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光谷工业地产项目调研05.5


光谷项目周边工业地产项目调研报告

目 录

一、项目区位 二、项目竞项调研 三、项目价格预期 四、总结

一、项目区位

光谷国际企业中心 本案

光谷总部国际

光谷金融港 光谷创新天地

光谷芯中心

二、项目

竞项调研

一、光谷总部国际
项目地址 占地面积 优惠信息 建筑形态 总体经济指标 洪山光谷大道与南湖大道交汇处 89944.50㎡ 均价7200元/㎡,5万抵10万(2期) 小高层、多层 建筑面积约21万㎡,公共部分精致装修, 客梯6部,货梯3部,得房率70%。 一期6栋多层及3栋高层组成,一栋为红桃K 定制厂房,地上停车位1200个;(已售罄) 目前2期销售中, 由2栋高层、6栋小高层组 成,单铺面积220-1000㎡。 2014年4月二期开盘 7200元/㎡,物业费2.60元/㎡/月

开盘时间 目前均价(元/m?)

一期平面图(已售罄)

A户型 46.72㎡ B户型 38.4㎡ C户型 30㎡ D户型 56.21㎡

二期楼层平面图(在销售)

临街高层(2栋):
一、单层面积约1000平米,分3个铺面; 二、层高3.6米,标准柱距8米 三、无设备层,空调外挂

小高层(4栋):
一、单层面积约600平米,分3个铺面; 二、可灵活分割,相邻铺面可一起打包出售 三、无设备层,空调外挂

进深10 M

柱距8 M

1.8 M

光谷总部国际小结
一、一期产品域2012年1月售罄且已交付使用,销售均价为5100元/㎡。 二、一期产品面积段为90㎡—240㎡,而且户与户之间可自由打通。 三、二期产品面积段为200㎡—1000㎡,总套数为400套。认筹价钱为均价7200元/㎡,目前 剩余24套。将于6月份开盘。

二、光谷金融港
项目地址 占地面积 优惠信息 建筑形态 总体经济指标 光谷大道77号 1600亩 均价7200元/㎡,5万抵10万(2期)

小高层、多层
建筑面积约160万㎡,容积率1.66,停 车位8350个。 光谷金融港规划有倒班公寓和青年公 寓,一期倒班公寓已建成,总面积 9000㎡左右,共计300余套,套内面 积约为22㎡。装修完毕后将优惠租赁 给入园企业使用。 2014年4月二期开盘 7000元/㎡,物业费21.5-8元/㎡/月

开盘时间 目前均价(元 /m?)

规划简介:? 项目分为综合后台服务区、研发培训服务区、配套服务区等多个功能区域,建成后将能满足8-10家金融机构 设立综合性后台中心、30家专业后台中心、100家配套服务外包企业的空间需求,新增10余万就业岗位. 综合商务配套区占地面积近150亩,集商业服务、餐饮酒店、休闲娱乐等综合功能于一体,由酒店公寓、超 市、商场、银行、餐饮、健身场馆、酒吧、后勤服务等综合功能组成,可满足园区企业员工不同层次消费需求。

楼层平面图
项目定位: 全国性金融信息服务产业聚集区,具国际竞争力的企业创 新之城,可满足呼叫中心、数据中心、档案中心、灾备中心、 研发中心、清算中心、票据中心等后台办公及现代服务业发 展的空间需求.同时,还将引进企业总部、软件研发与外包、 企业研发中心等。

光谷金融港项目小结

一、项目规模体量大,占地1600亩,建面160万。

二、项目自身配套齐全,有电影院,员工食堂,员
工宿舍,青年公寓等,可以自给自足。 三、有政府扶持。 四、销售产品最少1000㎡,可定向开发。

三、光谷芯中心
项目地址 占地面积 优惠信息 建筑形态 总体经济指标 东湖高新光谷大道111号(湖北经济学 院斜对面 16.5万平方米 均价4500元/㎡()已售罄 多层 地下1层、地上6层 建筑面积约24.7万㎡,停车位1172个。 光谷芯中心写字楼单铺面积380.94㎡613.16㎡之间,单独2部电梯。 2011年6月开盘 4500元/㎡,物业费2元/㎡/月

开盘时间 目前均价(元 /m?)

规划简介: 该项目是集多层生产研发、独栋办公、高层创 新产业、体育休闲、商业服务、员工公寓等多 种形态为一体的高新技术产业城。为入驻企业 提供全方位的办公、生产、生活服务。

标准层平面图

光谷芯中心项目小结

优势

劣势

四、中国光谷国际企业中心
楼盘地址:洪山光谷关山二路特一号环线 位置:二至中环 物业类别:标准写字楼 建筑类别: 多层 总 层 数: 地上5层 开 发 商:武汉东湖高新集团股份有限公司 竣工时间:2008-05-30 物 业 费:1.90元/㎡· 月

占地面积:330000.00㎡
建筑面积:400000㎡ 是否可分割:是 是否涉外:是 电梯数量:客梯2部 空 调:中央空调系统 装修状况:毛坯 层高:3.4-4米 项目现状:已竣工,已售完

本月出售均价:6319元/㎡

项目总规

项目业态配比

中国光谷国际企业中心项目小结
一、所有建筑不超过五层,外观方正,立面简洁。
二、建筑均呈南北向板式分布,层高3.4-4米,内部为大 开间柱网式结构、模块式组合,建筑进深仅为12米,前 后均为宽幅落地窗,每栋建筑拥有900平主楼内中庭花园。 三、园区集产、研、办、居于一体。

五、光谷创新天地(整栋出售)

项目位置:中国光谷大学园路与华师 园路交汇处(华工科技园旁) 建筑类型:多层 物业类别:写字楼 户型面积:1000-3000平米 开发商:武汉高科控股有限公司 物业公司:武汉高科物业有限公司 物业费:2.5元/月/平方米 楼盘特色:投资地产 一期:2010年10月 入住时间:一期:2011年1月 价格详情:7500元/㎡ 付款方式:银行按揭贷款,分期付款, 一次性付款 产权年限:50年 产权类型:大产权房 竣工时间:2011年 容积率:1.1 绿化率:40% 建筑面积:36636.4平方米 占地面积:29816.82平方米

建筑楼体外立面

楼体外立面

楼层平面布局图

小套间 30-50㎡ 预留上下水
电梯间

入口大堂 层高4.2-4.5M

办公区域(大平层) 350-500㎡ 户外露台

光谷创新天地项目小结
一、整个项目容超低积率1.1,绿化率40%。 二、项目已由潜江油田等大型企业入驻。 三、客户多为大型企业,且项目整栋出售

光谷项目调研信息汇总
项目名称
光谷总部国际

位置
洪山光谷大道与 南湖大道交汇处

面积区间
200㎡-1000㎡

销售价格 销售方式 项目特点
均价7200元/㎡ 按套销售 周边企业多,多为 企业上下游单位购 买及投资客户,一 期项目2012年1月 售罄且已交付使用。

客户群体
中小型企业,个体 户

光谷金融港

关山大道1号

1000㎡-2000㎡

均价7000元/㎡

按层销售,最少 半层1000㎡

规模大,配套全, 政府扶持 周边企业较少,生 活配套缺乏,项目 于2011年8月交付 使用。

大型企业,证券, 金融等

光谷芯中心

东湖高新光谷大 道111号

380.94㎡-613.16㎡

均价4500元/㎡

按套销售

中小型企业

光谷国际企业中心

洪山光谷关山二

约500㎡/套

均价6300元/㎡

按套销售

格局方正,每栋都

研发型企业

路特一号
光谷创新天地 东湖高新洪山东 湖高新开发区光 谷大道特一号 单层1204.08㎡1566.86㎡,整栋约 7000㎡ 均价7500元/㎡ 按栋销售

有900中庭花园
客户群体为大型企 业,园区超低容积 率。 大型企业,如潜江 油田

三、项目价格预期
参照项目 评分指标 总体规划 项目规模 规划设 计 园林环境 建筑外观 产品设计 电梯 配套 交通 生活配套 智能化 物业管理 其他 开发商品 牌 权重 10% 10% 10% 5% 20% 5% 10% 8% 5% 10% 7% -- -- 光谷总部国际 评分 10 9 7 3.5 18 5 8 7 4.5 9.5 6 -- 7200 7515.66 加权分 1 0.9 0.7 0.175 3.6 0.25 0.8 0.56 0.225 0.95 0.42 9.58 光谷金融港 评分 9.5 10 9 5 19 5 8 7.5 5 9 7 -- 7200 7065.75 加权分 0.95 1 0.9 0.25 3.8 0.25 0.8 0.6 0.25 0.9 0.49 10.19 光谷芯中心 评分 8 7 8.5 4 15 5 8 6 4.5 8 6 -- 4500 5278.59 加权分 0.8 0.7 0.85 0.2 3 0.25 0.8 0.48 0.225 0.8 0.42 8.525 光谷国际企业中心 评分 8 7 10 3.5 16 5 9 7.5 5 8.5 6 -- 6300 6889.01 加权分 0.8 0.7 1 0.175 3.2 0.25 0.9 0.6 0.25 0.85 0.42 9.145 光谷创新天地 评分 10 8 9 5 15 4 8 7.5 4.5 6 6 -- 7500 8527.57 加权分 1 0.8 0.9 0.25 3 0.2 0.8 0.6 0.225 0.6 0.42 8.795

参照项目总加权分 参照项目均价(元) 参照项目除权后基准 价格(元)

本项目参照权重(%)
加权后 数目 (元)

100%
--

15%
1127.35

15%
1059.86

25%
1319.65

30%
2066.70

15%
1279.14

本项目均价

6852.70元/㎡

调研总结
一、光谷区域工业地产项目以大规模集群为主,如金融港,主要引进金融业上下游企业。 二、依靠政府税费方面政策引导入驻,如金融港。 三、产品多样化,有小面积办公区域,200㎡,有大平层2000㎡。 四、销售方式多样化,有依靠政府招商引资,有面向企业定向开发,也有在售楼处等待客 户自然到访。同时销售面积段很广,有单间,有半层,有整层,也有整栋销售。

总结:对于光谷项目,鉴于办公楼可模块组合,且周边企业及生活配套不是十分完善的前提之 下,建议办公楼单套面积控制在100㎡至200㎡之间,尽量的扩大可售群体,楼层在3米至4米之 间。


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