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目录
1 绪论 ..............................................................................................................................1
1.1 研究意义 .......................................................................................................................................... 1 1.2 研究目标 .......................................................................................................................................... 1 1.3 研究内容 .......................................................................................................................................... 1 1.4 研究方法 .......................................................................................................................................... 1 1.4.1 资料的收集与整理 ............................................................................................................... 1 1.4.2 项目评价 ............................................................................................................................... 1 1.4.3 归纳 ....................................................................................................................................... 1 1.4.4 实地调研 ............................................................................................................................... 1 1.4.5 总结和演绎 ........................................................................................................................... 2 1.5 可行性 .............................................................................................................................................. 2 1.5.1 选取对象合适 ....................................................................................................................... 2 1.5.2 路程较短 ............................................................................................................................... 2 1.5.3 资料可行性 ........................................................................................................................... 2

2 银川市 SOHO 公寓调查及分析 ......................................................................................2
2.1 调查地域范围的界定 ...................................................................................................................... 2 2.2 银川市 SOHO 公寓 .......................................................................................................................... 2 2.3 调研阶段 .......................................................................................................................................... 2 2.4 万达 SOHO 公寓调研 ...................................................................................................................... 3 2.4.1 实地参观 ............................................................................................................................... 3 2.4.2 调查问卷 ............................................................................................................................... 3 2.4.3 实地深入调查 ....................................................................................................................... 3 2.4.4 对现有住户实地采访 ........................................................................................................... 4 2.5 调研内容 .......................................................................................................................................... 5 2.5.1 周边配套及交通情况 ........................................................................................................... 5 2.5.2 套型分析 ............................................................................................................................... 7 2.5.3 局部分析 ............................................................................................................................... 8 2.5.4 商务办公空间 ..................................................................................................................... 10 2.6 SOHO 居住公寓的问卷调查 .......................................................................................................... 10 2.6.1 调查目的 ............................................................................................................................. 10 2.6.2 调查方法 ............................................................................................................................. 11 2.6.3 调查时间 ............................................................................................................................. 11 2.6.4 调查分析 ............................................................................................................................. 11 2.6.5 调查结果总结 ..................................................................................................................... 15 2.6.6 调查局限性 ......................................................................................................................... 16

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2.6.7 本章小结 ............................................................................................................................. 16 2.7 万达 SOHO 公寓现有优缺陷 ........................................................................................................ 16 2.7.1 优点 ..................................................................................................................................... 16 2.7.2 缺陷 ..................................................................................................................................... 16

3 城市 SOHO 公寓在国外及国内的研究现状 ................................................................. 16
3.1 国外相关研究概况 ........................................................................................................................ 16 3.2 国内相关研究概况 ........................................................................................................................ 17 3.3 国内外 SOHO 公寓研究实例 ........................................................................................................ 17 3.3.1 北京 SOHO 现代城 ............................................................................................................. 17 3.3.2 上海凌空 SOHO .................................................................................................................. 18 3.3.3 北京望京 SOHO .................................................................................................................. 18 3.3.4 韩国首尔 officetel 综合楼 .................................................................................................. 18 3.3.5 美国 497 SOHO ................................................................................................................... 19

4 SOHO 建筑的设计初探 ................................................................................................. 20
4.1 功能空间的适应性和可变性 ........................................................................................................ 20 4.2 套内功能空间的尺度控制 .......................................................................................................... 21 4.2.1 最小空间尺寸的确定 ......................................................................................................... 21 4.2.2 卫生空间 ............................................................................................................................. 22 4.2.3 起居空间 ............................................................................................................................. 22 4.2.4 办公空间 ............................................................................................................................. 22 4.3 细节处理 ........................................................................................................................................ 23 4.3.1 通过对交通空间的处理提升空间质量 ............................................................................. 23 4.3.2 入户空间的处理 ................................................................................................................. 23

参考文献 ......................................................................................................................... 23

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1 绪论
1.1 研究意义 发展 “SOHO” 这种类型的建筑对满足社会现有的和未来的需求, 存在较大的经济意义; 在 SOHO 建筑的设计中探讨如何营造建筑内外空间, 保证社区环境, 保持城市活力, 具有较大社会意义; SOHO 建筑与新经济新技术相联系,在内部空间、外部环境、建筑造型上都有着特殊的要求,在探讨中融 入建筑学的若干理论,对办公居住相结合式建筑的设计进行整理归纳,解释并拓宽 SOHO 建筑设 计的思维,提出有益创造更好的人居环境的设计方法,在建筑学的研究上也是非常有意义的。 1.2 研究目标 将 SOHO 建筑置于城市住宅和办公建筑研究的大背景下,通过对以银川为主的国内外既有及 在建的 SOHO 建筑案例的多角度分析归纳,结合住宅设计和办公楼设计的若干方法和理论,并以 相关的建筑设计理论和城市设计理论作为理论指导,试图探究 SOHO 建筑在空间设计、建筑形态 等方面参考性的设计原则和方法。 1.3 研究内容 调查的主要研究内容为以银川市西夏万达 SOHO 公寓为例的城市 SOHO 公寓现状调查及设计探 索。本次调研的对象主要包括两大类,一是银川市年龄跨度从参加工作到结婚最后至生儿育女这一 人生阶段,并具有解决居住问题,首改居住状况能力的社会各行各业的青年;二是银川市承担不起 纯写字楼高昂的租金,但又急需办公场所的中小公司的雇员。这两大类人群的行为模式有很大不同, 所以,在调查现状时,我们密切关注这些特征导致的特殊需求,着重深入的了解了建筑品质、套型 空间设计的实用性、艺术性及个性化,以及地理位置,交通状况和区域环境或区域配套等方面的问 题,并提出适合的设计方法。 1.4 研究方法 我们主要立足于对现有实例的收集整理,力图对实践中的操作方式和具体方法作出总结,达到 对设计者有所启发的目的。在实际研究过程中,通过对资料进行加工分析、数据化、表化等具体的 处理方法,为详尽阐述观点提供了充分条件。主要分为五个方面: 1.4.1 资料的收集与整理 广泛收集相关文章和研究成果,形式包括论文、期刊文章、影视资料等,内容包括项目介绍, 各种平面图、防火分区图、套型图等图纸。 1.4.2 项目评价 界定相关概念,确定具体研究范围。在界定范围时尽量对已有概念的来源、出处和演绎作完整 的描述,以保证研究的确定性和准确性。 1.4.3 归纳 对前期收集的资料和调研的案例的材料进行整理、分类、总结。去除材料中的多余信息,使具 体的材料理论化,从而得出规律性的结论,作为假定。 1.4.4 实地调研 我们选取银川市西夏万达 SOHO 公寓进行实地调研,是在前期收集资料的基础上选取的最具有 代表性的公寓之一,已经在实践中对城市空间产生了较大影响的案例。主要的实地调研方法是到银 川市西夏万达所在地进行实际观察和感受,拍摄照片,平面测绘,记录数据,并对使用人员的使用 感受进行询问和记录,发放一定数量的调查问卷,形成调研成果。

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1.4.5 总结和演绎 以相关理论为依据,以整理分类的资料为基础结合调研成果,尝试提出若干解决问题的方法。 1.5 可行性 1.5.1 选取对象合适 银川市西夏区万达 SOHO 公寓是以商住为主的大型公寓, 符合调研课题城市 SOHO 公寓现状调 查及设计探索。 1.5.2 路程较短 宁夏大学到银川市西夏万达 SOHO 公寓的路程较短,约为 1000 米,方便我们进行实地调研。 1.5.3 资料可行性 在此次调研之前,虽然关于银川市的 SOHO 公寓的研究几乎为空白,但国内外已有大量的研究 成果,可以为我们的调研提供大量资料。

2 银川市 SOHO 公寓调查及分析
2.1 调查地域范围的界定 随着中国加入世贸组织,互联网信息化高速发展带来的机遇,加之传统外贸企业的固疾逐步推 生出一个全新的行业外贸 SOHO 族。他们厌倦了那种朝九晚五的生活方式,在 SOHO 中寻找自我实 现的途径。银川市目前现有的成规模且较典型的 SOHO 公寓是西夏万达广场精装 SOHO 公寓,于西 夏区政治经济核心地脉,位于金波路与怀远东路交汇处,与宁夏大学、贺兰山体育馆仅一街之隔, 该项目与银川旅游文化中心——西夏区核心板块,站在银川城市经济发展战略规划的高度上,打破 银川东西发展不平衡的局面,集购物、餐饮、文化、娱乐等多功能于一体,以 62 万平方米超大体量 实现银川经济整体上的迅速发展,真正实现了购物、办公、居住、娱乐、休闲的多功能复合。以西 夏万达广场精装 SOHO 公寓为调查范围是对城市 SOHO 公寓研究的最佳选择。 2.2 银川市 SOHO 公寓 银川作为西部大开发的前沿城市,自然地吸引外地的务工人员,而银川 SOHO 公寓的产生顺应 了时代发展。随着西部大开发战略与宁夏银川市政府提出“大银川”发展构想的深入实施,银川市 作为宁夏回族自治区首府, 既是宁夏的政治经济中心, 又是西部大开发的前沿城市。 自然地成为了宁 夏流动人口最大的流向目的地。在这样历史环境背景下,城市需要一种新的载体来平衡现有的经济 产业和过多的劳动就业者,这时便出现一种新经济、新概念——SOHO 公寓,指自由、弹性而新型 的生活和工作方式并且代表前潮的生产力、 活跃的新经济应运而生。 SOHO,Small office (and) Home office,是自由、 浪漫的工作方式吸引了越来越多的中青年人加入这个行列, 成为能够按照自己的兴趣 和爱好自由选择工作,不受时间和地点制约、不受发展空间限制的白领一族。这样的生活方式和工 作理念已经成为时尚,不知不觉的走进公众视野,所以银川 SOHO 公寓的产生顺应了时代发展的方 向。因此,把银川 SOHO 公寓住宅市场作为研究对象,无论对于银川,对于宁夏回族自治区,甚至 对于西北城市的发展、房地产的发展,都有着极其深远的意义。 2.3 调研阶段 第一次调研时间:2014 年 11 月 24 日 第二次调研时间:2015 年 01 月 03 日 第三次调研时间:2015 年 01 月 20 日 第四次调研时间:2015 年 03 月 01 日 调研地点:宁夏回族自治区银川市西夏区西夏万达 SOHO 公寓
图 2-1 万达 SOHO 公寓实景图

(图片来源:作者自摄)

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2.4 万达 SOHO 公寓调研 2.4.1 实地参观 根据实际调研得知,万达 SOHO 公寓标准层总建筑面积为 1500 平方米,其入住率达到百分之 七十左右(包括租住,青年住宅,商用,创业,培训,公寓酒店等) 。万达 SOHO 公寓周边是一个 包含购物中心(万千百货、电玩城、大歌星、影城、超市、电器、酒楼) 、酒店、公寓、豪宅、精装 住宅、室外商业街、商务酒店、配套用房等多功能为一体的“万达城市综合体” 。 周边配套齐全, 交通便利。 银川西夏万达 SHO 公寓紧邻贺兰山体育中心, 距宁夏大学 1000 米, 距银川火车站 2000 米距离。 建筑物层高 27 层,每层分布 28 套户。且其受欢迎度较高,每天都有陆陆续续的看房人员。青年人 和创业者以及开公司人员对这种 SOHO 公寓也比较关注,青年人与创业者普遍承受力和认同度也较 满意,由于地处宁夏银川西夏区商业中心,人流量较大,综合性强,是万达 SOHO 公寓受欢迎的较 大一部分原因。 2.4.2 调查问卷 通过实地参观和对建筑物极其周边环境的初步了解,我们根据不同人群制作合理的调查问卷, 以求得到更加合理和实践性更强的想法和方案,如下图则为调查问卷的具体内容。

图 2-2 调查问卷 (图片来源:作者自摄)

2.4.3 实地深入调查 根据第一阶段的实地参观和第二阶段对适用人群的调研, 第三、 四阶段我们进一步对万达 SOHO 公寓进行深入调研和了解。如图所示即为万达 SOHO 公寓的标准层平面图(如图 2-2) ,万达 SOHO 公寓其交通流线采用“工”字型设计,大面积的楼道消除了高层给人们带来的紧张、压抑的感觉,方 便了人群疏散及交流,其包括 12 种套型,其中包括住宅型和商务型两种设计且其使用框架结构可将 整层隔墙打通以便商务创业之用。

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图 2-3

万达 SOHO 公寓标准层平面图 (图片来源:作者自摄)

2.4.4 对现有住户实地采访 随着调研的深入我们对万达 SOHO 公寓中的已住住户进行了采 访和洽谈,其购房时价格为 4400 元 每平米,其中包括各户平摊面积(按 百分之十八计算) ,且万达 SOHO 公 寓也可允许青年工作者或创业以及 其他住户租用,其租金按 1300 元每 月计算。 后来从住户口中得知交房时 的房子已经经过初步装修, 采光均达 标,但在夏天时有部分房间光照过 强,导致其舒适度降低。
图 2-4 走访过程 (图片来源:作者自摄) 4

有部分住户反映在缴纳了物业费、采暖费等相关费用,领取到各自认购住房的钥匙,来到“精 装修” 的公寓住房之后, 带给一些业主的却是伴着几多欢喜几多愁。 说到喜, 公寓大门口大红的 “喜” 字告诉人们,已经有业主以最快的速度在这个新家结婚入住;说到愁,个别“精装修”公寓的水准 令一些业主感到失望。

图 2-5 精装修图 (图片来源:作者自摄)

2.5 调研内容

图 2-6、图 2-7

西夏万达广场区位图

(图片来源:作者自摄)

2.5.1 周边配套及交通情况 银川西夏万达 SOHO 公寓位于西夏区商业核心板块怀远东路与金波北街交会处,紧邻贺兰山体 育中心,距宁夏大学 1000 米,距银川火车站 2000 米距离,地理位置优越,周边配套齐全,交通便 利。 (1)周边公共设施: 中国邮政储蓄银行、中国农业银行、中国建设银行、中共工商银行、中国人民银行、贺兰山体育馆、 银川市体育馆

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图 2-8

贺兰山体育馆 (图片来源:作者自摄)

图 2-9

银川体育馆(图片来源:作者自摄)

(2)周边景观: 紧邻银川七十二连湖之一的金波湖以及项目自建景观资源

(3)周边医院: 区医院、中医研究院、第三人民医院

图 2-10

金波湖(图片来源:作者自摄)

图 2-11

第三人民医院

(图片来源:作者自摄)

图 2-12

西夏区医院(图片来源:作者自摄)

(4)周边学校: 宁夏大学、北方民族大学、中国矿业大学、宁夏建设职业技术学院等大中专院校;银川市西夏区第 五小学、逸夫小学(广育巷)、宁夏大学附属中学等中小学;西花园爱心幼儿园、宁夏大学幼儿园、新 星启蒙幼儿园等。 (5)公交线路: 途经西夏万达 SOHO 公寓的公交线路众多,可抵达怀远市场、宁夏大学、北方民族大学银川文 化城、陶然水岸、国际会展中心、人民广场、太阳神大酒店、区体育场、凤凰街、市医院、南门广、 银川汽车站等地。 18 路(北环批发市场—八一站) 26 路(银川火车站—澳海澜庭) 49 路(东湖苑—八一站) 102 路(迎宾广场—八一车场) 306 路(银川火车站—军马场) 310 路(火车西站—兴泾镇)

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2.5.2 套型分析 (1)厨房的设计中功能布局合理,符合住户日常生活需要。 (2)大面积观景窗,有利于采光,同时消除高层建筑带给人的压抑紧迫感。 (3)套型设计中兼容居住和办公两重功能,然而万达 SOHO 公寓套型均为一室一厅设计,功能分 割不明确。 (4)公寓属均为单侧采光。

图 2-13-1

B 商务套型[3]

图 2-13-2

B 居住套型[4]

图 2-14-1

C 商务套型[5]

图 2-14-2

C 居住套型[6]

图 2-15-1

D 商务套型[7]

图 2-15-2

D 居住套型[8]

图 2-16-1 E 商务套型[9]

图 2-16-2 居住套型[10]

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图 2-17-1 F 商务套型[11]

图 2-17-2 F 居住套型[12]

2.5.3 局部分析 万达 SOHO 公寓大多属于单侧通风, ,窗户全部采用落地窗且是水平向内开大窗,其应急电梯 有一部,楼梯两部,踏步宽 1.00 米,踏步级数 18,其单个空间进深 12 米,跨度 3.6 米。SOHO 公 寓净高 3.1 米。 (1) 万达 SOHO 公寓大多公寓采用单面开窗,不利于通风。 (2) 厨房简约设计,设施的布置合理,依托于下层商业,只用于简加工。 (3) 卫生间面积合理,卫浴一应俱全。 (4) 万达 SOHO 公寓套型均为一室一厅设计,住户可通过引用推拉墙灵活分隔得手法。这样就使 得功能空间形成可分可和的关系,较为人性化。 (5) 五部常用电梯,两部楼梯,一部紧急疏散电梯,人流疏散有保障。

图 2-18

样板间整体布局一

图 2-19

样板间整体布局二

(图片来源:作者自摄)

(图片来源:作者自摄)

图 2-20

样板间厨房

图 2-21

样板间卫生间

(图片来源:作者自摄)

(图片来源:作者自摄)

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目前,卫生间、厨房已从只有上下水道发展到了给水、排水、热水、煤气、通风管道和暖气管 道六种设备管线,随着节水需要,还可能增设中水管道,因此应尽量集中。此外明管道改暗管道、 表具不入户,力争让住户自己能不费力且安全地接上水、排水等,并顺应家庭使用卫生洁具(如按 摩浴缸、家庭桑拿浴器、净身盆)功能,厨房设备(如洗碗机、消毒柜、微波炉)的要求,提高人 们的居住水平。 灵活性房型设计的可改性和适应性预设计。随着人们生活内容日趋丰富多彩,生活方式日益个 性化、复杂化,相应的居住空间也提出更多的可改性要求,使其不但满足目前住户的使用要求,还 能在一定程度上为未来的发展提供变化的条件。将厨房、卫生间做为一个整体单元组合。相对集中 的厨卫定型化布置,既节约了管线,也为工厂化预装配生产和工业化施工创造条件。住户还可根据 自己的意愿较自由的改变厨房和浴厕空间的面积,调整器具的位置和型号,以适应其各自不同的生 活习惯和卫生要求。 采用支撑体住宅的设计方法。在平面设计时尽可能将承重墙布置在套型分界处,采用轻质隔墙, 平面力求规整,便于住户自行在室内进行空间二次设计。最新模式是“两次设计“,即第一次由建 筑师设计带外墙、分户墙、固定厨房、卫生间和阳台的框架住宅,第二次是由住户根据各自不同的 生活习惯和各时期不同的生活需要参与设计, 主要装修与选用不同类内容为室内型尺寸的定型产品, 如轻质隔墙、推拉门、窗、组合家具及折叠门等进行灵活空间分隔。

图 2-22

紧急疏散逃生图

(图片来源:作者自摄) 9

一个家有足量的厅和厨卫还远远谈不上舒适。舒适的家还应该有玄关、衣帽间、储藏空间、与 主卧相配的进入式更衣间、家政阳台、可沐浴阳光的露台等。 所谓玄关,应该是与户内其它功能区 的过渡,主要是增加住宅的私密性,并用来换鞋、放包,因此也是一块不该少的实用空间。嵌入式 的衣帽间则是今后住宅中体现生活水准的实用空间,它可以使人们的生活方式有所改变。家人或客 人进入住宅时,可将外衣、雨具、背包等物都放入这个 2~3 平方米的封闭空间,使家里十分整洁。 只要过日子,就会有各种杂物需要堆放,如像吸尘器、各类工具等。因此,家里最好有一个可以步 入的贮藏空间,同时它可以作为洗衣、烘干、熨烫等家务劳动的家政室。

图 2-23

紧急疏散楼梯(图片来源:作者自摄)

图 2-24

紧急疏散电梯(图片来源:作者自摄)

2.5.4 商务办公空间 商务办公空间使用个性化元素设计符合青年人需求,其功能分区有办公、休息、娱乐、储物、 作品陈列、商谈个别商业机密等。大空间设计。使用者可根据自己的意愿和爱好,利用隔墙或家具 对空间进行多种分隔,改变住宅套型,如将四室二厅、三室二厅打通做成三室、二室一厅。如果现 在的住宅不具备给业主留有自由隔断、拆移、扩大面积以及户型二次、三次改造的发展平台和通道, 那么,目前设计再好的户型也会过时。套型设计中使用住所兼容居住和办公两重功能,设计时可引 用推拉墙灵活分隔得手法,这样就使得功能空间形成可分可合的关系。或设计为复式,使功能分区 更加明确。 2.6 SOHO 居住公寓的问卷调查 2.6.1 调查目的 随着 SOHO 式新型的生活和工作方式在银川并日渐成熟,随着互联网在各个领域的广泛运用及 电脑、传真机、打印机等办公设备在家庭中的普及,SOHO 成为越来越多的人可以尝试的一种工作 方式。在银川,SOHO 居住公寓作为这种新载体的现状是如何的呢?在 SOHO 一族及民众的视角下 又是什么样的呢?带着这个问题我们小组成员经过认真分析设计一套调查问卷,采取网络(仅限银川

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及周边民众)和询问民众的方式进行初步调查。通过对民众的沟通掌握其认知度和其接受程度,整合 此类现状的存在情况和目前这类问题存在的原因,为实地调研做足理论上的支持,使实地调研更加 有序进行,使后期设计在改进的方向更够好的融入,为下面的实际调研做出理论层面的指导。 2.6.2 调查方法 问卷调查、周围居民走访 2.6.3 调查时间 2015 年 1 月 3 日-2015 年 1 月 20 日 2.6.4 调查分析 问卷调查后通过统计数据分析得出,受访民众男女比例在整体上相对平衡,调查问卷结果具有 一定的真实性和客观性。 受访人群在年龄段的分布上(见表 2-1) ,20~29 岁受访人群的比例高达 48.79%,这个年龄段的 群体多是刚刚毕业或刚刚走上职场的年轻人,在事业的发展初期,他们更感兴趣关注 SOHO 这一新 理念住宅的建设和发展。30~39 岁的受访群体大多在事业上、职场上处于发展的最佳时期,他们对 SOHO 的关注,更加体现了 SOHO 在现实生活中的具有存在的意义和一定的发展价值,同时也是我 们团队对城市(银川)SOHO 住宅研究的真实意义所在。 发现对 SOHO 有见解有想法的受访人群的学历普遍较高,大学本科学历所占比例 81%,由于这 种模式更加自由更加时尚,高学历人群更喜欢这种工作和生活方式。由此可以分析得出 SOHO 居住 宅模式是一种更加针对高学历人群的建筑(见表 2-2) 。同时,在问卷统计中发现受访人群的收入普 遍偏低(见表 2-3) ,这也更好的发现 SOHO 住宅作为小住宅存在的原因(表 2-4)和你喜爱的空间 形式(表 2-5) 。

表 2-1 受访人群年龄 选项 20~29 30~39 40~49 50 以上 本题有效填写人次 小计 422 336 92 15 865 比例 48.79% 38.84% 10.64% 1.73%

表 2-1 受访人群的学历 选项 大学 硕士及以上 其它 本题有效填写人 小计 353 204 308 865 比例 40.81% 23.58% 35.61%

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表 2-2 受访人群的收入比例 选项 3-5 万 5-8 万 8-10 万 10-15 万 15 万以上 本题有效填写人次 小计 596 160 64 22 23 865 比例 68.9% 18.5% 7.4% 2.54% 2.66%

表 2-3 对面积的选择 选项 A、40-55 ㎡ B、55-85 ㎡ C、86-110 ㎡ D、110 ㎡以上 本题有效填写人次 小计 422 336 92 15 865 比例 38% 30% 28% 18%

表 2-4 对面积的选择 选项 A.以厅为中心组织家庭生活的“厅一室一餐厨卫储” 模式 B.厅、室间没有墙体和门的分隔,由轻质隔墙划分成 半连通、半隔离的两个空间 C.完全开畅、流通的整体空间,运用家具等自行分隔 出不同使用区域 D.底厅上卧的小复式 题有效填写人次 87 865 10.04% 101 11.68% 102 11.76% 小计 575 比例 66.52%

在有关住宅设计方面,问卷的问题将 SOHO 住宅内的空间分为起居室、卧室、卫生间、厨房、 阳台等,并将基本的居住行为划分为起居、休息、卫生三大类进行。 统计结果表明(见表 2-6 和表 2-7)受访者在起居室的主要行为是聚会、等娱乐活动占到所有行 为的 70%以上。
表 2-5 在起居室频率最高的行为[多选] 选项 A.看电视 B.聚会、开派对 小计 575 329 比例 66.52% 38%

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C.接待亲友 D.其他 题有效填写人次

101 87 865

11.68% 10.04%

表 2-6 聚会、开派对的频率 选项 A 我喜欢热闹,邀请朋友们(5 人或以上)来家中聚 会。 B.我一般只邀请几个好朋友来家中聚会 C.我只喜欢与配偶在家中聚会 D.我需要自己的独立私密空间, 社交活动在外进行, 不请人来家中 本题有效填写人次 865 151 35 11 17.46% 4.05% 1.27% 小计 668 比例 77.23%

调研过程显示很多受访者纷纷反映现有的起居室面积过小,不方便接待亲友,而且小面积起居 室在使用时经常影响邻居的生活,进而影响邻里关系。 正常情况下,居民在卧室的行为一般包含睡眠、看电视、上网、学习、工作、化妆、会客等。 由于 SOHO 这种居住理念的存在,对入住 SOHO 居住人群的行为习惯的有所影响。经过统计调查问 卷,很多 SOHO 居住者的卧室承担着除睡眠之外的其他功能(见表 2-8) ,这就要求卧室的面积和空 间设计能够满足功能的需求,由表 2-9 充分反应出。

表 2-7 在卧室的行为 选项 A.仅睡眠 B 睡眠+化妆 C.睡眠+看电视、上网 D.睡眠+工作、学习 本题有效填写人次 小计 132 558 142 25 857 比例 15.23% 64.47% 16.41% 2.89%

表 2-8 卧室的要求 选项 A.大卧室,配有床、衣柜、书桌、电视机、沙发等, 10-12 ㎡以上 B.中等卧室,放置床,床头柜,衣橱,8-10 ㎡ C.小卧室,放置床、床头柜即可,5-8 ㎡ D.不需要单独的卧室,有床就可以 本题有效填写人次 304 183 125 865 35.14% 21.16% 14.45% 小计 253 比例 29.25%

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卫生间是户内最讲究私密性的空间,在卫生间内最基本的行为是便溺。随着生活条件的改善, 很多相关功能也放置在卫生间里,比如盥洗、洗浴、盆浴、洗衣、化妆等行为(见表 2-10)
表 2-9 在卫生间内频率最高的行为 选项 A.仅便溺 B.便溺+盥洗 C.便溺+洗浴、洗衣 D.便溺+更衣、化妆 本题有效填写人次 小计 253 304 183 125 865 比例 29.25% 35.14% 21.16% 14.45%

厨房里有操作台、厨具等,有的还有餐桌、冰箱,因此,厨房的功能也多样化起来(见表 2-11) 。

表 2-10 厨房使用的要求 选项 A.需要独立的厨房间,有冰箱、灶台、加工、刷洗 台,橱柜等。 B.开敞式厨房 C.如果同楼层配有公共厨房,户内可以不配厨房。 D.完全不需要厨房,只要微波炉、电饭锅等电器即 可。 本题有效填写人次 865 178 286 70 20.63% 33.06% 8.06% 小计 331 比例 38.24%

大多数的人在厨房里仅是做饭,但是因为厨房里有上下水管和洗涤池,所以也有人在厨房里盥 洗和个人清洁行为,厨房面积因人而异有不同需求(见表 2-12) 。

表 2-11 在厨房内频率最高的行为 选项 A.做饭 B.做饭+盥洗 C.做饭+就餐 D.做饭+洗涤 本题有效填写人次 小计 149 575 116 25 865 比例 17.23% 66.47% 13.41% 2.89%

阳台是户型内的辅助服务空间,主要承载着晒衣、晒太阳、堆积杂物、休息等功能(见表 2-13) 。 使用者在阳台上的行为较为普遍是晒衣和堆放杂物,条件适宜的会增加休闲和洗涤的功能(见表 2-14) ,这说明阳台面积适宜即可。

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表 2-12 在阳台频率最高的行为 选项 A.晒衣 B.晒太阳、休息 C.洗涤 D.堆积杂物 本题有效填写人次 小计 396 257 138 74 865 比例 45.78% 29.71% 15.95% 8.55%

表 2-13 对衣物晾晒方式的选择 选项 A.一定要在朝南的阳台悬挂式晾晒 B.只要阳光、通风条件满足,阳台或室内晾晒都可 以。 C.使用家用烘干机,方便、节省空间。 D.大部分衣物都是送去洗衣店,无所谓晾晒问题。 本题有效填写人次。 183 125 865 21.16% 14.45% 小计 253 304 比例 29.25% 35.14%

很多年轻人性格独立张扬,崇尚便捷快速的生活方式,乐于享受自己的私人空间。于是,SOHO 公寓也就成了很多青年人买房成“家”的首选。35%的被调查者希望周围的基础设施更完善; 30% 的人希望交通更便利;18%的人注重绿化,希望居住环境可以改善(见表 2-15) 。
表 2-14 对 SOHO 的其他关注 选项 A.人希望交通更便利 B.基础设施更完善 C.绿化 D.其他 本题有效填写人次 小计 296 303 156 148 903 比例 30% 35% 18% 17%

2.6.5 调查结果总结 本次调查将青年在户内的行为细分化,并按功能空间逐一列出。受访者因年龄、性格、职业的 不同,居住行为模式肯定有所不同,但是由于部分受访者具有 SOHO 一族的特殊属性,所以行为也 具有一些显著特征。调查过程显示,很多受访者表示的现有的户内空间不能让他们达到既可工作又 可以居住的要求,导致居住行为受到部分限制。根据以上分析,随着社会进步和时代发展,传统住 宅的设计不能契合现在 SOHO 一族的居住行为。 因此在银川 SOHO 住宅的出现具有研究的价值和意 义。

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2.6.6 调查局限性 第一,数据收集范围仅限于银川市,由于各地发展程度、生活水平、文化观念等不同,调研结 果对其他地区不一定适用。 第二,本研究的青年人主要是指具有大专及以上学历的,生活条件中等偏上的人,对于其他累 别的青年人不一定适用。 第三,调研问卷设计可能有欠科学性,再加之此次分析数据方法,不够科学,得出的结果也不 一定准确。 第四,调研数据样本较少,其所得结果可能有欠科学性和客观性。 2.6.7 本章小结 本章首先以时代为背景,阐述当代青年人具备的不同于以往的新特征,这些特征由时代赋予, 同时对社会表达自己的需求。接着设计问卷和实施调研为主要内容,对城市里的部分 SOHO 一族居 住行为进行分析,根据受访者在户内的行为频率来进行 SOHO 住宅的分析并根据问卷答案,分别总 结,为 SOHO 住宅设计提供可依之据。 2.7 万达 SOHO 公寓现有优缺陷 根据初步调研得出以下几处优点及缺点: 2.7.1 优点 (1)万达 SOHO 公寓地处商业中心,人流量大,交通便利周边配套齐全。 (2)为了给住户创造可贵的交流空间,浪费过多面积。 (3)房价相对较低,符合青年人、创业者以及商业方面等人群接受。 (4)内隔墙的可调整性,全框架设计,内部结构承重墙,这种可调节性给予了布局的改良留了很好 的空间。买方可以在室内设计师的协助下,根据自己的需求,购买多套将户型改良或者改得更适合 自己的需要。 (5)大面积观景窗,有利于采光,同时消除高层建筑带给人的压抑紧迫感。 2.7.2 缺陷 (1)万达 SOHO 公寓属于单侧采光。 (2)万达 SOHO 公寓没有设置私人车库,车库数量相对紧张,下班时间车辆对周围道路影响较大, 造成周围人流阻塞。 (3)周边绿化相对较少,只有少许绿化草地。 (4)在设计中没有考虑到节能减排、低碳、绿色建筑等方面。 (5)应急楼梯宽度为 1.00 米,在疏散时容易造成人员伤害。 (6)缺少中空庭院不利于采光通风,且给人一种压抑紧迫感。 (7)厨房安置于套型入口处多有所不便。 (8)套型设计中需使住所兼容居住和办公两重功能,然而万达 SOHO 公寓套型均为一室一厅设计, 功能空间不明确。

3 城市 SOHO 公寓在国外及国内的研究现状
3.1 国外相关研究概况 在欧美,由于 SOHO 这一名词在建筑类型上没有得到普及和使用,因此与 SOHO 有关的研究 主要集中在对 SOHO 工作方式和 SOHO 的家庭网络配置上。 但对于 SOHO 建筑常采用的 Loft 的 研究比较多,并且多数是与城市更新和旧建筑利用相关的。 日本是最早将 SOHO 概念引入住宅设计来进行研究的, “20 世纪 90 年代初,日本的住宅设
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计中开始在住宅内部安排一个用于办公的独立房间,1993 年的住都公团的报告中,这个房间被命名 为 SOHO(Small Office, Home Office) ” ,并通过媒体将这一概念推广开来,初步形成了居家办公模 式的住宅类型。在 1995 年,日本住都公社将 SOHO 明确定义为“在时间和空间上具有自由且灵 活性的工作方式” ,抹去了 SOHO 字面上的含义,SOHO 这一概念从工作场所转变成为工作方式。
[1]

3.2 国内相关研究概况 (1) 《SOHO 现代居家办公型住宅探索》2007 年,高光远,合肥工业大学:介绍了 SOHO 建筑 概念,引入 SOHO 的生活方式与居住模式分析,由此归纳出 SOHO 住宅的特征及空间体系的特征, 以此为基础进行设计方法探索。 (2) 《SOHO 的发展及其内涵演变》2006 年,刘航,浙江大学:对 SOHO 概念的内涵与外延都 作出了比较和归纳,并探究了从生活方式上的 SOHO 到作为住宅类型的 SOHO 在日本、欧美及中 国的发展及演变,同时进行了较为详细准确的阐述。 (3) 《SOHO 时尚住居先锋——居住空间适应性研究初探》2002 年,曹平,大连理工大学:侧重 点是研究 SOHO 住宅的空间适应性,从人的心理需求,社会发展,科技发展及空间的发展等方面 阐述了 SOHO 建筑产生的背景,在谈及设计手法时,主要从结构技术及空间的组合等方面论述如何 实现 SOHO 住宅的空间适应性。 (4) 《SOHO 的室内设计研究》2004 年,洪樱,四川大学:主要从室内设计的角度对 SOHO 室 内设计要点进行阐述。 (5) 《酒店式公寓建筑设计初探》2004 年,刘晓红,湖南大学:从酒店式公寓的定位,研究日益 普及的现状形式及其多元化的演化和可能出现的形式,对布局,组合方式,面积,设施,服务,环 境等方面进行论述。 (6) 《SOHO 现代城的创新经营理念分析》2002 年,张晶娟,首都经贸大学:主要的论述 SOHO 现代城的创新经营理念。 (7) 《SOHO 办公形态对其办公家具设计影响的研究》2006 年,鲁群霞,南昌大学:主要从 SOHO 办公所需配套设置及家具人机进行分析,得出 SOHO 办公形态对家具设计的影响。[2] 3.3 国内外 SOHO 公寓研究实例 3.3.1 北京 SOHO 现代城 SOHO 现代城是 SOHO 中国的第一个项目。它位于北 京中央商务区,中国国际贸易中心的东面。该项目总建筑 面积为 48 万平米, 它拥有 48 家店铺, 283 套办公室, 1897 套公寓。1997 年,SOHO 中国预见到中小公司的迅速崛起 以及他们对居住和工作空间混合的需求越来越大,便首次 向市场推出“小型办公,居家办公” (SOHO)这一概念, 给业主提供了灵活多功能的空间。 SOHO 现代城于 2001 年完工,是北京东部的地标性建筑。项目共有 10 栋楼,每 栋楼体颜色不同,共由 9 种颜色组成。项目可容纳 8000 名居民, 并为 7000 人提供办公空间。 其俱乐部设有一个健 身中心,一个游泳池和一个桑拿房。此外,项目里还有电 影院、室外网球场,儿童游乐场,以及各式餐厅,茶馆和 咖啡馆。SOHO 现代城艺术馆也在其中。
图 3-2 北京 SOHO 现代城建筑组合示意图 17 图 3-1 北京 SOHO 现代城外观图

3.3.2 上海凌空 SOHO 凌空 SOHO 由世界著名建筑师 Zaha Hadid(扎哈?哈 迪德)担纲总建筑设计师,位于上海市,占地 8.6 万余平 米、总建筑面积约 35 万平方米,12 栋建筑被 16 条空中连 桥连接成一个空间网络,集办公、商业于一体,建成后总 建筑面积约 35 万平方米。位于上海大虹桥核心区,凌空 SOHO 紧邻虹桥交通枢纽,拥有超前卫的流线型外观和丰 富的空间变化,已通过 LEED(Leadership in Energy and Environmental Design,绿色能源与环境设计先锋奖)金级 预认证。为了保证室内空气质量,SOHO 采用了新风过滤 系统,办公室内新风的 PM2.5 过滤效果达到 90%,远远超 出国家标准,为室内人群提供洁净的空气。凌空 SOHO 在 2 层以上每层的茶水间中,配备 5 层过滤的直饮水,水质 达到航天员饮用标准。为了节能减排、降低建筑能耗,凌 空 SOHO 还将计划结合 BIM 系统建立全新一代的智能楼 宇节能管理系统。凌空 SOHO 于 2014 年建成,这座独一 无二的未来建筑已成为进入上海的门户性新地标。 3.3.3 北京望京 SOHO 望京 SOHO 由世界著名建筑师扎哈 · 哈迪德(Zaha Hadid)担纲总设计师,占地面积 115,392 平方米,规划总 建筑面积 521,265 平方米,由 3 栋集办公和商业一体的高 层建筑和三栋低层商业组成, 最高一栋高度达 200 米。 2014 年建成后,望京 SOHO 将是从首都机场进入市区的第一个 引人注目的高层地标建筑,成为“首都第一印象建筑” 。 望京 SOHO 位于北京朝阳区望京地区的核心区,东至 阜通西大街、南至阜安东路、西至望京街、北至阜安西路。 周边轨道交通便利,地铁 14 号线(在建) 、15 号线交汇于 望京站, 可快速到达地铁 13 号线的望京西站、 10 号线和 机 场快线的三元桥站。附近公路四通八达,25 分钟即可抵达 首都国际机场、国贸中心、亚运村和奥运村,是北京市交 通最便捷、距离市中心最近的高新技术产业开发区。 3.3.4 韩国首尔 officetel 综合楼 韩国首尔的 officetel 综合楼由 JDS 建筑事务所设计, 其中 officetel=office(办公)+hotel(酒店) 。项目综合了办 公空间和小型住宅单元,该设计的特点在于其独特的由错 位立方体组成的交错式立面,这些立方体促进了邻里之间 的交流,从而加强了整座建筑内部的社区感。 这座建筑共有十层楼, 是首尔江南区 Bogeumjari 街区 的组成部分之一,其中包括零售商店、公共设施和超过
图 3-7 韩国首尔 officetel 综合楼外观图 图 3-6 北京望京 SOHO 总平面图 图 3-5 北京望京 SOHO 效果图 图 3-4 上海凌空 SOHO 效果图 图 3-3 上海凌空 SOHO 效果图

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700 间的独立公寓,每间公寓面积大约 25 平米。该 建筑建筑中央有一个庭院,并面向附近的绿地开放, 从而使得该地区自然景观很好的融入到整个设计中。 商住两用公寓面积一般在 20 到 50 平方米之间, 敞开 式的房间集合了厨房、卧室、起居室等多种功能。有 些商住公寓建成了上下两层的复式结构,将卧室转移 至楼上的独立空间,不过楼上空间一般都很低矮,起 身必须弯着腰才行。进门处一般都装有鞋柜和衣柜, 开放式厨房中配有煤气炉、抽油烟机、微波炉、电冰 箱、洗衣机等,房间内部装有空调和地热,住户基本 可以拎包入住。 3.3.5 美国 497 SOHO 497 SOHO 项目位于纽约格林威治街,是一个时 尚的顶层公寓。西向的全尺寸钢架玻璃落地窗,可以 为公寓内提供充足的光线,并能欣赏哈德逊河和自由 女神像的独特景色。 497 SOHO 由全球著名的室内设计师设计,公寓 面积在 350 平米左右,内设超大客厅、餐厅、厨房、 卫生间、桑拿房、酒窖、放映室、会议室、客房套房、 健身房和庭院,最顶级的家电产品与开放式的布局完 美结合、尽显奢华。目前 497 SOHO 的售价为 1400 万美元。
图 3-9 韩国首尔 officetel 综合楼内部走廊 图 3-8 officetel 综合楼效果图

图 3-10

美国 497 SOHO

图 3-11、3-12

美国 497SOHO

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4 SOHO 建筑的设计初探
4.1 功能空间的适应性和可变性 SOHO 建筑的适应性和可变性可以通过以下策略(表 4-1)实现, 其原理主要是在住宅设计中构建 中立、可变、多向联系的空间。但是必须要提到的是适应性和可变性会受到 SOHO 建筑使用者对 空间私密性的要求的限制,因此,在 SOHO 建筑中,设计者要取得私密性与公共性的平衡。

表 4-1

SOHO 建筑空间适应性及可变性设计的基本方法

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4.2 套内功能空间的尺度控制 4.2.1 最小空间尺寸的确定
表 4-2 SOHO 建筑睡眠空间布置示意表

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4.2.2 卫生空间 表 4-3 卫生间分区及最小尺度表

由此我们可以得出 SOHO 建筑卫生间设计的要点: a. 在卫生洁具的数量设置上应该适当参考办公楼的要求 根据 SOHO 建筑一般的办公人数,即一套住宅中最多 15 个人的办公标准。 b. 一个半及两个卫生间的设置 在 SOHO 建筑中最好能设置两个卫生间。公共性比较强的卫生间可以根据中国人的习惯采用 蹲便器,其中也可以设置洗浴功能,但应该采用淋浴而不是浴缸。如果条件所限,只能设置一个卫 生间,那么也应该分区设置各种功能,洗浴空间 也应该采用淋浴而不是浴缸,节约出来的空间可以 多设置个小便器,既卫生又经济。此外,一个半卫生间的设置也非常适合 SOHO 建筑。 4.2.3 起居空间 起居空间作为与卧室对应的容纳动态行为的空间,要满足家庭的团聚,娱乐,待客等行为,其 大小受发生的行为的尺度影响较大。住宅的起居室(厅)应有直接采光、自然通风。其适宜使用面 积在 12m?-25m?之间,起居室(厅)内的门洞布置应综合考虑使用功能要求,减少直接开向起居室 (厅)的门的数量。 《住宅建筑设计规范 GB 50096—1999》3.2.2 和 3.2.3 规定,起居室(厅)内布 置家具的墙面直线长度应大于 3m, 《住宅设计原理》建议其短边尺寸适宜在 3 米到 4 米之间。 4.2.4 办公空间 办公空间 SOHO 建筑中独有的功能空间。办公空间本身就是独立于居住空间之外的一种空间
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形式,它涵盖的范围像居住空间一样,也拥有许多子项,比如接待空间,会议室,工作室等,而且 根据办公人员的等级和层次还可以再作细分,但是 SOHO 建筑满足的主要是小型的灵活的办公模 式,有着自己的特点,主要表现在: a. 办公空间的内部装修,个人办公面积相对写字楼来说标准较低。 b. 有可能根据需要简化或者省略某些办公空间,各种功能有可能往往在同一空间中实现。 c. 在多人办公空间组合上倾向于办公单元隔断模式,领导层和保密性较高的部门,比如财务人员等 需要相对隔离的办公空间。 4.3 细节处理 4.3.1 通过对交通空间的处理提升空间质量 在设计中应该考虑到由于 SOHO 建筑对办公人员的容纳,每套房屋的实际使用人数会大于纯 住宅,如果按照住宅的标准设置,日常使用可能带来不便,发生紧急情况下甚至会形成危险,因此 其尺度应该按照办公建筑的标准确定。在《建筑设计资料集 4》中,对办公建筑单面走道和双面走 道宽度设置的上限都达到了 2200mm。 走廊的尽端,电梯厅等交通空间,在功能必须尺寸之外适当加大空间的尺寸,放置一些户外家 具,形成小厅的形式,可以为 SOHO 居住者提供停留驻足空间,结合自然的采光通风等因素,就 会形成共享空间,既方便等候的人群又可以形成良好交往空间。此外,在密集地布置着房间的乏味 的长走廊中,某些部位打开引入自然光线,增加远眺空间,可以大大提升空间的品质。 4.3.2 入户空间的处理 在 SOHO 建筑的设计中,必须满足一定商务需求,对于公司来说,入口往往是展示企业形象 的位置,这就要求入口处应该留出一定可二次装修的空间,最起码有安装水牌的固定位置,还可以 将每套住宅的入户门设计成玻璃门,或者采用将入口适当凹入,不仅能更好地展示企业形象,对于 用于居住用途的使用者来说,由于视线被遮挡,私密性也可以由此得到一定的强化。

图 4.4 入户空间处理示意图

参 考 文 献
[1]-[2]摘自《城市 SOHO 建筑现状调查及设计探索——以重庆为例》重庆大学,邓君 [3]-[12]套型图均摘自银川搜房网 http://yinchuan.fang.com/

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