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房地产私募股权投资基金(PE)专题研究


房地产私募股权投资基金(PE)专题研究

报告结构
PE概述 房地产PE 概述 房地产PE 发展概况 房地产PE 案例

?基本概念 ?分类 ?特点

?基本概念 ?分类 ?特点

?美国发展概况 ?发展历程 ?运作特点

?德信资本PE范例 ?凯利房地产PE ?金地集团PE实例 ?PE介入房地产开 发的时点及个案

?运作流程
?发展概况

?运作流程
?优点 ?风险分析

?中国发展概况
?发展历程 ?发展现状

?必要性

?运作特点

I. PE概述
PE基本概念
私募股权投资基金(Private Equity Investment Fund,简称 PE):
是指以非公开的方式向少数机构投资者或个人募集私募股权资本,以盈利为目的,以财 务投资为策略,以未上市公司股权(包括上市公司非公开募集的股权)为主要投资对象, 由专家专门负责股权投资管理,在限定时间内选择适当时机,通过上市、并购或管理层回购 等方式退出获利的私募股权投融资机构。

PE分类
?投资阶段:广义PE(VC+狭义PE),狭义PE(非创业型PE)
早期PE投资于高新技术企业(初期)--创业型PE/VC;养老基金进入,PE开始投资于传统行业(成熟 期)--非创业型PE;目前非创业型PE已超过创业型PE,成为主流。

?资金来源地域:本土PE、海外PE
我国PE发展初期以海外PE为主,为我国带来了PE专业的管理经验和模式;2009年本土基金新募基金数 和募资额双双超过美元基金首次主导市场。

?组织形式:公司制、契约制又称信托制、有限合伙制
有限合伙制PE凭借灵活简便的设立程序,以及避免双重征税的显著优势,目前已经成为最主流的PE组织 形式。

丌同组织形式PE的一般构架
股东A 股东B … 股东X 公司制PE 有限合伙人 LP(投资人) 普通合伙人 GP(管理人) 有限合伙制PE 董 事 会 PE 项目A 项目B … 项目X
对投资人负责

投资人 基金持有人
认购

赎回

对投资人负责 托管职能

PE管理人
投资

管理职能

信托制PE

PE托管人

投资收益

项目池

信托制/契约制PE

投资,按出资 额承担有限责 仸 投资收益 投资,承担无 限责仸

有 限 合 伙 制 PE 项 目 池

投资收益+管理 费+投资回报分



公司制

信托制

有限合伙制

认缴出资额及 最低实收资本不低于某 资金一次到位 缴纳期限 一额度

承诺出资制,无最低要求,按照约 定的期限逐步到位

投资门槛

无特别要求

单个投资者最低投资不少 无强制要求 于100万元

债务承担方式

出资者在出资范围内承 投资者以信托资产承担责 GP承担无限责任,LP以认缴出资额 担有限责任 任 为限承担有限责任

投资人数

有限责任公司不超过50 自然人投资者不超过50人, 人,股份有限公司不超 合格机构投资者数量不受 2至50人,且包含至少一个GP 过200人 限制

管理人员

股东决定

由信托公司进行管理

普通合伙人

PE特点
?无需披露信息,设立方便灵活,投资者少 “私募” 私募是相对公募而言的,通过非公开方式向少数特点投资者募集,一般无需披露交易细节,监管相对宽松, 风险较大,投资多为“量体裁衣”式。 ?股权投资为主,较少债权投资 “股权” ?承诺资本额丌等于实际筹资额也丌等于实际投资额 ?投资期限长,流劢性差
封闭期内不可赎回;投资非上市企业股权或上市公司限售股权, 一般没有公开的股权交易市场。 承诺资本额 实际筹资额

实际投资额

?投资风险较高,与业性强
投资于非上市企业,信息高度不对称、企业经营欠稳定、投资者对企业潜在价值的判断存在较大的不确定性, 判断的失误将导致巨大损失。对投资者的要求较高,GP的专业眼光与经验至关重要。 ?以退出并获得企业价值增值为目的

看重企业未来的潜在价值,提供增值服务,在投资之初就设置了退出机制。
?约束条件少,可满足丌同阶段丌同类型企业的融资需求 与银行贷款、发行企业债券、上市公募、民间借贷相比限制较少且更加灵活。

PE运作流程

项目池 项目受理 快.准.省 项目初审

进 入 下 一 轮 新 投 资

项目尽调

PE的盈利模式是由项 目投资的价值发现、价 值设计、价值持有、价 值提升、价值放大、价 值兑现这六个阶段实现 的,是一个复杂的、与 业的、长期的投资过程。

综合评价

优缺点

资本变现及回收

上市

优点:高收益、有利于企业再 上市一段时间,发起人股票禁 最佳方式,收益 融资。缺点:费用高、程序繁 售期解冻后,适时出售股份变 最高 琐、风险大、耗时长。 现

协议转让或 兼并收购

在一级市场或场外交易市场转 优点:方便快捷、费用低。缺 让给其他投资者或在企业被兼 最普遍的方式, 点:收益较上市小、不易找到 收益较高 并收购时出售股份回收资本和 合适的收购方。 收益。

回购

在企业没有达到上市条件或出 约定的特殊方式, 优点:收益有保证。缺点:收 现私募股权基金要求回购事项 收益一般 益较低。 时,由企业或全股东按约定条 件购回。

破产清算

投资失败的方式, 将损失降到最低。 收益最低

当企业无法存续或无存续价值 时,申请破产清算,收回投资。

PE发展概况
萌芽阶段 1946-1969
发展阶段 1970s 高速发展阶段 1980s

美国发展历程 成熟阶段 1997至今

1946 美国第一 家PE公司 ARD成立

1958 小企业投 资法案出 台,大量 SBIC成立

1969 新股发行 市场火爆, 有限合伙 制PE产生

1973 美国创业 风险投资 协会成立, PE正式成 为一个产 业

1978 《雇员退 休收入保 障法》允 许养老基 金进入风 险投资领 域

1985 非创业型 PE投资首 次超过创 业型PE

1997 东南亚经 济危机 2001 美国网络 科技股泡 沫破裂

2007 全球知名 的PE公司 Black stone在 纽交所正 式挂牌上 市

中国发展历程 萌芽阶段 1985-1992 缓慢发展阶段 1993-1996 非理性发展阶段 1997-2001 调整阶段 2002-2004 理性发展阶段 2005至今

1985 科学技术体 制改革, 中国第一家 风投机构 “中国新技 术创业投资 公司”成立

1992 第一家外商 独资风险投 资基金“美 国太平洋技 术风险投资 基金”成立

1993 “中国经 济技术投 资担保公 司”成立, 鼓励社会 力量参与 风投领域

1998 《关于 尽快发 展中国 风险投 资事业 提案》 出台

1999 “5.19” 行情,国 际金融公 司入股上 海银行初 具狭义PE 特点

2001 美国互 联网泡 沫破灭, 我国加 强资本 市场规 范管理

2004 New Bridge Capital购 得深发展 17.89%的股 权,中国大 陆第一起狭 义PE案例

2005 股权 分置 改革

2006 传统行 业取代 了高新 科技行 业成为 PE投资 重点

2008 次贷危机 2009 人民币基 金首次超 过美元基 金主导市 场

中国PE发展现状

PE数量及规模

新募PE类型

新募PE币种

PE投资总量

PE投资策略

PE投资IPO退出 市场分布

II. 房地产PE概述
?高杠杆、高投资、高收益、高风险行业。

房地产行业 特点

?关系国计民生、带动经济增长、改善民生条件的 重要支柱。 ?资金占用量大,运转周期长,资金密集型产业。 ?房地产开发资金来源的70%来自于预售和银行贷款, 融资模式单一。

PE作为房地产最可行的新型融资渠道之 一,具有广阔的发展前景,将为我国的 房地产市场注入新的活力,并促进房地 产市场的健康发展。

房地产资金 ?中国房地产开发基金直接融资占比仅为5%,而美 现状
?房地产开发企业自有资金不超过20% 。 国这一比例超过80%。 ?2011年楼市调控以来房企银行贷款受限、新增信 贷减少,资金链紧张。

房地产PE基本概念
? 房地产PE是定向投资于房地产行业的PE, 基于行业的特殊性独具特色。 ? 国内房地产信托、企业债监管严,REITs 尚未批准,房地产PE最有前途。

?PE的一个分支:其内涵、特征及其运行不能脱离PE的理论及其实践。 ?产业投资基金:定向投资于房地产行业,通过投资、拥有、控制、 管理特定的房地产实体或股权而获取相应投资收益和资本增值,属于 的范畴;

?房地产投资基金:和其他投资基金一样,通过发行基金份额的方式 将投资者拥有的资金汇集成基金财产,由基金管理人管理,投资于基 金合同确定的领域,以提高资金利用率进而获取收益,并返还给投资 者的集合投资方式。
?投资对象:房地产产业链中的企业或项目,具体包括未上市房地产 企业的股权、未上市房地产企业的可转换优先股、可转换债券和附认 股权债券等,甚至还会涉及上市房地产公司的非流通股权或者上市后 的私募股权融资等。

房地产投资基金分类

房地产PE分类
?独立房地产PE 按投资背景
鼎晖房地产基金、普凯投资和高和投资等,在PE运作方面经验丰富,对房地产 行业缺乏深入了解。

?房地产企业旗下的房地产PE

金地集团旗下的稳盛投资、荣盛房地产开发有限公司旗下的荣 盛泰发基金、以及复地集团参与的盛世神州基金等,具有深厚的行业背景但缺乏PE运作经验。

?引入外援型PE 按管理方式

引入知名外资机构将为本土基金 带来国际化视野与国外较为成熟的经验,但可能加 剧房地产行业竞争。

?自主管理型PE
的主要方式。

具有更大的自主权,国内PE管理

?商品住宅 按投资方向

盛世神州房地产投资基金,主要投向 成长性城市的居住类物业。

?商业地产

高和投资,收购一线城市核心区域商 业类物业,包装后出售获利。

?城市综合体

星浩基金,“星光耀广场”是该基 金定位开发的第一个CBD项目。

核心型 风险收益 按风险收益 投资对象 IRR:7~9%

价值增进型 标IRR:9~16%

机会型 IRR>16%

风 险 最 低 , 目 标 风险适中或较高,目 风 险 最 大 , 目 标

繁华地段的高质

无管理的、闲置的、 需要经营改善、翻修、 量、低空置率物 新开发或待改造的地 再造的地产项目 业 产项目
稳定的收入现金

收益来源 杠杆率


低负债

物业价值增值 资产负债率<70%

物业升值 资产负债率>70%

?以投资管理能力为主导
投资资本的收益和增值。

通过系统地对目标项目实施投资运作及管理运作,寻求

按风险收益

?以融资业务为主导
营业务。

以为目标房地产发展项目提供融资支持和融资服务为主要经

?以投资银行业务为主导

将房地产资本运营(如房地产并购、房地产公司重组、 房地产公司上市策划等)作为主要经营业务。

?按股权比例:控股型和参股型
?按融资方式:杠杆与非杠杆型 ?按组织形式:公司型、契约型、有限合伙型

房地产PE特点
区别 房地产PE 其他行业PE

投资对象

房地产产业链中的企业或项目(住房、 以实业为主,有些只允许对非上市 厂房、物业等),包括收购实物性房 公司进行股权投资,有些则允许对 地产(写字楼、商场、高档公寓住宅 上市公司进行股票投资(但必须以 等),主要针对的是非上市房地产企 私募的方式),有些甚至允许进行 业的股权进行投资,较少涉及债权投 少量的债券投资 资 市场风险 长期投资,投资回报率较高 将不同的房地产项目组合起来出售, 市场风险、技术风险 一般为中、长期投资

投资风险 投资期限 投资组合

通常投资对象难以组合,更难以拆 也可以将某一个项目按比例分拆出售、 分 融资或租赁 专业的房地产投资管理机构运作,多 采取有限合伙制 专业化管理,特定的私募公司的基 金管理人进行募集并管理,可以分 为公司制、契约制、合伙制 等

管理方式

退出机制

IPO、并购、回购、股权转让、整体出 IPO、售出股份、并购或管理层回购
售等

区别

房地产PE

银行贷款

投资对象

优秀的成长型企业或预期有良好收

益率的房地产项目

具有稳定现金流的成熟企业

投资依据

基金管理人的经验判断

财务报表的客观数据

着眼点

投资对象的发展前景和资产增值

投资对象的财务状况及还款能力

控制力

对目标企业的发展战略和经营决策 提供指导

不参与房地产企业的日常经营管理

风险收益

股权投资,高风险,高收益

债权投资,风险收益相对较低

区别 投资期限 投资目的 管理渗透度

房地产PE 具有一定限制,一般为5-10年 提升企业价值从而退出获利 供指导,对目标公司重新包装 房地产PE 私募方式 具有较长的封闭期,期间投资者不能 抽回投资资本金 按要求公开披露信息,上市后可随时 交易 公募方式 可赎回

一般股权投资 长期,没有严格的限制 获得股息和红利或企业控制权 企业日常经营 REITs

对目标企业的发展战略和经营决策提 大股东向投资对象派驻高管直接参与

区别 资金募集方式 资金能否赎回 限制要求 组织形式 操作方式 权益比例 担任角色 收益渠道

不需要公开披露信息,具有封闭期 公司制和信托制,以信托制为主

公司制、信托制、和有限合伙制,有
限合伙制为主 多项为主 少数股权 指导、辅助及专业化服务 退出获利,前期股利支付少

先募资再确定标的资产,投资标的以 先确定标的资产再募资,投资标的以 一项为主 全部股权 企业经营管理者 股利支付比例较高

房地产开发企业融资模式的比较

PE
主要融资人 所有企业

银行贷款
所有企业

公开发行股票IPO
待上市或上市公 司 较大 较高 最低 按股权份额平等 分担 按股权份额平等 分享 较弱(大股东除 外) 较强

公开发行债 券 上市公司

单次融资规模 企业资格限制 表面会计成本 投资者是否分担企业 最终风险 投资者是否分享企业 最终收益 投资人对企业的控制 力 融资对企业治理的影 响程度
国内外房地产PE对比

较小 最低 较低
部分分担 部分分享 最强 最强

较小 较低 最高
不分担 不分享 较强 较弱

较大 最高 较高
不分担 不分享 最弱 最弱

现阶段中国房地产PE的投资人中都出现了房地产信托计划的身影,并且有部分中国房地产PE在有限合伙制 基础上加入了信托产品设计中常见的“优先及劣后受益人”概念,信托计划作为优先受益人在有限合伙制房 地产PE中出资,国际通行的形式呈现出较大差异。 这种中国特色的PE之所以存在,是因为本土房地产PE在发展初期尚无法与REITs这一房地产融资的重要渠道 完全分离,在具有一定的业绩积累和募资能力前,这一形式仍将是中国本土房地产PE所采取的主要结构之一。

房地产开发PE融资运作流程

战略投资者是指与引进企业相同或相关行业的企业发起的PE; 基于其整体发展战略,不仅着眼于短期的财务回报;投资期 限更长;全球领先的房地产开发商或上下游企业。 财务投资者是指一般的房地产PE,注重财务回报。

房地产开发阶段,风险高、收益大——机会型基金; 项目建成运营阶段,有比较稳定的现金流,风险和回报较 低——核心型基金; 房地产开发企业想再次开发或将房产重新装修定位——价值 增加型基金或机会型基金。

企业基本情况:房地产企业简介、企业的现状、股东实力、 法律核查、管理能力、近几年经营记录、行业和企业规模等。 项目基本情况:项目位置、占地面积、建筑面积、物业类型、 周边物业、工程进度、证件状况、资金投入、市场定位等。

投融资结构设计与安排:房地产PE入股比例、管理层激 励、控制权机制。 共同管理:监督和治理+咨询、指导等服务 基金退出:从项目现金流人中按比例回收、房地产开 发公司或主要经营者回购股份、房地产开发公司上市 实现基金资金退出、对外进行股权转让等。

优点
?可以获得所有权和控制力
“股权”“私募”,可直接控制资产 管理活劢,更好的实现其投资策略。

风险
?信用风险
?房企:主观信用风险源于信息丌对 称,房企诚信缺失;客观信用风险是 指因为外界经济环境变化导致信用客 观状况恶化,信用主体在客观上丧失 了履约能力。 ?PE:管理人道德风险

必要性
?满足企业融资需求
自2010年政府出台对房地产行业新 一轮密集调控政策以来,房企传统融 资手段受限;国内房地产企业IPO 戒 借壳上市审批已暂停;增发、配股和 发债被叫停;房地产信托面临日趋严 格的政策。资金链紧张,融资成本丌 断上扬,企业负债率到达高点。多样 化融资手段成为房企的迫切需求。

?可以创造价值
通过再包装增加附加价值,转手获利

?便于利益重组
房地产PE可以将丌同的房地产项目 组合起来出售/融资/租赁,也可以将 某一个项目按比例分拆出售/融资/租 赁。不无形资产相比,房地产更容易 分拆,丏分拆后的每一块资产可能比 原先价值更高。

?市场风险
指未来市场价格(利率、汇率、股票 价格和商品价格)的丌确定性对企业 实现其既定目标的影响。

?防范金融风险
银行贷款占到了房地产行业融资 总量的60.0%~70.0%左右,远高于 40.0%的国际通行标准。银行贷款实 际上支撑了房地产开发商经营周转的 资金链,一旦经济发生波劢,房地产 企业的经营风险将转变为银行的金融 风险进而影响金融安全。

?融资成本较低
房地产项目通常具有可期、稳定的现 金流,房地产PE比LBO等其它PE投 资类别更容易获得优惠的贷款利息。

房地产行业受经济及行业周期、国家 宏观调控政策的影响巨大,市场风险 很大。

?操作风险
?操作失误引发纠纷导致的经济损失 ?投资管理丌善导致利润降低戒损失 ?违规操作被处罚产生的损失 ?丌可抗力引起的损失

?退出方式灵活
在公开市场及非公开市场都具有较好 的流劢性。

?促进房地产市场健康发展
房地产PE十分关注企业的成长,通 过提供一系列与业的增值服务和经营 戓略指导,增强企业的核心竞争力。 一般只有优质房地产项目才能获得 PE的资金支持,从客观上加速房地 产行业优胜劣汰。

?可以分散风险
房地产PE不证券及债券投资的关联 性相对较低,使其能够分散投资组合 的整体风险,丰富机构投资人的投资 组合。

III.房地产PE发展概况
1970s末 1987黑色星期一
股市暴跌, 经济衰退, 银根收紧, 权益型 REITs 收 益锐减募 资难,房 企资金链 高度紧张

1980s末

1993-2007

现在
逐渐成熟, 不再局限 于收购困 境资产, 业务延伸 至房地产 开发、国 际房地产 投资等

美国: ?“Blind Pool”,先募资, 后发掘和锁定项目;

美 国

美国房地 产PE萌芽, 剩余资金 充裕,融 资成本低, 对房地产 PE的需求 不大。

大量房地产无法还贷,许 90年代初,经济 多优质资产被迫廉价出售, 复苏,房地产PE Zell-Merrill和Goldman 发展, 2000年 Sachs等投资机构募集房 以后,证券市场 地产PE抄底市场。 和房地产市场的 有限合伙集合投资 高度繁荣,房地 + 产PE快速增长。 权益型 REITs 数量增长近90倍, 有限合伙型PE的雏形 规模增长近40倍。

?更看重基金团队 ?资金主要来自主要投资地 域的机构投资者; ?募集对象为成熟的机构投 资者,如养老基金、退休基 金、投资银行、保险公司等; ?GP认缴比例1%左右; ?退出形式多样,物业出售、 股权转让、资本市场退出、 发行REITs退出等 中国:

1990s
设立“境 外中国产 业投资基 金管理办 法”鼓励 国外风投 公司进入, 海外基金 涌入中国, 房地产PE 得以起步。

21丐纪初期至今
2010 中国内地首 个由房地产 开发商发起 并募集的外 资房地产 PE“瑞银金 地中国房地 产开发基金” 成立。 2010 北京第一家 以房地产项 目的股权投 资为主债权 投资为辅的 房地产私募 基金管理公 司“盛世神 州基金”成 立 2011 新募房地 产PE募资 额40.78亿 美元,占 全部募资 额10.5%; 投资额 19.42亿美 元,占总 投资7.0%。

中 国

2006 房地产PE31例, 占到传统行业 案例总数 42.40%,投 资金额30.37 亿美元,占传 统行业总投资 金额的 46.6%。

2011 “北京盛世 神州房地产 投资基金” 成功备案, 成为第一只 在国家发改 委备案的私 募房地产投 资基金。

?先发掘并锁定项目,再设 计基金产品; ?更看重标的地产项目;

?大量资金来源于海外
?募集对象主要是富裕的个 人或民营企业; ?GP认缴比例5%-10%; ?物业出售和股权转让,不 能采用REITs退出。

III.房地产PE案例
案例1:独立PE——深圳德信资本

德信资本+地产公司 GP LP1 子基金1 LP2 子基金2 …… LPn 子基金n

?投资引导基金:高级的战略合作模式, 建立统一的三方合作平台,以投资于XX 地产旗下项目为主,兼顾其他中小开发 商与项目并购,开发运营与金融运作两 头并进。 ?伞形基金:初级的战略合作模式,为开 发商建立融资平台,投资于XX地产旗下 项目,提升资金的使用效率。 ?主动管理型基金:创新型项目合作模式, 在拿地与规划阶段开始介入, XX地产可 以利用金融杠杆,取得极高的回报率, “房地产综合运营商”。

德信XX房地产股权投资基金 母基金

项目1

项目2

……

项目n

案例2:凯利房地产PE
企业名称 发起人/管理人 发起人 组织形式 企业规模 存续期 投资者保底年收益率 浙江凯利投资管理合伙企业(有限合伙) 德信控股集团有限公司 浙江凯利投资有限公司 有限合伙企业; 有限合伙人LP:合格投资者(机构投资者或个人); 普通合伙人GP:德信控股集团有限公司 首期不低于人民币1.2亿元 单项基金基本存续期3年,GP可以根据项目需要决定提前或延长一年 12%

发起人出资额
投资人认购起点 收益分配方式 有限合伙人其它权利 流动性安排 管理费

有限合伙企业规模的10%
人民币100万,并以人民币100万元的整数倍增加 每年分配一次(项目实际收益) 参加合伙人会议,行使合伙人协议赋予的合伙人权利;GP每半年出具投 资报告;随时查阅项目资料及财务状况 基金存续期内不可赎回,但有限合伙人可转让投资份额 固定管理费:募集基金成立时规模×2%; 浮动管理费:有限合伙企业收益中超出投资者保底收益的20%部分 风险控制体系包括内部控制和外部控制,对投资项目进行全程、全方位 的风险控制

风险控制措施

案例3:房企旗下PE——金地集团

?PE简介: 09年,金地集团发起并管理,初期规模达到10亿元人民币,有限合伙制,GP认缴额5%,LP承诺制分 期出资,专注于华东房地产开发领域的股权投资,IRR>20%,投资期限不超过5年,最低认购额500万元/份 。 ?投资方向:华东1-2线城市,重点在上海、宁波、杭州、南京;住宅为主、少量的商业和办公,无拆迁的短平 快项目;投资土地竞买为主的房地产开发阶段。
银行 GP (劣后受益) 40%保本LP 60%非保本LP (优先受益) 托 管 华东1-2线城市开发阶段 的住宅项目为主

投资
资金回笼

PE

投资 资金回笼

?投资策略:组合投资、联合投资、择时投资。
组合投资:指按“比例”将合伙资本投入不同城市或项目,分散投资风险;联合投资:金地集团及其投资组合(境外基金、其 他金融机构、企业)联合投资,金地集团负责项目管理,金地集团的投资比例不低于50%;择时投资:注重周期管理,在经济下行 时购入优质土地资产,在经济上行逐步退出。

?合伙财产安全性:资金和收益等均由银行托管,杜绝挪用、账目不清等;各方权利义务及投资限制通过监管 合伙协议执行;合伙期限内不开放申购,以免申购价格评估偏低导致原合伙人利益损失;约40%LP的本金和其2 年期限的8%的年化收益率由剩余60%LP的本金和收益担保。 ?流动性与退出安排:GP份额不可转让、不可赎回,直至基金结束,期间获得劣后LP的利润分配;LP有限赎回, 占60%的非保本LP合伙份额可转让,封闭期1.5年后,部分LP出资可赎回;转让和赎回的基准指导价格为投资管 理公司每年第一季度公布公允的合伙人份额净值评估,该净值由第三方机构评估;占40%的保本LP获得保本承诺, 即2年期限、固定年化收益率8%、一次性还本付息。

?利润分配:即时高分配政策。达到法定最早的利润分配条件即进行利润分配;每年度分配1次,弥补亏损 和项目资金需求后的90%用于分配;有限合伙人按8%的年化收益率优先回报、普通合伙人仅在超额收入时分 配;GP可获得20%附带收益及一定比例的管理费(投资期,按承诺出资额的2%/年支付,投资期之后按实际 出资额的2%/年收取)。 ?投资价值:基础收益(股权投资收益);资产转换收益(在后续购置投资项目的房地产获得增值收益); 资产升级收益(企业实施资本运作如上市带来的收益)。

LP出资流程

模拟投资的收益敏感性分析

案例4:PE介入房地产开发的时点及个案
?缺口一:北京左岸公社。 华夏伟业以项目控股权方的身份介入,不参与项目分红,但发展商须向其支付高于银行的利息;协助发展商向 银行贷款;资金链连上后,股权转让退出项目。 ?缺口二:北京国恒基业大厦项目 华夏伟业以项目全程打理方身份介入项目,调整原项目定位,提高其项目投资可行性; 推荐有实力的建筑商带 资施工;自身拆借2500万给发展商,发展商按银行同期利率支付伟业利息;发展商四证全后,伟业协助其向银行 贷款1.2亿。 ?缺口三:北京今典集团“苹果社区”的“贴息委托贷款”案例 精瑞基金和北国投的介入改变“贴息委托贷款”旧模式。先由北国发行房 贷信托计划,与精瑞基金在国外的资金能力相配合,向国内外的机构和个人 融资;在项目楼盘封顶之前,是由北国投通过发行信托融得的资金,来向苹 果社区的购房者按揭贷款;楼盘封顶之后,北国投将按揭项目转给银行,银 行支付北国投相应的款项,购房者转向银行按揭。旧模式中发展商自己要拿 2亿元出来委托银行“贴息贷款”,新模式中则由信托计划负责去融资。

?The End


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