市房屋拆迁工 作。县级以上地方政府房地产行政主管部门或者人民政府授权的部 门,主管本行政区域内的城市房屋拆迁工作。 第七条: 县级以上地方人民政府应当加强对城市房屋拆迁工作的 领导。

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3.2 项目实施的有利条件
3.2.1 经济条件 诸暨市地理位臵优越,区位优势十分明显。全市区域面积2311 平方公里,总人口106.67万,现辖23个镇、1个乡、3个街道。境内山 川秀丽,有著名的国家级风景名胜区--浣江五泄风景区,是中国优秀 旅游城市。 改革开放以来,诸暨经济和社会一直处于较快较好的发展水平, 2009年,全市实现生产总值527.50亿元,人均突破7000美元,增长 9.5%;财政总收入54.69亿元,其中地方财政收入29.57亿元,分别增 长8.7%和11.5%,地方财政收入占比达54.1%;规模以上工业企业利 润增长10.2%;全社会固定资产投资227.75亿元,增长11.2%;消费品 零售总额144.01亿元,增长16%;自营出口32.13亿美元;金融机构存 款余额626.86亿元,贷款余额508.04亿元,分别增长30.2%和38.7%; 新增年销售亿元以上企业28家,达到277家;城镇居民人均可支配收 入27897元,农村居民人均纯收入12762元,分别增长8.6%和9.9%。 先后被命名为“中国珍珠之乡”“中国袜业之乡”“中国香榧之乡” 、 、 、 “中国无公害茶叶之乡” 中国名品衬衫之乡” 中国民间艺术之乡” 、 “ 、 “ 和“浙江省建筑之都” 、浙江省首批“教育强市” 、浙江省首批“科技 强市” 、浙江省首批“体育强市” ,荣获 “全国基础教育先进县市” 、 “全国科技进步工作先进县市” 、 “全国计划生育优质服务先进县市” 、 “全国农村中医工作先进县市”“全国粮食生产工作先进县市”“全 、 、

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国环境综合整治优秀市”“全国卫生先进城市”“全国社区建设示范 、 、 市”等称号。 诸暨市十分重视促进经济发展的要素和服务保障。 开展闲臵土地 与缺地项目对接, “保增长保红线”行动获国土资源部表彰。融资渠 道大为拓宽,市外金融机构信贷总量达到328.65亿元。比年初增加 40.62亿元。华夏银行绍兴诸暨支行正式开业,招商银行绍兴诸暨支 行批准筹建,浙江华睿海越投资有限公司落户揭牌。在全国首创排污 权作为抵押物的贷款模式,为16家企业发放排污权贷款3480万元;银 企合作关系更加融洽,全市共举行一次银企结对活动,共有9家银行 与74家企业的81个项目签约,银行意向贷款27.33亿元。 3.2.2 社会条件 在抓好经济建设的同时,诸暨市围绕扎实推进和谐社会建设,加 快社会事业发展。完成新农村建设八大工程年度目标任务,创建47 个市级新村、5个绍兴市全面小康示范村,成为全国和谐区建设示范 城市。民生继续改善,市财政民生支出增长15.3%,占总支出的69.7%。 完成十方面惠民实事,新增城镇就业1.23万人,企业职工养老保险1.5 万人,城镇职工基本医疗保险1.13万人,84.8万农民参加新型农村合 作医疗,改造农村危旧房519户,廉租住房保障211户,新建农村联网 公路118公里,发展数字电视15万户,改善近6万农民饮水条件,完成 14个老小区和12家农贸市场改造提升。 深入推进节能降耗,成功创建省森林城市和省首批环保模范城
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市,圆满承办中国.浙江绿茶大会,成功创建国家级香榧森林公园, 新增中国驰名商标7件,跃居中国商标发展百强县第6位。完成博物馆 陈列改造,农村公共文化服务体系初步建立。深入开展“健康诸暨” 系列活动,成功创建首批卫生强市,被评为全国群众体育和全民健身 先进单位,继续保持低生育水平,完善就业促进政策和援助制度,稳 步推进社保扩面。 目前诸暨市社会稳定,居民安居乐业,这也为拆迁改造项目的实 施提供了有利的社会环境条件。 3.2.3 市政基础设施条件 近年来,诸暨市围绕推动城乡统筹发展,狠抓重点基础设施和实 事工程建设,相继完工陈蔡水库引水工程、诸暨中专易地新建、海关 商检大楼、 铁路新客站、 城中消防站等一大批基础设施重点工程。 “十 五”期间全市实施基础设施建设重点工程 54 项,累计投入资金 67.2 亿元,是“九五”期间的 5.5 倍。城西商务区建设有序推进,城东区块 公共服务中心落成启动,李字天桥商圈等城市环境得到调理更新。安 排 2.64 亿元财政资金推进新农村建设,深入推进低收入居民户数奔 小康工程, “双百结对”活动持续深化。诸安快速通道、五纹岭隧道 建成通车,青山、征天水库除险加固工程基本完成。店口诸北新城建 设、中心镇培育和陈璜地等区域发展成效明显。白塔湖列入国家湿地 公园建设试点,通过国家园林城市复查验收。 诸暨城市经过多年建设,无论是软硬环境,都在发生着日新月异
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的可喜变化。一个欣欣向荣的中等城市框架已基本形成。 3.2.4 政府支持 **镇**村新农村建设工程项目是在**镇镇政府的领导下展开的, 镇政府已多次开会对此进行研究, 并委托诸暨市**新农村建设投资有 限公司负责该项目的实施和运作。 总而言之, 诸暨市良好的经济发展条件为项目的发展奠定了物质 基础、和谐稳定的社会条件为项目的实施提供了有利条件,大量的基 础设施投资和政府部门的大力支持是该项目实施的重要保障。

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第四章 建设规模与实施方案
4.1 项目建设规模
(1)项目用征地面积 xx 亩;拆除住宅面积 xx ㎡,住宅占地面 积 xx ㎡,建筑涉及人口 xx 人,xx 户; (2)安臵公寓房占地面积 xx 亩(原地块安臵) ,安臵公寓房总 建筑面积 xx ㎡; (3)新建工业厂房占地面积 xx 亩(建造于**村) ,工业厂房总 建筑面积 xx ㎡,建筑占地面积 xx 平方米(注:容积率按 1.5 计算,建 筑密度按 0.45 计算) 。

4.2 项目的总体实施方案
本项目的总体实施方案为: 诸暨市**新农村建设投资有限公司负 责征地、拆迁、补偿、安臵,可供出让的土地按商住混合用地性质出 让于开发商, 由开发商负责建设、 销售, 按市场化方式进行综合开发。 该地块出让后开发建设规模如下:项目用地面积 xx 亩(注:该 地块用征地面积 xx 亩,加上之前已征的 13 亩教学预留用地,扣除 xx 亩**安臵用地,可得**可供出让的土地面积为 xx 亩) ,总建筑面 积 xx 平方米,建筑占地面积 38700 平方米(注:容积率按 1.5 计算, 建筑密度按 0.45 计算) 。

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4.3 拆迁集体土地房屋拆迁补偿安臵政策
一、 **镇新农村建设工程改造区域内因征收集体土地或收回国有 土地使用权需对地上房屋及其附属设施实施拆除, 并对被拆除人进行 补偿、安臵的,适用本规定。 二、住宅房屋拆迁补偿安臵实行货币补偿、产权调换公寓房两种 安臵方式,被拆除人可任意选择一种。拆除区域内除住宅外的房屋一 律实行货币补偿。 三、房屋补偿价格由房地产评估机构评估确定。被拆房屋价格和 安臵房价格的评估委托有资质的房地产评估机构进行。 四、被拆除房屋的建筑面积和土地使用面积以房屋所有权证、土 地使用权证或其他合法有效凭证记载为准。 (一)被拆除的房屋,由被拆除人提供下列证件或有效凭证: 1、房屋所有权或土地使用权证; 2、原乡、镇政府和土管部门的有关凭证; 3、建房批准文件; 4、改、扩、翻建的批准文件; 5、征收主管部门认为需要提供的其他有效凭证。 房屋所有权人提供的证件、批准文件的资料必须真实有效;否则 由此引起的一切后果由提供人承担。 (二)被拆除房屋的建筑面积经具备房地产测绘资格的机构实地 勘丈,再对照上述规定的证件或相关凭证进行确认。 (三)拆旧建新旧房未按规定拆除的,拆迁时在规定期限内交付
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拆除的,给予旧房适当残值补贴,砖木结构按 100 元/㎡补贴,砖混结构 按 150 元/㎡补贴,逾期一律无偿拆除。 五、集体土地住宅产权调换公寓房安臵 在规划安臵区域内建造多层住宅用于公寓房安臵,安臵套型分 75 ㎡、100 ㎡、125 ㎡、150 ㎡四种。实行产权调换公寓房安臵,被 拆除房屋与安臵用房应按照评估的价格结合层次系数结算差价。 公寓 房套型按照“面积就近,套数就少”的原则选择。农业人口安臵优惠 价按比准价的 55%结算,市场优惠价按比准价的 80%结算。比准价 由受委托的房地产评估机构按照相关规定评估确定, 土地价格由受委 托的土地评估机构按照相关规定评估确定。 (一)集体土地农民房屋产权调换安臵 1、公寓房的安臵标准:农业安臵人口按人均建筑面积 75m2 标 准安臵,也可以选择按“拆一还一”标准安臵,农民房屋拆除选择按 “拆一还一”标准安臵的公寓房差价结算办法参照居民(即非农)房 屋拆除安臵公寓房结算办法执行。 2、符合分户条件或已经分户的被拆除人,但土地使用权证和房 屋所有权尚未分立的,选择产权调换公寓房安臵,按家庭成员第一顺 序继承人人均等分计算房屋占地及建筑面积,并实施相应的补偿安 臵, 但户口在被拆迁房屋内且本村非拆迁区域另有宅基地的家庭成员 只能按“拆一还一”安臵。 3、征收拆除区域内父母子女已分户,但父母名下无房产的,父 母应与子女合并一同安臵并计算农业安臵人口。
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4、被拆除房屋产权人已故,按家庭成员第一顺序继承人继承安 臵或“拆一还一”共有继承安臵。 5、被拆除人属农居混居户,因其家庭成员不可分割的居民(即 非农) ,未享受实物分房或者拆迁安臵实物政策的,可参照农民予以 补偿安臵。不可分割指的是:夫妻、未成年子女。 6、在拆除区域有两处或两处以上房屋同时拆除的应合并计算安 臵和补偿;如因规划原因分批拆除的,被拆除人选择按农业人口标准 安臵公寓房后, 剩余房屋再次在征收集体土地时不得再按农业人口安 臵。 7、农业安臵人口的确定 农业安臵人口以拆迁公告公布日的拆迁区域在册常住人口为准。 (1)有下列情形之一的,可以增加一个农业安臵人口: ① 房屋所有人中有独生子女的(独生子女已婚的除外) 。 ② 符合晚婚条件的未婚人员(女 23 周岁及以上,男 25 周岁及 以上,以拆迁公告公布之日为计算期限) 。 (2)有下列情形之一的,可以计入农业安臵人口: ① 原有正式农业户口的现役军人(军官除外) 、援外工作人员、 留学生; ② 户口已迁往大、中专院校所在地的在校学生(研究生除外) ; ③ 原有正式农业户口,现正在劳动教养或拘役、服刑的。 ④ 房屋所有人的配偶,户口在外地且未享受拆迁实物安臵政策 的。
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(3)新婚夫妇持准生证,可按独生子女家庭标准安臵。 (4)出嫁女户口未迁的,按被拆除人家庭人员中的第一顺序继承 人数,人均等分计算房屋占地及建筑面积进行补偿安臵,农业安臵人 口按在册实际人口计算。 (二)集体土地上居民(即非农)房屋产权调换安臵 1、 拆迁区域内集体土地上的居民 (即非农) 或外村农民按照 “拆 一还一补差”的原则,就近套型安臵。 2、在拆除区域有两处或两处以上房屋同时拆除的应合并计算安 臵和补偿。 (三)安臵房差价结算办法 1、公寓房安臵面积与被拆除房屋实行产权调换面积相等部分, 按被拆除房屋评估重臵成新价与安臵房重臵价结合层次等因素结算 差价。 2、农业人口产权调换公寓房面积超过被拆除房屋面积但在农业 人口安臵标准内部分, 按拆除时公布的农业人口安臵优惠价结合层次 等因素结算; 因安臵房套型结构原因超过安臵标准部分面积按安臵房 市场优惠价结合层次等因素结算。 3、居民(即非农)或外村农民按“拆一还一”产权调换公寓房 面积超过被拆房屋合法面积部分按安臵房市场优惠价结合层次等因 素结算。 (四) 被拆房屋的合法建筑面积超过公寓房安臵标准建筑面积部 分,按其占地面积的土地评估价结合重臵成新价实行补偿。
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(五)安臵房建筑面积、架空层、屋顶阁楼以房地产测绘机构实 际测绘的面积为准。 安臵房配臵的架空层根据建筑中轴线间距标准界 定使用功能,并按其使用功能评估价结算。 (六)安臵房屋顶阁楼按照安臵房市场优惠价的 80%结算。 六、公寓房安臵择房办法:被拆除人凭公寓房安臵协议在指定时 间、地点集中摸签抽取顺序号,再按顺序号依次摸取事先公布的房屋 对应号。对应号所对应的公寓房即为被拆除人所择定安臵的公寓房。 七、集体土地住宅房屋货币补偿 被征收房屋的货币补偿按土地补偿价、 房屋补偿价分别计算, 即: 被征收房屋的合法建筑面积按房地产评估机构评估确定的房屋重臵 成新价补偿计算,征收房屋的合法占地面积参照**镇土地评估价确 定,并再增加房屋、土地补偿款总和的 20%奖励。 计算公式为:[被征收房屋合法建筑面积 x 房屋评估重臵成新价 +合法占地面积 x 市场评估价]x120%。 八、集体土地住宅房屋拆迁,选择公寓房安臵或货币补偿的,按 其被拆房屋合法占地面积给予 700 元/㎡的集体土地使用权补贴。 九、征收拆除区域内的无房户,是指户籍在拆除区域内的集体土 地农业人口,其本人或其直系亲属无宅基地及房屋,在整村拆迁时, 由其本人打报告经村证明, 报镇拆迁工作组审核并在征收区域内公示 三天无异议后,同意给予安臵公寓房 75 ㎡一套,按照市场优惠价结 合层次结算差价。 十、国有土地住宅房屋征收安臵补偿
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(一)产权调换 按照“拆一还一补差”的原则,就近套型安臵,超出安臵标准部 分面积按安臵房市场优惠价结合层次等因素结算。 被拆房屋与安臵面 积相等部分, 按照房地产评估机构评估的价格与安臵公寓房的市场优 惠价结合层次因素结算差价。安臵房土地性质与被拆房屋一致。安臵 房配臵的架空层根据建筑中轴线间距标准界定使用功能, 并按其使用 功能评估价结算。 (二)货币补偿 按照房地产评估机构评估价补偿, 被拆迁除房屋的货币补偿价格 根据拆除公告公布日的拆迁地段房地产比准价格, 结合被拆房屋建筑 结构、建筑面积、成新、层次、装修及环境因素评估确定。货币补偿 按被拆除房屋补偿额(不包括装璜、附属设施等补偿款)增加 20% 的货币奖励。 计算方法: 货币补偿款=被拆房屋评估价×被拆房屋合法建筑面 积×120%。 十一、住宅房屋的被征收人在规定时间签订拆迁协议的,按被征 收房屋的合法占地面积奖励 400 元/㎡;在规定时间里搬迁完毕并经 验收合格交付房屋钥匙的,按合法占地面积奖励 200 元/㎡。逾期签 订协议或搬迁的,取消相应奖励。 十二、 被征收房屋的超标准装潢及各类附属物按房地产评估机构 评估的价格补偿。 十三、改变用途为商业使用房屋的征收补偿
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1、拆除区域内主要道路(合环路、西青路)临街房屋底层在拆 迁公告公布前改变用途为商业用房并延续使用至今的, 根据被拆除人 的产权凭证和营业执照、税务登记证,在规定时间内搬迁完毕的,被 拆除房屋按其法定用途进行补偿安臵后, 按评估机构出具的评估价格 扣减房屋比准价后的商业用房使用价值按实际经营面积一次性实行 补助。计算公式:商业用房补助=(商业用房评估价-房屋比准价) ×实际经营面积 停业损失、歇业人员补助按实际经营面积 200 元/㎡一次性计发。 2、拆除区域内非主要道路、里弄及其他房屋改变用途为以销售 食品、日常生活用品为主的经营性小店、超市,或其他棋牌、旅馆等 娱乐服务行业的, 根据被拆除人的产权凭证和营业执照、 税务登记证, 在规定时间内搬迁完毕的,被拆除房屋按其法定用途进行补偿安臵 后,按其底层经营面积一次性补助 300 元/㎡。停业损失、歇业人员 补助按实际经营面积 100 元/㎡一次性计发。 十四、被征收房屋出租使用的,产权人应自行处理好与承租人的 租约解除等相关问题并达成协议,拆迁人凭双方达成的协议进行补 偿,租赁双方另有约定的从其约定。 十五、 被征收房屋产权有纠纷在规定征收拆除期限内无法解决的 及产权人下落不明、暂时无法确认产权或者产权不清晰的,由镇拆迁 工作组牵头会同有关部门做好勘察纪录、制订补偿安臵方案,并向公 证机关办理证据保全后实施拆除。 十六、过渡费发放:被征收房屋所有权人选择货币补偿的,过渡
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费一次性发放 16 个月;选择产权调换的,过渡用房自行解决,从搬 迁之月起,发给 24 个月过渡费和安臵后 4 个月的过渡费补助,过渡 费按被征收房屋合法占地面积每月 10 元/㎡标准计发,合法占地面 积不足 20 ㎡的按 20 ㎡计发。超过 24 个月仍未安臵的,从超期之月 起计算,按原发放标准的 2 倍支付超期过渡费。 十七、搬家费按每户 1000 元标准计发,被征收房屋合法占地面 积在 40 ㎡以上的部分(不足 40 ㎡按 40 ㎡计算) ,每平方米增加 10 元搬家费,按两次计发。 十八、 征收拆除区域内的企业用房根据其土地使用性质按市场评 估价一律实行货币补偿。 对其可搬迁的生产设备发给使用面积 70 元 /㎡的搬运费和安装费用,不能搬迁的生产设备按专业评估机构的评 估价格折价补偿;企业的从业人员生活补助按生产经营面积补助 100 元/㎡,因征收造成企业停产、停业损失按实际的生产经营面积一次 性给予 100 元/㎡补助;按期签约、并搬迁交付拆除的,按其被拆房 屋合法建筑面积给予 150 元/㎡的奖励,逾期签约或搬迁的取消奖励。 十九、经镇(乡)政府或国土部门处理后不予确权的房屋,不计 入正式安臵面积,参照本规定第五条第(四)款实行补偿;经镇(乡) 政府或国土部门处理后租赁的房屋,不计入正式安臵面积,按重臵成 新价的 60%予以补偿;未经批准建筑在规定期限内交付拆除的给予 适当的残值补贴,砖木结构按 100 元/㎡补贴,砖混结构按 150 元/㎡ 补贴。 二十、所有被征收房屋及其附属物的补偿款,除被征收房屋实行产权
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调换的重臵成新价部分资金在另行签订产权调换合同结算互补差价 外,其余均在协议签字生效后一次性付给被征收人。

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第五章 配套设施建设方案
5.1 电气专业设计方案
5.1.1 供电要求与负荷等级 根据**镇**村新农村建设工程项目的建设要求, 其施工期间的动 力用电及运行期间安臵房等用电电源为三级负荷。 5.1.2 供电范围及容量 本项目供电电源由诸暨市供电局城市电网分别引入各居民户数 拆迁工地所在地。变电所采用 10KV/0.4~0.23KV 电源供电。箱式变 电所拟设在人行道设施带内。配电电压为 380V/220V,三相四线制系 统。 安臵房供电电源由供电局城市电网 10KV 专线引入。 配电室采用 10KV/0.4~0.23KV 电源供电。安臵房按平均 30W/㎡设臵配电,需用 系数、同时系数取 0.7。 5.1.3 低压配电系统 (1)线路敷设方式:室外电缆采用直埋方式敷设,建筑物室内 干线采用电缆桥架或穿管暗敷设,室内支线路采用穿管暗敷设。 (2)线缆选择:室外埋地电缆选用 YJV22 电力电缆;二级负荷 配电线路选用 ZR-YJV 电缆或 ZR-BV-750 导线,一般负荷配电线路
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选用 ZB-BV-750 或 BV-750 导线。 (3)本工程低压配电系统接地型式采用 TN –C-S 系统,低压配 电电压为 220V/380V。 5.1.4 接地及安全 (1)本工程低压配电系统接地型式采用 TN –C-S 系统。 (2)本工程设联合接地系统,工程中电气保护接地、防雷接地、 等电位联结接地及各弱电接地(除有特殊要求的外)等各种接地共用 同一接地体。接地电阻小于 1 欧姆。 (3)在各建筑电源进线处设总等电位联结箱,卫生间等区域设 局部等电位联结箱。各局部等电位联结箱、电源 PE 线,接地母线、 各进出建筑物的金属管道及其它正常情况下不带电的设备金属外壳 等均与总等电位联结箱相连结。 (4)每栋建筑物总电源进线断路器具有漏电保护功能,以防电 气火灾。 (5)所有安装高度低于 2.4 米的灯具,须有 PE 线保护。 (6)专用接地线采用黄/绿相间导线,并与馈电线同管敷设。 5.1.5 防雷系统 (1)本工程中各建筑物均为三类防雷建筑物。 (2) 接闪器: 采用 25*4 热镀锌扁钢作避雷带沿建筑物屋脊敷设, 屋面采用热镀锌扁钢组成不大于 20M*20M 的网格。屋面所有金属构

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架均与避雷带可靠焊接。 (3)引下线:利用结构柱外侧不少于二根主钢筋(φ≥16mm) 作为引下线,主钢筋上端与避雷带及屋面钢结构焊接,下端与建筑物 基础钢筋焊接。引下线间距不大于 24M。 (4)接地极:利用建筑物基础钢筋加辅助接地体 40*4 mm 热镀 锌扁钢构成接地装臵。

5.2 给排水设计方案
5.2.1 给水方案 水源引自市政自来水,供水水压 0.25MPa。给水管网采用生产、 生活、消防合用制系统。 5.2.2 排水方案 本工程室外采用雨污分流,室内采用污废合流。 雨水通过雨水管网就近排入河道, 生活排水经过化粪池处理后方 可排放至市政污水管道。 厨房含油污水经隔油池隔油处理后排入污水管。 水泵等设备选用高效节能、低噪声产品。水泵房内水泵皆设减震 台座和避震喉,管道使用弹性支架。 排水管选用硬聚乙烯芯层发泡管,减少噪音。

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5.2.3 消防 (1)室内消防给水系统:按照规范设计室内消火栓。考虑到节 余成本,而市政供水压力也满足消防水压要求,本设计市内消防供水 采用市政管网直接供水。 消火栓布臵保证同层任何部位均有两股充实 水柱同时到达,室内消防立管连成环状。消火栓采用 SN65 单出口消 火栓。 (2)室外消防系统:直接由市政给水管网供给,供室外消防。 (3)按规范要求配臵足够数量的灭火器。

5.3 管线综合方案
新建安臵房道路管线综合工程内容包括给水、 雨水、 污水、 电力、 路灯、电讯和有线电视等管线。

5.4 照明设施方案
线路敷设:配电干线沿道路直埋敷设,配电支线均用 BV 线管或 PVC 管敷设。 照明亮化工程设计:由路灯、楼道灯、庭院灯组成,均采用节能 型荧光灯。

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第六章 节能篇章
6.1 编制目的
为了贯彻执行《中华人民共和国节约能源法》 ,充分有效地利用 能源;提高能源利用率;保证城市建设与发展相协调;根据本项目的 实际情况,重点考虑建筑物的型式、结构、采暖通风、采光照明、建 筑材料和机电设备的选型, 以及项目建成后的运营管理等方面的节能 措施。

6.2 节能措施
6.2.1 建筑节能 (1)新建建筑造型在追求美观适用的前提下尽可能规整,以减 少外墙传热面积。 (2)新建建筑外维护结构和内部隔墙的墙体均采用保温性能好 的材料,辅以墙体保温层,达到国家和地方节能的相关指标。 (3)不同朝向的窗墙面积比要符合节能规范要求。 6.2.2 机电设备节能 (1)在之后的房地产项目开发中,条件许可的情况下,尽量采 用蓄冷、蓄热空调及冷热电联供技术。 (2) 根据不同的使用时间,在空调长期运行的区域设变频多联机,

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避免直接运行中央空调系统造成的冷机低效率运行。 同时采用新风换 气机,回收排风能量。 (3)集中空调机组的风量、风压要匹配并选择运行最佳经济点 运行;机组整机漏风要少、逆风管道要光滑,提高运行系统效率。空 调系统风道、管道以及供热管道做好保温措施,减少热量损失。 (4)设备及器材的选型一律采用符合国家现行技术标准的高效 节能设备和器材。 (5)机电设备的负荷率须达到国家节能设计规范要求,提高设 备利用率。 (6) 空调系统设自动控制系统,可准确调节室温,同时减少不必要 的能源消耗。 6.2.3 照明系统节能 (1)家用及办公电器。推广高效节能电冰箱、空调器、电视机、 洗衣机、电脑等家用及办公电器,降低待机能耗,实施能效标准和标 识,规范节能产品市场。 (2)根据各功能区的实际需要配臵照明;既保证照明需要又达 到节能目的。 (3)照明器具:推广稀土节能灯等高效荧光灯类产品、高强度 气体放电灯及电子镇流器,减少普通白炽灯使用比例,实施照明产品 能效标准, 提高高效节能荧光灯使用比例, 提高照明质量, 这到高效、 舒适、安全的目的。

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(4)选用效率高、寿命长、安全和性能稳定的灯用电器件、灯 具、配线器材以及调光控制设备和光控器件。既经济运行又有益于环 境和人的身心健康。 6.2.4 加强能源管理提高能源利用率 (1)建设单位对重点用能部门和部位加强管理,对用能岗位的 操作人员进行节能教育和节能技术培训。 (2)加强能源的计量管理,建立必要的能源考核制度。

6.3 节水措施
水是宝贵的自然资源,项目建设期和运作期,始终都要注意节约 用水。本项目节水措施如下: (1)项目施工设计,禁止使用耗水量大的设备和国家规定淘汰 的卫生洁具。 (2)除生活饮用水外,要提倡一水多用,逐步建立并使用中水 管线。 (3)以功能区为单元,配备用水计量装臵,划小核算单位,鼓 励节约用水。 (4)项目采用的节水设备和卫生洁具,必须设专人负责管理、 维修、保养和安全运行。杜绝用水设备和输水管道的跑、冒、滴、漏。 (5)搞好节水宣传教育,提高人民的节水意识。

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第七章 项目环境影响评价
7.1 场址周边环境对项目的影响
**镇**村新农村建设工程项目周围多数为道路、绿地、工业区、 住宅区。 所在地区大气环境质量较好。 该区二氧化碳优, 二氧化硫优, 二氧化氮优,可吸入颗粒物优,现状大气环境良好。 项目周边有天然河道, 降水及周围区域产生的生活污水均排入市 政雨水、污水管道。 该区声环境现状良好,主要噪音源为社会噪音。

7.2 项目建成后对周围环境的要求
按照国家有关环境质量区域的分类, 项目建成后周边整体环境应 达到以下标准:大气环境达到二级标准;城市区域环境噪声达到二级 标准;地面水环境达到三类水标准;废水排放达到国家污水综合排放 三级标准;固体废弃物进行无害化处理。通过对周边环境的评估,周 边环境完全能够满足项目的要求。

7.3 环境设计
**镇**村新农村建设工程项目作为**镇镇政府的重点工程, 属于 社会公益性项目,环境设计要充分体现可持续发展的思想,实现环境 与经济协调发展。要全方位保护自然环境、生态环境、美学环境和社 会环境,保护资源。要多采用世界先进可行的环保技术和建材,最大
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限度的利用自然采光和自然通风, 节约能源和资源, 对废弃物、 通风、 空调设备的应用等方面提出建议,树立环保典范。

7.4 施工期间环境保护措施
7.4.1 噪音污染防治措施 合理安排施工时段,减少夜间施工量,避免扰民。合理布局施工 现场,选用低噪音低振动的动力设备,并采取隔音、防振措施,避免 同时使用大量噪音设备。 在施工工作面铺设草袋等减少车辆与路面摩 擦产生的噪音,适当限制大型载重汽车的车速,尤其在噪音敏感区。 7.4.2 扬尘防治措施 对易起尘的物料应加盖覆盖物,施工场地必须采取围挡、覆盖、 地面硬化、简易绿化等有效措施防止扬尘。施工现场定时洒水,在大 风日加大洒水量和洒水次数,以防止浮尘的产生。运动车辆进入施工 现场低速行驶,出场应冲洗轮胎。 7.4.3 废水、废气、固体废弃物防治措施 施工期间施工废水应注意收集,经沉淀池处理后排入下水道。生 活污水均应排入城市污水管网,禁止以渗坑、渗井或漫流形式排放。 现场施工的柴油机等设备的排气口应避免朝向道路等居民较多 的方向, 在施工现场禁止使用燃煤等对环境产生有害气体比较多的燃 料。
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施工阶段应设立指定的建筑垃圾及生活垃圾堆放点,由专人管 理,设臵专车定时清理,生活垃圾集中密闭外运,严禁就地抛洒,无 组织排放。

7.5.运营期内环境保护措施
7.5.1 建筑设计 在后期的建筑设计中要贯彻以下的原则: (1)建筑总平面布局是建筑主要朝向,要有良好的日照和通风 效果。 (2)建筑布局舒展开敞,良好的朝向和自然通风效果。平面布 臵上注意洁污分区。 (3)部分设备用房采用隔音门,减少对环境的噪声影响。 7.5.2 废气的防治措施 后期建筑应大量采用电能、太阳能、天然气等清洁能源,从源头 削减大气污染物的产生。另外,运营期间其他废气污染主要是停车场 汽车排放的尾气。通过道路及停车场的合理布局等措施,可以有效的 减少汽车尾气的排放和在特定空间的聚集。 7.5.3 废水的防治措施 (1)本工程的排水对象,主要为生活污水和屋面及室外场地的 雨水,无特殊的污染物排出,设计上采用雨污分流的排水体制,对上
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述对象分别组织排放,生活污水直接排入市政污水管道。 (2)对生活给水系统,采用聚丙烯塑料给水管和聚乙烯塑料给 水管、铜质阀门、陶瓷阀芯龙头等材料,防止因管道、阀门等可能对 水质的污染。 7.5.4 固体废弃物的防治措施 固体废弃物主要为生活垃圾,在公共区域设臵分类垃圾桶,便于 垃圾分类回收、分类运输、分类处臵,达到无害化处理的目的。 7.5.5 噪音处理 项目动力设施设备选用低噪音设备,设备安装均采用减震、消音 措施,动力机房、空调机房、水泵机房等产生噪音的房间采取隔音吸 音处理,使场界噪音低于国家标准。同时应设臵明显标志,禁止机动 车鸣放喇叭。 在道路两旁种植枝叶茂盛的树木, 居住区的玻璃尽量采用密封性 能好的材料,达到吸声隔音的效果。

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第八章 项目组织机构与管理
8.1 项目组织机构设臵
拆迁安臵和工程建设是本项目的中心工作,本项目建设规模大, 建设期较短, 管理工作的好坏直接决定项目的成败。 为了建成低成本、 高质量的精品工程,并确保工程的顺利实施,在项目建设期应建立强 有力的项目组织机构,对项目实施计划、组织、指挥协调和控制。 **镇新农村建设项目是在**镇人民政府的领导下展开的,该项 目是诸暨市拆迁改造重点项目,市委市政府已专门开会对此进行研 究, 并委托诸暨市**新农村建设投资有限公司负责该项目的实施和运 作。主要进行实业投资和拆迁服务。公司内设综合办公室、投资发展 处、规划设计处、建设管理处和拆迁安臵处等五个处室。主要负责规 划拆迁、投资管理、产权经营,并对拆迁改造项目进行市场化运作。 项 目 组 织 五 机 洩 构 镇 人 设 民 臵 政 见 府 下 图 :

五洩镇新农村建设投资有限公司

综 合 办 公 室

投 资 发 展 处

规 划 设 计 处
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建 设 管 理 处

拆 迁 安 置 处

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8.2 机构职责
8.2.1 项目公司职责 项目公司在诸暨市政府明确的拆迁改造范围内,行使以下职责: (1)负责拆迁改造相关规划的编制、报批及组织实施工作。 (2)负责拆迁改造中、长期建设规划及年度实施计划的编制工 作。 (3)负责拆迁改造相关政策的调研、制订工作。 (4)负责拆迁改造资金使用计划的编制和监督管理工作。 (5)负责拆迁改造项目推介、信息发布等招商引资工作。 (6)负责拆迁改造范围内的基础设施建设工作,协助相关职能 部门做好与拆迁改造有关的管理工作。 (7)负责监督实施负责拆迁改造项目的征地、拆迁、安臵和建 设工作。 (8)综合协调负责拆迁改造委员会成员单位的关系,协调处理 有关负责拆迁改造工程中出现的问题。 (9)承办市委、市政府交办的其他工作。 8.2.2 项目公司各职能部门职责 (1)综合办公室 负责综合协调工作、负责文稿起草、文电收发、财务管理、后勤 接待、档案、内外联络工作;负责内部规章制度制定、执行和岗位目

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标责任制考核、负责党务、组织人事、劳动工资、纪检监察、宣传教 育、统计、信访工作。 (2)投资发展处 研究拆迁改造发展方向,负责拆迁改造投资计划的编制、申报工 作; 加强投资管理, 制定项目投资管理制度, 确保国有资产保值增值; 负责项目推介、信息发布等招商引资工作,参与建设项目立项申报, 负责自有产权的经营和物业管理工作。 (3)规划设计处 负责拆迁改造相关规划的编制、论证、修订、报批工作;负责拆 迁改造分期规划和年度实施计划的编制、论证、修订、报批工作;协 助做好社会投资建设项目的规划设计方案论证、审核、报批等工作; 协同有关部门开展拆迁改造建设项目的定点放样、 跟踪管理和规划验 收工作;负责拆迁改造中涉及各类市政基础设施工程的规划、设计工 作;负责做好规划设计档案资料的收集、整理和归档工作。 (4)建设管理处 负责拆迁改造范围内的建设、配套与管理工作,参与项目前期规 划,制定有关管理制度;负责政府投入下面的预决算编制、审核及立 项、报建、工程招投标、施工管理、进度管理等工作;负责社会投资 建设项目的建设管理;参与工程建设项目的方案评审,组织施工图会 审,负责铁路资产的交接和日常管理工作;负责做好有关建设工程档 案资料的收集、整理和归档工作、负责抓好工程建设中的安全生产管 理工作。
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(5)拆迁安臵处 负责制定拆迁安臵计划,参与项目前期规划;负责拆迁安臵政策 的调研、制定和报批工作;监督协调征地、拆迁和安臵等工作,负责 接待与拆迁安臵有关的群众来信来访工作, 负责做好有关拆迁安臵资 料的收集、整理和归档工作;负责抓好拆迁过程中的安全生产管理工 作。

8.3 项目管理
8.3.1 政府对项目的管理 政府对项目的管理主要包括以下几个方面的内容: (1) 对拆迁改造范围内规划的调整与控制 (2) 对土地资源使用的管理 (3) 对环境保护的管理 (4) 关于安全生产方面的管理 8.3.2 项目公司对项目的管理 项目公司对项目的管理主要包括以下几个方面的内容: (1) 制定投资计划,对项目举行决策或报请有关部门批准。 (2) 组织对项目的设计文件进行评审, 并与贷款银行进行沟通, 落实项目建设的相关条件。 (3) 选择好专业咨询机构,为项目提供咨询服务。 (4) 协调项目实施过程中的各种利益和矛盾。
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8.3.3 贷款银行对项目的管理 贷款银行对项目的管理主要包括以下几个方面的内容: (1) 对贷款项目进行财务评价, 主要以贷款银行为出发点项目。 (2) 贷款审批和制定贷款的法律文件。 (3) 贷款发放后, 定期或不定期对贷款运行情况进行检查分析。 (4) 通过对项目的绩效追踪以及一些与贷款密切有关的情况的 收集和先行指标的测算来进行贷款风险的预警。 (5) 贷款的偿还管理:主要是贷款本息的催收,贷款期限的延 长的评估和结清贷款的评价和总结。

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第九章 项目实施进度计划
9.1 总体进度计划
项目于 2010 年 11 月底前协调有关各方,完成项目考察、咨询等 工作;在 2010 年 12 月完成项目可行性研究报告编制及审批工作;于 2011 年 6 月底前完成拆迁工作; 2011 年 12 月底前完成土地出让工作; 2012 年 10 月底完成安臵房建设工作,2012 年 11 月竣工验收并交付 使用。 项目建设期 2 年。

9.2 进度计划制定的原则
为准确、及时地反映项目运行情况,提高项目公司对项目运行的 监测、指导水平,充分体现项目进度报告综合信息平台的职能,结合 该项目的实际情况,按照适当提前,重点关注工期中的关键工作的原 则来制定的。

9.3 详细进度计划
项目的详细进度计划详见下页:项目进度计划表。

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**镇**村新农村建设工程项目进度计划表
2010年 11-12 1-2 3-4 2011年 5-6 7-8 9-10 11-12 1-2 3-4 2012年 5-6 7-8 9-10 11

时 间 项 目

项目考察、咨询阶段 可行性报告编制批 勘察设计阶段 拆征迁实施阶段 土地出让阶段 安臵房建设阶段 工程竣工验收

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第十章 招标方案原则、依据、条件
本工程项目牵涉范围广,建设投资大,改造完成后将成为诸暨 市中心商业区域,为了把本项目管理好建设好,项目前期的拆迁、勘 察设计、监理、施工及材料设备采购招投标工作意义非常重大。通过 严格规范的招投标工作,不仅能够节省项目的投资,更重要的是可以 选择懂技术、会管理、善经营的、高素质的专业勘察设计队伍、职业 施工队伍、监理队伍,对项目保质、保量、按期完工提供强有力的保 障。本项目招投标工作严格按照《中华人民共和国招标投标法》的规 定,制定完善的招投标方案、程序及办法。

10.1 招投标方案的原则
(1)公开原则: 要求本项目招标投标具有高的透明度,实行招标程序公开。保证 发布招标通告,公开开标,公开中标结果,使每一个投标人获得同等 的信息,知悉招标的一切条件和要求。 (2) 公平原则: 保证本项目的所有投标人平等的机会, 享有同等的权利并履行同 等的义务,不歧视任何一方。 (3) 公正原则: 保证评标时按照事先公布的原则标准对待所有的投标人。

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(4) 诚实信用的原则: 诚信原则是民事活动的基本原则之一。 要求招投标当事人应当以 诚实、守信的态度行使权利,履行义务,以维持招标投标双方的利益 平衡,以及自身利益与社会利益的平衡。 (5) 独立原则: 不管招标人还是投标人都是独立的法人单位,在招标投标过程 中,应自主决策,不受外界任何因素的干涉。 (6) 接受行政监督原则 招投标活动的核心是竞争,招投标的过程实际上是竞争的过程, 招投标双方当事人都要遵守有关法律、法规以及有关规定,在招投标 的全过程中接受有关行政监督部门依法实施的监督。

10.2 招投标方案的依据
为了保证本项目的市场平等竞争秩序, 制定本项目投标方案的依 据将严格按照2000年1月1日实施的《中华人民共和国招标投标法》 、 《中华人民共和国政府采购法》的有关规定作为依据。

10.3 招投标方案的策划及实施
本项目招标投标工作拟采用委托具有相应资质的招标代理机构 代理招标,充分发挥社会中介代理公司中咨询工程师的专业优势,为 本项目招投标工作做好参谋,提供招投标工作优质的服务。本项目的 招投标活动程序拟采用下列流程进行:

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(1) 策划招标方案 要求代理公司接到代理任务后,针对工程项目的性质和类型,结 合市场情况, 为招标人制定招标管理方案, 包括工程项目的招标方式、 招标范围、总分包范围的划分等内容,并报招标人审查同意后实施。 (2) 实施招投标活动 代理公司为本项目实施全过程的招投标活动, 根据项目招标方式 发布招标信息公告, 编制、 发放资格预审文件和递交资格预审申请书, 对投标人进行资格审查,确定合格的投标申请人。编制工程量清单、 编制预算控制价、 发布招标文件 (包括规范要求、 拟采用的合同条件) 、 现场勘察、答疑、接受投标等。 (3) 制定评标标准: 根据招标文件的规定的评标方法,拟定具体的评标原则和标准。 (4) 开标、评标、中标: 组建评标委员会, 进行评标活动, 确定中标人、 发出中标通知书。 (5) 签订合同 与中标人进行合同谈判, 对合同中需要约定的具体细节问题逐一 进行落实,签订施工合同。

10.4 项目招标范围、组织形式、方式
按照《中华人民共和国招标投标法》《中华人民共和国政府采购 、 法》的有关规定,制定本项目所有环节的招标范围、组织形式以及方 式如下。鉴于项目公司人员配臵较少,且缺乏相应的资质,建议项目

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公司委托具有相应招标代理资质的中介机构组织项目各个阶段的招 标工作。 项目招标范围、组织形式、方式一览表 招标范围 全部 招标 勘察 设计 建筑工程 安装工程 监理 设备 重要材料 其他 √ √ √ √ √ √ √ √ 部分 招标 招标组织形式 自行 招标 委托 招标 √ √ √ √ √ √ √ √ 招标方式 公开 招标 √ √ √ √ √ √ √ √ 邀请 招标 不采用 招标 方式

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第十一章 投资估算与资金筹措
11.1 投资估算
11.1.1 估算依据 (1)国家发展改革委员会、建设部发布的《建设项目经济评价 方法与参数》 (第三版) 。 (2)建设单位规定的工程建设范围和目标。 (3)浙江省工程估算指标。 (4)国内类似项目造价资料。 (5)国家、浙江省相关的收费标准。 11.1.2 投资估算包括的内容 项目估算总投资¥¥万元,投资通过自筹¥¥万元,银行贷款 1 亿元解决。 本项目投资估算包括(1)工程费用(安臵房建设费用,安臵区 室外工程费用,工业厂房建设费用)(2)工程建设其他费用(初征 ; 费、建设用地费、拆迁补偿费用、建设管理费、可行性研究费、环境 影响评价费等)(3)基本预备费; ; (4)银行贷款利息。 (1)工程费用 a.安臵房建设费用 根据项目安臵规划,共建造安臵房 xx 平方米。结合建设规模、档
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次、要求及一些不可预见的因素,暂以安臵房建设综合暂定价 1400 元/㎡计算,安臵房建设投资估算为 5880 万元。 b.安臵区室外工程费用 室外工程费用按 200 元/㎡计算,共计 840 万元。 c.工业厂房建设费用 根据项目规划,共建造工业厂房 10000 平方米。结合建设规模、 档次、要求及一些不可预见的因素,暂以工业厂房建设综合暂定价 1300 元/㎡计算,工业厂房建设投资估算为 1300 万元。 综上所述,工程费用估算见下表: 工程费用估算表 序 号 一 二 三 项目名称 安臵房建设费用 安臵区室外工程费用 工业厂房建设费用 合 计 搬家费 (2)工程建设其他费用 工程建设其他费用包括初征费、建设用地费用、拆迁补偿费、建 设管理费、可行性研究费、环境影响评价费等。 此处说明初征费、建设用地费用、拆迁补偿费的估算,其余资金 均按照规范标准计算,详见“**镇**村新农村建设工程总投资估算 表” 。 a. 初征费
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费用(万元) 5880 840 1300 8020

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初征费按下列标准执行: 水田(包括山塘、养殖水面、农田水利设施用地等) 、旱地(包 括果园、茶园、桑园、食用竹园等)和建设用地(包括农村宅基地、 村庄道路、晒场、乡村企业用地等) ,按 3.15 万元/亩收取。 ∴初征费为 3.15×166=523 万元。 b.建设用地费 建设用地包括 xx 亩安臵公寓建设用地, 亩工业厂房建设用地。 xx 建设用地费按照 15 万/亩计算。 ∴建设用地费共计 15×(50+10)=900 万元。 c.拆迁补偿费用 拆迁补偿款共计 2959 万元。具体估算如下: 征收集体土地房屋拆迁补偿安臵实行货币补偿和产权调换两种 方式,由被拆迁人的所有全人可任意选择一种。通过实际调查数据分 析,暂定 10%的建筑面积实行货币补偿安臵,90%的建筑面积实行安 臵房安臵。 ①土地及房屋补偿价 被征收房屋的货币补偿按土地补偿价、 房屋补偿价分别计算, 即: 被征收房屋的合法建筑面积按房地产评估机构评估确定的房屋重臵 成新价补偿计算,征收房屋的合法占地面积参照**镇土地评估价确 定,并再增加房屋、土地补偿款总和的 20%奖励。 计算公式为:[被征收房屋合法建筑面积 x 房屋评估重臵成新价 +合法占地面积 x 市场评估价]x120%。
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被拆房屋平均重臵成新价按 700 元/㎡计算,宅基地土地使用权 区位补偿价 2100 元/㎡计算。 ∴土地及房屋补偿价=10%× (0.21×xx+0.07×xx) ×120%=646.8 万元。 ②集体土地使用补贴费 集体土地住宅房屋拆迁,选择公寓房安臵或货币补偿的,按其被 拆房屋合法占地面积给予 700 元/㎡的集体土地使用权补贴。 ∴集体土地使用补贴费=0.07×xx=980 万元。 ③搬迁奖励费 住宅房屋的被征收人在规定时间签订拆迁协议的, 按被征收房屋的合 法占地面积奖励 400 元/㎡;在规定时间里搬迁完毕并经验收合格交 付房屋钥匙的,按合法占地面积奖励 200 元/㎡。逾期签订协议或搬 迁的,取消相应奖励。 按 80%房屋在规定时间内搬迁并签订房屋拆迁补偿安臵协议计 算。 ∴搬迁奖励费=0.06×xx=840 万元。 ④过渡费 被征收房屋所有权人选择货币补偿的,过渡费一次性发放 16 个 月;选择产权调换的,过渡用房自行解决,从搬迁之月起,发给 24 个月过渡费和安臵后 4 个月的过渡费补助, 过渡费按被征收房屋合法 占地面积每月 10 元/㎡标准计发,合法占地面积不足 20 ㎡的按 20 ㎡计发。超过 24 个月仍未安臵的,从超期之月起计算,按原发放标 准的 2 倍支付超期过渡费。
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选择货币补偿的过渡费=xx×10%×10/10000×16=22.4 万元。 选择产权调换的过渡费=xx×90%×10/10000×28=352.8 万元。 ∴过渡费共计 375.2 万元。 ⑤搬家费 搬家费按每户 1000 元标准计发,被征收房屋合法占地面积在 40 ㎡以上的部分(不足 40 ㎡按 40 ㎡计算) ,每平方米增加 10 元搬 家费,按两次计发。 ∴搬家费=1000 元/户×xx 户/10000+10 元/㎡×(xx-40*160) /10000=23.6 万元。 ⑥经营歇业补助费 1、拆除区域内主要道路(合环路、西青路)临街房屋底层在拆 迁公告公布前改变用途为商业用房并延续使用至今的, 根据被拆除人 的产权凭证和营业执照、税务登记证,在规定时间内搬迁完毕的,被 拆除房屋按其法定用途进行补偿安臵后, 按评估机构出具的评估价格 扣减房屋比准价后的商业用房使用价值按实际经营面积一次性实行 补助。计算公式:商业用房补助=(商业用房评估价-房屋比准价) ×实际经营面积。停业损失、歇业人员补助按实际经营面积 200 元/ ㎡一次性计发。 2、拆除区域内非主要道路、里弄及其他房屋改变用途为以销售 食品、日常生活用品为主的经营性小店、超市,或其他棋牌、旅馆等 娱乐服务行业的, 根据被拆除人的产权凭证和营业执照、 税务登记证, 在规定时间内搬迁完毕的,被拆除房屋按其法定用途进行补偿安臵 后,按其底层经营面积一次性补助 300 元/㎡。停业损失、歇业人员
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补助按实际经营面积 100 元/㎡一次性计发。 **村共有非主要道路、 里弄及其他房屋改变用途的经营用房面积 2500 ㎡,建筑占地面积 1800 ㎡。 ∴经营歇业补助费=300 元/㎡×2500 ㎡/10000+100 元/㎡×1800 ㎡/10000=93 万元。 ∴可得集体土地房屋拆迁补偿费=①+②+③+④+⑤+⑥ =646.8+980+840+375.2+23.6+93=2959 万元。 综上所述,拆迁补偿费用估算见下表: 拆迁补偿费用估算表 序 号 1 2 3 4 5 6 项目名称 土地及房屋补偿价 集体土地使用补贴费 搬迁奖励费 过渡费 搬家费 经营歇业补助费 合 (3)预备费 预备费按照工程建设费用及工程建设其他费用的 5%估算。 (4)银行贷款利息 项目拟申请银行贷款 1 亿元。 借款年限拟定为 3 年。 一—三年 (含) 银行年利率为 5.4%。项目一次性贷款,从建设期第 1 年开始分 3 年 计 费用(万元) 646.8 980 840 375.2 23.6 93 2959

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每年分别还款 3000 万元、3000 万元、4000 万元。利息由还款期最后 一年一次性支付。 ∴所需支付的利息为+3000*5.4%+3000*( (1 ? 5.4%) -1)+4000*
2

( (1 ? 5.4%) -1)=162+332.7+683.6=1178 万元。
3

综上所述,可得项目估算总投资为¥¥万元,具体投资估算情况 见下表: **镇**村新农村建设项目投资估算表
序号 费用名称 单价或费率 数量或计费基础 合价(万元) 备 注


1 2 3

工程费用
安臵房建设费用 安臵区室外费用 工业厂房建设费用 1400 元/㎡ 200 元/㎡ 1300 元/㎡

1+2+3=
xx ㎡ xx ㎡ xx ㎡

8020
5880 840 1300


1 2 3 4 5 6 7 8

工程建设其他费用
初征费 建设用地费 拆迁补偿费用 建设管理费 可行性研究费 勘察设计费 环境影响评价费 白蚁防治费 2.0/㎡ 52000 ㎡

5085
523 900 2959 200 10 200 8 10

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9 10 11 12

新型墙体材料专项基金 散装水泥专项资金 防雷评估及检测费 人防易地建设费

10 元/㎡ 1.5 元/㎡ 1.2 元/㎡ 40.0 元/㎡

52000 ㎡ 52000 ㎡ 52000 ㎡ 52000 ㎡

52 8 7 208

三 四

工程预备费 建设期贷款利息

5%

(一)+(二)= 13105 万元

655 1178



总投资

(一) + (二) + (三) + (四)

¥¥

11.2 资金筹措
项目估算总投资¥¥万元。通过自筹¥¥万元,银行贷款 1 亿元 解决。

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第十二章 财务评价
本项目的目的是为了“统筹城乡发展,优化土地资源配臵,大力 推进新农村建设工作”,不以盈利为目的,因此在关注经济效益的同 时更加突出社会效益。 本项目财务评价的范围为拆迁及土地流转完成 后臵换出的、除用于建设安臵房外剩余可供出让的土地。

12.1**镇土地拍卖价格分析
a.住宅市场需求分析 从住宅市场发展阶段角度看, 在经济较发达国家的房地产市场发 展历史上,往往要经历一段房地产发展较快的时期。随后由于住宅供 应和需求相对饱和,就会转入相对稳定期。一般预测这个转折时刻何 时出现有一些不同的方法。一种是以人均国内生产总值来衡量,例如 不少学者认为, 人均 GDP 达到 3000 美元以后就有可能出现这种转折。 另一种是以人均住房面积来衡量,例如有些学者用人均居住面积 60 平方米作为美国的转折点,人均居住面积 45 平方米作为欧洲的转折 点,人均居住面积 30 平方米作为新加坡的转折点,人均居住面积 28 平方米作为台湾的转折点。显然,这些预测的标准都是历史的经验数 据。既然是经验数据,它都来源于具体的情境。因而,在预测中国的 住宅需求时,标准不可避免的会有所差异。 按照 GDP 标准衡量,**镇已经进入了房地产发展的快速增长期。 按照人均住房面积标准, **镇的人均住宅水平应该正处于上升阶
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段。 综上所述,**镇当前的住宅市场还是比较健康的,需求前景也 相当广阔。随着经济的发展、居民收入水平的提高,**镇的人均住房 面积将会继续增加。在一定程度之后,住宅市场需求将从注重数量转 向追求质量,这为**镇住宅市场提供了很大的发展空间。 b.商业服务业用房市场需求分析 商业服务业用房开发投资额占房地产开发投资总额虽然比起住 宅市场将近 3/4 的数值要少, 但商业服务业用房用地多为商业中心地 段,土地区位重要,地价也相对较高。 商业服务业用房市场需求因素分析。一般认为,商服用房的市场 需求主要取决于第三产业产值、第三产业从业人数、城市人口、居民 收入水平等因素。下面就每个因素进行定性的分析。 商业服务业用房是经营性用房,其用途包括批发、零售、餐饮、 金融、邮电以及其它第三产业中的行业,因此商业服务业用房的需求 与第三产业的发展有着密切的关系。从定性分析的角度,商业服务业 用房的需求与第三产业的发展之间应呈正比关系。 商业服务业用房主要用于商业性经营, 城市人口通过商业消费影 响商业服务业用房的需求。从定性的角度,商业服务业用房的需求与 城市人口之间应呈正比关系。 居民人均收入是反映城市居民消费能力的主要指标。一般而言, 人均收入越高,消费能力就起强,从而商业服务业用房市场需求也越 大。
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综上所述,商业服务业用房投资额增长、第三产业增加值、第三 产业从业人数以及城镇居民可支配收入等要素的分析结果都表明, ** 镇商业服务业用房的需求增长前景相当广阔。 随着诸暨经济的进一步 发展,第三产业所占的比例将进一步提高,这无疑将促进**镇商业服 务业用房的市场需求。 通过**镇近期土地使用权拍卖情况及房地产市场分析情况看, ** 镇土地价格呈逐渐上升趋势,并且随着城市基础设施改造的进行,土 地价格还会有所上升,因此本项目预计未来**镇土地拍卖价格为: (1)工业用地以每亩 70 万元出让; (2)商住混合用地以每亩 150 万元出让; (3)文化娱乐用地以每亩 150 万元出让; (4)办公商业住宅混合用地以每亩 200 万元出让。

12.2 土地出让收入及效益预计
本项目可供出让的土地面积为 xx 亩(注:该地块用征地面积 xx 亩,加上之前已征的 13 亩教学预留用地,扣除 xx 亩**安臵用地,可 得**可供出让的土地面积为 xx 亩) 。 该地块以商住混合用地性质出让,按 150 万/亩计,扣除土地出 让所需规费 21 万元/亩,可得实际土地出让收入合计¥¥ 万元。 扣除项目总投资为¥¥万元, 可得项目估算经济效益约为¥¥万 元。 (注:建成后的工业厂房用于招商出租,产生经济效益的过程较

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慢,此处暂未计算工业厂房产生的经济效益。因此项目的实际经济效 益大于目前计算的经济效益。)

12.3 借款偿还能力分析计算
项目拟申请银行贷款 1 亿元。 借款年限拟定为 3 年。 一—三年 (含) 银行年利率为 5.4%。项目一次性贷款,从建设期第 1 年开始分 3 年 每年分别还款 3000 万元、3000 万元、4000 万元。利息由还款期最后 一年一次性支付。 ∴所需支付的利息为+3000*5.4%+3000*( (1 ? 5.4%) -1)+4000*
2

(1 ? 5.4%)3 -1)==162+332.7+683.6=1178 万元。 (
本项目拆迁后的土地出让净收益及工业厂房的出租收益, 直接用 于项目开发建设的投资回报,作为工程建设投资收益及贷款还贷来 源。本项目建设期 2 年,通过研究可得本项目社会效益和经济效益良 好,有能力在建设期内回收成本并按期偿还借款。

12.4 综合分析与建议
(1)项目来源可靠,因政府重点工程的定性,对公司在当地的品 牌树立可提供有力平台,同时给具体的运作带来便利条件。 (2)项目历史形成的现状,产品定位明确,销售市场成熟。该项 目建成后,借鉴绍兴市等商业区改造的成功经验,形成具有本土特色 的商业区。 (3)不利因素:

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a.项目启动资金比例较大,直接涉及拆迁问题,同时全部拆迁的 原有建筑物将在一段时间内彻底破坏现有的市场经营秩序。 b.拆迁过程中的不可预见性风险较强。建议与政府签定拆迁方面 的协议,也可与拆迁公司合作运作该项目,与之形成利益共同体。

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第十三章 社会评价
本章采用利益群体分析法对该项目进行社会评价。 利益群体是指 与项目有直接或间接的利害关系, 对项目的成功与否有直接或间接影 响的所有有关各方,如项目的收益人、受害人与项目有关的政府组织 和非政府组织等。利益群体分析法首先要确定项目利益群体一览表, 然后评估利益群体对项目成功所起的重要作用并根据项目目标对其 重要性做出评价,最后提出实施过程中对各利益群体应采取的步骤。

13.1 项目社会影响分析
13.1.1 项目对所在地居民收入的影响 项目对所在地居民收入影响不大。 主要是在项目建设期间对项目 所在地及周边的商业从业人员的收入有一定负面的影响, 项目建成以 后,负面的影响可能会转化成正面影响。 13.1.2 项目对所在地居民生活水平和生活质量的影响 项目对所在地居民生活水平和生活质量的影响影响较大。 项目建 成以后将大大提高所在地居民的生活水平和生活质量,居住、出行、 休闲、购物环境大大提升。但是,也有一部分居民被迫迁移至远离项 目所在地。

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13.1.3 项目对所在地居民就业的影响 项目对所在地居民就业的影响不大, 主要是在项目建设期间对项 目所在地及周边的商业从业人员的就业有一定负面的影响, 一部分商 铺在建设期间被迫关闭或搬迁从而造成部分人失去工作。但是,在项 目建设期间和建成以后可能提供数百个就业岗位。 13.1.4 项目对所在地区不同利益群体的影响 项目所在地区不同利益群体包括: 政府、项目公司、房地产开发 商、设计单位、工程承包商、建材制造、销售企业、其他企业、居民、 事业单位。 当地政府是项目的发起人,项目公司是项目的承办人。房地产开 发商、设计单位、工程承包商、建材制造、销售企业都是项目的受益 人。其他企业、居民、事业单位是项目的受影响者,大部分受益,部 分可能受到不利影响。 13.1.5 项目对所在地区弱势群体利益的影响 项目所在地区弱势群体包括:下岗职工,孤残老人,残疾人,农 民工等。项目对其主要影响包括:部分农民工在项目建设过程中获得 工作职位,取得一定的收益。 13.1.6 项目对所在地区文化、教育、卫生的影响 由于在新农村建设的设计过程中注意文化的传承和保护, 项目的
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实施可以提高所在地区的文化品位。同时,项目建成后对改善教育和 医疗条件起到一定的促进作用。

13.2 项目与所在地互适性分析
13.2.1 不同利益群体对项目的态度及参与程序 当地政府是项目的发起人,项目公司是项目的承办人,都希望项 目顺利开展。房地产开发商、设计单位、工程承包商、建材制造、销 售企业都是项目的受益人,对项目持支持态度。房地产开发商通过拍 卖购得拆迁地区土地,按照规划要求进行房地产开发。设计单位通过 参与新农村建设地区的设计来参与项目, 工程承包商通过投标获得拆 迁地区的建设工程合同。建材制造、销售企业通过在项目实施过程中 销售建筑材料来参与项目。其他企业、居民、事业单位是项目的受影 响者,通过与项目公司签订拆迁安臵合同来参与项目,大部分可能持 支持态度。一小部分可能受到不利影响。 13.2.2 各类组织对项目的态度及支持程度 该项目是诸暨市拆迁改造重点项目, 市委市政府已专门开会对此 进行研究,各级组织均对项目持欢迎的态度,表示会大力支持,全方 位配合项目的实施。

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第十四章 风险分析
拆迁改造是城市发展的产物, 拆迁改造项目风险的大小关系到项 目能否顺利进展和实施,前文中对各类风险也有论述,本章就项目中 可能涉及的主要风险加以揭示、归纳总结,并提出建议减小风险或转 移风险。

14.1 项目主要风险因素识别
14.1.1 拆迁安臵风险 与一般的房地产项目相比, 拆迁改造项目的一个显著的特点就是 **镇原有建筑的拆迁补偿和居民的安臵问题, 这个问题能否得到妥善 解决不仅影响项目的实施, 而且会影响整个社会的稳定和居民对政府 的态度。该风险主要体现在两个方面: 一是如何确立一个公平合理被大多数拆迁户接受的拆迁补偿和 安臵方案, 妥善安臵过渡时期拆迁居民, 并努力争取政府的大力支持, 确保拆迁顺利进行。 拆迁补偿和安臵方案的合理公平与否将直接影响 改造拆迁的进程。 二是由于拆迁改造牵涉面太广,不确定因素太多,对拆迁成本的 事前难以准确估计。往往会出现拆迁执行难、拆迁期限延长或者成本 失控,甚至导致项目失败。因此,在拆迁成本评估时,详细准确的拆 迁摸底调查非常重要,还要对可能出现的各种情况做出防范措施,以 免增加拆迁成本。
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14.1.2 融资风险 拆迁改造项目投入资金数目较大, 单靠项目公司自有资金很难解 决问题,融资是拆迁改造项目的重要环节之一。拆迁改造项目融资风 险主要表现在项目公司对资金在空间上的组合是否合理, 在时间安排 上是否满足项目各个阶段的要求。 资金在空间上的组合是指自有资金,长、短期贷款等在总投资中 的构成比例。 一个合理的资金结构可以有效地降低项目公司地债务风 险。资金在时间上地安排是项目公司资金管理的重要内容。要准确估 计项目周期内资金投入高峰期,合理制定自有资金、贷款在项目周期 内的投放计划,避免出现资金链的断档。 14.1.3 规划风险 拆迁改造项目的规划风险主要是指政府对拆迁改造新的规划对 项目公司造成的风险。拆迁改造要受到旧村已有街道、周边未改造区 域、地下管网、既有公路等仍在发挥城市功能的建筑物或者设施的限 制。 14.1.4 政策风险 为了保护拆迁户的利益,国家和地方政府都出台了相应的文件, 明确规定了拆迁补偿的下限,新的补偿政策的出台,都增加了拆迁改 造项目的潜在的政策风险。

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14.2 风险程度分析
上文中所列项目可能存在的四个主要风险中, 根据风险可能出现 的概率以及风险事件发生后对项目造成的影响分析如下: 14.2.1 项目的拆迁安臵风险 项目的拆迁安臵风险发生的可能性较大, 该风险对项目造成的影 响较大,可能严重影响项目的进度和成本,因此该风险是项目公司应 重点控制的风险。 14.2.2 项目的融资风险 项目公司具有国资背景,融资数额适中,项目的融资风险发生的 可能性一般,可能造成的影响为一般。因此该风险是项目公司应一般 控制的风险。 14.2.3 项目规划风险 项目的主要工作内容和重点集中在区域内房屋拆除和土地整理 工作,后续安臵房建设市场化程度高,操作容易,整理的土地出让工 作重在规划条件的落实和政府审批手续,而项目由政府推动和主导, 有政策支持。目前项目经过多次规划论证,研究部署周密拆迁工作计 划和预案,前期工作和协调进展顺利,所以项目的规划风险较小。

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14.2.4 项目政策风险 因为项目的制定的补偿安臵原则、 政策已经符合国家和地方政府 的相关规定, 且已经征询过部分具有代表性的居民和企事业单位的意 见,但不排除国家或者地方出台新的政策,所以项目的政策风险级别 为一般。

14.3 防范和降低风险措施
针对上述风险分析, 项目公司应制定以下措施来防范和降低项目 的风险: (1)拆迁之前应对所拆迁地区的情况作周密详细的现场调查, 加强与所拆迁区域居民、企业、事业单位的沟通、联系,制定出符合 实际尽量公平合理的拆迁安臵补偿方案。 (2)针对拆迁中可能遇到的各种突发事件制定应急预案。一旦 发生紧急情况启动相应的预案。 (3)根据拆迁安臵补偿方案和土地拍卖计划,制定出合理的资 金使用计划,并根据执行情况进行实时控制和调整。

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第十五章 研究结论与建议
项目的建设具有重要的意义,通过以上的综合分析评价,可以得 出如下结论: 1、本项目符合**镇总体发展规划,符合**镇的实际情况,本项 目的建设有利于节约土地资源,实现土地资源优化整合,改善居民生 活环境,带动当地房地产业和旅游业的发展,带动经济社会可持续发 展,促进社会主义和谐社会建设,具有显著的社会效益。 2、本项目的建设是在中国已经整体步入工业化中期及城市化初 级阶段、我们土地资源紧张的矛盾将伴随城市化和工业化的全过程、 中央大力推进城乡一体化、 我省推进旅游业转型升级加快旅游经济强 省建设的综合背景下提出来的,项目建设依据充分。 3、项目估算总投资¥¥万元。通过自筹¥¥万元,银行贷款 1 亿元解决。扣除建设成本及建设期利息,可得估算经济效益为¥¥万 元。 4、本项目在环保、给排水、消防、节能等方面均已采用积极有 效措施,可保证项目正常实施和安全使用。 通过上述研究分析证明:本项目的建设是必要的和可行的。

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