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平谷镇住宅小区建设项目


解决农民住房难, 解决农民住房难,新建农村社区 平谷镇村民住宅小区项目可行性分析报告 平谷镇村民住宅小区项目可行性分析报告
第一章
一、 项目概况

项目背景及概况

1. 项目名称:平谷镇村民住宅小区 2. 项目地址:赵各庄村原小学和幼儿园旧址。位于赵各庄村东部。 3. 总占地面积:31.26 亩。 4. 建设规模:拟总建设规模 6 万平方米,主要为建筑住宅,含有商 居住户数约 600 户, 居住总人口约 30000 业配套设施。 住宅楼六栋, 人,绿化率为 30%。该项目所占用土地为赵各庄村集体建设用地。 5. 用地性质:住宅。 6. 项目地形地貌:项目现状地面平坦,海拔高度在 30 米左右,适于 建设。 7. 项目整体连带优势:本项目能解决赵各庄村低保家庭、残疾家庭、 不能获取宅基地家庭的住房困难问题,同时促进农村的社区化进 程,加快农民向居民的转变步伐,增强百姓幸福感。 二、 项目背景:

1. 近年来,平谷镇一直存在人多地少的矛盾,特别是近几年,村民 分户申请宅基地需求加大,村里空闲建设用地不断减少,尚不能满足 群众需求,且相关部门自 2003 年起,暂时停止了对农村宅基地的审 批。

2.近几年,八零后陆续进入适婚年龄,对房屋需求加大;村内低收入 家庭和困难家庭的房屋多为老旧危房,急需加固修缮,群众住房难的 问题亟待解决。 3.平谷镇共有 13 个村,其中有 8 个城中村,各村建筑用地紧缺,阻 碍各村发展的同时老百姓的住房紧张问题也得不到有效解决。 4.自 2008 年起,北京开始实施农村社区化管理,这要求村委会增强 服务职能,增加对村内的基础设施建设,解决群众实际困难,加大农 村向城镇化改革的步伐。

第二章 建设单位情况
1.单位名称:平谷镇赵各庄村民委员会下属单位北京航宇房地产开发 中心 2.法定代表:李振勤 3.资金情况:自筹 职务:董事长

第三章

建设项目规划

平谷镇村民住宅小区项目总建设规模 6 万平方米,主要为建筑住 宅,含有商业配套设施。住宅楼六栋,居住户数约 600 户,居住总人 口约 3000 人,绿化率为 30%。住宅单位面积充分考虑当地生活习惯 及气候条件,布局力求紧凑、实用,南北通风良好,按业主要求,内 部住宅以 13 层为主,住宅区户型以三居为主,两居为辅,以求最大 限度利用小区环境资源。

第四章 项目前景分析
一、2012 年北京郊区农村发展要求和目标:要科学配置资源,推动

投资重点、建设重点、发展重点向郊区农村转移,使郊区群众享受到 与城区群众基本均等的基础设施和公共服务; 推动高端优质资源向农 村转移,引导农村集体建设用地产业“腾笼换鸟”,使郊区农村依托高 端要素实现跨越式发展;按照以业兴城的思路,分类推进郊区城镇化 建设,平原地区农村实现农民就地城市化。 二、 “十二五”平谷楼市展望:继大兴、房山、顺义等区域楼市开发 之后,平谷将成为远郊楼市的最新版块,角逐北京房地产市场。据了 解,目前平谷区域新盘较少,仅有天润·香墅湾 1 号、路兴旺达嘉园、 腾龙源城、思创厚德商务中心等 4 个新盘,其他楼盘则为老盘且多为 售完状态。而天润·香墅湾 1 号为目前平谷楼市中的地标级项目,业 内评价堪比纽约“帝国大厦”。平谷楼市此前区域均价在 1.2 万至 1.3 万元每平米, 而业内人士预测, 由于平谷轨道线路建设已进入规划 (十 二五期间平谷通城市铁路),更凭借区域多年积累的稀缺生态环境优 势,平谷楼市后期看涨潜力巨大,农民为购房的负担压力也会与之剧 增。 三、平谷镇发展展望:力争在“十二五”期间,加强社会主义新农村 建设工作,积极开展社区化管理,解决村民住房难问题,解决百姓就 业难问题,努力实现农民就地城市化。预计解决平谷镇 13 个村近 20 年的村民住房紧缺问题,提高农民的住房质量。

第五章

市政基础实施条件

本项目全部市政、配套设施均严格执行《平谷区新城建设总体规 划》的要求,公共基础设施的建设内容为:平整场地、道路、供水、

下水、供电、通讯、供热、天然气、环卫及绿地。 水:滨河自来水公司供水。 排水:区内污水和雨水分流处理,排入市政、环保部门制定的市政管 线。 供电:小区内设配电室,由区供电公司按找标准配电供电。 通讯:由平谷区程控电话局提供市话、宽带网络线路。 有线电视:由北京歌华有线公司提供有线电视线路。 供暖:小区西侧建有北京滨河热力供暖站,为方便服务,就近接口。 环卫:由居委会统一负责管理,设专门的清洁和环境卫生管理队伍。 绿化:小区建成后,绿化率平均达到 30%,设专门的园林绿化管理队 伍。

第六章 环境影响和保护
本项目产生的垃圾一般为生活垃圾、建筑废料(沙、石) ,污水 为生活污水,浮沉和噪声来源于建筑施工,不存在有害气体或有毒垃 圾。 为严格控制施工中产生的浮沉、噪音污染,将采取一下措施: (一)生活垃圾:生活垃圾分类收集,定点存放,每日由市政垃 圾车运走。 (二)建筑垃圾:建筑垃圾集中堆放每晚由汽车采取封闭遮盖方 式运出,或用于填埋村内干坑,为后续开发项目平整土地。 (三)噪声污染控制:严格控制噪声源,将所有发声机械封闭在 隔音棚内,确保噪声控制在 70 分贝以下。

(四)浮沉污染控制:定岗定人定责,每日在施工区内实施 3 至 4 次洒水降尘,搅拌站安装降尘喷淋。达到大气总悬浮颗粒物小于 1 mg/m3。 (五)污水排水控制:CODcr 小于 140 mg/m3;BOD5 小于 55mg/m3; NH3-N 小于 23 mg/m3;SS 小于 180 mg/m3;PH 值 6 至 9;色度小于 75; 嗅强达到无。

第七章 项目工程建设进度安排
一、本项目由平谷镇人民政府负责筹建。 二、工程建设按照北京市有关建设工程招标规定。 三、为保证施工质量、工程建设采用施工监理方式进行、聘请监理单 位配合北京市平谷区建筑工程质量监督站具体实施工作。 四、工程建设周期计划为 6 年,从 2013 年开始动工,力争 2019 年 建成使用。 第八章 投资估算与资金来源 一、投资估算 总建设面积为 40 万平方米,总投资估算为 10 亿元。 1.前期工程费 万元;设计费 万元。 亿元。 万元 万元;勘察费 万元;可

行性研究费(专家论证等) 2.建安工程费 3.大市政费

4.管理费

万元 万元 万元 万元 万元。

5.监理费、招投标费 6.绿化工程费 7.不可预见费 综合计算约: 三、 资金来源:

第九章 简单经济效益评估
一、效益预测说明 1.项目收益按建筑面积 2.企业缴纳的税种和税率: (1)营业税:经营收入应交营业税、税率 5%,教育附加费和城市建 设维护费、营业税总额按 5.5%计算。 (2)所得税、国家征收所得税应缴纳税额的 30%,地税附加税率为 33%。 二、经营收入: 本项目总建筑面积 40 万平方米,按每平方米 2800 元计算,总销售收 入 三、财务分析 1.利润预测:本项目经营利润为 元。 2.财务内部收益率、财务净现值和投资回收期按全部资金进行现金流 量表计算,所得税前:财务净现值 万元,所得税后:财务 万元, 税后利润为 万 万元。 万平方米,投资 10 亿元。

净现值

万元。

第十章

结论

北京航宇房地产开发中心开发建设的平谷镇村民住宅小区项目 能彻底解决农村住房难问题,对于农村体质改革、农村城镇化进程的 加快等有着重要意义, 另一方面从本项目建设书中上述九个章节的论 述和各项经济指标的分析,可以明显看出,此项目是可行的,也是很 有必要的。 综上所述,请求上级领导和主管部门支持我镇运作此项目,并批 准该项目的开发建设。


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