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锦园-管理方案001


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【锦园·花园】

小 区 管 理 方 案

锦园花园业主代表审议 2016 年 08 月 22 日

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一、 【锦园?花园】简介

二、 【锦园?花园】小区管理架构设置及人员成本费用核算 三、 【锦园?花园】小区管理内容设定 四、 【锦园?花园】小区接管要求 五、 【锦园?花园】小区管理服务分项标准与管理 六、 【锦园?花园】小区管理规章制度及操作规程

结 束 语

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致 函

尊敬的锦园花园的业主、租户们大家好: 由于本人所做方案是在未能最详尽地了解贵 【锦园?花园】之具体情 况下完成的,故此,所提交建议,属初步管理思路。日后,如具体事项, 我们将对【锦园?花园】进行更进一步的深入了解与分析,并在此基础上 提供全方位详尽的管理方案与建议。 我们希望能凭借自身积累的管理经验,以高度的诚意及热情为 【锦园?

花园】提供优质高效的服务,并希望通过小区管理成功和业主和租户们建
立愉快、良好的合作关系!

一、 锦园花园简介 【锦园?花园】位于惠阳区淡水镇承修四路,周围生活环境便利, 中小学:惠阳一中、惠阳二中、崇雅中学、惠阳淡水第八小学、 华南师大附中附小 幼稚园:汤普幼儿园、金辉幼儿园、太阳岛幼儿园。 综合商场:天虹商场、人人乐、沃尔玛、吉之岛。 医院:三和医院、惠阳中医院、惠阳人民医院 银行:工商银行、建设银行、农业银行等 广场公园:市政广场、文化体育公园、人民公园、棕榈岛、清泉 广场

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小区管理精神: 人本精神、乐业情怀、诚信服务、求实管理。 小区管理方针: 一尘不染、滴水不漏、细致周到、专业追求。 小区管理目标: 服务是本、管理是魂、信誉是源、形象是根。

二、 【锦园?花园】小区管理架构、职责及成本费用核算
1、物业管理处架构及职责

物业管理处:设主任一名

锦园业主委员会

收 费 财 务 人 员 一 名

保 安 人 员 四 名

保 洁 人 员 二 名

水 电 维 修 一 名

A、管理处主任职责: 1) 负责聘请保安、保洁、维修、绿化人员进行物业维护工作; 2) 建立、健全物业管理各项规章制度,对保安、保洁、维修、绿化人

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员日常工作进行监督,确保管理水平,保证各项工作的有序开展; 3) 做好各种对外、对内关系的处理,健全物业资料; 4) 负责业主报刊、信件收发、业主投诉等事件的处理; 5) 组织物业管理相关费用的收缴工作; 6) 组织完成业主委员会交给的各项工作任务。 B、收费财务人员职责: C、保安人员职责: D、保洁人员职责: E、水电维修人员职责: 2、在遵循“有偿服务,质价相符,争收创收,回馈小区”的原则下,经初 步核算各费用如下: A、费用收入测算:
序号 1 2 3 4 5 收费项目 住宅管理费 商业管理费 停车费 水费损耗 路灯费用 费用合计: 说明:①上表的 1 和 2 项管理费合计为:25250; ②停车费按照管理处 40%作为管理收入, 60%作为业主公共维修基金使用, 即该项 收入里根据测算,列为管理费用 3200 元,列为公共维修基金 4800 元。 ③以上两项属管理处支配收入测算为:25250+3200=28450 收费单价 0.8 元/㎡*月 1.5 元/㎡*月 100 元/位*月 水损/户/2 吨 5 元/月/户 33250 收费估测 25000 ㎡ 3500 ㎡ 80 台 费用收入小计 20000 元/月 5250 元/月 8000 元/月 按下面说明②处理 非收入项,弥补损耗 非收入项,平衡成本 备注

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B、人员配置及人员工资成本测算:
人员配置 管理处主任 财务收费人员 水电维修人员 保安人员 保洁人员 合计 工资总额 (8 人) 数量 1人 1人 1人 4人 2人 工资成本(元/月) 合计(元/月) 3500 2500 2800 2500 2200 3500 2500 2800 10000 4400 23200 23200 元/月 备 注

以上工资标准含餐费、 住宿费及保险费用,若 年终有盈余,奖金另作 核算

C、管理成本测算:
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 项目 人员工资(8 人) 维修费用 小区消杀 办公耗材 办公用水电 办公通讯费 业主委员会办公成本 小计: 预算情况(元/月) 23200 2000 300 400 400 200 800 27000 备 注

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7、方案和现在实际收费对比: 现在收费情况:
管理费: 垃圾处理费: 水损: 50 元/户或 60 元/户 10 元/户 4 吨/户 每吨 3.8 元
举例说明: 8-1-302 室房产证实际面积为 75.29 ㎡ 50+10+15.2=75.2 元 实际物业费: 1 元钱/㎡

方案预计收费情况:
物业费: 水损: 0.8 元/㎡ 2 吨/户 每吨 3.8 元
举例说明: 8-1-302 室房产证实际面积为 75.29 ㎡ 60.23+7.6=67.83 元 实际物业费:0.9 元钱/㎡

三、 【锦园?花园】小区管理内容设定
(一)对小区实施管理和对客户提供服务是【锦园?花园】小区管理的主 要工作内容,其中的每项工作中的每个环节都将体现 【锦园?花园】小区 管理的专业化精神。 (二)小区管理将遵循以下 7 项原则,针对【锦园?花园】小区管理制定 明确的管理程序及高效操作的程序文件,并严格执行。 1、 2、 3、 4、 5、 6、 遵循国家及地方政府的有关法规; 执行有关小区经营管理规定; 遵循有关小区管理的总则; 维护客户及管理单位的正当权益; 建立系统全面的小区管理社会化体系; 健全具有可操作性的程序文件;

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7、 建立工作过程中的明确标识并具有可追溯性; (三)【锦园?花园】小区管理服务项目介绍

【锦园?花园】小区管理服务包括:
1、小区管理区域内小区共用部位,共用设施设备及场所的使用管理及 维修养护; 2、小区管理区域内公共秩序和环境卫生管理及维护; 3、小区管理区域内的绿化养护和管理; 4、小区管理区域内车辆(机动车和非机动车)行驶、停放及经营管理; 5、供水 、供电、供气、电信等专业单位在小区管理区域内对相关管线、 设施维修养护时的协调和管理服务; 6、小区管理区域的日常安全巡查服务; 7、小区管理区域内的巡视、检查,小区维修、更新费用的帐务管理, 小区档案资料的保管; 8、小区管理区域内业主、使用人装饰、装修小区的行为管理。 9、小区管理工作中的业主日常沟通及投诉建议处理。 (四)小区管理工作中的便民服务管理 小区管理将在【锦园?花园】小区内设立便民服务,具体项目 将根据【锦园?花园】小区的特点及管理公司自身的实际情况确定。 1、便民服务将分为无偿服务和有偿服务两类,内容与价格将透明化; 2、无偿服务的成本费用从管理费中支出,有偿服务的价格应依照政府 有关法规执行。

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(五)小区管理工作中的业主日常沟通管理 1、小区管理将高度重视与【锦园?花园】小区业主的日常沟通,保持 与每一个业主的良好关系。如遇业主发生违背管理规定或发生其它不愉 快的事件时,承诺决不采取任何制裁性的措施,而应通过正面协调直至 寻求法律援助。 (六)小区管理工作中的客户投诉处理管理 1、小区管理承诺:将严格规范客户投诉的处理程序,并将努力做到: 接到投诉时,首先要假定我们的工作存在问题;针对投诉问题的大小, 一定要做到逐级汇报与认真处理对待;在处理投诉问题的过程中,应正 确把握好与新闻媒体的关系,并应协助投诉客户寻求法律援助。

四、 【锦园?花园】小区接管要求
做好【锦园?花园】小区接管工作是日后管理能够良好运作的重要前 提,接管前做好小区接管清单,接管时做到不遗漏、不疏忽,并做好相关 记录,是我们对【锦园?花园】小区接管工作的基本承诺。 (一) 【锦园?花园】小区接管的基本要求: 1、资料齐全;2、施工符合要求标准;3、作好接管记录。 (二) 【锦园?花园】小区接管的原则: 1、资料移交:应有工程图纸及相关资料等; 2、岗位移交:各岗位人员到位,测试设备试运行; 3、责任移交:设备测试合格,由设备责任人签署意见后,责任移交。 (三) 【锦园?花园】重点工程接管要求:

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1、消防接管; 2、配电室、发电机、水泵房等重大设备接管; 4、停车场接管; 5、绿化接管; 6、房屋本体接管。

五、 【锦园?花园】小区管理服务分项标准与管理
(一)房屋及相关场地管理标准与完好率: 1、确保小区外观完好、整洁; 2、确保小区组团及栋号配备明显标识及引路方向平面图; 3、确保小区房屋完好率达 85%以上;无违反规划乱搭、乱建现象; 4、确保房屋零修及时率达到 98,零修合格率达 100%,并建立回访制度 和回访记录; 5、确保资料档案齐全、管理完善,并建立大厦业主及租户档案,实现 清晰、随时可查; 6、建立业主、使用人自用部位提供维修服务的管理规定; 7、 建立业主、 使用人装饰、 装修小区的管理措施; 确保装饰装修小区 的 操作不危机房屋结构与他人安全。 8、建立住宅外墙或建筑物发生危险,影响他人安全时的工作预案。 (二)公共设施设备完好率承诺: 1、 确保小区内所有公共设施设备图纸、资料档案齐全,管理完善。

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2、 确保小区内水泵、配电等大型机电设备维修保养良好、运行正常,无 事故隐患、保养、检修制度完备。 3、 4、 5、 确保每日设备运行记录,运行人员严格遵守操作规程及保养规范。 确保居民生活用水、高压水泵、水池、水箱有严密的管理措施。 确保小区内消防系统设备完好无损,可随时启用。

(三)小区维修和管理的应急措施承诺: 1、建立业主、使用人自用部位突然断水、断电、的应急措施; 2、建立小区小区管理范围突然断水、断电、的应急措施; 3、建立业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施; 4、建立雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施; 6、建立发生火警时的的应急措施。 6、确保维修工程质量合格率和回访验收率实现 100%满意度。 (四)市政公用设施管理: 1、确保小区内公共配套服务设施完好,不随时改变供水、供电、通讯用途。 2、确保小区内照明设备设施齐全,工作正常。 3、确保小区内道路畅通,坚固平坦;污水排放通畅; 4、确保小区内交通车辆管理运行有序,无乱停放机动车、非机动车。 (六)街坊道路、住宅楼道、楼梯、门厅及非住宅小区场所等公共部位 24 小时内保洁次数与洁净程度承诺 1、确保小区内环卫设施完备,设有垃圾箱、果皮箱等保洁设备。 2、确保小区内实行标准化清洁保洁、垃圾日产日清。

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3、确保小区内不得违反规定饲养家禽、家畜及宠物。 4、确保小区内房屋的公共楼梯、扶栏、走道、地下室等部位保持清洁,不 得随意堆放杂物和占用。 (七)治安、保卫管理承诺 1、 2、 3、 4、 确保小区实行封闭式管理。 确保小区保安工作规范、作风严谨。 确保小区危机住户安全处设有明显标志和防范措施。 确保小区重大火灾、刑事和交通事故率实现零管理。

(八)丰富社区文化,加强业主相互沟通的服务承诺 1、 建立小区管理公约, 确保小区全体业主及租户能自觉遵守各项管理规定。 2、管理公司将积极配合街道、办事处、居委会、派出所开展各项工作。 3、小区全体业主及租户支持和配合管理公司的工作,对管理单位的评议, 满意率实现 80%以上。 4、建立小区财务管理公开,监督制度。

六、 【锦园?花园】小区管理规章制度及操作规程 (一) 小区管理规章制度包括: 1、 2、 3、 4、 员工手册; 岗位职责及工作流程; 财务制度; 员工考核标准;

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5、 6、 7、 8、 9、 业主委员会章程; 文件管理制度; 办公设备使用制度; 值班管理制度; 消防管理规定;

10、 停车场管理规定; 11、 出租房及暂住人员管理规定。 (二)小区管理操作规程包括: 1、楼宇本体维护保养规程; 2、绿化园林养护规程; 3、消防设施养护及使用规程; 4、供配电设备维护保养规程; 5、机电及动力设备维护及保养规程; 6、路面停车场及车库维护及保养规程; 7、给排水设备维护及保养规程; 8、公共部位保洁及保养操作规程; 9、公共照明系统操作及维护规程; 10、通风系统操作及维护规程; 11、管理处内部运转管理规程; 12、租赁管理工作流程。

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【锦园?花园】项目接管完成后,我们将很抓如下几个方面:
1、统一形象: 对业户接待、保安值勤、维修人员操作时的言行举止制定统一行为规 范,使业户感受到温馨、舒适和安全。 2、统一培训: 将全体人员的服务质量、教育培训作为“第一道工序”来抓。强化员 工的质量意识,解决实际工作中存在的各种服务和管理的质量问题,力求 使员工的日常工作纳入规范化、程序化、制度化的轨道,以减少服务质量 方面问题的发生。 3、统一服务标准: 不断细化各项服务内容,制定服务规范,形成服务操作质量标准。特 别是对小区管理中业户接待、保安、保绿、保洁和设备维修等专业服务内 容将形成统一的服务标准和作业标准。 4、统一督导检查: 将设立管理处质量督导部,加强管理服务全过程控制,及时检查和查 处服务质量上存在的种种问题,同时定期考核,约束和规范员工的服务行 为、确保规范服务的有效实施。 古人云:“感人心者,莫先乎情”。小区管理要想赢得业户的心就必 须以诚待人,以情动人,如何提供富有人情味的服务,如何去吻合人们崇 尚自然,注重生存环境的文化意识,成为桂安小区管理人的共同话题。 业主代表们将与【锦园?花园】全体业主及租户携手并进,以百倍的真诚

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为【锦园?花园】业主及租户提供最佳的小区管理服务,营造优质的工作、 经营与生活环境,共同打造【锦园?花园】商住楼更加辉煌的明天

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