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住宅质量通病防治监理实施细则改


B13

龙盛园 工程

监理实施细则
(住宅工程质量通病防治)
内容提要:

住宅工程质量通病防治的措施:
(1)墙体裂缝防治 (2)钢筋混凝土现浇楼板裂缝防治 (3)楼地面渗漏防治 (4)外墙渗漏防治 (5)门窗渗漏防治 (6)屋面渗漏防治 (7)室内标高和几何尺寸控制

/>项目监理机构(章) 专 业 监 理 工 程 师 总 监 理 工 程 师 日 期

江苏省建设厅监制

住宅工程质量通病防治 监理实施细则
住宅工程质量通病防治的措施
1、监理单位 (1)对审查后的《住宅工程质量通病防治方案和施工措施》提出具体要求和监 控措施,并列入《监理规划》和《监理细则》 。 (2)认真做好隐蔽工程和工序质量的验收,上道工序不合格时,不允许进入下 一道工序施工。 (3)配备常规的便携式检测仪器,加强对工程质量的平行检验,发现问题及时 处理。 (4)工程完工后,应认真填写《住宅工程质量通病防治工作评估报告》 2、具体的住宅工程质量通病防治的技术措施:

一、墙体裂缝防治的技术措施
1、砌筑砂浆应采用中粗砂,严禁使用山砂和混合粉。 2、本工程采用加气混凝土砌块,出釜停放期宜为 45d(不应小于 28d) ,上墙含 水率宜为 5%~8%。 混凝土小型空心砌块的龄期不应小于 28d,并不得在饱和水状 态下施工。 3、填充墙砌至接近梁底、板底时,应留有一定的空隙,填充墙砌筑完并间隔 15d 以后,方可将其补砌挤紧;补砌时,对双侧竖缝用高标号水泥砂浆嵌填密实。 4、砌体结构坡屋顶卧梁下口的砌体应砌成踏步形。 5、砌体结构砌筑完成后宜 60d 后再抹灰,并不得少于 30d。 6、通长现浇钢筋混凝土板带应一次浇筑完成。 7、框架柱间填充墙拉结筋应满足砖模数要求,不得折弯压入砖缝。 8、填充墙与框架柱交接处,应用 15mm×15mm 木条预先留缝,在加贴网片前浇水 湿润,再用 1:3 水泥砂浆嵌实。

9、住宅长度大于 40m 时,应设置变形缝,当有其它可靠措施时,可在规范范围 内适当放宽。 10、外墙采用 30 厚聚苯乙烯保温板外墙外保温措施。 11、顶层框架填充墙不宜采用灰砂砖、粉煤灰砖、混凝土空心砌块、蒸压加气混 凝土砌块等材料; 当采用上述材料时, 墙面应采取满铺钢丝网粉刷等必要的措施。 12、主体与阳台栏板之间的拉结筋必须预埋。 13、砌体工程的顶层和底层应设置通长现浇钢筋混凝土窗台梁,高度不宜小于 120mm,纵筋不少于 4φ 10,箍筋φ 6@200;其它层在窗台标高处应设置通长现浇 钢筋混凝土板带;房屋两端顶层砌体沿高度方向应设置间隔不大于 1.3m 的现浇 钢筋混凝土板带。 板带的混凝土强度等级不应小于 C20, 纵向配筋不宜少于 3φ 8。 14、混凝土小型空心砌块、蒸压加气混凝土砌块等轻质墙体,应增设间距不大于 3m 的构造柱,每层墙高的中部增设厚度为 120mm 与墙体同宽的混凝土腰梁,砌 体无约束的端部必须增设构造柱,预留的门窗洞口应采取钢筋混凝土框加强。 15、顶层圈梁高度不宜超过 240mm。顶层砌筑砂浆的强度等级不应小于 M7.5。

二、钢筋混凝土现浇楼板裂缝防治的技术措施
1、本工程均采用商品砼。 2、混凝土应采用减水率高、分散性能好、对混凝土收缩影响较小的外加剂,其 减水率不应低于 8%。 3、预拌混凝土的含砂率应控制在 40%以内,每立方米粗骨料的用量不少于 1000 ㎏,粉煤灰的掺量不宜大于 15%。 4、预拌混凝土进场时按检验批检查入模坍落度,高层住宅不应大于 180mm,其 它住宅不应大于 150mm。 5、严格控制现浇板的厚度和现浇板中钢筋保护层的厚度。阳台、雨蓬等悬挑现 浇板的负弯矩钢筋下面, 应设置间距不大于 500 ㎜的钢筋保护层垫块,在浇筑混 凝土时保证钢筋不位移。 6、现浇板中的线管必须布置在钢筋网片之上(双层双向配筋时,布置在下层钢 筋之上) ,交叉布线处应采用线盒,线管的直径应小于 1/3 楼板厚度,沿预埋管 线方向应增设φ 6@150、宽度不小于 450mm 的钢筋网带。严禁水管水平埋设在现

浇板中。 7、现浇板浇筑时,在混凝土初凝前应进行二次振捣,在混凝土终凝前进行两次 压抹。 8、现浇板浇筑后,应在 12h 内进行覆盖和浇水养护,养护时间不得少于 7d;对 掺用缓凝型外加剂的混凝土,不得少于 14d。 9、现浇板养护期间,当混凝土强度小于 1.2MPa 时,不得进行后续施工。当混凝 土强度小于 10MPa 时,不得在现浇板上吊运、堆放重物。吊运、堆放重物时应减 轻对现浇板的冲击影响。 10、现浇板的板底宜采用免粉刷措施。 11、支撑模板的选用必须经过计算,除满足强度要求外,还必须有足够的刚度和 稳定性,边支撑立杆与墙间距不得大于 300mm,中间不宜大于 800mm。根据工期 要求,配备足够数量的模板,保证按规范要求拆模。 12、 施工缝的位置和处理、 后浇带的位置和混凝土浇筑应严格按设计要求和施工 技术方案执行。 后浇带应设在对结构受力影响较小的部位, 宽度为 700~1000mm。 后浇带的混凝土浇筑应在主体结构浇筑 60d 后进行,浇筑时宜采用微膨胀混凝 土。 13、住宅的建筑平面宜规则,避免平面形状突变。当平面有凹口时,凹口周边楼 板的配筋宜适当加强。 当楼板平面形状不规则时,宜设置梁使之形成较规则的平 面。 14、 钢筋混凝土现浇楼板 (以下简称现浇板) 的设计厚度一般不应小于 120 ㎜ (厨 房、浴厕、阳台板不得小于 90 ㎜) 。 15、 屋面及建筑物两端的单元中的现浇板应设置双层双向钢筋,钢筋间距不宜大 于 100mm,直径不宜小于 8mm。外墙转角处应设置放射形钢筋,钢筋的数量不应 少于 7φ 10,长度应大于板跨的 1/3,且不得小于 1.5m。 16、在现浇板的板宽急剧变化处、大开洞削弱处等易引起收缩应力集中处,钢筋 间距不应大于 150 ㎜,直径不应小于 6mm,并应在板的上表面布置纵横两个方向 的温度收缩钢筋。 板的上、 下表面沿纵横两个方向的配筋率均不应小于截面积的 0.15%。 17、外墙转角处构造柱的截面积不宜大于 240mm×240mm,与楼板同时浇筑的外

墙圈梁,其截面高度应不大于 300mm。 18、现浇板强度等级不宜大于 C30。 19、住宅长度大于 40m 时,宜在楼板中部设置后浇带。后浇带两边应设置加强钢 筋。

三、楼地面渗漏防治的技术措施
1、上下水管等预留洞口座标位置应正确,洞口形状为上大下小。 2、管道安装前,楼板板厚范围内上下水管的光滑外壁应先做毛化处理,再均匀 涂一层 401 塑料胶,然后用筛洗的中粗砂喷洒均匀。 3、现浇板预留洞口填塞前,应将洞口清洗干净、毛化处理、涂刷加胶水泥浆作 粘结层。 洞口填塞分二次浇筑, 先用掺入抗裂防渗剂的微膨胀细石混凝土浇筑至 楼板厚度的 2/3 处,待混凝土凝固后进行 4h 蓄水试验;无渗漏后,用掺入抗裂 防渗剂的水泥砂浆填塞。管道安装后,应在洞口处进行 24h 蓄水试验。 4、防水层施工前应先将楼板四周清理干净,阴角处粉成小圆弧。防水层的泛水 高度不得小于 300mm。 5、地面找平层向地漏放坡 1~1.5%,地漏口要比相邻地面低 5mm。 6、 有防水要求的地面施工完毕后, 应进行 24h 蓄水试验, 蓄水高度为 20~30 mm。 7、烟道根部向上 300mm 的范围内宜采用聚合物防水砂浆粉刷,或采用柔性防水 层。 8、卫生间墙面防水砂浆应进行不少于 2 次的刮糙。 9、厨卫间和有防水要求的建筑地面必须设置防水隔离层。 10、厨卫间和有防水要求的楼板周边除门洞外,向上做一道高度不小于 200mm 的混凝土翻边, 与楼板一同浇筑,地面标高应比室内其它房间地面低 20~30mm。

四、外墙渗漏防治的技术措施
1、外墙粉刷应使用含泥量低于 2%、细度模量不小于 2.5 的中粗砂。严禁使用 石粉、混合粉。 2、外墙涂料在使用前,应进行抽样检测。 3、抹灰工程不得使用过期水泥,其凝结时间和安定性须合格。

4、外墙洞眼应按规范留置,采用半砖、防水砂浆二次堵砌,表面采用 1:3 防水 砂浆粉严, 小圆孔宜采用微膨胀水泥砂浆二次填塞密实。 孔洞填塞应由专人负责, 并及时办理专项隐蔽验收手续。 5、外墙粉刷基层应采用人工凿毛或界面剂抹砂浆进行毛化处理,并应进行喷水 养护。基层平整度偏差超标时,应进行局部凿除(凿除时不得露出钢筋) ,再采 用聚合物水泥砂浆进行修补。 6、粉刷前应清除墙面污物,并提前 1d 浇水湿润。 7、两种不同基体交接处的处理应符合墙体防裂措施的要求。 8、外墙抹灰必须分层进行,严禁一遍成活,施工时每层厚度宜控制在 6~10mm。 外墙粉刷各层接缝位置应错开,并设置在混凝土梁、柱中部。 9、外粉刷必须设置分格缝。 10、外墙涂料找平腻子的厚度不应大于 1mm。 11、外墙面砖嵌缝必须采用勾缝条抽压出浆至密实。 12、窗台、窗眉、阳台、雨蓬、腰线和挑檐等处粉刷的排水坡度不应小于 2%。 滴水线粉刷应密实、顺直,不得出现爬水和排水不畅的现象。 13、 粘贴面砖的外墙面用防水砂浆刮糙时,门窗洞口四周墙面刮糙底层与糙面层 必须位置错开。 14、外墙粉刷面层宜掺入聚丙烯抗裂纤维。 15、外墙涂料层宜选用吸附力强、耐候性好、耐洗刷的弹性涂料。

五、门窗渗漏防治的技术措施
1、门窗安装前应进行三项性能的见证取样检测,安装完毕后应委托有资质的检 测机构进行现场检验。 2、门窗框安装固定前应对预留墙洞尺寸进行复核,用防水砂浆刮糙处理,然后 实施外框固定。固定后的外框与墙体应根据饰面材料确定间隙。 3、门窗安装应采用镀锌铁片连接固定,镀锌铁片厚度不小于 1.5mm,固定点间 距:转角处 180mm,框边处不大于 500mm。严禁用长脚膨胀螺栓穿透型材固定门 窗框。 4、门窗洞口应干净干燥后施打发泡剂,发泡剂应连续施打、一次成型、充填饱

满,溢出门窗框外的发泡剂应在结膜前塞入缝隙内,防止发泡剂外膜破损。 5、门窗框外侧应留 5mm 宽的打胶槽口;外墙面层为粉刷层时,宜贴“?”型塑 料条做槽口。 6、打胶面应干净干燥后施打密封胶,且应采用中性硅酮密封胶。严禁在涂料面 层上打密封胶。 7、门窗设计应明确抗风压、气密性和水密性三项性能指标。7 层及 7 层以上外 窗的抗风压性能和气密性能不宜低于 4 级、水密性能不宜低于 3 级;1~6 层外 窗的抗风压性能和气密性能不宜低于 3 级、水密性能不低于 2 级;其性能等级划 分应符合 GB/T7106(7107、7108)-2002 的规定。 8、 门窗拼樘料必须进行抗风压变形验算,拼樘料与门窗框之间的拼接应为插接, 插接深度不小于 10mm。 9、 铝合金型材铝合金窗的型材壁厚不得小于 1.4mm, 门的型材壁厚不得小于 2mm。 安全玻璃使用部位必须符合规范要求,阳台采用 6+0.76+6 钢化夹胶玻璃。

六、屋面渗漏防治的技术措施
1、屋面工程施工前,必须编制详细的施工方案,经监理审查确认后方可组织施 工。 2、卷材防水层收头宜在女儿墙凹槽内固定,收头处应用防腐木条加盖金属条固 定,钉距不得大于 450mm,并用密封材料将上下口封严。 3、在屋面各道防水层或隔气层施工时,伸出屋面管道、井(烟)道及高出屋面 的结构处均应用柔性防水材料做泛水,其高度不小于 250mm(管道泛水不小于 300mm) ;最后一道泛水材料应采用卷材,并用管箍或压条将卷材上口压紧,再用 密封材料封口。 4、 刚性细石混凝土防水屋面施工除应符合相关规范要求外,还应满足以下要求: (1)钢筋网片应采用焊接型网片。 (2)混凝土浇捣时,宜先铺三分之二厚度混凝土并摊平,再放置钢筋网片,后 铺三分之一的混凝土,振捣并碾压密实,收水后分二次压光。 (3)分格缝应上下贯通,缝内不得有水泥砂浆粘结。在分格缝和周边缝隙干净 干燥后, 用与密封材料相匹配的基层处理剂粉刷,待其表面干燥后立即嵌填防水 油膏, 密封材料底层应填背衬泡沫棒,分格缝上粘贴不小于 200mm 宽的卷材保护

层。 (4)保水养护不小于 14d。 5、屋面防水层施工完毕后,应进行蓄水或淋水试验。 6、对于体积吸水率大于 2%的保温材料,不得设计为倒置式屋面。 7、刚性防水层应采用细石防水混凝土,其强度等级不得小于 C30,厚度不应小 于 50mm,分格缝间距不宜大于 3m,缝宽不应大于 30mm,且不小于 12mm。 8、 柔性材料防水层的保护层宜采用撒布材料或浅色涂料。当采用刚性保护层时, 必须符合细石混凝土防水层的要求。 9、对女儿墙、高低跨、上人孔、变形缝和出屋面管道、井(烟)道等节点应设 计防渗构造详图; 变形缝宜优先采用现浇钢筋混凝土盖板的做法,其强度等级不 得低于 C30;伸出屋面井(烟)道周边应同屋面结构一起整浇一道钢筋混凝土防 水圈。 10、散状屋面保温层必须设置隔气层和排气系统。排气道应纵横交错、畅通,其 间距应根据保温层厚度确定,最大不宜超过 3m;排气口应设置在不易被损坏和 不易进水的位置。

七、室内标高和几何尺寸的控制措施
1、由专人进行测量,各种测量仪器应定期校验。 2、主体施工阶段应及时弹出标高和轴线的控制线(如墙面 1m 线、地面方正控制 线等) ,准确测量,认真记录,并确保现场控制线标识清楚。 3、严格控制现浇板厚度,在混凝土浇筑前应做好现浇板板厚度的控制标识,每 1.5~2m?范围内宜设置一处。 4、装修阶段应严格按所弹出的标高和轴线控制线施工,发现超标时及时处理。 5、按检验批进行建筑物室内标高、轴线、楼板厚度的测量,每三层为一个检验 批。测量后,认真填写《建筑物室内标高、轴线、楼板厚度测量记录》 。 6、室内标高、轴线位置的检测数量,每检验批按 10%的房间数且不少于 5 间进 行抽查。 7、楼板厚度的检测数量,每检验批按 10%的楼板数且不少于 5 块板进行抽查。 8、应及时抽验施工单位测量记录。

9、应对室内标高和几何尺寸不定期进行平行检验,发现问题及时处理。


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