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751项目发展思路


中国世代投资控股集 团

751厂改造项目发展思路汇报

中国世代投资控股集团

二零零六年八月

中国世代投资控股集团

汇报内容

第一章 第二章 第三章 第四章 第五章

宏观背景分析 发展方向分析 项目意义分析 企业优势分析 开发要

点归纳

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中国世代投资控股集 团

第一章

宏观背景分析

一、望京区域地位
二、 产业需求分析

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宏观背景分析
? 望京(酒仙桥)区域地位分析
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望京——北京之门
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望京是北京与外界,尤其是与国外城市联系的门户; 望京也是其它城市与北京取得联系的交通枢纽,其它城市高端人 士进入北京,首先要进入望京。

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宏观背景分析
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酒仙桥、望京区域地位分析
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酒仙桥、望京地区——中西方文化产业交汇地 该区域目前外商云集,来自10多个国家和地区的外国企业在电子城有投资。
其中世界500强企业已有16家在电子城投资建厂。如:日本的松下电器、旭 硝子、松下电工、丸红、东棉、日立、富士通;芬兰的诺基亚;德国的西门 子;瑞典的爱立信;瑞士的ABB,雀巢;法国的汤姆逊、斯伦贝谢;荷兰的 飞利浦;韩国的LG等公司 ;
?

紧临798艺术区是11家首批文化创意产业集聚基地,已获得朝阳区政府授牌。根
据规划,朝阳区到2010年,区域文化创意产业增加值预期年均增长15%,占全 区GDP的比重达到6%以上,就业人口达到15万。形成12个特色集聚区、5个版 权交易基地、5个展示体验区、5条产业发展带。力争到“十一五”末,朝阳区成
为有世界影响的版权投资中心、版权交易中心和展示体验中心。 ;

?

依据规划,朝阳区还将发展六大重点产业:传媒产业、古玩艺术、演出及展示、时

尚消费、设计与咨询、版权服务 ,其酒仙桥、望京区域人群结构特点具有明显的
发展优势。

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宏观背景分析
? 酒仙桥、望京区域地位分析
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酒仙桥、望京区域——首都经济文化脉络的综合支点
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地理位臵处于首都机场、CBD商务区、中关村高科技园区、使 馆区的交通连接结点。

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宏观背景分析
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酒仙桥、望京区域地位分析
?从北京的酒仙桥、望京到区域的酒仙桥、望京 ?昨天的望京,作为北京的卫星城而存在;

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首都区域经济一体化时代到来之后,望京将作为北京向东北发展的起点 来看待,北京由此向东北扩张。

?从宜居的望京到乐业的望京 ?昨天的望京,北京之郊的第一宜居大型住宅区,以安居为动力;

?

借助环渤海经济圈的发展动力,望京将作为乐业的城市,即北京东部产 业链的起点。

案例:阿姆斯特丹的 (South Axis) 大洛杉矶地区Santa Monica城市发展
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宏观背景分析
? 区域发展案例
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阿姆斯特丹的 Zuidas(South Axis)
?

Zuidas在阿姆斯特丹市中心的南方,Amsterdam A10 环回 公路两侧

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Zuidas 的 位 置

城市 中心区 城市由此向南 Zuidas

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宏观背景分析
? 区域发展案例
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阿姆斯特丹的 Zuidas(South Axis)
?

阿姆斯特丹政府强调,Zuidas必须要有 更多的最高端商务 ? 宜人的居住环境 ? 完善的娱乐设施
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? ? ?

博物馆 剧场 餐厅

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中央公园 运动设施等

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宏观背景分析
? 区域发展案例
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阿姆斯特丹的 Zuidas(South Axis)
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Zuidas的交通条件 与老城市中心及机场的联系都非常方便快捷 ? 所有的交通模式都在Zuidas集中
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公路 高速列车 地铁 电车

公共汽车
荷兰特有的自行车也能够方便的通行

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宏观背景分析
? 区域发展案例
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阿姆斯特丹的 Zuidas(South Axis)
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开发目标 创造一个全国以及国际最好的工作生活区; ? 优越的可达性; ? 功能复合化; ? 良好的公共空间。
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最终成为荷兰赖以与欧洲竞争的最理想的商务办公区。

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生态节能技术的大量应用

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生态节能技术的大量应用

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规划将A10公路Zuidas路段全部转入地下

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未来整体形象

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宏观背景分析
? 区域发展案例
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阿姆斯特丹的 Zuidas(South Axis)
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成果
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ABN AMRO(荷兰银行),全球排名前五、欧洲最大 金融机构 ING, the WTC及几家国际法律公司、顾 问机构已经选择在这里建立他们的总部大楼。

ABN

AMRO
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ING House

VU Medical Center
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宏观背景分析
? 区域发展案例
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阿姆斯特丹Zuidas对本项目的启示
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具备了与望京相似的优越的地理位臵和交通条件,荷兰将 Zuidas规划为其面向欧洲的综合高端商务文化区,阿姆斯特丹 也将其作为向南发展的起点,成为阿姆斯特丹老城以外的新经济 中心。

因此,具备优越条件的城市新区,必须向高端方向发 展,向创意文化产业方向发展,才能真正切合城市扩张与 发展的需要,发挥地段的最大价值。

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宏观背景分析
? 区域发展案例
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Santa Monica城市发展
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城市概况 位于美国大洛杉地区西南部,总面积16平方公里。 ? 市郊诸多的商务花园,聚集形成城市重要的商务区, 成为城市发展的重要构成要素。
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商务花园特点 位于市郊,景观环境较好。 ? 交通便捷,紧邻高速公路和机场。 ? 聚集化发展。
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宏观背景分析
Water Garden 商务花园 Santa Monica 商务花园 Airport 商务花园 Santa Monica 机场 Los Angeles 国际机场 405号高速公路

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宏观背景分析
Santa Monica 商务花园

Water Garden 商务花园

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宏观背景分析
? 区域发展案例
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Santa Monica城市发展
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典型代表——Santa Monica商务花园 配套设施有一个会议中心,七个小型购物中心。 ? 交通极为便捷,紧邻两条高速公路,可方便到达机场。
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宏观背景分析
? 区域发展案例
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Santa Monica城市发展
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典型代表——Water Garden商务花园 总共四座大厦构成。 ? 内部有72家公司,3000多名员工。 ? 园区景观环境尤为突出。
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宏观背景分析
? 区域发展案例
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Santa Monica城市发展的启示
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阿姆斯特丹的Zuidas证明了城市新区的发展必须走高端路线, 而Santa Monica在自然环境、与洛杉矶城市的功能互补关系 等方面都与酒仙桥、望京地区更加类似; Santa Monica通过若干低密度商务花园群的开发,充分发挥 了其在自然环境、交通条件等方面的优势,与洛杉矶形成了良好 的城市互补与互动; 商务花园的聚集发展,吸引了大量顶级企业总部,成为Santa Monica地区的强势驱动。

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作为首都的北大门、环渤海的综合支点,发展高附加值的产 业,推动北京GO EAST的前进步伐及环渤海的经济共融,通州 责无旁贷。
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第一章

宏观背景分析

一 项目区域地位
二、产业需求分析

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宏观背景分析
? 望京发展的产业需求
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从望京区位特征考虑,望京适宜发展与CBD功能互补的高端 商务区,吸引高附加值产业进入; 从行业特性和土地成本两方面考虑,像通州这类土地成本相对 较低,尤其是本项目地块这种交通便捷的城市区域,更适合于 大型企业的存在和发展; 由这种具有多种文化类型交汇的新城区,带动朝阳的产业发展, 应是跨越式的升级和跃进,与CBD商务区形成结构互补,打 造一种宜居、创意文化、高科技产业互动的新城市架构。

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宏观背景分析
? 产业跃进相关案例
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产业跃进式发展模式
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产业一步跃进式发展,即并非按照由低端产业到高端产业逐次发 展,而是直接依靠区域独特的文化环境资本、地理优势去吸引具 有高附加值的产业资本。 低层次产业是以损伤地区环境价值为代价的,其破坏了可吸引高 端产业的环境资本,致使高端产业不愿进入,阻碍了园区产业升 级。因此,当城市经济发展到一定阶段之后,产业跃进式发展模 式出现,低层次产业改造成为发展一重要环节。 国外发达地区已出现这种依产业跃进模式发展的大规模新城市商 务园,以环境资本臵换产业资本,通过合理开发区域交通、经济 文化产业,开发培育高端产业商务园区,及配套的住宅区。
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宏观背景分析
? 产业跃进相关案例
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美国加州Bishopranch商务花园
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概况
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位于美国加州旧金山的圣罗蒙。 具有丰富的原生态环境资源。 具有便利的交通条件。

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宏观背景分析
? 产业跃进相关案例
?

美国加州Bishopranch商务花园
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规模 总建筑面积是84万平米。 ? 园区划分为14个区域。
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平面图
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宏观背景分析 ? 产业跃进相关案例
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美国加州Bishopranch商务花园
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环境资本的利用 建立在237万平米的“原生态处女地”上。 ? 充分利用尚未开发的原生态资源,并与建筑相结合, 使景观资源私有化。 ? 满足企业独立性及形象力要求,利用环境资本吸引产 业资本。
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宏观背景分析
? 产业跃进相关案例
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美国加州Bishopranch商务花园
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配套服务的完善
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园区内餐饮、购物、住宿设施以及健身中心齐全; 周边数分钟的步行就可到达3个购物中心和1个地区性 的商业街; 旧金山大学的一所分校设在附近,为园区提供了员工 培训、教育的条件。

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宏观背景分析
? 产业跃进相关案例
?

美国加州Bishopranch商务花园
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配套服务的完善
高 端 商 务 配 套 : 万 豪 大 酒 店

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宏观背景分析
? 产业跃进相关案例
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美国加州Bishopranch商务花园
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对高端产业的吸引
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客户类型:园区现有250家地区顶级企业和世界500强 企业。公司类型有13类,主要会计咨询,计算机和软件, 消费服务。
房地产 人力 6% 5% 医疗 6% 法律 2% 金融保险 17% 工程 4% 消费服务 25% 电信 6% 运输 2% 会计咨询 6% 计算机和软件 17%

能源 3%

教育 1%

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种子企业:德勤咨询、友邦保险、麦当劳、联邦快递、 福特等。
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宏观背景分析
? 产业跃进相关案例
?

美国加州Bishopranch商务花园
?

小结
?

依托于大城市经济产业发展的成熟,处于城市郊区的 具有原生态景观资源的商务园,完全有可能实现产业 一步跃进式发展,采用这种直接吸引高端产业的发展 战略,直接吸引城市高端产业进驻; 经济较为发达地区,环境资本尤为稀缺,低层次产业 聚集已不再发挥高端产业诱发器的作用,不能促进产 业升级,反而破坏地区原有环境资本,阻碍高端产业 进入;

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宏观背景分析
? 产业跃进相关案例
?

美国加州Bishopranch商务花园
?

小结
?

此外,园区开发注重从软件设施和硬件设施双方面着 手,提供高端配套和服务,吸引种子企业进驻,对高 端产业进驻也是有吸引力的; 国际知名企业对于建立在“原生态处女地”之上的、 环境景观较佳的商务园类办公类型相当认可,在此类 商务园中设立总部的现象十分普遍,可以判断国外企 业来到中国,这种需求依然不变。

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宏观背景分析
? 产业跃进相关案例
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美国加州Bishopranch商务花园
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对本项目启示
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当前,越来越多的国际企业进入中国市场,但尚未有 能满足这类高端需求的具有原生态环境资本的商务园 出现; 北京城市经济产业发展,已到了商务园花园产业跃进 式开发模式阶段。依托于北京城市经济,本项目可以 采用产业跃进式发展战略; 同时,本项目开发,应注重从硬件和软件两方面提升 项目档次,例如提升高端商务配套比例,开设专业培 训服务等,提高对高端产业的吸引力。
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宏观背景分析
? 产业跃进相关案例
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阿尔萨斯山村小“硅谷”
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概述
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园区位于法国阿尔萨斯大区,斯特拉斯堡市西北方向 四十公里处的普拉芬豪芬小镇。从斯特莱斯堡开车到 普拉芬豪芬只要40分钟; 经过十年发展,已成为现代信息技术中心,是法国东 部地区著名的“小硅谷”; 在园区的产业跃进式发展过程中,政府领导人的眼光 和政府的大力支持起到了关键性作用。

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宏观背景分析
? 产业跃进相关案例
?

阿尔萨斯山村小“硅谷”
?

发展历程——发展背景
?

制鞋业和啤酒业曾使小镇成为法国阿尔萨斯大区重要 的加工业中心。20 世纪80年代,随着加工业产转向 亚洲地区,地区经济陷入困境; 90年代初,随着大城市商务环境的日益过度城市化, 政府领导人觉察到本地区环境资本的价值,以及软件 产业的前景,决心通过环境资本臵换,将这一个尚处 于萌芽状态的新型产业作为重点来发展。

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宏观背景分析
? 产业跃进相关案例
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阿尔萨斯山村小“硅谷”
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发展历程——起步阶段(1993年-1995年) ? 政府决策
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1993年,市政府正式出台了以发展现代信息通讯技术为重点 的地区经济发展振兴计划。 对尚未开发的原生态环境加以保护,改造旧鞋厂。 1993年底,成立普拉芬豪芬企业和技能发展联合会,保证计 划的实施。

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实施措施
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建设效果
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1993年12月31日,发展联合会和著名的IBM法国公司签定 了长期合作计划。利用IBM的技术启动园区的信息产业; 1994年6月,园区第一家多媒体技术公司成立,公司设立在 改造过的废弃制鞋厂。

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宏观背景分析
?产业跃进相关案例
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阿尔萨斯山村小“硅谷”
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发展历程——确立地位阶段(1995年-1997年6月) ? 政府决策
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1995年,园区正式将多媒体产业确立为长期发展方 向,并不断跟踪国际信息技术的发展趋势,完善经营 战略。
政府积极争取所在的莱茵省、阿尔萨斯大区以及远在 布鲁塞尔的欧盟委员会的资金支持; 加大对科研的投入,与赫斯特拉斯堡著名的舒曼大学 合作强化对信息技术人才的培训。 1997年6月,园区与欧洲农村、农业培训促进中心合 作组织了规模盛大的“摩德尔河谷国际多媒体节”, 确立了园区在法国东部地区的“硅谷”地位。
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实施措施
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建设成果
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宏观背景分析
?产业跃进相关案例
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阿尔萨斯山村小“硅谷”
?

发展历程——稳步发展阶段(1997年7月-至今)
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政府决策
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随着园区现代通讯技术迈入成熟期,发展联合会再次 调整发展战略,明确要将园区建成高新技术企业的孵 化器。 继续改造废弃的制鞋厂房,改建成信息技术车间。 1998年,又有三家网络公司和多媒体企业在园区创 立,并改造旧制鞋厂作为办公场所; 以“摩德尔河谷”作为环境资本,吸引国际软件企业, 继续法国东部地区山村“小硅谷”。
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实施措施
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建设成果
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宏观背景分析
? 产业跃进相关案例
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阿尔萨斯山村小“硅谷”
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小结
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城市经济发展到一定阶段,商务园区的低端产业会成 为园区发展瓶颈,必须进行以可用的资源进行高端产 业臵换; 随着城市商务的发展,城市内商务环境日益恶劣,商 务离心力开始发挥作用,高端产业开始向外疏散; 由于商务离心力的作用,高端企业对于距离城市不远、 具有交通便捷及相对完善的配套的商务园需求日益强 烈。

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宏观背景分析
? 产业跃进相关案例
?

阿尔萨斯山村小“硅谷”
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对本项目启示
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北京城市中心商务环境的过度城市化,尤其是交通条 件及环境质量的恶化,商务离心力已较为明显; 随着北京市土地希缺性的日益加大,已不再适宜开发 低端产业园区,因次本项目必须采取产业跃进式发展 战略; 本项目具有较好的交通通达性,且具备极佳的原生态 环境资源,完全可以采用产业跃进开发模式进行商务 园区开发。

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宏观背景分析
? 小结
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本项目具有产业跃进发展的充分条件
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城市经济发展较为成熟; 具有北京市独一无二的多种文化交汇区域; 具有良好的交通可达性。

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项目说明
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项目位臵:

项目位置

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北京市朝阳区酒仙桥751厂
东至电子动力学校 南至万红路

西至大山子艺术院 仙桥北路
交通状况:

北至酒

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公交852、402、405、 403路经过此地

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宏观背景分析
? 小结
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本项目具有产业跃进发展的必要条件
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望京作为首都经济圈的经济发展支点,身份地位发生本质变 化,客户认知的心理坐标也发生根本转变,望京不再是北京 的边缘,而是北京商务文化产业发展的又一类型结点; 城市内商务环境恶化,高端产业对环境资本需求日益强烈; 园区发展,低端产业阻碍产业升级,必须采取一步到位的发 展方式,旧厂区改造成为该地区发展的当务之急。

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新园区采取产业文化跨越式发展模式,建设服务于首都 经济圈的高端电子、创意文化商务园,具有必要性,同时也 具有现实性。
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第二章

发展方向分析

一、微观条件分析 二、行业需求分析 三、项目发展理念 四、开发运作目标 五、运营模式建议

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发展方向分析
? 微观条件分析
?

交通条件
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机场高速、京承高速、 四环、五环、机场等, 使区域与市内、市外及 国外都有便利的交通联 系; 未来、地铁10号线的建 成,将进一步提升区域 的交通可达性。

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发展方向分析
? 微观条件分析
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位臵条件
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紧临温榆河,是温榆河休闲 度假带的端点; 是一块原生态的“处女地”。

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形象展示力
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紧临温榆河、2平方公里以 上的开发面积,保证了区域 品质和视觉冲击力。

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发展方向分析
? 微观条件分析
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周边支撑条件
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通顺赛马场 伯爵、温榆河高尔夫球 场 即将开工建设的千亩荷 花池休闲度假村 格林马会
温榆河水岸高尔夫

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周边高端休闲设施丰富,为项目提供了人文基础,同时 标志着项目区域的高档属性。

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发展方向分析
? 微观条件分析
?

小结
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便利的交通可达性 温榆河的优美自然环境 高端休闲设施配套

项目十分适合开发高端商务项目,低密度商务园选址本 地,是最佳选择。

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第二章

发展方向分析

一、微观条件分析 二、行业需求分析 三、项目发展理念 四、开发运作目标 五、运营模式建议

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发展方向分析
? 行业需求分析
?

环境资本可利用性分析
?

分析说明
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环境资本,是产业跃进式发展最重要的产业资本臵换 要素; 本项目的文化环境资本,在北京市乃至环渤海区域各 商务区都是独一无二的;

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因此,行业需求分析,必须从环境资本的可利用性进 行分析。

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发展方向分析
? 行业需求分析
?

环境资本可利用性分析
?

具体分析
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文化环境资本——标榜作用
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多种文化交汇,将有利形成区域的特色文化产业,在 迎合市场需要的同时也吸引着其他文化的加入; 因此,本项目原景观环境,对于标榜“健康、绿色、 创意文化”的行业,有很强的排斥力,与该区域文化 发展极不协调。

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发展方向分析
? 行业需求分析
?

环境资本可利用性分析
?

具体分析
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外部建筑——形象展示作用
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相对于市中心的写字楼,创意文化商务花园正是以其 独立的形象力,吸引众多文化企业; 本项目建筑于原751厂基础的文化产业商务花园,形 象展示力将有脱胎换骨的视觉冲击; 一些国际国内知名文化企业,尤其注重企业文化的形 象展示,如传媒产业、演出及展示、时尚消费、 设计与咨询、版权服务等行业。

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发展方向分析
? 行业需求分析
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环境资本可利用性分析
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具体分析
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内部环境——启迪灵感作用
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外部景观环境资本,可为室内创造良好的办公环境, 使员工在舒适自然的环境中,心情愉悦,高效办公; “闲适中办公,自然中创作”,正是文化创意产业所 追求的理想创作之地,无疑本项目对这类产业也有较 强的吸引力。

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发展方向分析
? 行业需求分析
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环境资本可利用性分析
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环境资本所吸引行业

环境资本的可利用性
原生态环境资本——标榜作用

对产业的吸引
绿色产业

具体行业
医药、食品、美容护肤品等

外部建筑——形象展示作用
内部环境——启迪灵感作用

金融业
专业服务 文化产业

金融、保险等
咨询、顾问、法律等 广告传媒、电影音像、出版发行等

创意产业
IT产业

动漫创作、艺术创作、服装设计等
IT、电子等

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发展方向分析
? 行业需求分析
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绿色产业——医药、食品、美容护肤品等
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交通区位条件 对交通区位要求不高 ? 对交通便捷度要求较高
?

?

行业聚集度 与其它行业聚集度不高 ? 本行业各企业聚集度不高
?

?

商务氛围 不要求浓厚的商务氛围 ? 要求相对安静的办公氛围
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绿色产业是本项目目标客户之一
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发展方向分析
? 行业需求分析
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金融业——金融、保险等“前台功能”
前台功能指:直接与自己的客户打交道的部门,如证券交易所、各 大银行分行支行等直接进行交易的部门。 交通区位条件 ? 对交通区位要求较高,多要求位于城市中心 ? 对交通便捷度要求较高 ? 行业聚集度 ? 与其它行业聚集度较高 ? 本行业各企业聚集度比较高 ? 商务氛围 ? 要求商务氛围浓厚
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金融业“前台功能”多集中于CBD 、金融街,不作为项目重点客 户
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发展方向分析
? 行业需求分析
?

金融业——金融、保险等“后台功能”
后台功能指:不需要与客户直接见面的部门,如帐务处理中心、 银 行数据处理中心、 保险公司保单分析处理等部门。 交通区位条件 ? 对交通区位要求不高 ? 对交通便捷度要求较高 ? 行业聚集度 ? 与其它行业聚集度不高 ? 本行业各企业聚集度不高 ? 商务氛围 ? 不要求浓厚的商务氛围 ? 要求相对安静舒适的办公氛围
?

金融业“后台功能”可作为本项目目标客户之一
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发展方向分析
? 行业需求分析
?

专业服务——咨询、顾问、法律等
?

交通区位条件 对交通区位要求不高 ? 对交通便捷度要求较高
?

?

行业聚集度
与其它行业聚集度较高 ? 本行业各企业聚集度不高
?

?

商务氛围
?

要求商务氛围浓厚

专业服务行业依存于其所服务的客户,从本项目短期发展看,专 业服务行业入驻本项目的可能性不大;但随着项目商务氛围的日益形 成,专业服务行业也将成为本项目内必不可少的一部分。
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发展方向分析
? 行业需求分析
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文化产业——广告传媒、电影音像、出版发行等
?

交通区位条件 对交通区位要求不高 ? 对交通便捷度要求较高
?

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行业聚集度 与其它行业聚集度不高 ? 本行业各企业聚集度较高
?

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商务氛围 不要求浓厚的商务氛围 ? 要求相对轻松舒适的办公氛围
?

文化产业是本项目目标客户之一
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发展方向分析
? 行业需求分析
?

创意产业——动漫创作、艺术创作、服装设计等
?

交通区位条件 对交通区位要求不高 ? 对交通便捷度要求较高
?

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行业聚集度 与其它行业聚集度不高 ? 本行业各企业聚集度较高
?

?

商务氛围 不要求浓厚的商务氛围 ? 要求相对轻松舒适的办公氛围
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创意产业是本项目目标客户之一
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中国世代投资控股集团

发展方向分析
? 行业需求分析
?

IT产业——IT、电子等
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由于北京现有的商务花园项目,多以IT研发类企业为目标客户, 客户同质化严重。在IT产业客户资源有限的情况下,竞争困难。 IT产业同行业聚集度极高,目前中关村软件园以及海淀地区已成 为IT产业的聚集地。本项目不具备IT产业竞争优势,因此不作为 本项目重点客户。 IT行业中对保密性要求较高的企业,不愿与同行业客户聚集,因 此可以成为我们的客户。

?

?

海淀竞争优势明显,IT产业不作为本项目重点客户
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中国世代投资控股集团

发展方向分析
? 行业需求分析
?

项目核心目标行业
?

绿色产业 医药 ? 食品 ? 化妆品
?

?

文化产业 广告传媒 ? 电影音像 ? 出版发行
?

?

金融产业“后台功能” 银行数据处理 ? 保单分析处理 ? ……
?

?

创意产业 动漫创作 ? 艺术创作 ? 时装设计
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中国世代投资控股集团

发展方向分析
? 行业需求分析
?

配套需求分析
作为服务于首都经济圈的大型文化产业商务园,必然需要很多配套 设施,辅助园区发展。
?

商务配套
?
?

专业服务(顾问、律师等)
会议服务——星级酒店需求分析
? ? ?

星级酒店,是大型文化产业商务园区必须的商务配 套; 尤其是本项目建成后将是多种文化展示交流中心, 星级酒店更是必不可少; 本项目服务于首都经济圈,商务活动必将呈现国际 化趋势,因此必然需要高星级酒店作为高端商务平 台。
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中国世代投资控股集团

发展方向分析
? 行业需求分析
?

配套需求分析
?

生活配套
?

员工公寓
? ?

作为服务于环渤海经济圈的大型商务区,员工的居 住配套必不可少; 员工公寓应包括高档、中档两部分,满足高层、普 通员工等不同级别员工的需要。

?

其它生活配套 ? 休闲配套,如购物中心、电影院等 ? 康体配套,如医疗机构、健身中心、SPA生活馆等 ? 餐饮配套,如餐厅、酒吧、咖啡厅等

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中国世代投资控股集团

发展方向分析
? 行业需求分析
?

配套需求分析
?

教育配套
?

现代企业越来越重视对员工教育、培训方面的投入,通 过人力资本投入创造更多价值; 能否为员工提供系统的良好的继续教育培训环境,已成 为衡量一个企业是否达到国际化水平的重要标准之一; 本项目所吸引的主要行业为文化创意、科技医药研发等 知识密集型行业,培训需求更为强烈; 强化教育资源优势,建立高水平的教育培训配套,应成 为本项目吸引国际顶级企业的关键要素之一。

?

?

?

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中国世代投资控股集 团

第二章

发展方向分析

一、微观条件分析 二、行业需求分析 三、项目发展理念 四、开发运作目标 五、运营模式建议

中国世代投资控股集团

发展方向分析
? 项目发展理念
?

多文化交汇地的现代诠释
——多类型文化的交汇
?

千年中国文明,中华文明带给望京的是包容、和谐以及对各类文 化的凝聚力; 本项目作为在首都国门开发的现代文化创意商务园,继承了中华 民族对于外来资源的接纳、融合与再传递的精神,成为望京文化 的最好诠释; 在项目当中,应贯穿“Canal”的“流通、交流”主题,并以现 代文化作为定语,形成: Creation Canal:将最新的创意、创造由此传播 ? Fashion Canal:传递最流行的时尚元素 ? …………
?
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?

?

中国世代投资控股集团

发展方向分析
? 项目发展理念
?
?

首都首席文化创意商务街区
“文化创意商务街区 ”强调创意的文化概念,这是本项目所 具备的最大的、也是独一无二的优势,同时,“创意文化” 还将被引入到项目内部,使园区中的每个单体都具有一致性;
?

相对于CBD、中关村、金融街等区域的街区而言,本项目所在 望京区域承担的是生活、休闲、文化商务的宜居功能,而不是 高密办公等破坏生态的功能,是建设“环境友好型社会”,发 展绿色GDP的重要表现; 结合一定的生态节能措施,将“生态”作为园区发展循环经济 的一个重要层面贯彻始终。

?

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中国世代投资控股集团

洛 杉 矶 商 务 园 的 内 部 水 体

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中国世代投资控股集团

洛 杉 矶 商 务 园 的 内 部 水 体

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中国世代投资控股集团

洛 杉 矶 商 务 园 的 内 部 水 体

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中国世代投资控股集团

洛 杉 矶 商 务 园 的 内 部 水 体

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中国世代投资控股集团

发展方向分析
? 项目发展理念
?

依朝阳区建造创意文化产业的思想
? ?

望京地区人文结构是本项目最具优势的文化资源; 打造文化创意街区是本项目发展的主要方向,这业将改变目 前751厂景观、功能与望京区域发展的不协调; 与望京本身休文化特点的属性相结合,本项目所吸引的智慧, 应是以愉悦心态创造的“文化”商务,而这是海淀中关村的 “代码”商务和CBD的“文件”商务所不能满足的。

?

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中国世代投资控股集团

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中国世代投资控股集团

REGAL LLOYDS

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中国世代投资控股集团

发展方向分析
? 项目发展理念
?

建造商务文化创意文化园
?

智慧梦工场的开发主张
? ?

?

创意梦工场:吸引动漫、传媒等企业 时尚梦工场:吸引时装设计、化妆品等企业 健康梦工场:吸引生物制药、医疗设备等企业 增强园区的吸引力和形象力 表达园区的规划主张 培训机构:包括专业培训与健康辅导,如培训班、瑜迦等 休闲场所:SPA基地、运动场所等

?

设计可以启迪心灵的绿化景观
? ?

?

增加专为此类办公人士设臵的服务配套
? ?

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中国世代投资控股集团

美国梦工场SKG动画制作工作室
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中国世代投资控股集团

美国梦工场SKG动画制作工作室
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中国世代投资控股集团

美国梦工场SKG动画制作工作室
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中国世代投资控股集团

美国梦工场SKG动画制作工作室
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中国世代投资控股集团

美国得克萨斯州Frisco商务园

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中国世代投资控股集团

美国得克萨斯州Frisco商务园

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中国世代投资控股集团

室外健身场所
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中国世代投资控股集 团

第二章

发展方向分析

一、微观条件分析 二、行业需求分析 三、项目发展理念 四、开发运作目标 五、运营模式建议

中国世代投资控股集团

开发运作目标
? 发展定位

传承首都融合精神;
打造创意文化商务; 带动望京产业跃进;

促进首都经济共融。
? 开发宗旨

打造国际文化花园;

树立新城建设样板;
落实科学发展规划; 实现绿色经济增长。

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中国世代投资控股集团

开发运作目标
? 运作目标
?

商业层面:
?

建设高品质文化、商务环境,吸引高附加值产业,推动望京经 济发展。

?

人文层面:
?

充分利用望京文化结构条件,发掘多种类型文化,提升望京人 文环境,扩大望京国际知名度。

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中国世代投资控股集团

开发运作目标
? 运作目标
?

技术层面:
?

利用群体技术优势,坚持科学发展观,全面实现甚至超前实现 十一五规划对于节能、环保、循环经济、可持续发展等产业要 求,为望京新城建设树立样板。

?

政策层面:
?

探索完善的土地一级开发模式,推动政府与企业的良性互动关 系,为望京新城全面建设积累经验。

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中国世代投资控股集 团

第二章

发展方向分析

一、微观条件分析 二、行业需求分析 三、项目发展理念 四、开发运作目标 五、运营模式建议

中国世代投资控股集团

发展方向分析
? 运营模式建议
?

项目难点分析
需要能力 强大的综合性区域开发能力 需要足够的知名度、信誉度及国际招商运作能力 需要对高端商务、高档居住及高端商务配套等资源的整合能力 需要以政府的社会影响力进行区域整理、形象传播等重要工作 需要对智力产业特殊群体的需求充分的了解及满足

项目难点 区域开发 国际招商 高端商务 区域传播 智慧产业

以上难点对项目的运营主体提出了极高的要求,决定了项目的开发不可 能仅仅依靠政府或开发企业中的任何一方来完成,因此,建议本项目采取多 方合作、优势互补的运营模式。
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中国世代投资控股集团

发展方向分析
? 运营模式建议
?

政府引导 民间运作 国际化管理
?

政府引导 法国乡村“小硅谷”的形成,得益于政府领导人的眼 光和政府对园区的扶持推动作用,园区在短短十年内 快速发展起来; ? 望京文化创意商务街区项目体量巨大,且是新城区的 首次开发的文化项目,其对望京经济发展、产业带动 以及确定望京在首都文化经济圈的地位有至关重要的 作用,因此,必须有政府在各方面的扶持和协助,才 能保证项目的顺利开发; ? 政府所要担负的责任,主要包括采取一定的优惠政策、 以政府名义进行国际推广及招商等。
?

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中国世代投资控股集团

发展方向分析
? 运营模式建议
?

政府引导 民间运作 国际化管理
?

民间运作 项目需要长期的资金投入及丰富的相关运作经验的保证, 因此,以实力房地产企业作为种子企业引入到开发建设 中十分必要; ? 房地产企业的职责包括:
?
? ? ? ? ?

深入研究项目的产品定位 提出规划、分区建议 进行土地一级开发 提出土地二级开发操作建议 利用已有的客户资源,协助政府招商工作

?

作为种子企业,还有责任将其所具有的优势资源,如产 业资源、教育资源等,运用到园区的起步阶段,带动文 化园区的发展。
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中国世代投资控股集团

发展方向分析
? 运营模式建议
?

政府引导 民间运作 国际化管理
?

国际化管理
?

文化创意企业不仅要求高端的硬件设施,其对全面、到 位的管理、服务也十分看重,其对软件服务的考量已经 成为其选择办公地点的重要因素; 引入国外具有先进开发经验的园区管理公司提供管理或 管理顾问工作,使园区的管理水平与园区定位相一致。

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中国世代投资控股集 团

第四章

项目发展意义

中国世代投资控股集团

项目发展意义
? 区域层面
?

提升城市形象
?

本项目的开发,为通州发展成为首都经济圈的重要结点奠定了坚 实的基础; 文化商务形象的建立,将改变望京目前“CBD后花园”的面貌, 成为望京全新城市形象的标识; 国际文化企业、首都文化圈实力企业的入驻,也将使望京由原有 的输入型城区,转变为输出型城区,大幅提升起经济地位。

?

?

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增加政府税收
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企业总部、高附加值产业的引入,成为政府重要的税收来源; 为以上企业服务的各类配套产业,如酒店、商业等,也将为政府 带来大量税收。
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中国世代投资控股集团

项目发展意义
? 区域层面
?

提供就业机会
?

项目的建设和维护是一个长期、持续的过程,在此期间,需要大 量的劳动力进行持久性的建设工作; 企业的入驻,对于智力型人才、技术型人才的需求都十分庞大; 与高端企业所匹配的配套服务,也将提供大量就业机会。

? ?

?

提升土地价值
?
?

城市面貌的更新,提升区域认知度,带动土地价值预期的提升;
为高端产业服务的各类配套的完善,也直接推动土地升值。

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中国世代投资控股集团

项目发展意义
? 区域层面
?

促进人口升级
? ?

高端企业的入驻,带来大批高素质的居住人口; 土地价值的提升与高端需求的增加,促使区域住宅与配套档次的 升级,促使低收入人口迁移,合理完成人口臵换; 高素质年轻人才的进入,也将进一步提升整个区域的生产力,推 动区域良性发展。

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中国世代投资控股集团

项目发展意义
? 城市圈层面
?

增加首都经济圈各城市的交流机会
?

对于首都文化圈实力企业的吸引,增强了北京与周边城市的联系。

?

带动城市圈的同步发展
?

首都文化圈交流的促进,必将掀起一轮产业重组与升级的高潮, 使整个城市圈达到经济、文化的融合与相互依托,带动整个城市 圈健康同步发展。

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提升环首都文化经济圈的国际形象和影响力
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国际知名企业的入驻,首都文化产业的大发展,使首都文化经济 圈的实力大幅提升,增强了其在国际上的软实力影响,使其具备 更多的话语权。

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中国世代投资控股集团

项目发展意义
? 项目与“十一五”的匹配
?
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促使望京成为自主创新城区;
改变望京单一依赖住宅及房地产业带动的模式,达到文化产业、 高科技产业、与宜居的和谐;

? ?

在城市层面,达到科技发展与文化发展的和谐同步;
跨越式发展,率先实现绿色GDP的模式,达到发展节约型社 会和环保型社会的目的; 高新技术的应用,为高科技产业创造市场机会,并促进高科技 水平的快速提高。

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中国世代投资控股集 团

第四章

企业优势分析

一、综合企业优势

二、运作模式框架

中国世代投资控股集团

企业优势分析
? 中国世代控股集团的综合企业优势

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广泛的国际知名度,良好的社会美誉度
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对于国际化操作、国际化招商、塑造商务园的品牌号召力 有很大帮助。

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有丰富的园区建设、房地产开发经验
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中国世代控股集团建设以及各地建设过程中取得了丰富的建设、 招商、物业管理经验。 中国世代控股集团有限公司在有特色的房地产开发、工程项目管 理方面有着很强的实际操作能力。

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中国世代投资控股集团

企业优势分析
? 中国世代控股的综合企业优势
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依托世代控股集团,有着完善的技术体系
?

中国世代控股有着完善的、经验丰富的管理团队。

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完备、充足的资金筹措验
?

高标准的文化商务园建设需要雄厚的经济实力来支撑,世代控股 集团依托15家香港控股基金作为资金保障。

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中国世代投资控股集团

企业优势分析
? 中国世代控股集团的综合企业优势

?

高素质的管理团队
?

秉承“事实求是”企业宗旨,中国世代控股企业培养出一批爱 国敬业、懂技术重管理、敢于面对挑战、敢于开拓创新的 技术管理团队。

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中国世代投资控股集 团

第四章

企业优势分析

一、综合企业优势

二、运作模式框架

中国世代投资控股集团

企业优势分析
? 运作模式框架
朝 阳 区 政 府 ? 政府协调 ? 积极推动 ? 区域宣传 望 京 商 务 园 开 发 管 理 委 员 会 ? 前期定位 ? 规划报批 ? 全面开发 ? 建设管理 ? 招商推广 ? 物业服务

中 国 世 代 控 股 集 团

? 资金筹措 ? 技术支撑

? 产业输出
? 国际合作 ? 配套带动
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中国世代投资控股集 团

第五章

开发要点归纳

中国世代投资控股集团

开发要点归纳
? 概念要点
?
? ?

产业跃进:引入高端文化产业
中华文化:交流、包容、资源重组 智慧望京:文化创意产业、智慧产业

? 规划要点
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住宅街区、文化创意商务为主:吸引高层次客户

?
? ?

配套齐全:尤其是酒店、会议、教育、医疗,
水系贯通: Water Garden ,户户有水 景观人文化:景观设计带有启迪智慧的作用

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中国世代投资控股集团

开发要点归纳
? 产品要点
?
?

形象差异化:满足大型企业对于形象展示力的需要
节能设施:达到或小幅度超过北京节能建筑标准

? 运作要点
?

配套先行:提前引入大型教育培训机构等配套、树立项目形象, 建立文化企业的入驻信心

? ? ?

环境优先:优先保持生态环境
种子企业:领先入驻园区、带动园区发展 政府协作:政策优惠与区域传播

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中国世代投资控股集团

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