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总价合同与单价合同的区别


总价承包就是将一个单位工程按照定额以及各种费用一次性包死, 中 间不在增加费用的承包方式。 单价承包就是按照建筑物的建筑面积或其他单位进行承包, 即按 照工程单价承包的一种承包方式。当然,建筑面积或其他单位的计算 办法应该事先说明或按照国家规范规定建筑面积计算规则或其他建 筑法规进行。 相应合同就是总价合同、单价合同。 以承包工程计价方式划分,建设工程合同可以分为总价合同、单 价

合同、成本价酬金合同三种形式。 一、总价合同。 是指在合同中确定一个完成项目的总价, 承包单位依此完成合同的全 部工作。这种类型合同有利于建设单位确定最低报价的承包商,并有 利于支付进度款及结算。这种合同适用于工程量不太大且能精确计 算,工期较短的项目。建设单位必须具备详细的设计图纸,一般要求 详尽到施工图,使承包人能够计算出工程量。 总价合同又可分为两种: (1)固定总价合同。 在图纸及工程要求不变的情况下,总价不变。而当施工中图纸或工程 质量或工期有变动,则总价也应相应变动。这种合同中承包人承担了 绝大部分风险,因此标价较高,因此对建设方也并不完全有利。 (2)可调总价合同。

合同条款中约定, 如果在执行合同中由于通货膨胀引起工程成本增加 到一定限度时,合同总价根据事先约定的调价工式作相应调整。 二、单价合同。 是指投标人就招标文件中列出的分部分项工程确定各分部分项工程 费用的合同。 这种类型的合同风险得到较合理分摊。 对于发包人来说, 单价合同可以缩减发包人在招标阶段的工作量及准备时间, 并可鼓励 承包人通过提高工效等手段从成本节约中提高利润。 发包人的风险在于工程结束前总价是未知的, 尤其是无法在招标阶段 较准确工作量的项目。在遇到善于运用不平衡报价的承包商时,风险 会加大。而对发包人来说,出现工程量列表以外的漏项,可就此再报 价,减小了风险。 单价合同分为以下几种方式: (1)估计工程量单价合同。 建设单位在招标文件中就分部分项工程的工作量作出估计, 投标单位 在工程量表中填入项目单价,并可依此算出总价作为投标报价。中标 后,在月进度款支付中以实际完成的工程量和该单价确定数额,结算 中据竣工图结算总价格。这种类型的合同一般约定,当工程量增减到 一定幅度(如+-15%)时,单价作相应的调整。最好在合同中约定单 价的调整方式。 (2)纯单价合同。

建设单位不能提供施工图或给出准确的工程量清单, 投标人根据建设 单位提供的工作项目一览表,报出相应项目的单价,施工时按实际工 作量结算。 (3)单价与包干混合式合同。 以单价合同为基础, 仅对某种不易计算工程量的分项工程采用包干办 法。其余均要求报出单价,并按实际工作量结算。

三、成本加酬金合同。 是由业主向承包人支付工程项目的实际成本, 并按照事先约定的某一 种方式支付酬金的合同类型。 这类合同的缺点是业主对工程总造价不 易控制,承包人也往往不注意降低项目成本。除因迫于形势须立即开 展工作的项目或风险很大的项目外,一般不适用这种承包方式。

谈固定总价合同的风险 谈固定总价合同的风险 以一次包死的总价委托, 且价格不因环境的变化和工程量增减而 变化的工程承发包合同,我们称这为固定总价合同。在这类合同中承 包商承担了全部的工作量和价格风险。除了设计有重大变更,一般不 允许调整合同价格。在现代工程中,特别在合资项目中,业主喜欢采 用这种合同形式,因为工程中双方结算方式较为简单,比较省事。合 同的执行中,承包商的索赔机会较少。但这种合同承包商承担了全部 风险,报价中不可预见风险费用较高。因此,承包商报价的确定必须 考虑施工期间物价变化以及工程量变化带来的影响。

首先,签订固定总价合同必须考虑:工程范围必须清楚明确,报 价的工程量应准确而不是估计数字,对此承包商必须认真复核;工程 设计较细,图纸完整、详细、清楚;工程量小、工期短,估计在工程

过程中环境因素(特别是物价)变化小,工程条件稳定并合理;工程 结构、技术简单,风险小,报价估算方便;工程投标期相对宽裕,承 包商可以作详细的现场调查、 复核工作量、 分析招标文件、 拟定计划; 合同条件完备,双方的权利和义务十分清楚。

其次, 签订固定总价合同必须根据不同的情况考虑它的几种计价 形式:招标文件中有工作量表。业主为了方便承包商投标,给出工程 量表,但业主对工程量表中的数量不承担责任,承包商也必须复核。 承包商报出每一个分项工程的固定总价, 它们之和即为整个工程的价 格;招标文件中没有给出工程量清单,承包商制定。工程量表仅仅作 为付款文件,而不属于合同规定的工程资料,不作为承包商完成工程 或设计的全部内容;合同价款总额由每一个分项工程的包干价款(固 定总价)构成。承包商必须自己根据工程信息计算工程量。如果承包 商分项工程量有漏项或计算不正确,则被认为包括在整个合同总价 中。

第三, 由于国际通用的工程量计算规则适用于业主提供全部设计 文件的单价合同(我国的工程量计算规则也有这个问题),采用这种 合同类型时要注意应对工程量计算规则作出详细说明、 修改或用专门 的计量方法。

(1)承包商的工程责任范围扩大,通用规则的划分难以包容。 例如由承包商承担大量的设计,在投标时承包商无法计算工程量,工 程量清单的编制应考虑到这些的情况。 (2)通常合同采用阶段付款。如果工程分项在工程量表中已经 被定义,只有在该工程分项完成后承包商才能得到相应付款,则工程 量表的划分应与工程的施工阶段相对应,必须与施工进度一致,否则 会带来付款的困难。同时工程量划分应注意承包商的现金流量,如设 立搭设临时工程、 材料采购、 设计等分项, 这样可以及早付款。 第四, 固定总价合同和单价合同有时在形式上很相似。 固定总价合同是总价 优先,承包商报总价,双方商讨并确定合同总价,最终按总价结算。 通常只有设计变更,或符合合同规定的调价条件(例如法律变化), 才允许调整合同价格。

固定总价合同在招标投标中就与单价合同的处理有区别。 对于固 定总价合同,承包商要承担两个方面的风险: 一是价格风险。包括:报价计算错误;漏报项目。 二是工作量风险:包括:工作量计算的错误。对固定总价合同, 业主有时也给工作量清单,有时仅给图纸、规范让承包商算标。承包 商必须对工作量作认真复核和计算。如果工作量有错误,由承包商负 责;由于工程范围不确定或预算时工程项目未列全造成的损失。对固 定总价合同,如果业主用初步设计文件招标,让承包商计算工作量报 价, 或尽管施工图设计已经完成, 但做标期太短, 承包无法详细核算,

通常只有按经验或统计资料估算工作量。这时承包商处于两难的境 地:工作量算高了,报价没有竞争力,不易中标;算低了,自己要承 担风险和亏损。在实际工程中,这是一个采用固定总价合同带来的普 遍性的问题,在这方面承包商损失常常很大。

案例:某建筑工程采用邀请招标方式。业主在招标文件中要求: 项目在 21 个月内完成;采用固定总价合同;无调价条款。承包商投 标报价 364000 美元, 工期 24 个月。 在投标书中承包商使用保留条款, 要求取消固定价格条款,采用浮动价格。但业主在未同承包商谈判的 情况下发出中标函,同时指出:经审核发现投标书中有计算错误,共 多算了 77300 美元。业主要求在合同总价中减去这个差额,将报价改 为 356270(即 364000-77300)美元;同意 24 个月工期;坚持采用固 定价格。

承包商答复为:如业主坚持固定价格条款,则承包商在原报价的 基础上再增加 75000 美元,既然为固定总价合同,则总价优先,计算 错误 77300 美元不应从总价中减去,则合同总价应为 439000(即 364000+75000)美元。 在工程中由于工程变更,使合同工程量又

增加了 70863 美元。工程最终在 24 个月内完成。最终结算,业主坚 持按照改正后的总价 356270 美元并加上的工程量增加的部分结算, 即最终合同总价为 427133 美元。

而承包商坚持总结算价款为 509863(即 364000+75000+70863) 美元。最终经中间人调解,业主接受承包商的要求。对本案的几点分 析: (1) 承包商保留条款,业主可以在招标文件,或合同条件中规 定不接受任何保留条款,则承包商保留说明无效。否则业主应在定标 前与承包商就投标书中的保留条款进行具体商谈,作出确认或否认, 不然会引起合同执行过程中的争执。 (2) 对单位合同,业主是可以对报价单中数字计算的错误进行 修正的,而且在招标文件中应规定业主的修正权,并要求承包商认可 修正后的价格。但对固定总价合同,一般不能修正,因为总价优先, 业主是确认总价。 (3) 当双方对合同的范围和条款的理解明显存在不一致时, 业主应在中标函发出前进行澄清,而不能留在中标后商谈。


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