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省会城市土地市场化程度评价实证研究


安徽农业科学, Journal of Anhui Agri. Sci. 2008, 36( 15) : 6546- 6547

责任编辑

李玮

责任校对

况玲玲

省会城市土地市场化程度评价实证研究
以郑州市为例
郑信伟 , 路 婕 , 樊 雷 , 吕巧灵


1 1 2 1
( 1. 河南农业大学, 河南郑州 450002; 2. 河南省土地整理中心, 河南郑州 100083)

摘要 目前, 我国城市土地市场运行失灵的主要原因仍是市场机制的不足, 因此对郑州市土地市场化程度的评价对调控和规范土地市 场具有重要的意义。以郑州市 2002~ 2006 土地市场交易资料为基础数据, 采用特尔斐法和层次分析法对郑州市土地市场化程度进行定 量化评价, 结果表明, 由于土地市场公开出让低以及二级市场活跃度不高, 郑州市土地市场化程度略显偏低。 关键词 土地市场; 出让; 公开度; 活跃度; 郑州市 中图分类号 F 301. 2 文献标识码 A 文章编号 0517- 6611( 2008) 15- 06546- 02 Assessment of Land Market Degree in City ZHENG Xin wei et al ( Henan Agricultural University, Zhengzhou, Henan 450002) Abstract At present the main reason in city land market still was machine made insufficienc therefore to regulate the Zhengzhou land market degree it y, is the vital significance to appraisal the land market. In the article land market transaction material from 2003~ 2006 in Zhengzhou city being taken as the foundation data, the natural quantitative appraisal to the Zhengzhou land market degree was conducted, and the findings indicated the Zhengzhou land mar ket degree slightly revealed some what low, and the reason was in the land market publicly with lo price as well as two levels of markets live skip was not w high Key words Land market; Sell; Public; Live skip; Zhengzhou

改革开放后, 我国通过土地所有权和使用权的市场化分 离将市场机制引入到城市土地利用中, 城市土地实行有偿使 用和市场化配置, 不仅提高了城市土地资源的配置效率, 而 且显示了土地资产价值, 为城市建设积累了巨额资金, 为城 市土地利用结构的合理化和社会目标的实现提供了必要的 财力支持, 促进了我国城市化和城市现代化 。 目前, 培育和规范土地市场, 建立健全统一、 开放、 竞争、 有序的市场秩序, 促进要素市场的完善和发展是全面推进我 国经济、 社会和谐发展的一项重要工作 。 国土资源! 十一五?规划纲要#指出, 我国已进入资源消 耗快速增长阶段, 其反映市场供求状况和资源稀缺程度的价 格形成机制尚不完善, 土地市场体系仍需完善, 提高土地配 置效率、 交换流转速度和利用效率, 切实加强政府调控土地 市场的能力和水平仍是重点。在! 十一五?规划主要预期指 标中提到年度供地总量中有偿供地的比例达到 60% , 招标拍 卖挂牌出让面积占出让面积的比例提高到 35% 。 尽管我国土地政策演变的市场脉络十分清晰, 土地市场 的发展步伐也十分明显, 但与实际土地资源市场化配置的目 标相比, 仍存在不小距离[ 3] 。 1 研究区概况 郑州市位于河南省中部偏北, E 112?42%~ 114?14%、 34? N 16%~ 34?58%, 是河南省政治、 经济、 文化中心, 辖 12 个县( 市) 、 区, 其中县 1 个、 县级市 5 个、 6 个。2006 年年末全市 5 区 区 总人口 290. 3 万人, 其中城镇人口 282. 9 万人, 非农业人口 188. 9 万人。2006 年全市 5 区实现生产总值 650. 7 亿元, 人均 生产总值达 2 892. 0 美元; 全社会固定资产投资 286. 0 亿元, 房地产开发完成投资 98. 9 亿元。 2 研究区土地市场现状 郑州市土地储备机构的成立不但为政府盘活存量土地
基金项目 作者简介 收稿日期 河南省国土资源厅项目( 郑州市 土地市场调控思路和对策 研究) 。 郑信伟( 1981- ) , 男, 河南许昌人, 硕士研究 生, 研究方向: 土地利用与管理。 2008 02 29
[ 2] [ 1]

资产、 服务国有企业改革、 加快旧城起了重要作用, 而且为政 府垄断土地一级市场、 调控和规范土地市场奠定了重要基 础。同时也为促进郑州市经济结构调整和经济增长方式转 变、 改进城乡统筹、 合理布局, 优化配置土地资源, 节约、 集约 利用土地, 为城市发展提供充足的建设用地起着重要的保障 作用。2006 年储备土地出让面积 39. 88 hm2, 出让金额113 245 万元, 平均达 3 727. 9 万元/ hm2。 对于土地使用权出让, 不断减少协议出让方式, 逐步推 行招标、 拍卖方式, 以市场运做体制优化土地利用结构。健 全土地交易许可制度和土地交易预报制度, 垄断土地交易市 场。虽然郑州市国有土地使用权公开市场建立较晚, 公开出 让起步较沿海发达城市也慢了一大步, 但是由 2002~ 2006 年 的市场交易资料可知, 一级土地市场交易宗数、 面积和金额 都以较快的速度在不断的增长( 表 1) 。
表 1 郑州市土地一级市场土地出让情况 T able 1 Land transfer status of first class land market in Zhengzhou City 年份 Year 2002 2003 2004 2005 2006 面积 &m2 Area 金额 &万元 Sum 282 655 1 854 273 3 166 879 4 796 169 6 857 882 22 912 75 446 180 186 384 296 553 654 数量 &宗 Amount 68 133 174 224

2 郑州市土地市场化程度评价 2. 1 评价指标体系的建立及指标的定量化 影响土地市场 化程度的因素很多, 并且这些因素之间存在着不同程度的相 关性, 这使它们提供的信息部分发生交叉和重叠, 从而影响 数据的正确性[ 4] 。 结合实际情况, 该研究中评价指标的选取主要依据以下 原则: ? 综合分析与主导因素相结合原则; ( 稳定性原则; ) 差异性原则; ? 资料科学性和完整性原则。在以上原则及相 关研究的基础上, 结合郑州市土地市场实际情况以及专家建 议, 选取土地有偿使用率、 土地市场公开度、 一级市场活跃 度、 二级市场活跃度为该研究的评价指标。其中: 土地有偿

36 卷 15 期

郑信伟等

省会城市土地市场化程度评价实证研究

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使用率( A1) = (当年有偿使用的土地面积/ 当年土地供给总 面积) + 100% ; 土地市场公开度( A2) = ( 当年公开交易的出 让土地面积/ 当年土地出让总量) + 100% ; 一级市场活跃度 (A3)= ( 当年一级市场交易总量/ 城市建成区面积) + 100% ; 二级市场活跃度(A 4) = (当年二级市场交易总量/ 城市建成 区面积) + 100% 。 该研究以 2006 年为评价基期年, 2006 年郑州市建成区 面积 282. 00 km2 , 有偿使用土地面积 7. 98 km2 , 土地公开交易 量 3. 10 km , 土地出让( 一级市场) 总量 6. 86 km , 二级市场交 易量 1. 12 km2, 土地供给总面 积 9. 89 km2。经计 算 A 1 为 80. 73% 、 为 45. 18% 、 为 2. 43% 、 为 0. 40% 。 A2 A3 A4 2. 2 评价指标权重的确定 评价指标选取确定后的一个重 要环节就是权重的确定。该研究运用层次分析法确定评价 指标权重。层次分析法是一种确定权重的有效方法, 他把辐 照问题中的各个因素划分为互相联系的有序层, 使之条理 化, 根据对客观实际的模糊判断, 就每一层次的相对重要性 给出定量的表示 。 该研究以土地有偿使用率(A 1) 、 土地市场公开度( A2)、 一级市场活跃度(A 3)、 二级市场活跃度( A4)、 为评价指标构 造判断矩阵( 表 2) 。在此基础上, 用和积法计算判断矩阵的 最大特征根及对应的特征向量, 此特征向量就是各评价因素 的重要性排序, 也是全系数的分配, 即 A1、 A3、 4 分别为 A2、 A 0. 57、 22、 14、 06。经检验, 随机一致性比率 CR = 0. 059 0. 0. 0. < 0. 1, 即本层次排序的结果具有满意的一致性。 2. 3 土地市场化程度评价结果及分析
n i= 1

度低, 即招标、 拍卖 、 挂牌的土地出让量比较低, 协议出让占 有很大一部分, 今后要加大公开出让范围。另外, 二级市场 活跃度不够高, 二级市场的交易量偏低, 其中, 土地有偿使用 率已经达到国土资源十一五规划中提到的目标。随着郑州 市土地市场的逐步成熟和对土地市场的进一步调控和规范, 反映郑州市土地市场化程度的指标将会有很大地提高, 将会 逐步缩小与东部沿海城市的差距。
表 2 评价指标判断矩阵 Table 2 Judgment matrix of evaluation index C A1 A2 A3 A4 A1 1. 00 0. 33 0. 33 0. 20 A2 3. 00 1. 00 0. 50 0. 33 A3 3. 00 2. 00 1. 00 0. 33 A4 5. 00 3. 00 3. 00 1. 00

2

2

3 结论 由于郑州市的土地市场起步晚, 无论是增量土地资产, 还是数量巨大的存量土地资产, 进入市场流转、 通过市场机 制配置的比例都很低。然而, 郑州市作为我国交通地理位置 比较重要的地区, 更需要一个规范化、 信息公开化的土地市 场环境。 总之, 对郑州市土地市场化程度的研究, 是郑州市土地 市场的运作、 政策制订、 政府调控和科学管理的当务之急。 它不仅具有重要的理论价值, 而且具有重大的实践意义。 参考文献
[ 1] 张建. 我国城市土地市场政府干预的经济学分析[J] . 国土资源导刊, 2005, 2(6): 23. [ 2] 孔梅. 洛阳市城镇土地市场的现状 分析[ J]. 洛阳师范 学院学报, 2005 ( 4) : 110. [ 3] 贾生华, 张娟峰. 土地资源配置体制中的灰色土地市场分析[ J] . 中国 软科学, 2006( 3) : 17 . [ 4] 李晓燕, 李壁成, 张树立. 基于 MAPGIS 的小流域土地质量评价[ J] . 农 业系统科学与综合研究, 2004, 20( 2) : 100- 102. [ 5] 潘峰, 梁川, 付强. 基于层次分析方法的物元模型在土壤质量评价中的 应用[ J]. 农业现代化研究, 2002, 23( 2) : 93- 96.

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该研究采用 M =

A iBi ( i= 1, 2, 3, ,, n)函数式来确定土地市场化程度综合

指数, 式中, M 代表综合评价指数; A i 表示评价指标的定量 化值; Bi 表示评价指标的权重; n 为评价指标个数。 经计算 M= 0. 56。郑州市土地市场化程度的评价值为 0. 56 , 可以看出评价值较低, 其主要原因是土地市场的公开 ( 上接第 6536 页) 系。各级政府应加大在农村社会保障上的资金支持, 同时由 于国家资金有限, 农村社会保障制度的建设还需要社会各方 面的共同努力。对此可采取国家拿一部分, 地方政府拿一部 分, 乡村集体拿出一部分, 农民也要自筹一些的办法推进这 一进程。对于较为落后的地方, 由于需要保障的重点很多, 易出现政府! 什么都想管, 什么都管不了?的局面, 这就要求 我们必须确定公共财政覆盖农村的优先顺序, 将有限的政府 财力用到急需之处。为此, 应注意分阶段、 分区域地排出顺 序, 先保障农村社会稳定和农民基本生活需要, 后创造条件 促进农村发展; 先保证纯公共产品, 后提供准公共产品和混 合产品。 2. 5 调整农村产业结构 农村产业结构调整的过程就是逐 步实现农业现代化的过程。搞好农业结构调整, 要坚持以潜 在市场为导向的原则, 坚持因地制宜, 发挥当地资源优势, 充 分发挥农业科技的作用, 大力发展农村产业化经营, 推广! 公 司加农户?! 订单农业? 等方式, 逐步形成农产品生产、 加工、

销售一体化经营。针对当前农民对产业结构调整的投入能 力低, 农民受教育文化程度较低, 从而获得市场信息能力以 及农业科技开发能力较低等突出问题, 各级政府要合理规 划, 形成系统的思维路径, 制定更加符合农村实际的政策, 科 学地指导农民进行产业结构调整。 3 小结 总之, 推进制度创新是新农村建设的关键所在, 它又是 一个长期的、 逐步推进的过程, 政府在这一过程中应当充分 发挥其主导作用。中央政府着重制定出科学的符合农村实 际情况的制度框架和建设目标, 给农村制度的建设提供宏观 指导; 地方及基层政府应积极贯彻执行上级政策, 结合当地 实际, 因时因地制宜, 创造性地开展工作, 大力推进当地新农 村建设事业的快速发展。 参考文献
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