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武汉城中村改造项目推介材料


中铁信托· 优债1309期城中村改造一期项目集合资金信托计划 推介材料

代理销售机构

受托机构

二○一三年二月

目录

一、交易结构及产品概述 二、融资方、还款方及担保方介绍 三、风险及控制措施

1

第一章 交易结构及产品概述


交易结构 产品概述

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2

1.1 交易结构

受托人 (中铁信托)
受托管理 资金认购 信托受益人 优债1309期城中村 改造一期项目集合 资金信托计划 代理销售

代理销售机构 (中信证券)

信托资金保 管 保管人(中信银行)

6亿元其他应 收款 普提金集团 铁机中润

买入铁机中润对 普提金集团的其 他应收款

征地拆迁以及 工程建设

武汉洪山区城中村改造 项目

3

1.2 产品概述
信托项目名称 信托规模 中铁信托?优债1309期城中村改造一期项目集合资金信托计划 人民币60,000万元

产品期限
选择权

24个月 + 12个月
还款方:在第24个月时有提前还款权利 信托受益人:在24个月的开放日,A、B、C等类受益人在对应的开放日可对信托受益权进 行赎回,同时受托人开放信托计划,接受新投资者的申购 1、还款方普提金集团的母公司凯旋门公司为普提金集团偿还应收债权及支付资金占用费提 供不可撤销的最高额连带责任保证担保 2、还款方普提金集团的实际控制人陈乐龙先生、易香玉女士(陈乐龙之妻)、陈源先生为 普提金集团到期偿还应收债权以及按期足额支付资金占用费的义务提供不可撤销个人连带责 任最高额保证担保 3、还款方普提金集团的子公司普提金置业以价值为120,236.77万元的商业产权为普提金集 团在信托计划期限届满时偿还应收账款债权及支付资金占用费提供最高额抵押担保 认购金额(?万元) 100(含)—299 300(含) —4,999 5,000(含)以上 预计年收益率 9% 9.5% 10%

担保措施

信托收益

4

第二章 融资方、还款方及担保方介绍
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融资方介绍 还款方介绍 担保方介绍 资金用途概述

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5

2.1 融资方介绍

公司名称 注册地址 法定代表人 实收资本 经营范围

武汉铁机中润置业有限公司 武汉市洪山区徐东路7号欧洲花园9栋1单元1001号 许先玖 8,800万元 建筑及装饰材料,汽车零配件,日用百货,纺织品批发零售,园林绿化设计、施工,房 地产投资,资产投资,房地产开发和商品房销售,信息咨询服务(涉及许可证的凭证经 营) 铁机中润是一家正在蓬勃发展的,以房地产综合开发为主,兼营房屋销售等业务的房地 产开发企业,公司成立于2003年,隶属于武汉普提金集团公司

公司简介

6

2.1 融资方介绍(续)
财务报表摘要:

项目 总资产(万元) 总负债(万元) 所有者权益 资产负债率

2009年

2010年

2011年

2012年6月

61,533
16,400 45,133 26.65%

247,354
202,221 45,133 81.75%

259,958
152,811 107,147 58.78%

221,211
100,550 120,661 45.45%

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铁机中润资产负债率较低,长期借款在负债合计中占比较小,企业资金压力较小

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2.2 还款方介绍

公司名称 注册地址 法定代表人 实收资本

普提金集团有限公司 武汉市洪山区水果湖街中北路166号东湖· 春树里 蓝翔 18,000万元

经营范围

实业投资,高科技项目投资,房地产投资,商业物流投资,基础设施投资,教育投资, 旅游投资,媒体经营投资,风险投资,国内贸易投资,高速公路设施投资,加油站投资, 酒店娱乐行业投资,通讯网络投资,信息网络和生物工程、电子及新能源、光机电一体 化、新材料、医学及环保投资,资产管理、财务顾问(不含证券投资咨询)、上市策划、 企业资产的重组、并购及项目融资、理财咨询服务;高新技术产品的开发和信息咨询; 房地产信息;仓储(不含危险化学品仓储)服务;电子商务网络设计;计算机软硬件开 发;汽车保修设备、环保设备研发、销售;汽车零配件的销售
普提金集团是经国家工商总局批准注册的一家大型多元化、复合型企业集团,旗下拥有 金融投资、资源开发、商业物流、资产营运、文化产业五大业务板块

公司简介

8

2.2 还款方介绍(续)
财务报表摘要: 项目 总资产(万元) 总负债(万元) 所有者权益(万元) 2009年 416,175 240,689 175,486 2010年 553,227 336,365 216,862 2011年 642,784 255,921 386,863 2012年6月 745,230 331,764 413,466

主营业务收入(万元)
净利润(万元) 资产负债率

54,321
8,685 57.83%

77,397
7,545 60.80%

86,288
8,773 39.81%

208,400
15,600 44.52%

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普提金集团资产负债率较低。尽管房地产行业2011年受到国家宏观调控的影响,普提金集团主营业务成本有较大增加, 但由于企业定位准确,坚持从优质企业投资、物业投资、旧城改造等稳定、优势项目入手,而且销售及财务费用同比有较 大缩减,表现出较强的抗风险能力

9

2.2 还款方介绍(续)
城中村改 造、政府 代建工程
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丰富的城中村综合改造操作经 验及成熟的操作模式,操盘规 模和投资规模在武汉市同行业 中首屈一指

普提金集团在一支 经验丰富、勤奋敬 业的管理团队的带 领下不断壮大,形 成当前多元化的经 营架构和产业布局

商业地产 的持有和 运营管理

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依托多年积累、沉淀的商业 资产和商誉,与众多国际、 国内知名商业品牌形成了良 好的战略合作伙伴关系

金融投资

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参股湖北银行和汉口银行, 是湖北银行民营资本第一大 股东

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文化产业

旗下子公司创办的《武汉城市 圈》杂志在湖北省文化圈内颇 具影响力

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2.3 担保方介绍

公司名称 注册地址 法定代表人 实收资本

武汉凯旋门购物中心有限公司 武汉市洪山区徐东路7号 汪艳 3,000万元 日用百货、服装、鞋帽、化妆品、钟表、体育用品、电子元器件、洗涤日用品、家用电 器、通讯器材(不含无线发射设备)、金属材料、建筑材料、汽车零配件、化工产品 (不含化学危险品及国家限制的化学品)、农副产品、工艺品的销售;展览策划服务; 场地租赁及物业管理 武汉凯旋门广场购物中心有限公司于2002年2月在湖北省工商行政管理局注册成立,其旗 下的购物中心于2002年11月8日正式开业迎宾

经营范围

公司简介

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2.3 担保方介绍(续)
财务报表摘要: 项目 总资产(万元) 总负债(万元) 所有者权益 (万元) 主营业务收入 (万元) 净利润(万元) 资产负债率 2009年 478,227 270,347 119,509 59,404 85,246 56.53% 2010年 668,798 377,287 255,616 93,822 62,587 56.41% 2011年 781,200 293,432 430,092 97,414 127,842 37.56% 2012年6月 886,303 364,025 511,066 216,805 124,503 41.07%

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公司旗下的凯旋门广场购物中心商业地理位置极佳,与凯旋门大酒店共同组成气势恢宏的凯旋门群楼,其位于武汉大
道徐东商圈核心地段,并与数家国内、国际知名超市沃尔玛、大卖场等形成扎堆互补商业群。周边近四十个大型商用 、住宅新区集结了雄厚的消费及发展潜力

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2.4 资金用途概述
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资金用途

本次信托融资资金60,000万元,采用受让铁机中润对普提金集团的“其他应收款”方式用于武汉市洪山区铁机村城中村 改造H2、H3地块还建房项目建设 项目位于武汉市洪山主城区繁华街区,还建房的建设地点为和平街铁机村城中村改造还建H2、H3地块。项目拟开发高层 住宅,根据《武汉居住区总体规划》要求,该地块为住宅用地,项目建设符合城市总体规划。项目建设的主要技术经济指 标为:容积率3.27,满足该地块规划要求

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项目概况

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洪山区系武汉市主城区之一,位于武汉市东南部,是武汉市面积最大的中心城区。铁机村城中村改造项目位于武汉洪山区 和平街铁机村,其共有H1地块还建项目、H2-H3地块还建项目,选址位于洪山区内二环线与团结大道交汇处,紧临罗家 港两侧,规划净用地面积12.35万平方米。该地块区位条件优越,周边基础设施配套完整,并存一定拆迁规模

项目位置

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根据中共武汉市委、武汉市人民政府提出的《关于进一步促进经济平稳较快增长的若干意见》要求:推进城中村及旧城改 造,抓紧研究出台拆迁补偿、还建房源、容积率控制、项目策划、资金筹措等方面的政策措施,落实以区为主的拆迁责任 制。确保年内完成二环线以内56个“城中村”拆迁任务的三分之一,力争完成一半,鼓励各相关区将二环线以外的“城 中村”纳入改造范围。经武汉市人民政府批准,洪山区铁机村已列入该计划

项目背景

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第三章 风险及控制措施

14

3.1 风险及控制措施
风险 1. 控制措施 还款方普提金集团的子公司普提金置业以其持有的位于武汉市洪山区水果 湖街中北路50号的优质商铺“东湖· 春树里”的商业产权为普提金集团到期 归还债务以及按期足额支付资金占用费的义务提供抵押担保。该抵押物面 积总计为33,584.39平方米,经武汉国新房地产资产评估有限公司(国家一 级房地产估价机构)9月6日出具的预估报告显示预估价为120,236.77万元, 抵押率49.90%。该抵押物位置优越,交易对手违约风险较高,信用风险相 对可控 还款方普提金集团的实际控制人陈乐龙先生、易香玉女士(陈乐龙之妻)、 陈源先生为普提金集团到期归还债务以及按期足额支付资金占用费的义务 提供不可撤销个人连带责任保证担保 还款方普提金集团的母公司凯旋门公司为普提金集团到期归还债务以及按 期足额支付资金占用费提供不可撤销的连带责任保证担保。同时,《债权 转让协议》、《还款合同》、《抵押合同》、《保证合同》将办理强制执 行公证

信用风险: 本风险主要指交易对手不履行义务 而使信托财产遭受潜在损失的可能 性 2.

3.

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3.1 风险及控制措施(续)
风险
市场风险: 本风险主要指还款人未来现金流可能 不足以覆盖到期回购标的债权所需的 资金,并有可能产生致使到期无法收 回投资本金及溢价款的风险 抵押物变现不足风险: 本风险主要是指因抵押物所处市场价 格大幅度波动导致抵押物变现收入大 幅下降,从而影响偿付信托融资的风 险

控制措施
本项目的还款来源为武汉普提金集团未来三年的项目销售和公司自持商业地产的 经营租赁收入。根据武汉普提金集团正常的生产经营测算,未来三年间,武汉普 提金集团累计可产生49.47亿元现金净流入。由于武汉普提金集团本身具备较强 的资金调剂能力,该项目未来三年的营业净现金流使得武汉普提金集团有能力在 信托到期时归还债务以保证信托资金的安全兑付

本项目中,用于抵押的商业地产位于武汉市洪山区水果湖街中北路,北临中北路, 东临徐东大街。该区域属武汉市洪山区的成熟区域,地理位置较为优越,发生可 能导致抵押物价值发生不利变化的可能性较小,且该抵押物目前均已出租。该抵 押物本身极具投资价值,利于在极端情况下的直接处置

16

中信证券股份有限公司 中国· 北京 朝阳区亮马桥路48号中信证券大厦 100125 Tel: +8610 6083 8888 Fax: +8610 6083 6029


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