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秦皇岛金烽园策划方案


秦皇岛金烽园农业生态园项目策划

秦皇岛金烽园农业生态园 项目策划

2010 年 3 月

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秦皇岛金烽园农业生态园项目策划





1 项目基本情况 ......................................

................................................................................................ 4 1.1. 项目名称 ..................................................................................................................................... 4 1.2 项目承办单位情况 ...................................................................................................................... 4 1.3 投资估算与资金来源 .................................................................................................................. 4 1.4 项目前期工作进展情况 .............................................................................................................. 5 2 项目概况 .............................................................................................................................................. 5 3. 项目可行性分析 ................................................................................................................................. 7 3.1 政策优势 ...................................................................................................................................... 7 3.2 区位优势 ...................................................................................................................................... 7 3.3 满足人们生活需求 ...................................................................................................................... 8 3.4 旅游环境 ...................................................................................................................................... 9 3.5 丰富秦皇岛市旅游资源 .............................................................................................................. 9 3.6 适应旅游发展需要 .................................................................................................................... 10 4. 市场分析 ........................................................................................................................................... 11 4.1 秦皇岛旅游现状......................................................................................................................... 11 4.2 旅游人口分析 ............................................................................................................................ 11 4.3 客源规模预测 ............................................................................................................................ 11 4.4 客源市场的潜在优势 ................................................................................................................ 12 5. 总体布局与功能分区 ....................................................................................................................... 12 5.1 设计原则 .................................................................................................................................... 12 5.2 功能分区 .................................................................................................................................... 13 5.3 道路系统与游线组织 ................................................................................................................ 16 5.4 竖向设计 .................................................................................................................................... 16 6. 经营内容和经营模式 ....................................................................................................................... 16 6.1 戏剧、评书专场和地方民间艺术表演 ..................................................................................... 16 6.2 农家餐饮品尝和采摘体验活动 ................................................................................................. 17 6.3 农家乐和茶艺棋牌休闲 ............................................................................................................. 17 6.4 地方风情展示和会务接待 ........................................................................................................ 17 6.5 地方特色民居生活体验 ............................................................................................................ 18 6.7 游乐项目 .................................................................................................................................... 18 7. 专项规划 ........................................................................................................................................... 18 7.1 给排水 ........................................................................................................................................ 18 7.2 电气 ............................................................................................................................................ 19 7.3 暖通 ............................................................................................................................................ 19 7.4 燃气 ............................................................................................................................................ 19 7.5 环境保护 .................................................................................................................................. 19 7.6 劳动安全与卫生 ........................................................................................................................ 19 7.7 消防 ............................................................................................................................................ 20
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8 营销策划 ............................................................................................................................................ 20 8.1 市场定位 .................................................................................................................................... 20 8.2 经营方式 .................................................................................................................................... 21 9 管理体制 .......................................................................................................................................... 21 9.1 组织机构 .................................................................................................................................... 21 9.2 人员配备 .................................................................................................................................... 21 10 投资估算 .......................................................................................................................................... 22 11 经济效益分析 .................................................................................................................................. 23 11.1 成本估算 .................................................................................................................................. 23 11.2 销售收入 .................................................................................................................................. 23 11.3 效益分析 .................................................................................................................................. 24 12 发展前景谋划 ................................................................................................................................ 24

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1 项目基本情况 1.1. 1.1. 项目名称 秦皇岛金烽园农业生态园 1.2 项目承办单位情况 承办单位:秦皇岛金烽园农业发展有限公司 项目负责人: 王洪友 公司地址: 山海关区孟姜镇八里堡村北 邮编: 066200 联系电话: 13292346047 传真: 0335-5159345 电子邮件: qhdjfy@163.com 1.3 投资估算与资金来源 根据新规划设计方案第一期项目建设总投资 5000 万元。其中已 经自筹 1000 余万元用于项目建设。拟引进资金 4000 余万元,希望对 方以现金方式出资。 本生态观光园区按原规划设计总投资:2060 万元,经权威评估 公司评定项目价值:4662.64 万元(北京廉明资产评估有限公司二0 0八年七月十四日) 。按新规划设计第一期总投资:5000 万元,项目 价值:1.2 亿元(附新老规划预算对照表) 。 利用外来资金方式: 定额回报、合资、合作等多种方式。 13292385951

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1.4 1.4 项目前期工作进展情况 该项目于 2003 年开始筹建。 现已修建完成: 围墙、 古烽火台 70%、 大雄宝殿基础已完成、地下防空洞已完成 50%、山门主体已完成、农 家院共五套其中两套主体已完成另外三套基础已完成、5 千立方米水 库已完成、园区内己植树 2 万株、果木采摘园、两侧耳房、山门台阶 已完成、三相电源己到位。现已投入资金 1000 余万元。 2 项目概况 该项目是经河北省、秦皇岛市发改委批复备案的在建设项目。依 靠秦皇岛地区旅游资源优势,建成后集旅游观光、休闲、娱乐、农林 牧渔为一体的高科技农业生态观光园。总占地面积 1730 亩(第一期 230 亩,二、三期至高速公路约 1500 亩) 。计划设立绿色产品生产基 地,改造荒山野岭,建设景观,发展农、林、苗、果、鱼养殖,建设 成高效农业生态观光园。 秦皇岛市金烽园农业发展有限公司金烽园明代烽火台景区是集 古代建筑、农林于一体的农业生态观光园,距享有盛名的盂姜女庙景 区仅 1.5 公里,作为该景区的延伸,该农业生态观光园项目将有十分 强劲的旅游、观光吸引力。 本观光园具体建设项目有: 1、修复古建古代烽火台(在不影响古建前提下加装现代电子技 术体现古代狼烟效果) 2、建设地下防空人防工程(建设面积约 5000 平方米,战时用于 人防工程使用、平时加装迷宫设计用于旅游娱乐)
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3、畜牧业养殖示范基地。其中建设现代化猪舍 20 间,面积约为 1500 平方米;牛舍 10 间 1300 平方米;驴舍 10 间 1400 平方米;鸡 舍 50 间 2000 平方米;鸭舍 2000 平方米,鸽舍 1000 平方米。 4、养鱼池 6 座,面积 1000 平方米。 5、蔬菜大棚 20 个约 20000 平方米。 6、各种果树 2 万株(采摘园区) 。 7、各种观赏性树木 1000 万株。 8、各种花卉、绿地 16000 平方米。 9、各种树木苗圃 5000 平方米。 10、修建人工湖、水面面积 6000 平方米(内设凉亭,游船等设 施) 。 11、修建古代八宝琉璃井。 12、 修建具有独特的农家院 5 套 (每套 11 间, 格局为五正六厢) 。 13、建设大雄宝殿,山门等设施。 14、山门西侧建设水晶宫饭店(采取地下水晶宫式大厅,二楼设 雅间,具有山水,瀑布,使整个饭店多功能化) 。 15、建设现代化多功能沼气池。 16、建设 20 千瓦风力电站。 17、建设儿童乐园。 18、小型污水处理设施。 19、石磨豆腐坊 200 平方米。 20、自制散酒坊 300 平方米。
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21、监控指挥中心 200 平方米。 本园区建成后集观光、休闲、娱乐、农林牧渔为一体的高科技农 业生态观光园。 它的建成将为美丽的山海关添加一座风景迤逦的旅游 景点,一定会创造良好的经济效益和社会效益,同时也将进一步推动 山海关旅游业的发展。 3. 项目可行性分析 3.1 政策优势 根据秦皇岛市的旅游立市的发展方针,将秦皇岛打造成“国际旅 游名城” 秦皇岛具有丰富多彩而又独具特色的历史文化和人文景观。 , 连山踞海,旅游资源丰富,已成为京、津两地游客休闲度假的首选之 地,被称为“京、津后花园” 。旅游开发是山海关的优势所在,古迹 荟萃的古城有许多景点有待开发, 而古建筑烽火台是与万里长城天下 第一关、孟姜女庙等同期的古代军事、文化布局文物,因为年久失修 而被人忽视未及开发的一个极有潜力的旅游景点。 秦皇岛市制定了相应的旅游规划,积极谋划探索假日游、工业旅 游、农业生态游、筹办国际长城文化节和秦皇岛之春旅游联谊会,增 开旅游专列等,努力扩大旅游外延,缩短旅游淡季,实现旅游人数和 旅游收入持续稳定的增长。 3.2 区位优势 金烽园景区坐落在河北省旅游城市秦皇岛市山海关区境内, 东临 辽宁河北交界 102 国道,北临京沈高速公路。南有中外闻名的孟姜女 庙;秦皇岛至山海关区北外环路边。依山傍水,交通便利,地理位置
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极为优越。秦皇岛市又是我国知名的旅游城市,每年夏季有 700 多万 游客来此度假避暑,加上该市的 200 万居民,构成了金烽园现实和潜 在的旅游客源市场。 3.3 满足人们生活需求 秦皇岛是我国首批沿海开放城市, 经济实力和人民生活水平都得 到了极大的提高,对精神文化生活的要求也提到了新的水平,尤其是 近年法定节假日的增多,居民有了更多的精力和时间进行休闲和娱 乐,每到周末合家到公园或市郊游玩已是最基本的方式,而我市现有 的公园和市郊景点已经不能满足居民日常的生活娱乐的需要,因此, 修建一个别具特色的农家乐性质的娱乐场所是符合秦皇岛市民的文 化生活需要的。 当今社会,竞争的日益激烈和生活节奏的不断加快,使都市中的 人们越来越羡慕闲适的农家生活, “采菊东篱下,悠然见南山”不再 只是出现在田园诗中,更成为当今社会大家向往的理想生活。在忙碌 的工作之余,在田园牧歌里放松身心正成为众多都市人的生活之选。 金烽园农业生态园以发展特色农业、观光农业、乡村食宿和休闲 娱乐为基本保障,以农家乐为特色,以全方位、多功能的系列生态旅 游体验为经营方式,将旅游和农家乐开发组成有机整体。利用固有的 文物古迹、土地资源、特色建筑以及独特的地理环境优势发展成为能 集吃、住、购、游、乐、娱为一体的,极具特色的休闲农家乐。以农 家乐为主题已经成为现在旅游时尚, 怎么样花钱买个乐是每个游客的 心愿。让我们一起行农村路、住农家屋、吃农家饭、观农村景、享农
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家乐、购农家物、学农家活,最终达到健康、休闲、养生的目的,金 烽园之行必将成体验之旅、快乐之旅,健康之旅。 3.4 旅游环境 随着人民生活水平的提高, 旅游已成为人民生活中不可缺少的部 分,国家为促进国民经济的增长、扩大内需,采取了增加公休时间等 一系列措施, 旅游已成为国民经济一个新的增长点, 成为新兴的产业。 秦皇岛市是全国甲级旅游城市之一,是有名的“夏都” ,旅游资源非 常丰富。旅游业是秦皇岛市优势产业之一。古城山海关是古代城防建 筑群,万里长城从这里入海。这里的长城绵延起伏,雄关耸峙,如虎 踞龙盘控制海陆咽喉,以它得天独厚的地理环境,别具一格的组合方 式, 情景交融的构思寓意, 古朴典雅的建筑风格, 构成了具有山、 海、 关特色的旅游胜景。 为了促进旅游业的发展。 近年来开辟了黄金海岸、 南戴河、碣石山、天马湖、祖山等旅游景点,构成了 19 个旅游区、 40 多个景点,形成了山、海、关三角旅游经济带。为了提高旅游品 位,缩短旅游淡季,秦皇岛市已开办了假日游、小包价、特价游等特 色旅游活动,秦皇岛市已成为自然景观与人文景观交相辉映,道路畅 通的旅游城。 3.5 丰富秦皇岛市旅游资源 秦皇岛市旅游资源相当丰富,但大都属于传统旅游产品,秦皇岛 金烽园农业生态园的建成,将进一步丰富秦皇岛市的旅游资源,改善 秦皇岛市的旅游环境。 以北戴河滨海为特色, 山海关历史文化古迹为依托的秦皇岛旅游
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业,具有明显的季节性。如何使秦皇岛的旅游淡季不淡,一直是秦皇 岛旅游业迫切需要解决的问题。 秦皇岛金烽园农业生态园设有四季植 物展馆、娱乐设施等不以季节为制约的观赏、游乐项目,能够从一定 限度地缓解旅游淡季游人无处可玩的状况, 尤其是市民日常娱乐的要 求。 3.6 适应旅游发展需要 我国旅游业长期以来一直围绕着自然景观和历史资源而开发, 以 旅游观光为主,为旅游产品的基础层次。单纯的观光性质的旅游并不 能吸引游客重复旅游,这也是秦皇岛市乃至全国旅游业经济效益不 高,旅游收入水平较低主要原因。而目前世界旅游业的发展已逐渐由 表及里转向挖掘文化内涵, 旅游经营方式和产品结构正在发生结构性 和阶段性变化,旅游产品正由传统的陈列式、观赏式上升到表演式和 参与式,以全方位适应现代旅游消费,出现了以下变化: a 传统的观光性旅游向专题旅游转化,如度假旅游、生态旅游、 文化旅游、探险旅游等; b 静态陈列式旅游项目向动态参与式旅游项目转化; c 被动式旅游向主动式、自助式旅游转化; d 单一主题旅游向多元化主题的个性旅游转化。 为适应这一变化的新形势, 秦皇岛金烽园农业生态园在秦皇岛市 旅游资源的基础上,拟建设一个以生态植物观光、娱乐、大众动态参 与的、传统与现代结合的生态旅游公园。

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4. 市场分析 4.1 秦皇岛旅游现状 秦皇岛具有三大旅游系统资源:历史文化古迹、山川湖泊、一百 多公里的海岸线,旅游资源丰富。但是“参与型旅游”越来越被人们 重视, 现代人越来越注重接近自然、 亲身体验、 亲自参与的旅游方式, 而不仅仅满足于观光旅游。 目前秦皇岛集发农业观光园在国内已经享 有盛誉,就是一个可以借鉴的成功典型事例。 4.2 旅游人口分析 秦皇岛城市人口 68.7 万人,郊区人口 197.6 万人。游客比例按 10%计为 26.6 万人; 50km 半径内 1283 万人, 游客比例按 2%计为 24.56 万人。 外地游客 据有关部门统计,每年进入秦皇岛游客约 600 万人

以上,途径主要为铁路、公路、航空。其中铁路途径约占 61%,公路 途径约占 38%,航空途径 1%。游客主要集中在暑期四个月。 4.3 客源规模预测 根据秦皇岛市旅游部门预测,至 2010 年,我市旅游客源人数如 下: 年份 国内 增 长 率 2 (%) 国外 19 22 25 29
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2002 676

2003 690 2

2004 703 2

2005 717 2

2006 732 4.1 34

2007 762 4.1 40

2008 793 4.1 47

2009 825 4.1 55

2010 859 4.1 65

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增 长 率 15 (%) 合计 695 712 728 746 766 802 840 880 924 15 15 15 18.1 18.1 18.1 18.1 18.1

根据前述客源市场分析,当地人口(含三区四县)266.3 万人, 300 公里地理半径人口约 6000 万人,外地游客每年进入秦皇岛的游 客均在 900 万人以上,主要集中在暑期四个月,若按 1%游客来园参 观游览计,则年游园人数约 10 万人。另考虑本地人口的(三区,四 县)来园游览,则秦皇岛金烽园农业生态园年可接待 40 万人。 4.4 客源市场的潜在优势 近年来秦皇岛市加强了旅游规划,制定了增开秦皇岛至郑州、哈 尔滨、济南等七城市旅游专列,开辟香港和俄罗斯市场,利用中央电 视台和互联网加强对外宣传,京沈高速公路的开通大大缩短了北京、 天津、唐山、沈阳游客来秦皇岛市的时间,这些措施构成了秦皇岛市 旅游客源增加的潜在优势。 另外,随着国家宏观经济形式的逐渐好转,人们消费观念的逐步 转变,双休日及节假日的增多及我国加入世界经贸组织等,尤其是春 节、五一、国庆节等大假的设立,国家积极鼓励消费,假日旅游消费 意识已深入人心,为扩大游客资源打下了坚实的基础,旅游淡季的缩 短、游客的增加已是必然趋势。 5. 总体布局与功能分区 5.1 设计原则 a 在充分利用、保护现有文物古迹等景观资源,改善环境的前提
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下进行开发建设。 b 积极开发与推出新的旅游项目,突出新意,强调参与,满足现 代游客不同层次的旅游需求,配合全民健身运动,力求实现让人们远 离现代都市生活的“喧嚣与躁动” 。 c 在充分体现时代性的同时,又面向新世纪,满足不同年龄和消 费层次的需求, 为广大市民和国内外游客提供一个理想的寓教于乐的 休闲胜地。 d 集娱乐性、知识性和艺术性于一体,实现旅游、农业和文化的 有机统一。 e 充分结合当地的自然环境,组织、建造园区的各个组成部分, 使之成为有机统一的整体。 f 在强调优美的绿色环境的同时,创造便于建设和经营管理的良 好条件。 g 建成生态园与游乐园相结合,集生态性、观赏性、知识性、趣 味性、健康性、参与性一体的现代化农业观光、休闲、游乐场所。 5.2 功能分区 5.2.1 生态保育区 以山区原始地形地貌为主体, 旨在为游客提供一个无污染的良好 生态环境,顺应人类对山水的亲和性,满足游客特别是城市的游客反 璞归真、回归大自然的需求。 5.2.2 史迹保存区 史迹保存区有两处, 一处为边墙子烽火台, 另一处为八宝琉璃井。
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两处古迹留下不少的故事与传说,是不可多得的文化旅游资源。 八宝琉璃井至今依然有清澈的山泉冒出,在半山腰里有泉水涌 出, 也是不多见的奇妙在水文地质现象, 也伴随着怪异的传说在里面。 烽火台,亦称狼墩,狼烟台、烽堠。主要作用是传递军事警报。 烽火台一般建在高处,台上备有柴草、狼粪、硫磺、硝石等物,一旦 发现敌情,昼则举烟,夜则举火,夹以火炮,依次传递,使千里防线 迅速传报,形成了一个严密的防御通讯网络。 山海关附近烽火台有三处,即边墙子烽火台、欢喜岭烽火台、刘 道庄烽火台。现仅边墙子烽火台遗迹尚存。 边墙子烽火台位于山海关城东十华里, 地处丘陵高地, 视野开阔。 顶部建有一座高 3 米、平面面积 2500 平方米的大平台,上设烟墩。 现在台上砖石虽已全无,但夯土挺立结实。 烽火台是一种军事通讯设施,古代对于烽火台的设置、种类、组 织、 信号、 程序等都有一套严密的制度。 明化成二年就明确规定: “边 堠举放烽炮,若见敌一、二至百余人,举放一烽火一炮,五百人二烽 二炮, 千人以上三烽三炮, 五千人以上四烽四炮, 万人以上五烽五炮。 ” 山海关历来为兵家必争之地,烽火台当年烽炮常举。 5.2.3 佛教文化景观区 位于园区中部,宣扬佛教文化,使佛教信徒可到此烧香礼拜。 5.2.4 水上活动区 利用景区中部形成的水库,修建水上景观设施,如假山跌水、水 帘洞、观瀑亭、水上曲桥、水中亭,让游客充分领略群山秀水美丽风
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光,以满足其追求返璞归真、亲近自然的愿望。同时在库四周可开展 垂钓活动。 5.2.5 蔬菜瓜果采摘园 蔬菜瓜果采摘园位于景区西部山谷平地, “蔬菜瓜果” 以 为题材, 紧扣“人与自然”和谐融汇的主题,栽取蔬菜瓜果精品,应用传统造 园手法,展示蔬菜瓜果朴实自然、幽秀清旷,贴近生活的特色,具有 很高的观赏和科普教育价值。游人可入园观赏、采摘,享受假日农场 的自然风情与硕果。 5.2.6 智能化温室大棚区 结合旅游市场的需要,靠优良品种和农业高新技术占领市场,引 进国外优良品种。实现微滴、渗灌节水灌溉技术,引进美国现代化智 能温室, 应用无土栽培、 立体种植等先进的种植方法, 充分利用空间, 节约土地资源,首创了立体大花柱、立体墙面栽培和屏风式栽培,取 得了良好的生产、观光效果。同时还可以经过包装后在各大超市、酒 店、休疗养院销售,将园区发展成为秦皇岛市无公害蔬菜生产基地。 5.2.7 农家四合院生活体验区 体验农家院的生活特色, 四合院是我国传统民间建筑, 一家一户, 住在一个封闭式的院子里,过着一种安逸、消闲、清静的日子,享受 家庭的欢欣、天伦的乐趣,自然有一种令人悠然自得的气氛。 5.2.8 旅游服务区和停车场 旅游服务区设在景区入口。在 205 国道南设停车场,停车场占地 面积,近期按可提供 200 辆车位。
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在服务区设置停车场、 餐饮设施, 大门设门楼, 内设售票、 医务、 保安、监控和行政管理等办公用房及其他配套服务设施。 5.2.9 儿童游乐区 布置儿童娱乐设施,方便儿童游乐。 5.3 道路系统与游线组织 依据园区的地形特点并结合各功能分区的布置, 布置全园的道路 系统。 园内道路的等级分为以下几种: 主干道 4-6m,次干道 3-4m,步行道 1-2m。 园内的交通主要以步行为主,不再设其他交通设施。以后如果有 条件可以考虑设小火车或电瓶车等设施。全园以道路、绿化进行空间 分隔,各种游乐设施分散布置于各植物园中,形成一个在大自然中享 受游乐的总体布局风格。 5.4 竖向设计 有效利用现有地形,创造丰富的立面构图效果,利用山体来营造 滑雪场等设施。平整场地本着填挖平衡、满足排水要求的原则,人工 湖产生的土方,可以在适当位置堆置小丘,以丰富景观效果,进行整 治美化,使成为一个有特色的游玩观赏点。 6. 经营内容和经营模式 戏剧、 6.1 戏剧、评书专场和地方民间艺术表演 在园内的仿古小戏台。将会安排地方剧种表演、天天书场和浓郁 地方风情的歌舞和鼓乐表演等活动, 让来园区的游客亲身感受本地深
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厚的文化底蕴。有兴趣的游客也可亲自上阵,做票友,一展技艺。 6.2 农家餐饮品尝和采摘体验活动 园内拥有大棚蔬菜和食用菌, 四季产出新鲜绿色有机蔬菜和营养 丰富的使用菌类。在菜地里采摘蔬菜蘑菇,在碧溪里挥杆垂钓,在百 果园里亲尝自己的采摘各色水果,傍晚,晚风习习,品尝最新鲜的农 家菜,奶牛场则可为游客提供最新鲜营养的牛奶。布置园区水系,将 营造成亭台水榭的园林美景, 满池的荷花和畅游其间的鱼儿使游客在 体验农家乐的质朴之美的同时,平添更多诗情画意。 6.3 农家乐和茶艺棋牌休闲 在园区里,游客们可以与鸵鸟、白孔雀、珍珠鸡等动物“亲密接 触” ,观赏山羊角斗、小猪赛跑、牛犁田等农家表演节目,还能参与 操作“脚踏水车”“手摇水车”等传统项目,体验传统农业生产方式 、 的艰辛与快乐。 在畅快玩耍之余, 亦可在雅致的休闲茶座里品茗休憩, 体验饮茶赏茶带来的乐趣。窗外风拂翠竹,远处,农舍田园,在这里 远离喧嚣,在舒缓的音乐声中尽情释放都市生活带来的压力。 6.4 地方风情展示和会务接待 四合院是时代发展的产物,是社会发展个见证,有着重要的地方 建筑特色和历史意义,同时,四合院固有空间特征对于空间设计是一 个较为另类的题材, 其设计独具一格。 四合院内展出纺纱车、 织布机、 石臼等农家传统生活用具。 同时会划分出民间工艺品展示体验区和工 艺品销售区。另外,根据需要不定期承办会议和展览活动。

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6.5 地方特色民居生活体验 园内宽敞舒适的地方民居式客房将使游客真正体验农居生活, 客 房内,现代化和传统的民居装饰完美融合,既能体验到地道民居味, 同时现代化的家居装修将会照顾游客的卫生和生活习惯。 6.6 植物观赏 四季植物展馆、樱花园、桃花园、牡丹园、月季园、葡萄园、盆 景园、观果园、丁香园、药用植物园、观叶植物园等。 6.7 游乐项目 过山车、自由落体、峡谷漂流、波涛翻滚、碰碰车、攀岩、赛车、 赛马、儿童欢乐城、电子游戏厅、水上滑索、水上骑士、模拟战争、 观缆车、救火车、弹射飞人、海盗船、健身迪厅等。冬季项目:温室 大棚植物观赏、滑冰、滑雪等运动和休闲项目。 7. 专项规划 专项规划 7.1 给排水 园区给排水设计内容主要包括生活给水系统、灌溉系统和雨水、 污水排水系统。 给水利用园区内的八宝琉璃井天然山泉水作为生活用 水,同时引来水库存水作为灌溉用水;污水系统由污水管道汇集后流 入小型污水处理设施内,经过处理达到规定排放标准后排放;雨水汇 集后直接排入天然河道。 根据景区最大瞬间环境容量为 4000 人,按人均生活用水 25 升/天 计,景区日最大生活用水量为 100t;消防、洗车、绿化、灌溉用水估 算为 200t。园区总用水量为 300t。
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7.2 电气 电气设计内容主要包括供电系统、照明系统、通讯系统、广播系 统等。供电线路在景区范围内均采用电缆,隐蔽处理不影响景观。 7.3 暖通 园区暖通设计内容主要包括四季植物展馆和其他建筑物采暖。 采 暖方式为地热泵采暖供热。 7.4 燃气 规划采用沼气池产出的沼气作为燃气,即节能又环保。 7.5 7.5 环境保护 金烽园本身属于农业生态型观光园,主要污染源、污染物为生活 污水和生活垃圾。污水经城市排水管网排出,生活垃圾侧通过园内设 置的垃圾箱和配备的清洁工,及时地进行清理和收集,环卫部门定期 将收集的生活垃圾运至垃圾处理场处理。所以,本项目对周围的环境 产生的影响不大。 金烽园内有省级文物边墙子烽火台, 依据文物保护管理单位的要 求,做好文物的保护工作,园内各类设施保证与文物的景观相协调。 7.6 劳动安全与卫生 7.6 运营中的危害有火灾、爆炸、机械伤害、人体坠落、溺水、雷击, 等。为防止上述危险发生,本项目拟采取以下防护措施: 园内各种设施运营期间,要严格按要求执行安全卫生制度,在各 游乐设施入口处,设立安全警示牌及警示标志。 对园内各种设备, 业主要采购经国家有关部门安全认证的合格产
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品,经安全检验合格后方能投入运营。 园区内设有浴室及医务室,以保障人员的身体健康。 7.7 7.7 消防 园内各建筑物之间防火间距均按防火规范要求布置, 主要建筑物 周围设有宽环形消防通道。 主要建筑物均按二级耐火设计,并按防火要求设置相应的疏散 口。在园区设置必要灭火器。 8 营销策划 营销策划 8.1 市场定位 根据有关部门对游客的抽样调查, 秦皇岛市旅游客源按地区分析 如下:河北省占 26.6%,天津占 9.9%,北京占 21.6%,京津冀三省市 合计占 58.1%;东三省内蒙古占 16.7%;西南省市占 3.4% ;中原三 省占 5.2%, 华中三省占 3.6%;江浙沪三省市占 5.5%。从年龄结构来 看,中青年游客人数占 70%,65 岁以上老人占 3.2%,24 岁以下占 15.7%。回头客占 50%以上,其中三次来秦皇岛的占 32.2%,两次者 占 22.3%,第一次来秦皇岛占 45.5%。游客的主要目的:休闲、观光、 旅游、度假游客占 73.5%,健康疗养占 6.8%,专业会议、学术交流 人数占 10.4%,其他占 9.3%。从组织形式看,来秦皇岛旅游者中单 位组织占 33%,旅行社组织占 9.1%,从电视、杂志、媒体宣传获得 信息者占 18.9%,亲友介绍占 16.3%,其他占 22.7%。从文化层次来 看,大专以上学历占 49.2%,中专及高中以上学历占 37.6%,初中以 下学历占 13.2%。
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综上分析,园区建设应在我市传统旅游基础上,根据现代旅游特 点,增加参与型、娱乐型、健身型、生态型、刺激型旅游项目,集休 闲、娱乐、购物餐饮于一体,以吸引游客,增强竞争力。站稳秦皇岛 三区四县市场;开拓周边市场。 8.2 经营方式 特色经营:轻松休闲,体验农村,享受自然,感受阳光、绿草、 安静、寻求刺激是金烽园的核心。针对游客的需求和心理,加大宣传 促销力度,考虑目前大多数普通市民的收入水平,旅游产品的价格不 宜过高,定价策略为:大门票可较低一些,使游客可以很少花费,享 受到园区风光、休闲娱乐,但对一些特殊的项目价格可适当提高。旅 游门票价格定位可在 10 元。 a) 门票价格定位可根据通票、团体票给予优惠。 b) 对特殊群体如:老人、教师等给予优惠。 c) 双休日、节假日等实行一定幅度差价。 9 管理体制 9.1 组织机构 公司实行经理负责制,根据公园的经营性质、规模、档次和设 施情况,拟设置以下机构,即:营销部,园管部、技术部、行政部、 后勤部、财务部。 9.2 人员配备 园区劳动定员按岗位编制。园区总定员 90 人,其中岗位职员 70 人,技术人员 10 人,管理人员 10 人。旅游旺季不足人员采用临时招
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工解决。 10 投资估算 工程估算项目总投资为 5000 万元,其中: 建筑工程费为 3250 万元,占总投资的 65%; 设备购置及安装工程费为 500 万元,占总投资的 10%; 其它费用为 500 万元,占总投资的 10%; 预备费为 500 万元,占总投资的 10%; 铺底流动资金 250 万元,占总投资的 5%。 项目工程投资详见下表。
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 原规划项目 烽火台 汉魂宫 大殿 八仙阁 四柱牌楼 世界亭园 照壁 办公楼 展览馆 农技中心 地下游乐洞府 公住楼 别墅园 农家院 猪舍 温室大棚 饲料库 锅炉房 变电所 水塔 大门楼 围墙 道路 金额 266.58 195.00 81.00 78.98 29.70 127.20 6.00 96.00 92.88 50.93 132.60 88.00 106.92 82.50 22.50 153.60 4.80 7.20 7.20 2.50 69.12 6.40 5.00 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23
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新规划项目 烽火台 汉魂宫 大殿 八仙阁 四柱牌楼 世界亭园 照壁 办公楼 展览馆 农技中心 地下游乐洞府 公住楼 别墅园 农家院 猪舍 温室大棚 饲料库 锅炉房 变电所 水塔 大门楼 围墙 道路

金额 347.00 195.00 142.00 78.98 29.70 127.20 18.00 128.00 92.88 50.93 188 88.00 326.92 82.50 22.50 153.60 4.80 32.20 57.20 52.50 69.12 31.40 57.03 增加长度 增加长度 增加面积

增加投资 增加电子狼烟效果(+80.42 万) 增加彩绘及设施 (+61.00 万)

房屋建(构)筑物

新规划房屋建(构)筑物

(+12.00 万) 增加装修办公设施(+32.00 万)

增加游乐设施 (+55.40 万) (+220.00 万)

增加锅炉设备

(+25.00 万)

增加箱式变压器 (+50.00 万) 扩大加装自动给水 (+50.00 万) (+25.00 万) (+52.03 万)

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停车场 水库 鱼塘 生产用设备 检测化验设备 车辆运输设备 公共工程设计

20.00 19.28 6.00 102.10 30.00 55.60 114.70

24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42

停车场 水库 鱼塘 生产用设备 检测化验设备 车辆运输设备 公共工程设计 儿童乐园 牛舍 驴舍 鸡舍 鸭舍 鸽舍 人工湖 多功能饭店 沼气池 污水处理 水力基础设施 电力基础设施 合计

50.00 19.28 6.00 102.10 30.00 55.60 114.70 165.00 136.00 133.00 100.86 25.00 25.00 150.00 1200.00 68.00 110.00 56.00 78.00 5000

增加护拦监控 (+30.00 万)

合计

2060.29

投资增加 (+2939.71 万)

11 经济效益分析 11.1 成本估算 测算项目年平均营业成本为 1000 万元。 11.2 销售收入 a 旅游淡季销售收入 初期加强广告宣传力度,制定可行的经营策略和销售方式,根据 预测,旅游淡季每年到此游览的本地旅客将达到 10 万人次以上,仅 门票收入就超过 100 万。 同时, 随着山海关古城的开发、 景区的装点, 预计旅游人数将逐年增加。每个游客消费(含门票)定位在 50 元, 共计销售收入 500 万元。 b 暑期旺季收入预测

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旺季门票价格(含两项娱乐消费)25 元/人, 旺季按 6、7、8、 9 四个月 120 天计算,每天游客数量为 2000 人,旺季游客总量预测 24 万人, 游客消费 (不含门票) 40 元计算, 按 则销售收入不低于 1500 万元。 11.3 效益分析 本项目建成后,年可接待游客 34 万人次以上,年营业收入 2000 万元,平均年利税 1000 万元,平均上缴税金 33 万元,投资回收期 5.2a,财务上是可以接受的。 经济效益指标表
序号 一. 1 2 3 二. 三. 四. 五. 六. 工程和费用名称 工程总投资 建设投资 建设期贷款利息 流动资金 年营业收入 年总成本 年利税总额 年税后利润 投资回收年限 单位 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 年 指 标 值 5000 3750 100 250 2000 经营期平均 1000 经营期平均 1000 经营期平均 967 经营期平均 5.2 备 注

12 发展前景谋划 发展前景谋划 a 有针对性地开发实用产品 通过旅游观光的示范带动作用,促进农业种植结构的优化,按照 观光产品的需要进行不断调整,提高农业生产的整体效益,为蔬菜和

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花卉产品销售开辟市场。由于绿色食品市场销售前景较好,为保证绿 色蔬菜货源,让更多的居民吃上绿色食品,通过新产品和新技术的示 范、引导作用,让更多的农民看到了科技对农业生产带来的实惠。 b 现代农业和旅游观光相结合 将农业生产和旅游市场结合起来,紧跟生态旅游的发展形势,精 心规划设计,按照休闲娱乐的功能进行合理布局,让游客在休闲娱乐 的同时充分了解现代高科技农业成果,感受田园风光的情趣。 c 树立品牌 坚持高起点、高档次,不断在品种和技术上追求完美,景点设置 上也体现回归自然的特色,增强景点项目的趣味性和娱乐性。使游客 享受特有的"碧海、蓝天、绿树、金沙"优美环境的同时,还可以到" 西瓜上树、青菜绕柱、吃农家饭、走林荫路"的观光园尽情感受现代 农业带来的神奇变化。 d 增强园区综合功能 开设农家饭庄,全部采用园区生产的纯天然绿色食品和土特产, 为游客提供原汁原味的农家特色饭菜,同时"房顶开花,墙上长菜"的 种植方式营造了良好的就餐环境,吸引了众多的游客。游客在参观后 还能购买绿色食品和质优价廉的鲜花, 将看、 玩、 吃、 购融合在一起, 增加了游客休闲观光的乐趣。 e 现代农业和科普教育相结合 同区、市教委及各个大、中、小学校合作,将园区办成一个大、 中、小学生素质教育实践基地,让学生参与简单的农业劳动。
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本着科技兴农定位,以生态农业为主线,发展特色旅游项目。进 一步加大科技投入,提高文化品味,丰富休闲娱乐项目,逐步发展成 为精品旅游景点。 伴随着国家经济飞速增长, 金烽园农业生态园将迎来更大的商机 和客源, 实现更加丰厚的利润汇报, 通过游客的口碑和网络传播渠道, 将会有更多的游客朋友对我们浓郁的地方风情和独特风貌感兴趣, 从 而给金烽园带来更大的商机和更阔的发展步伐。

附图:秦皇岛金烽园农业生态园规划图

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