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物业管理基础知识课件第一章


第一章 物业管理概述 1.1 物业管理的起源

小组讨论
? 1、物业管理起源于何时何地? ? 2、什么原因引发物业管理?

? 1.物业管理的由来 ? 在我国,古代有馆人之职。在民间,承担 “掌馆舍”之职的称为管家。 ? 2.物业管理的起源 ? 物业管理起源于19世纪60年代的英国。

一.物业管理的起


? 物业管理作为一种不动产管理的模式起源
于19世纪60年代的英国。

?

真正现代意义上的物业管理起源形成
于19世纪末20世纪初的美国。

?

1908年,由芝加哥摩天大楼的所有者 乔治A· 霍尔特发起

成立了世界上第一个物业管理组织——芝加哥建筑物管理
人员组织(Chicago Building Managers Ooganization, CMBO) ? 随后,成立全美第一个业主组织——“建筑物业主组 织”(Building Owers Organization ,BOO)。

?

最后又成立了“建筑物业主与管理人员协会” (Building Owers and Managers Association, BOMA)

? 经过上百倍年的发展,物业管理的内容也从传统意义 上的楼宇维修、养护、清洁、保安延伸至: ? ? ? ? ? ? ? ? 工程咨询监理 物业功能布局与划分 物业市场行情调研预测 目标客户群认定 物业保险、物业租售推广代理 通讯及旅行安排 智能系统化服务 专门性社会保障服务等方面。

1.1.3物业管理专业组织的产生
? 现代意义上物业管理产生于19世纪末的美 国。 ? 1908年“芝加哥建筑物管理人员组织”举 行了第一次全国会议,宣告了世界上第一 个专业的物业管理组织的诞生。 ? 1989年“香港物业管理公司协会”成立。

练习
? 填空 ? 1、物业管理起源于——的——。 ? 2、现代意义上的物业管理产生于——的— —。 ? 3、——是世界上第一个专业的物业管理组 织。

作业
? 1、简述物业管理的起源。 ? 2、预习

小组讨论
? 1、美国的物业管理机构有哪些? ? 2、它的管理与服务有何特点?

9.4.2 美国的物业管理
2.物业管理的机构及其职责 (1) 物业管理管理机构 (2)管理计划 1)对该房地产所处的地区进行地区分析。分析所 在区的经济结构、人口及收入状况、交通状况等。 了解可能吸引到的买主或租户的类型,以及他们 愿意支付的价格水平或租金水平,分析市场变化 趋势及对自己经营的房产影响; 2)对房产本身的分析。作为房产经理必须全面了 解该建筑物的物质条件和折旧程度;了解可供出 售或出租的面积各单元数量,掌握客户的构成等; 3)为业主提供房屋使用和修理的建议。提出保持 目前房产用途的理由,以及对房产的修复、改善 或变换用途提出意见、建议,供业主参考。

练习
? 1、美国物业管理提供优质服务体现在—— ? —— —— ——。 ? 2、完成表格
住宅建设面积 物业管理机构 管理与服务的特点

1、 2、

1、

3、

2、

小组讨论
? 1、新加坡的物业管理机构有哪些?它的经 费如何获取? ? 2、瑞典的呢?

练习
? ? ? ? 填空 1、新加坡的物业分为——和——两种。 选择 新加坡的——统一负责政府的建屋计划和 统筹物业管理 ? A、市镇理事会 B、建屋发展局 C、物业管 理公司

9.4.1瑞典物业管理
1.瑞典的老人住宅 (1)发放住宅津贴。 (2)提高一般住宅标准 (3)建设年金住宅。 (4)设立老人之家。 (5)开辟老人日间中心。

2.瑞典房产维修管理 (1)通过立法提高居住标准。 (2)维修更新有保存价值旧住房时保留原有的 外貌。 (3)政府给予贷款或补助。

3.瑞典物业政策 (1)维持住房的最低国民标准与保障收入、保 障医疗以及保障受教育机会一样,是瑞典 政府的职责,并且也是为了履行这一职责 所采取的具体政策手段。 (2)城市住房用地大部分属于公有,而且即使 是私有土地也实行“土地功能社会化”。

3)城市建设被严格纳入城市规划,居民普遍 参加城市建设以及地方社会福利组织建设 工作。 (4)以标准化观念为基础,为了使老年人和残 疾人能独立地、安全地正常生活,对老年 人和残疾人的住房和居住环境也给予特别 的照顾。

小组讨论
? 1、我国最先有物业管理的是哪里? ? 它的模式是怎样的?有何法律依据? ? 有哪些收费类型?

9.2.2香港物业的分类管理
香港各类物业的管理机构

管理机构 物业 类型 公共 屋村 居屋 苑 私人 楼宇 临时 房屋 区 香港房委会下属的物业管理委员会的办 事处管理(部分工作由私人管理公司承 担) 房屋署下设的办事处管理(部分由物业 管理公司管) 大部分由“业主立案法团”及其管理委 员会自行管理,其他私人楼宇由物业管 理公司管理 由政府下属的物业管理机构管理

9.2.2香港楼宇、屋村管理的法制化
1.香港楼宇、屋村管理人的公 共契约 (1)《公共契约》 (2)《公共契约》的主要内容 2.香港物业管理的法制监督 (1)政府是物业管理执法的主体 (2)法制观念导向明确 (3)法制监督多方位

? 选择:1、___负责规划、兴建及管理各类 公营房屋。 ? 2、——负责执行房屋委员会的决策。 ? A、香港房屋委员会 B、香港房屋署 ? C、香港房屋协会 ? 填空:1、香港的住宅类型包括—— —— —— ——。 ? 2、公共屋村办事处的主要职责是执行一般 屋村事务和——。

? 3、公共契约的主要内容有—— —— —— 。 ? 4、香港的物业管理收费可分为—— —— ? —— 三种。

第四、五节我国现代物业管理的 产生
? 小组讨论 ? 1、我国内地物业管理的发展道路。 ? 2、说说物业管理的发展前景。

1.3 房产管理体制改革与物 业管理
? 传统房产管理体制的弊端 ? 改革开放后我国亟待发展的物业管 理 ? 改革开放后我国物业管理的发展 ? 我国物业管理的发展趋势

1.2.2

物业管理与传统房产管理 的区别
传统房产管理 物业管理
市场经济管理模式 经营型服务性 具有法人资格的专业企业 聘用或委托 除对维修养护以外,还提供清 洁卫生、绿化、交通、治 安等管理和服务 计划经济管理模式 行政福利性 房管所、企业的房管 部门 管理与被管理 对房屋及设备的维修 和养护

管理模式 性质 实施管理的实 体 管理者与业主 关系 管理内容

管理经费

租金、财政补贴

业主、使用人交纳的服务费

练习
? 判断 ? 1、1981年深圳市物业管理公司成立标志我 国内地物业管理行业的诞生。( ) ? 2、《物业管理条例》于2003年9月1日开始 实施( ) ? 3、《物权法》于2007年颁布实施( )

物业管理法律关系
【案例】 物业服务公司有权因业主未缴清购房费而停水 电吗 ? 某小区物业服务公司由该小区开发商组建成立, 具有相应的物业管理资质,系独立核算、自负盈亏 的企业法人。 某日,开发商给该物业服务公司发来一份通知, 称该小区某业主系分期付款购房,但其入住后却迟 迟未将剩余房款付清。开发商为此要求对该住户采 取停水、停电、停气的措施,以迫使该住户及早交 款。 该物业服务公司遂照此办理,使得该住户无法 正常生活,导致该业主的强烈不满。

分析 房屋买卖法律关系与物业管理法律关系 是两种法律关系,不能相互混淆。 该业主未按期交纳购房款,只能说明他 没有履行房屋买卖关系中按时付款的义务,那 么他就应该承担相应的民事责任。开发商可以 按照购房合同的规定,要求该业主承担违约金、 利息等责任甚至可以要求解除合同等。 本案例中物业服务公司满足开发商要求, 用停水、电的方式迫使业主按时交购房款,实 质是混淆了房屋买卖关系以及物业管理关系, 这显然是对业主合法权益的侵害。

第1章 物业管理法律关系概述
一.物业管理法律关系的概念
物业管理法律关系是指由物业管理法律规范调 整人们在物业管理及相关活动过程中所形成的相互 之间的权利与义务关系。 物业管理法律关系是法律关系的一种,它包括 以下几层含义: (1)物业管理法律关系是在物业管理法律规范 调整之下的社会关系 (2)物业管理法律关系是以确定的权利和义务 为内容的社会关系 (3)物业管理法律关系是物业管理法律规范调 整物业管理活动的结果

二.物业管理法律关系的构成要素
1.物业管理法律关系的【主体】
物业管理法律关系的主体是指物业管理法律关系中权利的 享有者和义务的承担者。 (1)业主 业主是房屋的所有权人。 (2)使用人 也称非业主使用人,是指物业的承租人和 其他实际使用物业的人。 (3)开发商 即房地产开发企业,是指以营利为目的, 从事房地产开发和经营的企业。 (4)物业服务企业 也称物业管理企业,是指按照物业 服务合同的约定,专门进行房屋及配套的设施设备和相关场 地的维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和 秩序,为业主和使用人提供服务的企业。 (5)政府行政管理部门 为维护物业管理的规范、有 序运作,保护物业管理法律关系各主体的合法权益的政府行 政管理部门。

2.物业管理法律关系的【客体】
物业管理法律关系的客体是指物业管理法律关系主体的 权利义务共同指向的对象。

物是指物业,是指纳入物业管理范畴的各 类建筑主体及其附属设施、共用设备和场地,这是主要的、 基本的客体。 (2)行为 行为是指物业管理法律关系主体各方行使 权力和履行义务的活动,包括作为和不作为。作为是指主体 积极实施的某种行为;不作为是指主体消极不实施的某种行 为。如物业服务公司履约进行的保洁、保安等活动。 (3)非物质财富 非物质财富是指物业管理中产生的 荣誉、发明专利等精神文化财富。如小区、大厦的荣誉称号 及管理方案、规划设计等。

(1)物业

3.物业管理法律关系的【内容】
物业管理法律关系的内容是指物业管理法律关 系主体所享有的权利和承担的义务。主要指业主的 权利义务、物业服务企业的权利义务,这是物业管 理法律关系最基本的要素。
物业管理权利是指物 业管理法律关系主体在一定条件下所享有的做出某 种行为的资格。

(1)物业管理权利

(2)物业管理义务 物业管理义务是指物
业管理法律关系主体所承担的职责。

三、物业管理法律事实
根据法律事实与物业管理法律关系主体的意志是否有 关,可以划分为自然事实与行为事实两大类。

1.自然事实
自然事实是指与物业管理法律关系主体的意志无关, 并能引起物业管理法律关系产生、变更和终止的客观现象。 自然事实又可分为事件与状态两种客观情况: 事件是指偶发的客观现象。分为不可抗 力事件和社会意外事件两种情况。

(1)事件

(2)状态

状态是指某种客观情况的持续。

2.行为事实
行为事实是指以物业管理法律关系主体的意志为 转移,并能引起物业管理法律关系产生、变更和终 止的客观现象。 根据行为是否与当事人的意志有关,可以分为 当事人行为与他人行为两种。 (1)当事人行为 当事人行为是指由一定法律关 系当事人实施的能引发法律关系产生、变更和终止 的行为。
他人行为是指由非当事人实施的而 能使当事人之间发生一定法律关系产生、变更和终止的行 为。 行为事实依其合法性可分为合法行为和违法行为(包 括违约行为、侵权行为等)。

(2)他人行为

四、物业管理法律关系产生、变 更和终止
引起物业管理法律关系产生、变更和终止 的原因和条件是物业管理法律事实


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