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无锡市城市房屋拆迁估价技术规范


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关于印发《无锡市城市房屋拆迁估价技术规范》的通知

各房地产评估机构及有关单位: 现将《无锡市城市房屋拆迁估价技术规范》印发给你们。自发文之 日起实施的拆迁项目评估,请遵照本规范执行。 附: 《无锡市城市房屋拆迁估价技术规范》 。 无锡市房产管理局 无 锡 市 建 设局 无锡市国土资源局 无 锡 市 物 价局 无 锡 市 财 政局 二〇〇九年三月二十日
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无锡市城市房屋拆迁估价技术规范
第一章 总则...................................................................................................................................... 433 第二章 名词解释.............................................................................................................................. 433

一、市场比较法....................................................................................................... 433 二、收益法............................................................................................................... 544 三、成本法............................................................................................................... 544 四、样本房屋........................................................................................................... 544 五、基准价格........................................................................................................... 544 六、房屋基本重置价格........................................................................................... 544 七、综合费用........................................................................................................... 544
第三章 评估技术路线 ...................................................................................................................... 544

一、市场比较法....................................................................................................... 544 二、收益法............................................................................................................... 655 三、成本法............................................................................................................... 877
第四章 评估方法的应用 .................................................................................................................. 988

一、住宅房屋评估................................................................................................... 988 二、非住宅营业用房评估....................................................................................... 988 三、非住宅非营业用房评估................................................................................. 1099 四、工交仓储用房评估......................................................................................... 1099 五、土地面积大于建筑面积的土地使用权评估................................................. 1099 六、附属物价格评估......................................................................................... 111010
第五章 拆迁估价报告 ................................................................................................................ 111010

一、估价结果报告............................................................................................. 111010 二、估价技术报告..............................................................................................121111
第六章 附件................................................................................................................................ 131212

附件一 附件二 附件三 附件四 附件五

可比案例选取要求............................................................................. 131212 样本房屋选取要求............................................................................. 131212 房屋实体因素修正............................................................................. 141313 房屋区域因素修正系数..................................................................... 191818 租费率、净收益逐年递增比率、风险调整值、自有资金收益率、基准
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地价期日修正系数与土地还原利率................................................................. 222121 附件六 附件七 附件八 附件九 附件十 土地综合修正系数............................................................................. 222121 综合费用............................................................................................. 252424 无锡市房屋结构等级评定标准......................................................... 272626 无锡市房屋基本重置价格标准及修正............................................. 373636 无锡市房屋成新评定标准................................................................. 393838

附件十一 房屋用途分类................................................................................. 403939 附件十二 附属物及室内装饰重置价格标准................................................. 403939 第一章 总则........................................................... 6 第二章 名词解释....................................................... 6 一、市场比较法 ..................................................... 6 二、收益法 ......................................................... 6 三、成本法 ......................................................... 6 四、样本房屋 ....................................................... 6 五、基准价格 ....................................................... 6 六、房屋基本重置价格 ............................................... 6 七、综合费用 ....................................................... 6 第三章 评估技术路线................................................... 6 一、市场比较法 ..................................................... 6 二、收益法 ......................................................... 7 三、成本法 ......................................................... 9 第四章 评估方法的应用................................................ 10 一、住宅房屋评估 .................................................. 10 二、非住宅营业用房评估 ............................................ 10 三、非住宅非营业用房评估 .......................................... 11 四、工交仓储用房评估 .............................................. 11 五、土地面积大于建筑面积的土地使用权评估 .......................... 11 六、附属物价格评估 ................................................ 12 第五章 拆迁估价报告.................................................. 12

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一、估价结果报告 .................................................. 12 二、估价技术报告 .................................................. 13 第六章 附件.......................................................... 14 附件一 附件二 附件三 附件四 附件五 可比案例选取要求 .......................................... 14 样本房屋选取要求 .......................................... 14 房屋实体因素修正 .......................................... 15 房屋区域因素修正系数 ...................................... 20 租费率、净收益逐年递增比率、风险调整值、自有资金收益率、基准

地价期日修正系数与土地还原利率 .................................... 23 附件六 附件七 附件八 附件九 附件十 土地综合修正系数 .......................................... 23 综合费用 .................................................. 26 无锡市房屋结构等级评定标准 ................................ 28 无锡市房屋基本重置价格标准及修正 .......................... 38 无锡市房屋成新评定标准 .................................... 40

附件十一 房屋用途分类 ............................................ 41 附件十二 附属物及室内装饰重置价格标准 ............................ 41

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第一章 总则
一、根据建设部、省、市有关城市房屋拆迁估价的规定,为维护拆 迁当事人的合法权益,规范城市房屋拆迁估价技术行为,保障房屋拆迁 的顺利进行,结合本市实际情况,制定本规范。 二 、在 本 市 规 划 区 内 国 有 土 地 上 ,从 事 房 屋 拆 迁 补 偿 价 格 评 估 (以 下 简 称 拆 迁 估 价 )活 动 应 遵 守 本 技 术 规 范 。 三、本技术规范所指的城市房屋拆迁补偿价格,为被拆迁房屋的房 地 产 市 场 价 格 (不 含 室 内 装 修 装 饰 ), 不 考 虑 房 屋 租 赁 、 抵 押 、 查 封 等 因 素的影响,也不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造 成停产、停业的补偿费。 四、被拆迁房屋室内装修装饰补偿价格,由拆迁人和被拆迁人协商 确定;协商不成的,可委托评估确定。 五、拆迁估价应根据被拆迁房屋的用途分别采用不同的评估方法进 行。

第二章 名词解释
一、市场比较法 市场比较法可分为可比案例直接比较法与基准价格比较修正法。 1. 可 比 案 例 直 接 比 较 法 将估价对象与在估价时点近期有过交易的可比案例进行比较,对这 些可比案例的已知价格作适当修正,直接得出估价对象的客观市场价格 的方法。 2. 基 准 价 格 比 较 修 正 法 将估价对象与样本房屋进行比较,对经按同一估价时点评估得出的 样本房屋市场价格进行适当修正,间接得出估价对象的客观市场价格的 方法。

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二、收益法 预计估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将其折现到 估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格的方法。 三、成本法 求取估价对象在估价时点的重置价格,扣除折旧,以此估算估价对 象的客观合理价格的方法 四、样本房屋 在拆迁范围内与多数被拆迁房屋相类似的房屋,各被拆迁房屋与此 房屋仅存在实体因素的差异,被拆迁房屋的评估价格可通过对样本房屋 的评估价格进行实体因素修正进行计算。 五、基准价格 基 准 价 格 为 不 同 用 途 的 样 本 房 屋 在 估 价 时 点 的 市 场 价 格 (不 含 其 相 应 结 构 等 级 应 具 备 标 准 以 外 的 装 饰 及 附 属 物 价 格 ), 价 格 一 般 采 用 可 比 此 案例直接比较法进行评估,如不具备采用可比案例直接比较法条件的, 可以采用其他估价方法。 六、房屋基本重置价格 采用估价时点的建筑材料和建筑技术,按估价时点的价格水平,重 新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的房屋所需的建筑安装 工程费用。 七、综合费用 按 成 本 法 评 估 的 原 理 , 合 费 用 为 可 计 入 房 地 产 价 格 中 的 前 期 费 (平 综 整 场 地 、设 计 费 、勘 测 费 等 )、规 费 、基 础 设 施 费 、管 理 费 用 、投 资 利 息 、 销售税费与开发利润等费用的总称。

第三章 评估技术路线
一、市场比较法 1. 可 比 案 例 直 接 比 较 法 的 技 术 路 线 为 : (1) 选 取 可 比 案 例 。 可 比 案 例 的 选 取 条 件 应 符 合 附 件 一 的 要 求 ; (2) 进 行 因 素 修 正 , 求 取 比 准 价 格 。 比 准 价 格 的 计 算 公 式 :

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比 准 价 格 V = 可 比 案 例 价 格 Vs×P 1 ×P 2 ×P 3 ×P 4 P1— 交 易 情 况 修 正 系 数 。 可 比 案 例 采 用 正 常 交 易 案 例 时 , 该 系 数 取 1; P2— 交 易 日 期 修 正 系 数 。 系 数 可 参 照 《 锡 房 指 数 》 的 分 区 (或 新 村 ) 价格指数进行确定; P3— 可 比 案 例 修 正 为 待 估 房 屋 实 体 因 素 修 正 系 数 , 系 数 确 定 参 见 附 件三; P4— 可 比 案 例 修 正 为 待 估 房 屋 区 域 因 素 修 正 系 数 , 估 价 人 员 应 根 据 待估房屋的所处区域的繁华程度,交通便捷程度,环境、景观,公共配 套设施完备程度,城市规划限制等影响房地产价格的因素,找出由于区 域因素优劣所造成的价格差异,进行调整。房屋区域因素修正系数确定 参见附件四; (3) 确 定 评 估 价 格 。 评 估 价 格 按 比 准 价 格 的 算 术 平 均 值 确 定 。 2. 基 准 价 格 比 较 修 正 法 的 技 术 路 线 为 : (1) 选 取 样 本 房 屋 。 样 本 房 屋 的 选 取 条 件 见 附 件 二 ; (2) 确 定 基 准 价 格 ( V o ) 基准价格评估一般应采用可比案例直接比较法进行评估。当不具备 采用可比案例直接比较法条件时,可以采用收益法、成本法进行评估; (3) 确 定 评 估 价 格 。 各 被 拆 迁 房 屋 应 与 “ 样 本 房 屋 ” 的 房 地 产 实 体 因素进行比较,按比较法原理修正基准价格得出各被拆迁房屋的评估价 格,其计算公式为: 被 拆 迁 房 屋 评 估 价 格 Vi = 基 准 价 格 V0 ×P 5 P5─ 样 本 房 屋 修 正 为 被 拆 迁 房 屋 实 体 因 素 修 正 系 数 , 系 数 确 定 见 附 件三。 二、收益法 收益法评估被拆迁房屋补偿价格的技术路线为: 1. 确 定 房 地 产 的 净 收 益 a:

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净收益可通过同类房地产正常出租的平均税后年租金收益扣除正常 的空置、拖欠租金及维持房地产正常使用所必须的维修费、管理费、保 险费等费用后得到的归属于房地产的收益。净收益计算公式: a=A×(1- k) a— 净 收 益 ; A— 平 均 税 后 年 租 金 收 益 , 即 同 区 域 同 类 房 地 产 正 常 出 租 的 平 均 税 后租金收益水平。当无法取得租金收益时,可采用《房地产估价规范》 中规定的其它方式求取; k— 租 费 率 ,即 房 地 产 空 置 、拖 欠 租 金 及 房 屋 维 修 费 、管 理 费 、保 险 费和税费等费用占年租金的比率,租费率的确定见附件五。 2. 确 定 净 收 益 逐 年 递 增 的 比 率 g: 净收益逐年递增的比率 g 确定见附件五。 3. 确 定 资 本 化 率 R: 资本化率应按下列方法分析确定: (1) 安 全 利 率 加 风 险 调 整 值 法 R 1 : 以安全利率加上风险调整值作为资本化率,即: 资 本 化 率 R 1 =安 全 利 率 + 风 险 调 整 值 安全利率取同期银行一年定期存款年利率,不同用途房屋的风险调 整值见附件五。 (2) 复 合 投 资 收 益 率 法 R 2 : 将购买房地产的抵押贷款利率与自有资本收益率的加权平均数作为 资本化率,即: 资 本 化 率 R 2 = M×R M + (1- M)×R E M— 贷 款 价 值 比 率 , 抵 押 贷 款 占 房 地 产 价 格 的 比 率 , 一 般 取 70%; RM— 抵 押 贷 款 利 率 , 一 般 取 同 期 一 年 期 银 行 贷 款 利 率 ; RE— 自 有 资 本 要 求 的 正 常 收 益 率 , 自 有 资 金 收 益 率 见 附 件 五 。 (3) 确 定 资 本 化 率 R=
R 1+R 2 2

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4. 确 定 收 益 年 限 n: 采用收益法评估基准价格时,收益年限根据样本房屋设定的土地使 用年限确定;用于评估某一具体房屋时则应根据估价对象房屋经济寿命 剩余年限和土地剩余使用年限确定。 5. 确 定 评 估 价 格 评 估 价 格 V=

a 1+ g n ×[1- ( ) ] 1+ R R?g

三、成本法 成本法评估被拆迁房屋补偿价格的技术路线为:
1. 求 取 土 地 取 得 费 用 。

土地取得费用一般采用基准地价修正法,基准地价修正法的计算公 式: 土 地 取 得 费 用 =基 准 地 价 ×期 日 修 正 ×综 合 修 正 系 数 ×年 限 修 正 系 数 × 土地取得方式修正系数
(1) 基 准 地 价 :采 用 2003 年 无 锡 市 城 镇 基 准 地 价( 未 定 工 业 用 地 级

别的市中心区可参照二级地价标准执行);
(2) 期 日 修 正 : 采 用 基 准 地 价 进 行 评 估 时 , 应 根 据 基 准 地 价 的 时 点

进行期日修正,基准地价期日修正系数见附件五;
(3) 综 合 修 正 系 数 见 附 件 六 ;
1? 1 (1 + r ) 1?
剩余使用年限

(4) 年 限 修 正 系 数 =

1 (1 + r ) n

r 为土地还原利率,见附件五; n 为基准地价设定的土地使用年限;

划 拨 土 地 的 土 地 剩 余 使 用 年 限 设 定 : 住 宅 用 地 70 年 、 商 业 用 地 40 年 、 工 业 用 地 50 年 、 综 合 用 地 50 年 ;
(5) 土 地 取 得 方 式 修 正 系 数 : 当 被 拆 迁 房 屋 占 用 的 土 地 为 出 让 方 式

获 得 时 取 1 ; 以 划 拨 方 式 取 得 时 取 50% 。
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2. 确 定 房 屋 基 本 重 置 价 格 参 照 无 锡 市 房 屋 结 构 等 级 评 定 标 准 ( 见 附 件 八 ), 确 定 被 拆 迁 房 屋 的 基 本 重 置 价 格 , 同 时 应 进 行 层 高 、 跨 度 等 修 正 (见 附 件 九 ); 3. 确 定 房 屋 成 新 房 屋 成 新 评 定 参 照 无 锡 市 房 屋 成 新 评 定 标 准 (见 附 件 十 ), 采 用 以 直 接观察法为主和直线折旧法相结合的方法确定; 4. 确 定 评 估 价 格 评 估 价 格 = 土 地 取 得 费 用 + ( 修 正 后 房 屋 基 本 重 置 价 格 + 综 合 费 用 )× 房屋成新 综合费用:不同用途、不同地级的房屋综合费用见附件七。 公式中土地取得费用以土地面积计算;修正后房屋基本重置价格、 综合费用以房屋建筑面积计算。

第四章 评估方法的应用
具体进行拆迁估价时应根据被拆迁房屋的用途分别采用不同的评估 方法进行评估,房屋用途的分类见附件十一。 一、住宅房屋评估 1. 住 宅 评 估 应 采 用 基 准 价 格 比 较 修 正 法 进 行 评 估 。 2.住 宅 房 屋 自 竣 工 之 日 起 至 拆 迁 许 可 证 颁 发 之 日 止 , 不 满 五 年 被 拆 迁的,其拆迁补偿价格应在上述评估价格基础上增加补偿,增加的幅度 见下表: 竣工年限 ≤1 年 ≤2 年 ≤3 年 ≤4 年 ≤5 年 增加幅度 19% 18% 17% 16% 15%

二、非住宅营业用房评估 1. 非 住 宅 营 业 用 房 拆 迁 估 价 宜 采 用 基 准 价 格 比 较 修 正 法 评 估 。
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2. 住 宅 营 业 用 房 的 评 估 价 格 不 得 低 于 按 非 住 宅 非 营 业 用 房 用 途 进 非 行评估的价格。 3. 拆 迁 房 屋 变 更 原 产 权 用 途 取 得 工 商 营 业 执 照 并 已 持 续 营 业 一 年 被 以上的,需提供拆迁前一年的持续营业税单,方可在原产权用途评估价 格的基础上,根据持续营业的年限按一定比例增加补偿。其评估价格按 下列公式计算: 评 估 价 格 =原 产 权 用 途 评 估 价 格 ×(1+ 增 加 补 偿 比 例 ) 不同持续营业年限增加补偿的比例如下表: 持续营业年限 ≥1 年,<2 年 ≥2 年,<3 年 ≥3 年,<4 年 ≥4 年,<5 年 ≥5 年,<6 年 增加补偿比例 10% 20% 30% 40% 50% 持续营业年限 ≥6 年,<7 年 ≥7 年,<8 年 ≥8 年,<9 年 ≥ 9 年 , 10 年 < ≥ 10 年 增加补偿比例 60% 70% 80% 90% 100%

以上调整后的评估价格不得高于按非住宅营业用房用途进行评估的 价格。 三、非住宅非营业用房评估 非住宅非营业用房拆迁估价宜采用基准价格比较修正法评估; 国家举办的非营利性行政机关、事业单位用房及国家出资的公益性 医院、学校等公益事业用房的估价应采用成本法。 四、工交仓储用房评估 工交仓储用房拆迁估价应当采用成本法。 五、土地面积大于建筑面积的土地使用权评估 1.采 用 成 本 法 评 估 时 ,拆 迁 范 围 内 土 地 面 积 大 于 被 拆 迁 房 屋 建 筑 面 积,其土地使用权补偿价格直接计入土地取得费用; 2.采 用 其 他 估 价 方 法 评 估 时 ,拆 迁 范 围 内 土 地 面 积 大 于 被 拆 迁 房 屋 建筑面积的土地使用权补偿价格应采用成本法中土地取得费用评估方法 进行评估,但补偿单价不得高于同宗地上相同用途房地产单价与房屋基 本重置单价结合成新的差额。
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六、附属物价格评估 1. 附 属 物 评 估 采 用 成 本 法 , 计 算 公 式 为 : 附 属 物 现 值 = 附 属 物 重 置 价 格 ×成 新 附属物重置价格标准见附件十二。 2. 附 属 物 评 估 范 围 (1) 房 屋 结 构 等 级 标 准 规 定 以 外 的 附 属 物 应 按 实 评 估 。 但 多 层 住 宅 底层围墙,小区内公共道路、公共围墙等共用设施不列入分户报告进行 评估; (2) 被 拆 迁 房 屋 室 外 的 地 下 供 水 供 电 管 、 沟 , 地 下 排 水 管 、 沟 等 已 列入综合费用内或房屋评估价格内,不再另行评估; (3) 构 筑 物 如 烟 囱 、 水 塔 、 地 下 水 池 等 可 列 入 附 属 物 进 行 评 估 。

第五章 拆迁估价报告
拆迁估价报告分两种格式,采用基准价格比较修正法评估的应向委 托方单独出具基准价格估价报告,报告内容按《房地产估价规范》的标 准格式撰写;对各被拆迁房屋的分户估价报告可采用简明表格形式。 分户简化拆迁估价报告格式: 一、估价结果报告 估价结果报告可以以致委托方函的形式,同时应明确下列内容: 1. 委 托 估 价 方 : 拆 迁 估 价 的 委 托 机 构 一 般 为 拆 迁 人 ; 2.估 价 对 象 与 范 围 :拆 迁 范 围 内 ,经 现 场 查 产 认 定 的 被 拆 迁 房 屋 及 其 附 属 物 (含 其 占 用 范 围 内 土 地 使 用 权 ); 3.估 价 目 的 :为 确 定 被 拆 迁 房 屋 货 币 补 偿 金 额 而 评 估 其 房 地 产 市 场 价格; 4.估 价 时 点 :房 屋 拆 迁 许 可 证 颁 发 之 日 。拆 迁 规 模 大 、分 期 分 段 实 施 的 , 以 当 期 (段 )房 屋 拆 迁 开 始 实 施 之 日 为 估 价 时 点 ; 5.价 值 定 义 :不 考 虑 被 拆 迁 房 屋 在 估 价 时 点 所 受 抵 押 、租 赁 、查 封 等权利限制情形下最可能达成的公开市场价值; 6.估 价 依 据 : 无 锡 市 城 市 房 屋 拆 迁 估 价 技 术 规 范 》,拆 迁 许 可 证 ; 《 7. 估 价 方 法 : 本 次 拆 迁 估 价 所 采 用 的 评 估 方 法 ;
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8.适 用 的 基 准 价 格 :采 用 基 准 价 格 比 较 修 正 法 应 予 说 明 基 准 价 格 的 来源; 9.估 价 结 果 :拆 迁 估 价 结 果 的 货 币 单 位 应 精 确 到 人 民 币 元 ,并 标 明 大写金额; 10. 评 估 报 告 的 有 效 期 : 本 拆 迁 项 目 许 可 拆 迁 期 限 内 ; 11. 估 价 结 果 应 用 的 限 制 条 件 : 说 明 本 拆 迁 估 价 报 告 应 用 的 范 围 及 其它注意事项; 12. 房 地 产 估 价 机 构 : 符 合 《 无 锡 市 城 市 房 屋 拆 迁 估 价 管 理 规 定 》 的房地产估价机构; 13. 估 价 日 期 : 出 具 房 屋 拆 迁 估 价 报 告 的 日 期 。 二、估价技术报告 分户拆迁估价技术报告以表格形式,表格中应明确:被拆迁房屋坐 落、建筑面积、房屋产权状况、房屋用途、房屋结构等级、拆迁估价采 用的参数、附属物的基本重置价格、附属物的成新、评估结论等。 评估技术报告应有估价人员的签章。

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第六章 附件
附件一 可比案例选取要求

1.可 比 案 例 应 在 拆 迁 范 围 内 选 取 ,或 选 择 与 估 价 对 象 所 处 同 一 供 求 圈的房屋; 2.可 比 案 例 应 尽 可 能 选 择 与 估 价 对 象 实 体 状 况 、区 域 因 素 接 近 的 房 屋; 3.可 比 案 例 的 权 益 价 格 类 型 应 为 该 房 屋 的 房 地 产 价 格 ,不 含 其 结 构 等级标准以外的室内装饰及设备价格; 4.可 比 案 例 的 交 易 类 型 应 选 取 一 般 买 卖 的 二 手 房 交 易 案 例 ,其 交 易 价格应是正常市场交易价格; 5.可 比 案 例 的 成 交 日 期 应 与 估 价 时 点 接 近 ,两 者 差 异 不 得 超 过 十 二 个月,一般应选择近期六个月内成交的房地产案例作为可比案例; 6. 选 取 的 可 比 案 例 数 量 应 为 3 个 以 上 (含 3 个 ); 7. 选 择 的 可 比 案 例 成 交 单 价 相 互 间 的 价 格 差 异 一 般 不 应 超 过 20%, 在 交 易 案 例 相 对 较 少 的 情 况 下 , 则 该 价 格 差 异 不 应 超 过 30%。

附件二

样本房屋选取要求

房屋拆迁估价时选取的“样本房屋”必须符合下述条件: 1. “ 样 本 房 屋 ” 应 按 不 同 的 房 屋 用 途 分 别 选 取 ; 2.应 在 拆 迁 范 围 内 选 取 区 域 、结 构 形 式 、成 新 等 因 素 具 备 代 表 性 的 房屋作为“样本房屋”; 3.住 宅 房 屋 选 择 多 层 房 屋 作 为“ 样 本 房 屋 ”时 ,应 选 择 基 价 楼 层 (楼 层 调 节 系 数 为 0%) 的 房 屋 ; 4. 非 住 宅 营 业 用 房 应 选 择 临 街 房 屋 的 一 层 ; 5.非 住 宅 非 营 业 用 房 选 择 多 层 房 屋 作 为“ 样 本 房 屋 ”时 ,应 选 择 基 价 楼 层 (楼 层 调 节 系 数 为 0%)的 房 屋 ; 6. 非 住 宅 营 业 用 房 “ 样 本 房 屋 ” 所 占 用 的 土 地 应 调 整 为 4 0 年 的 出 让 土 地 使 用 权 ,临 街 状 态 开 间 进 深 比 调 整 为 1~1.2 之 间 (临 街 状 态 因 素 调 节 系 数 为 100%);
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7. 非 住 宅 非 营 业 用 房 “ 样 本 房 屋 ” 所 占 用 的 土 地 应 调 整 为 50 年 的 出让土地使用权; 8.每 一 拆 迁 项 目 评 估 住 宅 房 屋 一 般 选 择 一 套“ 样 本 房 屋 ”。当 分 期 (段 )拆 迁 或 拆 迁 项 目 范 围 内 被 拆 迁 房 屋 市 场 价 格 偏 差 较 大 时 (同 轴 线 跨 两条主、次干道及河流,或遇古运河、解放环路、太湖大道等分割同一 拆 迁 地 块 )可 分 期 (段 )、 或 按 主 、 次 干 道 及 河 流 分 界 将 拆 迁 范 围 内 的 房 屋 划分多个区域分别选择“样本房屋”; 非住宅营业用房与非住宅非营业用房应按拆迁范围内不同的道路, 根据房地产市场实际情况适当分等,分别选取各等级的“样本房屋”。

附件三

房屋实体因素修正

一、住宅房屋实体因素修正系数 1. 住 宅 房 屋 结 构 因 素 修 正 系 数 表 (k 1 )
待估房屋 修正系数 (% ) 参照房屋 砖混一等 100 (多 层 住 宅 ) 砖混二等 砖混三等 砖混四等 103 105 107 100 102 105 98 100 103 96 97 100 108 110 113 100 102 105 96 97 100 97 95 92 105 97 92 砖混一等 (多 层 住 宅 ) 砖混 二等 砖混 三等 砖混 四等 砖木 一等 砖木 二等 砖木 三等

注:房屋实际状况与相应结构等级标准有差异时,可在上表系数基 础上适当调整; 采用可比案例直接比较法时,待估房屋为样本房屋,参照房屋为可 比 案 例 房 屋 ( 下 同 ); 采用基准价格比较修正法时,待估房屋为被拆迁房屋,参照房屋为 样 本 房 屋 (下 同 )。 2. 住 宅 房 屋 成 套 因 素 修 正 系 数 (k 2 ) 成 套 住 宅 房 屋 : 100% 非 成 套 住 宅 房 屋 : 97%
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k2=

待估房屋成套因素调整系数 参照房屋成套因素调整系数

3 . 住 宅 房 屋 成 新 因 素 修 正 系 数 表 (k 3 )
待估房屋 修正系数 (% ) 参照房屋 六成 七成 八成 九成 93 90 88 86 95 93 90 88 98 95 93 90 100 98 95 93 102 100 98 95 105 102 100 98 107 105 102 100 109 107 105 102 三成 以下 四成 五成 六成 七成 八成 九成 九成 以上

注 :房 屋 实 际 成 新 与 上 表 有 差 异 时 ,可 在 上 表 系 数 基 础 上 适 当 调 整 。

4 . 住 宅 房 屋 朝 向 因 素 修 正 系 数 (k 4 )
无 朝 南 门 窗 房 屋 朝 向 调 整 系 数 : 98%

k4=

待估房屋朝向调整系数 参照房屋朝向调整系数

5 . 住 宅 房 屋 楼 层 因 素 修 正 系 数 表 (k 5 )
所在层次 楼 层 系 数 (% ) 总楼层 二 三 四 五 六 七 100 98 98 98 98 98 100 100 100 100 100 100 98 103 103 103 103 98 104 104 104 97 103 103 96 100 96 一 二 三 四 五 六 七

说 明 :(1 ) 带 垂 直 电 梯 的 ,楼 层 系 数 按 表 中 多 层 的 第 二 层 起( 不 包 含 第 二 层 ) 每 层 增 加 1% (2 ) 不 带 垂 直 电 梯 顶 层 坡 屋 面 的 ,楼 层 系 数 在 表 中 顶 层 系 数 基 础 上 增 加 2% (3 ) 底 层 带 地 下 室 的 , 底 层 系 数 在 表 中 底 层 系 数 基 础 上 增 加 1 %

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待 估 对 象 为 整 幢 楼 时 , 楼 层 系 数 取 100% k5=
待估房屋楼层系数 参照房屋楼层系数

6. 实 体 因 素 修 正 系 数 计 算 公 式 : P 3 (P 5 ) = k 1 × k 2 × k 3 × k 4 × k 5
二、非住宅营业用房实体状况修正系数

1 . 房 屋 结 构 因 素 修 正 系 数 (k 1 ) k 1 =1 +
(待估房屋基本重置价格 ? 样本房屋基本重置价格) × 样本房屋成新 基准价格

2. 房 屋 成 新 因 素 修 正 系 数 (k 2 ) k 2 =1+ 待估房屋基本重置价格 × (待估房屋成新 ? 样本房屋成新) 基准价格

3. 房 屋 楼 层 因 素 修 正 系 数 表 (k 3 ) 层次 地下室或半地下室 一层 二层 三层 四层及四层以上 楼层调整系数 30% 100% 50% 35% 30%

注 : 当 室 内 配 置 电 动 扶 梯 时 , 应 在 上 表 楼 层 调 整 系 数 上 加 8% ; 不 临 街 房 屋 , 一 层 以 上 楼 层 修 正 系 数 取 100% 。 k3=

待估房屋楼层调整系数 参照房屋楼层调整系数

4 . 房 屋 临 街 状 态 因 素 修 正 系 数 表 (k 4 )
临街状态
开 间 进 深 比

调 节 系 数 (% ) 30 90 95 98 100
16

不临街 <0 .6 0 .6 ,<0 .8 0 .8 ,<1 1 ,<1 .2

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≥ 1 .2 ,<1 .5 ≥ 1 .5
两 面 临 街

105 110 的 5 0% 的 5 0% 110 1 00% 的 1 00% 115 105

的 k4 k4 5

的底
(k 5 )

k4

1

1 (1 + r ) n k5= 1 1? (1 + r ) 40 1? n r ( k5 (k 6 ) 1 )


6

式 式



k 6 =1-

× 格× ( 的 式

× 50%

r

) 1 k6 式 1 1

7
P3(P5)

k1

k2

k3

k4

k5

k6

1 k 1 =1
(

k1
格? 格 格) ×

17

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2. 房 屋 成 新 修 正 系 数 k 2 k 2 =1+
待估房屋基本置价格 × (待估房屋成新 ? 样本房屋成新) 基准价格

3. 房 屋 朝 向 因 素 修 正 系 数 (k 3 ) 无 朝 南 门 窗 房 屋 朝 向 调 整 系 数 : 98% k4= 待估房屋朝向调整系数 参照房屋朝向调整系数

4. 房 屋 楼 层 因 素 修 正 系 数 表 (k 4 )
所在层次 楼 层 系 数 (% ) 总楼层 二 三 四 五 六 七 100 98 98 98 98 98 100 100 100 100 100 100 98 103 103 103 103 98 104 104 104 97 103 103 96 100 96 一 二 三 四 五 六 七

说 明 :(1 ) 带 垂 直 电 梯 的 ,楼 层 系 数 按 表 中 多 层 的 第 二 层 起( 不 包 含 第 二 层 ) 每 层 增 加 1% (2 ) 不 带 垂 直 电 梯 顶 层 坡 屋 面 的 ,楼 层 系 数 在 表 中 顶 层 系 数 基 础 上 增 加 2% (3 ) 底 层 带 地 下 室 的 , 底 层 系 数 在 表 中 底 层 系 数 基 础 上 增 加 1 %

5. 出 让 土 地 剩 余 使 用 年 限 修 正 系 数 (k 5 )

1 (1 + r ) n k5= 1 1? (1 + r ) 50 1? n 为 待 估 房 屋 土 地 剩 余 使 用 年 限 , r 为 土 地 还 原 利 率 (见 附 件 五 )。
被 拆 迁 房 屋 以 划 拨 方 式 获 得 土 地 使 用 权 时 , k5 取 1。

6 . 土 地 取 得 方 式 修 正 系 数 (k 6 )

18

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划拨土地应进行取得方式修正,计算公式: k 6 =1基准地价 × 期日修正 × 50% 基准价格 × 容积率

r 为 土 地 还 原 利 率 (见 附 件 五 )。 容 积 率 为 被 拆 迁 房 屋 的 实 际 容 积 率 , 当 容 积 率 < 1 时 , 积 率 取 1。 但 容 被 拆 迁 房 屋 以 出 让 方 式 获 得 土 地 使 用 权 时 , k 6 取 1。 7. 实 体 因 素 修 正 系 数 计 算 公 式 :

P 3 ( P 5 )= k 1 ×k 2 ×k 3 ×k 4 ×k 5 ×k 6

附件四

房屋区域因素修正系数

一、住宅房屋区域因素修正 1. 区 域 因 素 评 分 表
影响因素 自然环境 自然景观 空气污染、噪音、水文 小区布局 规划设计 建筑密度 室外公共活动空间与绿化景观 房屋、设备维修与管理 物业管理 小区治安、及道路停车管理 环卫与绿化管理 交通条件 离市区主干道的距离 公交线路情况 一等 10 8 6 5 7 6 6 6 12 12 6 6 6 10 14 二等 9 7.5 5.5 4.5 6.5 5.5 5.5 5.5 11 11 5.5 5.5 5.5 9 13 三等 8 7 5 4 6 5 5 5 10 10 5 5 5 8 12 四等 7 6.5 4.5 3.5 5.5 4.5 4.5 4.5 9 9 4.5 4.5 4.5 7 11 五等 6 6 4 3 5 4 4 4 8 8 4 4 4 6 10

所在学区学校情况 教、医等基 医院及医疗机构分布情况 础设施 文体娱乐设施 商业配套 重要商业配套设施 菜场超市

2. 区 域 因 素 评 分 标 准
序 号 影响因素 一等 二等 三等 四等 五等

19

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序 号

影响因素

一等

二等

三等 一

四等

五等 无

自 然

1




一 150 200 无 无 100



规 划

30%-40%
设 计 等 级 三 之 间 、



50-60%
、 五

三 等 级

60%

2

一 一 无
间 之

40%







物 业


管 理

3

24 无



20

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序 号

影响因素

一等

二等

三等

四等

五等

200
交 通 便

300-500

700


捷 程 度

100-200

400

4

线

100

3 线

300

500



教 、 医 配

2000
套 设 施

5

1000

3000 1000

4000

2000

300

600 1000

400 的
商 业 配 套

600-800

1000 无

6

400 的

600-800

1000 无

3 (1) (2)

因素 因素 因素 影响因素 KS 因素 P4 因素 KO

KO KS
因素


21

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非住宅营业用房及非住宅非营业用房区域因素评分标准可参照土地 综 合 修 正 系 数 (附 件 六 )的 评 分 标 准 , P 4 的 计 算 同 住 宅 房 屋 。 附件五 租费率、净收益逐年递增比率、风险调整值、自有资金收

益率、基准地价期日修正系数与土地还原利率 一、租费率 出 租 房 屋 租 费 率 : 8% 二、净收益逐年递增比率 净 收 益 逐 年 递 增 比 率 : 0.5% 三、风险调整值 不同用途的房地产应采用不同的风险调整值: 非 住 宅 营 业 用 房 : 5% 非 住 宅 非 营 业 用 房 : 4% 四、自有资金收益率 自 有 资 金 收 益 率 : 8% 五、基准地价期日修正系数应按不同的土地用途及地级分别修正: 主城区:
土地级别 商业 住宅 工业 一 1 .41 1 .67 1 .19 二 1 .37 1 .66 1 .22 三 1.38 1.59 1.23 四 1 .28 1 .72 1 .34 五 1 .24 1 .64 1 .49 六 1 .24 1 .43 1 .40 七 1 .19 1 .38 八 1 .23 1 .26 九 1 .16 十 1 .16

马山地区:
土地级别 商业 住宅 工业 一 1 .23 1 .38 1 .42 二 1.16 1.26 1.40 三 1 .16 1 .26 四 1 .16

六、土地还原利率 土 地 还 原 利 率 取 6%

附件六

土地综合修正系数

一、非住宅营业用房土地综合修正系数
22

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序号 1 2 3 4 5 6 7

影响因表 商业繁华度 交通状况 宗地自身条件 宗地临街状况 宗地目前利用状况 周围土地利用类型 规划限制

一等 32 21 13 18 10 13 11

二等 30 20 11 17 9 12 10

三等 28 19 10 16 8 11 8

四等 26 18 9 14 7 10 7

五等 24 16 8 13 6 9 6

二、非住宅非营业用房土地综合修正系数
序号 1 2 3 4 5 6 7 影响因表 商业繁华度 交通状况 宗地自身条件 宗地临街状况 宗地目前利用状况 周围土地利用类型 规划限制 一等 29 27 12 14 10 13 11 二等 27 26 11 13 9 12 10 三等 26 25 10 12 8 10 9 四等 24 24 9 11 7 9 8 五等 23 22 8 10 6 8 7

三、工交仓储用房土地综合修正系数
序号 1 2 3 4 影响因素 基础设施 交通条件 环境质量 宗地自身条件 一等 40 36 24 17 二等 38 33 22 16 三等 35 30 20 15 四等 34 28 19 14 五等 32 26 17 13

四、土地综合修正系数说明 1. 非 住 宅 营 业 用 房 与 非 住 宅 非 营 业 用 房 土 地 综 合 修 正 系 数 说 明 表
影响因素 一等 二 等 三等 四 等 五等

23

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商服繁华状 地处市级商服中 况 心的中心地带

地处 级商服中 心的地带

商服地

状况

100

5 00

地 ,

中, 地

状 地
一 等 、 三 等

状 无
三 等 、 五

状 地 的

地 况 地 状况 地




1 .5


0 .8
之 间



>3

1-2 市 地 地的 无 的

<0 .5









地的

地的





2



100% 无 无
一 等 、 三 等 之 间

90%



500
等 、 五 等 之 间

100





状 地

状 地 地



24

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五、综合修正系数计算说明 综合修正系数=
各影响因素评分之和 100

附件七

综合费用

一 、 住 宅 用 房 综 合 费 用 ( 元 /m 2 ) 主城区:
土地级别 综合费用 一 970 二 935 三 905 四 880 五 740 六 650 七 600 八 575

马山地区:
土地级别 综合费用 一 590 二 555 三 525

二 、 非 住 宅 营 业 用 房 综 合 费 用 (元 /m 2 ) 主城区:
土地级别 综合费用 一 1770 二 1545 三 1420 四 1265 五 1115 六 975 七 880 八 880 九 760 十 650

马山地区:
土地级别 综合费用 一 785 二 715 三 675 四 625

三 、 非 住 宅 非 营 业 用 房 综 合 费 用 (元 /m 2 ) 主城区:
土地级别 综合费用 一 1410 二 1265 三 1185 四 1090 五 955 六 845 七 770 八 740 九 655

马山地区:
土地级别 综合费用 一 705 二 665 三 605

25

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四 、 工 交 仓 储 用 房 综 合 费 用 (元 /m 2 ) 主城区:
土地级别 综合费用 一 690 二 650 三 610 四 580 五 550 六 530

马山地区:
土地级别 综合费用 一 565 二 530

26

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附件八

无锡市房屋结构等级评定标准

房 屋 结 等 适用 类 构 级 房屋 型 主体结构 屋面、楼地面 (内 外 )装 饰 门窗 设施设备

基础:素砼、砖条形基础,有少量钢 筋砼独立柱基; 别 墅 式 承重:主要实砌砖墙承重,设构造柱 住宅 (独 门 独 院)

地面:*多孔板架空层、水 泥砂浆地面; 楼面:水泥砂浆面层;

外装饰:*外贴块料面层 或刷外墙涂料; 内装饰:内粉混合砂浆、 刷乳胶漆; 厨房、卫生间墙面贴磁砖 或马赛克,天棚铝扣板或 塑扣板吊顶。 外装饰:*外贴块料面层 或刷外墙涂料,一般带空 调板、装饰线条;

*铝合金或塑钢 或不锈钢窗,带 纱窗,内为木门 或胶合板门,带 纱门,大门为不 锈钢或中高档装 饰门。

必 要 的 水 电 (含 中 档 卫 生洁具、 厨 房 间 水 池 )到 位。

及 圈 梁 ,部 分 现 浇 钢 筋 砼 柱 、梁 承 重 ; 厨 房 、 卫 生 间 贴 花 岗 岩 、 地 楼面:*现浇钢筋砼楼板或多孔板楼 面及阁楼; 屋面:*现浇钢筋砼斜屋面。 住 砖 一 宅 混 基 础 : 素 砼 (或 钢 筋 砼 )、 砖 条 形 基 础 , 楼 地 面 : 水 泥 砂 浆 面 层 ; 钢筋砼独立柱基; 承重:实砌砖墙承重,有构造柱和圈 小 康 型 梁,部分钢筋砼柱、梁承重; 多 层 住 宅 楼面:*现浇钢筋砼楼板; 屋面:现浇钢筋砼平屋面或现浇钢筋 砼斜屋面带阁楼。 屋面:瓦屋面、平屋面有保 温、防水,有屋面水箱。 厨房、卫生间贴花岗岩、地 砖等块料面层; 砖等块料面层; 屋 面 : * 琉 璃 平 瓦 /琉 璃 瓦 / 水泥彩瓦屋面。

*铝合金或塑钢 窗,带纱窗,内 为木门或胶合板

必 要 的 水 电 (含 中 档 卫 生洁具、 厨 房 间 水 池 )到 位。

内 装 饰 :* 内 粉 混 合 砂 浆 、 门 , 带 纱 门 , 进 刷乳胶漆; 厨房、卫生间墙面贴磁砖 或马赛克,天棚铝扣板或 塑扣板吊顶。 户门为成品防盗 门,装有共用电 子防盗门。

27

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房 屋 结 等 适用 类 构 级 房屋 型 主体结构 屋面、楼地面 (内 外 )装 饰 门窗 设施设备

基础:素砼、砖条形基础,有钢筋砼 独立柱基; 承重:实砌砖墙承重,有构造柱和圈 多 层 成 二 套住宅 梁;

楼地面:水泥砂浆面层; 厨房、卫生间贴地砖、缸砖 或马赛克等块料面层; 屋面:瓦屋面或平屋面有保

外装饰:外粉混合砂浆、 块料面层或刷外墙涂料; 内装饰:内粉混合砂浆底

钢窗或木门窗, 有纱门窗,进户 门 为 普 通 防 盗

必 要 的 水 电 (含 卫 生 间 洁 具 、厨 房 间 水 池 )到 位 。

纸 筋 砂 浆 面 、刷 普 通 涂 料 ; 门 。 厨房、卫生间墙面贴磁砖 或马赛克,天棚塑扣板吊 顶。

楼 面 :现 浇 钢 筋 砼 楼 板 或 多 孔 板 楼 面 ; 温 、 防 水 , 有 屋 面 水 箱 。 屋面:多孔板或现浇钢筋砼平屋面或 住 砖 宅 混 现浇钢筋砼斜屋面或木基层斜屋面。 基础:素砼、砖条形基础,有少量钢 筋砼独立柱基; 多层 三 非 成 套 住宅 承重:实砌砖墙承重,有构造柱和圈 梁; 楼 面 :现 浇 钢 筋 砼 楼 板 或 多 孔 板 楼 面 ; 屋面:多孔板或现浇钢筋砼平屋面或 楼地面:水泥砂浆面层; 屋面:瓦屋面或平屋面有保 温、防水,有屋面水箱。

外装饰:外粉混合砂浆; 内装饰:内粉混合砂浆底 纸 筋 砂 浆 面 、刷 普 通 涂 料 。

钢窗或木门窗, 有纱门窗。

必 要 的 水 电 到 位 ,一 般 有 共 用 厨 房 、卫 生 间 或 无 卫 生

现浇钢筋砼斜屋面或木基层斜屋面。 生设施。

28

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房 屋 结 等 适用 类 构 级 房屋 型 主体结构 屋面、楼地面 (内 外 )装 饰 门窗 设施设备

基础:素砼、砖条形基础,钢筋砼地 圈梁; 承重:*实砌砖墙承重,有钢筋砼圈 低层 住宅 梁; 楼面:*现浇钢筋砼楼板或多孔板楼 面; 屋面:现浇钢筋砼斜屋面或木基层斜 屋面。 基础:砖或毛石基础; 承重:空斗墙承重,基本无钢筋砼圈 梁; 住 砖 四 宅 混 层住宅 普 通 低 楼 面 :现 浇 钢 筋 砼 楼 板 (主 要 为 小 梁 薄 板 )或 多 孔 板 楼 面 ; 屋面:木基层斜屋面,多孔板平屋面 或 现 浇 钢 筋 砼 (主 要 为 小 梁 薄 板 )平 屋 面。

楼地面:水泥砂浆地面;

外装饰:外粉混合砂浆;

钢窗或木门窗, 有纱门窗。

必 要 的 水 电 (含 卫 生 间 洁 具 、厨 房 间 水 池 )到 位 。

屋 面 :砼 或 木 檩 条 、木 椽 子 、 内 装 饰 : 内 粉 混 合 砂 浆 或 望 砖 /屋 面 板 , 瓦 屋 面 。 纸筋石灰砂浆、刷普通涂 料。

地面:水泥砂浆地面或砖地 面; 楼面:水泥砂浆面层; 屋面:砼或木檩条、木椽、 望 砖 /屋 面 板 /纤 维 板 、 瓦 屋 面,平屋面带防水。

外装饰:外粉混合砂浆或 纸筋石灰砂浆; 内装饰:内粉混合砂浆或 纸筋石灰砂浆、刷普通涂 料。

钢窗或木门窗, 有纱门窗。

必 要 的 水 电 (含 卫 生 间 洁 具 、厨 房 间 水 池 )到 位 。

29

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房 屋 结 等 适用 类 构 级 房屋 型 主体结构 屋面、楼地面 (内 外 )装 饰 门窗 设施设备

基础:砖或毛石基础; 承重:砖墙承重或用料上等的木柱梁 高 档 庭 院 式 或 一 花 园 洋 房 屋面:用料上等的木基层斜屋面; *用料上等是指洋松、柳安类以上等 级的木料。 砖 木 正 规 立 楼面:木楼板楼面; 贴 结 构 二 或 老 式 厅 堂 建 筑 屋面:木基层斜屋面; * 必 须 满 足 以 下 条 件 中 的 两 个 : 1. 柱 脚 周 长 为 开 间 的 20%以 上 , 2.大 梁 周 长 为 梁 跨 度 的 2 0 %以 上 , 檩 条 周 长 为 开 间 的 15%以 上 。 基础:砖或毛石基础; 承重:木柱、梁承重; 楼面:用料上等的木楼板楼面; 承重;

地面:水泥砂浆地面或砖地 面、普通块料面层; 楼面:木楼板上刷油漆; 屋 面 :木 檩 条 、木 椽 、望 砖 / 屋面板、瓦屋面。

外装饰:清水墙或外粉混 合砂浆、纸筋石灰砂浆; 内装饰:*有挂镜线、窗 帘盒、窗台板、筒子板、 贴脸、木墙裙等,墙面刷 乳胶漆。

用料上等的木门 窗,有纱门窗。

必 要 的 水 电 (含 卫 生 间 洁 具 、厨 房 间 水 池 )到 位 。

地面:水泥砂浆地面或砖地 面; 楼面:木楼板上刷油漆; 屋 面 :木 檩 条 、木 椽 、望 砖 / 屋 面 板 /纤 维 板 、 瓦 屋 面 。

外装饰:清水墙或外粉纸 筋石灰砂浆; 内装饰:内粉纸筋石灰砂 浆、刷普通涂料。

用料一般的木门 窗,有纱门窗。

必 要 的 水 电 (不 含 卫 生 设 施 )到 位。

30

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房 屋 结 等 适用 类 构 级 房屋 型 主体结构 屋面、楼地面 (内 外 )装 饰 门窗 设施设备

基础:砖或毛石基础; 立 贴 式 住 砖 三 宅 木 搁 料 住 宅 楼面:用料一般的木楼板楼面; 屋面:用料一般的木基层斜屋面。 结 构 或 承重:砖墙承重或用料一般的木柱梁 承重;

地面:水泥砂浆地面或砖地 面; 楼面:木楼板上刷油漆; 屋 面 :木 檩 条 、木 椽 、望 砖 / 屋 面 板 /纤 维 板 、 瓦 屋 面 。

外装饰:清水墙或外粉纸 筋石灰砂浆; 内装饰:内粉纸筋石灰砂 浆、刷普通涂料。

用料一般的木门 窗,有纱门窗。

必 要 的 水 电 (不 含 卫 生 设 施 )到 位。

基 础 : 素 砼 (或 钢 筋 砼 )、 砖 条 形 基 础 , 楼 地 面 : 水 泥 砂 浆 面 层 或 水 * 综 合 非 楼、 公 办 承重:现浇钢筋砼柱、梁承重; 楼、 堂 食 钢 住 混 楼、 共 公 宅 娱 乐 场 所等 一 或 教 学 墙体:实砌砖墙; 楼面:现浇板或多孔板楼面; 屋面:现浇板或多孔板平屋面,或现 浇斜屋面、木基层斜屋面。 钢筋砼地圈梁,钢筋砼独立柱基; 磨石面层,厨房、卫生间贴 地砖;

外装饰:外粉混合砂浆或 贴 块 料 面层 或 刷外墙涂 料;

铝 合 金 或 塑 钢 窗,普通三夹板 内门,外门为铝 合金地弹簧门或 无 框 玻 璃 门 (带 镜 面 不 锈 钢 包 边 )。

必 要 的 水 电 (含 卫 生 间 洁 具 、厨 房 间 水 池 )到 位 。

屋面: 屋面有保温及防水, 内装饰:内粉混合砂浆、 平 斜 屋 面 盖 普 通 平 瓦 /琉 璃 平 瓦 /水 泥 瓦 /水 泥 彩 瓦 , 屋 面 有水箱,屋面有组织排水。 刷普通涂料或乳胶漆; 厨房、卫生间墙面贴块料 面层,天棚铝扣板或塑扣 板吊顶。

31

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房 屋 结 等 适用 类 构 级 房屋 型 主体结构 屋面、楼地面 (内 外 )装 饰 门窗 设施设备

基 础 : 素 砼 (或 钢 筋 砼 )、 砖 条 形 基 础 , 楼 地 面 : 水 泥 砂 浆 面 层 或 水 钢筋砼地圈梁,钢筋砼独立柱基,有 * 大 空 间 多 层 营 业 用 二 房、 房 厂 电梯井; 或 仓 库 等 楼面:现浇板或多孔板楼面; 屋面:现浇板或多孔板平屋面,或现 浇斜屋面、木基层斜屋面。 综合楼、 非 办公楼、 食 堂 或 砖 住 混 公 共 娱 宅 乐 场 所 等 楼面:现浇板或多孔板楼面; 屋面:现浇板或多孔板平屋面,或现 浇斜屋面、木基层斜屋面。 基 础 : 素 砼 (或 钢 筋 砼 )、 砖 条 形 基 础 , 楼 地 面 : 水 泥 砂 浆 面 层 或 水 钢筋砼地圈梁,钢筋砼独立柱基; 承重:主要砖墙承重,设构造柱及圈 磨石地面,厨房、卫生间贴 地砖; 墙体:实砌砖墙,有少量间隔墙,有 电梯井基础; 承重:现浇钢筋砼柱、梁承重; 磨石面层,卫生间贴地砖;

外装饰:外粉混合砂浆或 贴 块 料 面层 或 刷外墙涂

铝 合 金 或 塑 钢 窗,普通三夹板 内门,外门为铝 合金地弹簧门或 无 框 玻 璃 门 (带 镜 面 不 锈 钢 包 边 )。

必 要 的 水 电 (含 卫 生 间 洁 具 )到 位;

屋面: 屋面有保温及防水, 料; 平 斜 屋 面 盖 普 通 平 瓦 /琉 璃 平 瓦 /水 泥 瓦 /水 泥 彩 瓦 , 屋 面 有水箱,屋面有组织排水。 内装饰:内粉混合砂浆、 刷普通涂料或乳胶漆; 卫生间贴墙砖,天棚铝扣 板或塑扣板吊顶。

外装饰:外墙贴块料面层 或刷外墙涂料; 内装饰:内粉混合砂浆、

铝 合 金 或 塑 钢 窗,普通三夹板 内门,外门为铝 合金地弹簧门或 无 框 玻 璃 门 (带 镜 面 不 锈 钢 包 边 )。

必 要 的 水 电 (含 卫 生 间 洁 具 、厨 房 间 水 池 )到 位 ;

一 教学楼、 梁,部分现浇钢筋砼柱、梁承重;

屋面: 屋面有保温及防水, 刷乳胶漆, 平 斜 屋 面 盖 普 通 平 瓦 /琉 璃 平 瓦 /水 泥 瓦 /水 泥 彩 瓦 , 屋 面 有水箱,屋面有组织排水。 厨房、卫生间贴墙砖,天 棚铝扣板或塑扣板吊顶。 。

32

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房 屋 结 等 适用 类 构 级 房屋 型 主体结构 屋面、楼地面 (内 外 )装 饰 门窗 设施设备

基础:素砼、砖条形基础,钢筋砼地 办公楼、 二 综 合 用 房等 圈梁; 承重:砖墙承重,设构造柱及圈梁; 楼面:多孔板楼面; 屋 面 :多 孔 板 平 屋 面 或 木 基 层 斜 屋 面 。

楼地面:水泥砂浆面层,卫 生间贴地砖等块料面层;

外装饰:外粉混合砂浆; 内装饰:内粉混合砂浆或

木门窗或钢窗。

必 要 的 水 电 (含 卫 生 间 洁 具 )到 位;

屋面: 屋面有保温及防水, 纸筋石灰砂浆、刷普通涂 平 斜屋面盖普通平瓦,屋面有 组织排水。 料; 卫生间贴墙砖。

基础:砖基础; 单 层 杂 物间、 综 三 合 用 房 等 承重:空斗墙承重,基本无钢筋砼圈 梁;

地面:水泥砂浆地面; 屋面:砼或木檩条、木椽、 望 砖 /屋 面 板 /纤 维 板 、 瓦 屋

外装饰:外粉混合砂浆或 纸筋石灰砂浆; 内装饰:内粉混合砂浆或 纸筋石灰砂浆、刷普通涂 料。

钢窗或木门窗。

必 要 的 水 电 到 位。

屋 面 :木 基 层 斜 屋 面 ,多 孔 板 平 屋 面 。 面 , 平 屋 面 带 防 水 。

33

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房 屋 结 等 适用 类 构 级 房屋 型 主体结构 屋面、楼地面 (内 外 )装 饰 门窗 设施设备

基础:砖或素砼基础; 承重:实砌砖墙承重或用料上等的木 柱梁承重; 砖 一 木 库等 屋面:木屋架,用料上等的木基层斜 屋面。 *用料上等是指洋松、柳安类以上等 级的木料。 基础:砖或毛石基础; 非 砖 住 木 宅 等 楼面:用料一般的木楼板楼面; 屋面:用料一般的木基层斜屋面。 单 钢 层 结 二 厂 构 房 车厂房 不 带 行 承重:钢柱; 屋面:钢梁或钢屋架、C 型钢檩条、 单层彩钢板屋面。 基础:有梁式钢筋砼带形基础; 二 合 用 房 仓库、 综 承重:砖墙承重或用料一般的木柱梁 承重; 厂房、 仓 楼面:用料上等的木楼板楼面;

地面:水泥砂浆地面; 楼面:木楼板上刷油漆; 屋 面 :木 檩 条 、木 椽 、望 砖 / 屋面板、瓦屋面。

外装饰:清水墙或外粉混 合砂浆; 内装饰:内粉纸筋石灰砂 浆、刷普通涂料。

用料上等的木门 窗。

必 要 的 水 电 到 位。

地面:水泥砂浆地面; 楼面:木楼板上刷油漆; 屋 面 :木 檩 条 、木 椽 、望 砖 / 屋 面 板 /纤 维 板 、 瓦 屋 面 。

外装饰:清水墙或外粉纸 筋石灰砂浆; 内装饰:内粉纸筋石灰砂 浆、刷普通涂料。

用料一般的木门 窗。

必 要 的 水 电 到 位。

地坪:砼地坪,可开汽车; 屋面:超细玻璃棉保温层、 钢丝网托底,彩钢板天沟。

墙 体 : 1.2 米 高 实 砌 砖 墙 、 内 外 粉 混 合 砂 浆 ,1 . 2 米 以 上 C 型钢墙架,彩钢板墙 面。

铝合金或塑钢窗 门,彩钢板移门 或 彩 钢 板 (铝 合 金 )卷 帘 门 。

必 要 的 水 电 到 位。

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房 屋 结 等 适用 类 构 级 房屋 型 主体结构 屋面、楼地面 (内 外 )装 饰 门窗 设施设备

基础:素砼、砖条形基础,钢筋砼地 圈梁,钢筋砼独立柱基或杯形柱基; 带 行 车 一 厂房 墙体:实砌砖墙; 屋面:钢筋砼预制屋架及钢筋砼预制 排 架 板屋面或钢屋架及彩钢板屋面。 基础:素砼、砖条形基础,钢筋砼地 圈梁,钢筋砼独立柱基或杯形柱基; 不 带 行 二 车厂房 墙体:实砌砖墙; 屋面:钢筋砼预制屋架及钢筋砼预制 板屋面或钢屋架及彩钢板屋面。 基础:素砼、砖条形基础,砖柱基或 钢筋砼独立柱基; 砖 混 厂 房 或 承重:砖柱、组合砖柱或砖墙承重; 仓库 屋面:钢屋架、砼檩条、屋面板或纤 维板、瓦屋面。 承重:预制或现浇钢筋砼柱承重; 承重:预制或现浇钢筋砼柱承重;

地面: 地坪或水磨石地坪; 内外粉混合砂浆、内刷普 砼 屋面: 天沟及有组织排水, 通涂料。 有 预制板屋面有防水,彩钢板 屋面带保温层。

普通钢门窗,铝 合金卷帘门或钢 木大门。

必 要 的 水 电 到 位。

地面: 地坪或水磨石地坪; 内外粉混合砂浆、内刷普 砼 屋面: 天沟及有组织排水, 通涂料。 有 预制板屋面有防水,彩钢板 屋面带保温层。

普通钢门窗,铝 合金卷帘门或钢 木大门。

必 要 的 水 电 到 位。

地面: 地坪或水磨石地坪; 内外粉混合砂浆、内刷普 砼 屋面:一般为无组织排水。 通涂料。

普通钢门窗,铝 合金卷帘门或钢 木大门。

必 要 的 水 电 到 位;

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房 屋 结 等 适用 类 构 级 房屋 型 简易砖基础; 搁 料 房 一 简 易 结 构 二 竹 木 简 屋 乱砖墙、空斗墙或煤屑砖承重,杂木 或毛竹檀条、椽子。 简易砖基础; 冷摊瓦或石棉瓦屋面,单层 彩钢板或压型金属板屋面。 简易水泥地坪或砖地坪; 石棉瓦屋面、单层彩钢板或 压型金属板等屋面。 无粉刷 简易木门窗 有 电 无 水 主体结构 屋面、楼地面 (内 外 )装 饰 门窗 设施设备

简易水泥地坪或砖地坪;

无粉刷、刷石灰水或纸筋 灰粉刷

无门窗或简易门 窗

有 电 无 水

易结构、 土坯墙,杂木或毛竹立柱、檀条; 钢 架 大 棚 简易钢柱、钢桁架,无围护。

注:表中带*的为必须满足的条件,水电到位均含下水设施

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附件九

无锡市房屋基本重置价格标准及修正

一、无锡市房屋基本重置价格标准
房屋 结构 类型 形式 等级 适用房屋 别 墅 式 住 宅 (独 门 独 院 ) 一等 小康型多层住宅 砖混 住 宅 二等 普 通 多 层 成 套 住 宅 三等 普 通 多 层 非 成 套 住 宅 ; 低 层 住 宅 四等 普 通 低 层 住 宅 一等 高 档 庭 院 式 或 花 园 洋 房 砖木 二等 正 规 立 贴 结 构 或 老 式 厅 堂 建 筑 三等 立 贴 式 结 构 或 搁 料 住 宅 一等 钢混 二等 非 住 宅 综 合 楼 、办 公 楼 、食 堂 或 教 学 楼 、 公共娱乐场所等 大空间多层营业用房、厂房或仓 库等 725 825 基本重置价格 (元 /m 2 ) 914 813 700 630 525 1015 703 531

综合楼、办公楼、食堂或教学楼、公共 一等 娱乐场所等 砖混 二 等 办公楼、综合用房等 三 等 单层杂物间、综合用房等 一 等 厂房、仓库等 砖木 钢结 构 二 等 仓库、综合用房等 二 等 不带行车厂房,单跨,跨度 18 米 一 等 带行车厂房,单跨,跨度 18 米 二 等 不带行车厂房,单跨,跨度 18 米 厂房或仓库,单跨,跨度 15 米 一 等 搁料房屋 二 等 竹木简易结构、钢架大棚(含水泥地坪)

775 650 450 650 525 525 848 683 500 225 150

单层 厂房 排架 砖混 简易 结构

排 架 结 构 厂 房 为 木 基 层 屋 面 时 , 其 重 置 价 格 应 扣 减 60 元 /m 2 。

37

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二、房屋基本重置价格的修正 1. 层 高 范 围 及 修 正 标 准
房屋 类型 结构形式 结构等级 不作调整层高 范 围 ( m) 层高调整标准

一 别 墅 式 住 宅 ) 3 .3 ~3 .6 ( 一 (小 康 型 多 层 住宅) 砖混结构 住宅 二 三 四 一 砖木结构 二 三 一 钢混结构 二 一、二 非住宅 砖混结构 三 一 砖木结构 二 钢结构 单层 厂房 排架 二 砖混 二 一 2 .8 ~3 .2 2 .8 ~3 .2 2 .8 ~3 .2 2 .8 ~3 3 ~3.2 2 .8 ~3 2 .7 ~3 3 .3 ~3 .6 3 .6 ~4 .2 3 .3 ~3 .6 2 .8 ~3 .2 2 .8 ~3 .2 2 .7 ~3 4 .5 7 6 4 .5 层 高 每 增 减 50 cm 基 本 重 置 价 格 相 应 增 减 3% 层 高 每 增 减 20 cm 基 本 重 置 价 格 相 应 增 减 2% 层 高 每 增 减 10 cm 基 本 重 置 价 格 相 应 增 减 2%

注 : 层 高 调 整 不 足 10cm 以 10c m 计 。 (1) 层 高 确 定 ·多 层 房 屋 , 以 该 楼 地 面 至 上 一 层 楼 面 的 高 度 计 算 ; 多 层 房 屋 作 为 一个整体评估时,按平均层高计算; ·坡 屋 面 平 房 , 以 室 内 地 面 与 檐 墙 中 心 线 和 椽 子 上 表 面 相 交 点 的 高 度计算;前后檐高不等的以平均檐高计算; ·平 屋 面 平 房 , 以 室 内 地 面 与 平 屋 面 结 构 层 上 表 面 的 高 度 计 算 。 (2) 凡 房 屋 层 高 超 过 不 作 调 整 高 度 范 围 上 限 的 , 应 以 层 高 上 限 为 基
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准 进 行 调 整 , 但 增 加 率 不 得 超 过 45%; 低 于 不 作 调 整 高 度 范 围 下 限 的 , 应 以 层 高 下 限 为 基 准 进 行 调 整 , 但 减 少 率 不 得 超 过 10%。 2. 单 层 厂 房 跨 度 及 跨 数 修 正 ·跨 度 不 同 以 下 表 数 据 修 正 : 跨 度 ( m) 修正系数 12(15) 6% 18 0 24 -12%

·跨 数 不 同 以 下 表 数 据 修 正 : 跨数 修正系数 1 0 2 -15% 3 -20%

3.房 屋 的 状 况 界 于 两 等 级 之 间 时 ,其 基 本 重 置 价 格 按 较 低 等 级 的 房 屋基本重置价格进行调整,当无更低等级的房屋基本重置价格标准时, 方 可 按 高 等 级 房 屋 基 本 重 置 价 格 进 行 调 整 , 上 调 整 幅 度 不 得 超 过 10%。 以

附件十

无锡市房屋成新评定标准

一、房屋成新评定等级及说明 完损等级 完好房 基本完好房 一般损坏房 严重损坏房 按《 房 屋 完 损 等 级 评 定 标 准》的相关规定执行 房屋完损等级评定说 明 新旧程度 十、九、八成新 七、六成新 五、四成新 三成以下

二、房屋参考折旧率 结构形式 钢、钢混结构 砖混结构 砖木结构 简易结构 年折旧率 1.6%~1.2% 2.4%~1.6% 2.4%~1.6% 10%~6.5%

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附件十一

房屋用途分类

房屋用途应以房屋权属证书及权属档案记载的用途为准,拆迁估价 应用时还应按下表中归并的类别分别采用不同的评估方法进行评估:
房屋用途 类别 住宅 非住宅 营业用房 非住宅 非营业用房 房屋权属证书 土地用途 或档案记载用途 成套住宅、非成套住宅 商业服务、经营、旅游、金融保 险、电讯信息 教育、医疗卫生、科研、文化、 新闻、体育、办公、涉外、宗教 住宅 商业服务业、旅游业、金融 保险业、娱乐 文体、机关、宣传、科研、 设计、教育、医卫、涉外、 宗教 工 业 、仓 储 、市 政 公 用 设 施 、 铁 路 、民 用 机 场 、港 口 码 头 、 其他交通、宗教、绿化、军 事、监狱

工交仓储 用房

工业、公用设施、铁路、民航、 航运、公交运输、仓储、园林绿 化、军事、监狱、其他

表 中 各 用 途 内 容 含 义 根 据 《 房 产 测 量 规 范 》 【 GB/T 17986.1-2000】 确定。

附件十二

附属物及室内装饰重置价格标准

一、装饰设施及附属物基本单价 下表单价标准仅适用于房屋基本重置价格中的构件换算、室外装饰 及附属物评估:
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 外墙条形面砖 马赛克贴面 外墙抛光砖贴面 花岗岩、大理石贴面(挂贴) 镜面不锈钢包边 钢筋砼板阁楼 木楼板搁楼(含楞) 铝合金门、塑钢门与木门补差 工程项目 单位 m
2

单价 80 60 120 280 600 120 85 80

m2 m
2

m2 m2 m
2

m2 m
2

40

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序号 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38

工程项目 铝合金窗、塑钢窗与木窗补差 铝合金地弹簧门 铝合金卷帘门 铝合金防盗网 铝合金、塑钢纱窗 全玻铝合金隔断 不锈钢防盗门 不锈钢防盗栅 不锈拉栅门 铁防盗门 成品(品牌)防盗门 铁防盗栅 无框玻璃门 花岗岩台面板 浴缸(亚克力) 抽水马桶 瓷面盆 中档洁具 地、吊柜 普通组合橱 水曲柳类组合橱 红榉类组合橱 操作台(瓷砖贴面) 镜子 博古架 砖砌门墩 砖地坪 水泥场地(住宅院内) 水泥场地(厂区) 道路
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单位 m
2

单价 60 350 130 35 40 180 250 180 245 115 1200 75 480 160 280 250 60 2500 100-200 450 550 700 160 120 300 450 12 50 85 120

m2 m2 m
2

m2 m
2

m2 m2 m
2

m2 扇 m2 m2 m
2

只 只 只 套 m m m m m m
2

m2 m
3

m2 m2 m
2

m2

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序号 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65

工程项目 钢管铁丝网大门 砖砌围墙(空斗) 砖砌围墙(实砌) 方管铁栏杆 夹丝玻璃天棚 砖砌花坛(以延长米计) 贴面花坛(以延长米计) 机井 水井 不锈钢扶手栏杆 钢化玻璃隔断 不锈钢水池(单眼) 不锈钢水池(双眼) 单眼灶台(瓷砖贴面) 双眼灶台(瓷砖贴面) 立式水池 拖把池 铁艺栏杆 电动铝合金卷帘门 不锈钢电动伸缩门 道板砖(面层) 双面不锈钢板院门 太湖石假山(堆砌) 设备基础(钢筋砼) 设备基础(砼) 污水处理池(以钢筋砼量计) 不锈钢旗杆

单位 m
2

单价 220 100 160 100 220 40 65 400 1000 250 280 180 350 600 1000 120 80 200 230 1100 40 900 600 500 350 700 600

m2 m2 m
2

m2 m m 口 口 m m
2

只 只 只 只 只 只 m m
2 2

m m2 m
2

吨 m
3

m3 m
3

m

以上所列各项价格标准为综合平均指导价,如装修材料特殊或上述 未涉及的可另行测算后计价。

42

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二、室内装饰重置价格
重置 等级 价格 (元 /m )
2

楼地面工程

墙裙工程

墙面工程

天棚工程

项目 免 漆 免 刨 地 板( 紫 檀 、红 檀 等 ) 、进

比例

项目 色板凹凸墙裙(泰柚、黑胡

比例

项目 普 通 内 墙 砖 、普

比例

项目 色 板 造 型 吊 顶 、刻 花

比例



680

口 花 岗 岩( 印 度 红 等 ) 、大 理 石( 汉 白玉等) 以及相应踢脚线 , 实木企口地板(印茄木、桦木等) 、

46%

桃木等)等,色板门窗套

24%

通 夹 板 (平 面 )

13%

玻璃吊顶等

17%

高档内墙砖、色板平面墙裙 ( 泰 柚 、黑 胡 桃 木 等 ) 、色 板 44% 凹凸墙裙(红胡桃、水曲柳 等)等,色板门窗套 25%

塑 扣 板 、色 板 乳 胶漆复合墙面 13%

色 板 平 面 吊 顶 、彩 绘 玻璃吊顶等 18%



花 岗 岩( 中 国 红 、长 征 红 等 ) 、高 档 500 地砖等,以及相应踢脚线

实木企口地板(水曲柳、榨木等) , 三 普通花岗岩、中上档地砖等、以及 330 相应踢脚线 36%

中档内墙砖,色板平面墙裙 ( 红 胡 桃 、水 曲 柳 等 ) 、普 通 夹板凹凸墙裙等,普通门窗 套 27%

中 、 高 档 乳 胶 漆、墙纸 13%

普 通 夹 板 吊 顶 、普 通 玻璃吊顶等 24%

普 通 复 合 地 板 、普 通 地 砖 、水 磨 石 、 四 220 席纹地板、杉木地板等,以及相应 踢脚线 油 漆 、地 毯 等 、踢 脚 板( 泡 桐 木 等 ) 五 90 23% 30%

普通内墙砖、普通夹板平面 墙裙、塑料扣板墙裙等,普 通门窗套 油漆墙裙等或墙裙刷普通乳 胶漆、墙纸、喷塑 21% 28%

中 、 高 档 乳 胶 漆、墙纸 19%

石 膏 板 、塑 扣 板 吊 顶 等 、 普 通 窗 帘 盒 、阴 角线或阴脚板 23%

普 通 乳 胶 漆 、墙 纸、喷塑 31%

普通乳胶漆、墙纸、 喷 塑 、 普 通 窗 帘 盒 、 25% 阴角线或阴脚板

说 明 : ① 表 中 重 置 价 格 以 房 屋 使 用 面 积 计 算 , 但 单 间 使 用 面 积 在 100m 以 上 的 房 屋 墙 裙 及 墙 面 工 程 按 实 际 装 饰 工 程量计算;
43

2

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② 装饰等级按上表标准评定,当本等级某具体单项不符时,按相符的等级单价结合其单项比例进行调整; ③ 住宅卫生间内墙裙、墙面工程可按上表系数乘 2 计算; ④ 房屋重置价格中已包含的装饰项目,采用此标准进行评估时其重复项目应扣除; ⑤ 房间内的橱、柜及门、窗差价调整另行计算。

44

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