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(建议)关于格拉斯小镇人防设计方案对比 2


关于格拉斯小镇人防设计方案对比
(以下绿色字体为建议内容,蓝色字体为引用)
针对格拉斯小镇地下人防建设方案如下: 一、按照全部缴纳人防配套费,方案: (1)高层基底面积 4400m2、 (人防费 2000 元/m2)=880 万 (2)商业基底面积 1391m2、 (人防费 600 元/m2)=83.6 万 (3)别墅基底面积 17129m2(人防费 600

元/m2)=1027.74 万 基底面积合计:22920m2(人防是不是这个面积数) 分析:缴费 1991.2 万元 建安成本 22920 平米*2200 元/平米=5042.4 万元 销售收入: 466*10 万/个+ (22920-15800) =7120 平米*2800 元/平米=6653.6 万元; 收益:6653.6-5042.4-1991.2=-380 万元; (负数) 二、按照高层基底面积建设人防,商业及别墅基底面积缴纳人防费用,方案: (1)高层基底面积 4400m2,建设人防工程;建安费: (2)商业基底面积 1391m2、 (人防费 600 元/m2)=83.6 万 (3)别墅基底面积 17129m2(人防费 600 元/m2)=1027.74 万 分析:缴费 1111.2 万元 ; 建安成本 18520 平米*2200+4400 平米*2825=5317.4 万元 销售收入:360*10 万/个+100*9 万/个+7120 平米*2800 元/平米=6493.6 万元; 收益:6493.6-5317.4-1111.2=65 万元; (正数) 三、按照高层、商业及别墅基底面积全部建设人防工程,方案: (1)高层基底面积 4400m2,建设人防工程;

(2)商业基底面积 1391m2、建设人防工程; (3)别墅基底面积 17129m2、建设人防工程; 分析:缴费 0 万元 ; 建安成本 18520 平米*2825+4400 平米*2825=6474.9 万元 销售收入:426*9 万/个+7120 平米*2800 元/平米=5827.6 万元; 收益:5827.6-6474.9=-647.3 万元(负数) ;

建 议: 只做 高层基 底面 积的 人防工 程, 第( 2 ) ( 3 ) 项缴 纳人防 配套 费, 83.6+1027.74=1111.2 万元(壹仟壹佰壹拾壹万贰仟元) ,理由如下: 一、工程方面: 土建及安装成本:地下层建设普通结构(非人防) ,成本大约 2200 元/平米; 如果建设人防工程,成本大约 2825 元/平米以上,差距在 625 元左右,主要是如 下几个方面: (1) 只建设高层基底 4400 ㎡人防工程, 按照规定不需要配备柴油发电机组 (超 过 5000 ㎡,不论是否双电源都要配备柴油发电机组,强规,没有办法避 免) ,成本大约 120 万元,均摊到 18520 平米(商业与别墅基底面积和) , 折合 65 元/平米;节约成本 120 万元; (2) 土建方面,建设人防工程,建筑成本方面:普通车库顶板钢筋约 70 公斤 /平米,人防结构在 110 公斤/平米左右,差 40 公斤/平米,按(3300+700) =4000 元/吨*40 公斤=160 元;普通车库混凝土增加在 0.443 立方/平米, 人防结构在 0.55 立方以上,差 0.1 立方/平米*(330+40)=37 元/平米; 模板方面差距较小,差 0.2 平米/平米*50 元/平米=10 元,墙体加厚,同样

涉及钢筋、砼;询问多人,约增加 260 元/平米*18520 平米=481.5 万元; (3) 安装方面,普通车库使用用普通门,人防工程使用防核辐射的门,每个 防火单元设置卷帘及战时装置,出入口处设置防弹玻璃等,询问其他人 防设计院和东营设计院,人防安装方面增加成本保守估计在 300 元/平米 以上,合计 300 元/平米*18520 平米=555.6 万元; 土建及安装方面保守估计可节约成本 120+481.5+555.6=1157.1 万元;基本与 缴纳的人防配套费相同。 二、销售方面: 地下分车库与储藏室,建设人防工程时,设计为人防车库与避难人员及 物资仓库。 (1)产权,如果建设人防工程,产权归人防办所有,销售方面只是出售使 用权,人防办在战时可将车库与储藏室无条件收回;如果不建设人防工程, 产权归建设公司,公司可以带产权销售,列入产权证的附属物,战争时期车 库与储藏室仍然归业主使用。对销售影响大小需询问销售方面的专业人士。 (2)关于停车位,现在东营设计院设计的车库总面积 15800 平米,共 466 个停车位,交给人防设计院,如果全部按人防设计,按 2000 平米/一个人防 单元,每个人防单元必须配备 2 个出口,一个可以从楼体内经过,一个必须 直达地面,直达地面的人防出口大约占 3 个停车位,需占用 24 个车位,柴 油发电机组需占用一大块空间,预计 10 个停车位,共计占用 34 个停车位, 按 10 万元/个计算, 减少销售额 34 个*9 万/个=306 万元; 带产权销售的车位 和只销售使用权的车位差距 1 万元/个,可增加销售收入 460 万元。 (3)储藏室如果建设人防工程, 按照战时物资储备库进行设计, 各类安装管

线较多,门应按照防辐射标准设计,需要增加成本,另外结构较复杂,不利 于储藏室的销售,造成储藏室价格较低,且不利于销售。 三、成本方面: 人防配套费可以通过关系缓交,最大限度的减轻因基础建设人防工程投 入的资金压力。

鉴于工程与销售方面的考虑, 东营设计院及成本部建议, 仅做高层基底面积的人 防, 商业及别墅按基底面积缴纳人防配套费, 土建及安装节约的成本基本上抵做 人防配套费,但是可以节省 40 个车位,约 306 万元,同时增加 460 万销售差额, 达到 766 万,且车库、储藏室可以在房产证上体现为附属物。也方便销售。

**总、**经理你们好,昨天和*工通过电话,又看到*工发来的电子版文件, 对当前格拉斯项目地下人防工程效益评估预测,提出以下建议: 一、 公司领导和工程管理人员首先要对当地政府相关政策的了解, 要掌

握当地人防部门的政策文件规定(譬如:人防面积的规定、人防设施的建设标 准、人防异地建设费的收费标准) ,要看真实的书面文件和咨询具体经办部门, 不要光是听说(可以查阅当地按照人防部门要求做成的人防图纸和实地考察、 咨询人防建设单位) ,某一个数据的差异有可能造成决策的变化。 公司通过市领导协调关系, 有些建设项目和数据也是可以调整的。 如果 我们按照要求标准建设完成、验收合格的人防工程后,当地政府部门有没有返 还部分建设费用的政策(有的地区是有返还的) 。 二、 本人对东营当地相关政策不了解, 对发来文件关于建设人防工程

和缴纳人防异地建设费的各项数据看不太懂,对于文件中所计算的数据是否符 合东营当地实际情况( 譬如: 土建及安装成本: 地下层建设普通结构 (非人防) , 成本大约 2200 元/平米;如果建设人防工程,成本大约 2825 元/平米以上,差 距在 625 元左右,….这个计算数据可能有些扩大)。从常规来说,人防建设与 普通车库建设费用增加在于增加人防设计费、人防门、洗消池、通风井、顶板 的覆土厚度。一般来说不会增加到上述(625 元/m2)这个数额。人防设施也是 分级别的,一般战时人员躲避与战时指挥中心的标准、常规武器与核武器的人 防建设标准是不一样的。 不知道当地人防部门要求格拉斯项目按哪个标准执行。 工程部的人员也要了解人防工程建筑和结构的主要指标数据,与设计院和人防 部门的交流也要注意采用的哪些标准,不能任由设计院提高建设标准增加工程 造价(注意参照当地其他项目的人防设计图) 。 三、 对于本项目的人防建设如果按发来的上述文件统计数据来看, 本人 对项目的具体建议: 1、 此部分高层建筑做不做人防都得做地下室或车库, 如果考虑人防的

话,把高层地库向外扩展(如果场地允许的话,向南北方向,高层部分地下室 扩展到 1.0 万平方米左右) ,可以做部分车库,高层住宅部分也得要做地下停车 位。 一般车库与人防部分的造价估计差距不会超过 300 元/m2 (本人在临沂 2010 年项目,当时地下车库做成人防比一般车库的造价每平方米提高大约在 150 元 左右。不计人防设计费,无发电机组) ,现在考虑到材料和人工费涨价,估计也 不会高于 300 元/m2) 。 2、 如果考虑到增加发电机组的话,将车库分成两个(每个小于

5000m2)是不是可以不再设置发电机组了?

3、

别墅区如果停车位满足规划要求,建议缴纳人防费,不要再设置人

防了,这样就很大程度上降低别墅区工程造价。 4、 在未确定人防工程建设方式和规模以前, 建议高层的桩基工程暂时

不要再继续。在确定人防工程和本工程建设规划,经综合评估后,再对整个项 目的建设统筹考虑,有可能对地下工程(范围、基底高程、和建设标准)重新 进行设计,也许发生桩基工程的部分变更。 四、 现在出现的人防工程建设投资增加的问题, 说起来还是对工程市场

调查论证的不全面,对工程建设成本分析不够详细。一般说来,如果一个项目考 察的很充分,对于建设过程成本分析比较全面、详细了,对市场销售前景比较有 把握,人防建设费用的问题不会影响到整个工程投资决策。试想如果一套别墅售 价超过 200 万元,每户增加人防费(600 元/m2 不会对销售产生根本影响。 除人防工程以外,当地政府部门对其他规划建设标准还有没有强制性规定 (如太阳能利用、节能措施、雨水集中利用、雨水污水分流等) ,如果有这些方 面的规定,也会很大程度上影响到工程成本造价。这就需要公司安排专人(或兼 职)与规划审批部门、设计院密切联系,利用当地相关政策,尽最大可能的争取 政策优惠,降低建设工程成本费用。 房地产企业工程管理人员不旦要懂的按图施工建好房子,也要懂技术经济 分析,还要懂得规划、设计,还要了解政府部门政策和市场销售。所以说房产企 业工程管理人员知识面比建设施工单位技术人员更要广泛。 请中建置业公司工程技术和建筑经济人员在了解当地人防部门政策后,对 格拉斯项目做一下比较详细的技术分析和评估,将分析的数据(包括建设成本、
X

200m2=120000 元)成本售价,

工期、销售价格、产权、使用成本和物业管理等方面)向公司领导汇报,由领导 决策采用哪个方案。 以上是本人对格拉斯项目关于人防建设问题的个人建议,限于对当地政策 和建设做法的不够了解,该建议不一定正确,仅供中建置业公司领导参考(但愿 不要误导) 。如再有建设业务问题需要本人参考意见,请及时联系,本人乐意效 力。

2013 年 11 月 10 日


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