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房地产基础名词解释


基础名词解释
一,目的: 1,熟知各种房地产基础名词解释的含义,同时能够辨别与区分,并且熟练的运 用到日常的工作中; 2,理解各主要基础名词解释的具体含义,能够辨别与区分相近词汇的差别,避 免出现混淆和概念混乱的情况;

二,基础名词解释的分类: 1,业务类专有名词 2,前期类专有名词 3,企化类专有名词 4,售后类专有名词 5,建筑类专有类名词

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三,具体内容: 业务类专有名词 1,销讲:全名是"销售讲习资料" ,指在案前准备期,整个专案组协同通过对该 案的了解所整理出来的一份资料,它包括整体市场介绍,区域市场介绍,该案环 境介绍(含生活机能,交通动线,扫楼标的图) ,发展商基本资料,建材与设备 介绍,产品解说,SWOT 分析,答客问,目前政策法规介绍,企划配合(媒体安 排)等;其中最重要的是"答客问" ,它是整篇销讲的灵魂所在.

2,销控:指在专案或主委拟订的去化顺序控制下,对整个楼盘的房源进行控制 的一种手段.它包括软销控(价格销控——单价,总价) ,硬销控(房源销控— —楼层,位置,面积,房型) .销控的唯一目的是为了达成销售目标:一般来说, 在代理而言是为了销售速度最大化;在包销而言是为了销售利润最大化.

3,案场:指个案售楼处.

4,生活机能:指在个案附近的一些与生活相关的场所.例如:菜场,医院,学 校,金融证券,商场,垃圾站,变电站等等.了解生活机能的主要目的有二:作 为 NP 稿中 COPY 的一部分;帮助业务员寻找与客户聊天的话题.

5,售:在客户对业务员所介绍的房源较感兴趣时,客户支付对该房屋进行保留 (订购)的订金,则视作为"售" .

6,足:在客户对业务员所介绍的房源很感兴趣时,客户支付对该房屋进行定购 的定金,是为"足" (若未经过"售"的过程,则视作为"售足". )

7,签:客户对所定购的房屋与业务员或发展商签定合同,是为"签" (若没有经 过"足"的过程,则视作为"足签". )

8,退:客户对其所订购的房屋不满意,过来退还订金,是为"售退" (若是已定 购(足)或已签约者,则为"足退"或"签退". )

9,换:客户对其所订购(定购,签约)的房屋不满意,过来换房子,是为"售 换""足换""签换". ( , )

10,动线:行动的最佳路线,它包括水平动线,垂直动线,出入动线,引导动线, 交通动线等等.对动线安排的评价标准是流畅与否.

11,水平动线:指在一个层面中,人们行走的最佳路线.

12,垂直动线:指在同一栋楼中,人们上下的最佳路线.

13,出入动线:指从小区内部到外部的最佳进出路线.

14,引导动线:指通过一定的手段(比如刀旗,横幅等)将客户引导到售楼处的

路线安排.

15,交通动线:指从某一处到另一处的一个交通线路安排.

16,标的:指业务员熟悉周边环境的一种手段.它包括压马路,扫楼,市调.它 的最终成果是生活机能图,扫楼标的图.

17,扫楼:指一个业务员通过实地勘察对某一区域内所有的楼盘进行登记标注.

18,压马路:指一个业务员对某一个区域内所有的生活机能进行实地勘察.

19,市调:指一个业务员对一些有威胁的楼盘和有影响力的典型楼盘进行调查, 并完成市调表.

20,SWOT:指强势(Strength) ,弱势(Weakness) ,机会(Opportunity) ,威胁 (Treat) .但强势未必是机会,弱势未必是威胁.

21,去化顺序:按照房型或面积或总价或单价或楼层等等,对一个个案进行销售 速度的排序.它是一个纯不等式,比如 V3R > V2R > V 复式.另一种评判的方法是去 化速度,它的单位是百分比,比如 V2R=45%,V3R=50%,V 复式=5%.

22,A,B 级卡:指业务员用来区分并登录客户资料的两种"卡片" .有望客户及 已购客户填 A 级卡,意愿平平及无望者填 B 级卡.

23,派夹报:属于一种销售手段,分派报及夹报两种.派报是指通过人员散发资 料; 夹报是指将资料夹在其他报纸杂志中, 并通过该报纸杂志的发行来散发资料.

24,报备:指业务员须让专案知道或批准的事情.包括吸烟,饮食,出外,休息, 接听私人电话,拨打私人电话,如厕等.

25,销售循环:指整个一个销售追踪过程. (客户接待——电话追踪——信件联 系——节日问候——告知工程进度——客户再来现场)

26,订金:房屋订购金,又称协议金,诚意金等等,一般为 RMB1000~2000.

27,定金:房屋定购金,又称大定金等,一般为 RMB20000-100000.

28,强销期:大批量的媒体广告投放出去,公司的大量人力物力投入,以期在短 时间内创造高销售率的一段期间.

29,抗性:指阻碍个案销售的任何事物.比如价格,地段,生活机能等等.

30,主力面积:以 10 平方米或 15 平方米或其他数量的平方米为一档,将一个个 案的房型面积进行分类,按照百分比得出的最大值那一档,即为主力面积.

31,主力单价:以 100 元/平方米或 200 元/平方米或其他数量的单价为一档,将 一个个案的单价进行分类,按照百分比得出的最大值那一档,即为主力单价.

32,主力总价:以 5 万或 10 万元为一档,将一个个案的总价进行分类,按照百 分比得出的最大值那一档,即为主力总价.

33,均价:某一个个案的总销金额除以总建面得出的单价.

34,基价:某一个个案的最低价.

35,开盘:某一个个案取得了预售许可证;通过一定量的媒体投放,告知客户该 案开始进行销售.

前期类专有名词 1,土地使用权证:依法取得土地使用权证的单位或个人,由当地政府及管理部 门发给的凭证,具有法律效力,受到国家法律保护.

2,建设用地规划许可证:城市规划区内建设需申请用地的,必须持国家批准建 设项目的有关文件,向城市规划行政主管部门申请定点,由城市规划行政主管部 门核定其用地位置和界限,提供规划设计条件,核发建设用地规划许可证.

3,建设工程规划许可证:在城市规划区内新建,扩建和改建建筑物,构筑物, 道路,管线和其他工程设施,必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出 申请,由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求,核发建设工 程规划许可证.

4,立项施工许可证:取得建筑工程规划后,由建筑工程公司向质量监理部门申 请项目开工的证书.

5,预售许可证:按提供预售商品房计算,投入开发建设资金达到工程建设总投 资的 25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期,向县级以上人民政府房产 管理部门办理预售登记, 经审核符合国家标准而颁发的证明称之为商品房预售许 可证.而且必须是以交付全部土地使用出让金,取得土地使用权证书.

6,营业执照:经工商局审核后具有房地产开发资质的企业,给予相关的企业执 照.即申请企业法人登记,经企业法人登记主管机关审核,准予登记注册的,领 取《企业法人营业执照》取得法人资格,其合法权益受国家法律保护.

7,生地:还未开发,尚有青草,未规划作用.

8,毛地:做到"三通一平" ,已属于规划中的地皮.

9,熟地:做到"七通一平" .

10,三通一平:水通,电通,道路通,一平指场地平整.

12,七通一平:上水,下水,道路,煤气,电,热力,电讯要通到工地,平整指 场地平整.

13,销平:在现场供售楼人员给客户详细介绍楼盘情况,使客户对所购买的期房 有一个具体的资料,包括楼书,房型图,价目表等.

14,销海:在现场供售楼人员给客户讲解,介绍楼盘大致情况,并且给客户带回 家仔细研究的销售资料.

15,建筑容积率:总建筑面积与基地面积的比值,附属建筑物也计算在内.

16,建筑密度:即建筑覆盖率.基底总面积与基地面积的比率(%).

17,绿化率:绿地率,用地范围内各类绿地的总和占用地面积的比率(%).绿地应 包括:公共绿地,宅旁绿地,公共服务设施所属绿地和道路绿地(即道路红线内 的绿地),不应包括屋顶,晒台的人工绿地.

18,面积误差比:面积误差比=(实测面积-预测面积)×100%÷预测面积.

19,层高:上楼面中心点与地面中心点的垂直距离.

20,净高:地面至上部楼板底面之间的垂直距离.净高和层高的关系可以用公式 来表示:净高=层高-楼板厚度.即层高和楼板厚度的差叫"净高".

企化类专有名词 1,LOGO:楼盘标志,用字与图表现楼盘的特征与内涵,包括了楼盘案名.

2,POP:户外造势用的宣传平面.

3,SP:造势促销活动,制造话题,吸引大众视线,制造热卖气氛,利于个案炒 作,促进销售.

4,NP:短时间即可找开个案知名度,最大化的媒体表现形式.

5,DM:表现个案情况,用于邮寄的小册子,寄发企业及各种 DM 名单,并于房展 会,SP 活动或定点发放.

6,CF:电视广告,可制成 VCD.

7,MG:各类财经类期刊杂志,航班杂志等,力求针对客源进行诉求. 8,DS:用于现场及特定地点派发(机场,高档办公楼,高级社区) .

9,户外据点:通过灯箱,看板等方式在公众场合及交通动线上表现个案,加强 引导,重复加深民众印象,传递个案信息.

10,横幅:悬挂现场附近街道两侧,传递产品目前销售信息,方便买家寻找到现 场位置.

11,楼幅:悬挂于现场建筑物上,一般面积较大,起到传递产品目前销售信息和 方便买家找到现场位置的作用.

12,裱板:个案表现发展商实力背景,发展业绩,地理位置,产品卖点,产品效 果图等.一般悬挂或摆放于售楼处,户外,房展会,SP 现场,样板房等位置;

建筑类专有名词 1,砖混结构:一般多层住宅,由砖砌筑承重,加混凝土圈粱,构造柱称砖混结 构.

2,框架结构:由钢筋混凝土柱,梁组成的承重体系,一般用于公共建筑.

3,剪力墙结构:一般用于小高层及高层住宅,由混凝土墙体承受风,地震的水 平荷载.

4,框剪结构:一般用于高层公共建筑,由框架柱,混凝墙共同组成受力体系.

5,筒剪结构:用于高层公建,由混凝土筒体和框架柱共同组成受力体系.

6,钢结构:受力构件由钢梁柱组成,现在多用于大型超市,厂房.

7,钢混结构:受力构件材料由钢筋混凝土组成,它包括上述框架,剪力墙,框 剪,筒剪结构.

8,承重墙:承受上面传下来的竖向荷载是受力构件,不能随意敲除.一般砖混 多层住宅的 240 墙均为承重墙.

9,剪力墙:剪力墙结构中的混凝土墙体,承受风,地震作用.

售后服务类 1,商品房:是指由房地产开发企业开发建设并出售,出租的房屋.

2,存量房:是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋.

3,平价房:是根据国家安居工程实施方案的有关规定,以城镇中,低收入家庭 住房困难户为解决对象,通过配售形式供应,具有社会保障性质的经济适用 住房.其建房土地由政府划拨,配售对象及配售价格由政府管理部门审核认 定.

4,经济适用房:是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅.由国家 统一下达计划,用地一般实行行政划拨的方式,免收土地出让金,对各种经 批准的收费实行减半征收,出售价格实行政府指导价,按保本微利的原则确 定.

5,售后公房:原来只有具有使用权的居民把房屋产权从国家或集体那里买来.

6,一级市场:又称土地使用权出让市场或土地批组市场,实质上又是土地使用 权从土地所有者向土地使用者流通的市场.

7,二级市场:又称土地使用权的转让市场,是指房地产开发公司把经过开发的 土地权的市场.

8,维修基金:多层=1295*2%*建筑面积

高层=1285*3%*建筑面积.

9,契税:是指由于土地使用权出让,转让,房屋买卖,交换或赠与等发生房地 产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋. (目前上海普通住房为 1.5%, 非普通住房为 3%)

10,

营业税:指对销售房地产的单位和个人,就其营业额按率计征的一种税.

11,

房产税:是以房屋为征税对象,按照房屋的原值或房产租金向产权所有

人征收的一种税.

12,

营业税附加:是指对交纳营业税的单位和个人,就其实缴的营业税为计

税依据而征收的城市维护建设税与教育费附加.

13,

印花税:指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征

收的一种税赋.

14,

个人所得税:指个人将拥有合法产权的房屋转让,出租或其他活动并取

得收入,就其所得计算征收的一种税赋.

15,

房地产交易手续费:是指由政府依法设立的,由房地产主管部门设立的

房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用.

16,

房地产权属登记费:即房屋所有权登记费,是指县级以上地方人民政府

行使房产行政管理职能的部门依法对房屋所有权进行登记,并核发房屋所有 权证书时,向房屋所有权人收取的登记费,不包括房产测绘机构收取的房产 测绘(或勘丈)费用.

17,

土地增值税:是指转让国有土地使用权,地上的建筑物及其附着物并取

得收入的单位和个人,以转让所取得的收入包括货币收入,实物收入和其他 收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋,不包括以继承,赠与方式无偿转让 房地产的行为.

18,

房地产权属登记:是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及

由上述权利产生的抵押权,典权等房屋他项权利进行登记,并依法确认房屋 产权归属关系的行为.

19,

初始登记:指新建房屋(竣工)或集体土地上的房屋转为国有土地上的

房屋所进行的房屋所有权登记.

20,

转移登记:是指因房屋买卖,交换,赠与,继承,划拨,转让,分割,

合并,裁决等原因致使其权属发生转移后所进行的房屋所有权登记.

21,

变更登记:是指权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的所进行

的房屋所有权登记. ——房屋坐落的街道,门牌号或者房屋名称发生变更的; ——房屋面积增加或者减少的; ——房屋翻建的; ——法律,法规规定的其他情形.

22,

他项权利登记:是指设定房屋抵押权,典权等他项权利所进行的房屋所

有权登记.

23,

注销登记:是指因房屋灭失,土地使用年限届满,他项权利终止等进行

的房屋权属登记.

24,

房屋所有权:是指对房屋全面支配的权利. 《民法通则》规定,房屋的所

有权分为占有权,使用权,收益权和处分权四项权能,这也是房屋所有权的 四项基本内容.

撰写人:陆冬明

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