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地产项目申请报告


第一章 申报单位及项目概况
1.1 拟建项目概况
1.1.1 项目简述 1. 项目名称:XXXX 设项目 2. 项目性质:新建 3. 项目建设地点:XXXX 路 28 号 4. 项目申报单位:XXXX 房地产开发有限公司 5. 建设单位法人代表:XXX 1.1.2 项目编制依据 1.《民用建筑设计通则》GB 50352 一 2005; 2.《混凝土结构设计规范

》GB50010-2002; 3.《建筑设计防火设计规范》(GB50016-2006); 4.《城市居住区规划设计规范》 ;

5.《全面建设小康社会黑龙江省城乡规划指导意见》 ; 6. 项目控制性详细规划;
7. 建设单位提供的相关资料。 1.1.3 项目建设规模 XXXX 建设项目总用地面积 XXXX 平方米,用地性质为居住公 建混合用地。本项目拟规划总建筑面积 XXXX 平方米,其中地上建 筑面积 XXXX 平方米,地下建筑面积 XXXX 平方米。 该项目由高层住宅、多层住宅、商服、老年活动室及未成年人活
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动中心、社区卫生站、垃圾压缩站等小区配套设施组成。 1.1.4 项目主要技术经济指标

技术经济指标一览表
序号 1 2 3 3.1 3.1.1 3.1.2 3.1.3 3.1.4 3.2 3.2.1 4 项目名称 总用地面积 总用地面积 用地性质 总建筑面积 地上建筑面积 高层住宅 高层商服 多层住宅 多层商服 地下建筑面积 停车库 容积率 建筑密度 5 6 7 8 绿地率 绿地面积 停车泊位 % % m? 个 m 建筑限高 m? m? m? m? m? m? m? m? 单位 m?

表 1-1

指标 XXXX 居住公建混合用地 XXXX XXXX XXXX XXXX XXXX XXXX XXXX XXXX XXXX XXXX XXXX XXXX XXXX 高层: 高层:100 米 5 层公建:20 米 层公建: 地上: 地上:253 辆

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停车泊位数 地下: 地下:295 量
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1.1.5 项目建筑方案 1. 总图布置 本项目位于 XX 路与 XX 路的交汇区域,总用地面积为 XXXX 平方米。 小区设有两个出入口,其中主入口位于小区的西侧,临 XXXX 路;另设有三个地下车库入口。小区内共布置有 7 栋住宅,3 栋 29 层建筑,2 栋 4 层建筑,1 栋 17 层建筑,1 栋 28 层建筑;临林兴路 布置 2 栋商服,为 5 层建筑。小区内还规划垃圾收集点、换热站等公 共设施。拟建建筑物与原有建筑之间均布置有绿化设施、休闲空间、 小品等。建设项目位置详见平面布置图及区域位置图。 2. 结构设计 本工程高层住宅采用钢筋混凝土短肢剪力墙结构,桩基础;多 层住宅采用钢筋混凝土框架结构。建筑外墙墙体为复合保温陶粒砌 块,外饰面采用仿砖高档面砖,内墙采用陶粒空心砌块。 本工程建筑结构的安全等级为二级;设计使用年限为 50 年;建 筑抗震设防烈度为 6 度,建筑抗震设防类别为丙类。 3. 立面设计 该项目立面设计前卫、粗放而灵活,立面造型设计极富有个性, 外墙砖色调力求活泼明快,楼梯间大理石地面,并运用欧洲古典风格 设计元素,使之凝重典雅而又不失时尚简捷。 4. 给排水工程
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(1)生活给水系统 该项目的生活给水水源由市政给水管网经二次加压后提供。 小区 的生活水由小区内的生活水泵房保证。生活给水系统采用技状供水, 生活给水采用系统采用上行下给供水方式。该项目用水主要为居民、 生活用水,按照《黑龙江省行业用水定额(试行),小区每日最大用 》 水量约为 360t, ,总用水量 131400t/a。 (2)排水系统 该小区生活排水系统采用合流制。 小区的污水主要来自居民生活 废水,排水量按用水量的 80%计,废水排放量为 105120t/a。该项目 生活污水由排水管网排入污水处理厂处理达标后排入松花江。 地下室排水设集水坑,采用专用排水设备将污水排至室外检查 井,再排入化粪池,污水泵用电计入物业用电。地下车库采用排水沟 收集地面废水,经污水提升泵提升排除室外。小区总体布置,结合实 际情况设置化粪池,半年清掏一次。 雨排水系统: 本项目雨排水采用内排水, 排至室外雨水管道系统。 (3)消防给水系统 室外消火栓及水泵结合器按小区均匀分布。 消防用水量按照小区 用水最大的一栋建筑设计。 在小区内设有 1 个有效容积为 500 立方米 的消防水池,保证火灾发生时的消防水量要求。在地下一层设有消防 水泵房。 5. 供热工程 该项目冬季取暖由 XXXX 集中供热系统提供。小区内统一设置
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城市换热站。该项目住宅采暖系统采用集中供热系统。采暖运行方式 为连续供暖。本项目供热面积为 103847m?。 地下车库设置机械通风系统,排烟系统与排风系统共用,排烟量 按换气次数不小于 6 次确定。 6. 供电工程 (1)变配电系统 本工程一类高层的消防电梯、加压风机、消防泵、应急照明及火 灾自动报警系统等消防用电设备用电负荷为一级, 其余用电负荷为三 级。本工程住宅用电指标按 50W/平方米估算,地下车库按 30W/平方 米估算,公建用电指标按 80W/平方米估算。本工程用电总负荷估算 为 5900KVA。 供电电源:该项目供电由南岗区供电局提供。由上级变电站分别 引来两路独立 10KV 电源,同时工作,互为备用。高压供电采用高母 线分段双电源同时供电方式,两路电源通过母线联络开关互为备用。 低压供电采用单母线分段供电方式。 消防负荷的供电采用采用双电源 供电。 (2)电力配电系统 配电方式采用放射式与树干式相结合的方式,住宅分户集中计 量。 (3)防雷及接地 本工程为三类防雷建筑物, 按三类防雷建筑设计。 接地采用 TN-S 系统,利用建筑物基础内钢筋做接地极,其接地电阻应不大于 1 欧。
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(4)火灾自动报警系统 本工程火灾自动报警系统采用控制中心报警系统形式, 设一处消 防控制室,系统设备选用分布式智能报警系统。 7. 燃气工程 该项目采用天然气作为小区的供气气源。 8. 有线电视工程 该项目有线电视线路由林兴路接入,线路全部采用直埋敷设。规 划设有线电视分前端 2 处。 9. 小区绿化 该项目规划绿地 XXXX 平方米,绿地率为 35%,小区内各建筑 周围均布置有绿化广场及绿化带、小品、树木、花草等园林景观设。 1.1.6 项目总投资及资金筹措 1. 投资估算 本项目建设总投资为 XXXX 万元,其中土地成本费用为 XXXX 万元;建安工程及基础设施工程费用为 XXXX 万元,其它费用为 XXXX 万元,不可预见费用为 XXXX 万元。 详见投资估算表 7-1。 2. 资金筹措 本项目建设总投资为 XXXX 万元,资金全部自筹。

1.2 项目建设进度
该项目的建设从可行性研究、设备购置、土建施工、设备安装调

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试到竣工验收,整个项目从 2009 年 5 月开始筹备到 2011 年底竣工。

1.3 项目申报单位概况

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发展规划、 第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析
2.1 发展规划分析
1. 项目建设符合国家十一五规划纲要的规划内容 该项目建设符合国家提出的十一五规划纲要的规划要求。 《中华 人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》 第十七章第 二节标题为“发展房地产业” ,具体内容为: “调整住房供应结构,重 点发展普通商品住房和经济适用住房,严格控制大户型高档商品房。 按照保障供给、稳定房价的原则,加强对房地产一、二级市场和租赁 市场的调控,促进住房梯次消费。完善房地产开发融资方式,加强资 本金管理,规范发展住房消费信贷和保险。规范物业管理行为,提高 市场化程度。 除此之外, ” 《规划》里面还有很多内容与房地产业有 着密切的关系。 第一, 《规划》的开篇提到,我国社会处于工业化、城镇化、现 代化、国际化不断加速的进程中,无论是过去的十个五年还是在未来 的五年中,我国都将处于这个新的四化进程中。所以,城镇化的大背 景不会变,甚至在未来五年中还要进一步的加强。 第二,当前我国经济正处于急速的扩张之中,各种社会矛盾集 中体现。 《规划》提出要坚持用发展的眼光、改革的方式来解决各种 问题,而不是停下来甚至倒回去。对于如何改革, 《规划》中提到的 重要一点就是要努力形成反映供求关系和资源稀缺程度的价格形成
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机制,而这与房地产业是密切相关的。一方面,社会中常常提到公平 与效率兼顾的问题,提出应当从政策上去建立完整的社会保障体系, 这是在未来五年中不可忽视的。但另一方面,作为改革的方向,首先 要形成能够按照市场经济原则、市场供需关系而形成价格的机制。这 意味着,在房地产市场发展的过程中,宏观战略与政策固然起着重要 的作用,但政府调控之手始终要排在第二,市场这只看不见的手才是 第一位的。 第三,在《规划》中格外强调城市、特别是大城市的产业结构问 题。 即要努力发展服务经济, 形成以服务经济为龙头的新的产业结构。 这实际上不仅是在讲产业, 也是指出了城市建设和存量资源调整以及 功能分区的一个方向, 即商业地产和居民区的建设一定要服从城市产 业结构变化过程中资源配置的新要求。 第四, 《规划》明确提出要优先发展交通运输业。加快城市轨道 交通的发展对不同的楼盘、项目的所在区位的影响显而易见,这表明 交通系统开始成为调整房地产业健康发展的工具之一。 第五,强调改善人民生活是《规划》中的一大板块,这不同于以 往的单纯强调收入的增加,而是要实现不同人群之间的平衡增长,且 格外提出要提高百姓生活质量,要使百姓的居住、交通、卫生、教育 等环境有较大的改善。值得注意的是,居住在这几项目标中是排在第 一位的。 第六, 《规划》指出要以特大城市为龙头,提高经济增长活力, 形成产业结构向国际化靠拢的产业群、城市群。而城市群的发展将给
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城市间的功能分区、 产业分工、 房地产发展带来新的契机和战略机会。 第七, “建设资源节约型、环境友好型社会”被作为基本国策, 在《规划》中被提到了一个前所未有的高度。这便要求继续发展节能 省地型住宅,要提倡和鼓励健康、文明、节约资源的消费模式。在以 促进市场消费能力为目标的第十个五年计划中, 头两年人们还买不起 房子,后两年便因需求过快而导致了供需不平衡。那么在“十一五规 划”中,自然需要一种新的健康文明的消费模式。节约资源可能成为 今后住宅建设和其他公共建筑的普遍要求。 如果在一段时间内政府干预仍然作为重点, 则很可能会在节能省 地型建筑、节能标准、户型大小、每平方米的综合能耗这些方面形成 新的干预政策。 中央还提出 “(在十一五时期内)必须保持经济平稳较快发展”。 这 一句看似平淡的话,其背后却包含着一个异常艰巨的任务。从某种意 义上讲,“十一五”时期,中国经济发展环境并不宽松,其腾挪空间之 狭小则堪称改革开放以来之最。 那么,在“十一五”时期,能够带动消费增长的热点又可能是什 么?根据其收入水平的不同,农村和城镇应当不一样。对农村来说, 家用电器是潜在的消费热点。而对城镇来说,依然还是住房与汽车。 然而,启动农村消费热点在未来二、三年内几乎没有可能,而汽车消 费则因油价高涨和能源紧缺会有所放慢。 如此看来,为了保持“十 一五” 时期我国经济的平稳发展, 加大经济适用房和低价廉租房建设, 让房地产业发展走上健康的轨道, 就成为我们未来要面临的一个重大
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任务。 综上所述,该项目的建设无论从节约土地,加大能源利用空间, 降低单位能耗等方面都完全符合我国未来房地产业发展规划的要求。 2. 项目建设符合黑龙江省、XXX 市规划要求 该项目的建设用地已由市规划部门进行规划,XXX 房地产开发 公司在 XXX 市国土资源局举办的国有建设用地使用权挂牌出让活动 中竞得该地块的使用权, 按照市政府的相关政策和规划局的规划要求 对该块土地进行住宅开发,符合规划部门要求。 3. 项目建设符合市场需求 房地产业是国民经济的重要组成部分。1978 年—2007 年全国 GDP 年均增长 10.6%,房地产业增加值年均增长 13.4%,房地产业占 GDP 的比重平均为 4.1%,比改革开放前提高了 2.1 个百分点。房地 产业不但与人民生活紧密相关,而且产业链条长,乘数效应明显,与 国民经济中绝大部分产业有关联关系。在列入投入产出表的 40 个部 门中,有 38 个部门与房地产业存在后向直接关联或前向直接关联, 可以说房地产业的发展对整个国民经济及其就业的增长有着重要影 响。 近年来,房地产投资保持高速增长。2006 年 1—11 月,全国完 成房地产开发投资 16416 亿元,同比增长 24.0%;完成商品住宅投资 11550 亿元,同比增长 28.4%,其中,经济适用房投资 526 亿元,增 长 10.4%。2007 年,全国房地产开发投资增幅超过 20%,银行贷款、 外资及其他资金对房地产投资保持快速增长, 社会资金投向房地产的
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势头没有减弱迹象,社会游动资金继续向房地产业聚集。人民币持续 呈现升值态势、国家外汇储备增加也强化了升值趋势,客观上对房地 产市场产生刺激作用。长期看,随着人民生活水平、生活品质提高和 城市化进程推进,房地产市场需求将不断扩大,为房地产业提供巨大 的发展空间。

2.2 产业政策分析
该项目的建设符合房地产行业相关产业政策的要求。近年来,随 着房地产行业的迅猛发展,国家相继出台了一系列规范房地产市场、 促进房地产业健康、和谐、有序发展的政策。 2006 年宏观调控的重心就是房地产业,国家就该行业的结构、 信贷、税收、土地、保障等方面,出台了多项政策措施。并提出将继 续加强和改善投资调控,项目开工必须符合六项必要条件。项目开工 须符合的六项必要条件是:符合国家相关产业政策、发展规划和市场 准入标准;按规定完成投资项目的审批、核准或备案;按规定开展建 设项目用地审批,依法完成农用地转用和土地征收审批,并领取土地 使用证;按规定完成环境影响评估审批;按规定完成节能评估;符合 信贷、安全管理、城乡规划等规定和要求。 2007 年国家针对房地产业又提出了 10 大政策。 1. 央行一年内 6 次加息 2007 年是进入加息通道后, 央行加息最为密集的一年:3 月 18 日、 5 月 19 日、7 月 21 日、8 月 22 日、9 月 14 日,12 月 21 日,央行先

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后 6 次上调存贷款利率。 2. 土地增值税开征 2007 年 1 月 16 日,国家税务总局下发规定,转让国有土地使用 权、地上的建筑物及附着物(即转让房地产)并取得收入的单位和个 人,应当缴纳土地增值税,税率为 30%-60%不等。 3. 《物权法》终获通过 辗转 5 年, 次提交审议, 8 2007 年 3 月 16 日 《物权法》 终于在“两 会”得以通过。 《物权法》的核心就是确定财产所有权的归属问题。 4. “24 号令”下保障房回归 国务院总理温家宝 8 月 1 日主持召开国务院常务会议, 讨论并原 则通过了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》 , 即“24 号文”。 5. 第二套房首付提至四成 央行、银监会 9 月 27 日共同发布通知,对已利用贷款购买住房、 又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于 40%, 贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的 1.1 倍。 6. 国土部 39 号令出 国土资源部发布 《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》 , 11 月 1 日起正式实施,即 39 号令。 7. 物业税有望正式征收 物业税推进工作正在有序展开。10 月 11 日,国家税务总局和财
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政部批准安徽、 河南、 福建、 天津四省市为房地产模拟评税试点地区, 包括首批的北京、深圳、重庆等十省市开始物业税“空转”运行。 8. 限外政策升级 2007 年 12 月 1 日起施行发改委和商务部联合颁发的《外商投 资产业指导目录(2007 年修订)》 ,将房地产行业的投资行为全部列入 “限制”行列。 9. 廉租住房保障办法发布 2007 年 12 月 1 日,建设部、发改委、人民银行等九部门联合 发布了《廉租住房保障办法》 ,对廉租住房制度建设中群众和地方政 府普遍关心的问题作出了明确的规定。 10. 十次上调准备金率 央行宣布,从 2007 年 12 月 25 日起,上调存款类金融机构的人 民币存款准备金率 1 个百分点至 14.5%,这也是今年第 10 次上调准 备金率。该标准创 20 余年历史新高。 该项目各个阶段的投资建设均能符合以上各项房地产行业产业 政策的要求。

2.3 行业准入分析
国家将在严把土地、信贷“两个闸门”的基础上,进一步提高市 场准入门槛,稳固投资调控的基础。发改委则将会同国土、环保、安 全生产等部门和金融机构,抓紧建立新开工项目管理的部门联动机 制,各司其职,形成合力,依法严把新上项目审批关,合理引导社会

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投资。合理控制投资增长,着力调整投资结构,注重提高投资效益, 坚持区别对待、有保有压,主要运用经济法律手段,辅以必要的行政 手段;加强专项规划、产业政策与财政、信贷、土地、环保、社会发 展等政策的协调配合。尤其要适当提高并严格执行建设项目在土地、 环保、节能、技术、安全等方面的准入标准,把好新上项目的市场准 入关。 该项目的建设单位能够按照建设项目在土地、 环保、 节能、 技术、 安全等方面的准入要求进行项目的规划建设,同时,该项目在建设的 各个环节中也能够严格遵守行业准入标准的规定。

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第三章 资源开发及综合利用分析
3.1 资源开发分析
该项目为房地产开发项目,以开发土地资源为主。不属于开发和 利用重要资源的投资项目,无法阐述资源储量和品质勘探情况、开发 资源的可开发量、自然品质、赋存条件、开发价值等内容。也不涉及 多金属、多用途化学元素共生矿、伴生矿以及油气混合矿等情况,因 此,不做详细的资源开发分析,只对是否符合可持续发展战略要求和 是否保护资源环境进行简单论述。 项目所在区域为发展中的城区,项目用地面积 XXXX 平方米, 该地块经开发后可以为该区域提供 XXXX 平方米住宅,满足周边居 民改善住房条件的需求, 同时可为周边区域提供相应的公共配套设施 和服务, 合理有利的利用了土地资源, 最大限度的满足了民生的需求。 综上所述,该项目的建设对于城市的可持续发展、和谐进步、经 济繁荣具有重要意义, 同时有利于改善城区环境空气质量, 保护环境, 创造绿色生态城区,有效的利用土地资源,从资源开发和保护环境的 角度分析项目的建设是具有合理性的。

3.2 资源利用分析
XXXX 建设项目的建设属于土地资源利用项目, 非生产经营类项 目,项目涉及到的能源除土地资源外,还包括建设住宅所需的建筑材 料、水、电等能源。该项目的建设按照《XXX 市总体规划》的要求, 从项目设计、施工到配套设施建设都采取了节约资源、减少能耗、符
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合资源节约综合利用政策及相关专项规划的要求。 该项目位于 XXXX 路 28 号, 该项目将充分利用规划区域内的道 路交通设施,供暖、供电、给排水设施,通信、有线电视、地下管线 及生态环保设施,更好的发挥资源优势,把该项目建设成 XXX 市具 有景观特色的住宅小区。

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第四章 节能方案分析
4.1 用能标准和节能规范
1. 《中华人民共和国节约能源法》 ; 2. 《民用建筑节能设计标准》JGJ26-95; 3. 《建筑采光设计标准》GB/T50033-01; 4. 《采暖通风与空气调节设计规范》(GBJ19-87); 5. 《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ134-2001; 6. 《民用建筑热工设计规范》GB50176-93; 7. 《民用建筑节能设计标准(采暖居住部分)黑龙江省实施细则》 。

4.2 能耗状况和能耗指标分析
该建设项目位于 XXXX 路 28 号, 该项目的建设的能源情况依托 于南岗区的整体能源供应状况。南岗区的能源消耗主要包括给水、供 热、供电、供气及建筑主体材料等。 1. 给水:该项目水源来自城市自来水管网,有完善的供水设施。 该项目用水主要为居民、办公人员生活用水,按照《黑龙江省行业用 水定额 (试行), 》 小区每日最大用水量约为 360t, 总用水量 131400t/a。 2. 排水:排水:该项目排水主要为生活污水,排水量按用水量 的 80%计,废水排放量为 105120t/a。该项目生活污水排入市政排水 管网。 3. 供热:该项目冬季取暖由区域内集中供热系统提供。小区内 统一设置城市换热站。该项目住宅采暖系统采用集中供热系统。采暖
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运行方式为连续供暖。本项目供热面积为 103847m?。 4. 供电工程:该项目供电由南岗区供电局提供,本工程用电总 负荷估算为 5900KVA。 5. 供气:该项目采用天然气作为小区的供气气源。 6. 建筑主体材料:包括水泥与水泥制品、砖、瓦、混凝土、混 凝土预制构件、砌块、墙体保温材料等建筑结构和维护材料以及建筑 外装饰装修材料。该项目建设所需的材料均选择符合行业标准、国家 标准要求的、能够保证建筑物使用安全和预期寿命的材料,严禁使用 《建设事业“十一五”推广应用和限制禁止使用技术公告》中限制、 禁止使用的建筑材料。

4.3 节能措施和节能效果分析
4.3.1 节能措施 1. 建筑的外墙、屋顶、地面的传热系数,外窗的传热系数和遮 阳系数, 窗墙面积比等均要满足住宅维护结构热工性能标准和节能标 准的要求; 采用气密性、 水密性好的门窗, 减少空气渗透产生热损失。 2. 项目的建设充分利用场地自然条件,合理设计建筑体形、朝 向、楼距,使住宅获得良好的日照、通风和采光。 3. 建筑造型要素简约,减少装饰性构件;建筑材料尽量就地取 材;建筑结构材料合理采用高性能混凝土、高强度钢,现浇混凝土尽 量选用预拌混凝土方式。 4. 建筑所采用的电气设备均采用节能、节电型产品;根据不同

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的用电负荷,合理设计电路,选用合理的材料减少电耗。 5. 加强设备的运行管理和用电管理、杜绝空负荷运行,提高设 备运行率,减少用电损失,实现节电。 6. 采用有效的节水措施,防止跑、冒、滴、漏。给水系统中使 用的管材、 管件要符合现行产品国家标准的要求; 选用性能高的阀门、 灵泄漏阀门等;合理设计供水系统,避免供水压力过高或压力骤变; 选用高灵敏度计量水表;采用节水器具和设备。 7. 选用高效率的用能设备和系统,各载热设备及管道均采用导 热系数小的新型保温材料保温,以减少热损失。 8. 配线采用铜芯电缆线路供电以降低线损,各主要配电线路装 设电度表, 加强用电管理, 设备配套使用, 防止大马拉小车和跑空车, 计划用电。 9. 项目建筑设计以高层住宅为主,可以有效的节约土地,增强 土地利用的有效性和合理性。 4.3.2 节能管理 1. 项目运营期间,须制定并实施节能、节水、节材与绿化管理 制度。 2. 住宅水、电、燃气分户、分类计量与收费。 3. 制定垃圾管理制度,对垃圾物流进行有效控制。 4.3.3 节能效果分析 本项目使用的能源有水、电、热、建筑材料等,通过采用有效节 能措施和选用先进节能设备,可以使该项目的节能率达到 50%。
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1. 在节约热能方面采取的有效措施可以保证采暖能耗低于国家 和地方建筑节能标准规定值的 80%。 2. 通过采用节水器具、 设备及有效措施, 可以使节水率达到 8%; 3. 在建筑结构及建筑材料方面采取的一系列措施可以大大的减 少材料运输过程中的资源和能源消耗,节约能源、资源,减少材料损 耗,并能保证工程施工质量,而且使用高效能的建筑结构材料还能够 增强建筑物的耐久性,还可增加建筑使用面积。 综上所述,该项目注重节能和综合利用,项目建设将具有良好的 节能低耗效果,而且在合理利用能源、减少能源消耗的同时,还能够 降低制造成本,并减少环境污染,节能效果十分显著。

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建设用地方案 方案分析 第五章 建设用地方案分析
5.1 项目选址及用地方案 项目选址及用
5.1.1. 项目的选址 该项目的选址地点为 XXXX 路 28 号,总用地面积为 XXXX 平 方米。用地性质为居住公建混合用地。该项目其北侧为学 XXXX 街, 东侧为住宅小区,西侧为 XXXX 路,南侧为 XXXX 小区。小区设有 两个出入口,其中主入口位于小区的西侧,临 XXXX 路;另设有三 个地下车库入口。 该项目建设符合城市发展规划, 有利于改变城市面貌和促进城区 经济发展, 拟建项目不存在压覆矿床和文物情况、 不影响防洪和排涝、 不影响通航和军事设施安全, 没有任何的不利于国家安全和人民财产 的消极因素,不会对城市建设和人民生活带来不利的影响,因此说该 项目的选址是合理的。 5.1.2. 项目的用地规划 本项目为 XXXX 小区建设工程,用地面积 XXXX 平方米,规划 建筑面积 XXXX 平方米。项目建设包括住宅用地、公建用地、道路 用地和绿化用地等。 该项目由高层住宅、多层住宅、商服社区服务中心、车库及小区 其他配套设施组成。

5.2 土地利用合理性分析
该项目建设符合《XXX 市 1997~2010 年土地利用总体规划》要
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求。 《XXX 市 1997~2010 年土地利用总体规划》中阐述了建设用地利 用方针: 建设用地占用耕地总量不突破省级规划下达的建设用地控制 指标,优先保证国家和省重点建设项目用地和城乡基础设施用地,正 确处理地面建设用地与开发利用地下资源的关系, 进一步盘活存量土 地,提高土地利用率,增加土地市场收益。并且对 XXX 市城市建设 用地作了详细的规划: 全市 1996 年城市建设用地 28.3 千公顷, 2010 到 年调整为 38.2 千公顷,规划期内增加用地 9.9 千公顷,其中占用耕地 5.2 千公顷,非耕地 4.7 千公顷:其中 1996 年 XXX 市区城市建设用 地 13810.2 公顷,规划调查数为 19105.1 公顷(含耕地 1157.8 公顷), 到 2010 年调整到 24219.0 公顷。规划期内增加 6271.7 公顷,其中占 用耕地 2100.8 公顷。该项目的建设属于城市房地产建设项目,从建 设用规划地到占用耕地面积均符合《XXX 市 1997~2010 年土地利用 总体规划》增加城市建设用地的要求。 XXXX 的选址、土地利用均以 XXX 市总体规划为依据,项目建 设不存在征地及拆迁问题。该项目占地面积为 XXXX 平方米,总建 筑面积 XXXX 平方米,容积率为 XXXX,项目的建设将按照因地制 宜、集约用地的原则,在有限的土地空间内创造更多的使用空间和绿 化面积。 总之,该项目建设能够合理利用土地资源,协调居住和公建用地 需求,符合国家及地方土地利用规划需求。

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第六章 环境和生态影响分析
6.1 环境和生态现状
6.1.1 自然环境条件 1. 地理位置 该项目位于 XXX 市,地势东南高西北低,由南向北倾斜,地域 平坦,地貌属松花江一级接地前缘,地面标高约 129 米。地层结构自 上而下为亚粘土、灰色亚粘土、砾子粗砂,地层结构简单,上部褐黄 色亚粘土层基本稳定,属中等压缩性土;下部砾子粗砂呈中密-紧密 状态。场地具有良好的工程地质条件。本地区地震烈度低于 6 级。 2. 气候条件 本地区气候属寒温带大陆性季风气候,四季分明,冬季寒冷漫长 干燥,夏季短促凉爽宜人,春季多风少雨,秋季多晴好天气,2001 年哈市平均气温 3.8℃,最高气温 36.4℃ ,最低气温-38.1℃,年平均 无霜期 146 天, 最大冻土深度 1.09 米, 最冷月月平均相对湿度 7.4%, 最热月月平均相对湿度 77%,年降水量为 378.9 毫米,日最大降水量 为 104.8 毫米,全年日照时数为 2641 小时。平均风速 3.8m/s. 全年主导风向为 S 风及 SSW 风,风频分别为 14%和 11%。春 季风速最大,月平均风速 3.5m/s,夏季风速最小,出现在八月份,平 均风速 2.4m/s。年平均风速 2.8 m/s。全年静风频率为 12%,次主导 风向为 NW 风及 W 风, 风频分别为 8%及 7%。 冬季主导风向为 SSW 风和 S 风,风频均分别为 16%和 13%,次主导风向为 NW 风,风频
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为 9%。冬季静风频率为 17%。 3.水文地质条件 该地区地表水以松花江为主,松花江是流经 XXX 市内的主要河 流,松花江 XXX 江段从四方台至大顶子山全长约 70 公里。松花江的 年径流量有丰、枯交替的现象,即冬春两季流量较小,径流量主要集 中在 7-9 月份, 占全年径流量 60%—80%, 每年 11 月初江水开始结冰, 冰期约 5 个月。松花江 XXX 江段是全市生活、生产的主要纳污水体, 水面平均宽 590 米,平均水深 3—4 米。 6.1.2 社会环境 XXX 市为黑龙江省政治、经济、文化中心,城区人口 337.67 万 人,工业主要有机械、化工、机电、医药、建材、食品、汽车、飞机 制造和石油化工等。XXX 交通极为发达,水、陆、空畅通无阻。 2007 年 XXX 国内生产总值 2436 亿元,比上一年增长 13.5%, 实现财政收入 224 亿元, 同比增长 21.3%, 社会消费品零售总额 1036 亿元,同比增长 15.8%,城市综合实力进入全国十强。 该项目所在地为 XXX 市南岗区,该区面积为 182087 平方千米, 人口 75.46 万。全区设有 17 个街道办事处,二乡一镇。南岗区是黑 龙江省党、政、军机关所在地,是全省政治、经济、商贸、文化、科 研、金融、交通中心。区域内有中直、省市直机关 83 个,团以上驻 军(警)部队 26 个,有大专院校 11 所,中等专科学校 30 所,科研 机构 51 个,文化教育资源多、科技力量雄厚。人流、物流、资金流 和信息流高度集中。有大中型商服企业 280 家,金融单位 77 家,文
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化娱乐场所 744 家。区域内交通便利,四通八达,南北主干线为红军 街-中山路、和兴路;东西主干线为东大直街-西大直街-学府路。其它 干线有果戈里大街、铁路街、通达街、花园街、一曼街等。XXX 火 车站、长途汽车客运站、铁路运输编组站、省邮电通讯枢纽均在辖区 内。目前南岗区经济建设和社会发展走在了全省区县(市)的前列。

6.2 生态环境影响分析
本项目实施过程中可能产生的环境问题主要发生在建设期和运 营期,建设期主要存在废水、废气、生态、噪声及社会等环境问题, 营运期主要存在废水、废气、噪声、生态以及环境承载能力等环境问 题,这些环境问题如不加以解决将会对周围环境产生影响。 6.2.1 施工期 1. 施工过程中排放的施工污水及生活污水; 2. 材料运输、土方工程、基础工程等所用车辆及各种施工机 械发出的噪声; 3. 运输车辆的往返产生的扬尘和汽车尾气以及在道路施工过程 中产生的粉尘; 4. 建筑垃圾、工程弃土及生活垃圾等。 这些污染如不进行有效的防治都会对环境、社会、经济等产生一 定的影响。 6.2.2 营运期 1. 废水

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本项目所排废水主要是住宅楼的生活污水, 污水中主要污染物为 COD、BOD5、动植物油和氨氮等。 2. 噪声 施工期机械噪声污染、运输车辆噪声污染;项目运营后加压泵站 噪声、设备噪声及停车场车辆出入产生的噪声; 3. 废气 施工过程中由于土方挖掘、残土及建筑材料运输过程中的扬尘, 水泥、石灰等建筑材料的拌合与堆放过程中产生的粉尘,车辆尾气的 污染;运营期出入的车辆产生的尾气。 4. 固体废物 主要是建筑垃圾和运营期产生的生活垃圾。 5. 生态 由于本规划范围较大, 规划实施过程中将会对周围生态产生一定 的影响。

6.3 生态环境保护措施
6.3.1 建设期 加强文明施工,严格执行《污水综合排放标准》GB8978 的要求, 对运输车辆要求加盖篷布,减速行驶以减少扬尘的产生;对产生噪声 的施工机械要求尽可能远离居民住宅,使噪声排放达到《建筑施工场 界噪声限值》GB12523 的要求;对建筑垃圾、工程弃土及生活垃圾等 要求及时妥善处置。施工结束后,对破坏的植被要尽快恢复。通过上

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述防治措施建设期所产生的污染可降到最低限,确保区域社会、经济 和环境的协调发展。 6.3.2 营运期 1. 废水 本项目生活污水符合《污水综合排放标准》GB8978-1996 中规定 的三级排放标准,该项目生活污水排入市政排水管网。 2. 废气 施工现场周边应设置围挡, 其高度和用材应达到地方有关规定的 要求。在拆除过程中,应当采取湿式作业等有效防尘措施,对施工现 场内的道路进行硬质覆盖;对砂石、灰土采取封闭、遮盖措施等;加 大路面洒水抑制扬尘产生,降低排尘总量。四级风以上天气要停止土 方作业。 3. 噪声 施工期采用相应的隔声设备使噪声达到《建筑施工场界噪声限 值》GB12523 的要求;本工程所有水泵均采用隔声基础,与管道连接 处设有隔震橡胶接头,水泵间单独设立并采取了相应的隔音、降声措 施;以上措施可以满足《城市区域环境噪声标准》GB3096 规定的要 求。 4. 固体废物 生活垃圾严禁随意堆放或丢弃,公建内设垃圾筒,由清洁工定时 收集,要选择适当的位置集中堆放,每日专车送往区域集中垃圾站。 对垃圾收集堆放点做到及时清理和消毒,保证环境清洁卫生。
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综上所述,该项目在保证各类污染物达标的基础上,建设实施过 程中产生的大气污染物对周围空气的影响很小; 生活污水的排放对纳 污水体影响较小;公共设施设备运转噪声影响较小,可被现有环环境 接受;生活垃圾分类收集,统一处置,不在环境中堆存。整体对环境 的影响是可接受的,因此,从环境保护角度分析,本项目的实施是可 行的。 该项目建设用地附近没有历史文化遗产、自然遗产、风景名胜和 自然景观等特殊环境,因此,不做特殊环境影响分析。

6.4 劳动保护和安全卫生措施
1. 总图布置上考虑到庭院与外界及内部区间的合理设置,庭院 内同时考虑到道路和绿化等布置;在较大噪声源处采取隔声设施。各 种设备选用国内先进的设备,提高设备自动控制能力,以减少操作人 员与机器长时间接触,减少接触污染。 2. 电器设备及插座均做接地处理,机械设备安装防护罩或防护 栏板,对各种设备、仪器要定期检查和维修。 3. 各种压力容器设置压力表、温度表,并加强对操作人员的安 全操作教育,受压设备严防撞击和敲打,要定期试压,不准超温、超 压。 4. 按劳保规定,及时向有关人员发放工作服等劳动保护用品。 5. 满足供热、供电等各环节管、线路畅通,设备安排合理,操 作地设有宽敞通道,以保证人员操作安全。

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6. 建立必要的规章制度,坚持“安全第一、预防为主”的方针,做 到安全供电、供热、和卫生等,按规章制度严格检查落实。发现问题 及时处理和纠正。 7. 对发热设备及管道一律采用保温措施,以防烫伤事故发生。 8. 安全用电,本项目配电实行三级用电保护,并设置防雷保护 与接地系统。 9. 给水水源由市政给水管网提供,管道密闭、卫生。 10. 采用密闭压力给水设备供水安全卫生。

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第七章 消 防
7.1 设计依据
1.《建筑灭火配置设计规范》GBJ140-90; 2.《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-98; 3.《建筑设计防火规范》gb50016-2006; 4.《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95; 5.《民用建筑设计通则》GB50352-2005; 6.《自动喷水灭火系统设计规范》 (GB50084-2001) ;

7.2 总平面
1. 该项目的选址地点为 XXXX 路 28 号, 该项目其北侧为 XXXX 街,东侧为住宅小区,西侧为 XXXX 路,南侧为 XXXX 小区。小区 设有两个出入口,其中主入口位于小区的西侧,临 XXXX 路;另设 有三个地下车库入口。小区内部设有道路和绿化设施,消防车辆均可 通行。该项目建设区域内的道路、出入口、停车场及防火通道等的设 置均满足建筑防火规范的要求。 2. 设有 4 处地下式消防栓。 3. 本项目与周围各建筑间距满足防火间距要求。

7.3 建筑防火
1. 该项目的建筑结构体系为框架结构,基础为桩基础,耐火性 能满足要求。 2.商服内部分别设计多个防火分区,内部距离满足安全疏散。
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3. 安全疏散:工程安全疏散出口的数量、位置、安全疏散距离、 外门及过道、 楼梯宽度等均按规定执行。 通向室外的出口位置及数量, 门的开启方向等均满足防火规范规定。 4. 火灾时关闭所有通风设施。

7.4 消防给水
1. 消防水量: 室内消火栓 室外消火栓 喷淋 20 L/S 30 L/S 30 L/S 2 小时 2 小时 1 小时

2. 消防水池:该项目消防水池有效容积设计为 500 立方米。 3. 消防泵房:消防泵房设于地下消防泵房内,泵房内设两台室 内消火栓泵,两台室外消火栓泵和两台喷淋泵。 4. 消火栓系统 (1)消防分区:系统不分区,室内消防管道成环形布置。 (2)管材:采用焊接钢管,焊接。

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第八章 经济影响分析
8.1 经济费用效益分析
8.1.1 投资估算及资金筹措 1. 编制依据 (1) 《黑龙江省建设工程预算定额》 ; (2) 《黑龙江省建筑安装工程费用定额》 ; (3) 《XXX 市建设工程材料预算价格表》 。 2. 投资估算 本项目建设总投资为 V 万元, 其中土地成本费用为 XXXX 万元; 建安工程及基础设施工程费用为 XXXX 万元,其它费用为 XXXX 万 元,不可预见费用为 XXXX 万元。 详见投资估算表 7-1。 3. 资金筹措 本项目建设总投资为 XXXX 万元,资金全部自筹。 8.1.2 经济效益分析 8.1.2.1 销售收入测算 1. 高层住宅销售收入: 2. 多层住宅销售收入: 2.地下车位销售收入: 合计:XXXX 万元。 8.1.2.2 成本分析
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1. 物业销售有关税费: (1)营业税金 XXXX 元。按营业额 5%计算。 (2)教育附加费等按营业税额 4%计算 XXXX 元。 (3)城建附加费等按营业税额 7%计算:XXXX 万元。 合计:XXXX 元。 2. 销售费用 (1)销售代理费用(销售额 1%) :XXXX 万元。 (2)销售及宣传推广费用(销售额 1 %) :XXXX 万元。 合计:XXXX 万元。 3. 管理费用(投资额 2%) :XXXX 万元。 4. 财务费用:XXXX 元。 成本费用合计:XXXX 万元。 8.1.2.3 效益分析 1. 销售总收入:XXXX 万元。 2. 建设总投资:XXXX 万元。 3. 总成本:XXXX 万元。 4. 项目总投资=建设投资+总成本=XXXX 万元。 5. 税前开发毛利润=XXXX 万元-XXXX 万元=XXXX 元。 6. 税前资本收益率: 37.68%。 7. 所得税(按开发毛利润 25%计提):XXXX 万元。 8. 税后开发净利润:XXXX 万元。 9. 税后资本收益率:28.26%。
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通过以上经济费用效益分析, 该项目的税前开发毛利润为 XXXX 万元,税前资本收益率为 37.68%,税后开发净利润为 XXXX 万元, 税后资本收益率为 28.26%,具有很好的经济收益,从经济效益的角 度分析该项目具有经济合理性。

8.2 行业影响分析
房地产业是从事房地产开发建设、 经营管理和综合服务等社会经 济活动的第三产业部门。它是国民经济的基础产业和先行产业,具有 高附加值性和对相关产业的导向性,在许多国家,房地产业是国民经 济的支柱产业。在任何国家和地区,房地产业都为其国民生产和生活 提供大量必须的生产资料和生活资料,房地产兴旺发达,其经济也就 欣欣向荣;房地产业衰退落后,其经济形势也就不容乐观。因此,要 保持某地区社会经济的长期稳定发展, 房地产业是必须大力发展的产 业。 房地产业的发展与国民经济的发展密切相关, 一方面房地产业是 社会经济和现代化城乡建设事业发展的产物, 没有发达的社会经济基 础、没有较高的社会生产水平和国民经济的基础支撑,就没有发达的 房地产业;另一方面,房地产业是国民经济的基础产业、先导产业和 导向性产业, 能为社会经济发展和人民提供必须的生产资料和生活资 料等物质基础,两者的关系是相辅相成、紧密相连的。 该项目的建设将加快南岗区发展建设的步伐, 为老城区的发展增 添新的契机,有利于南岗区周边房地产行业的整体提升。

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8.3 区域经济影响分析
作为 XXX 市的老城区,已建成多年,历史悠远,该项目的建设 将为老城区的发展注入新的力量, 为老城区居民提供崭新的高档的住 宅小区,改善旧的居住环境,有利于南岗区的经济发展和区域繁荣。

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第九章 社会影响分析
9.1 社会影响效果分析
该项目的社会效益十分显著。该项目的建设将大大缓解 XXX 老 城区住宅条件差、污染严重等问题,该小区的建设必将带来更加适宜 居住的生活环境,大大的改善了该区域的居住条件。该项目的建设不 仅可以满足适宜人居、适宜创业的要求,而且可以为 XXX 的城市建 设、经济繁荣提供强有力的物质保证和支持,为当地居民和投资者提 供舒适、宜人、理想的居住水平和生活环境,缓解当地的住房压力, 对我市居民住房问题的解决、 当地经济的健康发展的目标都具有极为 重要的意义。 该项目的环境效益十分显著。 城市的内在价值很大程度上取决于 环境。本项目的建设,除了结合经济效益、社会效益以外,还具有很 好的环境效益。该项目新建绿地面积 8201 平方米,绿地率达到了 37.28%,增加了整个区域内的绿地空间,尤其 XXX 路周边没有大型 的绿化场所,现有绿化均以点为主,无法形成规模绿化,通过该项目 的建设,该地区的居民可以拥有更为广大的绿地空间和休憩场所,环 境效益显著。

9.2 社会适应性分析
该项目的建设既符合国家提高人们生活质量、 改善居住条件的思 路,同时也符合省、市关于加快城市建设的精神,更符合当地城市发 展的实际情况;同时可以改变南岗区周边环境和城市面貌;而且该项
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目投资条件具备,该项目开发的增值潜力巨大,市场前景广阔,经济 效益、社会效益和环境效益十分显著。因此说,该项目具有很好的社 会适应性。

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第十章 国家安全
10.1 编制依据
1.《中华人民共和国国家安全法》 ; 2.《中华人民共和国国家安全法实施细则》 ;

10.2 项目拟建地点及周边情况 10.3 防范措施
本项目需要进行国家安全防范管理,须履行下列职责: 1. 本小区建设项目要把国家安全技术防范设施作为建设项目的 组成部分,按国家有关规定和要求,对防恐怖、防破坏活动的闭路监 视、紧急呼叫、报警系统、信息网络系统等设备、设施进行统筹规划 设计,统一施工。 2. 该项目选址地点符合国家安全事项规定的限制距离。 3. 本小区竣工后,不得以任何方式转卖或转租境外机构及人员、 境外临时来华人员如需短期居住时,须报国家安全相关部门。 4. 本小区管理单位指定专人作为国家安全部门联系人,如发现 危害国家情形,须保护好现场,并及时报国家安全机关处理。 5. 本小区改变使用用途须到国家安全机关备案。 6. 该建设项目的使用单位及有关人员应当在国家安全机关的指 导下,建立维护国家安全的责任制,落实国家安全机关提出的措施要 求。

39

40

投 资 估 算 表
表 7-1
建筑工程 设备购置 安装工 序号 费用名称 费 1 2 土地成本 费 程费 其它费用 (万元) 3700.00 21050.33 18942.12 15042.72 274.56 1179.84 2445.00 94017 2496 7334 16300 1,600 元/ m? 1,100 元/ m? 1,600 元/ m? 1,500 元/ m? 21997.8 1,680 元/ m? 合计 面积 m? 单价 筑面积 按总建

建安工程投资

2.1 土建及装修工程 装修工 15042.72 2.1.1 高层住宅楼土水电、 装修工 274.56 2.1.2 多层住宅楼土水电、 2.1.3 商服 2.1.4 地下建筑土水电工程费 1179.84 2445.00

41

2.2 机电设备安装工程 中外合资厂生产之备用发 2.2.1 电 机 及 环 保 消 音 器 中外合资厂生产之名牌电 2.2.2 梯系统(连安装工程) 2.2.3 商服消防设备 2.2.4 高层住宅消防设备 2.2.5 地下建筑消防设备 2.2.6 管道煤气设计费 2.2.7 电话、有线电视安装费 2.2.8 防盗门(1500 元/户) 145.50 38.80 73.34 658.12 163.00 19.40 765.00 50.00

2108.21

50.00

1台

50 万元/台

765.00

17 台

45.0 万元/台

73.34 658.12 163.00 19.40 38.80 145.50

7334 94017 16300 970 户 194000 970 户

100.0 元/ m? 70.0 元/ m? 100.0 元/ m? 住宅 200.0 元/户 2.0 元/ m? 1,500.0 元/户

42

2.2.9 智能系统 2.2.10 零星工程费(防雷接地、泛 2.2.11 IC 卡水表 2.2.12 地下停车场设施 2.2.13 人防工程设备 3 前期费用

116.40 8.00 43.65 12.00 15.00

116.40 8.00 43.65 12.00 15.00 499.61 33.00 20.50 84.10 8.00 33.00 20.50 84.10 8.00

970 户

1,200.0 元/户

970 个

450 元/个

3.1 平基土石方 3.2 施工围墙 3.3 临时用电、用水 3.4 项目申请报告编制费

21997.8

15.0 元

120147

7.0 元

43

3.5 园林规划设计 3.6 排水外网设计 3.7 工程勘探 3.8 正式电设计 3.9 临时排污费 3.10 测量、测绘费 3.11 建筑设计费 4 5 建筑工程监理费

16.40 24.70 15.40 25.00 16.22 16.00 240.29

16.40 24.70 15.40 25.00 16.22 16.00 240.29 297.00 90.14

8201

20.0 元

21997.8

7.0 元

120147

1.35 元/平方米

120147

20.0 元

开发阶段应缴纳税、 开发阶段应缴纳税、费 22.00

5.1 人防费

22.00

44

5.2 公示牌制作费 5.3 开标费 5.4 环境影响评估 5.5 勘测放线费 5.6 商品房测量 5.7 竣工单体勘测费 6 基础设施费 841.03 24.03 400.00 80.59

2.00 8.50 7.00 18.20 14.42 18.02

2.00 8.50 7.00 18.20 14.42 18.02 1983.88 841.03 24.03 480.59 120147 120147 120147 70.0 元/ m? 2.0 元/ m? 40.0 元/ m? 120147 120147 1.2 元/ m? 1.5 元/ m?

6.1 室外供电系统 6.2 给水设备及安装 6.3 供暖配套费

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6.4 环境美化及园林绿化工程 82.01 6.5 室外供水系统 6.6 室外供暖系统 6.7 室外排水系统 6.8 室外消防系统 6.9 室外供气系统 6.10 庭院照明 7 8 项目不可预见费 48.06 216.26 180.22 60.07 12.01 39.60

82.01 48.06 216.26 180.22 60.07 12.01 39.60 1381.05 29002.01

8201 120147 120147 120147 120147 120147 21997.8 5%

100.0 元/ m? 4.0 元/ m? 18 元/ m? 15 元/ m? 5 元/ m? 1 元/ m? 18 元/ m?

静态投资总额

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