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售楼小姐之招,让你远离买房陷阱


售楼小姐之招, 售楼小姐之招,让你远离买房陷阱
??本人从业三年,站在开发商的角度,经历过无数次与客户的接触、周旋,最后使其下定。现在细想整个 过程,由于大部分客户对房地产的知识与政策了解甚少,加之开发商的夸大宣传与售楼小姐模棱两可的话语, 客户们一直处在一个很弱势的地位。 今天,本人现身说法,为大家支招,保证管用。以下仅代表个人观点, 仅供参考。 一、土地使用年限 案

例: 当有客户问:你们的土地使用年限过少年。 答:40 年 回答的是实话,但是有可能这块地已经囤积了 10 年或 20 年,那么业主入住后就无法享受到 40 年的土地年限了。土地期届满后,政府未规划此地,所有业主需要再一次支付土地出让金,土地的价格以 当时地价计算(土地价是会波动的哦)。 这是大家容易忽略的一个问题,很多人只关心土地是“划拨”还是 “出让”,单单了解这一点不够。很多有眼光的开发商,为了追求最大利益而囤积土地,待可销售时,土地 使用年限已经过了很长时间了。对于土地使用年限,合同上有明确记录的,不要忽略。 二、别看沙盘,看设计规划图(我们称蓝图) 案例: 问:你们小区会设计垃圾库吗? 答:会。 如果凑巧,垃圾库就修建在你们家楼下,如果这样问,售楼小姐绝对不会说就在你楼下的,如 果你聪明多问:在哪里。售楼小姐会按照蓝图的位置告诉你准确位置(比如说在 20 号楼与 22 号楼之间), 但绝对不会用手指着你楼下说是这里。销售房屋,沙盘模型做得很漂亮,绿化多、楼间距大、景观美…,虽 然是按照一定比例做得,但是难免夸张,因此,沙盘只能够做为了解大概位置的参考,不能完全信任,要看 就看设计规划图(报纸那么大张的,用蓝色墨水打印的那种),那时经过备案后定稿的,开发商会上面的尺 寸、物体修建,更改机会很小。 三、别看户型模型,看户型图及总平面图 案例: 问:这房屋有窗户吗? 答:有 的确每间房屋都有窗户,但是为什么采光不好,因为窗户开在狭小的采光井里。 模型很漂亮, 不要以为开了窗,采光就很好,拿起总平面图(一层楼每套房的布置)看看,你的窗户前是对着外面的世界 还是对着一面墙,一般电梯公寓的次卧室、卫生间等会遇到这种情况。 四、保温节能材料 案例: 问:你们 的房屋采用保温节能材料了吗? 答:严格按照国家标准采用新型保温节能材料。 保温节能材料种类太多了, 有板材的、颗粒的,不用想,都知道一整块保温板贴在外墙上比颗粒材料的效果好得多。 目前提倡建筑要使 用保温节能材料,这样能大大地节约能源,提高你的居住环境,一定要擦亮你的眼睛,那一些材料才能做到 真正的节能。 四、对办理产权证时间的约定案例:问:请问什么时候能办理产权证答:交房后※※天办理, 合同上有明确规定的,到期未办理,我们会承担责任的,您放心。售楼小姐说得头头是道,感觉无懈可击, 但是同样有不清晰的地方。客户原意想问何时能拿到产权证,而售楼小姐回答的是何时去办理,无形中为开 发商争取了时间。办理产权的速度从一定程度上表示了一个开发商的诚信度和实力,开发商为突现优势,一 般合同上约定的办理产权的时间不会太长,但是为了更保险,需要销售人员为他们无形中争取更多的时间。 五、办理产权证的手续费 案例: 问:产权证和土地证由你们办理吗?

答:由我们办理,相关税、费你们出。 一般开发商会为业主代办两证,但是代办没说不收手续费阿,不 要以为这“税、费”就只是交给相关单位的费用,可能还有好几百代办手续费,呵呵,要问清楚啊! 六、物业管理费(主要针对电梯公寓) 案例: 问:物业管理费多少 答:0.6 元/㎡?月。 客户想,不贵啊,天,开发商算了还有你算的,电梯公寓单电梯的每月的运行费摊 到业主头上少不了 0.5 元/㎡,就 6 角,做得出来吗?这个 0.6 是开发商为促销提出的第一年 0.6 元/㎡?月, 那么客户又要问了,那么一年之后呢,售楼小姐会说:由你们业主委员会定啊,我们和现在的物业管理公司 只签定了一年的合同,到时候成立业主委员会有权利决定物业管理公司及物业管理费。 对于这个回答,客户 会以为占便宜了,但是实际操作起来会困难的,首先,业主委员会难成立,规定入住率达到 60%以上,召集 三分之二以上的业主共同选举才有资格成立业主委员会,谁来发起成立?物业管理公司?他们不会的;业主 发起?谁又有那么多的时间和精力?其次,业主物管公司和业主委员会难以达成一致,炒了他吧!我也不多 说了,看看新闻吧,物业管理公司难炒阿! 今天只想起那么多了,有机会我会继续支招。欲卖房的朋友:房 价涨了,我们无法阻挡,欲卖之,则安之,希望我的愚见,能为您提供一点帮助,买不了便宜的,就买对的 吧!


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