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北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准


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京房地评字[1999]656 号 各区县房屋土地管理局、物价局: 为规范本市非住宅房屋拆迁评估工作,结合《北京市城市房屋拆迁管 理办法》 ,特制定《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》 ,现印发给 你们,请参照执行。 特此通知。 附件 1:非住宅拆迁作价区位价格及各类调整系数表(表 1—表 3) 附件 2:

非住宅用途说明表(表 4) 附件 3:北京市城近郊区非住宅区类划分说明 附件 4: 北京市城近郊区非住宅区类分布图北京市非住宅房屋拆迁评估技术 标准

第一条为贯彻实施《北京市城市房屋拆迁管理办法》(北京市人民政 府第十六号令)合理确定本市非住宅房屋的市场评估价格,特制定本 标准。 第二条本标准适用于北京市非住宅房屋拆迁以货币形式进行补偿的 评估。 第三条非住宅房屋拆迁补偿价格包含两部分内容, 即房屋区位补偿价 和地上物补偿价。计算公式为: 非住宅房屋拆迁价格=区位价格× K1×K2×K3×建筑面

积+地上物补偿价 其中:K1 为容积率调整系数 K2 为房屋原用途调整系数 K3 为规划用途调整系数,当规划用途为市政府确定的 市政公益事业等重点工程时取 0.7,其他情况取 1.0。 第四条地上物补偿价的计取,按北京市有关规定采取成本估价法,用 房屋重置成本结合成新进行计算。 第五条确定房屋区位价时,首先确定被拆迁房屋所在的区位类别。依 照北京市非住宅区位类别图及文字说明确定委估房产区位类别, 特殊 情况可按如下原则处理: 5.1 别; 5.2 两条类别不同的道路交汇的十字路口处,取两条道路之中的较 支路比其所在主路(或街道)低一个类

高类别作为其类别; 5.3 在类别跳跃地区,可取跳跃的两类及它们之间的区位类别。 第六条确定区位类别后,估价人员根据被拆迁房屋的具体区位状况, 在该类别区位价格幅度范围内, 确定委估房屋单位建筑面积的区位价 格基数; 第七条根据被拆迁房屋房产证及土地证件所载的建筑面积和土地面 积, 确定现状容积率, 并在容积率调整系数表中查取相应的调整系数。 违章建筑及超过批准期限的临时建筑物不计建筑面积不具备土地证 时,按有关划拨文件及征地文件中载明的、与事实相符的土地面积计 算。

若不具备以上文件,应委托有关房屋土地管理部门进行实测。 第八条根据行业类别划分表,确定现状用地类别,并在用途类别修正 系数表中查取相应的调节系数。 第九条对房屋单位建筑面积的区位价格基数分别进行现状容积率、 房 屋原用途和规划用途系数调整,得到修正后的房屋区位价格。 第十条本标准中的区位价格水平将根据实际情况适时调整。 第十一条各远郊区县非住宅房屋拆迁评估方法按本技术标准进行, 各 远郊区县的 《非住宅拆迁作价区位价格表》 《非住宅区类划分说明》 及 由各远郊区县根据实际情况自行制订, 报北京市房屋土地管理局备案。 第十二条本标准由北京市房屋土地管理局负责解释。 附件 1:非住宅拆迁作价区位价格及各类调整系数表

表一:非住宅拆迁作价区位价格表 区类区位价格 一类地区 10500—12500 二类地区 9000—10500 三类地区 7500—9000 四类地区 5500—7500 五类地区 4000—5500 六类地区 3000—4000

七类地区 3000 以下 表二:非住宅拆迁作价容积率调整系数(K1)表

容积率<0.10.10.20.30.40.50.60.70.8 0.9 系数 6.006.003.222.301.831.561.371 .241.141.06 容积数 1.02.03.04.05.06.07.08.0 9.010.0 系数 1.000.950.910.870.820.780.730. 690.640.60 表三:非住宅拆迁作价房屋原用途调整系数表(K2) 序号房屋原使用性质调整关系 1 商业、金融业、保险业 1.0 2 娱乐业、餐饮业 0.95 3 办公 0.9 4 服务业 0.85 5 工业、仓储业及其他 0.8 表四:非住宅用途说明表使用性质说明 商业指食品、饮料、烟草,日用百货、纺织品、服装、鞋帽。日用杂 品、五金、交电、化工、药品、医疗器械,图书报刊、家具,石油制 品、汽车、摩托车及其零配件、煤炭、计算机及软件、办公设备、首 饰、生产资料等批零业 金融、保险业指各种银行、信用社、信托公司、证券交易所、证券公 司、保险公司、融资租赁公司等 表

使用性质说明

工业、仓储业工业指各类工厂、车间、手工业作坊等,具体包括:食 品加工制造业、饮料制造业、烟草加工业、纺织业、服装及其他纤维 制品制造业、 皮革、 毛皮、 羽绒及其制品制造业、 木材加工及竹、 藤、 棕、草制品业、家具制造业、造纸及纸制品业、印刷业、记录媒介的 复制、文教体育用品制造业、石油加工及炼焦业、化学原料及化学制 品制造业、 医药制造业、 化学纤维制造业、 橡胶制品业、 塑料制品业、 非金属矿物制品业、金属冶炼及压延加工业、金属制品业、各种机械 设备制造业、武器弹药制造业、仪器仪表制造业等 。 仓储业指国家或地方的储备, 中转、 外贸、 供应等各种仓库、 油库、 材料厂等 娱乐业指歌舞厅,电子游戏厅、游乐园(场)夜总会等娱乐场所 餐饮业指饭店、酒店;饭馆、快餐店、小吃店(铺)、冷饮店、茶馆等 服务业 指理发及美容化妆业、沐浴业、洗染业、摄影及扩印业、托儿所、日 用品修理业、家务服务业、殡葬业、刻字、印名片、晒图、复印、誊 写、旅馆业(各种宾馆、旅馆、招待所、大车店)、租赁服务业、旅游 业等 办公指写字楼、非营业的公司用房 其他以上未包括的非住宅使用性质 附件 3:北京市城近郊区非住宅区类划分说明

一类地区 东城区:王府井大街;东长安街;建国门内大街 西城区:西单北大街;西长安街;复兴门内大街 二类地区 东城区:东单北大街;东四南大街;王府井大街以东、东单北大街和 东四南大街以西、 东四西大街以南、 东长安街以北地区; 东二环路(东 便门至东直门)、崇内大街 西城区:宣武门内大街、西四南大街,西四北大街;复兴门外大街; 西二环路(复兴门至西直门) 崇文区:前门大街、崇外大街(崇文门至天坛东门) 宣武区:大栅栏街 朝阳区:建国门外大街;朝阳门外大街;东二环路(东便门至东直门) 三类地区 东城区:前门东大街、崇文门东大街和崇文门西大街以北,东二环路 以西,北二环路以南范围内,除一、二类地区以外的区域;北二环路 (东直门至鼓楼桥);鼓楼外大街(区内部分);安定门外大街;和平里 东街(区内部分); 东直门外斜街(区内部分); 东直门外大街(区内部分); 工人体育场北路(区内部分);北三环路(区内部分) 西城区:西直门西大街和北二环路以南,三里河路以东,护城河(木 樨地至天宁寺桥)以东、以北,前门西大街、宣武门东大街和宣武门 西大街以北范围内,除一、二类地区以外的区域;三里河路;西直门 西大街;北二环路(西直门至鼓楼桥);西直门北大街( 区内部分);德

胜门外大街;新街口外大街;北三环路(区内部分) 崇文区:前门东大街;崇文门东大街;崇文门西大街;东二环路(东 便门桥至左安门桥,区内部分);南二环路(区内部分);体育馆路(光 明桥至天坛东门) 宣武区:珠宝市街;粮食店街;廊房头条;廊房二条;煤市街;珠市 口西大街;宣武门外大街;前门西大街;宣武门东大街;宣武门西大 街;莲花池东路(区内部分);西二环路 (西便门桥至菜户营桥);南二 环路(区内部分);广安门内大街;骡马市大街;广安门外大街 (区内 部分) 朝阳区:东二环路以东,通惠河以北,东环路以西,朝阳门外大街以 南范围内除二级地类以外的区域;东二环路(东便门桥至左安门桥, 区内部分);东三环路(双井桥至三元桥);北三环路(区内部分);体育 场北路(区内部分);东直门外大街以北(区内部分) ;东直门外斜街(区 内部分);和平里东街(区内部分);安外大街(区内部分);亮马桥路(燕 莎桥至枣营路) 海淀区:北三环路(区内部分);西三环路(区内部分);西直门北大街; 西土城路(蓟门桥以南); 白颐路(白石桥至规划四环); 西直门外大街(区 内部分);紫竹院路(紫竹桥以东) ;复兴路(木樨地至翠微路口东);新 街口外大街;莲花池东路(区内部分) 丰台区:西二环路(区内部分);南二环路(区内部分);莲花池东路(区 内部分 );西三环路(六里桥以北);广安路(六里桥至湾子) 四类地区

东城区:区界范围内除一、二、三类地区以外的区域 西城区:区界范围内除一、二、三类地区以外的区域 崇文区:前门东大街、崇文门东大街和崇文门西大街以南,东二环以 西,前门大街和永定门内大街以东,南二环以北范围内除三类地区以 外的区域;东二环以东(区内部分);永定门内大街,永定门站站前路 宣武区:前门西大街、宣武门东大街和宣武门西大街以南,西二环以 东,南二环以北,前门大街和永定门内大街以西范围内,除二、三类 地区以外的区域;广安门外大街以北,莲花池东路以南,西二环路以 西,区界以东范围内区域 朝阳区:东二环路以东,东直门外大街以南,东三环路以西,朝阳门 外大街以北范围内除三类地区以外的区域;东二环路以东,通惠河以 南,东三环以东,华威南路以北范围内区域(区界内部分) ;北二环路 以北,北三环路以南,安定门外大街以东,东直门外斜街以西北范围 内除三类地区以外的区域(区内部分);朝阳路(呼家楼至十里堡);展 览馆路:亮马桥路(枣营路以东);宵云路;首都机场路(三元桥至四元 桥);惠新东街;樱花园东街;惠新西街;樱花园西街;安立路(大屯 至安惠桥) ;安定路;北四环路(区内部分) ;北 苑路(北四环路至大屯路);北辰路(北三环路至北四环路) ;东三环路 以西,东直门外大街以北,东直门外斜街以东南范围内区域(区内部 分) ;华威南路以南,南三环东路以西,区界范围内地区 海淀区:车公庄西路;阜石路(甘家口至航天桥);西土城路(蓟门桥以 南);八达岭高速公路(马甸至健翔桥);花园东路;花园路;西土城路

(蓟门桥至北土城西路);学院路(北土城西路至北四环路);知春路(白 颐路至中关村南路);北四环路(区内部分);海淀大街(白颐路至苏州 街);紫竹院路(紫竹桥至蓝靛厂南路);阜石路(甘家口至五棵松站); 复兴路(翠微路口西至五棵松路);北二环路及西直门外大街以北,北 三环路以南,西三环北路以东,新街口外大街以西范围内除三类地区 以外的区域(区内部分);三里河路和护城河以西,西三环路以东,西 直门外大街和紫竹院路以南, 莲花池东路以北范围内除三类地区以外 的区域(区内部分) 丰台区: 西三环路南路(六里桥至万柳桥) 南三环(万柳桥至分钟寺桥); ; 蒲黄榆路;方庄路;蒲黄榆路以东,方庄路以西,南三环路以北,左 安门西滨河路以南范围内区域 五类地区 崇文区:南二环以南地区(区内部分) 宣武区:广安门外大街以南,广安门南滨河路以西(区内部分) 朝阳区:南四环东路;东四环路;北四环东路;京通快速路(四惠桥 至规划东五环路);酒仙桥路;芳园西路;机场高速路(四元桥至规划 五环路); 北苑路(大屯至规划五环路 ); 安立路(大屯路至规划五环路); 南磨房路以北、 四环路与三环路之间的地区(区内部分) 南磨房以南, ; 京津塘高速公路以北,三环路和四环路之间地区(区内部分) 海淀区:板井路;成府路;白颐路(北大南侧);颐和园路(北大西侧) ; 西四环路(已建部分);复兴路(玉泉路至五棵松路);阜石路(五棵松路 至区界); 八达岭高速公路 ( 健翔桥至规划五环) 莲花桥附近铁路线 ;

以北、三环路与四环路之间除四类地区以外的区域 丰台区:西四环路(区内部分,南至科丰桥);丰北路;丰管路;南四 环路(区内部分);京开公路(玉泉营至南四环路);南苑路(木樨园桥至 南四环路);丰台镇即丰北路以南,南四环路以北,东大街南延长线 至西四环路以西,西四环路以东范围内地区(含区域边界);二环至三 环路之间除四类地区以外的区内部分 石景山区:石景山路(玉泉路至古城):鲁谷路,阜石路(区内部分) 六类地区 朝阳区:广渠路以南,规划五环以内的地区(含五环路);北苑路(规划 五环至区界);京顺路(规划五环至区界);朝阳路(规划五环至区界); 京通路(规划五环至区界); 海淀区:八达岭高速公路(规划五环至区界);北太平路,四环路和五 环路之间除四类、五类以外的地区(含五环路);香山地区;东北旺地 区;肖家河地区;西二旗地区;西三旗地区;清河地区;上地地区 丰台区:三环路和规划四环路之间除五类地区以外的区域(区内部分) 石景山区:除五类以外的区内主要道路,包括杨庄大街、古城大街、 京原路、广宁路、京门路、八大处路 七类地区 上述地区以外的区域


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