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关于建设河南洛阳黄河小浪底养老院


关于建设河南洛阳黄河小浪底养老院项目的申请报告 洛阳市发改委: “十一五”期间我国 60 岁以上老人将从 2005 年的 1.47 亿增加到 2010 年的 1.74 亿,目 前, 洛阳市 60 岁以上人口占总人口比重为 11.28%。 2020 年将达到 16%, 到 老龄高峰将于 2030 年左右到来,并持续 20 余年。特别引人注目的还有高龄化问题:80 岁以上的老年人到时

将可 能是现在高龄老人的 10 倍左右。越来越多的独生子女家庭开始进入养老期,老龄化和高龄化 的发展趋势使独子家庭的养老支持能力开始受到日趋严峻的挑战, 社会老龄化问题的解决是国 家长治久安和社会稳定的基石。根据国务院办公厅国办发(2000)10 号《关于加快实现社会 福利社会化意见的通知》 、民政部〔2005〕170 号《关于支持社会力量兴办社会福利机构的意 见》和河南省民政厅等十四个厅局联合下发的《关于加快发展社会福利事业的通知》的文件精 神,洛阳合信旅游开发有限公司、洛阳市恒韵房屋开发有限公司拟通过参股合作形式在河南省 洛阳市孟津黄河小浪底风景旅游区开发建设河南洛阳黄河小浪底养老院。 河南洛阳黄河小浪底养老院规划总体占地面积 3000 亩,总建筑总面积:14.2 万 m2,容积 率:0.12,绿化率:55%,建筑密度 6%,建筑工程总投资:15.0 亿元(其中:建筑用地:3.0 亿元,基础设施建设:3.5 亿元,建设工程:3.0 亿元,绿化:1.5 亿元,设备: 2.5 亿元, 其他:1.5 亿元)整体分为 6 个分区,一区、二区为养老院,三区为服务功能区,四区为爱心 理护院,五区为修养院,六区为国际老人旅游接待园。 河南洛阳黄河小浪底养老院是以“养老·休闲·度假公寓”为主题创新养老模式的高、中、 低档老年养生社区。兴建有三大功能区: 1) .养老 兴建修养院(高档) 、老年公寓(中档) 、爱心理护院(面向有病老人)提供养老服务 2)休闲 项目综合洛阳地域经济发展与风土人情,采用国际与国内风行的创新养老自助养老社区与 异地互动养老模式相结合。兴建大型功能性服务区净心园。包括健身、书画、琴棋、游泳、钓 鱼图、书阅览、工品制作、茶艺室、演艺厅、电脑室、种植园、医院等。 3). 度假 兴建国际旅游接待园, 推出旅游式老年公寓出租服务, 即由管理运营机构组织老人与沿海 城市旅游景区的养老机构联系互换入住, 老人每年特定时间段到外地景区养老机构休养生息即 “候鸟式”养老,同时外地的老年人也可入住小浪底养老院,使老人在风景优美、适宜养老的 地区安度晚年。 河南洛阳黄河小浪底养老院项目以股份合作的形式,有政府企业入股,开发公司建设,市 场化经营与管理,使其作为集疗养、养老、保健、旅游、休闲于一体的社会福利性项目,建立
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一种全新的养老模式,同时努力将其打造成河南第一福利品牌,为洛阳市以及周边地区的老人 提供一个颐养天年的舒适场所。河南洛阳黄河小浪底养老院项目的建设功在当代,利在千秋, 建成后,可以为老年人提供一个集养生、医疗、学习、娱乐、教育、休闲于一体,生活舒造、 设施配套、功能齐全的现代化新型老年社会福利机构。本项目的建设不仅有力的改善了社会养 老问题,同时,也加快了和谐社会的建设,使老年人养老问题有了较大的选择空间, 也使国 家对老人养老问题的压力相应得到缓解。 因此这是一项民心工程,是和谐社会共建社会福利 公益事业的一个功德项目。 洛阳合信旅游开发有限公司 洛阳市恒韵房屋开发有限公司 二零零八年十一月二十五日 高玲芝市长办公会记要 一、时间、地点: 2008 年月日 11 月 19 日下午三点 高玲芝市长办公室 二、参加单位人员: 1、市发改委王副主任(女) 2、民政局江副局长(女) 3、市服务业发展局薛局长 4、市政府五科领导 5、洛阳市老龄委 6、洛阳和信旅游开发有限公司 三、会议内容: 洛阳市小浪底养老院建设、规划事宜 四、会议记要 1、高市长介绍与会人员,并指示与会人员为该项目市领导班子成员 2、由和信旅游开发有限公司汇报小浪底黄河文化群、养老院项目的规划方案. 3、高市指示 (1) (2) 原规划面积太小,最低不能低于郑州养老院项目的两千亩 原规划方案不系统、不完善,最好请两三个专业的,懂养老院设计规划的设计院, 做详规,越细越好 (3) 可行性报告在一周内拿出来,由发改委汇同民政、服务发展局、孟津县有关部门研 讨方案,抓紧立项上报
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土地问题由开发公司先与县、镇协调,需要市里协调的再说 开发该项目以股份合作的形式进行,政府参股,开发公司建设与管理 该项目是福利性项目,不能光从经济上考虑,不能让你们不挣钱,但只是微利,你们要 仔细思考,做好方案

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民政局江局长:可以把国家“爱心护理”项目也纳入该项目中 养老院总体设想

1、用地 3000 亩(规划 2000 亩) 2、区域划分 (1) 修养院(高档次)(别墅) (2) 养老院(中档次)(2 至 3 层) (3) 爱心护理院(有病老人)(2 至 3 层) (4) 净心园(功能区) 健身、书画、琴棋、游泳、钓鱼、图书阅览、工艺品制作、茶艺室、演艺厅(会议、展览室、 教育培训基地)、电脑室、电子游艺厅、菜地种植园、医院、食堂、超市等 3、道路规划 4、绿化布局 5、景点设计(室外休闲广场) 6、工程简介 小浪底清澜别院· 小浪底清澜别院·夕阳红家园疗养院项目的可行性报告 第一章、 第一章、总论 中国老龄事业发展十一五规划(2006-2010 年)指出,“十一五”期间是中国全面建设小 康社会的关键时期,我国 60 岁以上老人将从 2005 年的 1.47 亿增加到 2010 年的 1.74 亿,老年 人的养老保障、 医疗保健、 生活成本的压力进一步加大。 按照社会事业与经济协调发展的要求, 总体上来说我国人口老龄化趋势和实现全面小康社会的要求不相适应。 因此成立专门为老年人 康复、疗养、活动、娱乐为一体的服务机构,让老年人共享物质文明和精神文明建设的成果, 是现代社会进步和发展的必然产物。 洛阳合信旅游开发有限公司根据国务院办公厅国办发(2000)10 号《关于加快实现社会 福利社会化意见的通知》和河南省民政厅等十四个厅局联合下发的《关于加快发展社会福利事 业的通知》的文件精神,充分利用地区资源优势,抓住省、市的老年市场,拟投资兴建黄河小 浪底清澜别院·夕阳红家园项目。 项目发展战略: 项目发展战略:积极寻求合作和融资渠道,提升项目的建筑创新与科技含量,以达到设施 先进、装备齐全、设计合理,打造河南省、洛阳市“社会福利事业社会办”的第一品牌。
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经营性质:本项目的投资系社会福利性公益事业投资。 经营性质 市场定位: 市场定位:以高层次、高档次为主与黄河小浪底旅游名景点相配套,与国际老年公寓接轨 的品牌;以监护、助护和生活护理为主,为老人提供健康和急慢性病康复服务;以接纳符合条 件的老年人和接待来自世界及全国各地的老年团体。 第二章、 第二章、发展商概况 项目发起方: 项目发起方:洛阳合信旅游开发有限公司 洛阳市恒韵房屋开发有限公司 洛阳合信旅游开发公司成立于 2007 年,公司注册资金为 530 万元人民币,属中外合资企 业,中方为洛阳五君建材有限公司,外方为香港民族和谐基金会有限公司,是一家以开展旅游 休闲、旅游房地产、景观园林、生态工程的策划、规划、设计、投融资、营销、管理等业务为 主旨的企业。其发展目标:成为洛阳首家以旅游产业链整合为目标的旅游及旅游房地产专业规 划设计、建设实施、旅游产业运营商。 洛阳市恒韵房屋开发有限公司成立于 2005 年 12 月, 注册资本 800 万元。 公司秉承 “诚信、 务实、创新、发展”的企业精神,奉行“以诚信谋发展,靠创新促繁荣”的经营理念,坚持以 人为本,全面推动企业改革、创新和发展。2007 年与澳事达(香港)集团股份有限公司合作, 共同注册洛阳澳事达置业有限公司,2007 年公司参股郑州宏益华房地产开发公司取得郑州岗 杜城中村改造项目;2007 年底参股河南顺欣隆置业有限公司并签约了郑州寺坡城中村改造项 目。截止 2007 年底,公司累计投资近 30 亿元,房地产开发面积达 100 余万平方米。 公司发展整体规划: 公司发展整体规划: 洛阳合信旅游开发公司本着务实,守信、开拓、创新的精神,面对中国社会的老龄化,公 司率先从关注社会福利事业入手。以诚信投资、热心公益、树立形像、打造品牌,全心全意为 老年人服务。 项目建成后,公司将会以点带面,促使全社会关助、关爱、关心老年人,使入住者老有 所养、老有所乐、老有所为、老有所医。项目建成后可安置接纳 1000 多位老人,并可为老年 人提供一个集疗养、医疗保健、学习娱乐、科技策划、联谊交往、旅游观光于一体的服务机构。 本项目的建设,不仅体现了公司目前的投资目标和发展方向,同时也给公司带来了很好的社会 效益和经济效益。 公司战略与战术: 公司战略与战术: 公司于 2007 年成立,一直努力打造“小浪底石谷景区” ,该项目已正式启动,将采取分期 投资、滚动开发的建设原则;一期项目“清澜别院·夕阳红家园”的顺利实施与建设是小浪底 石谷景区项目成功开发的关键一步。 清澜别院·夕阳红家园是洛阳和信旅游开发有限公司打造的一个集地产、旅游、休闲、疗
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养于一体的朝阳产业项目。依托于此,公司力求将商业智慧和艺术创新融入到黄河小浪底景区 建设的重要一环——清澜别院·夕阳红家园中来,实现公司人、财、物、技术等资源全新的整 合,为旅游休闲产业、旅游房地产业的开发的有机结合,开创新思维新模式新业态进行有益的 探索。 同时清澜别院· 夕阳红家园项目也给旅游地产开发与福利公益事业的结合提供信息交流、 业务渗透的相互合作平台。 第三章、 第三章、项目概况 洛阳合信旅游开发有限公司在看到了养老产业发展的巨大潜力与发展空间。自 2002 年始 就计划建设大型养老社区“清澜别院·夕阳红”家园,配套建设商场超市、景区开发、运动场 地、医疗所、24 小时安保等。公司计划用三年时间完成此项目的建设与运营,将于 2010 年正 式开业,建成后不仅能吸引洛阳城市的老年人,而且能吸引众多喜欢享受阳光生活、享受健康 生活的省内外愿意异地养老的老年人。 项目地点: 项目地点:经过对多个方案的考察论证、对比、筛选、最终项目选址地确定于风景秀丽的 黄河小浪底风景区,紧临黄河小浪底水库。此处依山傍水,气候宜人,阳光充足、环境清静、 空气清新、交通便利。 项目名称: 项目名称:清澜别院·夕阳红家园 项目定位: 项目定位 : “清澜别院”项目位于河南省洛阳市小浪底风景区,“清澜别院”项目是以“养 老·休闲·度假公寓”为主题的中高档次老年养生社区。占地约 100 亩,建筑面积 79920 平方 米,容积率:1.2,绿化率 50%,建筑密度%。 物业类型:独栋别墅、联排别墅、叠加别墅式公寓 占地面积:66600 平方米 建筑面积:79920 平方米 绿 化 率:50% 容 积 率:1.2 项目点评:项目由多栋叠加别墅、多栋联排别墅和多栋独栋别墅式公寓楼组成。公寓以单 间、一房一厅、一室二厅户型为主。 推荐点: 1、 套间布局齐整,方正实用; 2、 南北双阳台设计,双向景观视野,光线充分; 3、 间隔简约整齐舒适,适合休闲居住; 设计理念: 设计理念:自然、和谐、健康、科学 清澜别院·夕阳红家园,邻近黄河之发源地洛阳小浪底风景区。该风景区以生活富有田园 般淳朴气息与小浪底水利枢纽工程而著称,如同“世外桃源”。
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清澜别院·夕阳红家园试图融合事业、生活、休闲、沟通、文化等多重人生维度的特性, 体现对家园、对环境、对人生的美好追求,是一个从物质到精神,从有形到无形演变的过程。 本项目建成投产后,将把客人带进一种新颖独特的建筑物语和居住情调中,它将赋予园区以性 格和情感,用富有诗意的居住元素营造田园牧歌式的生活情境,将建筑的工笔描绘与生活的光 色感应相结合,构筑一幅新经典主义山水庭园的立体画卷。显现出宁静祥和、典雅纯朴的生活 主题。 在清澜别院·夕阳红家园,不仅是一种绿色生态健康居家状态,田园牧歌生活更融合的是 一种思想,一种文化,一种时尚,一种升华,一种和谐,一种境界,一种圆满…… 项目建设规模 根据《老年公寓和养老院设计指南》的建设规定,并结合本项目的自身情况,项目建设共需 征用土地 100 亩。项目建成后,建筑面积可达 79920 平方米,可安置接纳 1000 名老人,同时, 还可接待国内外游客 400 人。 项目建设内容主要包括老年医疗康复中心、老年文体活动中心、老年公寓中心、老年营养 膳食中心及老年国际旅行社、基础设施建设、绿化以及必要的辅助用房等。 项目建设目标 ⑴以小浪底景区特有的区域个性, 依托众多的人文环境, 历史文化, 营造浓厚的文化氛围, 以洛阳为基础逐渐向省内周边地区乃至大城市辐射,同时向国际社会老年公寓靠拢。 ⑵通过精致典雅的建筑风格,诗意盎然的园区景观,为来此居住的老人们营造出一个浪漫 而温馨的老年家园。同时,通过环境的影响使老人们在一种浪漫而悠远的田园诗卷中品尝到现 代生活气息,使老人们在美丽的生活节拍中享受到醉人心魄的轻歌慢舞,让心灵的宁静不被尘 世的喧嚣所惊动。 ⑶高起点、高标准、优质服务、争创一流的专为老年人服务的机构。达到环境园林化、服 务宾馆化、生活家庭化、护待亲情化、管理规范化、医疗现代化。 资金筹措 经估算,本项目建设共需投入资金 11257.1 万元,拟由承办单位自筹一部分,资金尚有缺 口,现正申请政府部门予以资金、政策扶助。 结论: 结论:本项目建设是依照国务院办公厅国办发(2000)10 号《关于加快实现社会福利社 会化意见的通知》和河南省民政厅等十四个厅局联合下发的《关于加强发展社会福利事业的通 知》的文件精神。项目建成后,不仅可安置接纳 1000 名老人,解决吃、住、养、疗、玩等方 面的问题,为国家和社会减轻一定压力。同时,还可带动地区经济的发展,为社会解决 400 多 人的就业问题,缓解了当前社会的就业压力,从以上可以看出本项目的建设是切实可行的。 第四章、项目创新养老模式 第四章、项目创新养老模式 创新
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国外养老模式借鉴 国外养老模式借鉴 20 世纪后, 欧美一些发达国家养老对策的共同之处是依赖“社会养老”功能: 以美国为例, 老年人的居住设施大致分为五类:独立式住宅、老年公寓、养老院、护理院、老年养生社区, 每一类辅以相应的服务管理体制。 亚洲国家日本、新加坡等国家一方面汲取了西方社会福利养老的特点,充分赋予老年人 优厚的社保;另一方面,基于传统东方家庭观念的延续,它们还致力于开发家庭养老的功能。 世界上较早进入“银发”时代的欧美国家对老年人采取的社区照顾的模式,取得了相当不 错的成效。下表为国外几种养老模式(社区)的比较:
国 家 产 品 特 点 建筑规模大, 有各种各样的俱乐部, 开设的课程和组织的活动 美 国 超过 80 种以上。代表楼盘:太阳城中心、凤凰城。 日本的老龄人的生活质量是在良好的社会保险保障体系的基 老年人住宅产品与其他租售性 础上实现的。 提供无障碍设施的老龄人住宅产品、 具有看护性质的 日 本 老龄人住宅产品、能和家人共同生活(二代居)的住宅产品。代表楼 生活社区内,突出自助自理。 盘:港北新城。 国家政策倾向于让老年人居住在独立的公寓中。 建筑将三种元 建筑元素的集合处理,让老年公 欧 洲 素结合在一起:城市意味、社区功能和生态目标。代表楼盘:荷兰 寓不显孤独。 弗莱德利克斯堡老年人公寓。 一般兴建在成熟的社区中。公寓户型一般分为 35 平方米和 45 住宅的户型设计及内部结构设 平方米,为一位或两位老年人提供生活空间。 计标准的特殊化考虑。 质的住宅产品混合设计在一个 完善的配套设施与功能区划分 借鉴之处

新加坡

从国外的以上产品来看,它们建造养老社区的理念、人文关怀的表现都值得我们借鉴。 中国养老模式思索 国养老模式思索 在建造中国特色的养老社区上应考虑两方面内容:一方面,社区必须为老年人提供基本的 养老设施与硬件配套,社区乃至老人居住的空间必须是特别为老年人设计、符合老年设计规范 的居住设施和服务;另一方面,提出适合老人养老的健康环境以及为老年人配套的软性服务。 鉴于经济发展与国情,我国《关于全面推进居家养老服务工作的意见》 ,到“十一五”末, 河南应达到“城镇社区基本建立多种形式、广泛覆盖的居家养老网络,80%乡镇拥有一处集院 舍住养和社区照料、居家养老等多种服务功能于一体的综合性老年福利服务中心”。 “清澜别院·夕阳红”创新养老模式 清澜别院·夕阳红” “清澜别院·夕阳红”项目综合洛阳地域经济发展与风土人情,提出创新养老模式,这 创新养老模式 创新养老模式 也是一个国际与国内目前最流行是自助养老社区(DIY) 。在那里,老人们可以做自己想做的
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事,可以约上老友,或是志趣相同的伙伴住在一起,一块儿钓钓鱼、养养花,共同建设属于他 们自己的家园,独享的公寓,共享的餐饮、花园,个性化的小手工艺坊、小农场等,老人们只 要想到的,在这儿都能得到充分地满足。他们还可共同租用特别的医务、保健、养生等照料特 项服务。 到清澜别院·夕阳红家园养老,这里不仅有自然环境,还有功能齐全的养老设施、良好的 公共医疗卫生服务、健康生活服务等,使老人到风景优美、适宜养老的地区安度晚年。 清澜别院·夕阳红家园养老照顾的主要内容包括: 第一、生活照料(饮食起居的照顾,打扫卫生,代为购物等) 。 第二、物质支援(提供保健养生食品、医疗器械、运动器械等) 。 第三、心理支持(治病、护理、传授养生之道等) 。如保健医生上门为老年人体检看病; 保健健康顾问为老年人传授食疗养生之道,另外,还有为老年人提供视力、听力、 牙齿、精神等方面的特殊服务。 第四、人文关怀(改善生活环境、发动人文资源予以支持等) 。出资兴办具有综合服务功 能的社区活动中心,为老年人提供一个娱乐、社交的场所。同时为帮助老年人摆脱孤独,促进 心智健康,为老年人提供丰富多彩的劳作、学习、生活场所——手工艺术坊、图书馆、老年大 学、农牧场、运动场、理疗养生馆等。 第五章、 第五章、项目建设的可行性必要性 市场背景分析 “老龄化”国际上最简单的两条评判标准:60 岁以上的人口占总人口数的比例超过了 10% 或 65 岁以上的人口占总人口数的比例超过了 7%。 早在 2005 年底全国 1%人口抽样数据显示,我国 65 岁以上人口达到 10055 万人,占总人 口数的 7.7%。根据国际通行的评判标准,我国已成为人口老龄化国家,“银发浪潮”是对我国 人口老龄化现象的形象描述。目前我国是世界老年人口最多的国家。不到 20 年的时间便进入 了发达国家近百年才出现的人口老龄化状态,成为老龄化速度最快的国家。 老人,洛阳将处于老龄高峰年波段 洛阳将处于老龄高峰 【预计】 2030 年 4 个河南人有 1 位老人 洛阳将处于老龄高峰年波段 预计】 据省统计局调查显示,截至 2007 年底,河南省 60 岁以上老年人口已达 1202 万人,占常 住人口的 12.87%。预计到 2030 年,全省 60 岁以上老年人口将达 2551 万人,约占全部人口的 1/4。 由于我国实行计划生育制度,每个家庭都只有一个子女,到那时,一对夫妇需要赡养 4 到 6 位甚至 8 位老人。 目前,洛阳市 60 岁以上人口占总人口比重为 11.28%。到 2020 年将达到 16%,老龄高峰 将于 2030 年左右到来,并持续 20 余年。特别引人注目的还有高龄化问题:80 岁以上的老年 人到时将可能是现在高龄老人的 10 倍左右。越来越多的独生子女家庭开始进入养老期,老龄
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化和高龄化的发展趋势使独子家庭的养老支持能力开始受到日趋严峻的挑战。 【现状】 设施、投入均低于全国平均水平 现状】 设施、投入均低于全国平均水平 针对养老问题, 河南省、 洛阳市曾出台了一系列政策。 但是问题依然存在, 以河南省为例, 养老服务设施仍与现实有很大缺口。据统计,目前全省有城市社会福利院 59 所,设置养老床 位 1923 张, 收住老年人 1318 人; 加上社会力量投资兴建的 25188 张床位, 两者合计 27111 张, 占 360 万城市老年人口的 0.75%。而全国平均水平为 0.87%,发达国家为 5%~7%。 项目建设的必要性 目前我国社会正处于社会型态的转型期,老年人消费观念的升华,老年人保健、康复和养 老越来越多的受到党和政府的密切关注,也成为社会议论的主题。 社会老龄化问题涉及政治、经济、文化、稳定、发展和社会生活等诸多领域,是关系到国 计民生和国家长治久安的重大问题。家家都有老人,人人都会老。因此,近几年来党和国家都 非常关注和投入巨资改善老年人的养老问题。关心老人、关爱老人、也已经越来越多的成为社 会的一种风尚。 随着现代人生活节奏的加快,各种竞争的加剧,越来越多的年轻人将更多的精力投入到事 业中,如何赡养老人,使他们摆脱孤独感,也是现在很多年轻人颇费心思的问题。社会化养老 机构的出现,顺应了社会发展的形势,有力地减缓了社会养老问题。同时,还在全社会弘扬了 中华民族传统美德,形成敬老、尊老、爱老的良好社会风尚,是社会主义物质文明和精神文明 的双重体现,对于促进社会经济建设和发展都具有重要的意义。由于生活自理能力下降,老人 们需要照料,然而生活工作节奏的加快,使一对中年夫妇既要供养一至四位老人,又要忙于工 作和养育下一代的矛盾日益突出。传统的家庭作为唯一养老地,主要由子女照顾老人的“反 哺”模式和观念遇到越来越多的问题和挑战。 项目建设的机会性: 项目建设的机会性: 目前,发达国家的社会服务业收入占 GDP 总值的 60%以上,而我国仅占 GDP 的 40%左 右,发展相对缓慢、潜力最大的恰恰就是养老服务业。 21 世纪的一项重大挑战就是人口的老龄化。然而却也意味着一个藏金蕴银的大市场,这 个市场被称为“银发市场”,养老产业正成为一项新兴的朝阳产业。在一些发达国家,围绕老年 人消费市场应运而生, 已经初步形成了一个现代商品和服务的产业延伸链, 在老年餐饮、 保健、 文化娱乐、康复保健、旅游、住宅、社区服务业等产业方面发展潜力非常巨大。其中,在银发 产业中,增长最快、最具潜力的是养老机构。 为适应社会的需要,源自 70 年代北欧国家的老年公寓,近年来在我国一些较为发达的地 区首先发展起来。与过去的养老院、敬老院以收养孤老居住不同,这些新兴老年公寓里入住的 大多数是有子女的老人自费入住;同时它也不同于专门提供医疗康复的养老机构,这里注重营
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造家庭氛围,配有完善的生活服务设施及室内、室外、娱乐室、健身房等等,由经过专门培训 的服务人员,为老人提供住、养、学、乐等综合服务。 项目建设的可行性 老年人是社会的重要组成部分,在中国革命和建设事业中他们作出了重要贡献。满足广大 老年人日益增长的物质和文化生活需要,让老年人共享经济建设和社会发展的成果,是中国共 产党全心全意为人民服务根本宗旨的体现,也是国家和社会义不容辞的责任。在社会主义市场 经济条件下,弘扬中华民族传统美德,形成敬老、养老、助老以及和谐的良好社会风尚,是社 会主义精神文明建设的一项重要内容。 如何处理好和解决好人口老龄化过程中出现的各种矛盾 和问题,切实保障老年人的合法权益,对促进经济建设和社会发展都具有重要意义。 老龄化社会现象是社会经济不断发展、人们生活水平不断提高、医疗卫生不断改善、科学 和文明程度不断提高、出生水平、死亡水平不断下降、平均期望寿命不断延长的结果;加上一 对夫妇只生一个子女,出现了“四二一”、“六二一”、甚至“八二一”的家庭现象,老人消 费观念的升华、老年人的保健、康复和养老受到政府的密切关注,也成为全社会议论的永恒话 题,对如何安老、助老、养老工程提出了一系列新的更高的要求。从发达国家和我国发达地区 的情况看,老年人外出度假、旅游、住老年公寓已成为新时尚。可见本项目的建设是非常可行 的,也是非常必要的。 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 内容 区域位置 场址面积 地形地貌 工程地质 气象条件 交通条件 供水 供电 消防 通信 排水 拆迁 施工条件 环境条件
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场地方案 洛阳黄河小浪底 100 亩 地势相对平坦, 良好 位于主导风向上风侧 距旅游景区较近 有丰富的水源 待建设 离消防援助单位较近 待建设 待建设 无 良好 优

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发展条件 第六章、项目选址现状

良好

经过对选址方案进行综合分析,考虑到项目建设条件的方方面面,因此推荐选择此方案。此 地依山傍水、气候宜人、环境优美、交通便利、空气清新、自然风光极佳。同时,又处在小浪 底风景旅游区边沿,可以借助风景名胜,改善老年人的生活品质和增加老年人的凝聚力。这些 条件都为项目在此选址打下了良好的基础。目前,此区域面积较大、场地开阔、风景秀丽、阳 光充足、 基础设施完善, 是洛阳城市规划与城市扩张组成部分, 因此项目的发展前景非常广阔。 洛阳概况 洛阳:地处中原,居中国经济战略承东启西的枢纽地带,是进入中国中西部地区的门户。 北临黄河,南依洛水,有近 5000 年历史,既是一座中国首批公布的历史文化名城,也是资源 丰富、文化底蕴浓厚、交通便利、科技实力雄厚的新兴工业城市,现辖 1 市 8 县 6 区,总面积 15208 平方公里,市区面积 544 平方公里;总人口 628.7 万,市区人口 142 万。洛阳是中国重 要的交通枢纽,陇海、焦枝铁路在此交汇,310 国道横贯东西,207 连霍、二广高速直达东西 南北,并可通过欧亚大陆桥连通欧洲。洛阳民用机场是国内净空条件最好的二级机场,国家已 批准开放洛阳航空口岸,打开洛阳走向世界的门户。洛阳航空港和郑汴洛高速公路使洛阳的对 外交往更加快捷便利。 孟津概况 孟津位于洛阳市北部,是华夏文明的摇篮。作为中国母亲河——黄河上的第一津,中下 游在此分界; 闻名世界的黄河小浪底大型水利枢纽工程和西霞院水库镶嵌在黄河秀美的山川峡 谷之间;毗邻九朝古都洛阳,素有“九朝古都半孟津”之称,距洛阳中心市区 15 公里;距省 会郑州 110 公里。总人口 45 万,总面积 758.7 平方公里。孟津属亚热带和温带过渡地带,四 季分明,气候温和,光照充裕,平均气温 14℃。 孟津,历史悠久,文化灿烂。史书有河图之源,洛书之府之说,与古都洛阳共享盛誉。 公元前十一世纪武王会盟于此,率八百诸侯渡黄河伐纣,建立周天下。在这里,可以凭吊全国 最大的皇家陵园和古墓葬群;可以游览汉魏故城遗址、汉光武帝陵、神笔王铎故居及书法馆等 名胜古迹;可以领略国家重点工程黄河小浪底水利枢纽工程的宏伟风采;可以走进黄河岸边的 国家级黄河湿地水禽自然保护区观看白鹤、大鸨、大天鹅、灰鹤等珍奇水禽。 小浪底风景区概况 黄河小浪底风景区是以黄河中下游水利枢纽工程、峡谷河流为主要特色,融黄河历史文 化和秀丽自然风光,为游客提供游览观光和追寻黄河文化教育活动的山岳湖泊型风景区。其中 最具观赏和吸引游客的黄河小浪底水利枢纽工程位于孟津县小浪底镇境内,与距下游 16 公里 处即将动工兴建的西霞院水利枢纽工程相配套,透射出诱人的风采。黄河小浪底风景区孟津旅
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游景区包括柏崖山、 黄鹿山、 红崖山和举世闻名的黄河小浪底水利枢纽库区水面等 6 个游览区。 黄河小浪底风景区,总面积 1265 平方公里(其中水面 296 平方公里),由小浪底大坝、 荆紫山、八里峡、三门峡大坝四个片区、13 个景区、113 个景点组成,是河南省以黄河中下游 水利枢纽工程、 峡谷河流为主要特色, 体现黄河历史文化和自然风光的大型山岳湖泊型风景区。 孟津小浪底景区属小浪底大坝片区,位于孟津县小浪底、黄鹿山、王良、横水四个乡镇, 游览面积 48 平方公里,其中水面 20 平方公里,是依托小浪底水库形成的山水自然风光和水利 工程组成的大型旅游区,由小浪底水利枢纽、柏崖山、黄鹿山、红崖山景区组成。小浪底水库 内大量的半岛、孤岛、险峰,使自然景观近有曲折蜿蜒的河湾,远有烟色浩淼的湖面。 清澜别院·夕阳红 清澜别院·夕阳红家园项目落成后,入住老人不仅可以享受现代化建筑科技的居住生活 环境,也可尽情领略母亲河的风采,以景观上的美、幽、奇、胜、典满足高尚的精神享受和回 归自然的追求, 在风格上既有黄河风情的古朴典雅, 又有田园牧歌生活恬静、 淡泊的诗情画意。 第七章、建设设计理念 设计理念⑴、田园牧歌、世外桃源 设计理念 项目地址位于黄河小浪底,地区生活富有田园般淳朴气息,比美“世外桃源”。同时考虑 到本项目是专为老年人提供一个集生活、休闲、沟通、养老、医疗、文化传播的服务机构。因 此,对环境的要求极高,在风格上,将使其体现出一种新颖独特的建筑风格,使老人们深切体 会到人造环境与自然环境的高度统一性。同时还将赋予园区性格和感情,用富有诗意的居住元 素营造田园牧歌式的生活情境,将充分使建筑的颜色与生活的感光相结合,构筑一幅“小桥流 水、世外桃源”式的生活方式。 ⑵、要充分溶入当今社会的三大主流因素,建筑思想、区域文化、社会和谐这三大风格 的高度统一性。 项目在设计之初就灌入了社会发展方向、区域文化、和谐的风格,通过精致典雅的建筑风 格,诗意盎然的园区景观,使将来入住的老人们感受到一种浪漫而温馨的家园,使老人们在浪 漫而修远的田园诗卷中品尝到现代生活的精致和科学。同时,也使老人们感受到来此居住不再 有城市的喧闹,而是一种宁静、和谐、快乐的生活方式。 ⑶、充分体现人性化,体现以人为本的设计原则。 本项目的主要受益者是老年人,因此设计时,处处都要以老年人为设计核心,强调老年人 的参与性,注重老年人的感受。从道路交通、卫生、饮食、居住、建筑风格、绿化、景观、材 料等全面考虑,打造真正意义的为老年人全心全意的服务宗旨。 ⑷、实用、经济、美观是本项目的设计原则之一,无论社会怎样发展,其本质将始终不会 变,始终要保持实用、经济、美观三者的和谐。 指导思想
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⑴领先性与高起点:按照高标准的设计思想,规划设计要求高起点、高标准、高水平,以 建设全国比较先进的、面向 21 世纪的花园式老年公寓为目标,设计要求要具备超前性、全方 位、先进性,体现与老年人处处相溶合的建筑风格。 ⑵以人为本:区域规划强调人、环境、建筑三者的共存与融合,以提高老年人的生活质量 为目标,创造更具人性化空间,主要考虑老年人的活动、健身、运动的需求,力求功能齐全, 适用便捷。 ⑶可持续发展与生态相适应:营造生态化的居住环境,使建筑物与周围的自然环境相协调, 项目建设要统一规划建设,设计要具有可操作性,充分考虑老年人的的实际需要,做到经济、 实用、美观三统一。 ⑷把握社会发展趋势,顺应时代发展变化的总体方向。 平面布置 该项目建设共需占用土地 100 亩,地形呈坡地,部分区域平坦便于建设。在布局上打破以 往传统的模式,即由主入口(东门)直接进入中心位置-老年公寓中心,西南侧为膳食中心, 西北侧为老年国际旅游接待中心,东南侧为医疗康复中心,东北侧为文体活动中心;在医疗康 复中心和膳食中心之间为办公用房。采用这种中心向四周辐谢的布局模式,不仅是各区域间的 联系更加方便,而且还可以使老人们走在园区的路上,看到各个建筑物之间的丰富空间,起到 步移景换的视觉效果,避免了单调与机械重复。同时区域内部用房及场地联系更加紧凑,由此 获得更多的活动及发展用地。 中间的老年公寓中心为整个项目的核心, 代表的是本项目的形象, 同时也是人流最集中的地方。在南侧和西侧储备土地 100 亩作为项目的发展用地,项目启动时 可根据需要种植一些植物、 农作物。 此布局既使老人们的生活、 疗养、 饮食避开道路噪声干扰, 又美观大方,经济适用,排列合理。以下的设计理念,也是基于这一基本思想 ,整个设计主 要体现以下几点: (1)功能分区明确,动静分离。 (2)传统与创新相结合,既经济实用,又美观大方,空间序列与视觉景观变化丰富。 (3)创造具有交流沟通氛围的场所空间,为老人们提供物质载体。 (4)各功能区既相对分离,又联系便捷,流线清晰。 第八章、建设方案 建设总规模 项目建成后,可安置接纳老年人 1000 多人,同时还可接待来自世界及全国各地的老年团 体,床位 400 个的疗养生活。 规划用地面积

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本次确定用地面积及各种建筑面积时均按照《老年公寓和养老院设计指南》的要求和项目 的实际情况进行设计,项目总用地面积为 66600 平方米。其中:总建筑面积 41600 平方米,绿 化用地面积 20000 平方米,道路及硬化用地面积 5000 平方米。 各类建筑规划建设面积 各类建筑规划建设面积 ⑴老年公寓中心:老年公寓每位老年人按每人 10 平方米计算,包括有效面积和附属用房 面积在内,1300 人共计建筑面积为 13000 平方米。 ⑵医疗康复中心:包括有效面积和附属用房面积在内,面积为 5000 平方米。 ⑶营养膳食中心:包括厨房、食堂、办公、库房等,每位老人按建筑面积 7 平方米,1300 人建筑面积为 7000 平方米。 ⑷文体活动中心:包括活动室、器械室、休息室、娱乐室,阅览室、管理人员办公室(包 括编目、整理、装订、目录厅、借书处、会议室及附属用房等),总建筑面积为 5000 平方米。 ⑸老年国际旅游接待中心:按一次可接待 400 人计算,其总建筑面积为 8000 平方米。 ⑹办公楼:办公楼总建筑面积为 2000 平方米。 ⑺辅助设施建筑面积,包括门卫室、厕所、收发室、浴室、商店、后勤库房、汽车房等附 属用房建筑面积为 3100 平方米。 建筑设计依据 (1) 地形图;(2)总体平面布置图;(3)建筑设计方案,建设单位对该建筑物的功能要求 (4)有关的规定、规范。 (2) 建筑平面及功能说明

本项目的主要建筑有:老年公寓中心、医疗康复中心、营养膳食中心、文体活动中心、老 年国际旅游接待中心、办公楼以及必要的辅助用房。 其中拟将老年公寓中心建为本项目的标志性建筑, 以中华民族传统的建筑风格与现代建筑 相结合为主体,充分体现以老年人为核心的设计理念。居住建筑应通风良好,视野开阔,安静 卫生;针对老年人记忆力衰退,加强楼宇外观的识别性,设计者可以通过制造楼宇外观及外部 环境的差异来提高住宅识别性,也可通过改善照明、增加光线的强度及采用多彩、大字体的指 示性标志来提高识别性;入口台阶和楼梯要适应老年人体能,坡度放缓、宽度加宽,双侧设置 扶手;居室房门须适当放宽尺度,便于轮椅进出,满足护理需求,保证急救需要,担架能够方 便进出;不设置门坎,无高度差;卫生间要安装扶手、有暖气,淋浴采用平底浴盆;卫生间的 洁具色彩以淡色为佳,不仅在视觉上给人以于净的感觉,而且有利于及时观察和发现老人排泄 物中的病兆;在居室到卫生间的通道等主要的起居活动地点,应多处安装就近照明用灯,以方 便其使用;在公共设施配置方面,应考虑不同老年人群的需要,分出不同的档次的配置标准分 别提供餐饮,医疗保健、公共服务、休闲娱乐和行政后勤等用房;室外环境要优美,一定要有
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散步、户外健身的地方;针对老年人体能、耐力较差的特点,须有相应的休息空间和设施。 第九章、节能节水 本项目建设采用新设计、新技术、新材料,以达到最小的能源和水资源消耗。 建筑节能 ⑴、 在建筑设计上,要尽量设计利用自然采光和自然通风为原则,以降低对能源的消耗,

同时又可以给老人们带来清静自然的生活空间,从而营造出一个环境优美的生活环境。 ⑵、 采用合理的建筑体型及窗墙类型,各房间尽可能的合理布局,外围护结构材料热功能

应能满足节能要求。推广保温隔热性能好的围护结构和高效保温节能窗,以提高门窗的气 密性,在建筑设计中,适当降低层高,以节约空气调节的耗用能量。 ⑶、 ⑷、 项目建设中要采用新型建筑材料、高效隔热材料、节能型门窗等。 围护结构的热传部位应采取保温措施,以保证其表面温度不低于室内空气温度,以减

少热传递过程中的损失。 ⑸、 设置能源检测仪表,以加强对能源的计量和管理。

智能化管理节能 项目建成后,全部采用智能化控制系统,通过计算机网络对不同位置,不同类型传感器的 信息传递,对建筑物内空调监控系统、照明控制系统、给排水系统、远距离消防喷淋系统和强 弱电能源管理系统等进行最合理调控,以达到最佳的节能管理目标,实现按需服务和控制。 技术节能 ⑴、 采用节能型的机器、电动机等通用设备,选型要合理,设备上力求接近额定值,使运

行情况经常保持在高效区,对压缩机、风机、泵类和变压器等用电设备的耗能和台数要选 择合理布置,力求匹配。对负荷常变的设备要完善调节手段,使台机与负荷相适应,防止 轻载或过载,以节约能源。 ⑵、 对空调系统优先采用节能型采暧空调设备,合理确保供热(冷)指标。加强管道保温,

改善系统的热力平衡,提高其运行效率和自动化程度,采用双管采暖系统,并安装温控阀 和热量表。 ⑶、 积极利用自然源(如太阳能等)及可再生能源,重视回收废热余热,充分利用自然光,

合理采用人工照明,优先选用高效、长寿的节能光源和灯具,并采用组合控制开关,分区 分功能控制,按需自动切换开关和调节亮度,以获得节能的最佳效果。 ⑷、 ⑸、 对热力管网系统采取有效的保温措施。合理利用热能,尽可能避免能量的不合理转换。 本项目给水系统通过合理的分工,最大限度的降低使用能耗,给水、消防系统的水泵

应采用高效节能泵,并采用变频调速给水设备。

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⑹、

健全能源管理制度和机构,各装置均安装能源计量表计量,并明确管理责任,防止水、 气

等的跑、冒、滴、漏,提高节能效果。 节水措施 ⑴、应采用节水型设备和器具,降低水资源的无效消耗,达到节约用水的目的。⑵、供水管网、 卫生洁具等配件要符合标准,提高耐用度,防止漏水,以达到应有的节水功效。 ⑶、可采用感应式出水阀技术措施,即节水又卫生。 第十章 、环境影响评价 项目建设地环境现状 拟建项目所在地位于洛阳黄河小浪底水库边,此区域面积较大、场地开扩、风景秀美、阳 光充足、 基础设施完善, 加之又是洛阳城市规划的组成部分。 因此项目地的发展前景非常广阔。 周围为田地、道路,没有工厂和污染型企业,环境空气质量现状良好,适合本项目建设。但在 设计、建设和使用过程中要实行环境保护和污染治理措施,尽量避免对环境造成不良影响。 项目建设期与运行期对环境的影响 ⑴、 由于拟建项目地处风景控制区边沿,紧临旅游公路,这就会在工程建设时,由于车辆

运输等原因,将会使交通变得拥挤,从而使过往的车辆受到不同程度的影响。 ⑵、 工程施工期间,运输的泥土常堆放在施工现场直至施工结束,长达数月。堆土裸露,

车辆过往扬起尘土,使大气中颗粒含量骤增,从而影响到周边的环境整洁。 ⑶、 施工期的噪声,主要是施工机械和建筑材料的运输等,特别是夜间,施工的噪声将影

响周围居民的正常生活。 ⑷、 施工建设时,由于工人临时食宿地的排水及生活废弃物处理不当将影响施工地卫生环

境,同时也会造成对周边环境的影响。 ⑸、 施工期间将产生许多废弃物,如车辆载物过多时将导致沿途废弃物散落等,都会对环

境产生影响。 ⑹、 所有以上这些影响都会会丰工程的结束而消失。

项目建成运营期对环境的影响 项目建成运营期对环境的影响 拟建项目为公共基础型项目,是社会福利项目,是环保型项目,项目在建成投入运营后, 不会产生污染,对环境的主要影响为:生活污水、废水、废弃物以及生活垃圾。其次,考虑到 该项目建有一个医疗康复中心,因此有一定的医疗污物、含菌废水、医疗污水和医疗垃圾。 治理方案 项目建设期的治理 ⑴、对于工程建设期的交通,各种设备及材料的运输要避让旅游高峰时间。

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⑵、对于施工期间的噪声治理,一般不允许夜间施工,同时施工设备应尽量采用低噪声机械, 对夜间一定要施工的工序,应对施工机械采取降噪措施,对保证周围环境的安静。 ⑶、对于施工中产生的尘土,采取定期清扫,定期洒水等方法解决,防止扬尘。 ⑷、施工现场的废物,施工单位应与当地环卫部门联系,及时清理施工现场的生活废弃物,对 施工人员加强教育,不乱丢废弃物,保证施工人员工作和生活环境的质量。 ⑸、施工单位应安排好废弃物的处理计划,运输计划,按规定路线运输,并不定期检查执行计 划情况。 项目建成后治理 污水治理: 拟建项目建成后,设计有雨水和生活污水两套管道系统,分别采用汇集后直接排入两个不同的 管网。 固体废弃物以及生活垃圾的治理: 对于本项目建成后的废弃物以及生活垃圾采用集中收集、运输。由专用的垃圾清运车用于收集 和运送垃圾,以保持区内的环境整洁。 医疗垃圾的治理: 拟建项目建成运营后产生的垃圾危害较大的是医疗垃圾(如一次性针管、输液器、棉球、纱布 等)按国家标准要求,送医院专用的垃圾焚烧炉进行焚烧,其它生活垃圾集中收集后,委托环 卫部门外运处理。 医疗废水处理 废水主要来源于卫生清洗水和患者的医疗用水,其主要污染物为粪大肠菌群、CODcr、SS 等, 经一级处理后,废水中 CODcr 去除率 50%,SS 去除率 50%,BKD5 去除率 50%,粪大肠菌群数灭 除率 94%,满足《医院污水排放标准》(GBJ48—83)的要求后,再排入院内现有的污水处理 站。废水处理后经检验合格方可排入污水排放管网。 医疗废气治理 本项目大气污染主要为高温焚烧炉,根据国家环保局环发[1998]089 号《国家危险废物名录》 中规定, 医用固体废物为危险废物, 必须进行焚烧, 焚烧炉产生的主要污染物为烟尘, NOx 。 CO、 焚烧炉的选用要符合 CJ/T3083-1999《医疗废弃物焚烧设备技术》污染物排放浓度要小于 GWKB—1999《危险废物焚烧污染控制标准》即烟尘 2100mg/m3,烟气黑度林格曼 0—1 级,CO <100mg/m3? ,NOx <500mg/m3? ,需通过环保部门验收后,方可通过烟囱排放,排气筒高度 20 米以上。锅炉烟尘采用带文丘黑管的水膜除尘器除尘,除尘效率可达 98%以上,再经 45m 高 烟囱排放,烟尘排放浓度低于 GB1327—91《锅炉大气污染排放标准》。 环境影响评价
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该项目是公用社会福利性项目,投入运营后没有什么大的环境污染,其主要污源是生活污水和 生活垃圾、医疗垃圾。生活污水经过一般处理,即可排入污水管,项目的生活垃圾可由环卫清 洁工打扫,以保持各个区域内的环境清洁。根据各方面公析,本项目对周围环境和生态不会产 生影响。 第十一章组织机构与人力资源配置 组织机构 拟建项目建成后,将设立管理机构,分别设院长、副院长和各个职能部门。 人力资源配置 拟建项目建成后,医务人员、管理人员、服务人员根据国家有关规定进行配置。本项目建 成后可按置老年人 1000 多人, 本项目劳动定员为 400 人; 其中医务人员 100 名、 服务人员 250、 管理人员 50 名。采用面向社会公开招聘,实行竞争上岗、竞聘职位、明确职责、合理分工, 充分调动广大职工的积极性。 人员培训 项目建成后为提高本项目的全方位服务质量,建立健全管理机构,进一步完善各项规章制 度,加强对全体人员的管理和培训,所有员工均应接受岗前培训,并经考核后方能上岗。加强 对医务人员、服务人员的技能培训,并注重对现代化服务手段的运用,鼓励并组织参加继续教 育,以不断提高服务水平。同时,加强对服务人员的素质教育,建立可行的考核体系,完善优 胜劣汰的淘汰机制,以保证服务队伍的业务水平。 第十二章 估算依据及说明 项目建设投资与财务评价按照国家计委发布的“建设项目经济评价方法与参数”的要求 和规定进行编制。 投资估算 本项目建设投资估算内容主要包括:征租地费用、土建工程费用、医疗器皿购置费、办公 用品购置、消防设备购置费、以及工程建设期的招投标、勘察设计费、工程监理费、人员培训 等组成。 费用估算依据 ⑴、建筑工程费 按《建设投资估算办法》,根据建设单位提供的土建设计资料及当地单方造价进行估算。 ⑵、设备及工器具的购置费 根据设备及工器具生产厂家提供的近期报价估算 ⑶、建设其它费用
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投资估算与资金筹措

建设单位监理费、勘察设计费、招投标费等其它费用,根据建筑工程费用参照一定费率,并结 合项目性质进行估算。 ⑷、建设期利息 本项目资金来源为自筹及融资。但项目建设期暂且未考虑利息。 总投资估算 本建设项目总投资由征地费用、租地费用、土建工程费用、医疗器皿购置费、办公用品购 置、消防设备购置费、以及工程建设期的招投标、勘察设计费、工程监理费、人员培训等组成。 经估算项目总投资为 7713.6 万元。 项目总投资估算表 项目名称 租地费用 土建工程 医疗器械购置费 办公用品购置费 消防设备购置费 勘察设计 工程监理 招投标费 人员培训 其它 合计 投资估算(万元) 1500 5594.4 250 150 100 43.15 30.45 15.6 10 20 7713.6 备注

序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

建设费用估算表 建设费用估算表 项目名称 1 2 老年公寓中心 医疗康复中心 建筑物面积 13000 5000
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序号

造价(元/㎡) 800 600

投资估算 1040 300

3 4 5 6 7 8 9 10 11 资金筹措

营养膳食中心 文体活动中心 旅游接待中心 基础建设 办公楼建设 辅助用房 道路建设 绿化 合计

7000 5000 8000

600 600 900

420 300 720 200

2000 3100 5000 10000

550 350 90 30

110 108.5 45 300 3543.5

本项目建设共需投入资金 11257.1 万元,由开发单位采用多渠道融资方案融资。 第十三章财务评价与社会评价 财务评价依据 本项目为非营利性社会公共基础建设项目,效益分析根据 《建设项目经济方法与参数》 (第 二版)以及目前同娄项目单位的收支情况,对项目建成后的经济效益进行估算分析。 收入 项目建成投入使用后,考虑到本项目为公共福利性事业,没有较大的收入,主要收入为公寓 入住收入、医疗收入、接待收入及它收入,预测正常年收入为 2440 万元。 ⑴老年公寓收入 项目建成后按照 80%的入住率,可安置 1000 名老年人,考虑到老年人的经济条件不同,本 项目建成后为高、中、低三个不同档次的居住标准,因此其收费标准也有所不同;高档按每人 每月 1500 元以上、中档按每人每月 1000—800 元、低档按每人每月 700 元,项目在计算时, 按照中档为准计算,其一年的收入为 1200 万元。 ⑵医疗康复中心收入 医疗康复中心的平均入住率为 30%,按此计算,同时考虑到此项目为公益性,因此收费标 准为 300 元月/人计算,其一年的收入为 108 万元。 ⑶营养膳食中心 项目建成后,营养膳食中心以后勤化的市场方式运作,由于目前洛阳的生活水平和老人们 的饮食方式的不同,因此每人每天以 8 元计,其年收入为 292 万元。 ⑷旅游接待中心 项目建成后,可以一次性接待中外游客 400 人,按接待入率的 70%计算,每人每天按 100 元计算,全年按 300 天,则年收入为 840 万元。
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总收入=老年公寓收入+医疗康复中心收入+营养膳食中心+旅游接待中心 =1200+ 108+292+840=2440 万元 支出 项目建成后,考虑到本项目为公益性事业,缴税方面不用考虑,其主要的支出为员工工资、 水电费、折旧费、管理费、维护费、宣传费、办公费以及其它费用等。员工工资:项目建成后 正常年份,需用工总人数为 400 人;其中医务人员 100 名、服务人员 250 人,管理人员 50 名, 工资根根同类型、同地区的员工工资计算,医务人员每人每月平均 1200 元,服务人员每人每 月 750 元,管理人员每人每月 1500 元,员工工资总支出为 489 万元,水电费为 30 万元,折旧 费为 50 万元,管理费用 80 万元,维护费 200 万元,宣传费 100 万元,办公费 150 万元,医药 购置费 30 万元,其它不可预见费 100 万元,年总支出为 1229 万元。 节余 本项目的利润为收入一支出=2440-1229=1211 万元 社会效益评价 项目对社会影响分析: 随着社会进步、经济发展、科学医疗事业、人民生活水平的不断提高、人均寿命的延长、 老年人口正逐年增加、我国已正式步入老龄化社会。社会老龄化问题涉及政治、经济、文化、 稳定、发展和社会生活等诸多领域,是关系到国计民生和国家长治久安的重大问题。家家都有 老人,人人都会老。因此,近几年来党和国家都非常关注和投入巨资改善老年人的养老问题。 同时,也加强了老年工作开展的力度,是其成为一项长期而且紧迫的重要战略任务去完成。同 时,关心老人、关爱老人、也已经越来越成为社会的一种风尚。 本项目的实施,不仅改变社 会化养老问题,使传统的家庭式养老转为社会养老,促进洛阳社会福利事业发展, 加快了和谐社 会的建设,为解决当今社会养老问题提供了良好的物质载体,属社会公益型项目。 本项目建成后,仅有少量的生活污水产生,经处理后对周围环境不会产生影响,属环保型 项目,符合可持续型发展战略。 项目与所在地区互适性分析: 1、不同利益群体对项目的态度及参与程度 该项目是公共社会福利型项目,项目的建设功在当代,利在千秋。建成后,可以为老年 人提供一个集养生、医疗、学习、娱乐、教育、休闲于一体,生活舒造、设施配套、功能齐 全的现代化新型老年社会福利机构。本项目的建设不仅有力的改善了社会养老问题,同时, 也加快了和谐社会的建设,使老年人养老问题有了较大的选择空间, 也使国家对老人养老问 题的压力相应得到缓解。 因此这是一项民心工程,各阶层对项目的支持率较高。 2、开发单位对项目的态度及支持程度。
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本项目事关洛阳养老事业的发展大计,按照“三个代表”的思想要求,开发单位对此项目 高度重视, 积极支持,努力促进项目早日建成投用。 3、文化状况对项目的适应程度。 黄河、长江,像母亲的乳汁,孕育了辉煌灿烂的中华文明。千百年来华夏各民族人民, 在我们这个光荣而又古老的国度里繁衍、生息、劳动、创造。在发展生产和日常生活中逐渐 形成的各种风俗习惯,凝聚着历代人民对美好事物的追求与向往,激励着人们对生活的热爱, 代表着中华民族文明教化的水平。那轻歌漫舞的霓裳羽衣、弹筝搏缶的下里巴人,那雕梁画 栋的亭台楼阁、曲径通幽的山水园林,那争奇斗妍的文人书画、繁花似锦的民间艺术,更有 那尊老爱幼的美德、谦逊辞让的风范、舍生取义的习尚、精忠报国的传统……它们像锦上之 花,使中国历史的画卷显得那样丰富多彩,充满活力;又像色彩斑斓的彩带,把我们民族的 生活装点得绚丽多姿、格外美好。它使我们骄傲自豪,鼓舞我们奋发向上,不断前进。目前, 本地区无论是政府还是个人都对老年人养老问题都极为重视,经过几十年的长期发展,社会 福利事业有了很大的发展。随着经济发展,社会事业的全面推进,老人养老问题越来越多地 被人们所关注,该项目的建设是与时俱进的,是符合发展需要的。 风险分析 ⑴政策风险 针对本项目,其政策风险很小。因为从中央到地方均有明文确定社会福利社会办的相关优 惠政策,且各级政府已将此列入政府形象工程,放在政府突出位置,并鼓励各界人士参与和资 助这一工程的建设,呼吁全社会都来关注社会公益事业,福利事业等。因此本项目不会存在政 策性的风险。 ⑵市场风险 本项目最大的风险来源于市场,因此设计初就进行了大量的社会调查。市场风险最大的就 是项目建成后的定位标准,假如设计初步定位标准不准确,那么将给项目带来严重的后果。如 建成后定位标准太高或没有老年人居住,价格昂贵,经营无方,市场处于饱和等,将会给项目 带来极为严重的后果。但从本项目来看,不存在以上问题,因为本项目在设计之初就考虑到不 同层次老年人的生活标准的不同,因此在设计初就设计了不同档次的居住标准,加之洛阳小浪 底在河南省乃至全国都很有名气,因此不会出现没有老人居住的问题。所以,此风险存在的可 能性很小。 ⑶财务风险 本项目建成后将采用严格的财务管理机制,杜绝坏账死账的问题。所以,财务风险存在的 可能性较小。 ⑷经营管理风险
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随着市场化竟争的加剧,特别是面对企业全球化竟争,公司的管理水平还须进一步提高。 为此领导层已决定,根据项目的特性、范围、对象等将通过流程化的业务管理与外部机构合作 (如医疗单位等)建立科学的管理制度,提升公司业务管理水平。同时,定期对管理人员进行 培训来提升公司经营管理水平。 ⑸其它风险 中国政治稳定,社会和谐,经济稳步发展,发展方向明确。因此不存在国有化的风险。从 国家鼓励投资的角度分析,既然是社会福利事业,只少在 5——10 年内不存在税收方面的变化 风险。 第十四章、结论与建议 本项目承办单位洛阳合信旅游公司成立于 2007 年,公司本着务实,守信、开拓、创新的 精神,从无到有、从小到大、不断发展自我、壮大自我以适应如今社会发展的经济大潮。面对 中国社会的老龄化问题的逐步凸显, 公司率先关注社会福利事业。 公司以诚信投资、 热心公益、 树立形像、打造品牌,以全心全意为老年人服务为宗旨。本项目的建设也是公司投资方向转变 的一种方式。 项目建成后,公司将会以点带面,使全社会都关助、关爱、关心老年人,使天下所有的老 年人都有老有所养、老有所乐、老有所为、老有所医。项目建成可安置、接纳 1000 多位老年 人,并可提供老年人居住、治病、娱乐、分健身、休养为一体的服务机构。本项目的建设,不 仅体现了公司目前的投资目标和发展方向,而且也使其形成了公司新的经济增长点。经估算, 项目建设共需投入资金 11257.1 万元,项目建成后,可安置、接待老年人 1000 多人,除必要 的开支外,可获得纯利润 1211 万元,投资回收期短,可见该项目具有较好的社会效益与经济 效益。 二零零八年二月 小浪底养老院项目的可行性报告季节概述 中国老龄事业发展十一五规划(2006-2010 年)指出,“十一五”期间是中国全面建设小 康社会的关键时期,我国 60 岁以上老人将从 2005 年的 1.47 亿增加到 2010 年的 1.74 亿,老年 人的养老保障、 医疗保健、 生活成本的压力进一步加大。 按照社会事业与经济协调发展的要求, 总体上来说我国人口老龄化趋势和实现全面小康社会的要求不相适应。 因此成立专门为老年人 康复、疗养、活动、娱乐为一体的服务机构,让老年人共享物质文明和精神文明建设的成果, 是现代社会进步和发展的必然产物。 洛阳合信旅游开发有限公司根据国务院办公厅国办发(2000)10 号《关于加快实现社会 福利社会化意见的通知》和河南省民政厅等十四个厅局联合下发的《关于加快发展社会福利事 业的通知》的文件精神,充分利用地区资源优势,抓住省、市的老年市场,拟投资兴建黄河小
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浪底清澜别院·夕阳红家园项目。 项目发展战略: 项目发展战略:积极寻求合作和融资渠道,提升项目的建筑创新与科技含量,以达到设施 先进、装备齐全、设计合理,打造河南省、洛阳市“社会福利事业社会办”的第一品牌。 经营性质:本项目的投资系社会福利性公益事业投资。 经营性质 市场定位: 市场定位:以高层次、高档次为主与黄河小浪底旅游名景点相配套,与国际老年公寓接 轨的品牌;以监护、助护和生活护理为主,为老人提供健康和急慢性病康复服务;以接纳符合 条件的老年人和接待来自世界及全国各地的老年团体。 孟津概况 孟津位于洛阳市北部,是华夏文明的摇篮。作为中国母亲河——黄河上的第一津,中下 游在此分界; 闻名世界的黄河小浪底大型水利枢纽工程和西霞院水库镶嵌在黄河秀美的山川峡 谷之间;毗邻九朝古都洛阳,素有“九朝古都半孟津”之称,距洛阳中心市区 15 公里;距省 会郑州 110 公里。总人口 45 万,总面积 758.7 平方公里。孟津属亚热带和温带过渡地带,四 季分明,气候温和,光照充裕,平均气温 14℃。 公司战略与战术: 公司战略与战术: 公司于 2007 年成立,一直努力打造“小浪底石谷景区” ,该项目已正式启动,将采取分期 投资、滚动开发的建设原则;一期项目“小浪底养老院”的顺利实施与建设是小浪底石谷景区 项目成功开发的关键一步。 小浪底养老院是洛阳合信旅游开发有限公司打造的一个集地产、旅游、休闲、疗养于一体 的朝阳产业项目。 第三章、 第三章、项目概况 洛阳合信旅游开发有限公司在看到了养老产业发展的巨大潜力与发展空间。 公司计划用五 年时间完成此项目的建设与运营,将于 2013 年建成开业,建成后不仅能吸引洛阳城市的老年 人,而且能吸引众多喜欢享受阳光生活、享受健康生活的省内外愿意异地养老的老年人。 项目定位: 项目定位:“养老院”项目位于河南省洛阳市小浪底风景区,“养老院”项目是以“养老·休 闲·度假公寓”为主题的中高档次老年养生社区。占地约 3000 亩,建筑面积 容积率: 绿化率 建筑密度 平方米,

业类型:独栋别墅、联排别墅、叠加别墅式公寓 设计理念: 设计理念:自然、绿色、和谐、健康、科学 小浪底养老院,邻近黄河之发源地洛阳小浪底风景区。该风景区以生活富有田园般淳朴气 息与小浪底水利枢纽工程而著称,如同“世外桃源”。 小浪底养老院试图融合事业、生活、休闲、沟通、文化等多重人生维度的特性,体现对家 园、对环境、对人生的美好追求,是一个从物质到精神,从有形到无形演变的过程。 本项目
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建成投产后,将把客人带进一种新颖独特的建筑物语和居住情调中,它将赋予园区以性格和情 感,用富有诗意的居住元素营造田园牧歌式的生活情境,将建筑的工笔描绘与生活的光色感应 相结合,构筑一幅新经典主义山水庭园的立体画卷。显现出宁静祥和、典雅纯朴的生活主题。 小浪底养老院,不仅是一种绿色生态健康居家状态,田园牧歌生活更融合的是一种思想, 一种文化,一种时尚,一种升华,一种和谐,一种境界,一种圆满…… 项目建设规模 项目建设内容主要包括老年医疗康复中心、老年文体活动中心、老年公寓中心、老年营养 膳食中心及老年国际旅行社、基础设施建设、绿化以及必要的辅助用房等。 项目建设目标 ⑴以小浪底景区特有的区域个性, 依托众多的人文环境, 历史文化, 营造浓厚的文化氛围, 以洛阳为基础逐渐向省内周边地区乃至大城市辐射,同时向国际社会老年公寓靠拢。 ⑵通过精致典雅的建筑风格,诗意盎然的园区景观,为来此居住的老人们营造出一个浪漫 而温馨的老年家园。同时,通过环境的影响使老人们在一种浪漫而悠远的田园诗卷中品尝到现 代生活气息,使老人们在美丽的生活节拍中享受到醉人心魄的轻歌慢舞,让心灵的宁静不被尘 世的喧嚣所惊动。 ⑶高起点、高标准、优质服务、争创一流的专为老年人服务的机构。达到环境园林化、服 务宾馆化、生活家庭化、护待亲情化、管理规范化、医疗现代化。 第四章、项目创新养老模式 第四章、项目创新养老模式 创新 中国养老模式思索 国养老模式思索 模式 在建造中国特色的养老社区上应考虑两方面内容:一方面,社区必须为老年人提供基本的 养老设施与硬件配套,社区乃至老人居住的空间必须是特别为老年人设计、符合老年设计规范 的居住设施和服务;另一方面,提出适合老人养老的健康环境以及为老年人配套的软性服务。 鉴于经济发展与国情,我国《关于全面推进居家养老服务工作的意见》 ,到“十一五”末, 河南应达到“城镇社区基本建立多种形式、广泛覆盖的居家养老网络,80%乡镇拥有一处集院 舍住养和社区照料、居家养老等多种服务功能于一体的综合性老年福利服务中心”。 “养老院”创新养老模式 ”创新养老模式 “养老院”项目综合洛阳地域经济发展与风土人情,提出创新养老模式,这也是一个国 创新养老模式 创新养老模式 际与国内目前最流行是自助养老社区(DIY) 。在那里,老人们可以做自己想做的事,可以约 上老友,或是志趣相同的伙伴住在一起,一块儿钓钓鱼、养养花,共同建设属于他们自己的家 园,独享的公寓,共享的餐饮、花园,个性化的小手工艺坊、小农场等,老人们只要想到的, 在这儿都能得到充分地满足。他们还可共同租用特别的医务、保健、养生等照料特项服务。 到养老院养老,这里不仅有自然环境,还有功能齐全的养老设施、良好的公共医疗卫生服
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务、健康生活服务等,使老人到风景优美、适宜养老的地区安度晚年。 养老院养老照顾的主要内容包括: 第四、生活照料(饮食起居的照顾,打扫卫生,代为购物等) 。 第五、物质支援(提供保健养生食品、医疗器械、运动器械等) 。 第六、心理支持(治病、护理、传授养生之道等) 。如保健医生上门为老年人体检看病; 保健健康顾问为老年人传授食疗养生之道,另外,还有为老年人提供视力、听力、 牙齿、精神等方面的特殊服务。 第四、人文关怀(改善生活环境、发动人文资源予以支持等) 。出资兴办具有综合服务功 能的社区活动中心,为老年人提供一个娱乐、社交的场所。同时为帮助老年人摆脱孤独,促进 心智健康,为老年人提供丰富多彩的劳作、学习、生活场所——手工艺术坊、图书馆、老年大 学、农牧场、运动场、理疗养生馆等。 养老院项目落成后,入住老人不仅可以享受现代化建筑科技的居住生活环境,也可尽情 养老院 领略母亲河的风采,以景观上的美、幽、奇、胜、典满足高尚的精神享受和回归自然的追求, 在风格上既有黄河风情的古朴典雅,又有田园牧歌生活恬静、淡泊的诗情画意。 第七章、建设设计理念 设计理念 ⑴、田园牧歌、世外桃源 项目地址位于黄河小浪底,地区生活富有田园般淳朴气息,比美“世外桃源”。同时考虑 到本项目是专为老年人提供一个集生活、休闲、沟通、养老、医疗、文化传播的服务机构。因 此,对环境的要求极高,在风格上,将使其体现出一种新颖独特的建筑风格,使老人们深切体 会到人造环境与自然环境的高度统一性。同时还将赋予园区性格和感情,用富有诗意的居住元 素营造田园牧歌式的生活情境,将充分使建筑的颜色与生活的感光相结合,构筑一幅“小桥流 水、世外桃源”式的生活方式。 ⑵、要充分溶入当今社会的三大主流因素,建筑思想、区域文化、社会和谐这三大风格 的高度统一性。 项目在设计之初就灌入了社会发展方向、区域文化、和谐的风格,通过精致典雅的建筑风 格,诗意盎然的园区景观,使将来入住的老人们感受到一种浪漫而温馨的家园,使老人们在浪 漫而修远的田园诗卷中品尝到现代生活的精致和科学。同时,也使老人们感受到来此居住不再 有城市的喧闹,而是一种宁静、和谐、快乐的生活方式。 ⑶、充分体现人性化,体现以人为本的设计原则。

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本项目的主要受益者是老年人,因此设计时,处处都要以老年人为设计核心,强调老年人 的参与性,注重老年人的感受。从道路交通、卫生、饮食、居住、建筑风格、绿化、景观、材 料等全面考虑,打造真正意义的为老年人全心全意的服务宗旨。 ⑷、实用、经济、美观是本项目的设计原则之一,无论社会怎样发展,其本质将始终不会 变,始终要保持实用、经济、美观三者的和谐。 指导思想 ⑴领先性与高起点:按照高标准的设计思想,规划设计要求高起点、高标准、高水平,以 建设全国比较先进的、面向 21 世纪的花园式老年公寓为目标,设计要求要具备超前性、全方 位、先进性,体现与老年人处处相溶合的建筑风格。 ⑵以人为本:区域规划强调人、环境、建筑三者的共存与融合,以提高老年人的生活质量 为目标,创造更具人性化空间,主要考虑老年人的活动、健身、运动的需求,力求功能齐全, 适用便捷。 ⑶可持续发展与生态相适应:营造生态化的居住环境,使建筑物与周围的自然环境相协调, 项目建设要统一规划建设,设计要具有可操作性,充分考虑老年人的的实际需要,做到经济、 实用、美观三统一。 ⑷把握社会发展趋势,顺应时代发展变化的总体方向。 平面布置 该项目建设共需占用土地 100 亩,地形呈坡地,部分区域平坦便于建设。在布局上打破以 往传统的模式,即由主入口(东门)直接进入中心位置-老年公寓中心,西南侧为膳食中心, 西北侧为老年国际旅游接待中心,东南侧为医疗康复中心,东北侧为文体活动中心;在医疗康 复中心和膳食中心之间为办公用房。采用这种中心向四周辐谢的布局模式,不仅是各区域间的 联系更加方便,而且还可以使老人们走在园区的路上,看到各个建筑物之间的丰富空间,起到 步移景换的视觉效果,避免了单调与机械重复。同时区域内部用房及场地联系更加紧凑,由此 获得更多的活动及发展用地。 中间的老年公寓中心为整个项目的核心, 代表的是本项目的形象, 同时也是人流最集中的地方。在南侧和西侧储备土地 100 亩作为项目的发展用地,项目启动时 可根据需要种植一些植物、 农作物。 此布局既使老人们的生活、 疗养、 饮食避开道路噪声干扰, 又美观大方,经济适用,排列合理。以下的设计理念,也是基于这一基本思想 ,整个设计主 要体现以下几点: (1)功能分区明确,动静分离。 (2)传统与创新相结合,既经济实用,又美观大方,空间序列与视觉景观变化丰富。 (3)创造具有交流沟通氛围的场所空间,为老人们提供物质载体。 (4)各功能区既相对分离,又联系便捷,流线清晰。
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第八章、建设方案 建设总规模 项目建成后,可安置接纳老年人 1000 多人,同时还可接待来自世界及全国各地的老年团 体,床位 400 个的疗养生活。 各类建筑规划建设面积 ⑴老年公寓中心:老年公寓每位老年人按每人 10 平方米计算,包括有效面积和附属用房 面积在内,1300 人共计建筑面积为 13000 平方米。 ⑵医疗康复中心:包括有效面积和附属用房面积在内,面积为 5000 平方米。 ⑶营养膳食中心:包括厨房、食堂、办公、库房等,每位老人按建筑面积 7 平方米,1300 人建筑面积为 7000 平方米。 ⑷文体活动中心:包括活动室、器械室、休息室、娱乐室,阅览室、管理人员办公室(包 括编目、整理、装订、目录厅、借书处、会议室及附属用房等),总建筑面积为 5000 平方米。 ⑸老年国际旅游接待中心:按一次可接待 400 人计算,其总建筑面积为 8000 平方米。 ⑹办公楼:办公楼总建筑面积为 2000 平方米。 ⑺辅助设施建筑面积,包括门卫室、厕所、收发室、浴室、商店、后勤库房、汽车房等附 属用房建筑面积为 3100 平方米。 建筑设计依据 (3) 地形图; (2)总体平面布置图; (3)建筑设计方案,建设单位对该建筑物的功能要求; (4)有关的规定、规范。 (4) 建筑平面及功能说明

本项目的主要建筑有:老年公寓中心、医疗康复中心、营养膳食中心、文体活动中心、老 年国际旅游接待中心、办公楼以及必要的辅助用房。 其中拟将老年公寓中心建为本项目的标志性建筑, 以中华民族传统的建筑风格与现代建筑 相结合为主体,充分体现以老年人为核心的设计理念。居住建筑应通风良好,视野开阔,安静 卫生;针对老年人记忆力衰退,加强楼宇外观的识别性,设计者可以通过制造楼宇外观及外部 环境的差异来提高住宅识别性,也可通过改善照明、增加光线的强度及采用多彩、大字体的指 示性标志来提高识别性;入口台阶和楼梯要适应老年人体能,坡度放缓、宽度加宽,双侧设置 扶手;居室房门须适当放宽尺度,便于轮椅进出,满足护理需求,保证急救需要,担架能够方 便进出;不设置门坎,无高度差;卫生间要安装扶手、有暖气,淋浴采用平底浴盆;卫生间的 洁具色彩以淡色为佳,不仅在视觉上给人以于净的感觉,而且有利于及时观察和发现老人排泄 物中的病兆;在居室到卫生间的通道等主要的起居活动地点,应多处安装就近照明用灯,以方 便其使用;在公共设施配置方面,应考虑不同老年人群的需要,分出不同的档次的配置标准分
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别提供餐饮,医疗保健、公共服务、休闲娱乐和行政后勤等用房;室外环境要优美,一定要有 散步、户外健身的地方;针对老年人体能、耐力较差的特点,须有相应的休息空间和设施。 项目建成后按照 80%的入住率,可安置 1000 名老年人,考虑到老年人的经济条件不同,本 项目建成后为高、中、低三个不同档次的居住标准,因此其收费标准也有所不同;高档按每人 每月 1500 元以上、中档按每人每月 1000—800 元、低档按每人每月 700 元,项目在计算时, 按照中档为准计算,其一年的收入为 1200 万元。 ⑵医疗康复中心收入 医疗康复中心的平均入住率为 30%,按此计算,同时考虑到此项目为公益性,因此收费标 准为 300 元月/人计算,其一年的收入为 108 万元。 ⑶营养膳食中心 项目建成后,营养膳食中心以后勤化的市场方式运作,由于目前洛阳的生活水平和老人们 的饮食方式的不同,因此每人每天以 8 元计,其年收入为 292 万元。 ⑷旅游接待中心 项目建成后,可以一次性接待中外游客 400 人,按接待入率的 70%计算,每人每天按 100 元计算,全年按 300 天,则年收入为 840 万元。 总收入=老年公寓收入+医疗康复中心收入+营养膳食中心+旅游接待中心 =1200+ 108+292+840=2440 万元 该项目是公共社会福利型项目,项目的建设功在当代,利在千秋。建成后,可以为老年 人提供一个集养生、医疗、学习、娱乐、教育、休闲于一体,生活舒造、设施配套、功能齐 全的现代化新型老年社会福利机构。本项目的建设不仅有力的改善了社会养老问题,同时, 也加快了和谐社会的建设,使老年人养老问题有了较大的选择空间, 也使国家对老人养老问 题的压力相应得到缓解。 因此这是一项民心工程,各阶层对项目的支持率较高。 结论与建议 黄河、长江,像母亲的乳汁,孕育了辉煌灿烂的中华文明。千百年来华夏各民族人民, 在我们这个光荣而又古老的国度里繁衍、生息、劳动、创造。在发展生产和日常生活中逐渐 形成的各种风俗习惯,凝聚着历代人民对美好事物的追求与向往,激励着人们对生活的热爱, 代表着中华民族文明教化的水平。那轻歌漫舞的霓裳羽衣、弹筝搏缶的下里巴人,那雕梁画 栋的亭台楼阁、曲径通幽的山水园林,那争奇斗妍的文人书画、繁花似锦的民间艺术,更有 那尊老爱幼的美德、谦逊辞让的风范、舍生取义的习尚、精忠报国的传统……它们像锦上之 花,使中国历史的画卷显得那样丰富多彩,充满活力;又像色彩斑斓的彩带,把我们民族的 生活装点得绚丽多姿、格外美好。它使我们骄傲自豪,鼓舞我们奋发向上,不断前进。目前, 本地区无论是政府还是个人都对老年人养老问题都极为重视,经过几十年的长期发展,社会
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福利事业有了很大的发展。随着经济发展,社会事业的全面推进,老人养老问题越来越多地 被人们所关注,该项目的建设是与时俱进的,是符合发展需要的。 小浪底养老院项目设计说明 一 项目概述 1.建设项目: 1.建设项目: 建设项目 河南省洛阳黄河小浪底养老院 2.建设地点: 建设地点: 河南省洛阳黄河市小浪底风景区 3.项目用地规模: 3.项目用地规模: 项目用地规模 该项目位于河南省洛阳市小浪底风景区内,北边、西边临小浪底水库,东边紧临待开发的 石谷风景区及小浪底通往洛阳市的道路专用线, 与小浪底大坝遥遥想望, 依山傍水, 风景秀丽, 比美“世外桃源” ,整个园区共占地 3,000 余亩,在园区南部再预留 2,000 亩发展用地,以适 应今后社会对养老服务的要求。 4.建设规模: 4.建设规模: 建设规模 将整个园区分为 6 个分区, 一区、 二区为养老院, 三区为服务功能区, 四区为爱心理护院, 五区为修养院,六区为国际老人旅游接待园。拟分三期建设,建成后可接待 10,000 以人,预 计 2013 年开业。 园区占地: 建筑总面积: 容积率: 绿化率 建筑密度 工程总投资: 其中:建筑用地: 基础设施建设: 建筑: 绿化: 设备: 其他: 5.建设项目背景 5.建设项目背景 据有关方面公布 2000 年我国 60 岁以上的老年人口达到 1.3 亿,约占总人口的 10.2%。已 提前进入老龄人口化国家行列;2030 年老年人口将达到 3.1 亿,约占总人口的 20.42%;2050
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200.1 万 m2(合 3,000 亩) , 14.2 万 m2, 0.12 55% 6% 15.0 亿元 3.0 亿元 3.5 亿元 3.0 亿元 1.5 亿元 2.5 亿元 1.5 亿元

年老年人口将达到 4.68 亿,约占总人口 27.7%。我国 60 岁以上老年人每年以 3%的速度增加, 每年净增 380 多万,80 岁以上老年人每年以 5%的速度递增大约 50 多万,面对这个快速增长的 特殊老年群体,如何使他们老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐,已变成整 个社会的问题。随着中国社会快速进入老龄化社会,传统的中国养老模式已经无法适应现今社 会的发展,随着 4+2+1 型家庭的大量产生,传统的家庭养老模式已无法实现。社会需要一种全 新的养老模式,对此我们还没有拿出积极的应对举措或者说准备还不够充分。而老年人的老有 所养,是国家长治久安和社会稳定的基石。可喜的是,这些已经引起国家的高度重视,近年相 续出台了一系列关于加强老年工作的政策法规。 党中央、 国务院高瞻远瞩地提出了“党政主导, 社会参与,全民关怀”的老龄工作主导方针,为老龄工作指明了方向。 洛阳市政府也对这一问题给与充分重视,为了把“尊重老人,关爱老人”的口号要落到实 处,关注老年人的需要,从实际出发,创造出一条具有中国特色的老龄产业之路,决定以洛阳 合信旅游开发有限公司及洛阳市恒韵房屋开发有限公司牵头,洛阳市、孟津县政府及社会共同 参股建设河南省洛阳市黄河小院浪底养老院。将其作为社会福利性项目,建立一种全新的养老 模式,同时努力将其打造成洛阳市社会福利的第一品牌。为洛阳市以及周边地区的老人提供一 个颐养天年的舒适场所。 项目以股份合作形式进行,政府参股,开发公司建设与管理。总体规划面积 3000 亩,将建 成集疗养、养老、旅游、休闲、于一体的全新福利项目。 6. 项目所在地概述 该项目位于河南省洛阳市以北 40 公里黄河小浪底风景区,孟津县辖区内。 洛阳市地处中原,居中国经济战略承东启西的枢纽地带,是进入中国中西部地区的门户。北 临黄河,南依洛水,有近 5000 年历史,既是一座中国首批公布的历史文化名城,也是资源丰 富、文化底蕴浓厚、交通便利、科技实力雄厚的新兴工业城市,现辖 1 市 8 县 6 区,总面积 15208 平方公里,市区面积 544 平方公里;总人口 628.7 万,市区人口 142 万。洛阳是中国重 要的交通枢纽,陇海、焦枝铁路在此交汇,310 国道横贯东西,连霍、二广高速直达东西南北, 并可通过欧亚大陆桥连通欧洲。洛阳民用机场是国内净空条件最好的二级机场,国家已批准开 放洛阳航空口岸,打开洛阳走向世界的门户。洛阳航空港和四通八达的高速公路网使洛阳的对 外交往更加快捷便利。 孟津位于洛阳市北部,是华夏文明的摇篮。作为中国母亲河——黄河上的第一津,中下 游在此分界; 闻名世界的黄河小浪底大型水利枢纽工程和西霞院水库镶嵌在黄河秀美的山川峡 谷之间;毗邻九朝古都洛阳,素有“九朝古都半孟津”之称,距洛阳中心市区 15 公里;距省 会郑州 110 公里。总人口 45 万,总面积 758.7 平方公里。孟津属亚热带和温带过渡地带,四 季分明,气候温和,光照充裕,平均气温 14℃。
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黄河小浪底风景旅游区, 是河南省"三点一线"旅游的重要景点。 总面积 1262 平方公里 (其 中水面 296 平方公里) ,峡谷河流为主要特色,体现黄河历史文化和自然风光的大型山岳湖泊 型风景区。风景区内的小浪底大坝、进水塔群等大型水工建筑是中华民族治黄史上的壮举,是 著名的爱国主义教育基地,景区内柏崖山、黄鹿山、红崖山、始祖山、荆紫山、黛眉山山色清 秀,人文景观荟萃,八里胡同峡、龙凤峡、孤山峡峡谷幽深,号称“黄河三峡”,296 平方公 里的广阔水域中湖汊河巷密布纵横、岛屿半岛星罗棋布、豪华游船穿梭如织,有“北方千岛 湖”、“中原北戴河”的美誉,是黄河上开展观光度假休闲旅游的最佳场所。 7.编制依据 1)国务院办公厅国办发(2000)10 号, 《关于加快实现社会福利社会化意见的通知》 2)河南省民政厅等十四个厅局联合下发的《关于加快发展社会福利事业的通知》 3)洛阳市 2008 年 11 月 19 日高市长召开的办公会议纪要 二 项目规划思考及项目定位 1.规划思考 随着老龄社会的到来,家庭养老功能的弱化以及社会对策的设计问题引起了普遍的关注。 现代社会的时间资源和精力资源是稀缺的,人们都在紧张的奔忙中为生计而忙碌。年轻人陷入 了角色困境,要同时扮演好成功人士的角色、合格父母的角色和孝顺子女的角色往往是勉为其 难。生育率下降和现代性因素增强共同作用造成老人家庭的空巢化。随着独生子女家庭的增多 及其生命周期进入老年期,空巢老人家庭的比例会更高。空巢的情况使很多做子女的对老年父 母的日常生活感到忧虑,所以社会各界对托老所的呼吁才会越来越高。在现代社会里,商品化 养老资源的出现以及社会化养老机构的出现使得"养老资源"和"养老功能"的概念被赋予了崭 新的涵义。家庭所具备的养老资源是有限的,更多的养老资源实际上是由社会提供的,只是家 庭成员要服从市场的法则通过购买行为来完成对老年人的赡养行为。 社会的养老资源包括了一 切可以满足老年人需求的"软件"(如服务)和"硬件"(如设施) 。随着时间价值的快速上升、 社会分工体系的日渐完善,家庭的养老功能趋向弱化,这就为花样繁多的社会化养老、商业化 养老、产业化养老拓展了广阔的空间。而政府出资办养老机构更是首选,能尽快解决社会养老 问题,顺应百姓的社会需求。 2.项目定位 基于社会养老的考虑,河南省洛阳市政府决定出资建设河南省洛阳市小浪底院。该项目位 于河南省洛阳市小浪底风景区,是以“养老·休闲·度假公寓”为主题创新养老模式的中高档 次老年养生社区。根据各项功能要求,院内将兴建三大功能区: 1) .养老 兴建修养院(高档) 、老年公寓(中档) 、爱心理护院(面向有病老人)提供养老服务
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养老照顾的主要内容包括: a.生活照料(饮食起居的照顾,打扫卫生,代为购物等) 。 b.物质支援(提供保健养生食品、医疗器械、运动器械等) 。 c.心理支持(治病、护理、传授养生之道等) 。如保健医生上门为老年人体检看病;保健 健康顾问为老年人传授食疗养生之道,另外,还有为老年人提供视力、听力、牙齿、精 神等方面的特殊服务。 d.人文关怀(改善生活环境、发动人文资源予以支持等) 。出资兴办具有综合服务功能的 社区活动中心,为老年人提供一个娱乐、社交的场所。同时为帮助老年人摆脱孤独,促 进心智健康,为老年人提供丰富多彩的劳作、学习、生活场所——手工艺术坊、图书馆、 老年大学、农牧场、运动场、理疗养生馆等。 2)休闲 兴建大型功能性服务区净心园。包括健身、书画、琴棋、游泳、钓鱼图、书阅览、工品 制作、茶艺室、演艺厅(会议、展览室、教育培训基地)、电脑室、电子游艺厅、菜地种植 园、医院、理疗、食堂、超市等。 项目综合洛阳地域经济发展与风土人情,一个国际与国内目前最流行是自助养老社区 (DIY)与异地互动养老模式相结合。在那里,老人们可以做自己想做的事,可以约上老友, 或是志趣相同的伙伴住在一起,一块儿钓钓鱼、养养花,共同建设属于他们自己的家园,独享 的公寓,共享的餐饮、花园,个性化的小手工艺坊、小农场等,老人们只要想到的,在这儿都 能得到充分地满足。他们还可共同租用特别的医务、保健、养生等照料特项服务。 3). 度假 兴建国际旅游接待园,开展旅游服务 在国际旅游接待园推出旅游式老年公寓出租服务, 即由合信公司管理运营机构组织老人 与沿海城市旅游景区的养老机构联系并登记, 入住老人每年特定时间段到外地景区养老机构休 养生息即风行全国的“候鸟式”养老,同时外地的老年人也可入住小浪底养老院,使老人在风 景优美、适宜养老的地区安度晚年。 三 项目原则 1.设计目标 1.设计目标 以建设全国比较先进的、面向 21 世纪的花园式老年公寓为目标,力争将其打造成河南省 第一福利品牌。充分利用洛阳市历史文化底蕴,和浓厚的人文氛围,同时依托洛阳市四通八达 的交通网, 以洛阳市为基础逐渐向周边扩散, 向国际化养老院靠拢。 以高起点、 高标准为目标, 设计专为老年人服务的机构。达到环境园林化、服务宾馆化、生活家庭化、护待亲情化、医疗 现代化。通过精致典雅的建筑风格,诗意盎然的园区景观,以及功能化的合理设计为其创造舒
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适的生活,为来此居住的老人们营造出一个宁静而温馨的老年家园。同时关注可持续发展性以 顺应时代发展变化的总体方向,为其今后的可持续发展提供可能性。另外考虑到老年人的经济 实力力争经济实用。 2.设计理念 2.设计理念 整个设计以体现和谐宁静,休闲舒适为主旨,为老年人提供一个集生活、休闲、沟通、养 老、医疗、文化传播的服务机构。 2.1 园林景色 小浪底分景区风景优美,整个水面烟波浩渺、波光粼粼,河湾曲折,小岛星罗棋布。养老 院将兴建于湖光山色之间,远离城市的喧嚣,营造出一种“采菊东篱下,悠然见南山”的淳朴 田园景象,融自然和人工为一体,通过精巧典雅的建筑风格,匠心独运的园林景观,和为老人 们营造一个温馨而舒适的世外桃源。 2.2 人文关怀 兴建综合服务功能的社区活动中心,为老年人提供一个娱乐、社交的场所。同时为帮助老 年人摆脱孤独,促进心智健康,为老年人提供丰富多彩的劳作、学习、生活场所——手工艺术 坊、图书馆、老年大学、农牧场、运动场、理疗养生馆等。从精神上给老人充分的满足。 2.3 人性化设计 本项目的主要受益者是老年人,因此设计时,处处都要以老年人为设计核心,强调老年人 的参与性,注重老年人的感受。从道路交通、卫生、饮食、居住、建筑风格、绿化、景观、材 料等全面考虑,打造真正意义的为老年人全心全意的服务宗旨。.同时通过合理科学的功能设 计,带给老人生活的便利,从精神上和生活上达到设计目的 2.4 实用、经济、美观原则 实用、经济、美观是本项目的设计原则之一,无论社会怎样发展,其本质将始终不会变, 充分考虑老年人的的实际需要,做到经济、实用、美观三统一。 2.5 可持续发展原则 营造生态化的居住环境,使建筑物与周围的自然环境相协调,项目建设要统一规划建设, 尊重生态环境,为今后的进一步发展提供有力条件。 四 规划布局 1.规划特点 整个园区的设计主要体现以下几点: 1)功能分区明确,动静分离 2)与创传相统新结合,既经济实用,又美观大方,空间序列视觉景观变化丰富。 3)创造具有交流沟通氛围的场所空间,为老人们提供物质载体。
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4)各功能区既相对分离,又联系便捷,流线清晰。 2.整体布局 2.整体布局 该项目位于河南省洛阳市小浪底风景区内,北边、西边临小浪底水库,东边紧临待开发的 石谷风景区及小浪底通往洛阳市的道路专用线,南边为 2000 亩预留用地地,与小浪底大坝遥 遥想望,依山傍水,风景秀丽,共占地 3,000 余亩。基地地形呈坡地,起伏不平,在不改变原 有地貌的基础上,因地制宜,随地形的变化进行规划设计。按照养老院的功能特点,合理安排 各种分区,使园区内部各种功能用房及场地联系紧凑,由此获得更多的活动及发展用地。 根据设计要求将整个园区分为 6 个区:一区、二区为养老院,三区为服务功能区,四区为 爱心理护院,五区为修养院,六区为国际老人旅游接待园。 整个设计主要体现以下几点在布局上打破以往传统的模式。采用中心向四周辐谢的布局, 既满足了养老院的功能,又避免了单调与机械的视觉效果。即以具有医疗康复、文化娱乐、相 互交流的服务功能三区为整个园区的中心,东北侧为坡地,做为休闲文化活动中心,充分拥抱 湖光山色,给老人一个宁静优美的生活环境,是老人休闲、锻炼的场所;北侧为较高档的休养 院,院内的单体联排别墅隐映于绿树山水之中;南侧为面向大众的养老院,其做为整个项目的 核心,代表的是本项目的形象,同时也是人流最集中的地方,为便于人员进出,其沿园区南边 的主要道路分二部分一字排开;办公园区、园区会所及招待所分布在养老院之间,邻近园区干 道和主出入口,既便于园区的管理,又便于对外联系;在园区的西部为六区,即老年国际旅游 接待园,延伸在湖水之中;在国际旅游接待园、养老院、爱心护理院之间为休闲公园。这样的 平面规划布局,使各个区域联系方便,即便于服务老年人,同时不打扰院内老人的生活。而且 还可以使老人们走在园区的路上,看到各个建筑物之间的丰富空间,做到步移景异。另外储备 土地 300 亩作为项目的发展用地,项目启动时可根据需要种植一些植物、农作物,作为休闲文 化广场。此布局既使老人们的生活、疗养、饮食避开道路噪声干扰,又美观大方,经济适用, 排列合理。 在园区的东边, 利用天然的峡谷, 建设橡皮坝, 将小浪底水库的水引入, 结合园区的规划, 建造水系,使整个园区变为三面环水的半岛;园区内形成小桥流水的江南风情,厅台、小品、 点缀其中,进行大面的植树、种花种草,美化环境,使每个园区的风格有别,四季景色各异, 为老年人提供一个安静优美、生活丰富多彩的环境。 五 道路交通系统 合理组织道路系统,才能有效解决内外部交通问题,使内外部交通顺畅。创造出便捷的交 通系统,同时突出整体性和景观性。并尽量减少对内部环境的影响,避免对老人的生活造成影 响。 1. 外部交通系统
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外部车辆通过小浪底专业线抵达园区主大门,通过园区东南部干道到办公区、招待所 及老年公寓,交通便利,并在办公区及招待所处设有停车场,设施齐备。 2. 内部交通系统 园区内道路以净心园为中心呈放射状,连通各个功能区,同时围绕净心园设置环形园 区主路,将各个部分有效的联系起来,便于老人通行。 园区内道路根据功能的不同选用不同的材质,比如主干道选用水泥路,人行道、林荫小 路选用各色鹅卵石、仿古砖,丰富园林景观。 六 建筑项目及功能说明 1. 建筑项目 为老年人提供一个集疗养、医疗保健、学习娱乐、科技策划、联谊交往、旅游观光于一体 的服务机构,考虑到具体使用情况,拟将整个园区分为 6 个分区,每个区的主要建筑有: 1) 一区、二区的养老院:2 至 3 层花园洋房类型老年公寓; 2)三区为医院、医疗康复中心、营养膳食中心、文体活动等服务设施; 3) 四区爱心理护院:为 2 至 3 层公寓; 4) 五区修养院:1-2 层单体联排别墅建筑; 5) 六区国际旅游接待园: 2 层特色民居; 6) 办公园区:4 层办公楼、 、会所、招待所及必要的辅助用房等; 7)休闲文化园:文化长廊、园林小品等。 8)辅助设施建筑面积,包括门卫室、厕所、收发室、浴室、商店、后勤库房、汽车房等 附属用房等。 2.建筑规模: 2.建筑规模: 建筑规模 各园区建筑规划建设面积 1)修养院: 2)养老院: 3)爱心理护院: 4)净心园: 7,000m2 46,000 m2 17,000 m2 45,000 m2
2

5)国际旅游接待园:15,000 m 6)办公园区: 3.主要技术经济指标 3.主要技术经济指标 主要技术经济指 园区占地: 建筑总面积: 容积率:

12,000 m2

200.1 万 m2(合 3,000 亩) , 14.2 万 m2, 0.12
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绿化率 建筑密度 4.建筑设计依据 4.建筑设计依据 1)地形图; 2)总体平面布置图;

55% 6%

3)建筑设计方案、建设单位对该建筑物的功能要求; 4) 《老年人建筑设计规范》及《老年人居住居住建筑标准》有关的规定、规范 5.建筑功能说明 5.建筑功能说明 建筑 采用人性化设计理念,拟将老年公寓中心建为本项目的标志性建筑,以中华民族传统的建 筑风格与现代建筑相结合为主体, 充分体现以老年人为核心的设计理念。 居住建筑应通风良好, 视野开阔,安静卫生;针对老年人记忆力衰退,加强楼宇外观的识别性,设计者可以通过制造 楼宇外观及外部环境的差异来提高住宅识别性,也可通过改善照明、增加光线的强度及采用多 彩、大字体的指示性标志来提高识别性;入口台阶和楼梯要适应老年人体能,坡度放缓、宽度 加宽,双侧设置扶手;居室房门须适当放宽尺度,便于轮椅进出,满足护理需求,保证急救需 要,担架能够方便进出;不设置门坎,无高度差;卫生间要安装扶手、有暖气,淋浴采用平底 浴盆;卫生间的洁具色彩以淡色为佳,不仅在视觉上给人以于净的感觉,而且有利于及时观察 和发现老人排泄物中的病兆;在居室到卫生间的通道等主要的起居活动地点,应多处安装就近 照明用灯,以方便其使用;在公共设施配置方面,应考虑不同老年人群的需要,分出不同的档 次的配置标准分别提供餐饮,医疗保健、公共服务、休闲娱乐和行政后勤等用房;室外环境要 优美,一定要有散步、户外健身的地方;针对老年人体能、耐力较差的特点,须有相应的休息 空间和设施。 七.项目结论 该项目是公共社会福利型项目,项目的建设功在当代,利在千秋。建成后,可以为老年 人提供一个集养生、医疗、学习、娱乐、教育、休闲于一体,生活舒造、设施配套、功能齐 全的现代化新型老年社会福利机构。本项目的建设不仅有力的改善了社会养老问题,同时, 也加快了和谐社会的建设,使老年人养老问题有了较大的选择空间, 也使国家对老人养老问 题的压力相应得到缓解。 因此这是一项民心工程,是和谐社会共建社会福利公益事业的一个 功德项目。

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