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TownHouse产品户型专题报告


专题研究报告系列之一

TownHouse产品户型

本报告所有权归世联地产顾问(深圳)有限公司。

蠡湖一号项目地理位置优越、建筑体量大、密度低、建筑 形态丰富,是无锡房地产市场未来的标志性大盘;

规划设计方案评价建议

TownHouse
蠡湖一号项 目前期营销

策划阶段专 题研究系列

各类建筑形态产品研究专题研究

独栋别墅

观景高层 景观设计方案评价建议

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目录
项目定位回顾

项目定位回顾和背景说明
Townhouse的特征和定义

三地TownHouse市场发展

深圳/上海/北京TownHouse户型分析

三地TH产品案例户型研究 三地TH产品研究总结

深圳:万科东海岸、万科城、万科十七英里、心海伽蓝、瑞河耶纳 上海:帕萨迪纳、复地香堤苑、翠堤苑、万科蓝山、金地格林春晓 北京:亚运新新家园、宽House、美林香槟小镇、康城、一栋洋房

蠡湖一号TH产品设计建议

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1.1项目定位回顾
概念性建筑规划之建筑形态
TH: 是本案的主力产品, 户数比重大;目前无锡 TH市场尚处培育期,是 本项目运做成功的重中之 重。 高层:无遮挡望湖,观景效 果最佳;产品成熟度高,有 广泛的市场基础。

? 我们的核心客户——本地私 企业主(港台商)、高级管理 人员、中高级公务员和本地新 兴的中产阶层。 ? 我们的开发模式:独栋别墅、 TownHouse(双拼、联排)、 高层组成的一个大型高尚住宅 社区。 ? 我们的市场定位:打造无锡 首席富人居住区,使之成为一 个“贵人、贵宅、贵地”可以 传世的宅邸。

独栋别墅:位于小区 核心,总户数少。

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TownHouse产品在无锡处于起步阶段,市场保有量少, TH的消费阶层并未真正形成,市场缺少精品TH;
无锡别墅项目列表
时代假日花园 宝界山庄 兰宝西苑

TownHouse

檀溪湾别墅
金色水岸 山水湖滨 太湖威尼斯 新梁溪人家 江南清华坊 南园南泉 江南春天 吉祥国际花园 香梅假日花园 202户 48户 266户 少量 约100户

无锡TH产品近年才开始 出现,目前市场在售的 单元约100户左右,整 个市场的保有量应不会 超过1000户左右;按无 锡市450万常住人口计 算,150万家庭,户均 家庭拥有TH只在万分之 六;市场前景还是可观 的;

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1.2TownHouse的定义和特征
Townhouse的构成:
TownHouse是一种典型的独立住宅形式,它是由Town的文化氛围、House的私人生活和Nature 的自由格调,三种因素的组合体。

Townhouse至少有的三个特征:
基本上在城郊区域,和市区之间有通畅便利的道路系统、高绿化率和优美的小区景观,使居住 环境更贴近自然 、住宅功能的齐全性和独立接近 ,是公寓楼无法比拟的。

Townhouse 室内空间:
内部空间由礼仪、交往、私密、功能等四部分组成。礼仪部分包括入口、起居室、餐厅;交往 部分包括早餐室、厨房、家庭室;私密部分包括主卧室、卫生间、次卧室、客房;功能部分包 括洗衣机、储藏、车库、阁楼、地下室;

Townhouse 室外环境:
具体包括沿街绿化带、宅后花园、室外小品、木板平台、硬地、水池、儿童游戏场、围墙等许 多构件。
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在三地中,以上海的气候条件、人文文化、经济构成、居住习惯等和无锡最为接 近,上海的中高端TH市场是本报告的重点研究和分析的方向;
个案分析
推出时间
2005

上海各层次TH代表项目简表
片区
浦东 闵行 静安 浦东

项目名称
中邦晶座 皇都花园 静鼎安邦 上海滩花园洋房

均价(元/m2)
20000 25000 30000 20000

套数
107 110 43 200

面积范围 (m2) 242-310 308-348 340 280-350

高端

2004 2004 2004

2004
中高端 2004 2004 2004 2003 2004 中端 2003 2002

浦东新区
松江区 浦东新区 嘉定区 闵行 闵行 南汇 宝山

帕萨迪纳
复地香堤苑 蓝山 金地格林春晓 雅士苑 樱园 康桥半岛 锦秋加洲花园

11100
7000 13000 9000 7000 7500 8000 7000

300
410 1000 250 350 238 300 430

220-260
167—260 180-300 170-300 220-250 190—280 200—300 200-300

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上海高端TH产品的主要特征:在市区范围内、土地价值高、产品营 造精致、建材设施标准高、精装修、户型面积大、配套便利繁华;

社区:
“大隐隐于市”坐落上海市中心康 定路,80%的土地建造了42套低密 度住宅,TH14户,叠加28户;其余 20%用地为高层住宅;

建筑特点:
极简的现代主义风格:外立面线条简洁,色彩素雅,外 观以几何造型取胜,凹凸有致、层次分明;运用不同质 感的材料石材、磁砖、金属等丰富建筑外立面;

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静鼎安邦:TH1480—1680万元的价格340平米的超大私人空间,精致的设计, 无可复制的地段,该项目已经具备了毫宅的条件; 房型:
在房型抛弃“几房几厅”概念,提倡“自由平面”的概念,不框死功能区域联排别墅三层结构,多方位的大 尺度开窗设计,不仅让室内光线充足,更让空间内外多处借景,互相呼应; 首层以“内庭花园”为核心, 内庭风景和客厅、餐厅平行 互动,并垂直串连穿廊、卧 室、起居室

地下室大面积采光,利用率高;

二层、三层的休闲露台、造 景阳台形成错落层次;连接 各层动线的楼梯旁,精心加 入景观元素;
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上海中高档TownHouse市场典型案例户型研究

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案例1:上海TH—金地.格林春晓(新联排生活样板)
项目 格林春晓 用地 14000平米 建面 90000平米 容积率 0.7 产品形态 联排、叠加、双拼 价格 7000—10000元/平方米

总体规划布局 开发商 金地地产

Y字型中央景观带

四重庭院 林中庭院
组团庭院

B3户型

私家庭院
空中庭院

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南立面,层层退进形成阳台或露台

Y型中央景观带

叠加多联体,设计为弧度状,平面布局丰富
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北立面,半沉式地下车库

上海TH—金地.格林春晓(新联排生活样板)
建筑面积 (m2) 205 房型 3房3厅4卫 层数 2.5层 私家花园,三 面环绕房屋, 景观性极好; 半下沉式地下 室,方正实用 可当车库; 开间 6.3 进深 15 客厅层 高 5

B型房(01)
主卧层高 3 花园 (m2) 80 露台 (m2) 40 地下室 (m2) 50 车位 2

北有阳台、南 有转角窗;

首层设储藏室, 实用性强; 客厅挑高5米,设转角景 观窗,视野开阔;和餐厅 错层,互不干扰 侧进门,设进户 门厅和玄关,体 面气派; 主卧专用层,套间设计, 享受30平米露台,额外有 屋顶20平米花园;

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上海TH—金地.格林春晓(新联排生活样板) L型创新户型 (02)
建筑面积 (m2) 238 房型 5房3厅3卫 层数 3层 开间 13 进深 13 客厅层 高 4 主卧层高 3 花园 (m2) 35 露台 (m2) 65 地下室 (m2) 40 车位 1

客厅挑高四米, 设采景转角窗;

短进深,保证了采光 通风性好,带露台;

主卧带阳光露台和屋 顶双露台;

半地下室设 置洗衣房;

私家花园连接餐厅、 客厅和卧室; 联排别墅、接近独栋形 式,镜像式组团围合, 完整庭院生活;

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案例2:上海TH—香堤苑(英伦风格)
建筑面积 (m2) 193 房型 4房2厅3卫 层数 3层 开间 6.3 进深 13

A户型 (03)
主卧层高 3 花园 (m2) 35 露台 (m2) 10 地下室 (m2) 20 车位 1

客厅层 高 3.6

客厅错层挑高

可通达的中庭花园

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上海TH—香堤苑(英伦风格) C型户型(04)
建筑面积 (m2) 167 房型 4房2厅3卫 层数 3层 开间 6.6 进深 12 客厅层 高 3.6 主卧层高 3 花园 (m2) 20 露台 (m2) 地下室 (m2) 20 车位 1

户型面积紧凑的TH代表:167平米
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案例3:上海TH—帕萨迪纳(艺术格调联排) A户型(05)
建筑面积 (m2) 238 房型 4房3厅3卫 层数 3层 开间 6.3 进深 14 客厅层 高 3.6 主卧层高 2.8 花园 (m2) 30 露台 (m2) 20 地下室 (m2) 车位 1

北入口

利用半沉式地下车 库,做了个夹层, 可用做工人房;

楼梯处设立采光 天窗,上下楼梯 不压抑;

中间套

中庭采光,生活 围绕中庭展开; 落地玻璃窗 尽可能的做到户 户有阳台或露台
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上海TH—帕萨迪纳(艺术格调联排) D户型 (06)
建筑面积 (m2) 249 房型 4房3厅3卫 层数 3层 开间 6.9 进深 13 客厅层 高 3.3 主卧层高 2.8 花园 (m2) 60 露台 (m2) 20 地下室 (m2) 车位 1

端头房在中间凹进,增 加采光,布局也活泼;

二层共有三处露台;

端头户型

南向入口 ,凹入 式门厅和玄关,设 置入户平台;

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案例5:上海TH—万科.蓝山(现代主义别墅)

景观人行桥

中央观景步道:整个 蓝山中轴景观总称;

人工静观河道:从原 生态庙港河引出的人 工河道

水幕墙:在一二期交接 处设计两处; 景观广场:位于艺术 会所前(售楼处)
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喷泉水池:中央 景观道内的一处 流水景观;

案例4:上海TH—万科.蓝山(现代主义别墅)
建筑面积 (m2) 188 房型 3房2厅3卫 层数 3层 开间 5.5 进深 12 客厅层 高 3 主卧层高 2.8

D户型 (07)
花园 (m2) 30 露台 (m2) 40 地下室 (m2) 车位 1

进户木质平台,形成 两个区域,平面得以 丰富,实用性增加;

少梁无柱,有很多 空间示意客户可自 由分割和组合;

挑空,通过透天窗采光

通过自己大面积的落 地窗,看见自己的露 台;

入口自然形成玄关;

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上海TH—万科.蓝山(现代主义别墅)
建筑面积 (m2) 245 房型 4房3厅3卫 层数 3层 开间 6.6 进深 12

E户型(08)
主卧层高 2.8 花园 (m2) 60 露台 (m2) 50 地下室 (m2) 车位 1

客厅层 高 3.9

二层空间灵活 可自由分割, 客卧有南向采 光; 一层错层, 挑高客厅; 凹进,可从过 道步入花园;

转角阳台;

主卧专用层,南 北双露台;

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上海TH—万科.蓝山(现代主义别墅)
建筑面积 (m2) 237 房型 5房3厅3卫 层数 2层 开间 10 进深 12

G户型 (09)
主卧层高 2.8 花园 (m2) 70 露台 (m2) 20 地下室 (m2) 车位 1

客厅层 高 6

客厅上部挑空; 厨房可分成封 闭和开放两种 形式;

设置储藏室;
家庭室和客厅 在一层面上;

10米大开间,层数在两 层,控制总面积;

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上海中高档TH市场户型总结:
结论1:以舒适性TH为主流
?上海市场上舒适性为主流的TH面积220平米左右,房型以四房为主,

初始阶段

价格在200-300万平米;
?TH别墅以四联、三联为主流,辅以两联和五联产品,五联以上的产 品04年下半年后很少再出现; ?大多采用现代风格为主,线条简洁明快;

发展阶段

结论2:在细节处理上精益求精:
?房型设计上灵活多变,使客厅、卧室、地下室、露台等发挥最大的功能; ?TH户型在面宽上也追求过大面宽,但由于土地价格高,大面宽单位土地 利用率低,面宽不能无限制扩大。因此市场上的主流面宽在6—7米,在景 观好的位置安排大面宽的户型,但层数一般在2层,控制总面积; ?进深过长的问题,通过引入中庭花园或者透天窗来改善通风和采光,并

成熟阶段

将室内庭院和中庭结合起来; ?送的面积也逐渐多起来,以露台、内庭院为主,由于上海气候潮湿,送 大面积地下室的项目不多; ?车位一般以1个为标准配备,但留出足够备用或访客车位,满足客户多车 位的需求;

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北京/上海/深圳三地TownHouse市场户 型设计——价值溢价的八种方式

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深圳/北京/上海三地TH户型比较研究
三地TH户型功能空间比较表
面积 面宽 客厅 卧室 厨房 卫生间 庭院 地下室 露台/阳 台 车位

深圳

主力180-240平 米,180-200平 米为标准型, 200-240平米为 舒适型。很少有 超过250平米的 户均面积45-60 平米; 主力面积250300平米,300平 米以上单元也占 一定比例。户均 面积55-70;

端头单位 8—11米, 中间单位 5.4—7米;

用不同的 方式将客 厅挑高 3.3—6米;

顶层 为主 卧专 用层

会设计 中西双 式厨房

每层一 卫

南北双 院,一 般会有 双平台

送半地 下室, 面积占 一层面 积一半 具多

面积很大, 南北都有, 1-2个 部分两层 也有;

北京

主要是二 端头单位 层挑空, 8—12米, 错层挑高 中间单位 形式不多, 6.3—8米; 有凸窗

主卧 会增 加层 高

厨房面 积较大

地下室 面积 会设置 一般, 卫生间, 有入户 数量多 平台

半地下 室面积 很大, 用途广

露台在顶 层一般一 个,面积适 中;

有2个 车位 较多

上海

主力面积在200250,180-200平 米为标准型, 220-250为舒适 型,户均面积 45-65;

端头单位 7—10米, 中间单位 4.8—6.9 米;

用不同的 顶层 方式将客 为主 厅挑高 卧专 3.3—6米; 用层

有开 放和封 闭相结 合式

每层一 卫,二 层是三 间房时, 会二卫

面积紧 凑,有 入户平 台

有地下 室的占 一半, 送的面 积不大

露台在顶 层一般一 个,面积较 大;

1-2 个

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方式一:地下室可以通过抬高、下沉庭院等方式,增加采光和改善通风效果,提升 地下室的利用率。
亚运新新家园 亚运新新家园 美林香槟小镇

南向下沉式庭院, 和南向花园形成立 体庭院;

中庭花园下沉;

半地下室,顶部高出水平面 60工分以上;

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方式二:入户口和平台设计是TH“有地”生活有力表现入户口设置自然、大气, 无论南向还是北向,不影响其他功能空间的使用;入户平台把握尺度感,结合花 园布局,美观使用;
万科城 美林香槟小镇
万科蓝山 帕莎迪纳

中间套户型:南向入口避 免直接入户,南向采光面 尽可能大;主入户口平台 要略大;
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端头套户型:入户形式多样, 结合花园布局统一考虑;入 户平台放大可成为休憩区;

方式三:入户玄关设计力求自然、流畅,实用功能强;入户门厅还可考虑挑高, 设置侧窗,使TH更具有独立别墅特征;
万科蓝山 万科蓝山 金地格林春晓 美林香槟小镇

将入口凸出,形成玄关, 有鞋柜和换衣柜;

选择侧面为主入口, 保证南面的完整性, 设进户门厅和玄关, 体面气派; 侧进,形成入户玄关;
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凹进,形成入户玄关,并挑高, 具有独立别墅特征,气派;

方式四:客厅层高可通过各种方式挑高,大气、舒适;

利用双跑楼梯增 加层高(3.6m)

客厅二层挑空 (6m)

利用客厅喝餐厅 间的错层设计 (3—3.9m)

利用二层的错层 将一楼客厅层高 拉高(3—3.6m) 利用夹层和客厅间的 夹层增加(4.8m)

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方式五:中间套单元通过中庭花园、透光天窗、天井等设计可改善采光和通 风效果的方法

万科蓝山

帕萨迪纳

帕萨迪纳

万科第五园

餐厅上空挑空设置透 光天窗

设置中庭花园

L型楼梯中间挑空做 透光天窗

小天井保证卫 生间通风

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方式六:在户型的几种交通组织方式中,直跑楼梯的优点最明显, 节约面宽、浪费面积最少;

横向双跑:牺牲面宽, 但不会使交通走道过于 狭长,适用于面宽稍大、 进深稍小的户型

竖向双跑:优劣势与横 向双跑正好相反

双跑错层:最大化节约交通面 积,但总要通过爬楼梯到达其 它功能空间,且无完整的大平 面空间,建议不采用

直跑:节约面宽

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方式七:端头套面积略大,增加设计亮点,提升产品力。端头客厅、卧室设置转 角落地玻璃窗、房间可做到户户房间朝南、主卧南北通风等;

转角落地窗、转角阳台;

客厅挑高5米,设转角景 观窗,视野开阔;和餐厅 错层,互不干扰
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北有阳台、南 有转角窗;

北有阳台、南有 转角窗并且主卧 南北通风;

方式八:主卧一般位于顶层专用层理想的主卧室可以细分为睡区、坐区、壁橱区、 卫生区、盥洗梳妆区等部分,外带大露台,这点是TH有别于高档公寓重要点;
万科第五园 北京新新家园 金地格林春晓 帕萨迪纳

主卧室都配有阳光浴室

功能区隔明显,南北露台, 空间灵活; 主卧专用层,南北双阳台, 还带大露台 三层为主人专用层、主卧 室4米层高,3.6米高落地 玻璃窗,带阳台和大面积 露台。 本报告所有权归世联地产顾问(深圳)有限公司。 各区域划分清楚,露台 大而方正;

蠡湖一号TH产品户型设计基本建议

面积建议: ?中间套单元面宽在5.4—6.9米,面 积在180—210平米; ?端头套单元面宽在6.6—10米,面 积在210—250平米; ?中间套为3-4房为主,端头套以4-5 房为主;主力房面积在45—55平米;

一层建议: ? 主入口有入户平台,平台开阔,留有玄关 空间; 中间套单元设置中庭庭院或采光天窗, 改善通风和采光; 客厅方正使用,用各种方式将层高挑高 3.6—6米,落地/低窗台凸窗,端头套客 厅可步入庭院; 可考虑安排一间客房或保姆房; 餐厅方正,直临窗可看庭院; 厨房空间空间开放灵活,有条件可分成 封闭和开放双式厨房; 卫生间简单,位置居中方便各个空间使 用;

二层建议: ? ? 二层设置家庭室,面积适中; 二层为两房,设置一间卫生间,三房则 需设置两间卫生间; 二层房间最好能户户有阳台,有露台 更佳;

?

?

?

三层建议: ? 三层为主人专用层配备独立的卫生 间、步入式衣帽间,以及独立的大 露台;

地下室建议: ? 地下室为半地下室,顶部高于地 面60公分,地下室直达一层; 地下室面积能占到一层一半以 上,功能灵活,安排下水和排水, 让客户自行安排地下室 卫生间;

? ? ?

庭院建议: ? 入户庭院双平台设置,后庭院还能 满足一定的私密要求;

?

?

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蠡湖一号TH产品户型设计提升建议(卖点)
整体空间:
?整个TH空间少梁无柱,空间灵活自由; 地下室: ?有尽可能大的地下室,面积赠送,有采光增加 利用率(地下室抬高、中庭下沉、花园下沉); ?无地下室,则需在一层安排一储藏空间; ?地下室设置洗衣房; 夹层: ?可考虑将利用半地下车库做夹层设计 ,夹层可 做餐厅或保姆房; 屋顶: ?充分利用屋顶,设置楼梯达到屋顶,屋顶形成 又一大露台,有天有地的完整生活; 门厅: ?入户门厅挑高,有侧窗;

端头单元:
?端头单元可做到户户房间朝南; ?端头客厅、卧室设置转角落地玻璃窗; ?端头单元在中间凹进,增加采光,布局灵活; ?端头单元可在一层多设一间房,给行动不便的 老人居住; 卧室: ?尽可能做到户户有阳台或露台; ?三层主卧专用层,有条件安排南北双露台;

?理想的主卧室可以细分为睡区、坐区、壁橱区、 卫生区、盥洗梳妆区等部分,睡区注意避免主 卧内部卫生间的噪声干扰;
卫生间: 浴缸位置临窗,浴室为低窗台,形成阳光浴室;

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