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中国仓储地产的现状与展望


中国仓储地产的现状与展望
在近 10 年间,中国物流业发生了巨大的变化。中国物流业的现状主要呈现了以下几个特点:

一个快速成长的市场
自 1979 年改革开放以来,作为中国经济发展和现代化的重要支柱,高效的物流配送系统使中国 成为世界最大的贸易国之一。 在过去的几年内我们看到,无论是政府运行效率、 法制透明化还是基础设施建设都在不断得到提 高。这些因素促使中国物流市场从过去的高成本、低效率的简单拼箱服务向高效率、简易化的方 向转化, 同时也提高了中国在整个全球经济中的地位。 在促进中国物流市场发展的诸多驱动因素 中,以下一些因素被公认为是十分必要的:与世界经济的协调性、稳定健康的经济增长、出口增 长、世界制造业的中心地位、不断扩展的零售业、加入世贸组织、不断提升的价值链、发展中的 中国大陆市场和有竞争力的成本等。所有这些因素都推动了中国物流市场的发展,以提供高效、 经济的服务。在过去的几十年内,经济指标、交通设施和不断增长的物流园数量都表示:一种巨 大的推动力已经并将继续影响着这个正在不断向上发展的市场。 与过去十年持续增长的经济一样,物流业的年平均增长率维持在 13.2%左右,表明了物流业对整 个经济增长的贡献在不断提高。正是凭借着这一点,中国的货运量也保持着乘数化的增长。尽管 这种增长在一定程度上受到了 2008 年经济不确定性的影响, 但在 2000 年至 2008 年期间,货运总 量始终保持在 8%的平均水平。根据中国物流与采购联合会的预测,物流增加值将在今后三年内 预期将有 16%的年增长率。

物流增加值

2,500
物流增加值 (十亿人民币)

30 25
增长率 (%)

2,000 1,500 1,000 500 0 689
2000

20 15 1,793 793
2002

1,997

911

1,078 1,227

1,412

10 5 0

743
2001

2003

2004

2005

2006

2007

2008

数据来源:中国物流与采购联合会

不同形式的交通运输货运量增长情况比较

30 25 20 15 10 5 0 -5 -10 -15 -20

年增长率 (%)

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

铁路

高速公路

水路

民航

数据来源:中国物流与采购联合会

我们可以看到, 除了以高速公路为主的陆路交通的货运量保持增长之外, 其他各种运输形式的货 运量均呈现下降。 我们认为陆路货运量的这一增长是受到持续扩大的国内零售需求的影响。 在另 一方面,水路和民航由于全球经济低迷的影响而受到了较大程度的打击。以此趋势为基础,加上 持续增长的国内消费市场,我们相信高速公路将保持其在各因素中稳定的增长地位。同时,庞大 的基础设施建设投资将在很大程度上扩大中国高速公路的容量, 并将陆路物流提高到一个更高的 发展水平。

争取更高效率
与全球发达的物流市场相比,中国的物流市场具有高度的分散性,并夹杂着政府的干预。高度的 分散性导致了高成本, 中国的物流成本在 GDP 中的比重达到 20%, 远高于美国的 9%和日本的 11%。 高度的分散性甚至使最大的物流提供商也只有低于 2%的市场份额1。政府的干预与严格的边际控 制相结合,导致了过去的低效物流系统。此外,在过去十多年内,物流市场集中在上海、北京和 广州等中心城市,导致了高质量的仓储物业相对有限。 自 2001 年中国加入 WTO 以来,物流市场的低效率现象受国际公司的物流运营方式的影响得到了 改观,其中两种主要的激励因素促使国外公司参与中国物流市场: ? ? 在 2004 年底,中国对外全面开放零售业市场; 在 2005 年底,中国向外商独资企业(WFOE)开放物流市场。

1中国物流统计年报,中国统计年报,仲量联行分析报告

推动增长的驱动器
物流市场的两大主要驱动器是零售业和制造业。 中国的物流活动中,零售业占 76.7%,国有和外资零售业正在全国范围内不断扩展。特别是包括 沃尔玛、 家乐福、 百安居、 宜家在内的外资零售商在中国采取了小城市和大城市 (如上海和北京) 同时扩张的战略。在 2000 年到 2008 年的九年内,中国的零售业销售额的年均复合增长率达到 13.6%

物流市场构成 0.70% 2.30% 4.50% 15.80% 制药 电子产品 高科技产品 汽车 76.70% 零售业

数据来源: Data Monitor

中国零售业销售额

12 10
万亿人民币

8 6 4 2 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
3.9 4.3 4.8 5.3 6.0 6.7 7.6 8.9 10.9

数据来源:中国统计年报 2009(国家统计局)

另一方面,中国的制造业基地为物流设施创造了强大的需求。1990 年,中国是全球排名第九的 制造业国家,而 2008 年其排名已经上升至第二。制造业中主要的产量来自于汽车产业,国内汽 车拥有量的持续增长已经显而易见,而中国物流活动中的 15.8%正是来自于汽车产业。

汽车产量

10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0

百万辆

7.3 3.3 4.4 5.1 5.7

8.9

9.4

2.1 2000

2.3 2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

数据来源:中国统计年报 2009(国家统计局)

以上的信息显示:在今后的几年中,中国将会不断吸引更多物流服务提供商。在中国试图留住这 些物流服务提供商的同时, 政府也在通过适当放宽物流市场的管制和大力投资物流设施来给予他 们鼓励,从而使市场更有效率,成本也得到了削减。我们认为,零售业将持续作为驱动中国物流 市场的最重要的单一因素。同时我们也看到,中国的城市化催生了大量的城市消费群体,也带来 了零售业的巨大需求潜力。

政府的激励政策
对于中国物流市场而言, 政府的政策起着十分重要的作用, 以下几点对国内的物流发展前景有着 重要的影响。 - 物流行业准入政策2 如今的国外投资者获准建立外商独资企业(WFOE),在一定程度上较过

去扩大了其活动范围。2004 年 12 月,外资企业获准开展货运和仓储业务。一些特定类型的物流 相关企业的设立批准手续和流程逐步透明化, 设立要求更加明确详细, 这给外资企业进入中国市 场提供了崭新的、切实的机遇。 - 基础设施的准入政策3 政府对于中国的基础设施体系建设开始逐步减小干预力度。运输业的

投资开发开始面向外资企业,而铁路、公路、货运代理和船运的改进旨在提高物流市场的效率。 这些都将带来更快速的运输网络,从而减少在途时间。 - 趋于透明化的土地招牌挂制度4 政府执行土地招牌挂制度以控制工业用地的购置。这对投资

者而言是有利的,因为不断透明的市场操作让他们了解了谁是竞争者。

2 参见 http://www.china.com.cn/chinese/PI-c/726125.htm 3 参见 http://finance.anhuinews.com/system/2006/11/10/001601483.shtml

- 振兴计划的产业之一5

2009 年初,政府公布十大振兴产业,而物流业是其中唯一的服务业。

物流发展的详细振兴计划包括以下任务:扩大物流市场需求、带动物流服务的社会化和专业化、 加速公司兼并重组、加快核心物流领域的发展(包括矿产、冷链、城市配送、医药、化工危险品、 汽车、反向物流、绿色物流、邮政快递和其他新兴物流门类)、加快发展保税物流、优化物流地 区配送(九大主要区域包括:华北?北京、天津;中国东北?沈阳、大连;山东半岛?青岛;长三 角?上海、南京、宁波;中国东南?厦门;珠三角?广州、深圳;中部地区?武汉、郑州;中国西 北?西安、兰州、乌鲁木齐;中国西南?重庆、成都、南宁),加强物流基础设施开发的城市协 调和连接、提升物流信息水平、完善物流标准化系统和加大物流新技术的开发和运用。 我们相信这个振兴计划将会在以下几个方面影响中国物流业的发展。首先,它将会带来更多市 场上的兼并重组, 而一些业内垄断者所形成的规模可能将达到国际水平。 那些大规模的物流企业 则需要整合他们的运营,从而扩大了对于主要的中心区域的高质量物流中心的需求;第二,基础 设施建设将继续进行,它不仅包括机场、铁路和公路等硬件设施建设,也包括信息和其他技术平 台的建设,从而推进物流发展;第三,国家鼓励更多财政渠道促进产业提升。房地产投资信托基 金市场在 2010 年上半年开始运行,主要涉及的都是工业相关的项目。物流公司可能通过房地产 投资信托基金提升自身的地位,物流地产开发商也将为其将来的项目找到新的融资途径。

中国的交通运输基础设施
一个运转良好的基础设施系统对于经济发展, 特别是对国际贸易至关重要。 而贸易是中国经济成 长的关键组成部分,它对高效率的基础设施的需求十分巨大。 根据仲量联行和中国供应链协会的联合调查, 运输基础设施是一位客户在开发仓储设施时首要考 虑的因素。
中国仓储选址的主要考虑因素 运输基础设施 临近市场 临近供应商 临近港口 临近综合运输 仓储面积成本 合格的劳动力 临近机场 劳动力成本 3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8 3.9 4 考量指数

来源: 中国供应链协会、仲量联行

4 5

参见 参见

http://www.law-lib.com/LAW/law_view.asp?id=183605 http://cn.reuters.com/news/globalcoverage/toptenindustrial

根据“十一五”规划纲要,运输基础设施投资将达到 49400 亿人民币。一方面,政府已经将建立 高效率的交通网络作为其重要的任务; 另一方面, 中国绝大多数的主要物流枢纽集中在沿海城市, 投资海港的比重超过投资空港丝毫不让人惊奇。 同时, 政府也计划加强海港的竞争性以及它们与 内陆城市的连接。
中国运输成本十一五计划 (单位:十亿人民币 ) 2,500 2,000 1,500 1,000 500 公路 铁路 空运 海运 140 1,250 600 2,200

来源:中国交通部

- 海港

中国 14,500 公里的海岸线拥有了大大小小 200 多个港口。所有大型的海港都集中在 3

大区域:环渤海、长三角和珠三角。尤其在长三角和珠三角,有超大型的新型港口,如上海、宁 波、深圳和广州。在环渤海地区,青岛或是天津还没有发展到东北亚航运中心的地位以取代长时 间处于龙头地位的韩国釜山。这三大区域占到中国物流运营的 85%,这个数字从现在到未来一段 时间内将维持不变。

来源: 仲量联行

- 高速公路

2005 年,中国政府提出了“7918”高速公路网计划。这个计划将需要 30 年的时间

来完成整个中国的高速公路路网以进一步促进经济的发展。“7918”包括了 7 条以北京为中心向 外辐射的高速公路、9 条南北走向的高速公路和 18 条东西走向的高速公路。这将直接连接 300 多个城市, 人口将近 2 亿。 政府计划到 2010 年底建成 65,000 公里的高速公路, 2030 年建成 120,000 公里,2050 年建成 175,000 公里。在未来的 5 年内,政府十分重视连接一线城市和高速发展的周 边二线城市。这样的网络一经形成,将不仅仅促进这三大区域的发展,同时也使中西部地区的经 济发展直接受益。

来源: 中国交通部

- 铁路

2006 年,中国政府提出了到 2020 年投资铁路系统的计划,将由现在的 72,000 公里延长

到 100,000 公里。在 2008 年 8 月,计划投资建设的铁路的资金从 1.25 万亿人民币增加到 2 万亿人 民币。在所有的工业领域中,矿产行业与重工业对铁路的依赖程度较高,因此我们相信华北地区 将在这次铁路建设计划中获益非浅。尤其是东北地区,重工业占当地 GDP 比重较大,那里的基 础设施还有进一步提高的空间。北京、上海、广州和武汉已定为为中国四大铁路枢纽,大量的资 金将投入到这四个城市的与铁路相关的物流基础设施建设中去。

来源: 中国交通部

- 空港

当前,中国共有 151 个空港,但只有 3 个主要的国际空运货物枢纽:上海的浦东机场;

北京的首都机场和广州白云机场, 直接服务于中国的三大经济发展区域。这三个机场都有大规模 的扩展项目, 这将进一步提升他们在中国空运物流领域的地位, 加速空运物流市场的发展。 另外, 这些城市都有良好的公路、 铁路网络相连接, 使这三个城市成为操作相对高附加值的国际商品的 多式联运的理想地区。相对来说,成都、昆明、杭州及南京空港作为当地的省会更依赖于国内需 求,毫无疑问,他们都有着强劲的经济基础、巨大的零售市场以及在某种层面上的制造业基地。

中国十大机场 排名 机场 上海浦东机场 北京首都机场 广州白云机场 深圳宝安机场 上海虹桥机场 成都双流机场 昆明机场 2008 年货邮吞吐量 (百万吨) 2.60 1.37 0.69 0.60 0.42 0.37 0.24

1 2 3 4 5 6 7

8 9 10
来源: 中国民航总局

杭州萧山机场 厦门机场 南京禄口机场

0.21 0.20 0.19

理解价值链
迈克尔· 波特的价值链架构是一个分析企业在创造价值的过程中一系列活动和竞争优势的模型。 该价值链架构理论可以用下图来阐述:

供应:与接收、存储和分配相关联的各种活动,如原材料搬运、仓储、库存控制、车辆调度和向 供应商退货。 生产:与将投入转化为最终产品形式相关的各种活动,如机械加工、包装、组装、设备维护、检 测等。 发运:与集中、存储和将产品发送给买方有关的各种活动,如产成品库存管理、原材料搬运、送 货车辆调度等。 销售:与提供买方购买产品的方式和引导它们进行购买相关的各种活动,如广告、促销、销售队 伍、渠道建设等。 服务:与提供服务以增加或保持产品价值有关的各种活动,如安装、维修、培训、零部件供应等。 采购:指购买用于企业价值链各种投入的活动,采购既包括企业生产原料的采购,也包括支持性 活动相关的购买行为,如研发设备的购买等;另外亦包含物料的的管理作业。 技术开发:每项价值活动都包含着技术成分,无论是技术诀窍、程序,还是在工艺设备中所体现 出来的技术。 人力资源:包括各种涉及所有类型人员的招聘、雇佣、培训、开发和报酬等各种活动。人力资源 管理不仅对基本和支持性活动起到辅助作用,而且支撑着整个价值链。

企业基础设施:企业基础制度支撑了企业的价值链条。如会计制度、行政流程等。 价值链架构表明:许多公司传统意义上的物流仅包括材料供应和产品发运,然而,随着功能的拓 展,物流已经逐渐发展为其他业务线的并联组成部分。例如,服务和采购如今已经被公认为物流 的姊妹环节,高效的物流水平将帮助这两大环节降低成本和时间。 对物流公司本身来说, 价值链架构意味着更多的增值活动将被添加到传统业务中去, 并创造更多 的发展机会。在当前的市场中,大部分物流公司采用以下四大普遍的增值模式: 单一功能的公司: 这些公司通常仅提供仓储和运输服务, 并且这些公司在中国的物流公司中占大 多数。由于数量较大,这些公司互相之间的竞争相当激烈。 合作公司:合作公司是单一功能的公司为了降低成本和提高竞争力而共同组成一个合作的网络。 综合物流公司: 凭借高质量的物流信息和数据处理系统, 综合物流公司能够提供客户综合的物流 服务,并帮助客户优化内部操作模式。他们大部分是第三方物流公司。 供应链运营方: 供应链运营方处在物流价值链的顶端, 他们是一些能够为客户设计并量身定做综 合物流解决方案的跨国物流公司。 为了适应快速扩大的货运市场, 全国许多城市和省份正在草拟开发计划, 以建立一个更为高效的 物流体系。先前,像上海、深圳这样的大城市已经将物流发展列入他们的五年计划。而目前,几 乎所有的省会城市和主要城市都已经将物流发展列入他们最新的第 11 个五年计划。 作为现代物流网络的重要节点, 物流园区开始在政府的发展计划中扮演十分重要的作用。 在过去 的几年内,物流仓储设施的供应量显著提高。然而,并非每一个物流园区的开发都会取得成功。 对大部分已经开发的仓储为主的物流园区而言, 需要开发更多的功能以满足市场的需求, 这也是 他们取得成功的关键。 对于一个现代化的物流园区而言,以下五大功能亟待进一步开发: 配送中心: 配送中心通常的使用者是零售商、 第三方物流企业和快递公司, 用以将他们的货物尽快递送至他 们的最终用户手中。 仓储空间的大小以及与市场的接近程度是一个配送中心的两大主要特征。 许 多物流园区位于货运中心附近以更容易发挥这一功能。然而,为了开发一个较大的配送中心,该 地区必须达到较高的经济发展水平,拥有充分的零售业的需求和庞大的居住人口。 保税仓库: 这一类型的物流设施的需求主要来自于对外的海港区域。 有免税需求的货运代理、 制造加工业者 是保税仓库的主要承租方。在空港区域也有对保税仓库的需求,但由于空运本身的特点,其比例 比海港区域的保税租赁需求小得多。而对于内陆市场,保税仓库的需求相当少。 增值产业

包括贴标在内的增值产业也可在物流园区附近甚至是利用园区内的仓库得以实现。 大量的仓库都 建有隔间,使得这种类型的操作更加便利,并使得仓库的功能更加灵活。这一功能在保税仓库中 得到了很好的发挥,许多原材料进口和商品出口都可享受这种免税待遇。 信息平台 信息平台其实就是一个办公场所。 这种类型的物业为物流公司提供了一个操作场所, 旨在吸引这 些公司注册在园区内,并产生相应的税收。此外,信息平台可以向承租方收集并发布交通、税务 和可利用的资源等相关的市场信息。 高级增值产业 当物流园区发展到了一定成熟的程度, 它可以开发采购和在线业务等更多功能。 前者的需求主要 来自零售商企业或制造企业的配送或加工中心, 因为他们更接近提供商。 后者可以建立在计算机 硬件设施和周边在线交易市场都高度发达的园区内。

明确现在及未来的物流热点地区
最近仲量联行针对 20 个主要物流中心城市进行了详细的分析,预测这些城市在今后的 5 年内将 吸引更多物流公司、 房地产开发商和投资者的视线。 这项分析考量了与中国物流业相关的诸多影 响因素,包括零售商的活动、制造业的聚集效应、物流基础设施和未来的运输网络。 我们在中国超过 100 个城市的调查基础上得出了这项分析。每一个城市都将给予四个方面的评 分,包括运输网络、与市场和供应商的距离、物流基础设施、物流运营商。最后的分数由仲量联 行内部的物流市场专家进行讨论得出,20 个主要物流中心城市也应运而生。这些城市可以分为 三组: - 物流一线枢纽: 上海、广州、深圳、北京以及天津。全部来自于长三角、珠三角以及环渤海 经济区域。 - 物流二线枢纽:宁波、青岛、大连、厦门和苏州。4 个海港以及苏州入选原因主要是来自于直 接或间接与港口的连接,战略位置与港口、强大的消费市场、制造业基地之间的连通。 - 新兴物流枢纽:新兴的物流枢纽有 2 个特点。一是内陆省会城市,如成都、杭州和沈阳;一是 有雄厚的工业基础、特别是汽车产业城市如重庆、南京、武汉、哈尔滨、长春、西安和郑州。

来源:仲量联行

这 20 个物流中心城市受到了国内仓储最终用户的青睐。以下举例说明: 美集物流(APL Logistics) 美集物流是一家包括以下核心业务的物流服务提供商:供应链管理、拼箱服务、仓储和配送、全 球货运管理、制造业支持、资产管理。受到同集团的美集船运的支持,美集物流在中国的主要业 务发生在沿线的港口城市,包括北京、上海、成都、大连、杭州、南京、宁波、青岛、天津、福 州、广州、深圳和厦门。 丹马士(Damco) 丹马士是全球领先的货运代理和供应链管理服务供应商之一。 主要提供供应链管理、 海运、 空运、 到岸服务和冷链物流等。这家公司的客户包括零售业、服装类的制造业、电子产业、快消品行业 和化工行业。在中国,货运代理是丹马士的主要业务。丹马士目前在中国的以下港口城市和一线 城市开展业务:北京、大连、福州、广州、哈尔滨、南京、宁波、青岛、上海、深圳、天津和厦 门。

专业物流市场
与一般物流市场相比,中国的专业物流市场发展较为缓慢,主要包括两大门类:危险品和冷链。 这种发展缓慢的现象主要归结于以下因素:行业体制不成熟、基础设施发展不完善、服务提供商 寥寥、相关人力资源紧缺。

所谓的“危险品”包括易腐蚀、易燃易爆、自燃性大、有毒、氧化物、放射性物质、遇水燃烧物、 压缩气体或液体等。 包括汽油和液化石油气体在内的各种燃料是危险品中占主要比例, 许多产业 甚至家庭也需要这些类型的危险品。 而运输这些危险品的方法和过程有严格的限制以尽可能防止 造成事故和对环境的破坏。 所谓“冷链”就是在严格的温度控制下冷藏或冷冻货物的物流系统。对于生鲜食品(例如新鲜肉 类或农产品)而言,冷链应当在收割、加工、直到通过船运递送到消费者餐桌上的全过程中发挥 作用。一个冷链系统可能包括预冷设备、冷冻仓储、冷冻货集装箱、冷冻品卡车、冷冻仓库、冷 冻零售和陈列展示的一系列设备。 管理良好的冷链体系是在保证食物新鲜和质量的过程中一大要 素。在冷冻的温度下,食物可以保鲜更久,正如在你家中的冰箱里一样,微生物和化学反应对食 物的破坏会得到良好的预防。 在另一方面,和中国目前不成熟的市场状况相比,对危险品和冷链的潜在需求很大。特别是作为 世界最大的制造业中心之一,中国对汽油和液化石油气体产品的需求十分巨大。危险品自 2000 年以来,年均复合增长率稳定维持在 4.2%。与此相比,中国的冷链市场需求甚至更大。随着人 们健康观念意识的提高, 独生子女家庭和营养和健康知识的普及, 中国消费者的饮食习惯正在发 生变化,中国的食品消费市场在过去的十年内也经历着各种变化和发展。从 2000 年至 2008 年, 人们在冷冻食品方面的消费达到了 10%的年均复合增长率。当然,这个市场还需要建立一个更为 专业的物流系统来支持和稳固这一需求。

危险品产量

350 300 250 315 327 328

百万吨

200 150 100 50 0 2000 235

241

252

261

278

298

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

*包括原油、天然气、硫酸、苛性钠、合成氨、乙烯等。

数据来源:中国统计年报(国家统计局)

城镇居民的人均生鲜食品消费支出

1,600 1,400 1,200 1,000 800 600 400 200 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 680 702 789 829 905 964 966 1192 1459

*包括肉类、家禽及其加工成品、蛋类、水产品、乳制品及其加工成品等。

数据来源:中国统计年报(国家统计局)

人民币

中国仓储 物业市场
为了适应快速扩大的货运市场, 全国许多城市和省份正在草拟开发计划, 以建立一个更为高效的 物流系统。 作为现代物流网络的重要节点, 物流园区开始在政府的发展计划中扮演着十分重要的 作用。 在本章节,我们将对中国仓储物业进行浏览,并挖掘其中的潜在机遇。

高质量仓储物业供应量的持续增长
自 21 世纪初以来,中国的仓储物业市场就呈现出了乘数增长的态势,仓库面积飞速扩大,从原 来的沿海港口城市(如上海、深圳)延伸至每一个主要的一线及二线城市。一般而言,仓储空间 的扩大受显著增长的出口市场、制造业投资和逐步扩大的国内消费品市场的多方面影响。然而, 一些物流园区,特别是在小城市的物流园,主要是按照政府的规划和激励政策而建造的,其质量 普遍不高。 在中国, 仓储物业的发展类型随着不同功能、 区域、 用户群和所有权结构而发生变化。 通常来讲, 我们根据功能将仓库分为两大类型:保税仓库和非保税仓库。 保税仓库是一种可用于存放保税货物的专业仓库, 货物由进口商或其代理与海关共同保管。 正是 由于这种特性, 保税仓库广泛运用于包括日用品加工和货物转运等在内的专业服务中。大部分保 税仓库位于海关授权的特定区域内,或称“保税区”,多数靠近空港或海港。海关也批准在其它 区域设立保税仓库,例如工业区,用以服务相关企业。保税仓库的本质特点决定了对保税仓库的 需求主要来自于进出口操作。 因此, 上海和深圳这中国两大海港城市拥有最发达的保税仓储物业 市场。 非保税仓库实际上是保税仓库在整个仓储物业体系中的一个重要补充。 在中国, 无论是非保税仓 库的体量,还是其用途与目标市场,都远远大于保税仓库。非保税仓库通常不直接参与进出口业 务,而是用于服务国内市场,如零售业和制造业所需要的配送中心。由于国内市场才是非保税仓 库的重心, 非保税仓库的开发主要依赖陆路交通网络。 非保税仓库多建于主要高速公路的交汇处 附近。 随着供应量的提升,中国仓储物业的质量近年来也有显著提升。这是一个从先前的“传统仓库” 向“现代化仓库”的飞跃。“现代化仓库”,有时也被称为“高标准仓库”,它的建筑标准远高 于传统仓库, 因此能以一种更为高效的方式为客户服务。 下表显示了高标准仓库与传统仓库的区 别。 在本报告中,除另有说明之外,所有的分析都只针对普通高标准仓储物业市场。全国的数据来自 于 11 个物流热点城市:北京、天津、大连、青岛、南京、苏州、上海、宁波、广州、深圳和成 都。这些城市都在仲量联行发布的《中国物流地产资讯服务》所涉及的一线、二线和新兴物流城 市之列。

表格: 建筑标准比较

传统仓储物业 砖混结构、 砖木结构、 钢筋混 凝土结构; 建筑周期长 净高 装卸平台 仅 5 米至 6 米得多层建筑 无 暂无精确的统计数据, 但如果 地面承重力 存放超出地面承重的货物将 很有可能出现地面下沉的现 象 缺乏足够的卸货区域; 卸货区域 仓库之间的距离不足以卡车 转弯甚至回转 防火消防系统 防火分隔 屋顶采光 通风系统 地面 其它设备
信息来源: 仲量联行

现代化仓储物业

倾向于低成本的钢结构; 建筑周期短 9 米或更高的单层建筑 配有液压式装卸平台

建筑结构

每平方米三吨以上

有足够的卸货区域; 仓库之间的距离保持在 30 米左右 配有自动感应消防喷淋设 备 配有防火分隔 保持 3%的采光率 配有通风设备 防止灰尘的环氧地面 雨水收集器、风轮系统、太 阳能采光板等

至多备有消防栓 仓库内部没有防火分隔 屋顶没有采光带 除了窗之外没有任何通风系 统 易磨损的普通地面 无

中国高质量仓储设施的发展步伐让我们感到惊讶。在 2008 年底,高标准仓储物业的总量(包含 保税仓库和非保税仓库)达到了 1220 万平方米左右,几乎是 2002 年初的市场总量的 34 倍。在 2002 年之前,高标准仓储物业仅存在于像上海和北京这样的大城市。到了 2004 年,许多城市开 始开发这样的高标准设施,但还仅限于沿海城市。在 2005 年之后,随着第十一个五年计划和“开 发西部”战略的逐步深入,中国中西部地区逐步发展起来,涌现了例如成都这样拥有高质量仓储 物业的市场。 这也充分反映了中国基础设施体系正从沿海向内陆地区延伸, 而持续增长的消费市 场即使在今天仍然在这一体系中扮演着十分重要的角色。

高质量仓储物业年新增供应量

1,400 1,200 1,000 800 600 400 200 0 Pre- 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010* 2011* 2002 保税仓库 非保税仓库

1,000平方米

新增保税仓库 年份 面积 (平方米) 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010* 2011*
*: 预测数据来源:仲量联行

新增非保税仓库 面积 (平方米) 248,820 216,413 277,500 526,327 996,961 893,143 1,057,600 1,008,082 1,294,025 872,900

158,793 116,532 455,183 297,931 750,316 553,257 696,812 497,218 519,459 373,987

国际开发商带动物业质量升级
国际开发商已经成为推动中国的仓储物业市场升级的重要力量。2004 年,普洛斯在苏州工业园 开发了其在中国的第一个物流园, 为海外开发商在中国进行物流设施开发打开了一扇门。 在普洛 斯之后, 许多其他国家的开发商和投资者纷至沓来, 在这样一个先前由政府主导的市场上推动着 中国仓储物业市场迈向一个更高的发展水平。 在此,我们分析了六大活跃在中国物流市场的主要开发商。在市场走热以来,除了自主开发这一 习惯策略之外,收购物业也是另一项进入这个市场的途径。

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普洛斯

普洛斯是亚洲最大的工业及物流基础设施提供商和服务商,在中国及日本 26 个市场拥有并管理 总计数十亿美元的资产。普洛斯在中国 18 个主要城市投资、建设并管理着 60 个物流园。 2008 年 12 月,GIC 通过 130 亿美元成功收购了普洛斯在日本的房地产基金股权及在中国的业务。 目前,被 GIC 收购的资产由 SMG 基金管理公司管理,SMG 基金管理公司是由原普洛斯的高级管 理层和 GIC 以 50-50 的合作比例组成的。 从此, 原普洛斯 (ProLogis) 的亚洲运营组织更名为 “GLP” 。 普洛斯是第一家进入中国物流市场的海外物流地产开发商, 其开发战略和步伐也相当迅猛。 通过 与本地有着一定政府背景的公司合作, 普洛斯在土地市场上的表现极其活跃, 开发物流设施占据 了普洛斯在中国的拓展计划中的大部分比例。普洛斯目前在中国的 17 个城市开发并管理着超过 300 万平方米的仓储面积。下表显示了目前和将来普洛斯在中国的主要开发计划:
表格: 普洛斯现有和计划开发物业一览

城市

现有物业面积 (平方米)

至 2011 年的开发总量 (平方米)

上海 嘉兴 杭州 宁波 青岛 苏州 无锡 南京 广州 佛山 成都 重庆 深圳 北京 天津 大连 沈阳
总计
信息来源:仲量联行

663,262 0 82,876 0 106,574 1,168,782 40,100 45,878 215,375 129,101 29,694 18,210 70,088 128,629 190,171 162,575 18,090 3,069,405

855,572 19,833 93,169 64,598 106,574 1,182,228 40,100 45,878 327,138 129,101 29,694 18,210 70,088 128,629 190,171 162,575 18,090 3,481,648

在被 GIC 收购之后,普洛斯放慢了其在中国的拓展步伐。2009 年,普洛斯削减了相当于 2008 年 底约 20%的开发计划,从而采取风险较低的拓展战略。除了调整未来的开发计划,普洛斯也在市 场上寻找投资回报较为稳定的资产。 2009 年初, 在 GLP 收购了苏州建屋集团在苏州工业园内 50% 的资产包。这个资产包包含着 670,000 平方米的仓库,其中 75%已经出租给多家跨国制造业企业, 如三星、松下、飞利浦、AMD。这一收购表明:尽管普洛斯始终希望保持其在中国仓储物业市场

的领先地位, 但与其他投资者相似的是, 普洛斯将在拓展开发上更为谨慎。 观察有利的区域位置、 有效地利用其高质量的资产,将成为普洛斯未来主要的发展重心。

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嘉民集团

嘉民集团是澳大利亚最大的工业地产开发商。先前称为“麦格里佳文”,该公司 2007 年通过收 购上海奉贤的物流配送中心而进入中国市场。48,000 平方米的奉贤物流配送中心建于 2005 年, 承租方是知名超市集团——易初莲花。 此后, 嘉民集团加速了其在中国市场的开发和收购。 至今, 嘉民集团在中国的开发主要集中在长江三角洲区域, 而在华北市场, 嘉民仅在北京有开发的物业。 在全球金融危机期间, 嘉民集团深受影响。 2009 年第二季度, 在 麦格里集团和中国投资集团 (CIC) 达成协议,同意向嘉民集团注资 4 亿 8500 万澳元。在 2009 年 8 月,嘉民集团宣布和加拿大退休 金计划委员会(CPPIB)进行合资,合资金额为 1 亿 3200 万美元。参与本次合资活动的资产包括 嘉民集团在上海的现有资产。 预计此次合作将给嘉民集团提供更大的资金流动性, 帮助其在之后 的两年改进其与其他基金的债权结构,更有效地发挥其杠杆作用。 与普洛斯相比, 嘉民集团的战略更为保守。 对奉贤物流配送中心与桃浦工业园的收购显示出其偏 好稳定性高的资产。从区域上来看,嘉民集团倾向于选择成熟的市场,因此上海成为其最为活跃 的城市。当发现上海的土地供应趋紧而需求保持强劲时,嘉民集团选择在嘉兴、宁波这两大位于 成熟的长三角区域的重要城市进行开发。
表格: 嘉民集团的现有及计划开发物业

城市

现有物业(面积)

至 2011 年的开发总量 (平方米)

上海 嘉兴 昆山
总计
信息来源:仲量联行

147,775 0 0 147,775

466,026 53,652 33,678 553,356

依靠多家投资方的资金协助, 嘉民集团未曾取消任何未来的开发计划, 只是由于资金的原因暂时 延迟了工程进度和交付日期, 例如嘉民上海浦东国际机场物流园。 我们预计嘉民集团目前的策略 将得以保持,长三角洲区域的开发始终是其重点。

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安博置业

安博置业是一家建立在美国的全球领先的工业地产开发商,其资产覆盖美国、欧洲和亚洲。公司 致力于开发高质量的物流配送中心,大多位于海港、空港和高速公路附近。 安博置业在中国的历史可以追溯到 2007 年安博置业成功收购位于上海松江九亭的 17,500 平方米 的配送中心。自此,安博置业开始了其在中国的拓展。至今,安博置业在中国的资产已经扩展到 5 个城市,而这个数字将在 2012 年达到 12 个。安博置业倾向于在成熟的中国沿海城市进行开发,

而物业类型和功能对安博置业来说是多样化的, 遍布中国的空港、 海港和邻近高速公路的分拨中 心,其中包括保税仓库。 与其他开发商相比, 似乎金融危机并未给安博置业带来太大的影响, 尽管其确实放慢了投资的脚 步,显得趋于谨慎。从价格战略上看,安博置业的表现十分突出。在一些安博置业率先投资的城 市(如宁波),其租赁价格在市场上一直处于高位。这种战略通常在市场供给紧张的时期能够获 得收益,但在经济下滑时却不利于资产表现。
表格: 安博置业的现有及计划开发物业

城市

现有物业(面积)

至 2011 年的开发总量 (平方米)

上海 嘉兴 昆山 宁波 北京 天津 大连 广州
总计
信息来源:仲量联行

129,575 24,600 19,163 37,811 28,067 18,632 0 0 257,848

187,107 72,708 19,163 37,811 61,668 18,632 67,691 120,073 584,853

安博置业在 2009 年没有新的投资或开发,由此显现出了其对市场的谨慎态度。

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宝湾

宝湾是著名石油后勤服务基地——深圳赤湾石油基地旗下的工业地产开发公司, 赤湾石油基地是 宝湾物流的上市母公司。 从 2003 年以来,宝湾开始其在中国仓储市场的开发步伐,以满足国际物流运营商的需求。至今 为止,宝湾已经在中国的五个城市开发了超过 640,000 平方米的仓储设施。宝湾未来的拓展计划 表明在未来几年其物流园网络将拓展至南京和廊坊。 一般来说,宝湾现有仓库的主要目标租客是有着拼装业务的第三方物流企业。因此,宝湾的开发 主要集中在临近海港或空港地区。 随着近年来中国国内市场的逐步成长, 宝湾也开始寻找一些有 着较好区位优势的地区以抓住市场份额,例如建于 2008 年的昆山物流中心,长期以来也一直服 务着上海市场。

表格: 宝湾的现有及计划开发物业

城市

现有物业(面积)

至 2011 年的开发总量 (平方米)

上海 昆山 南京 天津 廊坊 广州 成都 深圳
总计
信息来源:仲量联行

186,667 130,000 0 142,000 0 80,000 63,661 42,000 644,328

186,667 130,000 133,274 142,000 31,000 80,000 253,661 42,000 998,602

宝湾对中国市场保持着积极的姿态和信心, 即使金融危机也未给其工程进度造成太大的影响。 除 了以上城市的确定项目之外,宝湾还在考虑进军其他市场,包括大连、青岛和宁波,甚至是少有 外资开发商问津的济南。

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丰树

丰树是一家新加坡的房地产投资公司,旗下管理的物业包括办公楼、物流、制造业厂房、商务园 区和零售商铺等。亚洲市场是丰树的主要市场。 与其他的竞争者相似的是, 丰树在中国采取了十分谨慎的策略, 主要通过收购建成的物业作为其 自有资产,首当其冲的是丰树欧罗物流园,它位于浦东新区,靠近浦东国际机场。在此之后,丰 树开始了在中国的征程。然而,与其他物流投资者相比,丰树对稳定物业的收购在其公司的中国 发展战略中占有极其重要的地位, 通过这一点, 丰树的租赁风险得以减轻, 并保证了稳定的收入。
表格: 丰树的现有及计划开发物业

城市

现有物业(面积)

至 2011 年的开发总量 (平方米)

上海 西安 无锡 广州 天津
总计
信息来源:仲量联行

155,163 23,176 45,032 117,146 531,394 871,911

155,163 23,176 45,032 117,146 531,394 871,911

鉴于丰树在上海洋山港区域的资产表现不尽如人意,我们相信他们将在一段时间内远离保税业 务,而靠近空港的配送中心依然是丰树的主要兴趣所在。同时,丰树还将保持其收购物业的一贯 风格,并且倾向于将这些物业参与其新加坡的房地产信托基金——丰树物流信托基金。

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维龙

维龙是一家成立在意大利米兰的房地产开发商和投资商, 也是意大利最大的工业地产开发商。 维 龙不仅关注欧洲市场,从 2006 年起也开始进军亚洲市场,并在上海建立了其在中国的第一个办 事处。对于其他在中国活跃多年的物流地产开发商而言,维龙还是一位新的竞争者。 通过与仲量联行旗下的投资管理业务分支——“领盛投资管理”公司合作,维龙稳步地推进其发 展步伐。 维龙目前在上海开发了两个项目, 均位于西上海地区, 其主要功能都是国内的区域配送。 作为一名进入中国市场不久的竞争者, 维龙努力避免过于迅猛的扩展战略, 取而代之的是一种相 对缓和的市场渗透模式。 例如其位于松江的 119,211 平方米的维龙配送中心是一个定制租赁项目, 承租方是著名的物流服务提供商——新科安达。 由此可以看出, 维龙选择上海这样一个成熟的市 场,其策略是首先打下一个稳固的基础,而不是急切地抢占市场份额。
表格: 维龙的现有及计划开发物业

城市

现有物业(面积)

至 2011 年的开发总量 (平方米)

上海
总计
信息来源:仲量联行

64,472 64,472

160,326 160,326

维龙暂时没有在其他城市扩展的计划, 因此我们预计维龙将继续关注上海市场, 特别是嘉定配送 中心。我们相信,维龙将在未来继续保持稳健的战略和发展步伐。 为了对国际开发商的仓储物业投资回报有一个更为清晰的认识, 我们列举了以下五个投资开发案 例,并详细分析其资产表现。

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安博天津港保税物流中心
物业信息 安博天津港保税物流中心

出售方 开发面积 (仓库部分,平方米) 交易时间 空置率 成交租金 (截至 09 年 3 季度; 人民币每天每平方米) 净营业收入 (人民币每年) 交易价格(人民币)

锦佳物流 18,632 2008 年 11 月 100% (交易时)

1.20

6,400,837.28 81,000,000 10.08%

年投资回报率6

6

该初始回报率是基于当时有效租金收入计算得出的投资回报百分比,即有效租金除以资产价值。在计算初始回报率时,收购或租赁面积的交易成本不包括在内。初始回报

率反映了假设满租的情况下交易成本的净投资回报。 年投资回报率=年有效租金/ 资产价值

?

嘉民桃浦工业园
物业信息 嘉民桃浦工业园

出售方 开发面积 (仓库部分,平方米) 交易时间 空置率 成交租金 (截至 09 年 3 季度; 人民币每天每平方米) 净营业收入 (人民币每年) 交易价格(人民币)

本地开发商 44,366 2007 年 7 月 20%

1.00

12,553,359.70

210,000,000 7.71%

年投资回报率

?

维龙松江物流配送中心
物业信息 维龙松江物流配送中心

开发商 开发面积 (仓库部分,平方米) 完工时间 空置率 (截至 09 年 3 季度) 成交租金 (截至 09 年 3 季度; 人民币每天每平方米) 净营业收入 (人民币每年) 土地价格 (人民币/平方米) 开发成本 (人民币/平方米)

维龙 43,279 2009 年 4 月 0%

0.80

9,623,518.44

467 1800

开发回报率7

20%

7 由开发商根据 5 年期的内部收益率计算得出

?

宝湾成都新都物流中心
物业信息 宝湾成都新都物流中心

开发商 开发面积 (仓库部分,平方米) 完工时间 空置率 (截至 09 年 3 季度) 成交租金 (截至 09 年 3 季度; 人民币每天每平方米) 净营业收入 (人民币每年) 土地价格 (人民币/平方米) 开发成本 (人民币/平方米) 开发回报率

宝湾 63,661 2008 年 12 月 80%

0.60

10,298,439.97

375 1800 16%

?

安博嘉兴物流园
物业信息 安博嘉兴物流园

开发商 开发面积 (仓库部分,平方米) 完工时间 空置率 (截至 09 年 3 季度) 成交租金 (截至 09 年 3 季度; 人民币每天每平方米) 净营业收入 (人民币每年) 土地价格 (人民币/平方米) 开发成本 (人民币/平方米) 开发回报率

安博置业 24,600 2009 年初 100%

0.57

3,755,964.90

300 1700 25%

下表对主要的物流地产开发商在中国的开发战略进行了总结:

普洛斯 主要市场 战略 拓展计划 退出机制 未来计划

嘉民集团

安博置业

宝湾

丰树 收购现有物业开 发新物业 平和 房地产信托基金 缓慢扩张

维龙

开发新物业 迅猛 出售资产 平和扩张
信息来源:仲量联行

开发新物业 平和 出售资产 缓慢扩张

开发新物业 平和 平和扩张

开发新物业 强势 出售资产 强势扩张

开发新物业 缓慢 平和扩张

我们预计将来会有更多国内的开发商进入这个市场, 他们大多数在包括制造业厂房在内的工业地 产投资方面有着丰富的经验。 以平谦为例, 之前在华南地区积极开发了一些制造业厂房和产业园 区,而此次平谦计划在昆山开发较大体量的物业。此外,尽管国内投资者之前对物流地产并不十 分熟悉,但其对物流地产的兴趣却在不断提高。另一个驱动的要素是:房地产信托基金将于 2010 年投入运转。 由于各种关于税收方面的制度限制, 目前可能参与房地产信托基金的资产是一些大 型国有企业所持有的位于成熟的经济开发区内的物业。 这些物业大部分是包括仓库项目在内的工 业开发项目。然而,缺乏资产透明度是工业地产投资者广泛参与的瓶颈,房地产信托基金提高了 市场信息的透明度,从而吸引更多投资者进入这个市场。

承租者需要更高质量的物业以提高其效率
在国际物流开发商进入中国市场的早期阶段, 国内的最终用户对于租金尤其敏感, 忽视了高质量 物业所能带给他们的有利之处。因此,对于这些国际物流开发商的物业,其大部分的承租者是有 着物流服务合作关系的跨国公司。 随着本地公司逐步意识到高质量的仓储物业所带给他们的高效 率和最终的低成本, 近年来对这些物业的需求正在逐渐扩大, 驱动着物业的市场吸纳率的提升和 空置率的降低,直至金融危机影响这个市场。

高质量保税仓库的供需情况

800

50% 40%

年新增供应量/净吸纳量 (1000平方米)

700 600 500 400 300 200 100 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010* 2011* 供应量 市场吸纳量 空置率

20% 10% 0%

年份

保税仓库的新增 供应量 (平方米) 158,793 116,532 455,183 297,931

保税仓库的市场 净吸纳量 (平方米) 104,157 324,089 298,572

年末空置率

2002 2003 2004 2005

24.0% 21.1% 24.7% 18.9%

空置率

30%

2006 2007 2008 2009 2010* 2011*
*预测数据来源:仲量联行

750,316 553,257 696,812 497,218 519,459 373,987

402,916 558,068 291,719 210,800 294,800 420,400

29.0% 22.6% 30.1% 33.8% 34.9% 31.1%

由于受全球需求和中国出口业务的直接影响,保税仓储物业市场受到了金融危机的巨大冲击。 在 2006 年和 2007 年的旺季,保税仓库的净吸纳量超过了 2003 年的五倍,而在金融危机期间,其需 求陡降,市场平均空置率升至 30%以上。许多保税仓库市场(如上海、深圳)还出现了中止租赁 合同和客户丢失的现象,甚至直接导致当季度的市场呈现负吸纳率。 值得庆幸的是,根据普遍分析,世界经济衰退已经接近尾声。尽管出口在 2010 年缓步复苏,市 场吸纳率也在提高,但 2008 年和 2009 年的影响将需要更长的时间弥补,对保税仓库的需求则在 2010 和 2011 均很难看到有较大幅度的飞跃。另外,由于中国的发展受出口活动的影响较大,保 税仓库在中国市场上始终扮演着至关重要的角色。 同时, 对保税部分的鼓励政策预计有所加强 (例 如保税港口),而对于最终用户方的相关政策也将更加明朗化,从而为保税需求提供一个更为广 阔的扩展平台。

高质量非保税仓库的供需情况

1,400
年新增供应量/净吸纳量 (1000平方米)

50% 40%
空置率

1,200 1,000 800 600 400 200 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010* 2011* 供应量 市场吸纳量 空置率

30% 20% 10% 0%

年份

非保税仓库的新增 供应量 (平方米) 89,000 248,820 216,413 277,500 526,327 996,961 893,143 1,008,082 1,294,025 872,900

非保税仓库的市场 净吸纳量 (平方米) 175,595 209,890 477,865 939,394 789,268 919,653 649,300 1,083,900 1,149,800

年末空置率

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010* 2011*
*预测数据来源:仲量联行

21.8% 20.7% 21.9% 17.0% 12.2% 12.1% 12.3% 16.7% 16.6% 11.0%

在另一方面, 非保税仓储物业市场所受金融危机的冲击较小, 这主要是由于非保税仓储物业市场 主要依赖国内配送市场。 零售业是物流的主要驱动力之一, 中国的零售市场几年来也呈现出两位 数增长。因而,尽管 2009 年初零售商的扩展计划纷纷戛然而止,甚至这种渗透性的影响还给整 体市场造成了一些小小的震荡,但非保税仓储物业市场在 2008 和 2009 年的表现依然相当稳定。 同样地,2010 年的市场空置率与 2009 年保持相同的水平,这是因为 2010 年是一个供应量激增的 一年。2010 年全年的市场吸纳量的增长趋势预计将维持到 2011 年。 下表列出了仲量联行 2009 年租赁方面的主要业绩。从中我们可以看到,非保税仓库的租赁活动 比保税仓库活跃得多, 与我们上述的市场趋势分析十分吻合。 以国内市场为目标的快消品制造业 公司成为市场上至关重要的承租群体(如雀巢、不凡帝范梅勒糖果、妮维雅等)。除了零售商之 外,新蛋等电子商务公司的市场份额也在迅速扩大。

表格:中国仓库租赁案例 2009

城市

项目

类型 (保税 / 非保税) 非保税

出租方

承租方

租赁面积 (平方米) 12,000

上海

普洛斯松江物流园

普洛斯

全盛物流

上海 上海 上海 上海 上海 上海 上海 上海 上海 上海 苏州 无锡 昆山 天津 天津 广州 广州 三山 成都

普洛斯松江物流园 普洛斯虹桥物流园 (北区) 普洛斯闵行物流园 普洛斯闵行物流园 安博青浦配送中心 维龙嘉定配送中心 维龙嘉定配送中心 科信青浦物流中心 宝湾上海物流中心 安博松江配送中心 普洛斯望亭物流园 普洛斯无锡物流园 宝湾昆山物流中心 天津泰达物流园 宝湾天津物流中心 本地物业 广州永得利物流园 普洛斯三山物流园 成都新地物流中心
数据来源:仲量联行

非保税 非保税 非保税 非保税 非保税 非保税 非保税 非保税 非保税 非保税 非保税 非保税 非保税 保税 非保税 非保税 非保税 非保税 非保税

普洛斯 普洛斯 普洛斯 普洛斯 安博置业 维龙 维龙 科信投资 宝湾 安博置业 普洛斯 普洛斯 宝湾 天津泰达 宝湾 本地开发商 永得利物流 普洛斯 新地物流

百安居 家得利 新蛋 可口可乐 利和物流(IDS) ABB 全球货运代理 荣庆物流 通用汽车 日本宅急便 可口可乐 特易捷物流 DHL 奥的斯电梯 维斯塔斯 家乐福 美特斯邦威 广州制药集团 新蛋

18,000 17,000 8,000 17,000 20,000 12,000 5,400 30,000 150 7,400 20,000 4,000 6,000 9,000 13,000 4,600 17,000 4,600 3,000

近期租赁活动的行业分类情况
一般第三方物流 企业, 8%

制药, 2%

其它制造业, 10% 快消品制造业, 51% 汽车产业, 8%

零售业, 22%

信息来源: 仲量联行

开发商的物业是根据大部分承租方的物流操作需求设计的, 因此一般而言, 正如上文所描述的那 样,“高质量的仓库”的建筑标准符合了大部分客户的需求。从租赁结构上来看,目前市场上大 部分的租赁期限是三年,而租金是固定的。对于三年以上的租赁活动,租金将根据双方的具体约 定来确定,或者在三年后通过协商进行上浮调整。 从所有权结构来说, 租赁物业始终是这个市场的主流, 高质量的物业一般是由那些专业的开发商 开发,并且他们开发的物业通常不会进行产权分割。在过去几年,一些客户指定开发商根据其特 定要求为他们建造物业,而完工后这个项目的所有权归客户自己所有。然而,随着世界经济出现 下滑, 许多公司开始将一些包括房地产在内的非核心资产进行剥离。 售后回租使这些公司既保留 了对物业的使用权, 又无需投入大笔资金。 在另一方面, 由于这些物业有着长期稳定的租赁协议, 因此吸引着那些寻找低风险投资机会的核心投资者。


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2016年仓储调研及发展前景分析
中国仓储行业现状调研分析及发展趋势预 测报告(2016 版) 报告编号:1687277 中国...2014 年,中国物流房地产市场受 消费者需求及电子商务的增长所驱动而持续迅速成长...
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