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建筑业、房地产业营改增政策培训课件


建筑业、房地产业营改增政策培训
建筑业
营改增试点政策规定:建筑业一般纳税人提供建筑服务,适用税 率为 11%(换算为价外税,实际税率为 9.91%) ,其购进货物、加工修 理修配劳务、服务、无形资产或者不动产的进项税额可从销项税额中 抵扣;建筑业小规模纳税人以及选择简易计税方法计税的一般纳税 人,其提供建筑服务征收率为 3% (换算为价外税,实际征收率为 2.91%) 。 一、建筑业营改增试点特殊政策 为了确保建筑行业纳税人从营业税向增值税平稳过渡, 国家出台 了一系列过渡政策和行业特殊政策,确保实现行业税负只减不增。建 筑企业应充分利用现有的政策设计和安排, 根据企业的实际情况对建 筑工程分别测算并选择更有利的计税方式,实现税负只减不增。有关 政策如下: (一)一般纳税人 政策一:老项目可选择简易计税方法。考虑到建筑工程老项目已 经开工,部分成本无法纳入进项抵扣,因此可选择简易计税方法按照 3%的征收率计算缴纳增值税。 政策二:清包工(即通常所说的“包工不包料” )可选择简易计 税方法。施工方以清包工方式提供建筑服务,不采购工程所需的材料 或只采购辅料,可选择简易计税方法按照 3%的征收率计算缴纳增值 税。 政策三:甲供工程(甲方供应全部或部分材料)可选择简易计税 方法。 为甲供工程提供的建筑服务也可以选择适用简易计税方法按照 3%的征收率计算缴纳增值税。同时,对于甲供工程中甲供材的比例没

有限制,给予了企业很大的选择空间。 政策四:甲供材不纳入计税销售额。营改增试点后,对于甲供材 不纳入建筑服务计税依据,税制安排比营业税时对建筑企业更加有 利。 政策五:现场临时建筑可以一次性抵扣。建筑企业在施工现场修 建的临时建筑物、构筑物,虽然也属于不动产的范畴,但其进项税额 不适用不动产分 2 年抵扣的规定,可以一次性进行进项抵扣,这对建 筑企业来说又是一大利好。 政策六:进一步增加税务机关专用发票代开点。为解决建筑企业 采购砂土石料抵扣问题,税务机关将进一步增加专用发票代开点,为 小规模沙土石料供应商和临时经营者代开专用发票提供便利, 提高建 筑企业购买辅料获得抵扣凭证的比例。 政策七:不同建筑项目可适用不同计税方法。纳税人提供建筑服 务,还可以对不同的建筑项目分别适用一般计税方法和简易计税方 法,这也是本次营改增试点为建筑业量身订造的贴心政策。 政策八:混用的固定资产、无形资产、不动产可以全额抵扣。纳 税人提供建筑服务,既有一般计税项目又有简易计税项目的,简易计 税项目对应的货物(不含固定资产) 、劳务、服务不得抵扣进项税额, 简易计税项目专用的固定资产、 无形资产、 不动产不得抵扣进项税额, 但是混用的固定资产、 无形资产、 不动产仍然可以全额抵扣进项税额。 所谓“混用” ,是指属于兼用于允许抵扣项目和上述不允许抵扣项目 情况的。 政策九: 原营业税下建筑企业可从销售额中扣除分包款的规定在 试点政策中得以延续。提供建筑服务选择简易计税方法的一般纳税 人,以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后余额为销售 额。一般纳税人跨县(市、区)提供建筑服务预缴税款时以差额后的

销售额在服务发生地缴纳增值税, 在纳税申报时凭从分包方取得的增 值税专用发票抵扣进项税额。 纳税人应注意进行差额征税时必须取得 合法有效凭证。 营改增试点后,纳税人销售货物、劳务、服务、无形资产或者不 动产适用不同税率或征收率的, 应分别核算适用不同税率或征收率的 销售额,未分别核算的应从高适用税率或征收率。 对于建筑业一般纳税人来说, 应尽可能取得增值税专用发票抵扣 进项税额,达到税负降低的目的。 一般纳税人可以抵扣进项税额的的项目有:购买如沙石、钢材、 水泥等的材料费、建筑设计费、会议费、广告费、住宿费、培训费、 过路费、过桥费、修理费、租赁费、水电费、办公品等。自 2013 年 8 月 1 日起,纳税人购进的应征消费税的摩托车、汽车、游艇视同 购进固定资产允许抵扣进项税额。 《试点有关事项的规定》规定:按照试点实施办法第二十七条第 (一)项规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产、无形资产、不 动产,发生用途改变,用于允许抵扣进项税额的应税项目,可在用途 改变的次月按照下列公式计算可以抵扣的进项税额: 可以抵扣的进项 税额=固定资产、 无形资产、 不动产净值/ (1+适用税率) ×适用税率。 不得抵扣进项税额的项目有:1.用于简易计税方法计税项目、免 征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳 务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不 动产,仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产(不包括其他权益 性无形资产) 、不动产。纳税人的交际应酬消费属于个人消费。 2.非正常损失的购进货物, 以及相关的加工修理修配劳务和交通 运输服务。 3.非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物(不包括固定

资产) 、加工修理修配劳务和交通运输服务。 4.非正常损失的不动产,以及该不动产所耗用的购进货物、设计 服务和建筑服务。 5.非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、 设计服务和 建筑服务。 纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产,均属于不动产在 建工程。 6.购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和 娱乐服务。 非正常损失,是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质, 以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的 情形。 (二)小规模纳税人 原营业税下建筑企业可从销售额中扣除分包款的规定在试点政 策中得以延续。小规模纳税人可以继续享受该差额征税政策,最大限 度消除重复征税。 提供建筑服务的小规模纳税人, 以取得的全部价款和价外费用扣 除支付的分包款后余额为销售额。 纳税人应注意进行差额征税时必须 取得合法有效凭证。 二、跨县(市、区)提供建筑服务的税款缴纳 (一)一般纳税人 1.一般纳税人跨县(市、区)提供建筑服务,应向建筑服务发生 地主管国税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税。需 要注意的是,无论是建筑服务发生地预缴还是机构所在地申报纳税, 其征收管理机关均为国税机关。 2.差额征税及税款预征

(1)一般纳税人跨县(市、区)提供建筑服务,适用一般计税 方法计税的, 以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余 额, 按照 2%的预征率计算应预缴税款。 应预缴税款=余额÷(1+11%) ×2%。 (2)一般纳税人跨县(市、区)提供建筑服务,选择适用简易 计税方法计税的, 以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后 的余额,按照 3%的征收率计算应预缴税款。应预缴税款=余额÷(1 +3%)×3%。 纳税人取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额 为负数的,可结转下次预缴税款时继续扣除。 纳税人应按照工程项目分别计算应预缴税款,分别预缴。 3.分包款扣除要求 纳税人按照规定从取得的全部价款和价外费用中扣除支付的分 包款,应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效 凭证,否则不得扣除。 第一、 从分包方取得的 2016 年 4 月 30 日前开具的建筑业营业税 发票可在 2016 年 6 月 30 日前可作为预缴税款的扣除凭证。 第二、从分包方取得的 2016 年 5 月 1 日后开具的增值税发票可 作为预缴税款的扣除凭证。 允许扣除的增值税发票的开具需要在增值 税发票的备注栏注明建筑服务发生地所在县 (市、 区) 以及项目名称。 第三、国家税务总局规定的其他凭证。 4.预缴税款所需资料 一般纳税人跨县(市、区)提供建筑服务,在向建筑服务发生地 主管国税机关预缴税款时,需提交以下资料: (一) 《增值税预缴税款表》 ; (二)与发包方签订的建筑合同原件及复印件;

(三)与分包方签订的分包合同原件及复印件; (四)从分包方取得的发票原件及复印件。 5.预缴税款抵减 一般纳税人跨县(市、区)提供建筑服务,向建筑服务发生地主 管国税机关预缴的增值税税款,可以在当期增值税应纳税额中抵减, 抵减不完的,结转下期继续抵减。 纳税人以预缴税款抵减应纳税额, 应以完税凭证作为合法有效凭 证。 6.预缴税款台账 对跨县(市、区)提供的建筑服务,一般纳税人应自行建立预缴 税款台账,区分不同县(市、区)和项目逐笔登记全部收入、支付的 分包款、已扣除的分包款、扣除分包款的发票号码、已预缴税款以及 预缴税款的完税凭证号码等相关内容,留存备查。 7.预缴税款缴纳 一般纳税人跨县(市、区)提供建筑服务,应向建筑服务发生地 主管国税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过 6 个月没有预缴税 款的,由机构所在地主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管 理法》及相关规定进行处理。 纳税人跨县 (市、 区) 提供建筑服务, 未按照本办法缴纳税款的, 由机构所在地主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》 及相关规定进行处理。 (二)小规模纳税人 1.小纳税人跨县(市、区)提供建筑服务,应向建筑服务发生地 主管国税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税。需要 注意的是,无论是建筑服务发生地预缴还是机构所在地申报纳税,其 征收管理机关均为国税机关。

2.差额征税及税款预征 小规模纳税人跨县(市、区)提供建筑服务,以取得的全部价款 和价外费用扣除支付的分包款后的余额,按照 3%的征收率计算应预 缴税款。应预缴税款=余额÷(1+3%)×3%。 纳税人取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额 为负数的,可结转下次预缴税款时继续扣除。 纳税人应按照工程项目分别计算应预缴税款,分别预缴。 3.分包款扣除要求 小纳税人按照规定从取得的全部价款和价外费用中扣除支付的 分包款,应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有 效凭证,否则不得扣除。 第一、 从分包方取得的 2016 年 4 月 30 日前开具的建筑业营业税 发票可在 2016 年 6 月 30 日前可作为预缴税款的扣除凭证。 第二、从分包方取得的 2016 年 5 月 1 日后开具的增值税发票可 作为预缴税款的扣除凭证。 允许扣除的增值税发票的开具需要在增值 税发票的备注栏注明建筑服务发生地所在县 (市、 区) 以及项目名称。 第三、国家税务总局规定的其他凭证。 4.预缴税款所需资料 小规模纳税人跨县(市、区)提供建筑服务,在向建筑服务发生 地主管国税机关预缴税款时,需提交以下资料: (一) 《增值税预缴税款表》 ; (二)与发包方签订的建筑合同原件及复印件; (三)与分包方签订的分包合同原件及复印件; (四)从分包方取得的发票原件及复印件。 5.预缴税款抵减 小规模纳税人跨县(市、区)提供建筑服务,向建筑服务发生地

主管国税机关预缴的增值税税款,可以在当期增值税应纳税额中抵 减,抵减不完的,结转下期继续抵减。 纳税人以预缴税款抵减应纳税额, 应以完税凭证作为合法有效凭 证。 6.预缴税款台账 对跨县(市、区)提供的建筑服务,小规模纳税人应自行建立预 缴税款台账,区分不同县(市、区)和项目逐笔登记全部收入、支付 的分包款、已扣除的分包款、扣除分包款的发票号码、已预缴税款以 及预缴税款的完税凭证号码等相关内容,留存备查。 7.预缴税款缴纳 小规模纳税人跨县(市、区)提供建筑服务,应向建筑服务发生 地主管国税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过 6 个月没有预缴 税款的,由机构所在地主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收 管理法》及相关规定进行处理。 纳税人跨县 (市、 区) 提供建筑服务, 未按照本办法缴纳税款的, 由机构所在地主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》 及相关规定进行处理。 三、纳税人跨县(市、区)提供建筑服务发票开具 (一)一般纳税人 一般纳税人可按照现行规定自行开具增值税发票, 并应在发票的 备注栏注明建筑服务发生地县(市、区)名称及项目名称。 (二)小规模纳税人 小规模纳税人跨县(市、区)提供建筑服务,不能自行开具增值 税发票的, 可向建筑服务发生地主管国税机关按照其取得的全部价款 和价外费用申请代开增值税发票。 并应在发票的备注栏注明建筑服务 发生地县(市、区)名称及项目名称。

房地产业
房地产业涉及的应税行为主要包括销售或出租不动产。 一般纳税人销售或出租不动产, 适用税率为 11% (换算为价外税, 实际税率为 9.91%) ,其购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形 资产或者不动产的进项税额可从销项税额中抵扣。 小规模纳税人以及选择简易计税方法计税的一般纳税人, 其销售 或出租不动产的征收率为 5%(换算为价外税,实际税率为 4.76%) 。 一、房地产业营改增试点特殊政策 房地产业是原营业税下税收贡献最大的行业, 全面推开营改增试 点后,国家通过一系列的特殊政策和过渡政策,确保房地产业实现税 负只减不增。这些特殊政策和过渡政策如下: 第一、扣除土地成本。房地产开发企业中的一般纳税人销售其开 发的房地产项目,可扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款。营 改增试点给予房地产业的最大红利就在于可扣除土地价款。 第二、预收款按 3%预缴。根据营改增试点政策,房地产开发企 业采用预收款方式销售自行开发的房地产项目, 应在收到预收款时按 3%的预征率预缴增值税,在房地产项目完成产权转移后,计算应纳税 额并抵减已预缴税款。而原营业税下,房地产开发企业收到预收款即 确认纳税义务并按 5%税率缴纳营业税。营改增试点后,房地产开发 企业在项目开发阶段需缴纳税款减少约 40%, 将节省大量的资金成本。 第三、 老项目可选择简易计税方法。 考虑到房地产项目一般时间 跨度较长,营改增试点前发生的成本已无法作为进项税额抵扣,营改 增试点过渡政策允许老项目选择简易计税方法按照 5%征收率计税, 考虑换算不含税销售的因素,其实际税负为 4.76%,相比原营业税税 率 5%还略有下降。

第四、按项目选择计税方法。房地产开发企业可按照不同项目选 择适用不同计税方法计税。 比如对于分期开发的房地产住宅项目, 对于营改增试点前已开工 的老项目,房地产开发企业可选择简易计税方法计税,维持税负水平 稳定过渡;对于营改增试点后才开工的新项目,由于可以取得可抵扣 的进项税额,房地产开发企业应按照一般计税方法计税。值得说明的 是,一旦选定计税方式,之后的 36 个月期间不得更改。 “不得改变” 的是具体项目的计税方法,而不是指该房地产企业的计税方法。 第五、出租老不动产过渡政策。出租老不动产,纳税人可以选择 简易计税方法按 5%征收率计税。对于纳税人于 2016 年 4 月 30 日前 取得的老不动产,因取得不动产时未能抵扣进项税额,根据过渡政策 规定,只要不动产权属保持不变可一直选择简易计税方法计税,在较 长时期内保持税负水平只减不增。 第六、选择甲供工程模式。为甲供工程提供的建筑服务可以选择 适用简易计税方法计税,且甲供材不纳入建筑服务计税依据。房地产 开发企业可获益于过渡政策, 通过采用甲供工程模式, 自行采购设备、 材料和动力,便可抵扣 17%的进项税额,相比于原营业税下将设备、 材料和动力计入建筑服务销售额来实现成本计算, 可获得更多的进项 税额抵扣,有利于实现税负持续下降。 二、 房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发房地产项目的 销售额 1.房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目, 适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期 销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额,销售额=(全 部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%) 。 允许扣除的土地价款包括新项目和选择一般计税方法的老项目。

对于房地产老项目,如果选择适用一般计税方法,其 5 月 1 日后确认 的增值税销售额,也可以扣除对应的土地出让价款。 2.当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算: 当期允许扣除的土地价款 = (当期销售房地产项目建筑面积÷房 地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款 当期销售房地产项目建筑面积, 是指当期进行纳税申报的增值税 销售额对应的建筑面积。 房地产项目可供销售建筑面积, 是指房地产项目可以出售的总建 筑面积, 不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的 建筑面积。 支付的土地价款,是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取 土地价款的单位直接支付的土地价款。 3.在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款, 应当 取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。 4.一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况, 扣除的土地 价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。 由于现行政策规定,土地价款并非一次性从销售额中全扣,而是 要随着销售额的确认,逐步扣除。因此通过台账对各期土地价款扣除 的具体情况进行记载,是非常必要的。 5.一般纳税人销售自行开发的房地产老项目, 可以选择适用简易 计税方法按照 5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的,36 个月内不得变更为一般计税方法计税。 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计 税的,以取得的全部价款和价外费用为销售额,不得扣除对应的土地 价款。 三、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目税款预缴

(一)一般纳税人 1.一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目, 应在 收到预收款时按照 3%的预征率预缴增值税。 预收款是指房地产企业实际取得的售房款。包括:一、分期取得 的预收款(首付+按揭+尾款) ;二、全款取得的预收款(因为全款取 得也要事后开票,确认应税收入,因此也可以叫做预收款) 。 2.应预缴税款按照以下公式计算: 应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3% 适用一般计税方法计税的,按照 11%的适用税率计算;适用简易 计税方法计税的,按照 5%的征收率计算。 3.一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机 关预缴税款。 (二)小规模纳税人 1.房地产开发企业中的小规模纳税人(以下简称小规模纳税人) 采取预收款方式销售自行开发的房地产项目, 应在收到预收款时按照 3%的预征率预缴增值税。 应预缴税款=预收款÷(1+5%)×3% 2.小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税 机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。 四、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目纳税申报 (一)一般纳税人 1.一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计 税的, 应按照 《试点实施办法》 第四十五条规定的纳税义务发生时间, 以当期销售额和 11%的适用税率计算当期应纳税额,抵减已预缴税款 后,向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继 续抵减。

2.一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计 税的, 应按照 《试点实施办法》 第四十五条规定的纳税义务发生时间, 以当期销售额和 5%的征收率计算当期应纳税额,抵减已预缴税款后, 向主管国税机关申报纳税。 未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵 减。 (二)小规模纳税人 1.小规模纳税人销售自行开发的房地产项目,应按照《试点实施 办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间,以当期销售额和 5%的 征收率计算当期应纳税额,抵减已预缴税款后,向主管国税机关申报 纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。 五、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目发票开具 (一)一般纳税人 1.一般纳税人销售自行开发的房地产项目,自行开具增值税发 票。 2.一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目, 不得开具 增值税专用发票。 3.一般纳税人销售自行开发的房地产项目, 其 2016 年 4 月 30 日 前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款, 未开具营业税 发票的,可以开具增值税普通发票,不得开具增值税专用发票。已开 具营业税发票并收回作废的, 按照总局 2016 年第 23 号公告第三条第 七款“纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票”的情形处理。试 点后可以全额开具增值税普通发票。 (二)小规模纳税人 1.小规模纳税人销售自行开发的房地产项目, 自行开具增值税普 通发票。购买方需要增值税专用发票的,小规模纳税人向主管国税机 关申请代开。

2.小规模纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目, 不得申 请代开增值税专用发票。 3.小规模纳税人销售自行开发的房地产项目,其 2016 年 4 月 30 日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款, 未开具营业 税发票的, 可以开具增值税普通发票, 不得申请代开增值税专用发票。 已开具营业税发票并收回作废的, 按照总局 2016 年第 23 号公告第三 条第七款 “纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票” 的情形处理。 试点后可以全额开具增值税普通发票。 六、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目其他事项 1.房地产开发企业销售自行开发的房地产项目, 按照本办法规定 预缴税款时,应填报《增值税预缴税款表》 。 2.房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额, 应以完税凭证作为 合法有效凭证。 3.房地产开发企业销售自行开发的房地产项目, 未按本办法规定 预缴或缴纳税款的,由主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收 管理法》及相关规定进行处理。

建筑业、房地产业营改增有关问题明确
一、建筑业 1、一般纳税人销售建筑服务按规定选择适用简易方法计税的, 可就选择简易计税方法的该部分销售额开具增值税专用发票。 一般纳税人销售建筑服务按照相关规定选择适用简易方法计税, 并按照相关规定以扣除支付的分包款后的余额为销售额计税的, 可就 全额开具增值税专用发票。 2、纳税人可以按《建筑工程施工许可证》项目分别选择适用计 税方法,未取得《建筑工程施工许可证》或《建筑工程施工许可证》 未注明合同开工日期的,按合同项目分别选择适用计税方法。如某建 筑施工企业提供建筑服务,有两个建筑施工老项目,可以分别选择简 易计税和一般计税。 3、对于选择简易计税方法的建筑服务项目,应在 36 个月内不得 变更计税方法。 如果原项目合同内容发生重大变更导致重签新合同并 重新领取《建筑工程施工许可证》的,应按新确立的项目,重新按规 定选择适用计税方法。未取得《建筑工程施工许可证》或《建筑工程 施工许可证》未注明合同开工日期的,如合同废止重新签订合同,应 按新合同项目按规定选择适用计税方法。 4、纳税人提供建筑服务,有多个《建筑工程施工许可证》的, 可按不同《建筑工程施工许可证》划分项目,分别选择适用政策。配 套设施按《建筑工程施工许可证》对应的建设合同上约定的工程施工 范围,进行划分判断。 5、纳税人 2016 年 5 月 1 日以前提供建筑服务,在地税机关已申 报营业税未开具发票,2016 年 5 月 1 日以后需要补开发票的,可于

2016 年 12 月 31 日前开具增值税普通发票,不需要再申报缴纳增值 税。 6、试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的,以取得的全 部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。 其中从分包 方取得的 2016 年 4 月 30 日前开具的建筑业营业税发票,2016 年 6 月 30 日前,可作为扣除凭证。但纳税人从分包方取得的 5 月 1 日至 6 月 30 日过渡期内开具的营业税发票,不符合规定的扣税凭证要求, 不得据此差额扣除。 7、土地复垦业务是使用机械和人工对土地进行整理,使其达到 可耕种状态,属于其他建筑服务。如果一般纳税人为建筑工程老项目 提供土地复垦业务,可以选择适用简易计税方法计税。 8、建筑工程项目 4 月 30 日之前已开工,如果对收取的进度款已 按营业税规定缴纳营业税,未开具营业税发票的,允许在 5 月 1 日后 开具增值税普通发票。其中,需要就补开发票收入代开增值税普通发 票的纳税人,可凭 4 月 30 日前已经在地税缴纳营业税的完税凭证, 到主管国税机关办理代开手续。如果对该项目选择简易计税方法的, 其征收率是 3%。 对 4 月 30 日之前的老项目, 在 5 月 1 日之后的取得质量保证金, 属于工程款的一部分,如选择适用简易计税方法的,可以开具增值税 发票,征收率是 3%。 9、 工程合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑服务工程 项目,经住建部门批准在原建筑工程项目基础上进行新增建设(如扩 大建筑面积等),新增合同对应项目可参照原建筑工程项目按照老项 目选择简易计税方法。 10、 建筑工程老项目与完工后的养护、 维修分属两项独立的业务, 属于“工程服务”和“修缮服务”两个税目。建筑工程大多具有清包

工或甲供工程性质,如符合“清包工”或“甲供工程”定义,则可选 择适用简易计税方法计税。 11、在2016年4月30日之前开具的建筑业营业税发票,如果在营 改增前未作为营业税扣税凭证扣除总包缴纳的营业税,在2016年6月 30日前可以作为提供建筑服务预缴增值税的扣除凭证。 12、如果纳税人同时为多个跨县(市、区)的建筑项目提供建筑 服务,需要分项目计算预缴税款。扣除支付的分包款后的余额为负数 的,可结转下次预缴该项目时继续扣除。保证纳税人不因收入和支出 取得时间的不均衡造成多缴税款。 13、在建筑工程中,甲方自行采购主要建筑材料,称为甲供材。 甲供材料不属于建筑业纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外 费用,不计入建筑服务销售额,不作为建筑企业的税基。 14、小规模纳税人提供建筑服务,预缴后,回机构所在地申报, 当月仅开具普通发票且合计不满3万(享受小微减免税政策)。该纳 税人当期申报应纳税额合计为0,预缴税款不足抵减,可结转下期继 续抵减。 15、部分建筑项目,由于特殊原因未签订工程承包合同,或者工 程承包合同中约定的合同开工日期不明确,但是确已在2016年4月30 日前开始施工的,只要纳税人能够提供2016年4月30日前实际已开工 的确凿证明,可以按照老项目选择简易计税方法。除此之外,符合清 包工或甲供工程定义的,也可按规定选择适用简易计税方法计税。 16、建筑企业收到的备料款等预收款,应当在收到当月申报缴纳 增值税。 17、 建筑企业对建筑施工临时搭建活动板房取得的进项税额可一 次性抵扣。

二、房地产业 1、房地产开发企业预收款是指房地产企业实际取得的售房款。 预收款包括分期取得的预收款(首付+按揭+尾款)、全款取得的预收 款(因为全款取得也要事后开票并确认应税收入,因此也作为预收 款)。定金属于预收款;诚意金、认筹金和订金不属于预收款。 2、房地产企业销售自行开发的房地产项目,4 月 30 日之前缴纳 营业税且未开具营业税发票的,按规定可以开具增值税普通发票, “价 税合计栏”和“金额栏”为全部价款和价外费用,“税率”选择 0, 备注栏中注明“所属期**月已按规定缴纳营业税”。 3、 房地产企业 4 月 30 日之前收取 30%预收款, 开具营业税发票, 5 月 1 日以后客户要求开具增值税发票,已开具的营业税发票收回作 废的,按照总局 2016 年第 23 号公告第三条第七款“纳税人在地税机 关已申报营业税未开具发票”的情形处理。试点后可以全额开具增值 税普通发票。 购房者索取增值税专用发票的,暂按“销售不动产差额开票”方 式开具。 4、房地产企业将自行开发的房地产项目提供出租服务,应按照 《建筑工程施工许可证》上注明的合同开工日期,未取得《建筑工程 施工许可证》或《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期的,按 合同注明的开工日期,进行判断该项目是否属于新老项目。 5、属于 4 月 30 日前取得的不动产,如其中一部分用于出租,一 部分用于出售,出租和出售行为可以分别选择适用不同的计税方法, 分别适用的是不同的政策依据。 6、房地产业一般纳税人销售房地产老项目,选择一般计税方式, 可以扣除 4 月 30 日之前向政府部门支付的土地价款。

7、房地产开发企业一般纳税人选择按简易征收方式的老项目, 可以自行开具 5%征收率的专用发票。 8、企业间转让土地使用权属于销售无形资产,应按财税【2016】 36 号文、财税【2016】47 号文等规定征收增值税。 9、房地产开发企业“一次拿地、分次开发”,其所对应的土地 价款:第一步,要将一次性支付的土地价款,按照土地面积在不同项 目中进行划分并且固化;第二步,对单个房地产项目中所对应的土地 价款, 要按照该项目中当期销售建筑面积跟与可供销售建筑面积的占 比,进行计算扣除。 10、适用一般计税方法的房地产开发企业销售额中扣除土地价 款,但可以全额开具增值税专用发票。 11、房地产开发企业的增值税留抵税额不能抵减预缴税款。 12、房地产开发企业的预缴税款可以抵减应纳税款。应纳税款包 括简易计税方法和一般计税方法形成的应纳税款。 13、房地产预收款的预缴税款不需要按项目分别抵减应纳税额。 当期应纳税额按规定抵减当期已预缴税款及前期未抵减完的预缴税 款后,向主管国税机关进行申报纳税。 14、关于房地产开发企业代收的办证费、契税、印花税等代收转 付费用不属于价外费用。 15、 房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用包括土地出让 金、拆迁补偿费、征收补偿款、开发规费、契税、城市基础设施配套 费等。目前符合扣除范围的土地价款只有土地出让金,扣除凭证为省 级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。 16、房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目 (选择简易计税方法的房地产老项目除外),以取得的全部价款和价 外费用为销售额,不得扣除直接支付给拆迁户的补偿款。

17、房地产开发企业中的一般纳税人,销售其开发的房地产项目 (选择适用简易计税方式的除外),单独作价销售的配套设施,例如 幼儿园、 会所等项目, 其对应的土地价款可以按规定从销售额中扣除。


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