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房地产踩盘方法总结


关于踩盘 公司的踩盘活动较多, 发现在踩盘过程中有很多信息是可以不用去现场就可以查 到的,有些信息到了现场还是得不到。

一、对于踩盘的认识

1、踩盘在市场调研中的地位 当今竞争激烈的经济环境下, 市场调研的作用越来越大,是决策的重要甚至唯一 依据, “没有调查就没有发言权” 。在国外的一些成功企业里,用于前期市场调研 的资金已经超过了研

发的费用。 在资金量很大的房地产行业中,市场调研的作用 更是不可忽视。 在我看来, 房地产市场调研中的前段资料、数据信息的搜集调查的难度不亚于后 面的分析研究部分。 而调查的数据信息中, 一手信息往往比二手信息更真实可靠, 更具有说服力,但调查的难度也较大,尤其是客户需求调查。踩盘属于一手信息 的重要搜集途径,是非常重要的。

2、踩盘是为了解哪些信息 很多人可能和我有一样的疑问——我们要知道的东西好象大部分可以直接通过 网络和电话解决, 去踩盘不是浪费时间吗?这个问题长期捆饶着我,总觉得踩盘 好象没多大作用,很浪费时间,因为已经有很多渠道了解很详细的楼盘信息了: 基本技术指标——各大房产网和项目网站 项目规划——到销售中心看沙盘或者楼盘自己的网站 推盘节奏——项目动态监控 户型配比——市场信息网,自己打开楼盘表数(有点烦琐) 销售率——网上备案都能查到(用已售量除总供应量) 购房者对楼盘的评价——业主论坛

到底还有哪些信息需要踩盘来了解:

(1)对项目以及周边的经济、区位、人文、自然环境有个直观的感受; (2)可以了解一些项目的细节,比如销售人员的素质、销售案场的包装以及样

板间等一些营销方面的感受。还有工程进度、建筑及园林风格、商业部分、内部 配套等一些产品细节的认知。 (3)可以调查到一些网上无法查到的数据信息,比如客户调查,细致价格、停 车调查、入住情况调查、真实销售情况调查等。

二、踩盘信息搜集方法

1、对各种环境的感性认识 踩盘不能只在售楼部和项目里面打转,关键是感受到一些数据不能表达的东西。 这就需要你不仅仅只局限于在售楼部和售楼员交谈,你还要到项目周边走一走, 看一看,体会一下氛围。

“衣食住行”与大家的生活密切相关,一个区域,各个阶层、年龄、文化的人对 楼市的看法都不一样, 所以一定要注意关注一些关系到生活方面的东西,比如经 济、文化、真实交通、目前配套、居住氛围等。 2、对营销方面的感受

对于在售楼盘来说, 有关它的营销方面的信息也是很重要的,比如销售人员的素 质、销售案场的包装、样板间的设置等。这些方面主要通过观察和交谈来了解, 必要时要仔细拍几张照片。 3、对产品细节的关注 产品细节方面包括工程进度、建筑及园林风格、商业部分、内部配套等,这就需 要你想办法到小区内部去对这些有关产品观察和感受, 注意和其它同区域楼盘作 个对比,必要时候也要拍照。 4、客户需求调查 客户调查在市场调查中本来就是难度最大的一项内容, 踩盘中的客户调查只是庞 大的客户研究中很小的一部分。 踩盘中的客户调查往往不可能得到具体数字,更多偏向感性的认知。基本上都是 通过在现场观察,和来访客户交谈来了解。看一个项目当时的销售热度,我们可

以在销售中心外面呆上一段时间,观察在一定时段内来访客户。要了解客户群层 次, 可以间接问一下售楼员 (如这里买房的都是什么人啊?素质不会太差吧等) , 或者直接找几组客户,通过和他们交谈来感受。 5、细致价格情况调查 均价很容易了解, 通过装客户打电话一般都能知道,但是要了解一些细致的价格 情况如楼层差价,景观差价,价格走势的话就需要用一些技巧了: 楼层差价: 通过询问相邻楼层同一方向的两套房子,再相减基本上就可以 认为是楼层的差价概数了。 景观差价:同上,就是把同一楼层不同方向的几套价格都问一遍。 价格走势: 盯准相同楼层的相似单元销售价格,不同时期价格相减一般就是 价格涨幅了。

6、真实销售情况调查 最难的一部分,有些甚至售楼人员都不知道(销售主管可能才知道) 。这一部分 内容靠询问售楼人员得出数据一般都是假的。一般采用的推理法,根据已售完楼 盘的销售周期来反推调查项目, 但这样得出数据不太可靠。所以最好是把销控表 拍下来,这就看你的拍照设备是不是很隐蔽了。

7、空置率调查 问保安,查看小区贴出来水电缴费表,凡是没有电费的都是空置,实在不行就只 好一家一家走了,看装修情况和有无生活痕(如有无空调和晾晒衣服等)迹来判 断,然后大概估算入住比例。

踩盘方法总结

第一部分:踩盘者的潜规则。

1、

到售楼处踩盘就是为了搜集情报和增长见识和做到 “知彼知己, 百战不殆”

我想很多人都有踩盘的经历, 踩盘是良心和自尊心双重考验的事情,每次踩盘感 受可能都不同,同行去看同行的盘子,说白了就是为了搜集情报和增长见识。但

是被搜集的人就说了, 我凭什么让你知道我的方法或者手段(虽然这些东西没有 多少创新,但是还是人家的劳动成果) ,这种想法也是无可厚非的。但是行业要 发展,个人要进步,没有交流怎么办,我想去踩盘也是一种交流。作为地产策划 人,跑盘是必修课,尤其是有规模实力的地产中介公司对此要求尤为严格。代理 公司到异地代理项目, 项目负责人都会和销售人员一起踩盘,其实在前期作业的 时候该得到的各个楼盘情况大都掌握,为什么还还要踩呢?原因无他,只是想了 解各楼盘的销售实力。 同时也想让我的销售人员向同行学习,所谓的情报其实就 是信息经过收集、整理、加工、分析、升华的产物,在这里收集的工作其实可以 使用很多不同的方法来实现, 有的时候公开的信息经过加工之后形成的情报比询 问出来的信息准确和有效的多。同时在收集的时候,必须带着目的去收集。所谓 “耳听为虚,眼见为实” 。不了解竞争对手的市场定位、产品特色、促销手段、 价格定位又如何能够让自己的产品比竞争对手更吸引消费者。

2、 明确踩盘人、踩盘方向和踩盘的最佳时间。 地产圈里踩盘最多的可能就是市调部/市场部的人,其它的诸如策划部、销售部、 公司老总等人则相对较少, 也就说目的决定踩盘人的人选,不可把全部的工作都 委托给市调组成员。 很多时候市调的人对踩盘的方向很迷茫,有些资料完全可以 不通过售楼处获得。 要是仅仅是为了收集楼盘建设数据和查看工程进度去的,你 只需要索要资料和去工地实际的转一圈既可以。 如果要了解售楼的进度以及售楼 部人员的素质,那就应该和售楼人员进行交流,当然这种交流可以是公开的,也 可以是隐蔽的,这里有两个原则,一是根据情况选择公开和隐蔽;另一个就是需 要个人素质在起作用,不要刺探一些不应问得问题,仅问常规性的问题,信息变 成情报不是在收集阶段,而应是在大量信息被整理、分析之后得出。到售楼处有 几个时间段要避开:一是上午 9 点以前不要去,因为此时大多很多销售人员要打 扫卫生和开每天的清晨例会; 二是中午午休和就餐的时间不要去,这个时间段销 售人员最疲惫状态全无, 此时去无异于找脸色看; 三是下午 5: 点以后不要去, 30 这个时间段销售要么填写当天各种的分析报表, 要么这时就要开始培训或者开每 天情况分析例会。只要避开上述三个时间段,在销售人员清闲的时间,不和人家 接待客户的主要时间冲突的情况下,你就会了解很多情况。

3、 以什么的身份和借口交谈会最佳?

明着去或暗着来结果会是什么?表不表明身份其实它涉及行业销售水准, 个人心 态和处世态度,以及个人修养,真正需要的资料不会轻而易举得到的,要靠经验 去估,去观察. 3.1、假扮客户 踩盘人假扮客户大都出于这样一种假设: “我把自己当成一个准客户,即使接待 员看出你是踩盘的,只要你不说,他总是会抱有一丝的幻想,你表明了身份,他 就什么幻想也没了! ”其实搞的大家都跟 FBI 是的很可悲,这样做通常伤害最大 的是销售人员, 大家都知道实行佣金制的公司一般实行的是轮流接待客户制,一 轮过当天可能就再也没有机会接待客户了。 一般来说假扮客户最好是一男一女扮 情侣或者“夫妻” ,这样二人既可以相互配合又能够不引起很多事故。 3.2、直接标明同行的身份 一般情况下我们明示身份, 在深圳等房地产发展比较成熟的区域大多情况下还是 能得到优待的, 同行之间的理解和帮助多过了猜疑和不满,但是总有那么几次意 外;而在房地产发展欠发达地区,多数跑盘人都会有不被同行善待的记忆。当然 了亮身份也有例外情况比如:你在被踩盘的项目有熟人,又不便于打招呼,你就 可以找个借口以闲聊或学习的口吻了解情况(比如我认识某代理公司的老总,因 为某事需要到其项目踩盘, 对于这种小事其实时没有必要和老总打招呼的,因此 就可以用闲聊的方式去获得一些资料) 。另外一种情况就是你是管理层的或者决 策层的,你可以直接找被踩盘的案场销售经理,讲明来意。同行进行信息沟通, 你需要信息时也可找我,做到双赢,皆大欢喜。没有永远的敌人,只有永远的利 益。通常在你表明了身份之后会有两种情况,一是销售人员把你当成“准客户” 接待,二是消极接待甚至拒绝接待。当销售人员把你当作“准客户“接待我就不 多讲了, 这里主要讲一下被踩的楼盘销售人员消极接待甚至拒绝接待的情况。一 般销售人员会说: “这不太好说,这不方便说,那个保密” ,非常让人真生气, (心 理暗想: “非要装做买房的顾客,把你骗来骗去,浪费你的感情才高兴!我既然 来踩盘,那就说明这是个任务,是任务就必须完成!) ”,因此踩盘人死缠烂打也 是无奈之举, 某公司的一位副总在谈这件事的时候说,我在如果想要在那个售楼 部拍一个东西,我会天天去,第一次不行我再去,第二次不行,我还去,.直到 拍到为止,他们要忙着卖楼,我就不信会有人整天“陪着我” 在这种情况下不 ! 排除销售人员有内部规定,我想最根本的就是踩盘人和她没有直接的利益关系, 当然也不排除踩盘的也太多了的情况。

3.3、踩盘一定要准备好相应的设备和交通工具 很多管理层已经认识到了解竞争对手信息对自己项目的重要性, 因此为了获得足 够份量的信息, 对市调人员进行了全方位的武装,为了防止和销售人员经过长时 间的交流后无法记住全部的信息,就配备微型录音笔;为了便于存储有价值的图 片资料和不能笔录的资料, 就配备了带有大容量摄像功能的手机(如果要记录楼 盘的工地现场状况和楼盘实景, 可以携带微型数码相机,记住是微型的不是大型 的数码相机) ;为了便于携带很多资料一定要带个可以把你要收集的资料全放进 去的手提袋或者夹包,切不可拿着很多的楼书四处“乱窜” ;如果你要调研高档 楼盘尽量不要做公交车去, 也不要穿着几十元的廉价服装,最好公司派专职司机 拉市调人员去踩盘。 如此不一而足,说道底就是你尽量把自己和你要去踩盘的客 户身份特征、消费习惯、言谈举止相吻合。

4、 踩盘一定要端正心态 房地产行业特殊原因致使诸多边缘从业人过于感性与自我, 要求都能 “不以物喜, 不以己悲”实在太难,多换位多包容,一定会有意想不到的回报,古人云“退一 步海阔天空! ”要相信信念的力量,不要还没踩盘之前,就幻想着销售人员的冷 眼或态度的恶劣,那样得到的结果往往是你相信的结果,在做每件事情的时候, 如果你能换个角度,朝好的方向去想,所得到的结果往往事倍功半,有的时候去 某个项目踩盘会发现其它公司的踩盘者也在,都认识发生碰车状况,弄的踩盘的 都很不好意思, 想想售楼中心的销售人员一天得接待多少我们这样的啊,再不善 待同行,可说不过去了。

第二部分:售楼处销售人员的行为准则

1、销售人员的要有“善待同行的理念” 1.1、多个朋友多条路,本是同根生,相煎何太急。 就一个城市而言,地产人的圈子实在不大,大家都是打工一族,四处漂着总存在 更换公司的可能, 若在踩盘过程中能结识新的朋友,何尝不是个人社会专业资源 的延展。现在得市场信息是流通网络,不从这里得到,也会从别得地方得到,用 遮掩不友善得态度对待对方, 结果只能使自己职业生涯道路越走越狭隘!何况在 成熟的市场上,根本就没有什么秘密可言很多信息是公开的,就算你了解到,又

能怎样?人家先你一步, 速度很重要。因此在岗前培训的时候管理层就要灌输给 销售人员“损人不利己的事最好别干”思想。 1.2、接待踩盘者对销售新手来说事个难得的锻炼自己的机会。 专业的销售人员并不怕竞争对手来踩盘,反而希望大家互相了解,进行信息交流, 因为来踩盘的人都是业内人士, 其实一个楼盘的好与坏, 业内人士的评价很重要。 刚入行不久销售人员,应该喜欢接待踩盘的才对,因为你会觉得他们懂得多,问的 也专业,能让你的能力很快的提高!通常来说作为一个新手,能把一个踩盘的应付 下来,就象征着你出师了! 1.3、友好一些 对于踩盘者的热情更可以反映出本楼盘的自信,我就是最好的!友好一些,可以 为自己在业界树立良好的口碑;友好一些,你可能获得更多的客户,因为同行也 要买房,而且同行还是周边人在卖房时的意见领袖;友好一些,你也许改天就可 能被哪个老总高薪挖走;友好一些,市调人员也就是了解一些基本信息,可能还 不比客户问得多...... 1.4、被踩盘人员的感受和礼遇 看待事物的时候我们应该多方面观察,不能仅仅只看到事物的一种情况,我们大 家都在呼吁踩盘时遇到尴尬的同时, 也要换个角度站在销售人员的处境去想想他 们的难处,大家都能理解的一点是现在售楼部是轮换接客户,接一个踩盘的,势 必会少接一个准客户, (当然这种机会在售楼部基本上大家都均等的,今天你接 一个踩盘的,明天就轮到我了)如果这个踩盘者能诚实的说明来意,也就罢了, 人心换人心, 大家都干这一行, 没准以后还能碰上, 更何况房地产这个圈子很小, 少了一个准客户, 但是多了一个同行朋友, 以后还可以互同有无, 何乐而不为呢, 大家心知肚明, 能告诉客户的也就能告诉你没必要遮遮掩掩的,该亮出来的总归 要亮出来, 最头疼的是装的又不象客户, 言谈之中多有专业水准, 问是不是同行, 还死不承认的那种; 他们往往在大多数情况下都会表现出一副高高在上、志高气 昂的表情,这就造成很多语言上发生了带有侵犯、不尊重他人的现象,同时也可 能会无意识的与自己所处项目进行比较, 在话语中会带有歧视、 轻视等感情色彩。 你想谁愿意面对一个不诚恳的人,既然这样销售人员的态度也会变的,说白了要 想骗取一个有经验的销售人员, 要付出很大的代价,所以我们也要善待销售人员 的理念,他们也需要尊重与坦诚。

2、销售人员的接待方式方法 其实我遇到的好多销售人员都说自己对同行比较友好的, 大部分销售经理也要求 这样做,在不占用轮次的情况下,还是希望有更多的机会和同行沟通。但是需要 在沟通过程还是保守必要一些商业秘密的比如楼盘的最终成交价格、 最大的折扣 幅度、销控计划、销售率、客源构成、将要实施的促销活动等等。

又一篇 1.新人 每一个新人都会去踩盘,策划也好,销售也好。 新人的踩盘对于自身项目来说, 我不认为有多大的帮助。我觉得新人在踩盘的时 候应该了解的是对方项目的一些基本的,可以对外公开的一点信息。至于对方的 销售进度控制,是不可能了解到的。新人在踩盘的时候,没必要装的跟买房者似 的。由于新人年纪都比较轻,不成熟的演技,一旦被人揭穿,反而叫人反感。去 踩盘干脆就大大方方的,表明自己的身份,说明自己是新入行的菜鸟,希望对方 帮助自己完成市场调查报告,并善意的发出邀请对方有时间去自己的项目看看。 在踩盘的同时,别忘了多认识点朋友,多拜几个老师。毕竟房产圈子很小,有了 良好的口碑,才能保证你在这个行当走的更远! 有经验的销售或者策划 这一档次的朋友, 有一定的经验积累。明知道对方不可能坦白的给予你想了解的 真实信息,那就要多看,多听了。根据自己的经验去了解其销售实际状况。可以 从以下几点去观察。 (我是这么要求下属去做的) 看他们销售部的员工工作状态 比较严谨的销售部, 一般来说都是处在开盘期, 或者是强销期。 工作都比较积极, 工作态度也较为严谨。假如你踩盘的项目,员工态度懒散或者说你在问话时候, 爱理不理了,那么这个项目要么就是个尾盘,要么就是出现了销售疲软。 了解一下有代表性的楼层价格(住宅) 想去了解竞争个案的价格制定,最好的办法就是有选择的问几个楼层销售价格。 可以在这些价格中去寻找规律。得出其定价策略。 想听真话的办法

这个办法说穿了,大家都会去尝试。可以这么说,明知道可能是个诱惑,可是成 功率还是比较高的。 对于你的服务对象,可以表示一下希望他去你公司一起共事 的愿望。当他已经把你接受为一个同事的时候,那自然不会有所隐瞒。 高管踩盘 高级管理人员想了解竞争项目的实际情况,那其实是很方便的。有这么句话:圈 内红,则圈外红。每个地区的房产圈子其实都不大的。大家抬头不见低头见的。 什么问话在社交场合基本都会说起。因为作为高级管理,互相讨论的话题不是彼 此制约,而是共谋发展。


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