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沈阳市房地产开发项目部分收费明细表


沈阳市房地产开发项目部分收费明细表
序号 收费单位 收费项目
购买地形图 1 市测绘院 放线费 地籍确认测绘费 2 3 4 5 6 市规划院 区土地所 土地交易中心 市配套办 市财政局 规划定线 土地登记费 土地出让金 城市综合配套费 土地契税 人防易地建设费 7 市人防办 人防设计审查费 人防质量监督费 人防工程拆迁补偿 8 9 10 市文物局 投资咨询单位

环保科研所 文物部门勘测费 项目核准申请 环评报告委托 城市占道费 11 市城建局 城市道路挖掘 道路绿地补偿 垃圾排放管理费 12 13 14 15 市区自来水公司 市区电业局 市区环保局 审图单位 临时用水 临时用电 废弃排污费 噪音超标 施工图设计审查

收费价格与标准
二环内 首张 3468 元,其余 400 元/张 2594 元/栋 648 元/点 2 元/延米 0.1 元/㎡ 按市规划局 2005 年文件 住宅 143 元/㎡ 4% 公建 108 元/㎡

收费文件号
国家测绘局[2002]3 号

备注
根据地形不同定测点

辽规协[2002]16 号 国土籍字[1990]93 号 住宅 50 年商业 40 年 沈建委发[1999]93 号 中华人民共和国契税暂行办法 沈价发[2002]44 号 沈价发[2002]44 号 沈价发[2002]44 号 沈价发[2002]74 号 国家文物局 物价局 248 号 国家计委计价格[1999]1283 号 国家计委计价格[2002]125 号 沈文城发[1993]8 号 沈建发[2000]150 号 沈政发[1993]4 号 辽价发[1992]197 号 2000 元/㎡[十层以上未设 按人防面积] 按人防面积 按人防面积 遇人防工程需拆迁时 文物保护区内按占地面积 此文件为可研报告编制取费标准 按新建面积

[土地获取款额] 1.5‰[建安费] 2.5‰[建安费] 300-800 元/㎡

住宅 40 元/㎡ 公建 80 元/㎡ [九层以下]

13.24 元/㎡[老城区] 8.54 元/㎡[其它区] 具体按投资额取费 具体按投资额取费 详见沈文城发[1993]8 号 详见沈建发[2000]150 号 详见沈政发[1993]4 号 1 元/吨 按表计量 按表计量 0.6 元/污染当量 350-11200 元/月 1.5‰ [建安费]

排污费征收管理办法 辽价发[2001]99 号

16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30

市建筑交易中心 市造价站 市质量监督站 市气象局 市劳动局 市电业局 市煤气公司 热力供暖公司 市工商局 市房产测绘大队 市房产交易中心 市房产信息中心 消防检测中心 市动迁办 区动迁办 郑重声明: 郑重声明:

建设工程交易服务费 定额测定费 质量监督委托 防雷设计审核 施工许可证 电配套费 煤气集资费 供暖挂网 广告审批 产权面积测绘 交易费 合同备案 网上备案 竣工消防检测 动迁管理费 动迁管理费

0.8‰~1.2‰ [合同价 甲乙方各付 1/2] 1.2‰ 建安费[乙方支付] 1.5‰ [建安费]砖混 1.2 元/㎡ 框架 1.8 元/㎡ 按建筑物基础占地面积 建设 施工单位各预交 1%[合同价款] 住宅 90 元/㎡ 公建 100 元/㎡ 1600 元/户 40 元/㎡~100 元/㎡ 20 元/件 公建:2.72 元/㎡ 住宅 1.36 元/㎡

沈价发[2003]52 号 辽政发[2001]15 号 辽价发[2002]62 号 辽价发[2003]126 号 沈劳社发[2006]59 号 辽价发[2006]55 号 辽财综[2003]56 号 沈财办发[2003]50 号 国测财字[2002]3 号 按中标合同 具体由气象局核定 [农民工资保证金]竣工后返还 办理正式电时交纳 先代用户交纳

非住宅 2.5‰ 3 元/㎡ 0.6 元/㎡ 4.2‰ 25 元/㎡ 国计价格[2001]585 号 辽价发[2001]83 号

1、 《沈阳市房地产开发项目审批流程图》和《沈阳市房地产开发项目部分收费明细表》均由中房公司整理编制; 2、 上述文件如有疏漏,敬请见谅,并欢迎同行提示完善; 3、 上述文件仅供开发企业参考,不作为实际审批流程及实际收费标准依据,审批流程及收费标准以实际发生为准,中房公司不承担任何责任。

中房集团辽宁置业有限公司编制 二○○七年三月二十六日

以财务分析法为例。比如杭州某上市公司的房产开发成本明细是这样的。 1、土地费用,包括征地费、土地出让费等,即通常所说的楼面地价等。这项成本比较明确,拿地时就可以确定了。 2、前期费用。包括土地平整、规划设计、水文地质勘察、监理、施工水电、审标费、测绘、可行性研究、前期工程费等。一般标准为 120—400 元/平方 米左右。其中,规划设计费占到该项费用的 70%-80%左右,而各个楼盘规划设计费,也根据楼盘定位和设计公司好坏,差距甚大。 3、基础设施费。包括接水、接电、市政道路、弱电、绿化、煤气、照明、环卫、有线电视、排水排污、基础设施费等,一般标准为 350—500 元/平方米。 该项费用中接电和绿化费用所占比重比较大,各为 1/4 左右,而绿化费用根据物业类型不同也有所差异,比如高层小高层单体绿化一般在 120-150 元/平方 米左右,好一点在 150-200 元/平方米,而多层则有可能达到 300-400 元/平方米,个盘之间差异性比较大。 4、建安工程费。包括基坑围护、工程桩、土建、安装、装饰工程、样板房、精装修费用,以及钢材、水泥等建筑材料成本,毛坯房一般标准为 2000—2500 元/平方米左右。其中土建成本最高,一般都在 1500 元/平方米左右,接下来是安装和装饰工程费用。 5、公共建筑建安工程费。包括会所建安工程和公建建安工程成本。这块费用也可以归并到建安工程费用上面。一般为 120—160 元/平方米 6、公建配套费。包括水电煤、市政配套费、白蚁防治费、新型墙体材料、高教费、物业基金、消防、人防工程费等。 7、开发间接费。这块费用有员工工资、福利费、业务招待费、工会经费、职工教育经费、广告费、办公费、展览费及其他费用,即通常意义上的管理费 和营销费,这块费用一般占到销售收入的 3.5%—4.5%来核算,一般为 300—400 元/平方米。 8、税费。如营业税附加和土地增值税,一般为销售收入的 6%左右。如楼盘销售均价为 1 万元/平方米,则这块费用在 600 元/平方米左右。 9、财务成本。主要为银行利息及其他融资成本。一般以土地成本*2 年*10%计算,一般已经达到 1000—1500 元/平方米。 也就是说,在杭州一个中档公寓楼盘,不算土地成本,它的成本在 4500 到 6000 元/平方米左右。

房地产开发企业收费及成本构成明细表
(一)—(三) ( (三)—(七) 商都智库整理 www.jssz119.cn/cio

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房地产开发企业收费及成本构成明细表
类别 序 号

项 目

标 准

摘 要

优惠政策

依据文件

索引

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(一) 土地 征用 及拆 迁安 置补 偿阶
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1

楼面地价

85-450 元/ ㎡

地级: 10、9、8、7、6、5、4、3、2、1

危改按 50%计 市规划局、物价局 规国地 取 字(2002)654 号

续四 P31

段 楼面价:85.100.120.140.160.185.215.250.285.450 2 征地管理费 征地费总额 1.5—4% 全包方式:包工作、包时间、包费用。1000 亩以上 3%,1000 亩以下 4% 半包方式: 包工作、 包时间、 不包费用。 1000 亩以上 2%, 1000 亩以下 2.5% 单包方式:限时间、不包费用。1000 亩以上 1.5%,1000 亩以下 2% 按幅收取(每 3 1/500、1/2000 现状地形图 幅为 250× 200 ㎡) 1/2000:一般 4000 元 困难 8000 元 复制费 50 元/幅 1/500:一般 2000 元 困难 4000 元 危改及经济房 按 50%收取 津价房地字(1993)第 132 号 指南 P159

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津价房地(2001)385 号 续四 P41

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4 5

界址点坐标图 约 1—2 元/㎡

与点的数量及测绘方式密切相关

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拆迁安置补偿 产权调换、 公有住宅:市场评估价×90%×建筑面积 作



价补偿、 货币 还迁 (计租面积×系数+安置补贴费+搬迁补助和奖励) 市政府 114 号令 续二 P401 续二 P515

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私有住宅:市场评估价×建筑面积+安置补贴费+搬迁补助和奖励
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津政发(1998)44 号

非 住 宅:按市场评估价。属市政基础设施建设项目的按 1000 元/㎡补
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偿 注:系数通常为 1.2,楼房为 1.3—1.4

津政发(2004)70 号 续四 P554 指南 P351 续二 P81 续二 P164 续三 P161

人民政府令 93 号 津价房地(1994)第 154 号 津价房地(1998)第 608

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6
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拆迁管理费

0.50%

按拆迁安置补偿费总额的 0.5%

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号 津价费(1998)第 43 号

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7
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临时过渡补助 费

80 元/户·月 具体测算时可以按容积率 0.5,每户 15 ㎡再乘周转期近似计算

房拆(1999)150 号

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8

公厕补建费 树木砍伐及绿地 补建费

12—20 万元/座 繁华地区 20 万元/座,一般地区 12 万元/座,测算时可按 1 座/公顷计算 见文件 按树木胸径及砍伐数量分别计取,测算时可按 15—20 根/公顷计算

危改按 50%收取 津价费字(1994)第 93 号 指南 P417 不执行“砍一补 三”“占一补五” 津价费字(1994)第 94 号 指南 P408 的规定

9
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(胸径约 35—40cm) 1 渣土清运费 12 元/吨 此标准系平均统计数据,具体执行时可依运距远近予以调整(包括 2 元/吨 渣土费)。前期测算可按 20—25 吨/间计算污土量。 1 征占用林地收费 见文件 征占用林地补偿 1000—1500 元/亩,征占用林木补偿 3000—6000 元/亩。

(1990)市园林绿字 29 号 津价费字(1999)第 352 号 续三 P215

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0

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1

津政发(1994)43 号

汇编二 P171

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特殊林木按此标准的 3—4 倍计征。 1 征集集体所有土 见文件 ①地上附着物按拆迁法执行②土地补偿按前三年平均产值的 3—6 倍计算 ③青苗费按前三年平均产值的 1—3 倍计取 ④人员补偿按前三年平均亩产值的 3-6 倍乘以平均每人占用耕地亩数计取。 1 委托拆迁服务费 见文件 外环线以内:1—50 户按 3000—4000 元/户,51—100 按 2500—3000 元/户 101—500 户按 2000—2500 元/户,501—1000 户按 1500—2000 元/户 1001 户以上按 1000—1500 元/户计取,外环以外可略低于上述标准。 1 4 三通一平 按施工组织设 计要求计算 ①工程用电多层可按 8W/㎡,中高层按 10—12W/㎡计取 ②400KVA 变压器约 3 万元/台,贴费按 240 元/KVA 交纳,使用在 6 个月以内全退, 津价房地(2001)52 号 续三 P162 天津土地管理条例 汇编 95 年 P78

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2

地补偿费

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3

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12—24 个月退 75—50%,36 个月退 25%,超过 36 个月不再退

津电用(2000)29 号 津价商(2004)6 号

续三 P132 续五 P262

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③11/2 管径工程用水约 1000—2000 元/苗,临时路 10—40 元/㎡ 1 土地交易手续费 按 2‰—3.5‰ 按土地交易额的 2‰—3.5‰计取 津价房第(1995)第 176 号 续一 P17

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5 1

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6

代办代理服务费 按 4‰—10‰ 按代办代理标底总额的 4‰—10‰收取(属中介服务)

津价房第(1995)第 177 号 续一 P18

1 土地价格和基准
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7

地价评估费

见文件

土地价格评估费按评估总额的 0.1‰—4‰收取

津价房第(1996)第 4 号

续一 P20

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基准地价评估费按每平方公里级差 4—40 万元收取

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房地产开发企业收费及成本构成明细表
类别 序 号
18

项 目

标 准

摘 要
住宅:砖砼 600 元/㎡ 框轻 800 元/㎡ 框架 1000 元/㎡

优惠政策
危改及经济房 按 50%收取

依据文件
津政发(2000)40 号

索引
续三 P75

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(二)前
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建设工程规划执 按建安造价的 照费 0.8‰~1.5‰

期工作

阶段
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公建:砖砼 700 元/㎡ 框轻 950 元/㎡ 框架 1200 元/㎡ 造价在:3000 万元以上按 0.8‰,3000 万元以下按 1.5‰。 办理《建设用地规划许可证》时交 40%,办理《建设工程规划许可

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证》时交齐。 19 城市规划设计费 85 元/工日 按规划定额计取。地形复杂可乘 1—1.3 系数,前期测算依用地大 小,可按 200—250 工日/公顷估算 国家物价局、建设部 (1993)价费字 168 号 指南 P331

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20

地质勘查

根据设计要求及勘察方案具体计算。 参数:多层 200—250 元/点。中高层:2000—4000 元/点。

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21
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工程勘察设计费

按建安工程造 价的 2.2-2.5%

高级别墅、公寓 3.5%,多层住宅 2.5%,高层住宅 2.2%

津价房第(1993)第 190 号 津价房第(2002)第 88

指南 P339 续四 P45

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号 22 图纸审查费 人防工程易地建 设费 1.3—2.4 元/㎡ 砖混 1.3 元/㎡;7—12 层 1.7 元/㎡;13—20 层 2 元/㎡;20 层以 上 2.2 元/㎡;公建 24 米以下 2.4 元/㎡ 按规划建筑面积,应满足 4—5%的人防工程,达不到上述标准,应 按人防工程 2000 元/㎡交纳易地建设费。 危改优惠 50% 津政发(2000)61 号

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23
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80—100 元/㎡

续三 P79 续五 P255 续五 P295 续三 P86

津政发(2004)39 号
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津价房地(2004)389 号
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24
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人防工程档案委 托编制费

10 元/㎡

按人防面积,10 元/㎡收取,自行编制人防档案的,在办理归档手 续后全部退还。

津价房地(2000)110 号

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25

人防监督费

1.5—2.5 元/㎡ 六级人防按人防面积 1.5 元/㎡;五级人防按人防面积 2.5 元/㎡ 危改优惠 50%

2
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6

墙改基金

8 元/㎡

砖砼结构 8 元/㎡,新型建材占 25%以上的减半收取。

津政办发(1992)1 号

指南 P322

2 散装水泥专项 0.6—0.72 元/
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7

资金

㎡ 1—2.3%

砖混的 0.6 元/㎡;框架的 0.9 元/㎡;钢结构 0.48 元/㎡;钢混 0.72 元/㎡ 地下管线工程按造价的 2.3%,其它工程按建安造价的 1%,最高不超过 12 万最 低不低于 4000 元,档案移交归档后全部归还。 危改优惠 50%

津政发(2002)41 号

续四 P172 续一 P43

2 工程档案保证
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8



津政发(1995)13 号

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2
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9

招标服务费

0.02—0.11%

工程监理:按投资额 0.02%。建安工程按中标价的 0.11% 设计招标:按投资额的 0.05%。以上费用招标方 60%,中标方 40%。 建安设备:按投资额的 0.02%。

津价房地(2001)115 号

续三 P174

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3 工程合同审查
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0



0.21‰

中标价的 0.21‰,发、中标单位各 50%。(仅施工合同审查)

津价房地字(1994)156 号 津价房地(2001)481 号

指南 P371 续四 P140 续二 P61 续四 P55 续一 P124

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3 招投标代理服
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受建设单位委托,编制工程标底,按招标程序提供招标组织服务工作,中标后 0.01—1.0% 协议起草工程合同及文件。(一般包括标的编制的为标的的 2‰、否则为 1‰)

1

务费

津价房地(1998)488 号 津价房地(2002)496 号

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3 工程建设监理
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2



见文件

①按工程概(预)算 0.06—2.5%收费②按参与监理工程年度平均人数 3.5—5 万元/人·年计取。以上二项均不宜采用,可双方商定其它办法计取。

国家物价局、建设部价费 字(1992)479 号

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3 市政大配套工 3
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住宅:165 元/ ㎡;公建:200 —280 元/㎡

住宅按建筑面积 165 元/㎡,大型公建按地区类别和建筑功能依照建筑面积 200 —280 元/㎡计取。外环线内 56 片及外环线外 5 公里以内按 190 元/㎡收取。

危改按 70% 计取同时可 分三次交纳

津价房地字(1996)312 号 津价房地字(2004)234

程费

续一 P50

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号 津价房地字(2004)279

续五 P291

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号 危改项目凡 3 非经营性公建 4 建设费 70 元/㎡ 用于住宅小区内的非经营性公建的配套建设费用、文件卫生、行政管理、市政 用于还建原 公用设施、社区服务设施(地名标志费 0.7 元/㎡应减除) 地居民的建 筑面积免除 津价房地(1997)96 号

续五 P308

续一 P65

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费经营性建 设费 3 地名标志公告
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5



4000 元/处 0.3—0.4 元/㎡

按小区每处(每个地名)4000 元/处计收 小于 50 万㎡,0.4 元/㎡;50—100 万㎡,0.35 元/㎡;大于 100 万㎡,0.3 元/ ㎡ 应由开户银行出据,也可由担保公司出具,其收费为:最低标按标价的 15%记取收费基数;

3 物业招标服务
.

6



津价房地(2006)10 号

3 7
.

投资担保

百分评标的按标价的 10%记取收费基数。合同标的在 100 万以下的按基数×2.4%/年;100 万 —500 万的按基数×2—2.3%/年;500 万—1000 万的按基数×1.6—1.9%/年;1000 万—1500 万的按基数×1.3—1.5%/年;1500 万以上的按基数×1.1—1.2%/年。

建市(2004)137 号

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房地产开发企业收费及成本构成明细表
类别 序 号

项 目

标 准

摘 要

优惠政策

依据文件

索引

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(三) 工程 及配 套施 工阶
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38

自来水工程建 设费

见文件

属小区配套设施:商品住宅 25 元/㎡,经济房 21 元/㎡,危改 20 元/㎡ 市政府确定 11 片 20 元/㎡,独立大型公建 27 元/㎡(含源头建设费)

危改及经济适用房 按 20 元/㎡, 元/ 津价房地(2000)448 号 续三 P90 21 ㎡



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39
. .

排水工程建设 费

见文件

属小区配套建设:商住(含危改)雨水 12 元/㎡,污水 17 元/㎡。别墅 雨水 15 元/㎡,污水 20 元/㎡。公建按定额及工程量测定收取。

津价房地(2000)705 号 续三 P98

40
. .

燃气基础设施 建设费

见文件

属小区配套设施:普通住宅(含危改)28 元/㎡,别墅公寓 40 元/㎡公 建按设计用气量按定额测定计收

津价房地(1998)103 号 续二 P65

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41

煤气发展基金

见文件

住宅按 20 元/㎡计收,公建按设计用气量 600 元/㎡计收

危改按 50%计收

市建委、物价局(1991)

指南

P421
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天燃气按 600 元/㎡的 2.5 倍,液化气按 3 倍计收 42 供热工程费 见文件 锅炉房建设费 40 元/㎡,不包括锅炉房征地费(约 13—17 元/㎡), 外网费 25 元/㎡,热力公司供热 80 元/㎡(含热交换器),

津价重字第 160 号 津价管字(1994)81 号 续一 P82 津价房地(1999)894 号 续三 P150

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公建:一热 150 元/㎡,陈、杨热 130 元/㎡ 43 电力工程建设 费 83—92 元/ 黑号站:多层住宅按 50w/㎡ 计算收费 83 元/㎡ 双电源按 92 元/㎡ 高 ㎡ 层按 92 元/ ㎡; 红号站:按 1280 元/KVA,工程费按设计收取。 津价房地(2002)167 号 续四 P90 续五 P244

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津价房地(2003)582 号
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44
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通讯基础设施 建设费

见文件

住宅安居、公寓 6 元/㎡,别墅 12 元/㎡,公建 18 元/㎡

津价房地(1998)64 号 续二 P73

45
. .

环境影响评估 费

见文件

依照建筑功能,环境要求,对周边环境的影响进行监测评价,其价格有 协商的余地。目前,一般在 0.5—1 元/㎡左右。

市环保局 23051672 环评中心 23051699

计价格(2002)125 号

续四 P177

46
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工程质量监督 费 0.7‰

住宅按建安工程造价的 1‰*70%收取

津价房地(2001)481 号

续四 P140

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津价房地(2001)533 号 续四 P109 47 48 49 50 51 小区绿化建设费 小区道路 路灯工程 有线电视 一户一表(开发项 目) 8—15 元/㎡ 按小区绿化方案测定,按目前绿化及部分小品的标准约 8—15 元/㎡ 5—10 元/㎡ 应按设计测定,目前标准约 5—10 元/㎡ 5—10 元/㎡ 按设计要求测定,目前每根约 10000—12000 元/根 300 元/户 (约 2—4 元/㎡)+(工程费 3—4 元/㎡)=(5—8 元/㎡) 津价费字(2001)494 号 续四 P100

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7—10 元/㎡ 磁卡:5—10A 618 元/户 机械:5—20A 608 元/户 5—30A 858 元/户 5—30A 653 元/户 5—40A 929 元/户 5—40A 684 元/户

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52 一户一表(个人申

新装 磁卡表 机械表

注:

报)
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5(10)A 1093.20 元/户 5(20)A 983 元/户 5(20)A 1193.20 元/户 5(30)A 2683 元/户

过户费:10 元/户 迁移费:拆表 30 元/ 户 、复装 70 元/户

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5(30)A 2863.20 元/户 5(40)A 2753 元/户 5(40)A 2933.20 元/户 增容 磁卡表 机械表 5(10)A 399.20 元/户 5(20)A 299 元/户 5(20)A 1780.20 元/户 5(30)A 1600 元/户 5(40)A 1850.20 元/户 5(40)A 1670 元/户 53 54 热能表 自来水表 8—18 元/㎡ 国产表 700—800 元/块 进口表 1300—1500 元/块 4—6 元/㎡ 远程抄表的 430 元/块 磁卡表的 470 元/块

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