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龙湖地产案例库


案 例 库

龙湖地产 二〇〇七年六月

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目 录
第一篇 研发类案例 ....................................................................................... 7
01 弗莱明戈外墙涂料出现色差的案例 ...

............................................................................. 7 02 弗莱明戈面积计算的案例 .............................................................................................. 10 03 对蓝湖郡 4 期施工许可证办理过程的分析和总结 ...................................................... 13 04 弗莱明戈一期部分坡屋顶现梁的案例 .......................................................................... 16 05 芳树晴川人行天桥结构计算与分析案例 ...................................................................... 20 06 紫都城四期样板区图纸案例 .......................................................................................... 25 07 紫都城四期落水管定样案例 .......................................................................................... 34 08 蓝湖郡湖西 1 组团地下室高窗的案例 .......................................................................... 38 09 紫都城四期户门定样案例 .............................................................................................. 44 10 观山水规划验收案例 ...................................................................................................... 47 11 关于清波选择项目景观设计单位的案例 ....................................................................... 48 12 晶蓝半岛售楼部钢构设计案例 ...................................................................................... 50 13 晶蓝半岛示范区钢构廊架案例 ...................................................................................... 53 14 清波项目售楼部造价超标案例 ...................................................................................... 54 15 林澜艺墅地下车库设计面积变更 .................................................................................. 55 16 我拿什么献给你,我的市场 .......................................................................................... 57

第二篇 工程部案例 ..................................................................................... 62
17 观山水南入口景观水幕墙体拆除案例分析................................................................... 62 18 关于紫都城花园阳台空调护栏的反思 .......................................................................... 64 19 弗莱明戈一期部分坡屋顶现梁的案例 .......................................................................... 67 20 关于电气工程将矿物绝缘电缆改为耐火型电缆的案例............................................... 72 21 芳树晴川临时箱变案例 .................................................................................................. 74 22 观山水旧样板区拆除案例 .............................................................................................. 76 23 关于观山水塔机倒塌案例 .............................................................................................. 79 24 关于紫都城三期百安居屋面钢结构设计调整事宜....................................................... 82 25(室外游泳池)土建与精装修配合不当的案例 ............................................................ 84 26 关于蓝湖郡二期入户门安装的案例 ............................................................................... 86 27 蓝湖郡三期铁花栏杆安装的案例 .................................................................................. 88 28 关于对新引入的分供方管理的案例 ............................................................................... 89 29 关于观山水会所及南入口雨水立管改动案例............................................................... 91 30 关于水晶郦城三、四、五组团交房返修案例............................................................... 92 31 紫都城 110 项目设计资源案例分析 .............................................................................. 94 32 观山水 9、10、11 号楼阳台找坡排水案例 ................................................................. 97 33 蓝湖郡三期 23、25 楼文化石色差案例........................................................................ 99 34 紫都城消火栓立管更改引发的思考 ............................................................................ 101 35 业主参观工地看房受伤赔偿案例—外部引用............................................................. 103 36 观山水车库风管安装案例 ............................................................................................ 104 37 西城天街一期平基土石方的案例 ................................................................................ 106 38 芳树晴川景观工程样板区抢工案例 ............................................................................ 107 39 西城天街钢材供应案例 ................................................................................................ 109
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40 观山水生活阳台铝合金门带窗改动案例 .................................................................... 110 41 西城天街门窗、幕墙工程案例 ..................................................................................... 112 42 蓝湖郡三期景观种植土回填工程案例 ........................................................................ 113 43 观山水风管标高影响车位销售案例 ............................................................................ 116 44 蓝湖郡三期消防验收案例 ............................................................................................ 118 45 关于晶蓝半岛项目一期护壁局部垮塌案例分析......................................................... 119 46 晶蓝半岛项目污水处理案例 ........................................................................................ 122 47 晶蓝半岛一期施工许可证办理案例 ............................................................................ 132 48 办理晶蓝半岛建设工程规划许可证案例 .................................................................... 134 49 办理工程许可证?假付款?案例经过及其启示......................................................... 135 50 《晶蓝半岛售场水景池底黑色大理石变色的案例》................................................. 137 51 林澜艺墅地基处理方案变更 ........................................................................................ 139 52 林澜会所劳动力案例 .................................................................................................... 141 53 西苑污水管线抢修案例 ................................................................................................ 144

第三篇 计划财务部案例 ............................................................................ 147
54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 观山水 mini 公寓(7、8#楼)产品定位及研发过程的思考.................................... 147 对紫都城 4 期项目整体计划的总结和反思 ................................................................ 149 对西城天街在开工之际提出设影院的反思................................................................. 151 紫都城开闭所电源进线工程成本超过正常水平的总结和反思................................. 153 从成本测算与实际成本的差异思考成本测算方法..................................................... 156 紫都城开盘计划延误的分析和反思 ............................................................................ 157 计划调整的陷阱 ............................................................................................................ 159 会签了 1 个多月的会议纪要 ........................................................................................ 161 林澜艺墅户式燃气锅炉选型案例 ................................................................................ 164 林澜艺墅污水管线图纸会审案例 ................................................................................ 167

第四篇 人力资源及行政部案例 .................................................................. 169 第四篇 人力资源及行政部案例 .................................................................. 169
64 复印机采购案例分析 .................................................................................................... 169 65 重庆龙湖西街臵业有限公司两次行政处罚案例分析................................................. 172 66 关于驾驶员苏宗清公车私用案例 ................................................................................ 174 67 别让?福利?之风盛行 ................................................................................................ 175 68 项目管理培训组织实施案例 ......................................................................................... 177

第五篇 发展部案例 ................................................................................... 181
69 国土证办理案例 ............................................................................................................ 181 70 林澜艺墅人防报建 ........................................................................................................ 187

第六篇 造价采购部案例 ............................................................................ 190
71 关于采用邀标方式选择设计单位的案例 .................................................................... 190 72 水晶郦城信报箱案例 ..................................................................................................... 198 73 水晶郦城一期的电缆供应事宜案例 ............................................................................ 200 74 先斩后奏为何遭重罚? ................................................................................................ 202
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75 样板房装饰工程结算漏扣甲供材的案例 .................................................................... 204 76 一字值万金 落笔应慎重 ............................................................................................ 206 77 由对古丽娅的表扬说开去 ............................................................................................ 209

第六篇 营销部销售支持组案例 .................................................................. 212
78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 关于合同附图的案例 .................................................................................................... 212 工程施工图与营销合同附图核对的案例 .................................................................... 214 再谈合同附图的制作及审核 ........................................................................................ 216 关于枫香图户型彩页宣传图纸有误的案例................................................................. 218 销售手续办理案例 ........................................................................................................ 220 关于国土证年限的案例 ................................................................................................ 222 整理办理两证过程及注意事项 .................................................................................... 224 香樟林变更登记费风波 ................................................................................................ 227 钱的教训 ........................................................................................................................ 228 香樟林会所装修竣工时间一再延期的分析................................................................. 230 关于 B-13 业主雷友锋付款计划的案例 ...................................................................... 232

第七篇 营销部销售组案例 ......................................................................... 235
90 龙湾营销推广案例 ........................................................................................................ 235 91 关于弗莱明戈合同附图总图标示错误的案例.............................................................. 254 92 紫都城 1-10-2-104 合同案例 ....................................................................................... 257 93 产权证办理案例 ............................................................................................................ 259 94 关于 10 月 10 日投诉的思考........................................................................................ 261 95 十二月案例 .................................................................................................................... 264 96 沈雪勤女士购房分析:对客户潜意识中特别关注的问题的挖掘和处理 ................. 266 97 售场销、控、支流程案例关于 C-3-3 的案例 ............................................................ 268 98 唐玺交房案例 ................................................................................................................ 270 99 特殊客户档案 ................................................................................................................. 272 100 水晶售场灯具维修案例 .............................................................................................. 274 101 人情和原则 .................................................................................................................. 276 102 王荣开接待案理 .......................................................................................................... 280 103 蓝湖郡销售案例 .......................................................................................................... 283 104 水晶郦城销售组电话回访工作案例 .......................................................................... 285 105 境外客户退房案例关于 PAK-SOON CHAN 事件的案例....................................... 287 106 售场装修体会 .............................................................................................................. 289 107 天街 D1 儿童房墙体整改案例 ................................................................................... 290 108 样板房赞助物品管理的案例 ...................................................................................... 292 109 样板房物品采购管理流程优化 .................................................................................. 294 110 万喜接待案例 .............................................................................................................. 295 111 领奖风波 ...................................................................................................................... 299 112 关于枫香庭周国隆业主合同变更的案例 .................................................................. 304 113 枫香庭售场购买电视机案例 ...................................................................................... 307 114 枫香庭业主恳谈会电话通知案例 .............................................................................. 308 115 水晶静苑交房现场硬件保障案例 .............................................................................. 310 1165 天街 2 号价格表案例 ................................................................................................ 312
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117 关于委托设计协议的案例 .......................................................................................... 315 118 蓝湖郡 2-12-A1 商铺案例 .......................................................................................... 317

第八篇 营销部客户中心案例...................................................................... 319
119 120 121 122 123 124 125 126 接待投诉和协商处理技巧 .......................................................................................... 319 蓝湖郡 5-26-2 业主报事升级案例 ............................................................................. 321 紫都城 1-3-703 业主报事升级案例........................................................................... 329 赔付处理中的效率原则 .............................................................................................. 333 赔付处理中的略高原则 .............................................................................................. 336 赔付处理中的客户至上原则 ...................................................................................... 337 综合案例 ...................................................................................................................... 340 委屈后的喜悦 .............................................................................................................. 343

第九篇 金科物业案例 ................................................................................ 346
127 使用?智能电表?的误会 .......................................................................................... 346 128 面对突如其来的?隐翅虫?害 .................................................................................. 348 129 业主拒交物管费并要求降低其收费标准 .................................................................. 350 130 工作安排与安全问题有冲突时该怎么办 .................................................................. 352 131 拾金不昧的保洁大姐 .................................................................................................. 354 132 扭伤后的温情 .............................................................................................................. 355 133 摩托车被盗事件 .......................................................................................................... 356 134 不顾伤痛,认真检查每一班岗 .................................................................................. 357 135 对于违规事件的处理技巧 .......................................................................................... 359 136 细节决定服务质量 ...................................................................................................... 360 137 未接房,业主是否应该借钥匙 .................................................................................. 362 138 装修工人弄脏公共场所地面不打扫怎么办 .............................................................. 364 139 微笑服务在工作中 ....................................................................................................... 365 140 放在寝室外走廊的鞋子遗失了,该物管公司负责吗? ........................................... 367 141 急客户之所急 .............................................................................................................. 368 142 江边趸船管理问题分析 .............................................................................................. 369 143 增强责任心,摆正工作态度 ...................................................................................... 370 144 岗位执勤技巧 .............................................................................................................. 371 145 书面记录备案的重要性 .............................................................................................. 372 146 毗邻建筑的维修影响了邻里生活怎么办 .................................................................. 374 147 急匆匆搬家的租户 ...................................................................................................... 375 148 偷车贼追捕未果,小区应如何规避 .......................................................................... 376 149 一场催费风波所引起的反思 ...................................................................................... 378 150 一个烟头背后的微笑 .................................................................................................. 380 151 业主装修家具堵占楼道怎么办? ................................................................................ 382 152 坚持原则、据理力争 .................................................................................................. 384 153 迅速反应,创造感动 .................................................................................................. 386 154 拾金不昧的保洁工 ...................................................................................................... 387 155 做好细节、避免纷争 .................................................................................................. 388 156 失物错领的启示 .......................................................................................................... 389 157 安全责任保证书的签订 .............................................................................................. 391
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158 做好小区各项设施安全检查工作 .............................................................................. 392 159 美容师 .......................................................................................................................... 393 160 提醒客人保管好自身物品的重要性 .......................................................................... 394 161 物管公司应如何对业主的装修进行监管 .................................................................. 395 162 如何对待和处理商户的违规行为? .......................................................................... 397 163 新业主搬家具遇到的麻烦 .......................................................................................... 399 164 如何防范废品收购人员顺手牵羊 .............................................................................. 401 165 接房未入住的物管费该怎么收 .................................................................................. 403 166 迅速反应,跟进服务,创造感动 .............................................................................. 404 167 保洁员接管多媒体开关工作 ...................................................................................... 406 168 样板房小物品丢失引起的思索 .................................................................................. 408 169 都是?群发?惹的祸 .................................................................................................. 409 170 出租房物业服务费由谁承担 ...................................................................................... 411 171 车库值班岗的?委屈? .............................................................................................. 412 172 电缆线被盗事件的启示 .............................................................................................. 413 173 如何做好小区进出人员的控制 .................................................................................. 415 174?不怕冷?的班长 ........................................................................................................ 416 175 业主有了成见怎么办。 .............................................................................................. 417 176 执勤过程中的技巧 ...................................................................................................... 418 177 主动服务、创造感动 ................................................................................................... 419 178 在建小区安全防范应从何着手 .................................................................................. 420 179 抓住业主的心理,适时提供帮助 .............................................................................. 421 180 回填层水未放干,引起卫生间漏水 .......................................................................... 422 181 样板房电梯困人事件 .................................................................................................. 423 182 恼人的?断路器? ...................................................................................................... 424 183 护卫队员如何处理突发事件 ...................................................................................... 425 184 绿化公司与物管公司责任划分不清时,怎么办? .................................................. 426 185 访客无理拒登记,冒充业主强登楼 .......................................................................... 427 186 亲属驾车要外出 灵活处理受称赞 ............................................................................ 428 187 温暖的大年夜 .............................................................................................................. 430 188 都是空中花园惹的祸 .................................................................................................. 431

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第一篇 研发类案例
01 弗莱明戈外墙涂料出现色差的案例
【事件简述】 在弗莱明戈 23#、25#样板楼外墙涂料的施工过程中,发现应该是同一个颜 色的 23#楼和 24#楼的主要墙面颜色出现了较为明显的色差,整个 23#、25# 楼的效果没有之前施工的 24#楼的外墙涂料效果好, 部分业主也因此对项目品质 提出了质疑。经过相关人员研究,决定仅对 23#、25#楼部分外立面线条及墙面 颜色进行调整,在大面积施工前再次进行调样比较。 对这一案例的原因分析及改进措施: 一、在效果控制、封样方面 本次造成色差的最主要的原因在于更换了涂料厂家:
楼栋 24# 涂料厂家 STO 说明 样板楼涂料施工单位 大规模施工前招标中 23# 杜克 25# 的替代厂家 因素,加之二者小样颜色比较接近,研发 部最终还是接受使用杜克涂料。 标单位,造价部推荐 研发部封样经过 研发部第一次封样样板实施单位 先后提供 5 次材料小样,在质感上均没有 达到STO自然的效果,但是考虑到价格

分析 STO 和杜克两家厂家的涂料效果差异成因,主要在于: 1、外墙涂料是质感涂料,在不同光线、不同颗粒的情况下颜色效果都会有 差异。成熟的涂料厂家,在进行颜色调试时,都是由专业色彩师在各方面环境完

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全相同的情况下进行不同角度的比较。 而我们在确定采用杜克材料样板替代时, 没有在同样的情况下 (如同样粒径、 同样施工工艺、同样的基层、同样的施工厚度等)将材料小样与已封样的STO 涂料样板进行多角度(各种光线、各种环境等)对比后再次封样。 2、我们在进行替代涂料与封样涂料的对比时,使用的是小样比较,视觉误 差造成小样上颜色差不多,但大面积施工后色差增强。 3、不同厂家质感涂料的粒径配比不一样,涂料配方不一样(杜克的涂料较 稠、偏暗) ,施工工艺不一样,均导致施工后的效果出现差异。 综上所述,在外墙效果控制上,研发部应以第一次封样的样板效果为准;如 因客观原因不得不使用替代厂家的产品, 必须分析并对比所有影响效果的因素才 能做出选择。在外墙涂料的选择上则必须遵守在现场做实体样板施工,并进行多 角度对比后才能确定再次封样。 二、在厂家的选择方面 本案例中,厂家更换的关键因素在于,在弗莱明戈大规模外墙涂料施工招投 标中(此时样板楼施工封样已完成) ,STO报价高于杜克报价约 20 元/平方米 (分别为 61.75 元/㎡和 41.20 元/㎡) 。巨大的价格差异,一方面决定了我们的 选择;另一方面,客观上两家单位的施工工艺、材料上也必然存在差距。 在这种情况下,要求研发部的项目专员清楚地认识到,在对外墙颜色效果要 求非常敏感的项目中,如本案例中的弗莱明戈项目,样板楼色彩是经过多次调试 才达到项目控制的效果标准,其材料配方、施工工艺对最终效果有着非常大的影 响。 因此,在此类项目选择样板楼施工单位时,研发部应提请造价采购部,将后

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期大面积使用因素考虑进去,尽量保证样板施工和后期大面积施工招标一并完 成;同时,在招标的价格对比中,应综合考虑不同单位的材料成分及质量、施工 内容、施工工艺和施工效果。否则,在此类项目中,大面积施工开始后再更换厂 家,后期会浪费大量的人力物力,同时效果还不能得到保证。 三、合理的施工工期方面 23#、25#楼原定于 6 月 25 日开放,由于各种原因提前至 6 月 10 日开放, 所以施工工期非常紧张, 整个涂料的施工工期只有 6 天, 上一道工序没有全部完 成(如打磨或干透)就进行下一道工序的施工,也会造成涂料的颜色出现偏差。 对因客观原因造成的项目工期压缩,研发部的项目专员应积累经验,对可能 造成的效果偏差有充分的预见性,并通告相关部门,采取相应的措施,将此类影 响控制到最小范围。

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02 弗莱明戈面积计算的案例
【事件简述】 : 计财部 2005 年 10 月 28 日版?蓝湖郡三期销售指标?中,住宅建筑面积为 89286m?,套内面积为 85424 m?,公摊率为 4.52%(计财部以研发部提供的初 步设计阶段的统计数据为基础进行的测算) 销售前营销部委托测算后提供的 。 ?弗 莱明戈预售面积统计? 中, 住宅建筑面积为 90014.75 m?, 套内面积为 80905.13 m?,公摊率为 11.26% (营销部以研发部提供的施工图设计阶段的统计数据为基 础进行的测算) 。 营销部委托测算的套内面积比计财部 10 月 28 日版测算的套内面积少了 4518.87 平方,导致实际销售回款相比预计销售回款减少了近 1520 万元。 因研发部在初设阶段提供的数据错误, 在施工图阶段的统计数据也没有及时 提供给计财部,导致计财部对该项目的预期回款相比项目实际可回款差 1520 万 元。给公司资金调配及高层决策等带来了困扰。 【原因分析】 : 1、研发部没有及时、准确提供相关统计数据 蓝湖郡三期是龙湖开发的第一个花园洋房项目, 在前期设计过程中方案改动 较多,导致面积统计的版本也很多,项目负责人没有及时和计财部保持紧密的联 系,导致提供给计财部的参考数据是不及时、不准确的(计财部是以研发部提供 的初步设计阶段的统计数据为基础进行的相关测算) 。 2、设计院统计数据计算错误 在初步设计阶段,设计院没有进行准确的建筑面积和套内面积的计算,只是

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进行了大概的框算,导致建筑面积和套内面积出入比较大。当时处在报建阶段, 由于建筑面积的出入较大,报建工作有过几次反复,但当时研发部没有对面积影 响销售指标的问题引起重视,也没有及时与计财部保持紧密联系。 3、设计更改和优化导致面积的变化 在初步设计开始阶段, 有些车库和住宅在负一层交界的地方是按车库面积进 行统计的,由于设计更改,最后有些面积算入了住宅建筑面积。 在初步设计阶段,因为设计院是按层进行的框算,落到负一层车库的楼梯间 是没有算入住宅建筑面积的, 最后考虑到居住舒适度和对销售有利的原则增加了 一些直接从车库进入楼梯间的入口,这些改变都导致了公摊率会增加。 4、规划部门和房屋测量部门的计算方法不同导致计算误差 例如规划部门一般将外墙全部作为套内面积计算, 而房屋测量部门只算到中 轴线,这个计算方法的不同可能导致几千平方米的计算差别。 【改进措施】 : 1、与计财部保持紧密联系 由于在设计过程中出现设计更改几乎是不可避免的, 所以一旦发生面积指标 的变化就应及时与计财部保持紧密联系,及时通报计财部。 2、在施工图设计阶段设臵一个控制节点 由于公司规定只需要在方案和初步设计阶段提交项目成果, 所以经常会认为 施工图设计阶段不需要提交什么成果了, 经常会忽略应提交计财部最新的统计数 据,用制度来进行约束可能效果会好得多。如果前期需要比较准确的面积计算, 可能的话也可以委托权威的面积计算部门房管局测量所提前介入进行面积测算。 3、计财部在做项目经济测算时,应以营销部提供的数据为准来进行测算

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毕竟设计院不是专业、权威的面积计算部门,只能提供大概的统计数据来进 行参考,而且设计院的计算方法和房管局的计算方法有细小的差别,而营销部的 统计数据来自房管局测量所,是权威的面积计算部门。 【总结】 : 1、应充分认识到面积指标统计的重要性 应该认识到面积指标不仅仅关系到报建,而且影响到住宅的销售定价、公司 的回款计划、项目的收益率等很多关键的节点。所以在前期应及时和相关部门保 持紧密的联系,保证信息传递的及时性与准确性。 2、提高对问题的预判能力 比如在设计院初期提供很低公摊率统计数据的时候, 就应该及时判断这是不 可能的,而不应该仅仅对数据表示怀疑但是依旧加以利用。 3、应提高全局意识、全面考虑问题 作为研发项目专员,不能说施工图完成了就万事大吉,应经常跟踪关心有 关该项目的成本测算、销售、施工、接房、业主反馈等过程。

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03 对蓝湖郡 4 期施工许可证办理过程的分析和总结
工作内容――方案设计、初步设计、施工图设计;方案上会、规划、消防、 环保、防雷、园林和人防报建审查;施工招投标;安检、质检备案;规划许可证 和施工许可证办理; 团队成员――王露、周川、徐远林、胡剑、俞尾银、张玉婷、古丽娅、周世 艾、吴杰人、何建伟、董绛、杨永席…… (一)设计工作 设计图纸是报建的重要道具,为了在最短的时间内取得符合报建条件的图 纸,研发部王露、胡剑根据报建计划的安排,与设计方谈判、协调,将报建组反 馈的政府信息及时输入图纸设计,夜以继日地指导并督促设计院出图。蓝湖郡四 期方案设计单位为深圳华汇,但盖章却在天津。为了提高图纸的准确性和缩短图 纸盖章周期,通过协调,设计方派设计师及印章管理员飞往重庆,在重庆直接出 图、盖章,而出图方也采取多家合作的方式,确保图纸及时供应。 (二) 、报建工作 研发部报建组周川、徐远林在此次报建工作中的表现堪称完美。在方案、初 设、施工图审查过程中,涉及到规划、面积核算、消防、环保、防雷、园林、人 防等多个部门,但从申报到最终全部取得批复意见,几乎在 16 小时内完成。这 种非常的速度得益于在报建前,周川、徐远林与部门、公司相关支持同事(杨永 席经理、董绛经理等)一起,拆分报建节点,分析重点难点,集中优势资源,重 点突破,如在初设审查阶段,遇到节能复核拦路虎,杨永席经理利用资源使程序 简化,缩短报建周期;董绛经理利用与职能部门经办人的良好关系,有力的推进

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了工作。经过缜密的安排和布署后,报建工作的神速体现在: 在消防初设意见还没有取得的情况下,就先行取得了消防施工图备案意见; 在蓝湖郡项目扬尘、渣土清运对报建工作不利的影响下,突破环保局关键环节, 取得了环保书面意见; 在施工图还没有审查的前提下取得了面积核算报告书;在 不具备放线的前提下 1 天内取回放线成果和验线回单……创造了 6 月 26 日(星 期一)取得蓝湖郡四期方案批复,6 月 30 日(星期五)取得建设工程规划许可 证的报建新记录!这种在特殊时期的突破能力为公司赢得了时间与机会! (三) 、招投标工作 在研发部先期设计及报建的过程中, 造价采购部为了确保招投标时间不影响 施工许可证的取得, 密切关注项目经济技术指标的变化, 根据报建进度, 《建 预估 设工程规划许可证》办理时间,提前进行了项目造价水平的商定,分析考虑本次 招标可能给公司带来的经济及法律风险, 与律师进行多次交流并寻求规避合同风 险的方法,完成了招标文书的编制与交底,并安排投标单位提前进行投标文件的 编制,缜密布署招投标工作的各个环节。同时与经开区招标办进行了多次的交流 沟通,凭借以往招标与招标办所积累的?龙湖信誉? ,在不具备规划许可证及施 工图审查报告的两大招标报建要件的情况下, 完成了招标报建、 开评标时间确定、 组织了开标、评标等一系列招投标工作。在平常前期手续齐全的情况下,从招标 报建到开标都需要 15~22 天的招标周期的招标工作,这次在短短的几天之内完 成了,也是开了招投标工作的先例,为后续工作争取了时间; (四) 、施工许可证办理 工程部为快速取得《建设工程施工许可证》 ,提前与施工单位,监理单位协 商,重点跟踪过程中每一个容易出错的环节,在招投标前,工程部资料已准备完

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毕。 因为招投标手续办理先于规划许可证的取得,在建筑面积上有所调整,7月3 日(星期一)一早张玉婷和俞尾银一起到建管站落实建筑面积,更改报建及招投 标资料相关数据,并与建管站财务室联系,提前取得缴款书。项目部利用招投标 公示2个工作日,跟踪完成了建管站资料的内部流转及所有费用的缴纳,并在公 示完成的第一天7月5日,即取得蓝湖郡四期《建设工程施工许可证》 。 这是一次完美的配合, 蓝湖郡四期建设手续的成功办理,得益于项目团队每 一位成员的无私奉献,也得益于每一位项目团队成员不循常规,勇于突破。每一 个人身上都体现出强烈的团队协作精神,每个环节都有专人跟踪,每个环节都有 人前期介入,完美的配合与及时的补位,确保了蓝湖郡四期最终顺利取得了《建 设工程施工许可证》 。 在这个过程中,龙湖团队的优秀精神再一次得到了充分地展现,每一个成员 身上都充满了使命感,面对困难,勇敢突破,不断调整工作方法与思路,及时反 馈,依靠团队的力量最终完成了几乎不可能完成的任务!

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04 弗莱明戈一期部分坡屋顶现梁的案例
【事件简述】 : 2006 年 5 月, 研发部和项目部在弗莱明戈 23#楼进行施工中间过程检查时, 发现在顶层户型客厅和卧室的坡屋顶中出现了现梁,客厅梁较为杂乱,且客厅、 卧室均出现了一根斜梁的最低点离楼面只有 2.75 米的情况(见下图) ,与我司设 计任务书中?主要功能房间不能现梁?的要求严重不符。

经研发部、项目部、营销部协商讨论,决定对未施工但存在此类问题的楼栋 立即进行设计更改,消除客厅梁杂乱和客厅、卧室现梁且高度过低的情况。 但因坡屋面结构的复杂性,设计院、项目部、研发部经过多次讨论,设计院 于 6 月 7 日完成了大部分芳树晴川的坡屋面施工更改图,6 月 16 日完成了弗莱 明戈未施工栋号的坡屋面施工更改图,6 月 18 日完成了弗莱明戈已施工楼栋的

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坡屋面施工更改图。 但此时,研发部与项目部的同事发现有 10 栋(共计 34 套)现梁楼栋楼面 结构已施工完成,更改会存在较高的返工费用。而这些现梁的问题并未违反规范 的要求(规范规定:坡屋顶离楼面 2.2 米以上可计算建筑面积,弗莱明戈现梁的 高度远远高于这一高度) 。在整改与否的取舍间,负责的同事产生了动摇。 在这种情况下, 研发部与项目部邀请营销部蓝湖郡销售组、 营销部客服中心、 项目负责人等相关人员到现场进行评判;6 月 20 日,由研发部组织,研发部、 工程部、营销部、造价采购部、物业公司相关人员再次到现场进行讨论。 经过反复交流后,大家统一了认识,现梁问题并非仅仅是违背规范与否的问 题,而是企业标准的问题。既然在过程中发现产品未能达到公司的企业标准,那 么就应该整改,不能向客户提供不符合龙湖标准的产品。 在这一过程中,值得我们总结的地方有: 1、对公司标准的认识。 在弗莱明戈的项目中,公司标准?主要功能的房间不能现梁?是清晰的,也 明确地在任务书、设计管理中提了出来。但是从设计、设计管理到施工管理的复 杂的过程中,不同的人对标准和该标准的目的有着不同的认识,比如: (1)设计院的建筑设计师是非常清楚这一标准的,但坡屋顶的结构设计师并不 清楚这一标准,导致设计失控; (2)研发部建筑专业的项目专员是非常清楚任务书提到的这一标准,在建筑图 中也注意到了这一问题;但是花园洋房坡屋顶现梁问题在结构图中才体现出来。 而研发部的结构工程师并不清楚这一标准,在审图时没有发现这一问题; (3)现场的项目工程师并不清楚这一标准,在审图时,工程师发现这一现象,

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但是以施工过的香樟林为标准,弗莱明戈的现梁既未违反规范,也比香樟林现梁 问题好得多,因此,也没有人对此提出异议。 (4)发现问题后,因要产生整改费用,动摇了整改的决心,而忽略了企业标准 对产品的意义?要提供符合龙湖标准的产品给客户? 。 因此,作为标准的制定者或牵头执行部门,一定要理清各个控制环节,将统 一的标准传递到位,让每一位参与控制的人员都清楚同一个标准,同时,在过程 中要坚定不移地贯彻执行这一标准,才能将产品的质量控制到位。 2、现场问题处理一定要看准目标,果断处理。处理的时间越长,成本越高。 弗莱明戈现梁问题的解决,从发现问题到解决,前后有一个多月的时间,原 因是因为对标准认识不清,一直想从规范的角度论证不进行整改。但是造成的客 观后果是,施工阶段进行得更深入,再整改会造成更大的经济损失,而且对工期 也有影响。 3、标准(含设计、施工、交房)的制定和维护是一项长期的工作。每一个项目 (尤其是第一次做的产品业态,如本案例中的花园洋房) ,都应该对已经成形的 企业标准进行回顾。 经过梳理,现梁的标准基本成形:厨房、卫生间、储藏室、衣帽间等次要使 用空间可接受现梁,客厅、餐厅、卧室等主要使用空间不得现梁(迫不得已的话 应满足高度要求、梁应比较规整) ,客厅和餐厅的分界处、阳台、过道等部位可 有限度接收现梁和标准。 4、完善各种业态设计审图的重点: 在花园洋房的设计管理中,坡屋顶现梁问题是容易忽视的重点问题。所以设 计审图中,不仅要注意平层现梁的问题,对不涉及到户型使用、套内分隔的顶层

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屋面现梁问题也应列为重点。 5、研发部设计管理建筑与结构由不同的人员进行,但是对其中可能涉及交 叉的地方要及时沟通和交流,不要出现审图的真空地带。

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05 芳树晴川人行天桥结构计算与分析案例
一、事件简述: 2006.6, 研发部结构工程师孙翔在审查芳树晴川人行天桥结构施工图时, 对 设计图纸中设计师的取值提出疑问。通过对计算书中计算模型、参数的分析,研 发部的相关人员与设计院的结构设计人员及结构负责人进行了反复的交流和沟 通,针对计算模型、参数、规范构造措施等问题进行了层层分析。双方在经过激 烈的探讨后,就上述问题达成了一致,对人行天桥结构施工图的荷载取值,梯道 宽度、钢材等级等方面进行了调整,人行天桥钢结构用钢量比原来减少 25 吨, 节约成本约十几万元。 二、对芳树晴川结构施工图的分析过程 (一)芳树晴川人行天桥原结构施工图参数 芳树晴川人行天桥横跨金开大道,桥面宽 4m,全长 24.25m+17.5m,两侧 梯道宽 3.0m,腹板钢箱梁,箱梁梁高 1.1m,底宽 1.6m,顶宽 4.0m,天桥梯 道为钢箱梁式梯道。天桥箱梁除中横隔板、纵向加劲肋采用 Q235 钢外,其余均 采用 Q345 钢。人群荷载 5.0kN/m2,钢箱梁顶板和底板钢板厚度 14mm,腹板 厚度 12mm,加劲肋间距每隔 1.5m 设一处。最终整体结构用钢量为 55(天桥 结构)+16(梯段结构)=71 吨。 (二)对设计结果的分析及疑问: 我们首先从设计的合理性分析,提出以下几个疑问: 1、关于荷载取值,规范并没有规定人行天桥人群荷载 5.0kN/m2;

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2、关于梯道宽度,规范规定两边梯道宽度总和大于桥面宽度的 1.2 倍,因此取 3.0m 显然过宽; 3、钢箱梁高度 1.1m,约为跨度的 1/22,按规范规定,取到 1/30 仍然是可以满 足规范要求,即钢箱梁高度大约 800mm; 4、天桥箱梁除中横隔板、纵向加劲肋采用 Q235 钢外,其余均采用 Q345 钢(II 级钢)是否合理? 5、钢箱梁顶板和底板钢板厚度 14mm,腹板厚度 12mm 是否偏厚? 6、加劲肋间距 1.5m 是否过密? (三)对结构计算书的分析和疑问 提出以上疑问后,我们要求设计院提供计算书并在审核计算书时,进一步发现 了以下几个问题: 1、设计院天桥结构计算模型采用弹性理论计算(简单的说就是变形和内力成正 比关系) 钢箱梁截面没有假定为一刚性面, , 计算结果箱梁各部位变形相差很大, 显然与正常使用状态下的实际情况不相符合。 2、天桥的最大竖向最大位移值为 109mm,而根据《城市人行天桥与人行地道 技术规范》(CJJ69-95)3.5.2 条及 3.5.3 条,梁板式主梁跨中允许的竖向最大 挠度不应超过 L/600,也就是说,芳树晴川人行天桥结构跨中最大变形值不能超 过 40.4mm。 3、在恒载和全部人群荷载作用下的最大屈服应力为 210 mpa < 285.63mpa <310 mpa(Q345 钢材的强度设计值) 从《城市人行天桥与人行地道技术规范》(CJJ69-95)3.5.2 条及 3.5.3 条 可以看出,芳树晴川人行天桥结构的变形如果达到 109mm 时,早已破坏。由于

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天桥在施工和使用过程中不可能出现如此大的变形,因此根据弹性理论(设计院 采用的计算理论)计算,结构也不可能出现 285.63mpa 的应力。 (四)与设计院的交流 从设计的角度而言, 设计院并没有计算上的错误, 只是设计的立足点不一样, 采取了比较保守的算法。孙工带着疑问,采取与设计院的设计人员就天桥结构的 计算模型、荷载取值、计算理论、规范构造措施等方面展开了?学术?交流的方 式,反复沟通,最终设计院总工认同了我们的建议,对天桥的结构重新计算并对 施工图进行了优化,改进措施如下: 1、关于荷载取值,人行天桥人群荷载由 5.0kN/m2 改为 4.4 kN/m2; 2、关于梯道宽度,由 3.0m 改为 2.5m; 3、钢材等级由 Q345 钢(II 级钢)改为 Q235(I 级钢)钢; 4、钢箱梁顶板和底板钢板厚度由 14mm 改为 12mm,腹板厚度由 12mm 改为 10mm; 5、加劲肋间距由 1.5m 调整为 2.0m; 6、另外,加劲肋的截面高度也作了相应的调整。 7、梯道由钢箱梁结构改为钢筋混凝土结构; 通过以上的优化, 芳树晴川人行天桥钢结构用钢量从 71 吨降至 45.8 吨, 节 约成本十几万元。 另外,需要说明的是,修改后的施工图,钢箱梁高度仍然是 1.1m,主要是 考虑到人行天桥结构的安全是由?刚度?控制,而不是强度控制,因此加大截面 极大的利于结构的稳定,而若将截面高度从 1100mm 降至 800mm,则天桥结

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构的稳定性将大大降低,而用钢量减少不大。最终,在这一点上,我们尊重设计 师的考虑,未将截面高度改为 800mm。 三、总结和思考: 1、 成本控制观念 本案例中,研发部的结构工程师孙翔是一名新员工,除了对规范的熟悉和自 身的专业经验外,公司在钢结构设计审查方面尚无全面完整的设计标准。但是他 通过对公司?善待你一生?理念的理解,始终把用好客户的每一分钱当作自己设 计管理中的一条基本原则,所以在判断和分析应运用的设计依据和设计理论时, 做出了正确的取舍,并且也为后期说服设计院打下了基础。 2、结构专业设计管理重点 作为甲方的专业技术人员,在进行设计管理时,必须具备结构概念设计的能 力,清晰各种结构控制其安全性和经济性的主要控制点在哪里: (1)本案例中,从安全性的角度,由于钢结构人行天桥控制结构安全性的因素 是刚度 (控制变形) 而不是强度, 所以采用 Q345 钢不能在结构刚度上得到加强, 而材料的强度又不能发挥优势,造成不必要的浪费。 (2)从经济性的角度,甲方要追求合理的成本,而不是一味的考虑节约。本案 例中,如果将钢箱梁的高度由 1100mm 改为 800mm,成本的节约大约是整个 工程的 2%,但天桥结构的稳定性可能削弱 20%甚至更多。所以最终并没有采用 这一措施。 3、与分供方的沟通 设计是一项系统、专业性很强的工程,而设计院的设计人员有时也是这方面 专家,作为甲方的技术管理人员,在与设计院的设计师交流时,应当报以虚心学

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习的态度,以交流、探讨的方式进行,以理服人,才能达到双方的共赢,实现项 目的设计优化。否则,以甲方身份硬压或直接以甲方的专业水准为设计上限,会 造成双方沟通不畅,最终的结果会对公司项目不利。 在本案例中,当我们提出疑问的最初,设计师并不接受我们的观点,通过研 发部专业工程师和项目专员等同事的反复沟通和交流,针对工程的计算模型、计 算参数的选取等问题展开充分的?学术?讨论,在保证信息传递到位的同时,考 虑设计师们在沟通过程中的感受,在讨论中双方互相说服,最终双方各有让步, 达成一致,使该项目的钢结构设计圆满完成。

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06 紫都城四期样板区图纸案例
一、事件简述: 紫都城四期样板区图纸,从 9 月 3 日研发部向项目工程部提供图纸以来, 到 10 月 6 日研发部、项目工程部相关人员共赴深圳,与设计院共同解决图纸问 题,历时一个月,其间研发部与项目工程部就?图纸能否满足现场施工,图纸有 无问题?反复出现争议,促使了我们对研发部与项目工程部的配合、对设计的管 理问题进行深入的思考和总结。 事后,我们利用研发部和项目工程部在这一事件中发布的公开信息,对事 件经过还原并对各个环节再次进行分析,以期找出问题的成因,总结经验和技术 措施,更好地推动项目的进程。

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二、事件公开信息追溯 (一)从研发部与项目工程部的配合的角度
序号 1 事件公开信息 9.3,研发部向项目工程部 提供样板区全套施工图(电 子版) ,用于图纸会审。 公开信息 相关记录及显示的关键问题 点评 1、按照公司既定流程,施工图审查分为过程中审查、施工图外 部审查、施工图内部审查、施工图设计交底及图纸会审(会同 施工单位、监理单位一并进行)几个环节控制。但在目前各个 项目的实际操作中,因项目时间紧张,施工图内部审查这一步 骤常常与设计交底及图纸会审步聚合并进行。 虽然节约了时间, 但是不可避免在这一关键环节的控制力度会减小,同时流程上 对应该如何进行审查没有明确的操作指引,在一定程度也形成 各个项目负责人操作程序和标准不一样的现象。

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9.5,由项目工程部组织, 深圳华汇、研发部建筑和专 业工程师、监理单位、施工 单位参与,召开了?龙湖. 紫都城四期 7#楼工程主体 设计交底及图纸会审会议?

?紫都城四期 7#楼工程主体设计交底及图纸会审会议纪 要?显示: ——对 9.3 图纸各个部门提出许多修改意见或疑问; ——项目工程部在纪要中提出 ?缺空调室内室外机设计到位 2、从纪要上看,各方对图纸的审查比较充分,且就相关意见达 成一致,会审目的达到。但是从研发部 9.10 收到的图纸会审纪 图纸? 。 要来看,该图纸会审纪要没有参会各方的签字认可,该份纪要 尤其是对外的有效性上打了折扣。 约定会后修改,重新提交图纸 3、研发部对项目部提出的缺安装图纸没有明确的答复意见。 将问题留到后面解决,也为后期的争执埋下导火索。

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9.13,研发部向项目部提交 修改后的样板区全套施工 图。

从研发部反馈的信息,相关负责人审图后认为,该图对 9.5 交底内容修改到位。

此版图纸为第一次集中修改后的图纸,但研发部在将图纸交给 工程部后,未对此版图纸进行交底或答疑,从后续事件发展情 况来看,如果这一环节控制到位,应该避免很多争执。

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序号

事件公开信息 9.13~9.18,项目工程部过 程中时有信息反馈:研发部 提供的 9.13 版本图纸未对 9.5 交底问题进行修改。 9.13~9.19 期间, 研发部由 建筑组牵头、专业组、设计 院参与, 9.13 图纸和 9.5 对 图纸核对和会审。

相关记录及显示的关键问题

点评 1、此时,研发部、项目工程部对图纸认知产生重大了差距,且 因为项目工期紧张,涉及对现场施工的影响问题,属于紧急事 项,必须立即解决。 1、 组织核对图纸是及时正确的举措; 2、 但作出?可以满足现场施工需求?的结论后,没有及时跟 项目工程部确认并达成一致,以至于这个问题成为双方后 来产生分歧的焦点之一。

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公开信息

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研发部反馈的信息: 9.13 图纸对 9.5 的会审意见已修改到 位。应该可以满足当时现场施工的需求。 同时, 深圳华汇也对 ?110 项目图纸会审纪要答复~逐条进 行答复,答复记录显示图纸修改到位。 OA 纪要显示:——纪要初始版、校稿版及研发部的会签意 见显示双方对此问题并未达成一致也未反映到校稿版中。 其 焦点问题集中在: 1、9.13 图纸究竟对 9.5 图纸修改到位与否; 2、图纸对现场施工有无影响; (1)项目部坚持认为: ——?研发部提供 2006.9.13 电子版本图纸仍然是 2006.9.5 版本,设计院未加任何修改; ? —— ?原确定的 2006.9.20 版本施工图未提交, 现场施 工进度受一定影响。 ? (2)研发部坚持认为: ——9.13 版已对 9.5 提出的问题修改到位; ——?会议上明确:目前现场施工未受影响,担心可能 会影响基础以后的施工进度。需研发部在 9.26 前提供修改 完善的施工图。 ?

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9.20 下午 3:30,项目工程 部召开?110 项目施工图纸 进度及外墙保温方案讨论 会? ,会上集中暴露了研发 部与工程部对图纸问题的 分歧。

1、 会议管理不到位:从该份纪要显示的内容来看,这次会议 就相关问题并未达成一致,会后也未针对有争议的问题再 次进行沟通。为后续双方继续争论埋下伏笔。 2、 纪要校稿版中提出了图纸的版本号涉及:0913 版、0915 版、将要提供的 0920 版和 0922 版图。 通过分析,工程部所指的 0915 实际是研发部提供的 0913 版文件;后续 0920 版文件也发生类似的术语不一致的情况, 这在某种程度上也影响了双方在沟通和理解上迅速地达成一 致。

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序号

事件公开信息

相关记录及显示的关键问题

点评

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9.21 上午 9:56,研发部建 筑组在征得设计总监同意 后,与设计院取得联系,将 设计院当时手中最新的图 纸版本?9.16?电子版本发 给项目工程部。

QQ 发文记录

1、 记录显示,研发部在传送题目标明为?9.16?图纸时,QQ 上未作书面说明,说明该版文件与之前文件的差异和用途。 2、 事实上,0916 版图与 0913 图纸为同一版图纸,只是设计 院在正常的设计进程中,对图纸细微部分进行了调整。

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该版?9.16?图纸基本上得 到项目部的认可,认为其已 对 9.5 提出的问题进行修 改,

1、图纸版本双方表述方式异致理解不一致的情况依然存在: (1)0916 版是设计院标于图纸文件夹上的名称,但是并非研 发部 9.16 提供给项目部的图纸; (2)所有纸质的图纸都是研发部根据设计院发过来的电子文 工程部公开信息?简报-案例? : 档,由出图单位晒出来。因此纸质版本号也应与电子文件的名 ?2006.9.16 研发部提供修改后样板区全套电子版施工图, 称对应。但是这一文控中最基本的常识,因为远程设计控制中 2006.9.21 提供纸质版施工图,该部分图纸建筑部分基本更 过程文件太多由项目专员直接转手造成了图纸标识不清的情 改,但安装图纸仍然没有(现场预留、预埋无法施工); ? 况。 2、工程部再次提出缺安装图纸的问题,根据事件发展的后续情 况来看,该问题并不难解决,关键是研发部与工程部经办的双 方人员并未及时就这一问题进行深入的研讨或寻求其他有经验 的人员协助解决,继续让这一问题存在并扩大影响。

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序号

事件公开信息

相关记录及显示的关键问题

点评

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9.22 下午 3:00,研发部建 筑组组织,专业组参加、项 目工程部参加, 召开了 ?110 外装材料协调会及 7#楼施 工图图纸情况交流会? ,会 议目的之一就是消除双方 对图纸的认知差异,了解现 场亟需解决的问题,以推动 项目正常进展。

1、会议管理不到位:从该份纪要显示的内容来看,双方就很多 方面的问题都还有争议,会议组织者并未就这些问题一一落实 OA 纪要显示——该次会议双方仍未就图纸和现场需求的 并解决,所以导致最终该份纪要被驳回。 安装问题达成一致,最终该纪要被研发部曹经理驳回。 2、此时,双方虽然对图纸的认识不清楚,但基本对 0920 版图 1、研发部认为 纸对 9.5 意见修改到位达成一致。 ——060920 版本施工图可以满足现场施工需要; 3、工程部再次提出现场安装预留问题。 但是研发部仍然没有重 2、工程部认为—— 视这一问题的提出,其实这一问题的解决并不复杂,因为在该 ——?060920 版施工图仅满足土建现场施工; ? 设计阶段,完整的安装图不可能出来,根据我们以往项目蓝湖 ——?对于安装预留预埋图,研发部在 9.26 前提供以不影 郡、弗莱明戈、好望山等的经验,可以由设计院或项目部根据 响主体施工为原则; ? 经验,对需要预留预埋的位臵画出管线口设计图来解决这一问 题。事后,项目的相关责任人跟项目部沟通这一问题后,很快 就由项目部现场完成了这一项工作。

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9.22~9.29,为了提高施工 图的质量,研发部由建筑组 牵头,专业组参与,再次对 样板区图纸进行了二次审 查,争取把尽可能多的问题 解决在图纸阶段。

研发部意识到施工图审查环节需要进一步加强控制力度: 1、 审图要点的深度不够,需加强; 2、 设计前控不够,要梳理形成《施工图设计指引》加强设计 110 项目 7#楼 施工图二次审查纪要(0926 版~1012 版) 前的管理。 目前,由研发部设计总监黄总牵头,从 110 项目开始,已经开 始着手进行该项工作。

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序号

事件公开信息

相关记录及显示的关键问题

点评 从这一环节来看,研发部虽然对施工图审查工作逐步加强,但 是控制流程和相关人员对此的认识还不到位,在图纸审查管理 中有明显失误: 1、图纸审查意见应经部门审核,未完成定稿的文件贸然对外, 造成信息混乱,徒增下游部门困扰。 2、审查意见中有部分意见如果成立,涉及设计违反强规如楼梯 碰头问题,此种有悖常理的问题,应先与设计院落实,请其自 查再作定论。事实证明,这是审图中出现的误差。 3、在项目时间紧张的情况下,审查与施工并行,需要项目负责 人具有足够的把控能力,哪些问题对目前的现场施工有影响, 哪些问题可以由设计方改完后再通知项目部。 此时轩然大波纯系信息紊乱,不当的信息传递逐步扩大了事件 影响的范围,导致沟通成本和解决成本的增高。

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9.27, 研发部 110 项目建筑 专业项目专员,在与设计总 监到现场与项目工程师进 行交流时,在非正式情况 口头交流,直接提供,无记录。 下,将 0926 版研发部审图 意见(各个专业人员提出, 未经部门和设计院复核)提 供给了项目工程师。

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9.30,项目工程部再次提出 样板区图纸有重大问题,影 响现场施工。 10.9, 研发部经理、 建筑组、 专业组及其项目工程部相 关人员共同飞赴深圳,就设 计问题与设计院进行了交 流。

提出的问题:诸如楼梯碰头等问题

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解决的主要技术问题: 1、 露台阳台降板问题 2、 阳台上锅炉安装尺寸问题 3、 空调位标准问题

到此阶段,对紫都城四期样板区施工图问题告一段落。在过程 中梳理出的技术要点成为下阶段研发部总结审图标准、施工图 设计指引的重要基础。

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小结: 从这一案例中可以看出研发部与项目工程部,围绕图纸的深度及标准问题 展开了为期一个月的讨论和交流,其宗旨都是为了使图纸质量更好,项目推进更 顺利。但是由于双方在配合上不够默契,一些细节的把控也不到位,引发潜在的 信任危机和增大的沟通成本,虽然最终在双方的推动下,项目依然在推进,但是 双方还需要在以下几个方面加强管理: 1、图纸的控制,对远程设计管理中,增设由部门文控把关的节点,尤其是发放 到项目部的图纸,避免由项目专员直接转发,造成双方因表述不一致对图纸版本 引发的误解。在远程交流开始前,通过信息中心与合作方开通合法、快捷的沟通 平台,便于项目负责人和文控负责的信息沟通平台尤为重要。 2、会议管理上,无论从会议组织、纪要的撰写、会签意见达成一致后再校稿, 研发部和工程部都暴露了一系列问题,如何提高会议管理的效率,仍然是研发部 和工程部需要改进的课题; 3、在双方的沟通上,需求的传递和挖掘需要进一步加强。比如对安装问题的提 出,作为接受需求的一方研发部应当敏锐地关注,究竟是什么问题影响了现场的 施工,如果自己不能解决,那么其他项目是怎么操作解决的;而作为提出需求的 一方,在问题没得到对方解决的时候,也应进一步阐述自己的需求,与对方经办 人进一步探讨协商,寻求资源解决问题。 目前,通过前期的磨合,双方对配合的标准、配合的方式都有了进一步的了 解,相信在今后的配合中会更顺畅。 (二)从设计管理的角度
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随着公司规模的扩大,寻找更多更好的设计资源,开展产品研发是我们产品 研发的必然趋势。这种趋势下,外地优秀的设计单位会越来越多、越来越深入地 介入我们的项目。这对我们的分供方管理、设计管理、图纸管理、技术标准管理 都提出了更高的要求。从紫都城四期项目来看,由深圳华汇进行项目的概念设计 直至施工图设计,其在专业能力、服务态度和图纸质量上的综合能力来讲,是值 得肯定的。但是因为是远程设计控制,加上地区普遍作法的差异,也突出地暴露 出我们在设计管理中的一些不足。 在本案例中, 施工图审查是事件的主要发展线, 该项工作也是研发部在当阶段最重要的设计管理工作。 但是其间暴露出来的问题 也引发了研发部对部门施工图审查管理的思考,涉及的方面从施工图审查的规 范、 流程、 审查的技术重点, 到研发部应当完成的设计管理前控施工图设计指引。 1、研发部重新梳理施工图审查的流程,运用流程保证这一关键行为的规范性、 合法性和有效性; 2、梳理各专业的施工图审查技术要点。目前研发部的施工图审查要点已不能满 足现阶段我公司对施工图设计深度、精度的要求,需要重新梳理,尤其是结构、 水、暖、电专业方面。 3、梳理《施工图设计指引》 ,将国家标准、地区标准、公司标准统一起来,梳理 出满足公司需要的标准,作好设计管理的前控工作,同时也解决本案例中暴露出 来的地区标准和地区普遍做法的认知差距的问题 (三)对项目开发中非正常状态下各部门工作配合的思考 紫都城四期样板楼的图纸案例,还引发了我们对项目处于非正常状态时,各 部门应当如何配合的思考。
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从时间要求、 品质要求、 人员配臵要求而言, 公司一直秉承效率高、 精度高、 人员配臵精的原则,既要实际公司的效益,也要为社会、客户提供优质、满足需 求的产品。在当前的市场情况下,时间因素更是成为公司争取市场的关键要点。 对公司目前正在进行的各个项目而言,各个团队都面临着时间紧张、质量要 求高、市场变化快以及人员新的压力。比如,在拿地手续未完全完成的情况下, 设计必须先行;在图纸不齐或图纸审查未完全完成的时候,就需要项目现场配合 一定的进度;在现场进度紧张的情况下,必须配合销售形象进度;……。这必然 会引发在正常的流程之外的一些问题和矛盾。这对我们项目团队的工作默契程 度、项目系统管理规范化也提出了更高的要求。 因此,各个部门,尤其是设计部门和现场管理部门在项目开发过程中的沟通 搭接、相互理解、交叉作业、互相补位就显得尤为重要。各个部门的项目专员必 须即时沟通,确定在当时当地的时间要求和资源情况下,项目开发各个环节如何 配合,如何集中优势的资源来解决更多的问题。

2006.11.9 研发部

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07 紫都城四期落水管定样案例
一、事件简述: 2006.12,研发部项目专员陈建熙在材料定样时,通过对以往项目定样的过 程、样品的效果、现场施工技术水平、后期维护、成本控制、厂家资源等信息的 全面了解,层层分析,在跟参与定样的各部门探讨后,确定了新的 UPVC 落水 管定样方案。 新的样品比原来的样品效果好,后期维护成本低,且购买成本低 7.5 元/米。 整个项目在节约成本约 14 万的基础上,施工更为便利,效果得到提升。 二、分析过程: ? 公司原有方案: 白管刷漆, 待外装施工时, 将其刷成与相邻墙面接近的颜色。 ? 新的方案:定制颜色,按外立面色彩要求出厂。 在确定新标准以前,我们咨询了研发部、工程部、造价部各相关负责人,并 通过不同项目的现场走访,收集了针对 UPVC 管材的如下信息: 研发部提出: 1、落水管从上至下穿越建筑外墙,部位敏感,无法隐藏,需满足外墙整体的效 果要求,与相邻外墙颜色要接近。 2、无论选用哪种方式,若对外立面效果有影响,落水管必须带色。 工程部提出: 1、落水管刷漆施工难度较大:施工工序晚于外墙涂料,不能喷色,只能人工刷 色。且涂料附着能力差,刷色前表面需拉毛,刷色时涂料易流挂,形成高低不平 的纹路,外观及质感均不够理想,与龙湖产品的档次不符。

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2、后期维护难度大:耐候性差,极易掉色,受热胀冷缩作用涂料外壳易开裂, 掉漆后粗糙的表面易割手。每隔 1、2 年需重新补色,且不靠窗的落水管补色极 困难,高层尤其困难。对刷色的方式强烈地反对。 造价部提出: 白管每米 14~16 元,若定制颜色,每米价格比白管增加约 18~20%,从 成本角度太不合算。只有在别墅等高档楼盘,建议采用带色铝合金管。 市场情况: 1、大部分楼盘直接采用了白色管材,不理会对外立面的影响。 2、约 10%左右的楼盘采用了购买白色管材,后期刷色的方式,默默地承受着带 来的不便。 3、 0%的楼盘采用厂家定制颜色。 在效果及成本的双重压力下,过去的项目一般采用白管刷漆,但无论从效果 还是从工艺上而言,此种方案并不理想,而我们也一直在寻找更好的做法。 通过对以上信息的深入分析,我们发现, UPVC 定样的决定因素为:效果、 施工、成本。效果是目的,施工是途径,成本是基础。从研发、工程、造价的不 同角度出发,任何一种方式都是合理的。所以,要确定一个科学的优化方案,就 必须在成本允许的前提下,通过可以轻易实施的手段,达到预想目的。 刷漆可以达到目的, 但要达到预想效果, 工艺繁杂, 维护不便, 不利于推广。 同时,除了购买费用,后期还需投入初色涂料、补色涂料、人工刷色等费用,其 成本不应仅考虑购买费用。此种方式其实在施工和成本的两方面都付出了代价。 定制颜色也可以达到目的,虽前期购买费用较高,但后期无刷色费用,维护 便利,基本无追加费用。此种方式一次性投入较高,整体费用较低。代价主要花

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在了初期投入上。 下表演示了两种方式的 P K 结果:
处理方式 管径 每米表面积 每米原价 增加成本原因说 明 每米增加成本 0.11 0.3456 16 方案一,白管刷漆 方案二、定制颜色 0.11 (管径不影响本案结果) 0.3456(表面积不影响本案结果) (原价不影响本案结果) 16 按厂家报价,定制颜色,每米比原来 贵 18~20% 16*18%=2.88 1. 表面光滑,不掉色,效果好。 2. 即使长期使用后受光和作用退色 也是均匀的,不会出现花斑。

雨水管加刷外墙涂料或特殊涂 料, 每平米含人工价格 30 元 (造 价部提供数据,) 30*0.3456=10.368 1. 涂料流挂形成纹路。

效果 PK

2. 涂层开裂、掉块出现花斑。 3. 外观及质感均不够理想,与 龙湖产品的档次不符。 对工序、 工艺、 后期维护要求高, 不利推广: 1.涂料附着能力差,刷色前表面 需拉毛, 刷色时涂料易流挂形成 纹路。

施工 PK

2.耐候性差,极易掉色,受热胀 冷缩作用涂料外壳易开裂, 掉漆 后粗糙的表面易割手。 3.每隔 1、2 年需重新补色,且 不靠窗的落水管人员到达不易, 补色极困难,高层尤其困难。

无施工难度,对工序、工艺、后期维 护无专门要求。

成本 PK

总体成本增加 10.37 元/米 0 票对三票,落败

总体成本增加 2.88 元/米 3 票对 0 票,晋级

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结论:外墙 UPVC 落水管,宜选方案二,定制颜色。

三、总结和思考: 1、寻找标准,不断超越标准,创造标准。 2、研发视角,导演视角 研发部应当站在全局的高度,充分收集信息,听取意见,深入分析,大胆决 策。 3、设计协调工作的管理重点 有机把握效果、施工、成本各个环节,在目的、途径、代价之间充分调配, ?在成本允许的前提下,通过可以轻易实施的手段,达到预想目的。 ? 4、团队意识 各个职能部门从各自的专业角度贡献经验力量,共同为团队寻找相对最优 (效果、成本)的方案,而不是盲目坚持,不肯妥协。

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08 蓝湖郡湖西 1 组团地下室高窗的案例
【事件简述】 : 2006 年 10 月,公司各部门在进行蓝湖郡湖西 1~6 组团交房前检查的过程 中,发现 1 组团地下室出现部分高窗,开启面小且不便开启(见附图一) ,但室 外场地高差现状是可以加大开窗面,降低窗底标高的(见附图二) 。 附图一:

附图二:

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经全面检查,湖西 1 组团共发现此类高窗共 59 个。主要出现部位为:洗衣 房、保姆房及保姆房卫生间,少量出现在地下室的视听室及活动室。 该情况在湖东交房时曾经发现,多位湖东业主提出自行加大加长窗户,个别 业主以此为由拒接房。 【原因追溯】 : 经研发部核对图纸,总结该问题出现的主要原因是: 1、建筑设计的总图标高与景观设计的场地标高有较大差异,原建筑设计中 只能开高窗的部位,因场地标高的变化,可以大大降低。

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注:图纸中红色圈出的部分为因场地标高形成的高窗。蓝色为现状实施的情 况。 2、建筑设计中对前后场高差的处理是按放坡设计的,而景观设计在综合了 我们别墅项目的使用情况和景观效果后, 将放坡处理高差的方式改为用挡墙消化 高差的方式(见下图) 。

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注:图纸中红色圈出的部分为因放坡形成的高窗。蓝色为现状实施的情况。 以上两种原因导致了这种不合理的现状。 【问题处理方案】 : 营销部提出希望对此统一整改,并提出两个整改方向: 方向一:适当增大开窗面并降低高度。 方向二:适当提高场地标高,使现状看上去更合理。 研发部与项目部在研究解决方案的过程中, 发现这两种整改方式都面临相当 大的难度: 1、建筑设计是按高窗设计的,根据原场地设计标高,建筑高窗以下的墙为 挡土墙,重新开洞改变开窗面的难度很大,且会破坏建筑的外墙外保温层。 2、铝合金门窗的成本高,加工周期长。根据目前的时间,保证在交房前整 改到位基本不可能。 3、由于景观的场地标高发生变化,项目部在施工过程中,取消了部分位臵 的防水层,想重新填土提高场地标高也不可行。 结论:研发部、项目部、营销部等相关人员经过反复交流后,决定不进行整 改,在交房过程中遇到问题,再单独沟通,研究解决方案。 【反思和总结】 : 别墅高窗在湖东和湖西反复出现, 说明研发部在设计管理中的经验沉淀和积 累还远远不够。针对这一现象,研发部接下来的工作重点应在以下几个方面: 1、研发部应根据不同业态,梳理出建筑和景观专业交叉的配合重点和关注 点,定期回顾检查,及时调整。 设计管理中,建筑与景观设计管理由不同专业的人员负责,景观设计滞后于

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建筑设计,建筑和景观的搭接经常会出现问题,并且在项目后期施工中暴露。 对不同业态的项目,可以梳理出建筑和景观专业交叉的配合重点和关注点, 并在不同阶段设臵必要的节点, 由建筑专员和景观专员共同回顾检查, 及时调整。 同时,建筑专业作为牵头专业,必须全局把控,关注到项目的各个重要点, 包括景观和装修。 2、研发部应以客户敏感点为基础,梳理出研发部关注的研发敏感点,使研 发敏感点与客户敏感点保持一致。 研发人员研发过程中,关注的往往是空间效果,立面效果等等,对于客户使 用中的细节关注较少。比如门窗,研发人员看的是分隔和建筑风格符不符合?好 不好看?对?开窗室内好不好布臵家具?开启的位臵方不方便??等问题却往往 忽视了。因此研发敏感点应基于客户敏感点,与客户敏感点保持一致。目前,我 们可以通过物业公司收集各项目的客户在使用过程中反映出来的使用功能问题, 整理成为不同业态项目的客户敏感点,体现在前期设计过程中。 3、项目的完整过程应包含设计、施工、交房的全过程。研发人员应关注这 个完整的过程,而不仅仅只到设计阶段。产品的终端是客户,客户使用中的反馈 应及时总结,并反映到我们将来的设计中,这才是一个完整的闭环。 湖西高窗问题在湖东交房时已经出现, 营销部客户中心和物业公司在处理该 问题时,体会也非常深刻,但湖西仍然出现,说明研发人员对交房时和交房后的 客户信息收集不够。事实上,一个项目的完整过程应包含设计、施工、交房的全 过程。研发人员应关注这个完整的过程,而不仅仅只到设计阶段或施工阶段。产 品的终端是客户,客户使用中的反馈应及时总结,并反映到新项目中的设计中, 产品才可能得到不断的完善和优化。

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在每次交房结束后,研发部也应与项目部、营销部以及物业公司共同完成项 目总结,对设计进行回顾和总结,并在公司内部进行宣讲,进行系统化的知识管 理,固化标准和统一认知,避免在同一个地方跌倒两次。 【后记】 : 1、 根据各个项目的案例总结, 研发部正在清理的施工图设计指引已经初具雏形, 将作为下阶段设计工作前控的重要工具。 2、蓝湖郡湖西 1~6 组团在各部门的共同努力下,交房完成。研发部会就施工 中遇到的问题、交房的情况等进行回顾和反思,完成项目总结。

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09 紫都城四期户门定样案例
一、事件简述: 在紫都城四期户门定样的过程中, 研发部项目设计管理专员陈建熙在比较了 不同方案的综合成本后, 通过户门增加 10 万元的代价, 达到了整个项目节约 111 万的目的。 二、分析过程: ? 在确定户门标准之前,通过到厂家和各楼盘的实地调研,我们搜集整理了如 下信息: 1、规范要求: ?超过六层的组合式单元住宅和宿舍,各单元的楼梯间均应通至平屋顶, 如户门采用乙级防火门时, 可不通至屋顶。? (建筑设计防火规范第 5.3.3 条) 2、厂家报价: 满足我司花园洋房标准的美心防盗门,每樘价格 1230 元;若在防盗门的 基础上,增加乙级防火功能,每樘门价格达到 1500 元。以上两种门的外观完 全一样。 3、项目情况: 紫都城四期项目因容积率较高,采用了 6+1/-1 的规划设计,根据消防部 门的认定,-1 层参与总层数计算,所有单元均≥7+1。有两种方案可以满足规 范要求:要么各单元楼梯间出屋面;要么增加户门的乙级防火功能。 4、市场情况:

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绝大部分公司达到 7 层的楼盘,直接采用了楼梯间出屋面的方式处理, 户门采用普通防盗门。 通过对比不同方案,我们发现在户门定样的过程中,综合成本是唯一的决定 因素。在规范必须满足的前提下,哪种方案的综合成本才是最小的呢? 无论采用的户门有无乙级防火功能,其外观完全一致,即交付业主的产品不 存在效果或质量差异的问题。而增加防火功能后,看起来导致每樘门价格增加了 300 元,但综合成本却下降了 10 倍。下表演示了两种方案的综合成本比较:
处理方式 满足规范的 处理原则 每樘门价格 方案一,普通防盗门 1)楼梯间出屋面; 2)满足上人要求; 3)各单元必须相互联通。 1230 1)出屋面楼梯间的建安成本=18〓800=1.44 万 2)出屋面楼梯间占用容积率,减少的销售净利润= 18〓1200=2.16 万 必然关联的 隐含成本 3)满足上人要求,女儿墙结构由 600 加高到 1500 增加的土建(40 元/米)、外装(50 元/米)、外保 温(70 元/米)成本:90〓0.9〓(40+50+70)= 1.296 万 4)项目综合额外成本=(1.44+2.16+1.296)〓25 (单元数)=122.4 万 综合成本节 约 122.4-10.89=111.51 万 多付出 10 万门的成本, 比较结果 综合成本更高,弃用 但综合其他成本节约 100 万,选择该方案 结论:7 层≤X≤9 层的建筑,优选方案二,采用防火防盗门。
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方案二、防火防盗门

户门增加乙级防火功能

1500

300(单价)〓363(户 门数)=10.89 万

三、总结和思考: 1、成本意识的全局观。 成本控制是系统工程。在进行成本控制时,应从全局出发,综合考虑各项投 入收益的内在关系,在各个关联的环节采取有力的措施,甚至在某些环节故意付 出额外成本,以换取全局成本的大幅度降低。 2、把握成本控制敏感点,制造?零投入?。 从经济性的角度,甲方要追求合理的成本,但不能一味的考虑节约。应当抓 住成本控制的敏感点进行严格控制。对本案来说,防火门自身成本的增加并不敏 感,即使再增加一倍,从全局来看,还是接近?零成本?。而采用普通门所带来 的附加成本占 90%,是应当进行重点管控的成本敏感点。

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10 观山水规划验收案例
工程验收是一个多部门配合的工作,容易出现漏项、信息不对称等因素,导 致工程验收出现问题。 观山水一期验收范围及指标没有以统一的书面形式同时告知研发部及营销 部,导致两个部门相关工作人员对验收范围理解不同,最终造成房测报告(营销 负责,房管测量计算)与勘测报告(研发负责,勘测院勘测)范围不一致,出报 告时间不同步,给规划验收造成影响,尤其是时间成本,可能影响达成?交房交 证?的目标。 因此建议各项目在验收前, OA 上用工作联系单的方式明确本次验收的范 在 围、面积、时间等关键因素,并对涉到的相关部门,如营销、研发等部门提出具 体的工作配合需求。以统一各参与部门思想,达到信息一致、步调一致、不漏项 的目的,让验收工作顺利开展。 目前该建议已得到观山水、蓝湖郡项目部认同,在以上两个项目的验收工作 中在 OA 上提交工作联系单统一信息,在过程中再逐步完善。

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11 关于清波选择项目景观设计单位的案例
一、事 由 在选择清波项目景观设计单位时,两家候选单位——艾克斯蒂公司、SWA 公司无论从设计能力还是国际声誉等综合评价均不相上下。 前者与我司有多个项 目的合作经验,而后者则是可以开拓的新资源。询价后,艾克斯蒂报价 22 元人 民币/平方米,SWA 以包干形式报总价 25.3 万美金。根据研发人员提供的项目 景观面积 5.6 万平方米这个基数,SWA 的单价为 36 元人民币/平方米。在水平 相当的情况下,14 元的单价差让公司选择了艾克斯蒂。在与艾克斯蒂谈判合同, 比对工程量时发现出入较大。 经过重新复核, 得出清波景观面积为 7.3 万平方米。 按照这个基数,SWA 的单价为 27.7 元/平方米,二者总价差由原来的 79.2 万变 为 41.8 万,大幅缩小,在可接受范围之内。由于研发人员提供基础数据的不准 确,影响了公司决策的正确判断。
景观面积(万㎡) 报价 单价(元人民币/㎡) 总价(万元人民币/㎡) 总价差(万元人民币/㎡) 艾克斯蒂 22 123.2 79.2 5.6 SWA 公司 36.1 202.4 艾克斯蒂 22 160.6 41.8 7.3 SWA 公司 27.7 202.4

二、分 析 研发人员应重视基础数据的准确性。 1、基础数据是决策的依据。成本测算、合同谈判、决策判断等都是建立在正确 的基础数据的基础之上。

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2、开发公司的研发人员不同于设计院的设计师之处就在于,他的研究与决策是 建立在对大量基础数据和经济分析的基础之上的。 优秀的研发人员不仅要技术过 硬,还需有市场能力和经济分析能力,要对数据后面所肩负的责任有充分认识。 三、措 施 鉴于清波项目研发主管兼景观设计协调专员王春鹏在谈判及公司领导决策 前,未对景观面积进行复核,导致公司决策依据失真,影响了判断,对其处以 500 元罚款,并行政通报,以督促其能更加深刻认识到龙湖的工作标准。

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12 晶蓝半岛售楼部钢构设计案例
【案件回放】 晶蓝半岛项目售楼部钢结构施工图按公司计划节点应在 11 月 20 日完成, 因中途变更设计单位而将节点完成时间延至 11 月 30 日,但最后实际却是在 12 月 10 日将图纸交付下游部门,给售楼部的招投标计划造成被动。 【分 析】 1、资源选择失误。 由于设计周期过紧,为节约设计单位比较选择时间,研发部决定选择以前 与重庆公司有良好合作经历的深圳华汇建筑设计公司直接委托设计工作。 但与预 期设想不符的是,所委托的建筑设计单位在 10 月底开始进行方案设计工作后, 前后共提交八九轮草案均不理想,方案一直无法确定。因为未及时准备备选的其 他设计单位,所以直至 11 月 15 日,才不得不正式决定终止与其的合作,将售 楼处的建筑设计工作另行委托,由久米设计负责概念设计及效果控制,基准方中 建筑设计事务所配合及施工图设计,便于从总体上控制设计质量和效果,也利于 协调沟通的顺畅。 造成以上情况出现的原因,主要是研发部没有充足的分供方资源可供选择, 进而也未形成一套较为科学的资源选择流程与判断标准。此外,缺乏对将可能出 现的问题的预判,因而没有一个有针对性的预案来减少损失。 2、部门间配合不当。 研发部对钢构专业的特殊性没有足够的认识,在另行委托设计后的几次反 复讨论(包括建筑与结构专业的交流协调)中,没有要求工程部提早介入参与专

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业设计的管理。11 月 25 日方确定建筑图纸,此时留给钢构完成施工图的时间实 际只有 5 天了。 在公司人力配臵尚不全面的情况下,相互补位的主动性不强。工程部在 11 月 26、27 日才提出图纸内容把控问题。虽经初步阅图后发现一些问题,但因已 至最后出图阶段,且时间紧迫,无法出完整的过程图纸,只有等图全部出齐,一 次性提出问题再行修改。因此造成 11 月 30 日基准方中交付的施工蓝图不符合 我司要求,须重新修改出图,计划节点再次延误的局面。 3、未能有效推动有争议问题的解决。 12 月 1 日, 多方参与的审图中 (包括外部的钢构施工单位和基准方中公司) , 对图纸的意见各方不能统一,同时对设计内容和讨论意见的理解上也有差异,未 能形成书面确定结论提给相关部门或外部单位。 而研发部未能及时督促工程部的 土建工程师跟进设计院进度,直至 12 月 5 日,经与基准方中公司最后会审,我 司才提出最终讨论确定的图纸调整意见。 【措 施】 针对晶蓝半岛售楼部钢构设计中出现的问题,研发部快速反应、及时总结: 1、以?虚拟招标函?的形式收集设计单位资料,已初步建立分供方资源库。同 时,将形成资源的选择与评定办法、按产品线对合作资源进行分类和评价作为研 发部工作重点之一。 2、强调预判与预案的重要性,要求部门每位成员对重要工作做一备选预案。 3、清理与工程部的工作界面,明确了各自在设计阶段的责任。在工作界面清晰 的前提下,发挥整体优化的资源作用(外部资源和内部资源并用) ,项目运作中 各专业人事合理搭配,以取得高效高质成果。

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4、多次以部门周工作例会的形式强化合作意识(与内部、外部资源) ,并将会议 纪要推荐给其他部门。 5、完善文控管理,要求发给设计方的我司意见要 ?形成文字、多用图说? 。 6、经此次中途设计单位调整,感觉到售楼处设计工作相对其它设计的特殊性, 工程量虽小但却要求设计各阶段建筑、钢结构、景观、装饰等专业的高度配合甚 至交叉并行开展工作,研发部对此总结出一定操作办法和控制重点,在下面的项 目中需要进一步完善和规范,以形成有效的操作流程。

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13 晶蓝半岛示范区钢构廊架案例
【案件回放】 2005 年 3 月底,在对晶蓝半岛示范区设计进行点评时,樊总提出,该景观 方案未考虑从售楼部到样板区的过渡。根据点评意见,我方向设计师提出,在售 楼部与样板区之间增设一钢结构廊架。设计师以空间狭小,不宜设廊架为由,将 此意见搁臵。直至两周后,经我方再次提出要求,设计方才进行方案设计。在从 成本、技术等方面综合评价而推翻了 3 个方案后,因工期已紧张,最后仓促选择 了 L 型悬臂双柱上加钢管的方案。该方案施工一周后,因效果太差,研发部要求 停止施工,取消廊架。至此,已造成示范区成本和工期较大损失,经造价采购部 核实,设计调整后直接经济损失三万六千余元,处理已进场构件后共计损失 29482.14 元。 【分 析】 1、缺乏能达到龙湖高度的工作标准。 2、缺乏可在紧急状态下启用的资源储备。在意识到现有设计师不能达到我方要 求时,应及时更换设计人员,以减少损失。 3、缺乏及时有效的信息反馈。 【措 施】 1、责成设计单位——成都基准方中建筑设计事务所承担由于设计不当造成的我 方经济损失,罚款 3 万元。 2、责成研发部相关人员承担管理失误责任,对研发部经理刘拥军、景观设计协 调专员张华分别处以 500 元的罚款。

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14 清波项目售楼部造价超标案例
【案件回放】 2006 年 4 月 24 日, 造价采购部提出, 清波项目售楼部预算超出目标成本近 100 万。经过分析,发现问题的根源在于售楼部单体面积过大,由此引发各项指 标超标,仅外装费用一项就超出目标成本 20 余万。经过讨论决定,立即停止售 楼部钢结构施工,要求设计院修改平面,减小面积。 【分 析】 1、设计前未对项目的营销设施建造费进行拆分。由于售楼部相关费用归口营销 部,研发部的设计协调专员未对此块目标成本进行拆分,进而指导设计,从而造 成成本失控而不自知的局面。 2、对售楼部的面积缺乏敏感度。龙湖通过多年的经验总结出,售楼部的面积控 制在 650 平方米左右是效果与成本的最优点。而研发部装饰设计协调专员对清 波售楼部面积为 880M2 这个数字缺乏敏感性。 【措 施】 拟定部门管理文件《示范区设计管理办法》 ,加强对包括售楼部、样板间在内的 示范区的设计管理。该管理办法以三个阶段会审会为核心,邀请造价采购部、营 销部、工程部在各个阶段对售楼部、样板间及示范区景观设计的风格、成本、技 术可行性等进行监控。

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15 林澜艺墅地下车库设计面积变更
【案例简述】 林澜艺墅项目方案设计阶段,地下车库建筑面积由 14,500 平米变更为 35,799 平米,相应的成本增加了 4,200 万元。

【事件回放】
节点 时间 建筑面积(平米) 成本(万元) 备注 住宅 402 户, 60%的户型 拿地阶段 2005 年 12 月 14,500 2,530 地下车库停车 (每户两个 车位) ,40%的户型户外 或入户停车 概念设计 方案设计 2006 年 2 月 2006 年 7 月 同上 35,799 同上 6,750 同上 住宅 436 户, 全部地下车 库停车(每户两个车位)

【原因分析】 面积及成本增加的原因如下:
原因 增加面积 (平米) 原方案住宅 402 户,60%地下车库停车(241 户, 每户两个车位) ;40%户外或入户停车。现在方案 调整为 436 户全部地下车库停车 商业改住宅,以及住宅单户面积减小,增加 34 户 随着设计深入增加了疏散、 设备用房以及住宅面宽 的增加,单车位面积比原先增加 11 平米 合计 2,044 9,588 21,299 405 1,901 4,222 10% 45% 100% 9,667 1,916 45% 增加成本 (万元) 比例

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? 第二个原因属于?方案优化? ,增加了项目可售面积,并且降低了单套总价。 ? 第三个原因属于前期方案?考虑不周? :前期测算时平均每个车位面积为 30 平米,低于正常值(35~40 平米) 。 ? 对于第一个原因,既有?方案优化?的因素,又有?考虑不周?的因素。 ?方 案优化?是指此项调整提升了项目的品质;而?考虑不周?则是在研发初期 并没有从产品定位视角对车库做合理研判。 【经验总结】 ? 研发部应尽可能从?市场?和?成本?的视角审视和研判研发方案,从而避 免后期反复的修改调整。 ? 研发部的设计应尽可能地详尽深入,可以参照并借鉴行业均值 (benchmark), 并建立部门内部的工作复核机制; 其他相关部门在使用研发部提供的技术经济指标时,应进行分析、复核,而不是 简单的?拿来主义? 。

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16 我拿什么献给你,我的市场
——从市场角度反思弗莱明戈样板区景观研发 事件简述: 在弗莱明戈样板区景观的实施过程中, 由于在前期设计过程中对于产品定 位的研究不足,导致内庭院出现了大面积返工,增加了投资成本,同时造成样板 区的延期开放。研发部景观组对此事进行了全面的反思,现先从市场的角度来谈 一下对于此事的认识。 回顾: 在 05 年 7 月我们发出的设计任务书中对于该项目整体风格要求是这样描 述的:?以 ‘地中海风格’的景观设计理念为主,充分利用现有地形,结合自 然山水,营造一个以强调自然林木、泉水为环境主题的生活氛围。?基于当时湖 西地中海风格别墅的热销,蓝湖郡的三期理所当然的选择了地中海,而基于对当 时的推广名?林泉馨赏?的理解, 我们也在任务书中将项目名称所强调暗示的自 然林木、泉水做了强调,这在当时应该说都是无可厚非的。但其实在这样一种层 面,还有很多问题有待于我们自己去深入的认识,去确定。比如说,在湖西,地 中海风格的别墅细分起来共有三种,仅用最易识别的特征可简单的描述为:全灰 泥(STUCCO)墙面大弧形窗的西班牙风格、工整的大面石材(文化石)与灰泥 墙结合的意大利城市风格、较凌乱的小面石块(文化石)与灰泥墙结合而成的托 斯卡风格——我们是继续原来这样多元的地中海还是深入到其中的某一种当 中? 可能是因为当时湖西的三种地中海风格的建筑当中, 是以托斯卡风格最为热
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销,所以弗莱明戈的建筑是选用了这一种形式,而景观设计单位则根据建筑风格 很自然的将我们的任务书的?地中海?理解为了?托斯卡?。——在此基础上, 设计师向我们阐释了?托斯卡?风格的园林应有的特征: 有历史感的天然石材形 成的台地、墙体,取自托斯卡农田形式的成片栽植的灌木,格状的果园,院落中 的葡萄藤架,规整的花园,正式的喷泉及雕塑等——所有的元素都很自然、很乡 村、很朴素——也很符合当时对于?林泉馨赏?的设想,很 OK——但是在这之 后, 我们一直忽略了一样很重要的东西, 尽管托斯卡的乡村风格在美国大行其道, 但这样的乡村、这样的朴素,在多大程度上能够讨到我们本土这个刚刚?农转 非?的市场的好?我们的思考中已经有盲点了。 10 月 28 日,毕加索画展,西班牙小洋楼同期发布山城——我们看到了一个 不曾预想的?西班牙?, 而此时一个以托斯卡乡村风貌为特征的?林泉馨赏?的 景观方案以及样板区的扩初都已经完成了。但其实这个时候要转舵也还来得及, 但最大的问题是,我们自己并没有认识到西班牙这个几字对于景观的影响,只不 过是将意大利的?托斯卡?变成西班牙的?托斯卡?而已, 于是我们只是很简单 地将原来方案中出现的八个意大利小镇改为了西班牙小镇的名字, 同时改变了方 案中的一些提法,就开始上马施工了。 而对于 ?西班牙?三个字,这个市场有着怎样的期待和想象——这一重要 的问题,被我们长时间的忽略了。直到?协信 TOWN 城?同样唱出了?一个西 班牙居住梦想?的调子,我们才意识到需要去补这一堂课,那时已是 11 月份, 林泉馨赏早已化妆成?弗莱明戈?开始搭台准备登场。 第一次去看 TOWN 城,很疑惑,这是西班牙吗?怎么这么像伊斯兰的风 貌?回来之后, 开始在网上搜索各种相关资料以及公司历年考察的图片及顾问提

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供的有关资料,发现不是协信错了,是自己无知,西班牙曾被伊斯兰统治长达七 八百年的时间,因此伊斯兰风貌的建筑是其极为重要的部分。更讽刺的是:西班 牙临地中海的东岸及南岸均以伊斯兰风貌的白色城镇 (全部为白色灰泥墙面的建 筑)而著称于世,而我们看到的乱石加灰泥的?托斯卡?建筑主要集中在西班牙 中部的山区, 也是真正的乡村建筑——与意大利中部的托斯卡区有着极为相似的 地理特征。而 TOWN 城景观中大量使用的红色陶砖,彩色花砖等是西班牙城镇 中的重要材质,而我们选定的乡村风格中确实更多是有历史感的天然石材,农田 式的成片栽植的灌木……那时我以为自己明白了,协信没搞错,我们也没搞错; 而基于我们对于细节的关注,我们仍然坚信自己比协信做得更为地道,更纯粹。 于是施工仍然在按部就班的进行, 期间也有因为施工单位技术力量不够或责任心 不强导致的一些返工, 但这些都没有触及到这个事件的核心问题——就算做得很 地道,我们选定的这种乡村、这种朴素的风貌,又能在多大程度上讨好我们本土 市场?为什么当第一次老条石铺下地时,就已经有种不确定的感觉,而对于片石 磊叠的景墙心中也始终有种不满意?当然在一个阶段中我们曾以为这是施工工 艺的问题,并提出了整改的要求。但经过对景墙多次修改,仍不能去除观看者的 隐忧,我们开始意识到问题其实是发生在设计的最前端?——产品定位。因为如 果仅从理论上说,弗来明戈的景观设计本身是具有很好概念和系统的主题,而设 计师一直是在主题下展开设计,也自始至终贯彻了 ?有历史感的天然石材形成 的台地、 墙体, 农田式的成片栽植的灌木, 院落中的葡萄藤架……?的特征要素, 而施工中也基本是按设计图纸在进行,并无擅自的修改,但从产品的角度而言, 从市场的角度而言, 我们自己坚信的乡村风貌特征是不是从一开始就太一厢情愿 呢?在后来的一次讨论中,杨虎说了一句话,我想也许可以代表对市场应有的认

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识,——我们都没有去过西班牙,但每个人心目中都有一个自己的西班牙认识, 这种认识也许就代表了市场对于西班牙风格的想象。 我们重新思考市场对于西班牙的想象其实多数只是来自媒体宣传中有限的 旅游胜地,这就注定不会是我们所选定的乡村,因此我们也必须从那些城市中提 取西班牙的特征元素,才能构成市场想象中的?西班牙风格?。 找到问题的症结后,我们梳理了调整的方向和内容,景观项目部及造价采购 部等相关部门以最快的速度组织资源调整施工,终于在 2 月 24 日迎来了样板区 的开放——但由于我们这个认识的过程来得太长, 已无可挽回的造成了样板区开 放延迟一星期的后果。 总结: 通过对此事的反思和总结,我们认为: 造成样板区大面积返工的最主要原因在于, 第一我们没有深入的分析市场需 要什么样的产品, 而是一厢情愿的在生产自己认为想要的或者说是设计师想要的 东西。这其实是极危险的,尤其是在不断需要新产品的今天,一个新产品到底靠 什么打动客户,让客店愿意为之买单,是设计前期必须加强研讨的重要问题,绝 对不能单纯的站在设计角度来思考问题,提升对于市场的认识,并在此基础上深 入的分析产品的特质,必须真正做到?不卖我们能造的,想想人家想要的?,才 能避免今后类似的情况再次发生。 此外还有以下三点也是此次样板区值得总结并可在今后的工作推而广之的: 1、对境外设计师的管理当中如何扬长避短,如 EKISTICS 其长在于对于设计 思想、景观体系、空间格局方面,而对于我方硬景材质、软景资源方面的掌握不 足则是他们的短板,同时很多时候他们的选材往往代表的是欧美人的喜好。如我

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们演绎的乡村风格在材质上大量使用了老条石、天然片石,显得很有历史感,设 计师对此感到很满意,但作为本地业主则可能会有回到中国农村的心理感受,因 此在材质的选择上必须是我们自己在对产品有足够的认识的基础上协助设计师 选择,一旦感觉到与市场需要有差距时,一定要坚定的以市场为导向,如果一味 的?尊重?设计师,则很可能会存在不能在本土市场适销对路的情况。 2、研发人员应加强对后期工艺的了解,提前预见因设计不当造成的工艺问 题(如溪流池底的铺贴方式设计不当造成的返碱,尽管此次样板区未返工,但交 房前也是难免的)。 3、对于应在过程中加强对实施效果的管控,对于施工质量不能满足设计意 图时,应尽快通知现场立即进行整改,并帮助施工方理解设计意图,避免拖延造 成的更大程度的返工或效果上的遗憾(如入口水景墙与设计意图之间的差距)。

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第二篇 工程部案例
17 观山水南入口景观水幕墙体拆除案例分析
一、事情简述 观山水南入口水幕墙体与周边建筑形成的空间过于狭小, 将给进出客户造成 很强的压抑和局促的感觉。 无论是实景样板区开放时给客户的感受和将来作为正 式工程的南入口均难以让人接受。最终明确拆除该水景墙体,墙体后移。 二、事情经过 1、南入口原施工图中,水幕墙体对应的部位为室外楼梯,在之后出的景观图中, 改为水幕,室外楼梯改至室内。 2、3 月 8 日,水景方案最终讨论通过,为赶上工期,3 月 9 日项目部派专人赴 西南院落实建筑、结构的调整,于 3 月 11 得到正式施工图,下发施工单位实施。 3、4 月 21 日,水幕结构完成拆模拆架,项目部人员与研发部人员一同赴现场, 发现水幕墙体过高,位臵过于接近南入口的大堂入口,给进出人员造成很强的压 抑感。同时,由于周边墙体的高度也很高,人在其中,感觉非常局促,于是提出 修改建议。 4、4 月 23 日,研发部确定拆除该道水幕墙体。 5、4 月 24 日,项目部协调施工、监理单位,明确拆除方案。 6、4 月 25 日,开始拆除该处墙体。 三、原因分析 1、水幕墙体的方案出来后,为赶工期,大家把精力都放到了如何协调设计、修

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改现有结构及南入口建筑平面的调整上。未关注水幕真正作出来后,业主进出时 感受的问题。 2、研发人员对客户将要在一个不足 6m 进深的空间内,面对一道 11 米高的水 幕墙体的实际感受考虑得不够。 3、项目部工程师在人体工程学方面相关知识不够,缺少空间尺度的把握能力, 未能把好最后一道关,从客户感受这方面对南入口的改动进行审查。 4、景观设计与建筑设计的脱节。景观施工图本身是在建筑施工图基础深化完成 的,但在观山水项目,却经常出现为景观而修改建筑、结构的事情。 四、改进措施 1、根据工程实际要求,缩短景观设计的时间,给下游部门、下游人员留出合理 的图纸消化时间, 对图纸优化改进的技术准备时间, 减少或避免出现类似的问题。 2、建议对项目部工程师进行人体工程学方面的知识培训,使现场工程师具备一 定的空间尺度概念。

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18 关于紫都城花园阳台空调护栏的反思
【事件简述】 : 紫都城一期住宅花园阳台空调护栏安装完毕后, 工程人员发现无法放臵空调 室外机,但在进行样板层施工的时候空调室外机又能放臵,究竟是何原因导致空 调室外机无法搁臵呢? 【事件分析】 : 经过项目工程师分析,有如下三方面原因: 1、设计方面: 原设计该处并无护栏,应公司研发部要求才增设了护栏,增设护栏后,设计 单位各专业设计师未进行沟通, 没有考虑到该处空调冷凝水管及阳台连梁对空调 机位尺寸的影响:空调冷凝水管的位臵的不当,减少了空调机位的搁臵空间。如 图:

冷凝水管现有位臵与外墙距离只有 80 多厘米,空调机位无法放臵。如果将 空调冷凝水管移至箭头所指位臵,可以有效利用梁下 200mm 的宽度范围,在宽
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度方向就可以不考虑冷凝水管占用的宽度。 2、施工方面: 在进行样板层施工时, 未安装冷凝水管检查口, 且当时冷凝水管是靠墙安装。 在确定护栏与冷凝水管之间的尺寸时, 未考虑到检查口的安装方向及结构误差造 成的部分冷凝水管无法紧靠墙体安装。综合以上因素造成护栏安装完毕后,空调 室外机无法放臵。如图所示:

3、专业配合方面: 土建与安装之间缺乏沟通和配合。安装专业在进行冷凝水管安装时,发现因 结构误差导致冷凝水管无法紧靠墙体安装,未与土建专业进行沟通:要求土建专 业采取处理措施。而是直接就一次安装完成,同时也未与土建配合确定检查口的 位臵。 【改进措施】 : 事已如此,如若将花园阳台空调位臵重新调整,返工量很大并且造成重大的 经济损失项目部与营销部沟通,空调栏杆还是移到百叶洞口边上,由项目部要求

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总包单位在该空调的位臵完成空调机位图案,以及文字标示和双黄线显示区域。 为了方便业主安装空调,在业主空调安装完成后,由项目部负责再把栏杆安上, 如图:

【事件总结】 : 在施工过程中我们一直强调各专业之间配合的重要性,其实在设计过程中 这种专业间的沟通与配合更为重要。作为甲方应该发挥甲方精神,加强对设计分 供方的管理,不要因为设计原因造成难以弥补的错误。

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19 弗莱明戈一期部分坡屋顶现梁的案例
【事件简述】 : 蓝湖郡三期(弗莱明戈)按施工图出图的先后顺序分为两段,目前一段工程已 经全面封顶,砌体工程基本结束;二段工程尚处于结构施工阶段。另外,弗莱明 戈新样板区 23#、25#楼内外装修均施工完毕,即将正式开放。然而,就是在 5 月份项目部和研发部组织对新样板楼的一次施工过程检查中,发现 23#楼五 层 (平层户型) 坡屋面在客厅和主卧有斜梁出现, 其中客厅坡屋面现梁较为严重, 斜梁最低处距地坪高度为 2.75 米,详见照片。

经过初步商议, 项目部和研发部相关人员一致认为应对未施工栋号相同屋面 进行调整。研发部立即通知设计院对后续没有施工的栋号进行坡屋面结构修改, 项目部也组织对弗莱明戈一期、二期(芳树晴川)斜屋面现梁的情况做了清理,

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并对现场相同户型坡屋面已施工的栋号做出了暂停后续工程施工的决定, 等候下 一步的处理意见。因为坡屋面结构相对较为复杂,设计院对结构的处理有一定难 度,经过与设计院多次沟通讨论修改方案,6 月 16 日收到了未施工栋号的坡屋 面修改蓝图,6 月 18 日确定了已施工栋号的修改图纸。6 月 20 日,研发、工程、 营销、物业、造价各部门一同查看了 23#楼斜屋面现场,决定对蓝湖郡三期 23 #楼及其他已施工相同户型共计 34 户客厅现梁坡屋面进行修改(主卧不做修 改) ,并由造价部门计算相关处理造价。 【原因分析】 : 1、施工图纸审核不细,发现问题但没有解决彻底 在 24#样板楼施工前,项目部就对 24#楼现梁的情况进行了逐层核对, 并将平层及坡屋面现梁建筑结构叠加图纸打印出来, 与研发及设计院一起对结构 梁板进行了调整,采取局部降板及上翻梁的形式,解决了中间楼层主要房间现梁 的问题,并同时明确了次要部位如过道、衣帽间等结构处理困难部位允许现梁。 当时对于 24#楼坡屋面现梁的情况,都认为可以接受,未作过多讨论,默认为 坡屋面是可以现梁的。弗莱明戈一期的施工图纸出齐后,经核对,中间楼层现梁 的情况已基本解决。 24#楼结构现梁 3.3m 层建结核对

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在 24#楼审图过程中同样提出了斜屋面现梁问题,但设计认为斜屋面不现 梁结构处理难度较大,并且斜屋面距地面较高,斜屋面现梁可以接受,最终未作 修改。 2、施工图纸审核不细,发现问题但没有解决彻底 由于后期屋面坡度变化较大,设计人员在坡度变化处加了梁,查相关的设计 规范和咨询其它设计院的建筑师都认为坡屋面对此没有严格的要求。 受惯性思维 的影响,忽略了客户的需求和龙湖的品牌,认为既然在 24#楼坡屋面现梁可以 不做修改,那么在后续的施工图纸中也就不会存在问题。虽然看图过程中发现了 一些坡屋面存在现梁较多的情况,但没有引起足够的重视,认为坡屋面现梁情况 满足规范要求,同时又是出现在层高较高结构复杂的坡屋面,是允许的,也就没 有及时提出修改意见,错过了在审图阶段第一时间调整图纸的机会。 3、客户敏感度不够,在施工过程中没有及时提出问题 23#楼结构封顶时间为 3 月 26 日,坡屋面外架拆除时间为 4 月 5 日,到 5 月份开始外装修很长一段时间内,都没有敏感到坡屋面现梁存在的问题,又一次 错过了修改图纸的机会。
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【总结及改进措施】 1、增强客户敏感度及换位思考的能力 一个项目从设计到施工、销售,最终的目的都是为了交付给业主一个满意的 产品。如何让客户满意,实现公司与客户的双赢才是目标。施工过程既要保证达 到上游研发部门的设计效果,同时又是对设计图纸的检查优化过程。所以,项目 工程师不能以简单的按图施工来要求自身, 而应在满足国家相关规范和公司标准 要求的同时,多做换位思考,多思考研发部要的是什么样的效果,营销部甚至客 户交房和接房又要求什么样的效果,业主的敏感点时刻要记住,这样才能在项目 实施过程中发现更多的隐患和问题。 2、加强图纸审核 在施工图审图过程中,应更加深入细致,不应以简单的满足规范要求来审核 施工图纸,而应从客户的角度看待图纸问题,多考虑如何尽量满足客户的使用功 能和使用感受。发现模棱两可的问题,不能依靠个人的经验和惯性思维简单的一 笔带过,而应多和相关部门沟通,综合形成处理意见,避免对图纸问题的遗漏。 本次的坡屋面现梁问题,审图过程中在明确中间楼层允许现梁部位的同时,如果 进一步明确斜屋面允许现梁的形式和范围,如果提前征求营销部的意见,很可能 将避免将问题遗留至施工阶段。 3、建立公司设计要求标准文件以及图纸审查重点问题标准表格,做好前控 建议相关部门一起总结出更详细明确的设计、施工乃至交房标准文件,做好 前控,以便项目实施过程中参照对比,及时发现错误疏漏,避免在实施后期发现 而造成更大的损失。 4、适当增加停止点,早发现问题

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施工过程中,在大面积展开施工前,如弗莱明戈第一栋主体结构封顶,第一栋砌 体完成、第一栋外保温完成、第一面外墙涂料或文化石、小木屋完成,都可以作 为一个停止点,请研发、营销等相关部门点评,争取早发现问题,早做调整,避 免造成更大的损失。

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20 关于电气工程将矿物绝缘电缆改为耐火型电缆的案例
【事件简述】 西城天街项目部于 2006 年 3 月 23 日接到重庆市设计院出的西城天街一期 工程正式施工图, 电气工程师邹筱成在审图时发现西城天街一期工程的应急电源 和主要消防设备类电缆全部采用矿物绝缘电缆,而选用此类电缆存在以下问题: 1、目前矿物绝缘电缆在重庆使用量很少,且全国有此生产能力的厂家仅三家左 右。 2、施工难度较大,特别是接头处理的技术不够成熟,现场施工人员能力不够, 必须由该电缆生产厂家派人进行施工处理。 3、目前,国家铜材价格波动较大,上涨趋势非常大,采购成本过高。通过咨询 厂家,设计上仅该种电缆成本价就达 2,375,712.816 元,经过计算,综合造价共 计 2,614,033.59 元。 【解决措施】 1、请造价采购部材料设备组对供应厂商进行调查了解,发现矿物绝缘电缆的采 购极为困难,全国生产供应厂家太少,直接采购成本高。 2、 项目专业工程师查询相关规范, 通过对耐火电缆和矿物绝缘电缆的使用条件、 载流量、敷设要求、材料本体价、供货能力及渠道等多项指标进行比较,得出结 论:可用耐火电缆替代矿物绝缘电缆。 3、请项目造价组对耐火电缆和矿物绝缘电缆的总体综合造价(含线缆本体价、 安装附件价、安装人工费等)成本进行分析,发现采用矿物绝缘电缆综合成本造

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价偏高。耐火电缆采购价为 1,429,853.06 元,综合造价共计 2,176,312.01 元, 相比设计上的矿物绝缘电缆可节约造价 437,721.58 元。 4、与设计院、研发部进行沟通,在性能、规范都满足的前提下,考虑成本,决 定采用耐火电缆。 【经验总结】 1、现场工程师对规范的学习要深入理解。 2、对新材料新技术的采用,需综合比较性价比、技术的成熟度、市场资源的配 臵等。 3、现场发现问题后,需要充分利用分供方资源和团队的力量来解决。

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21 芳树晴川临时箱变案例
【事件简述】 根据 2005 年 11 月底签订的《芳树晴川临时用电供电设计合同》 ,项目临时 用电从芳树晴川对面金开大道路边的电线杆接入, 在中石油加油站前的绿化带立 电线杆,电缆在此杆分支,接入位于加油站南、北两侧的临时箱变。 在施工准备阶段,项目部与加油站接洽,加油站以确保安全为由要求我方出 具相关部门函复。项目部随即与经开区消防支队和鸳鸯派出所取得联系,落实该 电线杆安插处确属中石油地块, 但电线杆安插位臵符合国家倒杆一倍间距的相关 规范( 《汽车加油加气站设计与施工规范》 (GB 50156-2002),并由鸳鸯派出所 ) 出具相关证明,消防支队口头通知了中石油加油站站长。 加油站向中石油重庆分公司汇报了情况,其安全总监实地勘察后表示,按照 中石油企业标准, 电线杆的安插需在倒杆距离 1.5 倍以上, 此处杆距不满足要求, 拒不同意我方施工。因此,项目的施工用电供应计划受到影响延后。 【原因分析】 1、项目部对工程前期情况分析不够透彻,信息了解不全面。供电设计踏勘时未 对现场实际情况进行充分调查,未明确加油站前面绿化带的用地权属;未对相邻 部门进行探访, 仅了解到倒杆 1 倍的国家规范, 而对中石油的企业标准缺乏了解。 2、工程师的系统思维能力不足。当情况发生变化后,项目部在讨论解决方案时, 仅局限于与相关部门协调、劝服中石油同意我方施工方案的层面,对其他解决方 案的考虑不够。 【总结及改进措施】

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1、在与中石油、供电局等多方协商后,项目部提出该临时箱变设计方案是按照 场内三个总包施工单位的条件而设计,而现芳树晴川总包施工单位已降至两个。 结合现场实际实施情况,项目部建议将加油站北侧的临时箱变移至其南面,电缆 就可以直接通过电缆沟接入施工箱变,从而取消加油站绿化带内的电线杆。 2、工程师在工程实施中应密切关注项目周边环境,发现问题时从多方面思考解 决问题的办法,加强思维的系统性。

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22 观山水旧样板区拆除案例
一、事件简述 观山水项目旧样板区位于三期工程范围内,根据公司项目负责人会议安排: 观山水三期在 9 月底需达到公司要求的办理预售许可证的进度。 但旧样板区的拆 除工作严重制约 1 号楼的开工计划的顺利进行, 故工程项目部积极与公司相关部 门沟通,推动拆除工作。 二、处理过程 1、工程项目部及时清理出旧样板区物品与材料预留方案,提交工作联系单,添 加相关部门会签,明确各部门需要回收的物品与材料。 2、工程项目部编制拆房计划,与公司各部门沟通,落实以下事项: 1)营销部观山水销售组 2006.7.10 完成售楼处办公室的搬家,装饰装修组在 2006.7.15 将售楼处(含旧样板房清空)全部移交工程项目部; 2)因观山水售楼处计划 2006.7.15 拆除,故约定物品搬运时间计划如下:西城 天街项目部 2006.7.10,紫都城项目部 2006.7.12 ,研发部 2006.7.13,营销部 2006.7.14,景观项目部 2006.7.15。 3)工程项目部提供观山水 12 号楼灰空间作为物品/材料临时存贮仓库。 4)与造价采购部沟通,落实工程项目部提交合同需求后一周内签定观山水旧样 板区拆除工程施工合同。 3、工程项目部于 2006.7.7 提交观山水旧样板区拆除工程施工合同需求联系单, 摘要如下: 1)工程范围:观山水旧样板区(含通道、玻璃塔、旧售搂部、样板房、地面硬

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质铺装)的拆除。 2)工作内容:除扶手电梯、中央空调、区内名贵植物外,其余工程均由拆除单 位负责拆除及清运,并将甲方要求回收的材料/物品转运到指定堆放地点,材料/ 物品清单详见附件,具体数量以双方签字确认的清单为准。 3)工程期限: 2006.7.15~2006.7.30。 4)验收标准:回收材料完好,损坏率不超过 5%;场内无建筑垃圾。 4、造价采购部于 2006.7.12 提交《龙湖观山水售房部及样板房拆除工程施工合 同》 由重庆市建梁旧房拆除有限公司承接此工程, , 合同价款的确定: 乙方以 13.5 万元的标价购买观山水售房部样板房的材料残值(甲方回收的除外) ,其他条款 见合同。 5、建梁公司于 2006.7.15 日进场,按照合同要求完成了旧样板区的拆除工作, 工程部将要求回收的物品/材料作好清单记录,并将对应的拆除实物交观山水项 目部临时库房储存。 三、总结: 随着公司开发项目的增多, 类似的旧样板区拆除工程会逐渐增多。为控制成 本,回收可再利用的物品/材料,出售不可再利用材料,依据样板带路原则,以 本次观山水旧样板区拆除工程为例,工程部样板区拆除工作流程可参考如下:

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工程项目部清理出旧样板区物品与材料预留方案,提交工作联系单, 添加相关部门会签,明确各部门需要回收的物品与材料。

造价采购部对样板房进行残值预估

工程项目部编制拆房计划,与公司各部门沟通后落实各项计划的时 间节点。

工程项目部提交旧样板区拆除工程施工合同需求联系单,明确工程 范围、工程期限、验收标准等。

造价采购部签订旧样板区拆除工程施工合同

拆房单位进场,工程项目部协调拆除工作顺利进行,并督促拆房单 位将已明确回收的拆除实物交项目部临时库房储存,并依据合同附 件《材料/物品清单》进行核对清点。

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23 关于观山水塔机倒塌案例
【事件简述】 2005 年 12 月 2 日中午, 重庆长风机械制造有限责任公司在观山水一期 13# 楼进行塔机顶升作业(塔机距地高度约为 18 米) 。13 时 50 分,塔机在顶升第二 缸时, 塔机顶升节以上部分忽然发生下坠, 配重坠落一块, 塔机严重变形、 倾斜, 塔机司机和地面施工人员共 3 人受轻伤。随后,施工单位立刻疏散现场人员,隔 离现场,并将受伤人员送往南岸区六院治疗。14 时 50 分,塔机在自重偏心力作 用下,自第 9 标准节处弯曲倒塌。由于施工现场所有人员已经疏散完毕,未造成 其他人员伤亡。 【原因分析】 事故发生后,项目部会同金开区建管站负责人、监理单位、施工单位、塔机 租赁单位召开事故分析处理会议。 在检查相关报验资料及长风机械制造公司位于 12#楼的另一台塔吊后确定:此次使用所有材料、设备的产品合格证、产品质量 保证书、产品材料检验报告齐全。由此排除了使用不合格产品和违反施工程序的 原因。同时根据现场塔吊操作工人反馈的信息,判定主要原因为: 1、施工单位未对塔机提升进行技术交底; 2、塔机顶升过程中的操作失误——塔吊操作工人盲目赶工,在操作中未按安全 技术操作规程作业,将顶升块放入槽中即进行顶升作业,导致塔机标准节脱落, 塔机下坠,最终导致塔机严重倾斜倒塌。 本次事故虽然起因于工人的操作失误,但各责任单位(项目部、总包施工单 位、监理单位)对于安全问题重视不够,没有采取严格的管理措施来保证塔吊这

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样重要的施工机械安全顶升,也应负相应的管理责任。 【事件处理】 1、通知经开区建管站负责人,由其牵头组织监理单位、施工单位、塔机租赁单 召开会议,分析事故原因并明确处理办法。 2、通知营销部,封闭售楼处后门,防止客户穿过后门,进入施工场地周边后见 到塔吊倒塌情况,将影响降到最低。 3、通知公司,明确对外衔接人员(杨虎、杜廷刚) ,尤其是针对媒体单位的人员。 4、要求施工单位立刻调配起重机械,装运机械、安排工人,在最短时间内将倒 塌的塔吊运出场地,同时封闭校门、限制进出车辆。至第二天凌晨 4 点、倒塌塔 机全部运出场地。 5、根据建管站要求,报送相关的资料及事故调查分析报告。 6、由于塔吊重新安装需要通过政府主管部门的多道审批,事故后重新进行塔吊 安装的具体时间也由主管部门决定,故项目部要求施工单位积极配合主管部门, 尽快落实塔吊安装时间 (13#楼新塔吊的安装在 12 月 13 日、 日两天内完成) 14 。 7、 月 3 日早上, 12 项目部组织监理单位、 施工单位对全工地进行 ?四口? ?五 与 临边? 、现场与宿舍防火、临时用电、塔吊和导轨式升降脚手架等安全大检查, 对检查中发现的安全隐患要求施工单位分情况,分时段采取相应的措施进行整 改。 8、委托重庆市建科院对 13#楼主体结构进行了检测鉴定,明确结构受损状态, 并以此制定相应的处理方案,对症下药(按规范要求对 13#楼塔机基础及预埋螺 栓重新进行处理)。 9、依据合同,对事故单位、相关责任人进行处罚。

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【总结及改进措施】 1、要求施工单位对全工地员工重新进行安全生产技术和安全操作规程的交底和 教育,并请甲方及监理参加。 2、要求重庆长风机械制造有限公司在塔吊顶升和安装塔吊抱箍前在工地的现场 会议室对安装和维修人员进行一次有总包单位、 监理单位和业主参加的安全交底 会议。 3、项目部明确规定:今后在塔吊安装、顶升过程中,总包单位安全员应旁站监 督;分包单位应认真落实安全生产责任制,并实行技术负责人现场指挥和现场交 底制度。 4、项目部从方案审批、施工执行、日常维护等多个方面,对重要机具设备的安 装、使用、拆卸实行更为严格的过程控制,并将责任落实到人。并且针对塔吊、 外架、卸料平台的不规范操作,细化总包合同中的违约条款,制定相应的处罚条 例,方便现场执行。 5、强调在每周例会上要首先通报安全文明方面的工作执行情况及下周计划,严 格贯彻执行每月一次的施工现场安全文明大检查,针对存在问题,进行相应处罚 并限期整改。

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24 关于紫都城三期百安居屋面钢结构设计调整事宜
【事件简述】 : 2006 年 1 月 23 日, 紫都城商区综合建材超市最终施工图设计完成。 月份, 2 项目部在读图及提交百安居钢结构部份合同需求时, 发现钢结构屋面设计没考虑 百安居超市内的吊挂荷载。3 月份,研发部重新安排百安居屋面钢结构设计,并 提供了荷载的相关资料。 5 月份,施工单位按最后的施工图进行了吊装前的施工准备,包括钢梁与檀 条的制作,并定于 2006 年 6 月 6 日吊装百安居屋面钢结构。 2006 年 5 月中下旬,项目部协同监理、总包单位通州建总研讨位于钢结构 屋面下的由我司安装完成的消防系统机电管线支吊架形式时, 计算出钢结构最不 利处每个吊点所吊挂的荷载为 415kg(防排烟管道按照每 3 米设臵一个支架的 方式) ;此时项目部认为应该与结构设计师沟通并得到其认可后才能施工。 【事件分析】 : 经与钢结构设计师沟通,项目部了解到钢结构设计委托时,我司研发部要求 市设计院除考虑市设计院自身所设计的消防系统机电管线的吊挂荷载外, 还须考 虑百安居日后安装的空调系统和电缆桥架的吊挂荷载(50kg/m2—百安居提 供) ;但实际设计过程中,市设计院并未按此执行,而是仅仅按照 50kg/m2 的 吊挂荷载进行钢结构设计。 【改进措施】 : 项目部立即暂停钢结构的加工制作,并组织相关工程师、钢结构施工单位到 市设计院与钢结构设计师开会讨论钢结构的加固措施, 并由市设计院进行了设计

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调整,结果局部钢梁和檀条在出厂前进行调整,直至 6 月 17 日钢结构才进场吊 装。 【事件总结】 : 项目部就此案例进行了分析,得到以下经验: 1、在与任何一个外部资源的信息传输过程中,应坚持以某一个核心部门为枢纽 进行信息收集、筛选和传递,其余各相关部门的需求和标准应准确、及时传递的 原则;在每个部门内部信息整理过程中,应坚持某一个核心专业为枢纽,相关专 业紧密配合的原则; 2、在相关信息转化为产品的一部分后,应将成果反馈给信息发出方确认后方可 实施; 3、钢结构设计作为专项委托设计内容,却是施工图的一部份,作为对设计方的 管理,项目设计专员应对其资源进行整合、协调。

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25(室外游泳池)土建与精装修配合不当的案例
一、事件简述 2006 年 6 月,观山水样板开放区的室外游泳池进入精装修施工阶段,土建 结构由广东四建施工,精装修由香港伟基完成。6 日下午,香港伟基对两个泳池 间的通道进行水洗石的施工时,发现基层找平高度均达到 80-100mm 左右,由 此导致延误了工期,香港伟基的成本增加。现场情况如下图所示:

二、原因分析 由于广东四建结构施工时池壁平整度不够, 而伟基施工时也没有按设计标高 控制压顶标高,而是以土建池壁的最高点拉通线施工压顶,使池壁压顶标高高于 原设计 30-40mm。但广东四建随后施工的两个泳池间的通道垫层混凝土时没有 核对伟基已经施工了的压顶标高,而是用原有设计标高控制。而泳池间的通道水 洗石必须与压顶接平,因此导致伟基找平层达到 100mm。 三、改进措施

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1、土建单位既使工期再紧,也必须严格控制结构质量,监理及甲方现场工程师 应加强现场质量管理力度,严格把好质量关,为下道工序创造条件。 2、精装修单位应加强与土建单位的沟通,发现问题及时提出,不能各做各的, 避免最后造成返工及成本浪费。 3、项目土建工程师也应加强与景观项目部的配合,及时发现问题,做到事前控 制。

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26 关于蓝湖郡二期入户门安装的案例
【事件简述】 蓝湖郡二期入户门门套线条由 EPS 板加工而成, 该门套安装必须在入户门洞 口收口完成(精洞口)后才能进行;而按照以往安装工艺,入户门框安装又是在 毛洞口基础上进行安装, 故在 1-44 栋施工过程中, 为保证 EPS 板门套及早安装, 入户门框在毛洞口基础上进行了安装,随后完成门框后塞口修补工作,保证了门 套的施工条件。但是,由于此时室内外仍有许多工序未完成,加之在门框后塞口 修补和门套施工的施工污染以及施工误差,使最后完成的入户门出现多处划伤, 并且门框周边观感效果达不到要求。 【原因分析】 1、对入户门洞口要求过低。由于毛洞口本身尺寸偏差大,所以门框安装完采用 水泥砂浆后塞时,存在抹灰?吃?框现象,同时造成门套尺寸出现偏差。 2、以前沿用的水泥砂浆塞缝工艺极易造成对入户门框的污染和划伤,并且界面 不清晰,观感效果差。 【总结及改进措施】 1、改变入户门安装程序,采用精洞口安装。土建单位在内外抹灰及地坪完成之 后由监理单位组织移交约定的精洞口, 外保温单位根据此洞口安装入户门套等线 条,入户门厂家按照精洞口尺寸生产入户门,增强了门洞尺寸的可控性。 2、改变入户门安装工艺。入户门后塞口取消水泥砂浆抹灰,改用发泡剂填充安 装缝隙,并用黑色硅酮胶进行封闭和界面处理。 采用上述办法土建单位可以一次将洞口大面上收口完成, 外保温施工也能够

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一次到位,延后了入户门框安装的插入时间,确保了入户门的成品保护(详见附 图 1) 。

附图 1:打胶后的效果

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27 蓝湖郡三期铁花栏杆安装的案例
【事件简述】 : 蓝湖郡三期阳台露台铁花栏杆较多,为了保证铁花栏杆最终的观感效果,要 求分包单位将铁花栏杆二遍油漆完成,做好成品保护,在土建外墙抹灰及地坪完 成后进场安装。在三期样板区的实际施工中,分包单位按要求进场完成了铁花栏 杆的安装及成品保护。但是,最终的成品保护效果并不令人满意,后续工序对栏 杆的污染情况依然较严重,具体表现为:1.保护彩条布及草绳损坏;2.外墙涂料、 聚苯聚合物砂浆污染以及栏杆油漆划伤; 故施工单位在外装完成后对铁花栏杆全 面修补。 【原因分析】 : 1、工序安排有误,安装时间过早,后续的外保温工程对铁花栏杆的污染较严重。 2、总包及其他分包单位成品保护意识欠缺,施工中缺乏对工人的监督管理。 【总结及改进措施】 : 1、调整工序,将铁花栏杆进场时间调整至外保温工程完工后,防止外保温施工 的栏杆污染。因外保温施工前提是土建单位的阳台露台防水、地坪、外墙抹灰等 全部完成,也减少了总包施工对栏杆的污染。 2、组织总分包单位形成现场的总分包管理办法,分包进场即进行学习,强调成 品保护意识。 3、施工过程中,加强各工序间的成品保护措施,及时纠正不良现象。

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28 关于对新引入的分供方管理的案例
【事件简述】 紫都城一期在外墙外保温施工过程中, 因当时在保温锚栓的供应方面没有找 到合适的资源,迫于工期等因素,经公司讨论后选择了建大建筑材料公司代为采 购的方式,为此,我司和建大签订了供货合同,由建大负责保温锚栓的供应。 4 月 12 日,第一批锚栓(5 万颗)供应到现场 ,由于刚开始工人没有掌握 热镀锌电焊网的有效铺设方法,工程进展比较缓慢,表面看上去锚栓的供应能够 满足进度要求。但经研讨改进,调整的现场施工工艺,自 4 月 16 日超采用空压 机射钉固定钢丝网,从而使铺设质量和进度有了较大提高,锚栓用量立即增大, 为此,我司要求建大配合现场的进度供货。经过双方反复数次的沟通,到 4 月 20 日锚栓才到现场,给工程进度带来了一定的影响。 【原因分析】 事情发生之后,经项目部工程师了解,建大本身不生产锚栓,锚栓的供应商 为常州尼高。在与厂家沟通过程中发现,由于建大的老师没有经商经验,和我司 签订合同后没有及时地将锚栓的总数量以及每批到场的具体时间提前告知厂家。 当现场根据进度向建大催促供货时,建大认为货已发出,而实际上厂家并没有发 货按需求发货,几方沟通由于信息不对称,造成工作脱节 【总结及改进措施】 1、与建大建材公司领导、生产厂家沟通,明确供货的数量和到场的准确时间, 保证了后续锚栓的供应。 2、对于新引入的材料供应商,在对其工作方式和能力不是很了解的情况下,工

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程师工作一定要仔细,与供应商明确材料进场的具体时间、数量,并对其办事效 率和成果进行跟踪检查。例如,分供方说货已经发了,具体责任人就应要求其提 供发货的托运清单,以此来核实对方是否按时发货。 3、针对外墙外保温的一些关键性的辅助材料必须重视。如锚栓、热镀锌电焊网 首次备货必须占总用量的 60%以上。 因为工人一旦熟练操作, 对辅助材料的需求 就会超过预期,由于目前重庆没有合适的资源,我们的工作就会很被动。 4、对于锚栓、热镀锌电焊网等辅助材料采取认质认价的方式,使施工单位直接 面对供货厂家,减少中间环节。

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29 关于观山水会所及南入口雨水立管改动案例
【事件简述】 观山水项目现已进入实景样板区施工阶段, 大部分平台及屋顶的雨水管道预 留预埋工作已完成,按设计均为侧排式雨水管道。景观与装饰施工单位进场后认 为侧排式对装饰立面会产生较大影响,对已预埋完管道的位臵进行了修改调整。 由此,延误工期,同时也增加了费用。 【原因分析】 1、景观、装饰设计人员没有认真核对原建筑设计图纸,忽略了建施图上的功能 性设备(如雨水管道、室内消火栓箱、风管等) ,在景观及装饰图纸上没有明确。 2、现场专业工程师前控意识不够,没有将功能需求之外的景观与装饰配合问题 纳入工程管理的重点进行控制。 【总结及改进措施】 1、现场专业工程师与景观装饰人员衔接时应强调建筑内外原有功能设备的重要 性,对不能调整的设备器具,应在设计时充分考虑;对于可相应调整的部分,应 在工程实施之前提出修改意见及方案,以免造成工程返工。 2、负责景观及装饰的现场工程师应详细读图,并了解各功能设备情况,同时向 现场工程项目部的各专业工程师提出修改意见; 现场项目部的专业工程师应梳理 图纸上功能设备的定位、走向、标高等关系,在施工图出图后,组织景观及装饰 现场工程师进行深入交底,并在景观、装饰施工单位进场前进行交底。

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30 关于水晶郦城三、四、五组团交房返修案例
【事件简述】 : 水晶郦城三、四、五组团于 2005 年 12 月 21 日开始对业主进行交房。截至 2006 年 1 月 4 日,具备接房条件的业主共计接房 1025 户,提出返修问题户数 为 460 户,其中 221 户已完成工程返修。工程返修完成率为 48%,整改完成情 况不甚理想。 【原因分析】 : 1、因工程整改时间在春节前夕,各施工单位劳动力资源逐渐减少,针对这一情 况,项目部没有提前对施工单位进行交底,明确最低应保证的整改人员数量。且 项目部没有制订一套严格的整改奖惩措施, 对施工单位没能形成一个较好的约束 机制。 2、项目部没有主动承担项目后期整改的相关事宜的总体协调工作,虽落实了各 单位的整改跟踪人员,但对整改完成后的信息传递没有制订专门的反馈流程,导 致整改期间施工单位、监理公司、项目部、客户中心、物业公司得到的信息不对 称。 3、监理单位对整改工作的目标不明确,工作主动性不高,没能作好整改跟踪工 作。 【总结及改进措施】 : 1、项目部组织施工单位、监理单位、物业公司召开交房整改事宜协调会,明确整 改工程的完成时间,并且针对整改问题的相关情况发布项目部通知,落实整改奖 惩措施,加强对施工单位的管理力度,以保证其整改效率和效果;明确监理单位

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在整改期间的职责,让监理单位了解我方所期望的整改效果,并严格贯彻执行。 2、项目部积极跟进整改完成情况,在所辖范围内尽可能搜集整理到最全面的信 息,并及时传递给施工单位、监理单位、客户中心及物业公司,保证信息传递渠 道畅通。

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31 紫都城 110 项目设计资源案例分析
【案例概述】: 110 项目按照公司一级计划节点: 2006.7.30 研发部提供样板区基础施工图, 样板区基础开始施工时间 2006.8.5。 但在具体实施过程中因为施工图纸影响 110 项目实施,具体过程如下: 1、2006.8.4 研发部提供样板区 A3A4 基础白图; 2、2006.8.7 研发部提供 A3A4 住宅户型方案图及 A3A4 修改基础白图; 3、2006.8.7 进行 A3A4 基础图纸交底(但改图仅能用于现场放线,具体施工问 题未解决); 4、2006.8.15 研发部提供设计交底后的修改基础图; 5、2006.8.16 现场开始 A3A4 及车库基础施工; 6、2006.9.3 研发部提供样板区全套电子版施工图; 7、2006.9.5 进行样板区施工图交底及图纸会审(其中涉及较多的问题及缺安装 图纸); 8、2006.9.13 研发部提供设计交底后的样板区全套施工图(但该图未对交底问 题进行更改); 9、2006.9.16 研发部提供修改后样板区全套电子版施工图,2006.9.21 提供纸质 版施工图,该部分图纸建筑部分基本更改,但安装图纸仍然没有(现场预留、预 埋无法施工); 10、110 项目基础验收 2006.9.20 完成,现已经全面进入主体施工。 【解决办法】:

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项目部从理解、信任的角度出发与研发部共同针对设计资源问题进行探讨、 处理,以不影响现场施工进度为原则开展工作: 1、项目部根据公司计划节点要求向研发部提出图纸需求; 2、项目部与研发部每周固定时间进行交流解决现有的问题及对下步工作有可能 出现的问题进行分析,提前做好预案; 3、项目部针对施工图纸问题根据现场施工进度情况,分不同阶段、不同重点向 研发部提出图纸需求,即满足现场施工有给设计留一定时间保证图纸质量; 4、 项目部与研发部共同阅图,对使用功能、客户敏感点进行交流和讨论。大 家共同对图纸质量进行把控; 5、 项目部在正式施工图未提交情况下主动针对图纸问题与设计院沟通、解决 现场问题,减少研发部沟通环节保证现场进度; 6、 项目部与研发部针对图纸问题均与设计沟通,并相互通告对方,保证信息 共享。 经过研发部与项目部共同的努力,现在施工图纸基本满足现场施工。 【图纸问题引发的思考】 1、 我们在选择设计资源是否已经考虑设计能力、地域差距。比如:现在 110 安装图纸仍然存在问题,我们提供的建筑细部做法仍然未改。 2、 对于外地设计资源我们如何解决现场问题。比如;华汇虽然在重庆委托了 设计代表,但无书面委托书明确委托权限,造成设计代表无权处理现场问题,即 使处理我们也面临设计不认可的尴尬局面。 3、 我们是否考虑外地资源仅作方案设计(可带来新的概念和风格)施工图由 本地设计资源负责。比如:解决图纸问题的及时性、可靠性。

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4、 对于工期紧、设计图纸不完善项目部与研发部如何配合、协调解决现场及 图纸问题。

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32 观山水 9、10、11 号楼阳台找坡排水案例
【事件简述】: 观山水项目于 8 月 3 日组织对二期砌体进行点评,点评时现场发现 9、10、11 号楼 D 户型景观长阳台地漏设臵的位臵不妥, 的找坡坡度将会导致阳台最高 1% 点地坪高于室内地坪的情况(此类阳台长约 8 米,原设计阳台地漏设于阳台一 侧),点评会最终明确的处理办法为:将阳台另一侧冷凝水管增大管径改为阳台 排水,空调排水也由此排放,阳台以中线为分水岭向两边找坡。此事件因需增设 地漏而造成楼板钻孔,工程费用增加。 【原因分析】: 1、设计问题:对细部的设计质量差。西南设计院的建筑及给排水专业未仔细分 析阳台排水坡度问题,对重要的功能区间的使用功能没做深入探讨。 2、读图问题:专业工程师对图纸深度理解不够。审图时仅对地漏存在与否等表 面问题加以关注,而未对甲方应关注的使用功能是否合理进行分析。各专业工程 师审图后相互交流不够,地漏的设臵不妥导致土建问题的发生。 3、专业配合问题:在对首层标准层进行结构收测时,土建和安装未共同进行检 查而及时发现问题,而到砌体点评时才发现,增加了补救的成本。 【解决措施】: 1、整理观山水项目各种户型阳台的地漏布臵及找坡方式,分析优劣及提出改进 措施交研发部,供今后设计同类住宅时参考。 2、 项目给排水工程师对景观阳台及生活阳台的布臵在读图时作为专项主题研究。

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3、凡涉及土建相关内容,如地漏找坡、锅炉基础、环网穿梁等问题,方案的制 定需要与土建等相关专业工程师沟通。 4、对首层标准层进行结构收测及安装复测时,需安装与土建一同进行,以达到 对已完成楼层的事后控制和未完成楼层的事前控制。

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33 蓝湖郡三期 23、25 楼文化石色差案例
【事件简述】 : 蓝湖郡三期的外墙文化石使用了上海古猿人的产品。24#楼于 2005 年 12 月施工,是古猿人上海生产的产品,而 23、25#楼于 2006 年 5 月施工,使用 的是古猿人内江厂的产品。最近通过比较发现:23、25#楼的文化石颜色相比 24#楼有较明显的色差出现, 颜色变浅有类似返碱掉色现象, 一定程度上影响了 建筑的外装效果。经与古猿人厂家沟通,厂家承认产品的色差问题,但不认为是 产品上墙后褪色,而是因为生产时质量控制不到位,文化石上色过程出现了偏差 而导致。现场已协同监理、及我方项目部、造价采购部对此批文化石进行了取样 送检。现古猿人厂家已拟定了 23、25 楼的整改方案,待项目部通知安排合理时 间进行整改,一切造成的损失由古猿人厂家承担。 【原因分析】 : 1、供应商原因: 古猿人厂家为满足西南地区的供货并降低成本,2005 年在内江新建了文化 石工厂,由于厂址的变迁,原材料、工人、质检等一系列过程失去了上海原厂的 有效控制,导致新厂起先生产的文化石产品出现了色差。 2、我方原因: 在 23、25#楼的文化石施工过程中,重点关注的是施工层面上的效果把控, 例如文化石的缝宽控制、勾缝深度控制、粘贴部位的控制等等,但忽略了文化石 本身的变化,加之文化石色彩及效果更偏向于从感觉上去把握,故各部门都没有 及时发现色差问题。总的来说,没有由生产地的变化联想到有可能发生的产品质

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量出现变化的连锁反应,预控措施不到位。 3、其他原因: 文化石这类产品,目前在国内没有适用的国家检测标准及技术规范,只有厂 家自检的合格证提供。也就是说,产品是否合格,无从检验。所以,到现在为止, 虽然已现场取样送检,但 23、25#楼的文化石是否有褪色问题还未有定论。 【总结及改进措施】 : 针对以上原因分析,总结改进措施如下: 1、加强对大规模材料供应商的监控,对诸如厂址变迁等较大的变化,应引起足 够的重视,并采取有效措施,以防止因厂家的变动出现产品供货周期以及质量等 方面的风险。 2、对施工现场管理而言,应加强对各项材料的进场验收,需要取样送检的第一 时间送检,需要对比效果的(如涂料、墙地砖、文化石、屋面瓦等)应立刻对比 样品,及时发现问题。同时,对于施工后的效果把控,一定要坚持样板带路的原 则,请公司相关部门参与点评验收。 3、对于缺乏国家及行业相关验收标准的一些特殊产品,应加强合同管理,尽量 在合同种明确此类产品的详细质量要求和验收标准, 以备出现质量风险后有据可 依,尽可能减少或减免我方的损失。

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34 紫都城消火栓立管更改引发的思考
一、案例概述: 2006 年 9 月中旬, 紫都城客户在网上发起了对安装于入户门边消火栓立管 不满意的讨论。项目部立即组织研发、营销等部门相关人员现场查看,研讨更改 方案, 最终经反复比较, 选择了对建筑影响最小、 施工时间最短、 安装难度较大、 费用最少的方案。 方案确定后,由项目部造价组对返工费用进行了核算。项目部立即将方案 及费用分析提交上网通过了会签。 为保证消防验收的按时进行,项目部于 9 月 26 日列出了详细的更改时间 表。从 10 月 1 日开始更改,10 月 15 日三栋全部按时更改完成,用四天时间完 成了系统调试,保证了 10 月 19 日消防验收的顺利进行。 二、思考: 1、对?客户敏感点?的感悟: 水晶郦城有消火栓立管安装于入户门边的情况, 交房时没有客户提出异议。 但随着时间的推移,客户对房屋品质的关注点更加全面,以前不是?敏感点?的 变成了?敏感点? 。这就告诉我们?客户敏感点?是不断增加的,以前客户能接 受的现在及将来不一定能接受,这就要求我们对每一阶段的?客户敏感点?具有 前瞻性,提高这方面能力是每个工程师的必须。 2、对?略高原则?的领悟: 现在房地产市场竞争更加激烈,我们只有造出比我们同行更好的产品才能领 先于行业,企业才有长久的生命力。也就是正确的把握?略高原则? 。

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对客户的?敏感点?一定要略高。 紫都城管井设计较小,未考虑消防立管的安装位臵,增加管井面积就会增加 公摊。因而,要正确对待?略高?后成本与收益间的关系。 3、对建筑、安装设计的思考: 目前我们的研发设计考虑建筑方面较多,对安装功能的考虑相对少一些,主 要体现在管道的安装位臵、安装空间等方面。由此安装只能按建筑留出的位臵、 空间进行设计, 这样就造成了安装设计的局限性, 安装设计仅满足了功能的完善, 缺少了客户使用舒适性考虑。 我们能否在施工图设计任务书中对相类似问题列出 ?不能?或?只能?的 强制性说明呢? 4、项目部工程师的质疑声音应更大些: 在紫都城施工图讨论时,项目部工程师就发现了此消火栓立管问题,当时考 虑到水晶郦城有相类似的管道客户没提出异议, 并在紫都城样板层施工完毕后各 部门进行点评时也无异议。因而就按图进行了施工。 由此想到相类似问题项目部工程师应发出更大的声音,引起有关部门的重 视,把此类问题处理在大规模施工之前。

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35 业主参观工地看房受伤赔偿案例—外部引用
49 岁的张先生想购房,相中一在建楼盘,去年 3 月 28 日高高兴兴去工地看 房,在工地一跤摔残。近日,南岸区法院一审判决,施工方和房屋中介公司共计 赔偿他 11.06 万元。 当时,楼盘销售中介、重庆北商房地产公司人员彭某热情接待了张先生夫妻 俩。彭某两人经过工地 5 米深的坑道上方一块竹跳板时,跳板晃动,张先生不慎 坠进沟里,多处受伤,后经鉴定为七级伤残。协商无果,张先生将楼盘承建单位 ?第十八冶金建设公司?与北商房地产公司告上法庭,索赔医疗费、残疾赔偿金 等 14 万余元。 法院审理认为,张先生与北商房地产公司虽无书面委托合同,但双方有口头 约定,已形成事实合同关系。北商房地产公司在?服务?中致张先生受伤,应负 主要民事责任,因此判令其赔偿医疗费、误工费等 62200 元。作为施工方,十 八冶建司未阻止张先生夫妇进入施工现场,且跳板存在安全隐患,所以也应承担 责任,赔偿 48400 元。同时,张先生属成年人,行走不慎摔伤,自己也有责任。 根据此案例,要求各项目部引起高度重视,组织学习,并针对项目情况进行 检查整改:一是立即对公司看房通道的安全情况进行检查,二是要求禁止私自以 公司名义带人到现场参观。

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36 观山水车库风管安装案例
【事情简述】 观山水项目原计划在春节前进行一、二期车库消防验收,12 月进入安装冲 刺阶段,却陆续有施工单位反映风管到货及安装的时间严重延误,此问题突然爆 发,且影响面之广涉及了所有在场总包单位,直接影响到车库安装的节点计划。 【原因分析】 1、供货单位方面: a、不了解现场安装进度,只听取本单位施工人员的一面之词,对于已经有安装 位臵的场地未及时供货,并组织人员进行安装。 b、现场安装人员严重不够。同一单位承接了风管、风阀及风机全套系统的安装, 从而出现现场人力调配拆东墙补西墙,二期要人了就从一期调,使一期不能按时 完成计划。 c、个别单位生产计划管理存在问题。成套件能够很快生产出来,而一些易损件 及非标件却往往放着不做,以规避损害,从而造成现场很多地方收不到口。 2、 施工单位方面: a、计划安排不紧凑细致。风管的安装除了受到风管到场时间限制外,还受到风 阀风机到场的影响,只有这些设备到场之后,风管才能制安相应的短节,风系统 的安装才能收口。 部分施工单位在大部分材料设备到场之后没有催促供货单位来 量取短节,造成风系统一直不能完成。 b、在场的几家施工单位不仅签订同一家供货单位,而且安装也是同一家,势必 造成对方人员安排短缺。同时,据了解某些施工单位向项目部叫苦,孰不知他们

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到现在为止连一分钱的材料费用都没有支付给供货单位, 自然出现供货不及时的 情况。 c、施工单位作为现场的管理者,对现场的统筹安排不到位。在二期两个车库入 口施工无通道可进入时,未及时发现并向供货单位提出问题,而是入口封闭之后 才要供货方想办法运货,并向甲方项目部提要求;车库内至今有一些住人的地方 无法进行风管安装,可施工单位对此协调不力,从而影响了进度。 【处理及改进措施】 1、项目部及时组织各施工单位及供货单位召开关于风管到货及安装的组织协调 会,协调解决各方面临的问题和困难。施工单位编制详尽的进度计划,供货单位 编制材料供货和设备安装计划,各方配合实施。 2、 组织协调各施工单位进行现场的生产生活调度,使车库内如住人、临时加工 场、道路不畅、未打地坪的情况,能够合理调配,减少对风系统安装的影响。 3、 细致了解施工单位的材料到货及付款情况。 4、项目专业工程师在今后的工作中,加强对施工单位计划的审核和计划管理。

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37 西城天街一期平基土石方的案例
【事件简述】 龙湖西城天街一期平基土石方工程由重庆红岩路桥工程有限公司施工, 暂估 合同金额为 350 万元。挖方总量为 111216.325 立方米(其中:一期结算为 106688.34 立方米,调整结算为 2235.685 立方米,剩余由总包单位施工部分为 2292.3 立方米)。 总结算金额为 3462135.02 元(其中:一期结算金额为 3326650.60 元,调 整结算金额为 62360.05 元,剩余由总包单位施工部分金额为 2292.3m3〓31.9 元/m3=73124.37 元),目标成本分解金额为 360 万元。 从以上几组数据中可以看出,本合同执行准确率为 98.92%,单项目标成本 控制率为 96.17%。 【原因分析】 1、施工前期的挖填方平衡计算准确。 2、施工方案编制详实,方案执行准确。 3、施工阶段质量把控较好,无超挖和少挖现象。 4、总分包单位间协调到位,场地验收、交接手续齐全。 5、工程竣工资料及原始地貌资料准确及完备。 6、现场文明施工较好,多次得到当地政府相关部门的称赞。 【总结】项目工程师在工程实施前对图说、现场地貌了解详实,在工程实施中项 目管理制度落实到位,管理思路清晰,项目团队各人员有较强工作责任心,专业 技术水平和协作精神强,从而对全项目成本控制起到重要的作用。

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38 芳树晴川景观工程样板区抢工案例
【事件简述】 1、2006.10.26 芳树晴川样板区进度协调会确定关键计划节点: ◆ 景观方案到施工图:10 月 27 日-10 月 28 日。 ◆ 土建场地移交:11 月 1 日。 ◆ 景观施工:11 月 2 日-11 月 15 日。 2、实际情况: ◆ 景观图纸:11 月 1 日出施工图。 ◆ 10 月 26 日-28 日下雨,外墙装饰无法进行,工期顺延。 ◆ 11 月 3 日下雨,安全因素影响,外架不能拆除,工期顺延。 ◆ 11 月 6 日建筑材料垃圾清运,回填种植土延期。 ◆ 11 月 8 日交通原因,部分场地土方回填不到位,直到 11 月 9 日土方整治仍 未完成。 ◆ 营销计划于 11 月 13 日进场进行场地布臵。 ◆ 景观施工时间 11 月 9 日-11 月 13 日,5 天时间,施工时间相对原计划压缩 了 2/3。 【后果、影响】 景观被迫抢工,施工计划完全打乱,工程质量及效果受到影响,管理难度加 大,同时还增加了成本。 1、施工单位管理成本直接增加 因抢工,施工单位通宵加班 3 天,工人通宵加班工资按双倍计,即增加成本 50 人〓25 元/人天〓2 倍〓3 天=7500 元。
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2、甲方成本增加 因场地未能按时移交,部分植物到场后只能假植,造成二次移栽,从而增加 成本: 雪松二次移栽费:20 株〓320 元/株=6400 元; 瓜子黄杨球二次移栽费:50 株〓20 元/株=1000 元; 紫藤二次移栽费:30 株〓12 元/株=360 元。 3、质量效果影响 a、材料质量下降。因场地移交滞后,部分到场植物就只能临时摆放 3 天,使材 料质量效果下降;同时,二次移栽也造成植物损伤,影响观感效果。 b、工艺质量下降。因时间紧,工人及管理人员连续疲劳加班,工艺质量严重下 降;后期交叉施工,成品保护难度加大,重复污染后,工人对现场清理、恢复产 生抵触情绪。 c、时间压缩,基本上没有调试调整时间,预期效果难以保证。 【解决建议】 扭转景观工程的施工周期随意压缩的作法, 梳理制定出景观园林工程规范工 序(类似建筑强制性规范等),并视其为不可压缩工期;合理计划景观工程施工 周期,避免出现以牺牲质量抢工期状况的出现。

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39 西城天街钢材供应案例
【事件简述】 西城天街项目由于市场原因,元月初钢材供应短缺,现场六个流水段出现停 工,极个别施工班组受此影响,工人情绪较大。 【事件处理】 1、 项目部在施工单位报告该情况之后,立即组织造价采购部的采购组召开紧急 会议,制定了两套应急方案。 (1)由项目部牵头,与设计进行沟通,用现场已有钢筋代换(如按此方案实施, 将增加费用约 7 万元)。 (2)由采购组、项目部分别在市场上寻找其他资源及供货商(最优方案,并对 工期影响不大)。 2、由于及时有效的处理,最后在市场上找到了相应资源,解决了燃眉之急。 【原因分析】 1、 此次事件主要是受到市场不可控因素的影响。 2、 由于资源供应的不及时导致现场停工,总包单位对班组工人的情绪安抚工作 未做好。 【启示】 1、 对于市场不可控的影响因素,项目部应主动组织相关协调工作。 2、 项目部在日常工作中, 也应对市场各方资源进行了解, 以备发生资源短缺时, 对市场情况心中有数。 3、 在出现紧急情况时,应考虑有多个处理方案,寻求最适合的解决方法。

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40 观山水生活阳台铝合金门带窗改动案例
【事件简述】 2006 年 12 月 1 日,观山水项目部苗工在上到 12 号楼实体样板房后,提出 临海峡路 C2-8 户型厨房噪声过大问题,项目部组织营销部、研发部相关人员 讨论后,明确观山水项目所有临海峡路一侧的楼栋(1 栋、9~14 栋),生活阳 台上的平开门带窗上的通气百叶统一更改为上悬窗,以弱化厨房噪声问题。 【原因分析】 观山水项目海峡路的噪声问题,从项目之初,就一直是公司重点关注的客户 敏感点之一。从临时样板房开始,很多客户也反复提及这个问题。而在弱化噪声 影响方面,公司也采取了多种措施:临海峡路设臵 20 米绿化带,设臵隔音墙, 所有临海峡路的窗采用平开窗;似乎能做的,该做的,我们都做了。 但我们的确都忽视了生活阳台门带窗上的通气百叶。 由于门带窗的窗扇为固 定扇,无法满足天然气公司对厨房用气的通风要求,这扇通气百叶,故在平开门 上方设计了通气百叶, 这是公司沿用至今的标准。 在观山水项目, 这扇通气百叶, 成了海峡路噪声进入室内的通道之一,尤其是紧临海峡路主楼中的几个户型,影 响尤为明显。 是什么导致了我们没能更早的发现这个问题?事后总结: 主要有 4 方面的原 因: 1、在生活阳台门带窗的设计上,沿用了公司传统的设计标准,我们被习惯 所左右。 2、2005 年 9 月至 2006 年 8 月临时样板房展示期间,所有临时样板房的生活阳 台背向海峡路,这个问题被客观条件掩盖,公司内外均无人提出该问题。
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3. 实体样板房修建期间,项目部人员在历时 1 年多的噪声?熏陶?下,已经习 惯了在海峡路噪声影响下工作,对噪声已经不太敏感。 4. 实体样板房向客户开放期间,无论客户还是我们自己,把更多的注意力都放 到了卧室等处的隔声效果上,而由于采用平开窗及中空玻璃设计,卧室等处的隔 声效果较好,客户较为满意,即便提到噪声问题,也还是集中在景观阳台上,厨 房部位的隔声问题再次被忽略了。 【启示】 1. 关于门窗的设计,建议至少应在部门层面尽快总结、优化、固化各种业态的 门窗设计标准,避免同样问题再次出现,或每个项目都耗费力量趋去做相同的事 情。 2. 创新精神、以人的尺度来度量和设计我们的产品及服务,都是龙湖的核心价 值,但在观山水生活阳台门带窗设计这个点上,我们没能摆脱惯性思维。追求卓 越是一个过程,永无止境,我们需要更用心,?知易行难?,仅以这四个字与大 家共勉。

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41 西城天街门窗、幕墙工程案例
【事件简述】 西城天街门窗、幕墙工程体量大约 4 万方,形式多,有半隐框玻璃幕墙、清 玻幕墙、 石材幕墙、 铝塑板幕墙等, 为了满足节能要求, 采用的是断桥隔热型材、 中空 LOW-E 玻璃等,技术要求非常高;同时,作为在一个繁华地段的商业项目, 外立面效果又是项目的一个亮点。 为此研发部在幕墙施工图设计过程中做了较长 时间的修改,施工图调整较大,但在项目原定交房时间节点不变的前提下,出现 了施工图进度不能满足项目计划进度要求,并且对施工招标的进度造成影响(施 工招标工作量很大,需要时间较长)。 【解决办法】 1、 由项目负责人牵头, 组织相关部门人员一起制定时间需求节点, 排节点计划, 项目工程师主动补位;在施工图上寻找优势幕墙专业队伍,提供优化建议,在多 种方案中选择,整合资源。 2、 在施工图修改阶段,项目部与相关部门人员一起,提前对备选单位进行了市 内、市外考察,并形成推荐意见,为施工招标奠定了坚实的基础。缩短了招标时 间。 3、 目前西城天街门窗、幕墙工程已在可控状态下进行。 【思考】 1、项目负责人制,围绕项目的计划节点,推动项目工作又好又快。 2、在设计上,寻求多家专业建议,提供多种资源比较,而非单一的修改。 3、设计追踪,由项目部结合项目计划牵头实施。

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42 蓝湖郡三期景观种植土回填工程案例
【事件简述】 蓝湖郡工程项目部三期小组对景观种植土回填工作给予了充分的重视与配 合,在团队成员的管理与督促下,庆华建司与久明建司高质量地完成了三期两个 标段的景种植土回填工程,将场地移交给景观施工单位,保障了景观工程施工的 顺利进行。 【经验总结】 1、工程项目管理团队对以往工程出现的问题(如种植土厚度不够,种植土下建 筑垃圾多等)进行了分析与总结,明确了回填技术要求,如:回填标高要求、种 植土回填厚度要求、造型要求等。 2、明确工程停止点及移交要求。 2.1 二次平场前材料转移、垃圾清理完成隐蔽检查报验。 2.2 二次平场完成后、种植土回填前场地验收停止点。 2.3 种植土土质检查,种植土合格手续的完善。 2.4 种植土完成后,向景观移交。 3、进一步明确标准及检查验收的流程,制定相应的管理办法,及时对监理及总 包单位进行培训及交底,充分调动监理及总包单位的积极性。 3.1 重视报验管理。 把控节点的检查,每道工序必须达到要求才能进入下一步工序,特别是建筑 角点及建筑死角的检查。每道工序最迟报验时间为下一工序开工前 24 小时合格 完成,否则,罚款 1000 元/栋周边,车库顶板为 2000 元/个车库;对不报验即 回填的除处以上述标准的罚款外,还需无条件全部返工,并对延误工期负责。
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3.2 明确车库顶上回填注意事项。 ① 车库屋顶的机动车辆使用限制:2 吨农用自卸汽车退行运土(即车行荷 载与堆土荷载严禁重合),0.6 立方米履带式挖土机平土,人工填土。 ② 回填顺序必须遵循方案,坚决杜绝覆土荷载及车辆荷载重叠的情况,发 生一次,立即停工整顿,并按 5000 元/次进行处罚;若发现对结构和功能有损 坏,或经评估对结构和功能有隐患的,另行给予不少于 10000 元的罚款及其它 处罚。 3.3 充分发挥监理及施工单位人员的作用。 ① 要求监理对种植土回填全程参与监督,发现监理未旁站的,每发现一次 罚款 200 元,并通报批评。为此,针对施工单位每次报验,监理单位在批准时 注明责任旁站监理。 ② 要求施工单位施工员、技术负责人(或生产经理)全程指挥、监督,项 目经理手机保持畅通协调,每发现一次缺岗,对施工单位进行 500 元/人〃次的 罚款,并通报批评。 3.4 强调成品保护。 ① 结构保护。车行荷载、堆土荷载必须符合设计使用荷载要求,对车库顶 板上车符合交底要求,集中堆土荷载不能高于 1.1 米,局部(每处不大于 1 平方 米,累计面积不大于堆土水平投影面积的 10%)最高不能高于 1.4 米。 ② 防水保护,滤水层保护。 ③ 管线保护。 ④ 建筑外装保护,撞击损坏、表面污染。 ⑤ 标高点应用及保护。

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严格按照上报方案的成品保护措施,由总包负责成品保护,一旦损坏,由各 专业分包修整完善,并由总包单位有偿付费或由甲方代扣代付。 3.5 保障安全文明施工。 ① 场内安全文明施工:材料堆放整齐有序,场内道路畅通及清洗。 ② 场外市政道路扬尘污染控制。

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43 观山水风管标高影响车位销售案例
【事件简述】 年初公司出台相关规定, 对车库内净高低于 2.2 米的车位, 只租赁, 不销售。 而观山水项目此时车库防排烟系统均已成型, 部分车位高度受到风管高度影响不 能销售,对公司收益造成相当影响。 【原因分析】 1、设计阶段对层高要求的诉求不够。 此次问题风管多出现于设计宽度 630mm 的风管,计算风管法兰宽度,风管 截面占到 700mm 宽,而车库本身设计层高 3900mm,主梁高 900mm,地坪 采用金刚砂,在原地坪垫层厚度上长出 100mm,故 630 风管在设计理论标高上 已很难满足 2.2 米净高, 更何况风管施工中的垂直偏差及地坪找坡造成的基面偏 差,加大了这种理论值的不能实现。 2、风系统应保有化繁为简的设计理念,在满足规范的前提下,尽量简化管线。 此次设计中一条管线水平距离超过了 100 米远,承载负荷区域过大,也造成了 风管偏大偏宽。 3、现场甲方、监理及施工单位对于标高没有清晰的认识,特别是甲方工程师在 审图及施工前期均未对车位净高不足提出异议。 4、施工管理不到位。 施工之前,甲方带领施工单位进行了关于车库综合管网的调整布臵,梳理各 管线关系,应该说已使各管线做到了能完成的最合理标高,但施工中的工序没有 严格控制,让部分小管道先行(因杰安消防提前进场,在风管还没有安装的情况

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下大量安装喷淋管道,使得风管后期安装时大量标高被喷淋管道阻挡,有些总包 单位也缺乏危机意识,在明知标高已经与综合管网图不符的情况下默认成规,就 着已经出问题的喷淋管道往下做,错上加错,造成各方面大量的返工)。 【优化措施】 1、设计方面:应在最前期设计任务书中明确相应标准,如 3900mm 层高车库 风管无特殊情况不应大于 600 ㎜,风管系统化繁为简,管道长宽比应尽量变小。 2、施工管理方面:仍应强调施工前的方案及技术、图纸先行。在综合管网图纸 上应更清楚反映各交叉面的剖面标高关系 (综合管网图应是车库内最全面反映各 管线关系的图纸,它的制作甲方应全程跟踪、督促,了解每次变化的来龙去脉, 同时甲方还应组织总包跟消防单位相互配合及交底,使双方了解各自施工计划、 技术要求)。施工中,应尽量使大管先行,在施工中出现问题,也应以小管让大 管,有压管让无压管为原则。 3、甲方能力方面:对于标高的认识,应有更深刻的理解,对于 2.2 米高的界限 应相当敏感,在设计及施工过程中有可能出现标高问题时,应及时制止,避免返 工。对于此次观山水出现的情况,在发现问题后,对于消防管道挡道而使风管无 法提高的情况,已责令消防调整以配合标高关系,而部分设计硬伤,也已与设计 沟通将 630 宽管道调整为 500 宽,而将截面长度增加以提高标高。但毕竟现在 管道均已实施完毕,此种调整将是风管、风阀大量损失,实为最不利、最被动的 整改方法了,前期工作做细做好,才是最有效的管控方式。

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44 蓝湖郡三期消防验收案例
【事件简述】 4 月 20 日上午 10: 分, 30 蓝湖郡工程项目部临时接到重庆市消防总队的通 知,原定于 2007 年 4 月 24 日进行的三期工程消防验收提前至当天下午进行, 否则验收时间将被调配到五一长假以后。 为保证蓝湖郡三期各单项验收及交房时 间节点、保障项目计划准确性,项目部内部协商后将验收时间确定为当天下午 14:30。 【事件分析】 截止 4 月 20 日,蓝湖郡三期消防验收准备工作尚未完善,如现场消火栓系 统未通过压力实验,所有风机等设备均未运行等。三期小组在组长牵头下迅速对 消防验收相关工作进行逐项清理——总包施工单位及景观施工单位的现场及车 库的清理;照明系统、报警系统、排烟系统及消火栓系统的调试准备;消防验收 汇报材料的准备等。此外,项目部其余工程师也积极参与其中,主动到三期现场 进行检查、督促。 经过参建各方 4 个小时的努力, 各项准备工作基本到位, 消防验收准时进行。 三期工程顺利通过验收,并获得了消防总队的好评。 【经验总结】 1、蓝湖郡三期消防验收顺利通过,充分体现了项目部团结、协作的精神,项目 团队成员补位意识强,充分体现了公司的同路人原则和团队原则。 2、项目部对施工单位的紧急调动,充分体现了工程师们的甲方能力。 3、现场实施计划中应增加对不定因素的预见性、增强抗突发事件的能力。

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45 关于晶蓝半岛项目一期护壁局部垮塌案例分析
一、事件回放 2006 年 2 月 11 日晚 10 点左右?晶蓝半岛?一期邻莲桂三路一侧护壁(约 2.5 米高 20 米长)发生垮塌,护壁顶部的围墙同时倒塌,直接经济损失约 3 万 元,无人员伤亡。 二、情况分析 1.基坑上部荷载影响。该段地下室基坑距道路红线很近,围墙是在土方开挖前 沿道路红线砌筑,挖土放坡后,围墙基本是压在基坑上边缘的,加重了基坑边坡 上的荷载,是边坡不稳定的因素之一。 2.地质复杂,施工监管措施不利。该段负 2.5 米以上为杂填土,负 2.5 米(自 然地坪为〒0.00)以下为较厚砂层。砂的流动性大,在缺少阻挡的情况下很容易 产生滑移。施工单位在开挖该段时,负 2.5 米以上已经做了喷锚,在施工负 2.5 米以下部分时,采用机械开挖,砂层垂直面超过 1.0 米,且机械开挖可能对沙层 产生扰动。这些因素为该段砂层失稳埋下隐患。 3.市政雨水管道情况未作深入调查,降水排放回流引发事故。 项目部指定的降水排放点, 是根据地块周边已有的市政雨水井和市政设计院 提供的该区域雨污水施工图来确定排放的点位,但没有对新建的市政道路?莲桂 1、3?上的雨水管末端是否和下游管线贯通作进一步的深入调查。基坑降排水是 1 月 28 日开始,2 月 8 日?莲桂 1、3?道路施工方找到项目部专业工程师张成, 告知路下雨水管道下游未接通,不能向?莲桂 1、3?路排放。一期降水井共 12 口,其中向?莲桂 1、3?路排放的的有 6 口,在接到通知后,对降水井排放做

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了调整,因?莲桂 1?起端沉砂池调整困难,当时心存侥幸,认为只要不被道路 施工方发现干涉就无所谓,所以仍然有两口井向?莲桂 1?路雨水管道中排放。 另,发生塌方处的雨水井,在市政设计院提供的施工图标明的坡向是排向?宏济 新路?的,但事后了解到,道路施工时做了调整,也排往?莲桂 1?下游,因掌 握信息错误又未深入调查,成为事故的又一隐患。 因为下游管道未接通,排水淤积回灌至施工护壁段雨水井处,雨水井发生渗 漏,冲刷井下砂层,而此时该段基坑下沙层已经开挖,未来得及做护壁,导致砂 层滑移,雨水井下沉后带动该段护壁,加上上部墙体荷载的作用,使塌方面达到 20 余米。 4.事故发生前施工单位质量安全意识较淡薄,现场开挖时对该段存在的特殊情 况未采取相应的措施和有效地监控管理; 监理单位所派人员现场经验和责任心不 足,未对重点部位进行旁站监理。 三、根本原因 项目部专业工程师对排水方案及其可行性的审查、跟踪和落实不到位,未能 有效管理、控制和使用监理、分供方等外部资源完成岗位职责;项目经理对项目 实施过程中的关键技术方案的管理、控制没有足够重视,未能有效地指导员工, 有效地管理、控制和使用监理、分供方等外部资源,进行风险预控,履行全面的 项目管理职责。 四、总结和改进 结合本事件,在以下三方面进行反思和改进: 1.工程部对项目部的管理

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公司各项目在工程实施阶段的所有技术方案应在工程部备案, 工程部应进行 审核、督查,以增加管理控制点的方式确保技术方案的统一性和可实施性。 2.项目部内部管理 1) 对所有技术方案实行审核交底制, 具体做法是由专业工程师对施工单位申报、 监理单位初审合格的方案进行审核,合格后在项目部进行交底。 (必要时邀请其 他项目部专业工程师参加)完成后在项目部存档并向工程部备案。 2)鼓励项目部人员在工作中的质疑精神,促进大家养成深入思考的工作习惯, 提升专业能力和管理能力。 3.对外部资源的管理 1)我们对施工单位的管理的关键在于明确标准和要求,以及对过程和结果的控 制。我们不必也不能事必躬亲。 2)要求施工单位在施工前提交施工方案报审,经监理、甲方项目部审核后方可 施工;在实施中严格要求施工单位按方案施工。促使施工单位重视施工方案的编 制和落实。 3) 要求监理单位审核施工单位提交的施工方案, 合格后传递给甲方项目部审核。 在施工中要求监理单位按方案进行施工监理。 促使监理单位重视施工方案的审核 和落实。

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46 晶蓝半岛项目污水处理案例
【事件】 : 此次龙湖成都公司的晶蓝半岛项目污水处理事件是非常典型的工业危机, 由 于对环保和公关健康存在一定的危害性,如处理不好不仅对公司造成经济损失, 更大的问题是影响整个企业多年经营的声誉,并关乎企业的前途问题,这次事件 发生所引起的一系列工作正是对公司管理层的一种磨练。 在龙湖成都公司的晶蓝半岛项目污水处理事件处理中, 管理层策略性地在保 障公司利益的前提下,对社会负责,以不逃避,不推卸、积极面对的态度处理问 题。同时,吴总在事件发生后,迅速地邀请了顾问公司协助樊总跟进工作,由顾 问公司作为一个没有任何包袱的第三者,从而更理性地观察和分析实际情况,并 提供意见与管理层执行。 企业成功地从负面危机中获得了两大收益: 1、获得了政府部门的好评,认识到龙湖企业强烈的社会责任感和可信赖度,为 龙湖在成都的长远发展奠定了更牢固的基础; 2、通过此次危机事件的处理,企业内部上下一心,同时,企业在整个事件处理 过程中的高透明度,让员工无论是有份参与还是无份参与,都有了共同担当的心 态和归属感。 在以上收获的基础上,管理层将以此作为案例,供集团总部及其他分公司同 事分享, 提高集团整体危机公关管理水平。 顾问公司亦将于 7 月中提供有关建议。 一、事件发生情况简介: 龙湖在成都开发的项目地块, 原为成都市电冶厂, 由龙湖去年 9 月竞拍获得,

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至 2006 年 5 月期间正在进行项目基础部分的工程建设。 龙湖之前曾考虑过电冶厂因其自身状况,可能存在地下水的污染问题,并曾 委托成都市环保局进行相关检测,但环保部门当时并未检测出严重的水污染问 题。 由于龙湖目前进行的基础部分的工程建设, 必然存在大量的抽水和排水工程, 导致水的排放在近期特别集中,污染情况也就明显显现出来,含有重金属污染物 的水已排放到成都市的城市河流中,此次污染发现即在城市水流检测中发现。市 政府担心污水继续排放,进入长江,将招致下游城市对成都市的投诉,及源头的 调查,对市政府造成严重影响,因此相当重视。 市长于 2006 年 5 月 15 日下午责成成都市环保局局长处理该事件。 环保局于 2006 年 5 月 16 日早召集其下属污水处理公司、城管监察部门、以及建委 4 个 相关部门召开该事件的紧急会议。会后,环保局已明确向龙湖提出不能再继续排 放污水,龙湖也就意味着面临停工问题,如果要继续进行工程,也需要增加相应 污水处理设备,也意味着工程费用增加。 关于停工和增加污水处理设备的问题,都可以与政府协商处理。龙湖最担心 的情况是尽管此次污染问题,市政府和环保局已要求对外保密,但是由于参加会 议的共有 4 个机构, 极大可能出现私下议论导致消息走漏, 并在社会上造成一定 舆论,特别是说从官方得来的消息,舆论将对企业和工程造成较大影响。 二、事件紧急处理过程: (一)2006 年 5 月 16 日 樊总和吴董事长与危机管理顾问公司沟通事件进展并

分析事件情况,开展工作。 (二)2006 年 5 月 17 日 顾问公司前往龙湖成都公司,与相关领导人理顺事件

发展进程并分析事件情况发展,成立指挥小组,明确分工处理紧急事件。

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1、理顺事件大事记:
时间 2005/10 事件 经竞标投得土地,展开工程设计,同时主动提出对原厂区放射性金属元 素的检测(非规定检测范围内) ,包括对水质和土质的检测。 2006/1/18 和 2006/1/23 2006/1/28 2006/2/13 第一次地勘报告出具,显示无土质和水质污染(中国冶金建设集团成都 堪察研究地堪察技术报告,共两份报告) 项目开工 第二次堪察报告出具,显示水质为中等腐蚀性,并根据地勘单位建议加 大排放稀释,并对水质长期观测。同时处理基础结构形式。 2006/3/8 和 2006/3/14 2006/4/3 与成都市环境监测中心站签定协议,并委托具有出报告资格的成都市环 境科学研究院出具相关报告 2006/5/10 取得未经单位盖章的非正式检测结果和报告,结论为重金属超标,但可 以符合居住和生活要求 2006/5/15 得到市环保局通知参加四部门(环保局、建委、城管监察、污水处理站) 联合协调会议 2006/5/16 参加市环保局组织召开的四部门联合协调会议,要求妥善处理污水排放 事件。停止部分污水排放,配合各有关部门工作 2006/5/17 危机管理小组设立,全面停止污水排放。并与各部门协商制定处理方案 第三次堪察报告出具,显示水质状况无好转。 (共两份报告)

2、拟订指挥小组名单,并明确分工跟进工作:
工作内容 总指挥 新闻发言 环保局方面 建委方面 城管监测方面 污水处理公司方面 蔡奎 樊琦、蔡奎 唐安地 徐军铭 唐安地 唐安地 负责人 13908301180 13981965187(樊) 13881700077 13308002630 13881700077 13881700077 联系方式

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工程方面 国土局方面 员工沟通 媒体监控 顾问

刘洪、徐军铭 唐安地 樊琦 樊琦、艾旭 林乃仁、李臻

13982092288(刘) 13881700077 13981965187 13808007677(艾) 13901993759(林)13581525961(李)

3、拟订行动计划: 2006/5/17 ? ? ? 提交处理方案,同时筹备实施方案 停止所有污水外排 与相关部门沟通处理方案(临时方案和长期方案) – – ? ? 环保局(重点) 其他部门

准备与市政府的情况报告 加强与建委、监察的沟通,掌握对方情况,同时告知对方关心的情 况

? ? ?

第二次与员工沟通相关情况 设立临时指挥部,组建危机管理小组 分工跟踪各消息源口 – – – – – 环保局 建委 城管监察 污水处理站 设计院

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– – – ? 2006/5/18 ? ? 2006/5/19 ? ? ?

总包 监理 国土局

每日会议制度建立:早 9 点工作安排会议,晚 5 点工作汇报会议

正式处理方案实施 要求加大下游监测点的测试密度(方案实施后)

主动邀请由环保局监控方案的实施进程 相关情况向环保局密切沟通 处理情况,改善结果向市政府报告 – – 中期 后期

4、分别拟订对各方面的说法和态度 A. 对政府:表龙湖正面和积极处理的姿态,通过事件处理,让政府更了解和信 任龙湖。 1) 说法: 龙湖具有社会责任感 龙湖积极面对和处理事件 停止外排 积极配合政府处理事件

2) 沟通围绕三方面

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-

龙湖注重环保,初期已主动勘测有关水质等问题 发现水质问题后,龙湖已与政府有关部门开展相关处理行动措施,并已 初步得到改善

-

龙湖的责任和态度

就整个事件而言,龙湖处于无辜和被动状态,政府应该考虑如何避免给企业带来 的伤害。 B. 对媒体:采取被动策略,如有查询时才采取合作态度处理 1) 监控和追踪媒体状况 2) 不主动与媒体沟通 3) 与政府部门沟通,统一说法 环保局:沟通,统一说法,及时传递信息 其他部门

说法:针对媒体不同的问题提供不同的说法,但仍围绕三方面 1) 龙湖注重环保,是在公司主动对工程相关的环境勘测中发现水质问题 超出规定范围内相关指标检测 委托权威单位检测和评估

2) 发现水质有问题后,龙湖立即开展相关处理行动措施,并即时停止外排,截 止有问题水外流 3) 现正与环保局及有关专家已制定处理方案,处理方案正在实施中 同时,指定新闻发言人,预防媒体的访问,并避免电话沟通 5、召开员工通报大会,向员工通报事件发展情况,并沟通对外回答策略: 1) 请您也为公司出一份力, 、 这是大家的事情, 不要主动对外谈论关于水的事件。

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在不能避免谈论的时候,按照以下说法: 龙湖具有社会责任感的企业 龙湖注重环保,初期已主动勘测有关水质等问题 发现水质问题后,龙湖已与政府有关部门开展相关处理行动措施,并已 初步得到改善 2) 、龙湖的责任和态度对我们员工是非常大的鼓舞 (三)2006 年 5 月 18 日 根据事件发展分析, 提前进行媒体访问或咨询等防范措

施,并拟订媒体访问回答策略。 1、与媒体口头交流 a) 录音记录 b) 一人发言,一人陪同 c) 陪同人建议选择营销部门的媒体负责人 1) 、目前说法: ? 龙湖注重环保, 是在公司主动对工程相关的环境勘测中发现水质问 题,在问题扩大前已有效地处理 – ? 与环保局及有关专家已制定处理方案, 处理方案正在实施中

在龙湖主动的测试下,发现水质有问题后,龙湖立即开展相关处理 行动措施,并即时停止外排,截止有问题水外流

注:如媒体问及超标的数字问题,不做正面回答,交由环保局技术部门处理,但 可用以下说法: – 据目前信息显示,超标问题是地下水本身问题,但由于地下 水并未被使用,因此不会对居住和生活造成任何影响

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2) 、改善后说法: – – 问题已得到圆满解决 我们深信,正是我们坚持技术测试,使我们很快可以发掘问题,并 在问题未扩大前已联会有关部门妥善解决 – 正因为龙湖是一个具有强烈的社会责任感的企业, 和对环保问题的 高度重视,所以我们才进行主动的检测行动 注:有需要时,可以用处理记事本阐述龙湖如何负责人地进行每一步的工作 2、拟订可书面递交媒体的文字 【媒体声明】 (可以书面文字给媒体) 龙湖作为一个发展十年的知名企业,有着强烈的社会责任感,对目前社会普通 关注的环保问题,龙湖同样也是相当关注。

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