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房地产投资风险论文防范与控制论文


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我国房地产投资风险防范与控制
提要 本文在房地产投资风险防范与控制方法阐述的基础上,提 出风险防范与控制的具体措施。 关键词:房地产投资风险;防范与控制 房地产投资风险防范与控制,就是通过制定和实施各种风险防范 和处理措施,在风险潜伏阶段,正确预见和及时发现风险苗头,消 除各种隐患,

以防止风险损失的发生;在风险发生阶段,积极实施 补救与抢救措施,将或有风险导致的损失减少到最低限度;当风险 损失发生后,即在造成后果阶段,迅速对风险损失进行充分有效的 经济补偿,在尽可能短的时间内,排除直接损失对开发项目正常进 行的干扰,同时减少间接损失。 一、风险防范与控制方法 风险防范与控制的目标就是降低风险发生的可能性,因此可以从 减少风险发生的概率、改变风险后果的性质和风险发生的后果大小 三个方面入手。房地产项目风险防范有:预防风险、减轻风险、转 移风险、回避风险、自留风险等。转移风险主要有四种方式:出售、 发包、开脱责任合同、保险和担保。具体采取哪一种或哪几种,取 决于项目的风险种类以及企业的抗风险能力。 二、风险防范与控制具体措施 (一)使用风险预警系统。为了有效地监测中国房地产存在的宏 观风险,建设部自 2004 年 2 月起正式启动房地产市场预警预报信

息系统,并决定在上海、深圳等 13 个城市进行试点。这个系统将 由数据采集、预警预报系统和市场监控三大块构成,包括房地产交 易数据、土地开发用地数据、房地产金融数据、房地产价格数据等 7 种与地产相关的数据,各地将在整合这些数据的基础上,定时发 布相关信息。由于当前我国房地产市场发展还不平衡,一些地区住 房供求结构性矛盾较为突出,一些地区房地产价格和投资增长过 快,对房地产业乃至国民经济的持续发展造成一定影响。各地区应 根据发展不平衡和房地产市场区域性强的特点,加强对当地房地产 市场发展和演变规律的研究,设立符合当地房地产市场规律的预警 预报指标体系和主要指标的量化区间,建立符合自己城市特点的房 地产市场预警预报体系。因此,作为房地产开发单位,学会使用房 地产市场预警预报信息系统,善于总结系统反映的信息,把握当前 我国房地产业发展的总体趋势,减少宏观风险因素带来的影响。另 外,房地产开发企业也要建立自己的风险监控或预警系统,有效觉 察计划的偏离,一旦超出正常范围,立即启动整改应变程序。 (二)成立风险专管机构。目前,投资风险已经越来越被人们所 重视,但是在企业内部成立专门的房地产开发风险管理机构的开发 企业却很少,投资风险的分析往往局限于对某一个具体项目而展 开,缺少在投资全局范围内、投资整个过程以及中远期的对风险的 管理,造成投资决策的短暂性和局限性。为了控制和防范房地产投 资风险,应从机制上、制度上加以落实,成立专门的房地产管理机 构显得十分必要。房地产投资风险管理机构的任务就是加强对投资

过程中风险的管理,来实现投资利益最大化或风险最小化的目的。 具体的工作任务包括风险的识别、风险的分析评价和决策、风险的 控制、风险的转移和处理。 (三)房地产开发投资组合。房地产开发的投资组合是指在某一 房地产投资项目中开发出不同面积比例的各类型物业以及同一类 型物业的不同档次的各种组合。 一般来看, 组合的各方相关度越大, 则这种组合越不能降低风险;组合的各方相关度越小,则这种组合 越能降低风险。在房地产产品中,一般来说,替代性物业之间、配 套紧密性强的物业之间相关度较高,它们组合在一起分散风险能力 较弱; 非替代性物业之间、 配套紧密性较弱的物业之间相关度较低, 它们组合在一起较能分散风险。因此,从风险分散的角度看,在同 一投资项目中尽量避免替代物业、配套紧密性较强的物业组合在一 起。对于那些非结合在一起不可的配套物业,应只按主体物业的容 量进行配套开发,不可超容量的配套。 (四)建立财务预警系统。房地产项目的财务评价,又称为微观 经济效果评价。一般来说,财务评价就是考虑到房地产项目本身的 直接效益和间接效益,孤立地计算出这个房地产项目投入的资金所 能给企业带来的利益。因此,房地产投资财务预警系统能初步考察 出此项目投资的可靠性及可能的前景。它是项目评价的第一步,也 是项目可行性研究的核心内容,是决定房地产投资命运的重要决策 与依据。因此,开发商在投资决策前必须做好投资评价工作。房地 产开发投资需要的资金量较大,且周期长、资金运作过程影响因素

多,因此发生财务风险的可能性较大。房地产开发企业建立财务风 险预警系统是有效的监测和防范财务风险的有效手段。一个理想的 风险预警体系,会在企业所面临的各种现实和潜在的风险尚未形成 或刚刚形成时,迅速确定风险来源、判断和细分风险的构成、采用 风险防范措施化解风险、将风险的危险系数降到最低,从而实现投 资收益的最大化。 主要参考文献: [1]彭勇.房地产投资风险的识别与评价.上海管理科学,2007.5. [2]金加林.房地产开发风险的专家评价法.南京农业大学学 报,2004.12. [3]侯克辉.房地产投资风险管理.建筑管理现代化,2007.3.


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