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郑州阳光花园房地产项目评估报告


郑州航空工业管理学院土木建筑工程学院

《建设项目评估》课程设计

题 目 专 业 姓 名 指导教师

班 级 学 号 职 称

二О一 二 年 六





郑州航空工业管理学院

毕业设计
2012 届

工程管理 专业 0809062 班级



目郑州阳光花园房地产项目可行性研究报告 姓 名 学号 指导教师 职称

2012

年 5





内 容 提 要

房地产可行性研究是房地产开发工作中一个重要环节,能够实现 项目决策的科学化、民主化,减少或避免投资决策的失误,提高项目 开发建设的经济、社会和环境效益。 阳光花园房地产项目位于郑州市金水区东风路,占地 75.5 亩,本 项目由建业地产股份有限公司投资建设。本文对项目周边主要同类竞 争物业进行了比较,依据郑州市目前的市场状况和对未来的预测,对 项目的可行性与开发经营策划提出初步意见,并结合项目的特点优势, 对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析,探讨了该地块进行开 发经营的可能性。 根据本报告的方案,项目总建筑面积约 20 万平方米,项目总投资 76934.16 万元,经预测项目财务净现值 29562.94 万元,项目财务内部 收益率为 36.9%,因此项目在经济上具有较强的可行性。 创新点如下: 1、本文对该项目开发经营的市场环境进行了深入调查分析,并在 当前全球金融危机的经济背景下和我国调控政策对房地产行业的发展 影响下,对该项目的可行性进行了深层次、多角度的分析和论证。 2、将一般建设项目可行性研究的理论与方法具体运用到阳光花园 房地产项目的可行性研究中,通过该项目的详细分析,论证了投资的 可行性,为项目的投资建设提供了依据,并可为其他房地产项目可行 性研究提供相应的参考。

关键词
房地产;经济性;资金筹措;分析总结

real estate project feasibility study report of Sunshine garden in Zhengzhou
080906205 Chengjunguang tutor Zhouwei Associate professor

Abstract
Real estate development feasibility study is an important link in the work of scientific and democratic project decision-making; it avoids or reduces the investment decision errors, and improves economic, social and environmental benefits of the project development. Real estate project of Sunshine garden is located in Road Jinshui of Zhengzhou, Covering an area of 75.5 mus, invested by Central china Real estate Limited. In this paper, similar projects around project of Sunshine garden are compared, based on current market conditions and predictions of the future of Zhengzhou, preliminary suggestions of the feasibility of the project and development business planning are put forward. Combined with the characteristics and advantages of the project, investments, financial evaluations and risks of the project of Sunshine garden are analyzed, and the feasibility of the development and management of this plot is discussed. According to the scheme of the report, total construction area of the project is about 200000 square meters, total investment is 76934.16 ten thousand Yuan, the forecasted project financial net present value is 29562.94 ten thousand Yuan, the project financial internal rate of return is 36.9% , so the project has strong economic feasibility. Innovations as follows: 1. The market environment of the development and management of Sunshine garden are thoroughly investigated and analyzed in this paper, and under the economy background of current global financial crisis and China's regulation policy influence on the development of real estate industry, the feasibility of the development and management of this projects is analyzed and verified in deep level and multiple perspectives. 2. This paper applies the theory and method of general construction project feasibility study to the project of sunshine garden. Through detailed analysis of the project, the feasibility of investment is verified,which provides the basis for the investment and construction of the project, And also provides corresponding reference to other real estate project feasibility study. Key words Real estate; Economy; Financing; Analyzing and Summarizing





1. 总论 ................................................................................................... 1 1.1. 1.2. 1.3. 2. 项目概况综述 ........................................................................... 1 项目主要技术经济指标 ........................................................... 5 问题与建议 ............................................................................... 5

房地产项目市场研究 ....................................................................... 6 2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 全国房地产市场运营情况 ....................................................... 6 全国房地产市场运行现状及未来走势分析........................... 9 2011 年与 2012 年房地产政策 .............................................. 13 郑州经济发展状况 ................................................................. 15

3.

区域房地产住宅市场分析与营销策略......................................... 19 3.1. 3.2. 3.3. 3.4. 3.5. 3.6. 3.7. 3.8. 项目所处房地产板块市场特征分析..................................... 19 项目区域主要竞争项目分析................................................. 20 后续市场供应预测 ................................................................. 21 重点竞争个案分析 ................................................................. 21 项目区域臵业者分析 ............................................................. 23 项目开发经营 SWOT 分析 ................................................... 24 项目开发方案 ......................................................................... 24 市场分析结论与营销策略 ..................................................... 25

4.

劳动安全卫生与消防 ..................................................................... 26

4.1. 4.2. 5.

劳动安全卫生 ......................................................................... 26 消防设施 ................................................................................. 27

组织机构及人力资源配臵 ............................................................. 28 5.1. 5.2. 组织机构设臵 ......................................................................... 28 人才理念 ................................................................................. 28

6. 7.

项目实施进度 ................................................................................. 29 投资估算与融资方案 ..................................................................... 30 7.1. 7.2. 7.3. 投资估算 ................................................................................. 30 项目总投资估算 ..................................................................... 31 资金筹措、投资计划及借款利息......................................... 35

8.

财务评价 ......................................................................................... 35 8.1. 项目销售收入预算 ................................................................. 35

8.2. 项目利润估算 ......................................................................... 36 8.3. 9. 现金流量表及动态分析 ......................................................... 37

不确定性分析 ................................................................................. 37 9.1. 9.2. 9.3. 盈亏平衡分析 ......................................................................... 37 敏感性分析 ............................................................................. 38 项目开发经营主要风险与对策分析..................................... 39 社会评价 ..................................................................................... 40

10.

10.1. 社会影响分析 ......................................................................... 40

10.2. 社会风险分析 ......................................................................... 42 11. 研究结论及建议 ............................................................................. 45 11.1. 11.2. 研究结论 ................................................................................. 45 建议 ......................................................................................... 45

郑州阳光花园房地产项目可行性研究报告

郑州阳光花园房地产项目可行性研究报告
080906205 程军光 指导老师 周巍 副教授

1. 总论
1.1. 项目概况综述
1、项目概况 项目名称:阳光花园居住小区项目 建设单位:建业地产股份有限公司 项目四至:西起天明路、南临群办路,东接丰庆路,位居东风路核 心板块; 用地面积:75.5 亩; 规划用地性质:住宅 建筑容积率: 4.31; 总建筑面积:约 21.7 万㎡ 2、可行性研究报告编制依据 (1) 国家计委计办投资[2002]15 号审定的《投资项目可行性研 究指南(试用版); 》 (2) 国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济 评价方法与参数(第三版); 》 (3) 《城市房地产开发经营管理条例》 ; (4) 《房地产项目经济评价方法》 。

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3、编制范围 依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范,对阳光花园项目建 设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建 设组织管理、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分 析等方面进行全面论证和研究。 4、项目提出的理由 ①项目建设符合国民经济发展 当前,我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期,为了促进国民 经济的稳步健康发展,必然要求扩大内需,优化消费结构,把住宅建设 作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究, 房地产对国民经济的拉动作用约 1.5—2 个百分点。 郑州房地产占 GDP 的 比重还将快速上升,对 GDP 的贡献率还将逐步增大。 根据国家有关部门的分析和预测,我国居民住宅目前正在从生存型 向舒适型方向转变,到 2008 年,我国城镇居民人均建筑面积将达到 22 平方米,平均每户拥有一套功能基本齐全的住房,住房消费占整个消费 的比重将达到 15%,城市化水平将提高到 36%左右。我国居民住宅的近 期发展目标是户均一套、人均一室,力争 2010 年达到人均建筑面积 35 平方米,主导户型为三室两厅和两室两厅。----可以查查《郑州市“十二

五”房地产业发展规划》、《郑州市“十二五”住房保障规划》(以下 均简称为《规划》)。 你的设计是在 12 年做的,08、10 年已过,所以 上述提法不合适,不能说什么力争 10 年怎么怎么样了。

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正因为房地产投资的带动作用较大,国家为推动我国国民经济的持 续健康稳定发展,将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此,本项目的 建设是国民经济发展的需要。 ② 项目对城市建设将起到促进作用 中原经济区地处我国中心地带,全国主体功能区明确的重点开发区 域,其范围涵盖河南全省、延及周边地区的经济区域,地理位臵重要, 市场潜力巨大,文化底蕴深厚,在全国改革发展大局中具有重要战略地 位。2011 年十一国庆前夕,国务院正式出台《国务院关于支持河南省加 快建设中原经济区的指导意见》 ,建设中原经济区正式上升为国家战略。 大郑州都市区的范围包括郑州市区、周边县市区、乡镇等,总面积 约 1700 平方公里。 建设郑州都市区, 就是以交通为纽带, 以产业为桥梁, 按照组团发展、产城融合、复合型和生态型的发展路径,将郑州周边的 县(市) 、乡(镇)统一纳入中心城区,按照新的城市功能区的标准,着 眼于建设千万人口的现代化大都市的目标进行规划和建设。同时,左右 逢源,上下衔接,呼应周边城市发展,着力打造中原经济区核心增长极 和全国区域性中心城市。加快大郑州都市区建设,是发挥郑州龙头和核 心作用,促进中原经济区形成和中部崛起,打造未来国家新增长极的重 要举措。 郑州都市区十大组团包括:宜居教育城、宜居健康城、宜居职 教城、新商城、中原宜居商贸城、 (金水)科教新城、二七运河新城、 (高 新区)高新城、 (经开区)先进制造业新城。郑州都市区总体定位是:中 原城市群的中心城市,全国区域性中心城市,全国重要的现代物流中心,
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区域性金融中心和现代服务业中心,先进制造业和高新技术产业基地。 郑州都市区要打造“一基地、四区、一港” ,一个基地指全国重要的先进 制造业和现代服务业基地;四区指大都市区科学发展的示范区、中部地 区承接产业转移的先导区、全国城乡建设的模范区、华夏文明历史传承 的核心区; 一港指内陆地区对外开放高地的国际陆港。郑州都市区建成 后将成为引领中部崛起的国家区域性中心城市,对拉大郑州市城市框架, 完善城市功能,促进城市健康科学发展产生深远影响。 中原经济区的发展战略已经上升至国家战略层面,郑州都市区的推 进建设以及都市区空间战略的发展已成目前城市发展的大趋势,大郑州 的发展概念将继续深化,郑州将成为区域性核心城市,在这些利好因素 的影响下郑州将迎来前所未有的发展机遇,房地产行业深远变革即将开 启,未来的地产模块将发生巨大的变化! ③ 解决劳动就业的需要 由于我国目前正处于经济结构的调整时期,部分行业职工下岗再就 业也就在所难免,广开就业渠道,解决人民的生活与就业问题已成为当 前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力, 因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长, 以创造更多的就业机会。 据有关权威人士测算,我国 GDP 每增长 1 个百分点,全国可新提供 80 多万个就业岗位,而住宅投资每增加 10%,大约可以拉动 GDP 增长 0.5 个百分点,则可提供 40 多万个就业岗位。因此,住宅建设投资的增 加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用,而本项目作为郑州市重
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点商品住宅建设项目工程之一,将为增加郑州市当地社会就业岗位作出 一定的贡献。 6、拟建地点 该项目位于郑州市金水区东风路沿线,具体位臵为西起天明路、南 临群办路,东接丰庆路西,位居东风路核心板块。

1.2. 项目主要技术经济指标
1-1 主要技术经济指标 序号 1 2 2.1 2.2 2.3 3 4 5 6 7 8 9 项目 总用地面积 规划总建筑面积 其中:住宅建筑面积 其中:1-2 层商铺建筑面积 其中:地下停车场建筑面积 容积率 绿地率 项目总投资 财务净现值 财务内部收益率 静态投资回收期 动态投资回收期 % 万元 万元 % 年 年 单位 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 数值 50333.33 217000.00 150000.00 50000.00 17000.00 4.31 0.35 76934.16 29562.94 34.90% 1.46 1.68

1.3. 问题与建议
项目开发商已合法取得本项目土地使用权,各项建设手续正在申办 中。分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方 面均遵照国家及郑州的房地产项目开发程序及规定。 根据测算,在预计的销售价格、销售率条件下,本项目具备良好的
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可行性。 郑州市房地产市场正处于开发高潮时期,竞争日趋白炽化,因此需 要切实考虑市场容量和市场销售节奏;在建设过程中,需要严格控制工 程成本和管理成本。 充分利用地块区域优势和景观资源;与知名专业设计公司、中介顾 问公司合作,强强联合,打造小区品牌和企业品牌;制定合理的市场营 销方案,扩大媒体宣传,注重营销推广,保证销售资金回款。

2. 房地产项目市场研究
2.1. 全国房地产市场运营情况
(1)全国固定资产投资及房地产投资额增速均回落,房地产投资额 占比上升
2-1 全国固定资产投资及房地产投资走势

2011 年 1-11 月全国累计完成固定资产投资 26.9 万亿元, 房地产开发 投资 5.5 万亿元,在调控的作用下,市场表现趋冷,开发企业投资热情有 所下降,房地产开发投资增速较去年略有回调,但投资总额仍有上涨。 房地产开发投资增幅有所下降,但仍高于近五年复合增长率,房地产投
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资额在固定资产投资额中占比连续两年上涨, 2011 年前 11 月达到 20.6%, 经济增长对房地产的依赖度依然较高。 (2)全国商品房销售面积前 11 个月同比依然增长,但增速低于去 年
2-2 全国历年房产走势

2011 年 1-11 月份全国商品房累计销售面积 89594 万平米,同比增长 8.5%,增幅较去年下降 2.8%,其中 11 月下降 1.7%;商品住宅销售面积 79639 万平米,同比增长 7.5%,增幅较去年下降 1.6%。预计 2012 年随 着调控的延续,市场销售量将会进一步受到抑制。

2.1.1. 重点城市成交情况
2-3 2011 年前三季度重点城市商品住宅成交情况

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2011 年前三季度全国重点城市商品住宅交易量只有天津和成都小幅 上涨,其余 10 个城市均出现不同程度的下滑,不仅是一线城市,二线城 市下滑幅度同样较大, 其中郑州、 长沙、 重庆分别较去年同期下降 46.2%、 35.5%和 35%。郑州市前三季度住宅市场仅成交 377.07 万㎡,比去年同 期的 700.38 万㎡下降了将近 5 成,成交量遭“腰斩” ,全年市场形势不容 乐观。 大中城市在宏观调控的影响下,房价出现松动,楼市成交量出现大 幅跳水的局面,成交量的低迷直接导致房价的下行,开发企业以价换量 的趋势已经从一线城市大范围蔓延至二三线城市。预计 2012 年上半年将 是楼市最为艰难的时间,届时企业在市场累积的压力下销售均价将会进 一步下探,局部地区可能降幅较大,但出现大面积大幅下跌局面的可能 性较小。

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2.2. 全国房地产市场运行现状及未来走势分析 2.2.1. 土地市场现状
(1)全国土地出让面积仍有增长,但住宅市场土地出让面积下降明 显
2-4 全国 133 个城市各类土地成交面积同比增长率

2011 年 1-11 月,全国 133 个城市招拍挂市场成交各类土地面积同 比增长 15.6%。住宅用地近几个月成交低迷,降幅持续扩大,而商务金融 用地、工业用地最近两个月也出现不同程度的下降。 (2)总出让金与去年基本持平,住宅用地出让金降幅显著
2-5 全国 133 个城市各类土地出让金同比增长率

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2011 年前 11 月,各类土地总出让金小幅下降 1.8%,住宅用地出让 金降幅达 15.4%,且有继续扩大之势,而其他用地皆同比有不同增长。住 宅用地楼面地价显著回落,溢价率下行至历史低位,10 月跌破 3%,创历 史新低。2012 年在调控的持续作用下,住宅用地将呈现进一步的收缩局 面。

2.2.2. 全国房地产市场未来走势分析
在房价过快上涨、社会资源过度向房地产行业集中的背景下,为了 保持宏观经济和房地产行业健康发展,政府出台了一系列针对房地产行 业的调控政策。系列调控政策的叠加,将会在短期内对房地产市场产生 波动影响。但是,万变不离其宗,任何行业都要遵循市场经济规律,包 括房地产市场。本轮房地产调控的根本目的是促进房地产行业的持续稳 定健康发展,目前的房地产调控,不会改变行业中长期向好的发展趋势。 国民经济快速增长为房地产业提供了强劲动力 中国经济连续多年保持快速发展,经济的持续增长必然带来城市发 展、住房扩大、投资增加和流动性过剩。中国居民的平均收入几乎每 4 年就会提升一倍,人们购房和投资的能力也随之增加,而对改变住房的 量与质最为迫切的中产阶级的家庭数量更呈崛起之势。 国民经济持续稳定快速的发展,为房地产业的发展提供了强劲动力。 高盛预计中国 2011 年和 2012 年的经济增长分别为 9.4%和 9.2%, 根据房 地产发展速度和 GDP 增速的关系可以看出房地产行业将依然保持高速发 展。

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人口环境决定房地产市场潜在容量依然巨大 城镇人口数量、人口分布、人口流动等自然属性,直接影响房地产 市场的潜在容量。根据 2011 年发布的全国第六次人口普查结果,中国大 陆人口总数达 13.397 亿人,十年间增加 7390 万人;城镇人口占 49.68%, 十年间上升 13.46 个百分点;中国大陆流动人口为 2.6 亿人,十年间增加 1.17 亿人。
2-6 六次人口普查总数

中国大陆人口呈现出人口基数大、城镇人口比重上升、流动人口大 量增加的发展趋势。随着中国城镇人口规模的不断增长、流动性人口大 量增加,人均居住面积需求的不断提升,中国房地产市场需求将进一步 增加,房市场的潜在容量依然巨大。 城市化进程推动房地产业持续发展
2-7 纳瑟姆曲线
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在世界城市化发展史研究领域,美国城市地理学家纳瑟姆提出了著 名的“纳瑟姆曲线”。纳瑟姆曲线表明城市化与房地产业发展存在着内在 联系:城市化发展对房地产业持续推动,当城市化率达到 30%时,房地 产投资开始加速增长, 当城市化率达到 50%时, 房地产投资将达到峰值, 其后一直到城市化率达到 70%时都将保持这种高增长率。 2010 年中国城市化率达到 47.5%, 预计 2050 年前后将达到 70%左 右,因此房地产业将会持续 30-40 年的繁荣。 通胀压力巨大,房地产市场依然是最佳投资渠道 随着经济的持续、较快回升,我国出现了通胀预期加大、通胀压力 上升等问题。美国等主要经济体持续实施量化宽松的货币政策,又使国 际流动性溢出效应更加明显,进一步加剧了输入性通胀压力。2011 年 7 月全国 CPI 同比涨 6.4%,创三年来新高。当前我国通胀压力仍然较大, 由于缺少更好的投资渠道,财富向资产投资转移,房地产市场依然是最 佳投资渠道。 城市发展对土地财政的依赖有增无减 2010 年国有土地出让收入 2.9 万亿元,占全国财政收入的 35%。与 此同时,全国省市县三级政府的负债总额已达到 10.7 万亿元,其中超过 三分之一的债务要靠土地出让金来还。中西部欠发达城市、沿海还没有 形成产业支撑的开发区,由于没有相关产业作为支撑,土地财政必然成 为政府收入主要来源,对土地财政更加依赖。 中国经济的持续快速增长、城市化进程的稳步推进、通胀压力、人 民币升值预期等因素,仍将支持中国的房地产市场在未来较长的时间内
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保持较快的增长。同时,我们又必须看到房地产行业确实存在着不少问 题,诸如——地价过高、房价过高、投资过热、调控效果欠佳、一刀切 政策以及弱势群体意见大等等。 基于以上对房地产行业发展前景和政府房地产业宏观调控指导思想 的认识,我们对 2012 年及未来几年房地产市场始终保持谨慎乐观。乐观 是对行业的发展前景所产生的,谨慎是我们要理性的对待当前房地产调 控政策,迎接挑战,把握机遇。

2.3. 2011 年与 2012 年房地产政策 2.3.1. 2011 年房地产政策
2011 年整个房地产市场在政策“紧箍咒”的作用下艰难前行,上半 年国家调控政策、金融政策密集出台,对行业产生了深远影响;下半年 虽然调控政策有所减少,但市场压力已经形成,政策起到了巩固调控效 果的作用。随着国家严厉的宏观调控政策陆续颁布,市场压力逐渐增加。 这一年,央行总共进行了 3 次加息,6 次上调存款准备金率,虽然年底下 调了一次存款准备金率,但对房地产的作用微乎其微。信贷日益紧缩, 融资难度渐大,致使房地产行业运行整体放缓,成交量大幅缩水。这一 年,全国有超过 120 个城市出台了房价调控目标,46 个大中城市出台了 “限购令” 10 个城市出台了针对楼盘的强制 , “限价令” 。 “限价” 、 “限购” 和“限贷”等多样限制手段,致使房地产市场流通全面受阻,市场观望 氛围浓厚。在诸多限制性手段的作用下,调控效果日渐显著。3 月起,在 全国重点城市范围内,商品住宅成交量迅速下滑,至 12 月份,全国范围
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内几乎所有大中城市无可幸免地遭遇寒潮,甚至部分不限购的三线城市 也受到波及,成交量开始下探。房地产行业开发投资速度全面放缓及交 易量的大规模萎缩,已经逐渐波及相关联的上下游行业。

2.3.2. 2012 上半年房地产政策
(1)国务院:决不让房地产调控出现反复 2012 年 4 月 13 日召开的国务院常务会议,会议指出,当前我国经济 运行总体平稳。总的看,我国经济的基本面是好的,经济增速处于合理 区间;经济发展具备很大潜力,宏观调控政策具有较大回旋余地。?会议 指出,我国经济社会发展仍面临不少困难和挑战。国内经济运行存在下 行压力,物价上涨压力仍然存在,小型微型企业融资难问题仍然比较突 出,出口行业面临困难增多。会议提出,要巩固房地产市场调控成果, 坚持房地产调控政策不动摇,决不让调控出现反复。 (2)统计局:一季度 GDP 增速连续两年下降 国家统计局 13 日公布的数据显示,初步测算,一季度国内生产总值 107995 亿元,按可比价格计算,同比增长 8.1%。分产业看,第一产业增 加值 6922 亿元, 同比增长 3.8%; 第二产业增加值 51451 亿元, 增长 9.1%; 第三产业增加值 49622 亿元,增长 7.5%。从环比看,一季度国内生产总 值增长 1.8%。 (3)统计局:调控之下房地产市场运行惨淡 2012 年第一季度,房地产市场呈现出以下六大鲜明特点:投资回落, 前两月房地产投资规模再度下滑,一季度,全国固定资产投资 47865 亿

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元,同比上涨 20.9%,房地产开发投资 10927 亿元,同比上涨 23.5%。商 品住宅投资 7443 亿元,同比涨幅 19.0%。同比涨幅均出现明显回落;开 工减少, 住宅新开工面积接近 3 亿平方米?首度同比下滑; 房企资金紧张, 自筹资金增速回落 18.3%,房企融资难度进一步加大;销量回落,销售面 积和销售额同比继续下降,降幅收窄,根据统计局数据,1-3 月份,商品 房销售面积 15239 万平方米,同比下降 13.6%,降幅比 1-2 月份缩小 0.4 个百分点;库存积压,一季度商品住宅待售面积接近 2 亿平方米;仍不 景气,全国房地产开发景气指数再创新低。 (4)央行:重提货币信贷适度增长释放微调信号 日前召开的央行货币政策委员会第一季度例会指出,要继续实施稳 健的货币政策。下一阶段要综合运用多种货币政策工具,引导货币信贷 平稳适度增长。?这一表述与去年四季度例会的表述有明显变化。其中, “引导货币信贷平稳适度增长”是时隔一年后首度出现,上次在央行货 币政策例会中出现“信贷适度增长”还是在 2010 年四季度。?对于货币 信贷,此前召开的货币政策委员会 2011 年第四季度例会上指出,要保持 合理的货币信贷总量和社会融资总规模。而今年的政府工作报告中则要 求:调节好货币信贷供求,保持社会融资规模合理增长。

2.4. 郑州经济发展状况
2011 年,地区生产总值达到 4912.7 亿元,同比增长 13.2%,增幅比 上年提高 0.2 个百分点。第一、二、三产业分别完成增加值 131.7 亿元、 2898.4 亿元和 1882.6 亿元,比上年分别增长 3.7%、17.1%和 8.5%。三次

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产业比例为 2.7:59.0:38.3。 2012 年在世界经济形势严峻的大背景下,围绕组团规划增投资促发 展,全面推进中原经济区、郑州都市区建设,调结构、促转变、保增长 将成为经济工作的重点。 (1)郑州市三产结构比例稳定,第二产业主导地位稳固
2-8 郑州市历年三产比重

郑州市 2011 年度三产结构保持稳定, 第二产业依然是经济结构主力, 第三产业比重略有降低。与一线城市相比,郑州市经济发展相对滞后, 决定了以第二产业为主导的经济结构仍将保持一段时期。但随着经济的 日益发展、人口的不断增加、中原经济区战略的出台、郑州市作为区域 核心城市的地位日益突出,这些为第三产业的繁荣奠定了基础,未来郑 州市的第三产业发展空间巨大,将利好商业、商务地产的繁荣。 (2)城镇居民人均可支配收入及消费性支出高速增长
2-9 2001-2011 年城镇居民可支配收入、支出及增额

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2011 年完成生产总值 4912.7 亿元,比上年增长 13.2%;人均生产总 值 56086 元,比上年增长 9.7%。城镇居民人均可支配收入 21612 元,扣 除价格因素,比上年实际增长 9.0%;人均消费性支出 14500 元,比上年 实际增长 8.1%。其中市区城镇居民人均可支配收入 22477 元,比上年实 际增长 10.6%;人均消费性支出 14605 元,比上年实际增长 10.6%。收入 水平在全国 27 个省会城市中名列第 12 位。 (3)城镇固定资产投资及房地产开发投资额上涨,但房地产开发投 资增幅下降
2-10 2005-2011 年城镇固定资产投资及房地产开发情况

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2011 年 1-11 月房地产开发投资额 828.1 亿元,同比上涨 27.6%,增 幅较 2010 年下降较大,预计全年增幅将有更大程度的下调,受调控的影 响,市场前景不甚明朗,开发企业投资更趋谨慎。

2.4.1. 2012 年第一季度郑州房地产市场运行形势分析
(1)房地产开发投资同比增长 28.1% 第 1 季度,郑州市房地产投资额 164.5 亿元,同比增长 28.1%;其 中,住宅投资额 108.7 亿元,同比增长 26.6%。商品房新开工面积 514.5 万平方米,同比增长 59.9%;其中,住宅新开工面积 367.9 万平方米,同 比增长 54.2%。商品房竣工面积 177.4 万平方米,同比增长 28.6%;其中, 住宅竣工 123.8 万平方米,同比增长 183.9%。 (2)商品房投放面积同比下降 36.35% 第 1 季度,郑州市商品房投放面积 154.61 万平方米,同比下降 36.35%;其中,商品住房投放面积 133.65 万平方米,同比下降 28.47%。 市区商品房投放面积 101.25 万平方米,同比下降 38.55%;其中,商品住 房投放面积 83.8 万平方米,同比下降 32.74%。 (3)商品房销售面积同比下降 15.11% 第 1 季度,郑州市商品房销售 189.48 万平方米,同比下降 15.11%;其中,商品住房销售 169.26 万平方米,同比下降 7.39%。市区 商品房销售 140.39 万平方米,同比下降 3.51%;其中,商品住房销售面 积 122.39 万平方米,同比增长 4.99%。 (4)商品房销售均价为 5947 元/平方米

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1 季度,郑州市商品房销售均价为 5947 元/平方米;其中,商品 住房销售均价为 5261 元/平方米。 市区商品房销售均价为 6802 元/平方米; 其中,商品住房销售均价为 5957 元/平方米。 (5)商品房累计可售面积同比增长 62.7% 截止到 3 月底,市区商品房累计可售面积 620.59 万平方米,同 比增长 62.70%;其中,商品住房累计可售面积 342.02 万平方米,同比增 长 57.82%。

3. 区域房地产住宅市场分析与营销策略
3.1. 项目所处房地产板块市场特征分析
东风路沿线板块:区位优势明显,居住氛围浓厚 东风路作为次中心道路,是农业路和北环高速路中间唯一一条贯穿 东西道路,交通位臵显著;周边多为居住区,随着城市改造进程的加快, 掀起城中村改造的热潮,周边多原郑州郊区人口,由于居住惯性部分土 著居民及外来打工人员多选择在此居住,由于位臵显著及北临东风渠, 该区域也成为中高端人士北区居住的首选之地。 东风路板块供应量稍显不足,供求比失衡,新政影响成交量萎缩 东风路沿线在售楼盘较少,部分已成为尾盘,或高端楼盘客户量较 为恒定,中档楼盘供应量不足,该区域需求旺盛。

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3.2. 项目区域主要竞争项目分析
3-1 东风路、南阳路区域主要在售竞争项目一览表 正弘数码公 项目名称 建业壹号城邦 怡丰新都汇 华林尚峰苑 白庙改造 寓 文化路以 东、 文博东 花园路与东 路以西、 东 风路向西 200 风路以南、 米路南 白庙路以 北 恒大 110 万㎡ 6 金基不动产 15 万㎡ 5.19 40% 11.15 二期 5 栋 32 层高 层 精装 4270 套 100% 6700 23-72

项目地址

南阳路东风路 交 汇 处 北 300 米

农业路与天明 路交汇处

金水南阳路与 农业路交叉口 向西 200 米

开发商 总建筑面 积 容积率 绿化率 推出时间 在售期数 建筑形式 装修标准 总套数 销售率 销售均价 (元/㎡) 主力面积 (㎡)

河南建业 11.4 万㎡ 1.95 40% 预计 2012 年 9 月 二期 9 栋小高层、底 商 毛坯 691 套 未开盘 预计 7500 60-160

河南怡丰臵业 发展有限公司 40 万㎡ 5.1 36% 12.12 二期 12 栋 31-34 层 高层 毛坯 4360 套 40% 6200(一期) 36-131

郑州中原华丰 投资公司 14 万㎡ 2.09 41.5% 12.5 二期 9 栋高层,小高 层 毛坯 1300 套 30% 6400 46-260

主力客群

主城范围内年 轻白领及成功 人士

首次购房外地 人, 白领上班族

主要建设 精品住宅、 首次购 高级白领, 顶级酒店、 房外地人, 白 改善性住房 商 务 配 套 领上班族 等设 约 10 万 部 分 资料不详 售完

后续供应 量(㎡)

约 11 万

二期 10 万 平

项目所在区域楼盘受土地稀缺性限制,建筑一般为高层、小高层, 争取建筑面积的最大化。

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从楼盘户型方面, 各个楼盘的主力面积几乎都是以 36-50 平米 (一房 一厅)60-89 平方米(两房两厅) 、89-130 平方米(三房两厅)的户型占 据了市场主力地位,两房与小三房仍然最受市场的青睐。 从价格上看,项目所在东风路区域销售均价在 5500-6500 元/平方米 左右,较东风路东段和郑东新区板块的中高端定位居住区价格低,符合 此区域中端购买人群的定位。 从楼盘配套来看,周边环境尚可,周边配套设施齐全,教育资源商 业等一应齐全,但交通不够顺畅,时有堵车现象发生。

3.3. 后续市场供应预测
根据房地产网上公布的东风路板块在售和在建项目(不包括未入网 的待开发地块)不完全统计数据,预估项目所在区域总待售和待建的后 续供应量约为 200 万平方米,由于项目周围同属城中村改造,而且基本 都在下半年动工,该区域将竞争非常激烈。但该区域整体供应量较大, 在 2012 年全国房地产低迷而郑州一枝独秀的状态下,快进快出,快速回 笼资金,在其他项目未动之前抢占先机,快速销售,避免展现过长,销 售前景值得期待。

3.4. 重点竞争个案分析
开祥御龙城 项目概况: 项目坐落于东风路与天明路交汇处,行政隶属金水区,东侧紧邻绿

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荫公园,对绿荫公园景观充分的拥有;南侧紧邻天旺广场商业项目,项 目总占地面积约 129 亩,拟规划建设商品房 50 万平方米。 项目位于大学集中的文化区内,配套成熟,教育机构、医疗设施, 以及购物、休闲、餐饮、金融等生活服务设计完备,同时以森林半岛为 代表的大型居住社区落成,已将该区域打造成郑州市内最适宜居住的区 域之一。 基本情况: 物业类别:住宅、商业 建筑类别:高层 装修状况:毛坯 物业地址:东风路与天明路交汇处 开发商:河南开祥臵业股份有限公司 开盘时间:未开盘 占地面积:129 亩 总建筑面积:50 万平方米 总户数:4833 户 容积率:4.5 绿化率:35% 交通状况:17 路,723 路,90 路,92 路,95 路,K62 路。 周边配套:五洲强仔俱乐部,香格里拉大酒店,丰乐园大酒店,金 帝咖啡,天旺购物广场,世纪联华;科技市场,文化路一小,文化路二 小,东风路小学,南阳路小学,九中,三十一中,实验中学,轻工业学
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院,河南财经学院…… 规划与产品设计: 整个项目用地面积约 129 亩。项目推广名称为御龙城。项目总用地 面积 88778 ㎡。绿地面积 31250 ㎡,占总用地面积的 35.2%;总建设面积 548026 ㎡:地上 412732 ㎡(其中住宅 364253 ㎡,阳台 12187 ㎡,其它 幼儿园、商业、物业等 36292 ㎡) ;地下 135294 ㎡(含人防 26321 ㎡) 。 容积率 4.51。90 ㎡以下住宅面积 265834 ㎡,在总住宅面积的占比中大于 70%。40-60 ㎡住宅 2426 套、70-90 ㎡住宅 1607 套、100-130 ㎡住宅 272 套、130-190 ㎡住宅 528 套。小区主要设备包括安全、消防、智能化设备 等,项目启动区有可能从商业开始。

3.5. 项目区域置业者分析
因为东北板块尤其是项目所在地为普通住宅居住区,产品多为高容 积率、高密度产品,交通与发展前景均不如东区,因此该区域一次臵业 的客户有以下主要特征: 附近居住或工作的外来人口、都市白领; 区域内的改善型自住人群; 投资商;

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3.6. 项目开发经营 SWOT 分析
3-2 项目综合分析(SWOT 分析) S 优 势 ——成熟居住区,北部已形成大型居住群, 生活氛围浓厚; ——公交情况相对较好; ——商业、超市、银行、学校、医疗、公园 配套等较齐全; ——地块本身条件良好且拆迁完毕; O 机 会 ——南阳路与东风路即将拓宽,交通问题的 解决大力抬升了东风路板块的价值; ——楼盘尚未开发,可在主题设计和产品规 划上力争特色; W 劣 势 ——地块面积小,且存在不规则状况,规 模中,景观档次、品牌创立等均有难度; ——周围为老式居民区,环境嘈杂,治安 状况较差; ——大众心目中,区域心理认同度低,区 域市场不易突破; T 威 胁 ——本案周边新老小区都有,产品不易突 破、客户有较多对比参数; ——区域内有几个同质楼盘较多,且规模 较大,尤其是开祥御龙城的开发,对本案开发 产生较大影响; ——区域内客户不足,要在客户群的突破 上作文章。

结论:本案若想在激烈的市场竞争中取胜,须发掘项目自身优势,从产品规划开始就与同区域 产品作出区分,用精品物业在市场中取胜。

3.7. 项目开发方案 3.7.1. 项目定位

通过前期对地块的优劣分析并结合对当地市场及消费群体 的研究我们建议项目的发展方向为:
项目市场定位: 集居住、酒店、商业于一体的城市综合体项目。 商业功能定位: 以园区为中心,三公里辐射半径的区域商业中心。集餐饮美食、购 物中心、休闲娱乐于一体。

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3.8. 市场分析结论与营销策略 3.8.1. 价格定位
本项目占地 75.5 亩,容积率为 4,总建面积为 20 万平方米,为保证 多出面积需建成高层住宅小区。 通过以上的市场比较分析,我们得出一个符合现阶段本项目的市场 定价应该在 6024 元/㎡,从上半年房地产政策对郑州的房地产的影响来 看,郑州房地产市场影响较大,因此本案价格需要有一定竞争力,因此 合富建议采用低价入市、小步快跑策略,一期产品定价略低于市场价, 建议市价住宅均价 6000 元/㎡,商业用房均价 9000 元/㎡。

3.8.2. 入市节奏及产品类型的选择
建议本项目分为两个阶段推出: 第一阶段:2013 年 9 月—2014 年 3 月 入市产品建议以地块南部建筑产品开始启动市场,第一阶段推出产 品占总体量的 60%,先推市场高接收度的中端产品,户型面积约为 50~ 110 ㎡,作为样板段部分,容易让市场客户接受,快速争取市场客户,制 造开盘即售罄的市场效应,快速树立形象,塑造本项目宜居社区概念, 抢占定位制高点,打响品牌。 第二阶段:2014 年 5 月—2014 年 12 月 在第一阶段品牌基本树立、去化达 80%情况下,加推剩余 40%的房 源;户型面积约为 70~130 ㎡在本阶段,力求实现资金的迅速回笼,同

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时实现全盘 80%以上的销售率;

4. 劳动安全卫生与消防
拟建项目劳动安全卫生与消防的研究是在已确定的技术方案和工程 方案的基础上,分析论证在建设和生产过程中存在的对劳动者和财产可 能产生的不安全因素,并提出相应的防范措施。

4.1. 劳动安全卫生 4.1.1. 危害因素和危害程度分析
分析在生产或作用过程中可能对劳动者身体健康和生产安全造成危 害的物品、部位、场所,以及危害范围和程度。 1)有毒有害物品的危害。分析生产和使用带有危险性的原料、材料 和产品,包括爆炸品类,易燃、易爆、有毒气体类,易燃液体类,易燃 固体类,氧化剂和过氧化物类,毒害品类,腐蚀品类,辐射物质类,以 及工业粉尘类等。 2)危险性作业危害。分析高空、高湿、高压作业,井下作业,辐射、 振动、噪音等危险性作业场所,可能造成对人身的危害。

4.1.2. 安全措施方案
针对不同危害和危险性因素的场所、范围以及危害程度,研究提出 相应的安全措施方案,主要有: 1)在选择工艺技术方案时,应尽可能选用安全生产和无危害的生产
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工艺和设备。 2)对危险部位和危险作业应提出安全防护措施方案。 3)对危险场所,按劳动安全规范提出合理的生产工艺方案和设臵安 全间距。煤炭、冶金等矿井开采项目,应提出防止瓦斯爆炸、矿井涌水、 塌方冒顶等技术和安全措施方案。 4)对易产生职业病的场所,应提出防护和卫生保健措施方案。

4.2. 消防设施
消防设施研究,主要是分析项目在生产经营过程中可能存在的火灾 隐患和重点消防部位,根据消防安全规范确定消防等级,并结合当地公 安消防设施状况,提出消防监控报警系统和消防设施配臵方案。

4.2.1. 火灾危险性分析
分析生产过程中使用的原材料、中间产品、成品的火灾危险性,包 括储存物品的火灾危险性,生产过程中易燃、易爆产生的部位及火灾危 险性,运输过程中的火灾危险性等。 调查项目场址周围消防设施状况 调查场址周边公安消防机构的规模、装备,所在地公安消防队与场 址的距离等,确定项目对公安消防机构的依托程度。

4.2.2. 消防措施和设施
根据项目在生产经营过程中存在火灾隐患的部位、火灾危险类别以 及可能波及的范围,确定应采用的消防等级,并结合项目场址周围消防
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设施状况,提出消防监控报警系统和消防设施配臵方案。

5. 组织机构及人力资源配臵
合理、科学地制定管理方案,确定项目的组织机构和配臵人力资源 是保证项目建设和生产经营顺利进行、提高劳动率的重要条件。在制定 管理方案时,我们对项目的组织机构设臵及人力资源及员工培训等内容 进行了研究,比选优化方案。

5.1. 组织机构设置
5-1 项目组织机构设置

5.2. 人才理念
金地坚持“员工和企业共同发展”的人力资源理念,具体表现在以 下几个方面。
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(1)公司不仅关注员工的业绩表现,而且关注员工在工作过程中的 个人能力提升。业绩和能力是一枚硬币的两面,我们希望这两面相得益 彰,都能熠熠生辉,并且与时俱进。 (2)除了对员工的工作过程提供积极有效的指导,公司还通过对员 工满意度的持续监测,来发掘员工的个性化需求,并以此为基础,进行 有针对性的、循序渐进的培训和辅导。同时,在此基础上,公司的人才 梯队模型,也会充分考虑到每个员工的能力、潜质和兴趣。 (3)公司提倡员工发展的“双轨制” ,即“专业系列”和“管理系 列” 。 1) “专业系列” :员工在自己所热爱和擅长的专业领域向深度发展, 成为该专业领域的“专家”或“权威” 。 2) “管理系列” :热爱管理工作并具有管理才能的员工,将集合自己 的专业方向和专长,向“企业管理者”方向发展。 为确保个人职业发展的渠道通畅和节奏稳健,员工在中基层的职位 上主要以专业方向的发展为主,并适当承担管理职责。对于有兴趣和有 能力成为管理者的员工,公司将为其提供量身订造的培训和轮岗计划, 以帮助员工顺利完成由专业系列向管理系列的过度。

6. 项目实施进度
为了争取时间,缩短工期,保质保量完成工程,本项目决定采取平 行施工方式。 本项目一期工程计划自 2013 年初开工,至 2014 年底竣工,总工期 2 年。为了节约投资,决定分区分阶段开发。据市场分析,预计每期推出
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商品房有 60%可采用分期付款的形式预售,按市场吸纳能力及公司开发 能力、资金筹措的可能性,本项目工程开发建设进度计划安排,如下表 所示:
6-1 2012—2014 年项目实施进度计划表

时间 任务

2012 年 2 3 4

1

2013 2 3

4

1

2014 2 3

4

可行性研究 与项目审核

勘察设计

项目一期

项目二期

绿化

7. 投资估算与融资方案
7.1. 投资估算 7.1.1. 投资估算相关说明
1。 、投资估算范围 本项目开发建设投资估算范围包括土地费用、前期工程费、工程建 设费、管理费、销售费用、财务费用、其他费用(如规费)和不可预见 费等。
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2、投资估算编制依据 本项目的估算的依据如下: (1)批准的项目建议书。 (2)工程建设各类投资估算指标、 概算指标、 类似工程实际投资资料。 (3)设备现行出厂价格(含非标准设备)及运杂费率。 (4)工程所在地主要材料价格实际资料、工业和民用建筑造价指标、 土地征用价格和建设外部条件。 (5)引进技术设备情况简介及询价,报价资料。 (6)现行的建筑安装工程费用定额及其他费用定额指标。 (7)资金来源及建设工期。 (8)其他有关文件、合同、协议书等。 (9)工程所在地形、地貌、地质条件、水电气源、基础设施条件等现 场情况,以及其他有助于编制投资估算的参考资料。 3、分项成本估算 房地产项目的投资概算应包括土地费用、前期工程费、工程建设费、 管理费、销售费用、财务费用、其他费用(如规费)和不可预见费。

7.2. 项目总投资估算
(1)项目主要技术经济指标(见表 7-1)

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7-1 主要技术经济指标 内容 建设地点 占地面积 建筑面积 绿化率 容积率 普通住宅面积 公建设施面积 总户数 指标 郑州市东风路 75.5 亩 200000m 40% 4 150000m 50000m 1878
2 2

2

有些指标与第 1 章总论不一致了?

(2)项目开发直接费估算 本项目开发直接费主要由征地拆迁费、前期工程费、基础设施及配 套设施建设费、建安费用、车库成本及不可预见费构成,具体数据如下。 1) 土地费用

土地出让金政府一次性收取的标准地价 土地费用合计:本项目占地 75.5 亩,约 246 万/亩,土地总价值为 18819 万元。 2)建安费用 指直接用于项目主体房屋建筑安装的各项费用,包括建筑工程费、 设备及安装工程费、室内装修工程费、特殊装修工程费以及其他费用等。 见表 7-2。
7-2 建安费用表 项目 普通住宅 面积(万 m ) 15.00
2

单价(元/m ) 1300.00
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2

总额(万元) 19500.00

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公建设施 合计 5.00 20.00 1400.00 7000.00 26500.00

3)前期工程费 包括土地出让契税、报建费用、设计费、工程勘探费、 “三通一平” 等费用,主要依据国家有关规定、公司前期开发经验及业内平均水平等 进行估算。共计约 7360.46 万元。见附表 1。 4)公共基础设施及配套设施建设费 指在开发项目区域内,按照城市建设配臵要求与项目主体配套的公 共基础设施和非营业性公共配套设施,如人防工程、学校、垃圾中转站 等的建设费用。如小区道路、绿化、消防等的建设费用。具体包括供暖、 供电、供气、供水、排污、照明、道路、环卫设施等基础设施及配套设 施,其建设费用估计为 9109.47 万元。见附表 2。 5)车库成本 车库成本费主要由地上车位和地下车库两项成本组成。见表 7-3。
7-3 车库成本费用表 项目 地上车位 地下车库 合计 面积(万 m ) 0.22 1.70 1.92
2

单价(元/m ) 200.00 1500.00

2

总额(万元) 44.00 2550.00 2594.00

6)不可预见费 根据房地产项目的复杂程度和各项费用估算的准确程度来取值,本 项目取以上 1)一 5)四项费用总和的 2%约为 3369.15 万元。 (3)项目开发间接费用估算 本项目开发间接费包括管理费用、销售费用、财务费用,按公司前
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期开发经验及业内平均水平等进行估算。具体如下。 1、 管理费用

根据建业公司以往的管理经验,按照土地费用,前期工程费和工程 建设费三项费用总和的 2%计, 前三项费用之和为 55679.46 万元, 故管理 费用为 1113.92 万元。 2、销售费用 指开发商在销售房地产过程中发生的各项费用以及专门销售机构或 委托销售代理的各项费用,包括销售人员工资、广告宣传费、代理费、 销售服务费以及销售许可证申领费等。根据以往经验和本项目在营销上 的特殊性,销售费用按总销售收入的 3%计算。有附表可知,销售费用为 4348.5 万元。 3、财务费用 指企业为筹集资金而发生的各项费用,主要为借款或债券利息,还 包括金融机构手续费、融资代理费以及企业筹资发生的其他财务费用。 项目财务费用预计为 720.00 万元。详见“贷款本金的偿还及利息支付一 览表”中“应付利息”部分,年利率按 6%进行计算。 (4)项目总投资 项目开发总投资估计为 76934.16 万元,见附表 3。
7-4 总投资费用表 序号 1 2 3 4 5 项目名称 土地出让金 前期工程费用表 基础设施及配套设施建设 费 建安工程费 车库成本 金额(万元) 18819.00 7360.46 9109.47 29500.00 2594.00

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6 7 8 9 不可预见费 管理费用 销售费用 财务费用 合计 3369.15 1113.59 4348.50 720.00 76934.16

7.3. 资金筹措、投资计划及借款利息 7.3.1. 资金筹措方案
由于投资量大、周转周期长,本项目资金主要来源于自有资金、预 收定金按行业惯例,本项目在办完相关手续后,待项目基础工程完工, 第一期商品房可提前预售,收取部分定金或预售收入作为建设资金的有 利补充,资金筹措见附表 4。 建设期贷款利息 银行贷款分三期投入,合计贷款 24000.00 万元,分别按 50%、30%、 20%投入建设经营期。按复利计息,年利率为 6%。见附表 7-5。
7-5 建设期贷款利息 序 号 1 2 3 项目名称 2012 年初借款累 计 本年借款 本年应计利 息 0.00 6000.00 180.00 建设经营期 2013 6180.0 0 10800. 00 324.00 2014 11124 .00 7200. 00 216.0 0 24000.0 0 720.00 合计

8. 财务评价
8.1. 项目销售收入预算
(1)各物业销售单价的确定
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根据政府相关政策及对项目周边楼盘的调查结果、以及项目招投标 结果,对项目的销售价格做出设定。见附表 6。 (2)销售收入税金及附加 销售收入包括住宅销售和车库销售等,各销售收入分四期得到,比 例为 2:4:4。见表附表 7。

8.2. 项目利润估算
(1)本项目建设投资规模庞大,同时经济效益可观。由于项目所处 地理位臵优越,又得到了政府的支持,同时在武汉市房地产市场需求比 较客观的情况下,本项目利润与所得税计算表如附表 8。 (2)项目投资评价指标: 1)投资利润率 =(利润总额/总投资额) × 100% =(38549.09/76934.16) × 100% =50% 2)投资利税率 =(利税总额/总投资额)× 100% =(57535.95 /68531.72)× 100% =75% 3)资本金利润率 =(利润总额/自有资金) × 100% =(57535.95 /25000)× 100%

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=230% 以上三个静态指标与房地产同行业相应指标比较,可以接受,故项 目经济上可行。

8.3. 现金流量表及动态分析
本项目全部投资项目现金流量表见附表 9, 权益投资项目现金流量 表见附表 10。 由附表可以看出,本项目财务净现值为 29562.94 万元,项目财务内 部收益率为 36.9%。投资回收期为 1.46 年,即表明该项目不仅收回投资 而且取得了比既定收益率更高的收益。财务内部收益率均远远大于基准 收益率,投资回收期也在建设经营期限制范围内。说明本项目在经济上 是可行的。

9. 不确定性分析
9.1. 盈亏平衡分析
盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点,即项目达到盈亏平衡状态利润 为零的点。所谓盈亏平衡分析指要找出预计销售收入恰好能弥补成本时 的销售量又称保本销售量。 设本项目的总销售收入为 P,开发总成本为 W,假定本项目的开发 总成本不变, 且售价与收款进度如表所设, 销售税费为销售收入的 7.23%, 则达到盈亏平衡点的销售收入 P*可用下式表示: P**(1-7.23%)-W=0
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P*=W/(1-7.23%) =68531.71/0.9277 =73872.71268 万元 即:达到盈亏平衡点的销售率为 r=73872.71268/144950=50.9% 本项目盈亏平衡点的销售率为 50.9%, 说明项目外界条件变化的风险 程度较小。

9.2. 敏感性分析
在此,通过对房价、经营成本等因素提高或降低 10%的单因素变化 对内部收益率、投资回收期影响的敏感性分析计算,详见表 9-1,敏感性 分析图见附表(14) 。
9-1 敏感性分析计算表 序号 项目 基本方案 +10% 1 2 IRR (税后) 投资回收 期(年) 36.9% 1.46 55% 1.38 房价 -10% 34% 1.76 经营成本 +10% 32% 1.79 -10% 45% 1.35

由表 7-15 可知,当房价和经营成本提高或降低 10%时,导致内部收 益率的变化率在 32%-55%之间、投资回收期的变化在 1.35-1.79 之间,两 经济评价指标变化比较稳定,说明了该项目具有较强的抗风险能力。

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9.3. 项目开发经营主要风险与对策分析 9.3.1. 主要风险因素
商品房房地产市场主要存在着主要风险有:宏观政策风险、市场经 营风险、融资风险。 ⑴宏观政策风险:自2010年至今,国家加大了对房地产投资的监控 力度,并出台了限购令、 “国六条”等,对房地产的宏观调控在持续加强 并逐步显现效应,而房地产业是受宏观调控政策影响较大的行业,随着 国家一系列文件的出台及实施,商品房市场也将受到不同程度的影响。 ⑵市场经营风险:宏观调控易使购房者的心理预期产生变化,虽然 随着国家宏观调控预期目标的逐步实现和房地产销售市场的回暖,持币 观望气氛已逐步消退,但消费者的购买行为变得更加理性,同时,商品 房的供应量充足,同质化产品增多,竞争更加激烈,这使房地产公司的 市场经营风险加大。 ⑶融资风险:房地产行业是典型的资金密集型的行业,和金融紧密 相连。市场、资金、土地是房地产产业的三要素,在宏观调控的背景下, 资金自然成为核心的要素。同时,房地产行业对于资金的巨大需求,以 及其资金需求与供给的时间差,客观上提出了巨大的金融服务的需求。 因此,若不能很好地协调金融与房地产之间的户动关系,将为本项目的 正常进行带来阻力。

9.3.2. 主要风险对策
⑴政策风险对策 ①由于房地产市场的投资周期相对较长,公司应在认真分析市场变

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换的同时,把握开发节奏,缩短开发周期,宜采用分期方式开发,根据 市场和政策的变换进行适当的调整。 ②加强与政府有关部门的信息沟通,及时研究重要政策对市场的影 响,建设过程中紧扣商品房优惠政策,以降低政策风险。 ③采取审慎的财务策略,降低金融政策风险。 ⑵经营风险对策 面对经营风险,公司应在广泛的市场调查的基础上,正确确定产品 定位和市场定位,同时控制各个环节的质量和成本,加快销售速度及资 金回笼,降低开发成本以减少经营风险。 ⑶融资风险对策 项目单位应尽快与金融机构签订贷款协议,从而保证开发资金的持 续足额到位,维持项目资金链贯穿始终,同时,项目单位还应组织相关 人员对项目资金运作进行妥善管理安排,尽可能地降低融资风险。

10. 社会评价
本项目建成后,不仅能给发展商带来可观的投资回报,取得显著的 经济效益,同时也会对当地发展产生积极的影响。

10.1. 社会影响分析 10.1.1. 对居民就业和收入的影响分析
郑州市金水区,尤其是其毗邻郑东新区周边地区,近几年来,房地 产开发投资一直保持着较快的增长幅度,直接促进了近几年金水区的房 地产市场快速发展。在年国家进行一系列的调控措施后,房地产开发投
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资和住宅开发投资增长幅度比以往都有了一定的回落,但仍然保持着较 高的增长水平,这对于资金雄厚、管理规范、后期服务到位的开发单位 无疑是一种福音,这也直接说明发展商对金水区的房地产市场的看好。 随着本项目的建设实施,将形成一个较大规模的住宅小区,可进一 步带动周边地区与相关产业的发展,提高部分居民收入水平。同时,保 守估计将新增直接就业岗位 300 余个,间接工作岗位千余个,可以通过 吸纳周边下岗人员、当地征地居民臵业,可缓解目前的就业压力,为社 会的安定作出一定的贡献。

10.1.2. 对居民生活质量的影响
建业地产股份有限公司有着雄厚的经济实力、过硬的技术力量以及 专业的管理团队,作为一家知名集团公司的房地产开发企业,项目单位 在追求企业经济效益的同时,始终恪守诚信,本着以客户需求为导向, 传播优质的生活方式,秉承卓越品质,凝聚团队杰出实力,云集强大专 家队伍,以非凡气魄为郑州市民精心打造出更为精良的地产项目。本项 目的建设将金水区和周边地区的居民提供一个高档次、环境优雅的智能 化小区。将改善部分居民居住条件,提升生活质量。

10.1.3. 对郑州市经济的影响
随着郑州城市圈建设步伐的加快,郑州市的经济总量增长形势喜人, 建筑业发展势头迅猛,全市城镇人均住房建筑面积进一步提高,居民住房 条件进一步改善;目前,郑州市房地产业与建筑业成为该市新的经济增长

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点,在激活消费、拉动经济增长、改善居住条件等方面起到了重要作用。

10.1.4. 对郑州市社会发展的影响
本项目的建设不仅加速了郑州市房地产业的进程,满足生活服务业 发展的需求,而且将有力促进与房地产行业密切相关的旅游、金融、饮 食、交通等的发展,同时将大幅度提升该地区土地价值和房地产价格, 加快了金水区融入郑州城市圈的进程。 本项目社会效果影响分析详见表 10-1。
10-1 项目社会影响分析表 序号 1 2 3 4 社会因素 对居民就业和收入的影响 对居民生活质量的影响 对郑州市经济的影响 对郑州市社会发展的影响 影响的范围、程度 通过吸纳就业人员,可提高部分居民的收入水 平;可增加数千个间接就业岗位 改善部分居民居住条件,提升生活质量 房地产是带动性很强的产业, 本项目建设可促进 当地工业、建筑业以及交通、贸易等行业的发展 提升城市功能,提升郑州市综合竞争力

10.2. 社会风险分析
项目的社会风险主要体现在政策风险、市场和经营风险、工程及环 境风险、投资风险等四个方面。 (前面已有风险分析,此处可否考虑与上

章内容整合一下,尽量不重复)

10.2.1. 政策风险
近年来国家对房地产行业的宏观调控,主线是在“房地产投资增长 和房价上涨过快的势头初步得到抑制”的基础上,主要解决住房供应结 构不合理的突出矛盾,即调整住房供应结构,稳定住房价格。此外,在
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一定程度上,国家关注重点从市场转向住房保障,着重开展住房保障体 制研究与建设,加大解决中低收入人群住房问题的推进力度。 项目单位应加强与区政府及相关部门的合作与协调,对存在的问题 进行协调,并制订出切实可行的支持措施,来合理规避政策环境发生变 化的风险

10.2.2. 市场和经营风险
一是市场供需实际情况与预测值发生的偏差;二是市场竞争力或竞 争对手情况发生重大变化;三是实际销售价格与预测价格发生的偏差。 项目单位应加大市场营销和市场策划力度,明确地细分市场,精准 业务;有效地运用多种信息媒体,建立直接的宣传手段;选择合理有效 的竞争战略,制定完善齐备的市场营销方案。

10.2.3. 工程及环境风险
本项目建设投资大,建设周期长,环保消防要求高,技术设计涉及 多个专业和不同技术标准,牵涉多个行业、部门和单位。任何一个环节 出现问题,都将影响本项目建设的质量。因此,建设单位应成立项目建 设领导小组,选调相关技术、管理人员成立筹建办公室,严格实行工程 招标投标制和工程监理制,推行现代科学工程建设管理,加大配套资金 落实力度和各项建设协调管理力度,确保工程进度和工程质量。对于可 能产生的环境保护风险,建设单位应严格遵守我国有关环境保护的法律、 法规,认真落实项目《环境影响评价报告》中提出的各项治理措施,并 制订风险防范应急预案,作到环境保护和项目的建设和运营“三同时” , 实现可持续发展。

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10.2.4. 投资风险
本项目投资风险将会存在以下风险:工程方案变动使工程量增加; 施工技术难度大、资金不能及时到位使工期延长;各种费率、利率、通 货膨胀的提高。项目单位在项目执行过程中应实施有效监控。加大成本 控制至关重要,要给予充分重视。 本项目社会风险分析详见表 10-2。

10-2 社会风险分析表 序号 1 风险因素 政策风险 可能出现的问题 政策环境发生变化 措施建议 应加强与区政府及相关部门的合作 与协调,对存在的问题进行协调,并制 订出切实可行的支持措施 加大市场营销和市场策划力度,明确 地细分市场,精准业务;有效地运用多 种信息媒体,建立直接的宣传手段;选 择合理有效的竞争战略, 制定完善齐备 的市场营销方案 加大前期工作力度,对有关工程技术 风险进行必要的专题研究

2

市场和经营 风险

一是市场供需实际情况与预 测值发生的偏差;二是市场竞 争力或竞争对手情况发生重大 变化;三是实际销售价格与预 测价格发生的偏差 指由于工程地质条件、水文 地质条件以及外部配套设施、 施工与工期发生重大变化,导 致工程量增加、投资增加而带 来的风险 指由于工程建设对周围水资 源、自然环境等产生的负面影 响,致使项目不能顺利实施或 需要增加大量投资进行治理 (1)工程方案变动使工程量 增加;(2)施工技术难度大、资 金不能及时到位使工期延长; (3)各种费率、利率、通货膨胀 的提高。

3

工程风险

4

环境风险

委托专业机构做环评分析报告,投产 后应采取严格的环保措施

5

投资风险

在项目执行过程中实施有效监控。加 大成本控制至关重要, 要给予充分重视

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11. 研究结论及建议
11.1. 研究结论
综上所述,报告通过市场调查分析、地理位臵评价、项目定位、竞 争对手分析、规划设计、经济效益评价,全方位、多层次地对项目进行 了解析。项目在经济、技术上是可行的。 (1)本项目投资利润率为 64%、投资利税率为 96%、资本金利润率 为 659%、财务净现值(税后、I=10%)为 3451.36 万元、财务内部收益 率(税后)为 39.9%、投资回收期(税后、静态)为 1.72 年。通过与周 边同类楼盘对比及与国家相关政策和指标核对,项目在经济、技术上是 可行的。---前面总论里指标是税前的吗?因为我看不一样。项目投资现

金流量分析应当税前税后都计算。
(2)项目在盈亏平衡点是销售率 r 为 50.9%,说明项目外界条件变 化的风险较小。 (3) 通过对项目进行敏感性分析, 得出项目具有较强的抗风险能力。 详见表

11.2. 建议
(1)项目周边同类型住宅相对较多,竞争力强劲,形成了较大的威 胁。我建议在项目营销阶段,加大宣传力度、深度、广度,加快了解市 场速度,加强把握市场程度。力争在众多产品中脱颖而出,独占鳌头。 (2)目前,项目所在地块周边设施不够现代化、国际化。我建议项
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目尽量融入并带动周边经济群。建立沿街商业街,从物质、精神两方面 提高居民的生活质量。

※※※※※ 致谢
毕业论文即将结稿之际,也是我四年的本科生学习生涯即将逝去之 时。 在各位老师的辛勤教诲下,在众多同学的无私帮助下,我的毕业设 计得以完稿,我忐忑的心灵也可以得到一丝慰藉。此时此刻,我百感交 集,其间的恩师之情,同学之谊难以用笔墨言说。 首先,我要感谢指导老师周巍老师。在我大四下半学期,是他不厌 其烦的指点我进行毕业设计写作,孜孜不倦的为我传道、授业、解惑。 他渊博的知识、崇高的品质和严谨、求实的学风给我以深的感动和启迪。 高山仰止,景行行止,这也成为我今后人生道路上不懈学习和求的目标。 师恩浩荡,天地永存,在此学生只能先道一声:您辛苦了! 其次,我还要衷心感谢学院曾经给我悉心指导和关心的各位老师们, 他们是:杨德钦老师、岳鹏威老师、崔秀敏老师、宋金灿老师、李莲秀 老师、蔡云老师、段亚伟老师、王晓燕老师、李福恩老师等。他们在授 课当中教会了我许多学习和思考的方法,为我进步倾注了心血。 再次,我还要诚挚感谢我的许多同学,是他们指导了我对调查资料 的统计和分析,为我毕业论文的撰写提出了许多宝贵的见。 最后,我还要向我的父母致以深切的谢意,是他们一如既往的支持 和鼓励,我专心学业并坚持到底。青山不改,绿水长流,与老师、同学、
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朋友一起走过的日子我会永远铭记,也将成为我永远进步的不竭动力。
参考文献 [1] 邵颖红,邢爱芳,黄瑜祥等.工程经济学(第四版)[M]. 上海:同济大学出版社,2009, 9. [2] 国家计划委员会,建设部.建设设项目经济评价方法与参数(第三版) [M].北京:中国计划出 版社,1994 [3] 穆新华.浅谈投资项目可行性研究工作中的问题及对策[J].集体经济战略研究,2009:35-36 [4] 柯路.经济评价中的主观性与客观性的协调[J].图书馆目录,2010,28 [5] 张曦.浅谈如何编好市政公用工程的可行性研究报告[J].建筑经济,2010,10:92-94 [6] 奚坚.房地产企业成本费用控制探讨[J].财会研究,2010,122-124 [7] 蔡亮.某房地产项目可行性研究[A].安徽建筑,2010,178-179 [8] 石晓娟.可行性研究报告中投资估算若干问题研究[J].中国工程咨询,2009,1:30-31

参考文献可以增加到 10 条以上,以前要求须有外文的文献,但我看 《郑州航院毕业论文(设计)工作规定》中没有此条,某些网上资料,应 当把引用的网页及题目、作者也列入参考文献中,以彰显尊重学术精神。

下面表格内数据,我没有一个个去验算,希望你能计算正确,符 合逻辑关系。

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附录 〔1〕前期工程费用表 序号 项目名称 取费标准 计量基数 成本总额 (万元) 单位建筑面 积成本(元 /m2) 368.02 37.64 198.00 7.50 4.43 2.95 0.03 0.03 38.00 1.33 0.80 1.33 0.53 3.98 51.00 占总投资百 分比 9.57% 0.98% 5.15% 0.19% 0.12% 0.08% 0.00% 0.00% 0.99% 0.03% 0.02% 0.03% 0.01% 0.10% 1.33%

一 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14

项目费用 契税 拆迁安置补偿费 可行性研究费 工程勘测费 建筑工程保险 地籍测绘费 房屋产权登记费 设计费 工程标底编制费 工程招投标管理 费 城市建设工程许 可证执照费 工程建设监理费 建设工程质量管 理监督费 水电增容费 土地成本出 让金的 4% 预估 预估 建安工程费 的 3‰ 建安工程费 的 2‰ 预估 按建筑面积 0.30 元/m2 按建筑面积 38.00 元/m2 建安工程费 的 1‰ 建安工程费 的 0.6‰ 建安工程费 的 1‰ 建安工程费 的 0.4% 建安工程费 的 3‰ 按建筑面积 51.00 元/m2 按建筑面积 20.00 元/m2 按建筑面积 0.50 元/m2 20 万 m2 20 万 m2 26500.00 万 元 26500.00 万 元 26500.00 万 元 26500.00 万 元 26500.00 万 元 20 万 m2 26500.00 万 元 26500.00 万 元 18819.00 万 元

7360.46
752.76 3960 150 88.5 59 0.6 0.6 760 26.5 15.9 26.5 10.6 79.5 1020

15

土石方工程

20 万 m2

400

20.00

0.52%

16

模型制作费

20 万 m2

10

0.50

0.01%

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〔2〕相关设施建设费用表 序号 项目名称 取费标准 计量基数 成本总额 (万 元) 9109.47 20 万 m2 20 万 m2 20 万 m2 20 万 m2 1400.00 600.00 1000.00 160.00 单位建筑面 积成本(元 /m2) 455.47 70.00 20.00 50.00 8.00 占总投 资比例 11.84% 1.82% 0.78% 1.30% 0.21%

一 1 2 3 4

基础设施及配套 设施建设费 供暖 智能化系统 供电工程 供水工程

合计 按建筑面积 70.00 元/m2 按建筑面积 30.00 元/m2 按建筑面积 50.00 元/m2 按建筑面积 8.00 元/m2 按建筑面积 8.00 元/m2 预估 按建筑面积 155.00 元/m2 预估 55 万元/部 预估 预估 预估 按建筑面积 15.25 元/m2 预估 预估 预估 预估 按绿地面积 35 元/m2 工程建设费 的 4% 20133.32m2 20 万 m2 20 部 20 万 m2

5 6 7 8 9 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18

排污工程 照明工程 道路工程 环卫设施 电梯工程 中心广场 围栏、门楼 信报箱 有线电视、宽带 煤气管网 单车棚、指示牌 值班室 运动设施 绿化费 其他费

20 万 m2

360.00 150.00 3100.00 77.00 1100.00 77.00 105.00 25.00 305.00 370.00 40.00 20.00 150.00 70.47

8.00 2.50 155.00 3.85 55.00 3.85 5.25 1.25 15.25 18.50 1.45 1.00 7.50 3.52

0.47% 0.19% 4.03% 0.10% 1.43% 0.10% 0.14% 0.03% 0.40% 0.48% 0.05% 0.03% 0.19% 0.09% 2.05%

39454.46

1578.1784

78.90892

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〔3〕总投资费用表 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 项目名称 土地出让金 前期工程费用表 基础设施及配套设施建设费 建安工程费 车库成本 不可预见费 管理费用 销售费用 财务费用 合计 金额(万元) 18819.00 7360.46 9109.47 29500.00 2594.00 3369.15 1113.59 4348.50 720.00 76934.16

〔4〕资金筹措表 序号 1 2 2.1 2.2 2.3 项目 总投资 资金来源 自有资金 银行借款 使用预售收入 2012 38467.08 38467.08 15000 6000.00 17467.08 2013 23080.25 23080.25 10000 10800.00 2280.25 7200.00 8186.83 2014 15386.83 15386.83 合计 76934.16 76934.16 25000 24000 27934.16

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〔5〕建设期贷款利息 序号 1 2 3 项目名称 2012 年初借款累计 本年借款 本年应计利息 0.00 6000.00 180.00 建设经营期 2013 6180.00 10800.00 324.00 2014 11124.00 7200.00 216.00 24000.00 720.00 合计

〔6〕项目销售价格 项目 面积(万 m )
2

销售单价(元 /m )
2

总额(万元)

普通住宅 公建设施 地上车位 地下车库 合计

15.00 5.00 0.22 1.70

6000.00 9000.00 3500.00 5400.00

90000 45000 770 9180 144950

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〔7〕销售收入税金及附加 建设经营期 序号 1 1.1 1.2 1.3 1.4 2 3 项目名称 销售收入 普通住宅销售 公共设施 地上车位销售 地下车库销售 销售税金及附加 (6.23%) 土地增值税(1%) 2012 28990 18000 9000 154 1836 1806.077 289.9 2013 57980 36000 18000 308 3672 3612.154 579.8 2014 57980 36000 18000 308 3672 3612.154 579.8 合计 144950 90000 45000 770 9180 9030.385 1449.5

〔8〕利润与所得税计算表 序号 1 2 3 4 5 6 7 项目 2012 销售收入 总成本费用 土地增值税 销售税金及附加 利润总额 所得税 税后利润 投资利润率 投资利税率 资本金利润率 28990.00 38467.08 289.90 1806.08 -11573.06 0.00 -11573.06 0.50 0.75 2.30 建设经营期 2013 57980.00 23080.25 579.80 3612.15 30707.80 6314.46 24393.33 2014 57980.00 15386.83 579.80 3612.15 38401.21 12672.40 25728.81 144950.00 76934.16 1449.50 9030.39 57535.95 18986.86 38549.09 合计

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〔9〕全部投资项目现金流量表 序号 1 1.1 2 2.1 2.2 2.3 3 4 5 6 7 8 项目名称 现金流入 销售收入 现金流出 建设投资(不含建设 期利息) 土地增值税 销售税金及附加 所得税前净现金流量 累计所得税前净现金 流量 所得税 所得税后净现金流 税后折现净现金流 累计所得税后折现净 现金流量 计算指标 建 设 经 营 期 2012 28990.00 28990.00 40383.06 38287.08 289.90 1806.08 -11393.06 -11393.06 0.00 -11393.06 -10357.33 -10357.33 2013 57980.00 57980.00 26948.20 22756.25 579.80 3612.15 31031.80 19638.74 6314.46 24717.33 20427.55 10070.22 2014 57980.00 57980.00 19362.79 15170.83 579.80 3612.15 38617.21 58255.95 12672.40 25944.81 19492.72 29562.94 36.90% 29562.94 1.46 年

全部投资内部收益率 项目财务净现值 投资回收期

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〔10〕权益投资项目现金流量表 序号 项目名称 2012 1 1.1 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 3 4 5 6 现金流入 销售收入 现金流出 权益投资 使用预售收入 借款本金偿还 借款利息支付 土地增值税 销售税金及附加 所得税 所得税后净现金流量 税后折现净现金流量 累计所得税后折现净 现金流量 计算指标 建 设 经 营 期 2013 2014

28990.00 28990.00 34743.06 15000.00 17467.08

57980.00 57980.00 23110.67 10000.00 2280.25

57980.00 57980.00 49267.19 0.00 8186.83 24000.00

180.00 289.90 1806.08 0.00 -5753.06 -5230.05 -5230.05
全部投资内部收 益率 项目财务净现值 投资回收期

324.00 579.80 3612.15 6314.46 34869.33 28817.63 23587.58

216.00 579.80 3612.15 12672.40 8712.81 6546.06 30133.64 42.13% 30133.64 1.17 年

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〔11〕财务计划现金流量表 序号 项目名称 2012 1 1.1 1.2 1.3 1.4 2 2.1 2.2 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 3 4 资金流入 营业收入 借款 权益资金 其他流入 资金流出 建设投资 销售税金及附加 土地增值税 借款本金偿还 利息支出 应付利润 其他流出 资金盈余 累计资金盈余 49990.00 28990.00 6000.00 15000 0 40743.06 38467.08 1806.077 289.9 0 180.00 0.00 0 9246.94 9246.94 建 设 经 营 期 2013 78780.00 57980.00 10800.00 10000 0 51989.54 23080.25 3612.154 579.8 0 324.00 24393.33 0 26790.46 36037.41 2014 65180.00 57980.00 7200.00 0 0 69523.60 15386.83 3612.154 579.8 24000 216.00 25728.81 0 -4343.60 31693.81

〔12〕借款还本付息计划表 序号 1 1.1 1.2 1.2.1 1.2.2 1.3 2 2.1 2.2 2.3 2.4 计算指标 项目名称 合计 借款 期初本息余额 本期还本付息 还本 付息 期末本息余额 还本资金来源 当期可用于还本的未分 配利润 当期可用于还本的折旧 费 当期可用于还本的摊销 费 以前年度结余可用于还 本资金 利息备付率 偿债备付率 24000.00 22800.00 24720.00 24000 720 47016.00 0.00 38549.08841 0 51369.36373 39796.31 -11573.06 0 0.00 -11573.06 24393.33339 0 12820.28 12820.28 95.78 39.57 25728.81309 0 38549.09 38549.09 178.78 1.59 建 设 经 营 期 2012 6000.00 0.00 180.00 0 180 6000.00 2013 10800.00 6000.00 324.00 0 324 16800.00 2014 7200 16800 24216 24000 216 24216

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郑州阳光花园房地产项目可行性研究报告
〔13〕利润与利润分配表 序号 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 项目 0 销售收入 总成本费用 土地增值税 销售税金及附加 利润总额 所得税 税后利润 提取法定盈余公积金 (10%) 提取公益金(5%) 提取任意盈余公积金 (8%) 可供分配利润 2012 28990.00 38467.08 289.90 1806.08 -11573.06 0.00 -11573.06 0 0 0 0 建设经营期 2013 57980.00 23080.25 579.80 3612.15 30707.80 6314.46 24393.33 2439.33 1219.67 1951.46667 18782.87 2014 57980.00 15386.83 579.80 3612.15 38401.21 12672.40 25728.81 2572.88 1286.44 2058.305047 19811.19 合计 0 144950.00 76934.16 1449.50 9030.39 57535.95 18986.86 38549.09 5012.21 2506.11 4009.77 27020.99

〔14〕敏感性分析图
敏感性分析图 价格 成本

-20.00% -15.00% -10.00%

45000 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 -5.00% 0.00%

NPV

变化幅度 5.00% 10.00% 15.00% 20.00%

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