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全球四大专业地产商暗战中国 机构间市场渐成型


全球四大专业地产商暗战中国 机构间市场渐成型 2005-09-16 02:27:48 来源: 第一财经日报 尽管房地产依旧是个倾向于本地化,区域化的产业,但作为一个高度开放的市场,中国房地 产却不得不面临海外资本蜂拥而至的浪潮从直接开发,散户投资到机构资本大规模地入市, 今天我们仍难描绘出这股浪潮的真实面貌,对其影响也难作出正确的判断但有一点可以肯 定,真正的海外资本巨鳄已经离我

们越来越近了…… 全球四大专业地产商暗战中国 北美房地产信托基金相继登陆中国,这预示着海外资本第三波在华投资浪潮已经掀起 种种迹象表明,海外基金对中国楼市的预期并未看跌. 以摩根士丹利为代表的投行类基金正加速物业收购行动. 与此同时, 北美上市房地产信托基 金(RealEstateInvestmentTrust,下称"REITS",也陆续结束了对中国房地产市场的考察期, ) 正在加紧国内的战略布局. 相比以私募形式存在的摩根士丹利房地产基金(MSREF) ,北美 REITS 无疑是真正意义上 的资本巨鳄,其在美国证券市场的总市值超过千亿美元. 一直以来,这批专业的 REITS 在国内始终保持谨言慎行,它们中的一些甚至已在中国市场 潜行达两年之久.随着宏观环境渐趋明朗,它们的行迹才慢慢为人所知,这其中就包括全球 排名第一,第二位的工业地产开发商 ProLogis(PLD.NYSE)和 AMB(AMB.NYSE) ,全球 最大的零售物业开发商 Simon(SPG.NYSE)以及北美最大的办公楼物业持有者,同时也是 全球最大的房地产信托基金———EOP(EOP.NYSE) . REITS 的潜行之路 两年前,活跃于工业地产开发领域的赵明琪(注:ProLogis 投资管理部高级经理)转投刚成 立的 ProLogis 中国区总部.她的前任雇主新加坡腾飞公司,隶属于新加坡最大的工业地产 开发商裕廊集团. 而后者则是新加坡最大的政府公司之一, 成功参与开发了苏州工业园区内 70 平方公里的中新合作园区. 相比裕廊集团在国内的知名度,ProLogis 显然不可同日而语.但在规模上, "如果不计算物 业增值的部分,我们在全球的期初投资已达到 211 亿美元. "赵明琪说道. 追溯 ProLogis 短暂神秘的在华历程,可以发现其扩张速度堪称惊人. 2003 年 4 月,通过德勤,ProLogis 正式进入中国开展业务. 只过了一年,其在华的第一个项目———普洛斯(苏州)物流园即告成立,其中包括欧莱雅 集团在国内的最大物流配送中心. 此后不出半年,ProLogis 开始涉足口岸物流业,相继在上海洋山港,深圳盐田港以及北京空 港建立物流园区. 2004 年 12 月,普洛斯广州保税物流园开工奠基,宣告其华南战略的正式开始. 今年 5 月,ProLogis 再与天津市滨海新区管委会签订框架协议,向其提供全面的第三方物流 解决方案并合作开发物流园. 由此,只用了短短两年时间,ProLogis 便完成了在中国沿海的战略布局,从南至北进入了所 有的地区性战略市场,投资和管理的资产总额达到 2.4 亿美元.仅此一项,就超过了摩根士 丹利房地产基金在华收购物业的总金额. "未来数年,我们还将加大在华投资,预计至 2009 年投资额将超过 12.5 亿美元. "赵明琪 说道. 但与 ProLogis 相比,全球排名第二的工业地产开发商 AMB 的中国战略就超乎寻常的谨慎. 几乎与 ProLogis 同时进入中国的 AMB,迄今为止,其在华办事机构仍只是个咨询公司,仅 从字面分析, 似乎仍不具备国内物业的开发资质. 但它在美国仅上市部分的房地产净值就接 近 60 亿美元(截至 2004 年 12 月) .

而追随其后的全球最大零售物业 REITS———Simon 也于今年 7 月宣布了它与深国投, 摩根 士丹利关于在国内开发 12 个 Shoppingmall 的投资计划. "但这个投资应该不会以一次性投入的方式完成. 杭州项目只是它的开始, 成功与否将直接 影响到后续的投入. "安家集团董事总经理魏松认为谨慎推进是 REITS 一贯奉行的准则. 尽管大型 REITS 在国内显得行踪诡秘,不至布局已定,难有显山露水的机会.但在投行类 基金进入之后,步其后尘的北美 REITS 显然也加快了进入步伐. 有迹象显示,全球最大的 REITS———EOP 也已潜入上海的办公楼市场进行考察,然而具 体的洽谈对象目前仍无从知晓. 机构间市场的形成 这种 REITS 加快进入的信号也为近一段时期以来投行大规模的收购行动提供了理由. 本周二, 耗时近一年的世界贸易大厦收购案终于尘埃落定. 这似乎又一次重申了摩根士丹利 对中国房地产业的兴趣与信心. 但作为一家专业投行, 如此大规模的固定资产投资显然有悖 对资本流动性的要求. "投行类基金并不热爱房地产. "仲量联行执行董事陈立民认为投行的角色决定了它们的投 资行为只能是中短期的套利.他甚至估计,摩根士丹利在购买上述物业的同时,已经为这栋 物业找到了下一个买家. 而澳大利亚的最大投行———麦格理银行也以调整其中国战略的方式证实了上述说法. "我们正在回归投行的角色,并逐渐从房地产直接开发业务中淡出. "麦格理银行中国首席 投资官姚蔚认为, 之前在中国市场收购物业并不成熟, 而现在是时机将国外成熟的金融工具 引进中国. 在她看来, 成熟的标志之一就是进入国内的基金数量是否足以形成一个可交易的 市场. 显然, 麦格理银行也需要为其收购的物业寻找到合适的买家. 而类似的交易市场不必在国内 形成, 因为所有的基金目前都只能存在于海外, 因此它的形成只在于有意进入中国市场的基 金数量以及种类. 事实上,正在加速进入中国的大型 REITS 已对机构间市场的形成有所促进. 今年年初,陈立民便将近几年涌入中国房地产业的海外机构资本从时间上划分为三个阶段: 第一波浪潮外资迫于种种限制, 只能直接进入房地产开发领域. 目前的投行收购是外资进入 的第二波浪潮. 它们从最早进入中国的外资发展商或国内发展商手中购买现成物业, 持有数 年时间,然后出售获利.因此未来还会出现第三波浪潮,最终的接盘者可能是 REITS,退休 基金或保险基金,它们更倾向于以长期持有的方式,获取稳定的租金收益. 不仅如此,除了成为投行类基金收购行动的潜在埋单者,许多 REITS 还是投行金融服务的 目标客户.魏松分析,深国投,Simon 以及摩根士丹利的合作案中,REITS 很可能就是通过 投行的引荐才会参与这项投资计划. 开发零售物业显然不是摩根士丹利的专长, 它只会着眼 于附加值更高的金融服务. 因此, 摩根士丹利在未来合作中的角色可能依旧是提供专业的金 融支持,例如将 Shoppingmall 打包上市.而物业的真正经营方只能是具备了更为丰富的房 地产专业知识的———Simon. REITS 的生存之道 尽管已进入中国,并成功实施了运作,但北美 REITS 显然并不打算放弃其固有的运营方式, 以迁就目前国内房地产市场所盛行的一些操作手法. 相对于国内物业普遍采取的销售战略,赵明琪表示,ProLogis 不会以出售物业的方式盈利, 这是由 REITS 的存在性质所决定的. 在美国, REITS 的出现主要是为了解决不动产的资本流动性问题以及满足中小投资者对不动 产高额投资回报的需求.因此,联邦法律规定,REITS 可免缴公司所得税,但前提是收益必 须完全来自物业的租金收益或是抵押贷款的利息收益. 事实上, 这也就规避了不动产市场的

投机风险. 因此,尽管 ProLogis 在美国还拥有 5 个非上市工业地产基金,但在其上市部分,所有的物 业都长期持有,并运营获利,绝没有出售的可能. 与此同时,北美 REITS 一般都奉行专业化运营的原则,很少跨领域运作不同的物业形态. 这与国内开发商横跨多种业态的"通才"运营手法形成鲜明对照.而 REITS 为了分散风险 也会采取跨区域的方式进行投资. 事实上,尽管北美 REITS 收回投资的周期较长,但中小投资者在证券市场上购买的是其投 资组合,因此对北美 REITS 深有研究的万通地产许良飞表示: "在最近几年以及很长一段时 期内,REITS 的投资收益与拉塞尔 2000 指数相当(Russell2000) ,并且超过了固定收益证券 和直接不动产投资的收益率. " 未来随着类似机构资本的相继进入, 相信中国房地产市场无论从竞争能力还是从开发运营能 力而言,都将晋升一个台阶.

强攻中国商业地产 西蒙地产的中国舞步 2006-10-19 14:00:03 对众多房地产开发商而言, 商业地产既是天堂, 也是炼狱. 自住宅开发步入调控期以来, 商业地产正成为开发商们迫切寻求突破的新领域.而在美国最大的商业地产开发商西蒙身 上,我们或许可以发现众多可资借鉴的商业地产开发及运营规律. 一,强攻中国商业地产 西蒙房地产集团是美国最大的商业地产投资,开发及管理公司.近年来,随着全球各大 房地产巨头在亚洲兼并, 扩张的步伐日益加快, 西蒙也开始全面拉响了冲锋亚洲市场的号角. 2005 年上半年,集团在日本新开了一家品牌直销中心;6 月,又在香港成立了一家分公司, 主要负责集团在东亚和东南亚的商业地产开发.自此,西蒙在亚洲市场安营扎寨,大举投资 的序幕正式拉开. 在这其中, 中国房地产市场以其广阔的发展前景更是深深地引起了西蒙的 强烈兴趣. 2005 年 7 月 25 日,西蒙集团偕同美国摩根士丹利与深圳国际信托投资有限责任公司的 商业地产子公司——深国投商用置业有限公司正式签订开发商业地产的合作协议. 西蒙房地 产集团由此成为第一家进入中国的美国商业房地产投资信托的公司.根据合作协议的规定, 西蒙集团与摩根士丹利各持有合资企业 32.5%的所有权,深国投商置持有 35%的股权,三方 合作开发的项目均为市区的多层购物中心, 面积在 4 万到 7 万平方米之间, 沃尔玛及华纳影 院将作为他们的主力店.目前,三方合作的第一个项目就是坐落在杭州西湖区的一家 4.6 万 平方米的购物中心,该项目已于 2005 年 10 月开工,预计于 2007 年春季完工.自此之后, 合资企业将成为"深国投商置"在长三角地区的首选合作伙伴,其中上海,南京,杭州,苏 州将成为其主要投资战场.到目前为止,合资公司潜在开发的项目已经超过 12 个,西蒙集 团也因此成为全球零售巨头沃尔玛在中国的又一"大房东" . 2005 年 9 月,西蒙集团奔赴云南昆明,考察顺城项目,并向顺城的开发商赛伦地产表 达了强烈的合作意向;不久之后,西蒙和摩根等国际巨头再次光临昆明,进行有关项目的考 察. 西蒙等国际商业巨头的频频来访, 表明昆明的商业地产已经开始步入国际投资机构的视 野.2006 年以来,西蒙在中国的扩张步伐更加迅速,不仅向北京,广州,深圳等一线城市 的商业地产发起进攻,还不断地向众多的二线城市频抛橄榄枝.而由西蒙的投资轨迹中,我 们也可以深深地感受到, 这位世界排名第一的商业地产巨头正在以其独有的方式展开其在中 国的投资舞步. 二,西蒙的中国机会

总体来说,西蒙是以三方合作的形式进入到中国市场来的,而深国投又为何将"绣球" 抛给西蒙和摩根士丹利呢?对此, 业内专家认为, 深国投虽然与沃尔玛签订了 15 年的合同, 但商业物业的管理和经营能力却相对欠缺,而西蒙却以专业的商业物业经营管理能力见长, 再加上摩根士丹利拥有充足的资本资源, 因此深国投与二者的合作应该是一种优势互补的关 系, 能够支持沃尔玛在中国的扩张计划, 并提供有效的资本架构来促进这些资产的有效增值. 而对西蒙和摩根士丹利而言, 之所以选择与中方合作的方式进入中国的商业地产市场, 主要 是因为沃尔玛在中国地区有着长远的扩张策略, 再加上商业物业本身的升值可以为其带来持 续而稳定的租金回报, 另外深国投作为深圳市政府直属的金融企业, 在资金与土地等方面都 具有独特的优势,特别是在股权信托和资金信托方面的优势更是其他企业所不能比拟的. 其实, 近几年来, 包括西蒙在内的外资大鳄一直都在寻找进军国内商业地产开发的机会. 而就当前的形势来看, 海外地产基金看好中国的商业地产市场应该成为今后中国房地产市场 发展的新趋势.近几年来,中国政府为了打击投机,正在有针对性地调控住宅市场,而商业 及办公楼市场的政策却基本没有变动,这对商业地产市场来说不啻为一个好消息.当然,外 资看重中国商业地产市场的最主要原因还是投资国内商业物业的高回报率. 在美国, 投资商 业地产的年平均收益率为 6.7%,日本,新加坡为 4%,而在上海和北京,其年净收益率却可 以达到 12%以上.另外,人民币升值在其中也起到了一个很大的促进作用,加快了海外基 金投资中国商业地产的趋势. 人民币升值后, 外资进入国内商业地产市场的兴趣更加有增无 减,进驻步伐可谓愈来愈快.与此同时,国家新政频频出台为市场带来的变化预期,也使得 海外基金在中国的投资操作模式日益由火热的住宅市场转向稳健的商业地产市场. 其实自 2004 年开始,海外基金在中国收购商业物业的步伐就已开始加快了.根据商务 部今年发布的《中国流通产业发展报告》 ,2005 年中国城市流通领域的固定资产投资达到 1400 亿元,增幅达到 30%,商业地产投资规模达到了 2000 亿元,增幅高达 20%以上,这组 数字自然成为吸引西蒙投资商业地产的原因之一. 除此之外, 我们也不能忽略这样一个事实: 西蒙等外资巨头抢滩中国的商业地产市场, 既有看好中国房地产市场发展的主观意愿, 同时 也有转移投资, 分散风险的考虑. 一般而言, 商业物业投资的风险性比住宅性投资要小得多, 再加上西蒙等地产大鳄一般都有良好的风险退出机制,可以将投资风险减少到最低. 正是在这一系列原因的基础上, 中国的商业地产市场无可避免地成为了西蒙等地产枭雄 新的投资目标. 三,品牌营销造就西蒙商业地产帝国 然而, 就在西蒙等外资巨头们跑马圈地的同时, 中国的商业地产市场也正在悄悄地酝酿 一种新的变局.对此,东中西区域发展和改革研究院副院长,经济学家孙飞博士已经对此做 出相关结论, 他认为中国房地产金融的大变局时代已经到来, 中国房地产金融市场正在开始 向多元化,国际化方向提升和转变,商业地产也不例外.但就目前来看,在这一领域我国的 地产商们还没有任何规律和经验可寻, 而从西蒙身上, 或许可以发现许多可供学习和借鉴的 经验. 40 多年来,西蒙以"始终不断的创新保持一个超越同行的商业模式"稳稳占据了行业 龙头老大的地位,而这个商业模式的核心就是西蒙独一无二的"市场营销策略" .西蒙的电 视广告不仅在消费者心目中刻画了"西蒙"这一品牌,而且还不忘推销其旗下商场,强调消 费者拥有更多选择的欲望.另外,可以毫不夸张地说,正是西蒙将美国的零售业从家庭小作 坊时代带入了今天的多功能, 多元经营的综合性购物中心的规模化经营时代, 为消费者创造 了高质量的零售环境.当然,西蒙新开发的商场并没有类似梅西这类高端老店的口碑,同时 也缺乏传统家庭经营小百货的社区亲和力, 但是, 他们却拥有了零售商业地产的两个最大的 优点——价格和便利性.此外,西蒙的另外一个特点就是诚信,这为它在商家和银行中建立 了良好的合作关系. 也正是通过将自己独有的品牌营销策略与高质量的零售环境紧紧联系在

一起,西蒙在商家和消费者心目中树立了良好的高端品牌形象.当然,也正是这种品牌形象 在引导着西蒙一步一步不断走向成功. 总体来看,西蒙集团的业务主要围绕四个平台运作:区域性的购物中心,厂家直销(折 扣)中心,社区生活中心以及国际购物中心.这几乎囊括了所有发展最为迅速的零售业态, 而西蒙的所有经营策略的实质就是要在全美各地的每一个商业中心占有一席之地. 为了达成 这一目标, 西蒙必须在承租的零售商以及终端消费者中拥有绝对的品牌影响力和忠诚度, 这 就要求西蒙必须解决一个始终困扰商业地产商的难题——作为地产开发和经营者, 如何维护 与承租零售商以及终端消费者之间的关系. 20 世纪 90 年代之后,西蒙终于在这方面取得了重大突破,建立了两个极具创新性的部 门:西蒙品牌事业部(Simon Brand Ventures)和西蒙商业网络部(Simon Business Network) , 也就是所谓的 B2B 和 B2C 模式,自此之后,这两大模式引导西蒙在客户营销模式和品牌营 销模式上不断实现质的飞跃.另外,作为业务多元化的一个范例,西蒙品牌事业部还承接与 其他品牌合作, 帮助其在西蒙的购物中心网络中利用多媒体等交流平台推广品牌. 这就成为 西蒙集团的一个全新的盈利增长点. 就目前来看, 西蒙的这种经营理念正在被越来越多的商业地产公司所效仿. 而谈及外界 对西蒙的印象,人们多数都会用几个字来概括,那就是纪律,专注,有弹性,有野心,创新. 这就是西蒙. 然而正是为了实现这短短几个字的要求, 西蒙的管理层几乎网罗了美国商业地 产领域最富有经验的顶级人才,不断进行创新,以此来应对新的商业挑战.相信西蒙进入中 国之后, 其在商业地产方面独一无二的经营理念也将对中国的商业地产开发商们起到一个极 好的启发和借鉴作用. (来源:商务部研究院 作者:李琳)

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