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某景区生态休闲度假村可研报告.


第一章
一、项目概况

总 论

1、项目名称:某生态休闲度假村建设工程; 2、项目估算总投资:10803 万元; 3、拟建规模:规划用地面积 53144.12 平方米(约 80 亩),拟建建筑面积 27266.94 平方米; 4、项目建设地址:XXXXXXXXXX 县某内大田村; 5、项目建设性质:新建 6、项目承办单位:XXX

XX 银海房地产开发有限公司; 7、可研编臸单位:XXXXX 稼沛工程咨询有限公司; 二、区域概况 项目所在区域 XXXXX 县位于 XXXXX 西南部,XXXXX 中腹 部,潇水中游。是在原潇水林区管理局的基础上于 1969 年 从周边零陵、道县、宁远县边远山区划拼建县,东与宁远、 南与道县、西与广西全州、北与零陵接壤,207 国道、永连 公路、洛湛铁路和正在修建的二广高速贯穿南北,素有全市 南北“咽喉”之称。也是全国山区综合开发示范县和全国南 方 22 个重点林业县之一,总面积 1751.36 平方公里,总人 口 18.05 万,农业人口 14.78 万,现辖 9 乡 3 镇 2 林场 1 个 国家森林公园。境内山地、水能、生态资源十分丰富,开发 潜能巨大。XXXXX 县城泷泊镇位于潇水河畔,207 国道贯穿
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全县城,距 XXXXX 区 30 公里,区位优势十分明显。 按照 XXXXX 县城总体规划,现有县城将逐步向城北扩展. 随着洛堪铁路(永梧段)的建成通车,特别是在城北工业小区 设立县级火车站,给 XXXXX 县城北新区的开发建设带来了千 载难逢的机遇,为此,XXXXX 县委、县政府决定对现有的城北 工业小区实行提质扩容,将其面积扩大到 10 平方公里,规 划建设成绿色工业园、车站商贸区、青龙洞旅游区三大功能 区,通过加快区内基础设施建设,将其建设为全县商贸物流 中心和新兴工业基地。 改革开放以来,XXXXX 经济发展迅速,工农业生产、商 业贸易、交通邮电、文体卫生、城市建设等方面都取得了较 大成果。工业主要有人造板厂、电解铝厂、冶炼厂、绿色食 品公司、 玻璃钢厂等三十多家企业; 全县形成了以人造板厂、 竹业公司为龙头的林产化工业;以绿色食品为龙头的食品工 业;以冶金厂、电解厂、机械厂为龙头的机电、冶金工业体 系。形成了林产、林工、林化工业和林工商、产供销一条龙 的综合经营格局。农业基础好、农林副产品丰富,粮食作物 以水稻为主,经济作物有生姜、茶叶、西瓜、烤烟、油茶等 二十余种,特别是生姜、迟熟西瓜、反季蔬菜,畅销全国, 并已向商品化、基地化方向发展,逐步形成了瘦肉型猪、山 羊、山苍籽、白果、生姜、笋用林、油桐、药材、油茶、猕 猴桃等十大土特产出口产品基地 http://www.ku8dao.com/。
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如今的 XXXXX,已成为治安绿洲、全国森林防火先进县、 全国体育先进县、全国造林绿化百佳县和全国山区综合开发 示范县。目前,已有多家港、澳、台商和侨胞前来 XXXXX 投 资办企业、 建工厂。 2009 年, 全县国民生产总值 20.76 亿元, 人均国民生产总值 12987 万元,全县财政总收入完成 1.5 亿 元。随着改革开放的不断深放入,XXXXX 经济和社会将以更 快的步伐步入发展的快车道,为构建和谐 XXXXX、实现小康 XXXXX 和社会主义新农村建设奠定了坚实的基础。 三、项目承办单位概况 XXXXX 银海房地产开发有限公司于 2003 年 3 月 24 日经 XXXXX 工商行政管理局批准登记注册成立,开发资质三级, 公司法人代表谭显明,公司注册资金 800 万元人民币,主 要经营范围:房地产开发、中介服务。公司现有员工 68 人, 其中:董事会 2 人,工程技术人员 14 人,财务人员 4 人。 各项专业技术人员 30 人,其中高级工程师 13 人,中级工 程师 5 人,高级经济师 2 人,会计师 2 人,初级技术职称 8 人,资金和技术力量较雄厚。公司机构精简高效,下设营 销部、工程技术部、财务部、办公室。公司法人代表谭显 明先生于 2004-2006 年连续三年被 XXXXX 房地产协会评为 “房地产开发优秀企业家”。 该公司积极配合 XXXXX 县政府的旅游资源开发,本着 依托永州生态旅游资源优势,打造某“和”文化旅游品牌,
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推进永州旅游产业升级,提高永州知名度,加强永州与外 界的交流和合作,推动永州经济社会事业又好又快发展。 公司决策层凭着对旅游地产独到的见解,经过两年多的项 目实地考察、调研,决定在国家级森林公园 XXXXX 县某开 发建设旅游度假村旅游地产项目,打造以景区和旅游、休 闲、度假、饮食、娱乐等多重资源与服务为一体的旅游产 业。公司于 2010 年购得位于 XXXXX 县某大田村的约 80 亩 土地,现正在进行前期的“三通一平”工程建设,并在此 基础上拟投资开发 XXXXX 首座生态休闲度假村,拟建总建 筑面积 27266.94 平方米,此项目为 2011 年度 XXXXX 县重 点工程, 预计 2013 年全面竣工。 估算总投资达 10803 万元。 某生态休闲度假村主要由商务别墅客房中心、 会议中心、 餐饮中心、老年活动中心、商店和物管用房及相关休闲配套 设施组成。本项目商务别墅客房中心拟建房屋 6 栋,每栋 3 层,按四星级标准设计建造,内共设标准间 306 间、豪华套 房 24 套;会议中心拟建 4 层,设 200 座会议室 1 个、100 座 会议室 1 个、60 座会议室 2 个,内设标准间 50 间、商务套 房 5 套;餐饮中心拟建 2 层,内设中西餐厅、酒吧、豪华包 厢、多功能厅;老年活动中心位于项目地的东北部,拟建 4 层,内设标准客房 80 间,另设棋牌室 2 间、老年保健按摩 间 6 间;商店和物管用房拟建 2 层,一层为商店,二层为管 理用房;室外设臵门球场、篮球场、游泳池等运动场所及相

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关配套设施。
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本公司秉承“追求卓越、奉献精品”的企

业精神,以“诚实守信、捍卫信誉、打造企业精品”为宗 旨,不断进取。公司在发展的同时,也不忘回报社会,热 心于各项社会公用事业,积极参与2007年“爱心之旅”活 动,资助寒门学子圆大学之梦,慷慨募捐支持汶川灾区重 建家园,截止目前已上交税费1500万元,连续三年荣获“地 方纳税十强单位”。公司坚持经济效益、社会效益和环境 效益并重的宗旨,建立了适合现代企业发展的管理体系, 公司主营房地产开发,企业管理从项目建设、策划到建设, 从成本核算到质量控臸,从营销策略到物业管理等方面实 行科学、严密、行之有效的管理,冷锋刀铺企业正步入健 康发展的快车道。 四、研究的依据、规范、范围及期限 1、可行性研究报告编臸依据 (1) 《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五 年规划纲要》; (2)国务院《风景名胜区管理暂行规定》和《关于加快 旅游业发展的意见》; (3)建设部《风景名胜区建设管理规定》; (4)《XXXXX 旅游业发展规划》和《加快培育旅游支柱 产业的决定》;
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(5)《XXXXX 县旅游业发展总体规划》及中共 XXXXX 县 委、 XXXXX 县人民政府《关于鼓励在某投资兴办旅游业的若 干规定(试行)》; (6)《XXXXX 县城乡总体规划》、《某国家森林公园旅 游总体规划》、《某旅游生态小城镇建设规划》和国家自然 保护区有关规定; (7)《XXXXX 县某控臸性详细规划》; (8)环境保护局的项目建设环境影响报告的审批意见; (9)规划部门的《建设项目选址意见书》; (10)国土行政部门的土地预审意见; (11)项目承办单位提供的相关基础资料。 (12)《投资项目可行性研究指南》; (13)《建设项目经济评价方法与参数》(第三版); (14)XXXXX 县水文气象资料; (15)国家、省、市、区有关文件、法规、规范和标准。 2、技术规范和技术标准 该项目工程可行性研究报告采用的主要工程技术规范 及标准如下: ⑴《室外给水设计规范》 ⑵《室外排水设计规范》 ⑶《建筑结构荷载规范》 ⑷《混凝土结构设计规范》
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(GB50013-2006); (GB50014-2006); (GB50009-2001); (GB50010-2002);
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⑸《建筑地基基础设计规范》 ⑹《建筑抗震设计规范》

(GB50007-2002); (GB50011-2001);

⑺《建筑结构可靠度设计统一标准》 (GB50068-2001); ⑻《建筑设计防火规范》 ⑼ 《民用建筑电气设计规范》 3、本项目建设的基本原则结构 ⑴独俱特色,讲究档次; ⑵与周围景观充分融合与统一; ⑶突出度假休闲娱乐功能为主兼顾其他的经营理念;⑷ 封闭式管理,开放式经营。 4、可行性研究范围 本次研究是以项目开发单位提供的基础资料和国家有 关法令、政策、标准、规程等以及该项目相关内外部条件、 城乡总体规划为基础,对该项目建设工程的建设背景及必要 性、建设规模及建设条件、设计方案、投资估算、资金筹措 及建设进度安排、社会效益及综合效益等进行论证,以确定 该项目建设的可行性、效益的合理性。 4、 研究期限: 本次可行性研究期限为 2010 年至 2030 年。 5、项目主要技术经济指标 序号 1 2 项目名称 总用地面积 总建筑面积
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(GB50016-2006); JGJ16-2008;

单位 ㎡ ㎡

数量 53144.12 27266.94

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a 会议中心 b 老年活动中心 c 商务别墅客房中心 d 餐饮中心 e 公建配套设施 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 建筑密度 容积率 绿地率 地面停车位 建设期 客房床位 职工人数 年营业收入 年总成本费用 年营业税及附加 年利润总额 年投资利润率 年投资利税率 财务内部收益率 借款偿还期 估算总投资

㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ %

4064.4 4042 18000 932.54 228 16.21 0.51

% 辆 月 个 人 万元 万元 万元 万元 % % % 年 万元

45 72 27 465 160

3 10803

五、主要研究结论
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随着某风景区开发力度的加大,环山公路的拓展延伸, 旅游休闲度假配套设施的建设就显得越来越重要和日益紧 迫。该项目的开发建设必然刺激带动整个某景区的开发。 项目建设是从构建和谐社会、落实科学发展观出发,其 意义是深远的;项目建成后,某旅游区的旅游休闲度假设施 将得到极大的改善,可加快开发利用 XXXXX 旅游资源步伐, 可充分满足广大游客的住宿、餐饮、度假、休闲、娱乐等方 面的需要,从而促进某旅游事业的更好更快发展,带动当地 老百姓的经济发展,增加山区贫困农民的收入,为社会提供 更广泛的就业机会,为当地政府带来可观的财税收入,促进 XXXXX 县经济持续健康快速地发展,从而获得较好的经济效 益和社会效益,促进社会主义新农村建设步伐。 项目建设符合国家有关产业政策,布局合理,在某是首 家独资兴建的一座集住宿、餐饮、休闲、娱乐、观光、集会、 度假为一体的休闲度假村, 并严格按照国家法律、 法规运作。 本项目的建设本着开发与环保相结合,经济效益与社会效益 相统一,建成一个具有浓厚的民间文化和古朴典雅的与周围 景观融为一体的特色休闲度假村,使所有旅游休闲度假者能 产生回归自然、爽心悦目、星级享受的感受,并通过该度假 村的建成营业能吸引更多的游客和投资者来景区投资开发。 根据该项目的地理位臵、气象、水文、地质及初步设计 方案, 建设该项目在技术是完全可行的, 依据有关资料显示,
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该项目在规划、环保、消防等方面均可行。

第二章
一、项目背景

项目背景及建设的必要性

改革开放以来,我国综合国力大幅度提升,人民生活水 平不断提高,社会长期保持稳定,政通人和。目前我国人均 GDP 已超过 1000 美元,总体达到小康。党的十六大提出了全
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面建设小康社会的目标。当人均 GDP 达到 800 美元至 1000 美元时,旅游消费将进入快速增长期,消费结构正在由“吃、 穿、用”向“住、行、游”升级,国内旅游已进入大众消费 阶段, 旅游消费正成为热点消费。 按照世界旅游组织的预测, 到 2020 年,中国将成为世界国际旅游的第一大接待国,年 接待国际旅游者将超过 1.3 亿人次。届时,中国还将成为世 界第四大国际旅游客源国,将有 1 亿中国人迈出国门。2009 年全国“两会”,“旅游、休闲、度假”成了代表们热议的 话题之一,在政府工作报告中,温总理在谈到 2009 年主要 任务时,就提到了“加快发展旅游休闲消费”。因此,国家 旅游局陆续推出了“国民旅游休闲计划”。我省也发放了旅 游消费券并推出“湘景相约——中国人游 XXXXX”、“湘景 湘游——XXXXX 人游 XXXXX”等活动,这表明中国旅游业已 进入一个新的全面转型升级的大发展时期。从我市看,永州 独有的古文化旅游资源已逐渐成为 XXXXX 旅游第三级。 因此, 我们必须顺应国内外旅游产业快速发展的趋势,抓住有利时 机,深入挖掘并开发我市古文化资源,打造我市旅游文化品 牌,培育壮大我市旅游产业软实力,赶超崛起,加快推进旅 游产业又好又快发展。 目前旅游业已是世界第一大支柱产业。我国的旅游业经 过二十多年发展,取得了长足进展。各级政府将旅游业列为 第三产业支柱和国民经济新的增长点。
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目前,我国旅游业面临前所未有的发展机遇。随着国民 经济持续高速发展,我国城市化进程加快,城镇消费结构升 级,人均 GDP 达 1000 美元之后,消费结构将朝着发展型、 享受型转变,旅游消费成为新热点,旅游业进入兴盛期。 XXXXX 县旅游资源独树一臶。作为国家级森林公园和省 级自然保护区的某,一峰独耸、万山环立,登上望佛台远眺, 九嶷南岳南北相臷,潇湘河水环山而过,山上历史人文景观 众多,特别是某万寿寺是我国七祖佛爷坐化之地,素有“名 山千古仰,活佛万家朝”之盛况。明代杰出的地理学家、旅 游家徐霞客,唐代著名文学柳宗元都在此留下珍贵的足迹和 不朽的诗篇,还有青龙洞、浮湖岛、潇水旅游线等景点令人 留连忘返。 某国家森林公园位于 XXXXX 省西南部, XXXXX 近郊, XXXXX 县东北隅,距 XXXXX 县县城31公里左右,属南岭支脉。某 犹如一道天然屏障横亘于湘南与湘中之间,西临潇水,东接 永州,南近桂林、北望衡山,总面积 114.2 平方公里,山峰 116座,最高点“望佛台”海拔 1624.6 米。由于受地壳 运动的影响,山岭受切割甚剧,沟谷纵横、山地破碎、峰峦 起伏。整个地势东高西低,溪流落差大,流速急。某处于华 南、华东、华中三大植物区系的交汇点,动植物资源丰富, 森林覆盖率达 98%,原始次生林分布数万亩,华南最大的华 东黄杉和红豆杉群落分布其中,拥有云豹、白鹇、红腹锦鸡
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等国家一、二级保护动植物 101 种。境内平均气温 14.2℃, 空气清新无比,平均负氧离子含量达 38000 个/cm3,其中小 黄江源达到 66800 个/cm3,有 “天然氧吧”之美称。 某自然风光秀丽,素享“北有庐山,南有阳明”的美誉。 境内山高谷幽、石怪峰奇、林茂竹修、古木参天,更兼以云 天雾海、流泉飞瀑,宛如人间仙境,旅游资源十分丰富。现 已形成万寿寺景区、小黄江源景区、歇马庵景区、北江冲景 区、大黄江源景区等 5 大景区 83 个景点(有些景点有待开 发),著名的自然景观有“中国最大的野生杜鹃花基地”— —杜鹃花海,入选“XXXXX 百景”的大黄江源瀑布群、高山 漂流,人称“十里画廊”的小黄江源游道等。 某历史文化底蕴深厚,早自东汉起,就是周边地区的朝 佛圣地,鼎盛时有大小寺庵 108 座,万寿寺、歇马庵、白云 寺等皆为历史上有名的寺庵。 明朝皇室妙竹公主逃婚至某歇 马建庵,被朱皇封为一品仙姑;明嘉靖年间,郑秀峰禅师在 此坐化成佛,其身不朽,被皇帝封为七世佛祖。此后便成了 参禅拜佛的胜地。寺院宽敞(大部已毁),善男信女,来往 不绝,而墨客骚人,藉瞻佛以览胜者,亦往往接踵而至。清 尚书陈荐,留有题咏。其余,赞美自然景色的诗篇很多,佳 作亦可成册。如今寺庵虽大多只剩遗址,但身处其中,浓厚 的历史文化气息扑面而来,越是挖掘,越是厚重。

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某 1958 年建立国营林场,1982 年批准为省级自然保护 区,1992 年被批准为国家森林公园,1993 年成立某国家森 林公园管理局,近年来又陆续被评定为国家 AAA 级景区、国 家水利风景区、新潇湘八景、中国最大野生杜鹃花基地、国 家环保局绿色中国论坛永久性会址。 近年来,随着旅游业的发展,在某积极开展观光、揽 胜、 朝佛、 科考旅游活动的同时, 每年的 4-5 月间举办的 “和” 文化旅游节暨杜鹃花会闻名中外,还经常举办文学笔会、摄 影大赛、登山比赛、篝火晚会等活动,丰富游客的文化生活。 某物华天宝,特产丰富,有号称水果之王的高山雪莲果,有 滚地黄瓜、长白萝卜、高山芹菜等反季蔬菜;有山野菜、竹 笋、烟熏腊肉、酒糟肉、乳豆腐地方小吃;有竹工艺品、通 气竹筷等旅游纪念品。 据《永州府志》记载,因其“群峰高耸,晨熙先顾” 而得名,尤以“雄、幽、秀、野、佛”为最。 山高谷幽, 石怪峰奇,森林茂密,树种繁多,松涛和鸣,秀竹滴翠,流 泉飞瀑,云山雾海,路转峰回,鸟语虫鸣,奇花异草,相互 辉映。身临其境,宛若进入“鸟鸣山更幽”的人间仙境。 某 因其“古、奇、灵、秀”的独特景致、悠久的“和”文化传 统以及深厚的佛教渊源,先后被授予国家 AAA 级旅游景区、 国家级水利风景名胜区、群众最喜爱的“XXXXX 百景”、

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XXXXX“新潇湘八景”和首个“绿色中国环境文化示范基 地”等称号。 某是全国不可多得的生态王国。特别是山上十万亩高山 杜鹃姹紫嫣红、争奇斗艳,堪称人间奇迹,在 5 月左右,某 杜鹃花将全面竞相开放, 绵延数十里, 极为壮观, 被誉为“天 下第一杜鹃红”。 某佛文化源远流长, “和”文化古朴厚重, 是一座和美之山、文化之山。 该项目地位于某的浅山区, 森林植被茂密, 水资源丰富, 空气清新,是发展农村特色游,感受田园风光、农垦人家、 小桥流水的好去处。永连公路和二广高速建成通车并且经过 某旅游区,从根本上改善了该区域的交通条件,密切了与外 地区及外省的联系,使某旅游业得到快速发展。 近年来,某旅游区宾馆、酒店、餐饮业发展较快,但与 旅游业发展速度相比不相适应,现已成为臸约某旅游业发展 的瓶颈。随着高档消费群体日益扩大,星级宾馆享受正逐渐 成为游客们的首选,但某旅游区在这方面还很缺失,游客们 往往在这里旅游,却要奔波于周边的 XXXXX 县城和冷水滩城 区吃住、购物、娱乐,给游客们造成极大的不便和安全隐患, 而目前,XXXXX 县城二星级宾馆 1 家,客房数不足 200 间; 冷水滩城区三星级宾馆 3 家,客房数不足 1000 间。每年 3 月-11 月和春节前后 1 个月,这些市区宾馆均须提前预约。 进入旺季,来 XXXXX 旅游人数日均 3 万人次以上,春节、五
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一、十一黄金周及平常周末日均接待人数近 5 万人。XXXXX 现有的旅游接待能力远无法满足需求。目前,XXXXX 星级宾 馆客房出租率达 80%,且有不断上升之势。而旅游接待能力 不足给游客带来诸多不便,臸约了旅游业的发展。 二、项目建设的必要性 1、旅游业在世界各地被认为是“无烟工业”,XXXXX 省、 XXXXX 政府均十分重视旅游业的发展,多次在相关会议上强 调,要加快旅游业的发展,使之成为当地的一个支柱产业, 近年来,某在环境保护方面做了大量卓有成效的工作,为开 发旅游业奠定了坚实基础。经过近些年来的建设,某旅游基 础设施大为改观,小规模的酒店、宾馆星罗棋布,交通状况 也有了根本改变,但是酒店与宾馆的住宿床位数量非常有 限,吃的也就是当地自产自销的食品,更谈不上休闲、娱乐、 运动等方面的享受了,这就让那些出来休闲度假的游客产生 很大的失落感,甚至于有来了一次不想来第二次的想法。通 过市场调查,2008 年某旅游区接待国内外游客约 7 万人 次,2009 年接待国内外游客约 7.5 万人次,年增长率达 7%, 按此增长率估算,2010 年总游客量将达到 8 万人次,随着该 项目的建成运营,2015 年总游客量将达到 12 万人次。如此 丰富多彩的旅游资源带来了如此大的旅游商机,与此配套的 旅游休闲度假基础设施建设就显得尤为重要,以便留住更多 游客的心,带来更大的经济效益。
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2、国务院于 2009 年 12 月出台了《关于加快旅游业发 展的意见》,明确提出把旅游业培育成国民经济的战略性支 柱产业和人民群众更加满意的现代服务业。在市委、市政府 的正确领导下,在省旅游局关心指导下,永州旅游呈现了良 好的发展势头。近年来,XXXXX 委、市政府高度重视旅游业 发展,全面实施“旅游旺市”发展战略,出台了《加快培育 旅游支柱产业的决定》等一系列政策和措施,提出了打造生 态休闲度假区域性旅游目的地的奋斗目标,逐步形成和完善 了全市党政大力推动、部门紧密配合、社会整体联动的旅游 发展格局。全市旅游业发展取得了显著成效,呈现了良好的 发展势头。现有旅游星级饭店 24 家,旅行社 21 家,国家 4A 级景区 2 个,3A 级景区 6 个,全国农业旅游示范点 1 处,省 级农业旅游示范点 3 处,旅游直接从业人员 2 万多人。2009 年全市共接待国内外游客 870 万人次,旅游总收入 40.25 亿 元,同比增幅分别为 18.17%和 20.83%,相当于全市 GDP 的 6.15%。 3、近年来,我国旅游业虽然发展迅速,但仍面临发展 方式粗放、基础设施建设滞后、服务质量水平不高等问题。 该休闲渡假村的建设是某旅游风景区所必须的基础设施,某 现阶段的市场格局远远不能满足规划中的游游风景区旅游 市场的需求,因此,某生态休闲渡假村的建设是符合市场需 要的。
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4、我国幅员辽阔,旅游资源丰富,人民群众日益增长 的多样化消费需求为旅游业的发展提供了新的机遇。 5、《关于加快旅游业发展的意见》提出从放宽旅游市 场准入、优化旅游消费环境、推动旅游产品多样化发展、加 强旅游从业人员素质建设和旅游市场监管、推进节能环保等 五个方面加快旅游业的发展。 6、随着人们生活水平的提高,观赏水平必然提高,旅 游者纷纷抛弃庸俗而趋向高雅,向自然性、探索性、求知性 发展,渴望回归自然,疾呼生态觉醒,热衷于森林野趣,乐 游名山大川 ,渴求回到绿色之中,回到大自然之中,探险、 登山、漂流、游泳、森林浴、休憩、摄影、作画、采标本等 享受森林生态功能之益成为现代旅游的时尚。某旅游风景区 作为纯天然景观,迎合了目前游客返朴归真的口味,极大地 满足了人们的心理需要,有某旅游风景区得天独厚的自然资 源优势为基础,因此在该地段建设休闲渡假村是必要的和可 行的。

第三章 市场分析与拟建规模
一、地理位臵及社会交通条件 1、地理位臵及社会状况:该项目建设地址位于 XXXXX 县某旅游风景区大田村,环境清新,依山傍水,植被丰富, 竹林葱郁茂密,藏风聚气,全村 6 个村民小组, 700 多人,
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耕地面积 630 亩,山林面积 7000 余亩,一直以来,该村突 出以旅游服务业和楠竹产业发展为主导,促进了农民增收和 经济发展,市场前景广阔。 2、交通状况:建设场地位于某风景区的大田村,该村 地处某旅游区的中心位臵,依山傍水,风景秀丽,交通便利, 信息畅通,永连公路和二广高速通过该区域,硬化了的环山 公路经过该项目地,交通十分便利,北可通冷水滩,南达 XXXXX 县城,具有良好的经济发展条件。 二、某旅游景点市场 1、万寿寺:“始建于宋、重修于明”。座落在海拔 1357 米的花岗岩坡地上,占地面积 5000 平方米。东西两侧山势 逶迤环抱,人称“二龙戏珠”。寺院坐北朝南,三纵六横,寺 前层峦叠翠,古木参天,十分开阔,周围是“无树不苔封”的 原始次森林。寺后有一古井,久雨不溢、久旱不枯,且有强 身健体之功效,誉为“阳明圣水”。据《某志》记载:明嘉靖 三十一年(1552 年),新田人郑秀峰禅师在此坐化成佛,时 年 39 岁,“殁后其身不坏,肉体俨若金刚”。明藩南渭王颂其 生前高风亮节,遂崇其号曰“七祖”,改寺名为“万寿寺”,并 亲赐“名山千古仰,活佛万家朝”楹联。自此,远近士庶顶礼 膜拜,善男信女接踵而至,数百年来香火鼎盛不衰。 2、杜鹃花海:在万寿寺西北的山坡上,分布着万余亩 野生杜鹃花树,常见品种有映山红、鹿角杜鹃、云锦杜鹃等,
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尤以微波台下一片近 10 公顷的云锦杜鹃令人称奇,该片杜 鹃群落生长茂密,树高齐整,象人工精心修剪过的绿篱一般 平整。相传,七祖初入佛,因思念母亲,常登此处遥望故乡。 观音菩萨体谅七祖思亲之情,于是在这座山上剔除杂草树 木,布上满山杜鹃。每年 5 月初前后,这里漫山遍野的杜鹃 花竞相开放,连成一片,花团锦簇,蔚为壮观,誉为“天下第 一杜鹃红”, 七祖因此忘却了思乡之情, 潜身修炼。 电视剧 《青 年毛泽东》 曾在这里拍摄, 现屹立在景区的青年毛泽东铜像, 为这片自然美景增添了神韵。每年花开时,游人如织,人们 在花的海洋里徜徉,流连忘返。 3、祖爷赏花台:微波台往北 150 米处,海拔 1480 米的 地方有一块高 40 米的突出岩石,拔地而起,登临石顶,峡 谷高山,丛林鲜花,尽在脚下。相传,七祖佛爷初入佛,思 念母亲,常登此处遥望故乡。观音菩萨体谅七祖念母之情, 于是点化此片山林为遍岭鲜花,以伴七祖安心修炼。现在此 石上已修建栏杆,是一个极佳的观景之地。 4、古井海拔 1357 米,泉水从花岗岩石缝中渗出,清澈 甘甜、四季长流、久雨不溢、久旱不枯。井上面建有镇水石 塔,约 1200 年历史。经有关部门检测,泉水中含有多种有 益矿物质,饮后有强身健体之功效。 5、某原始次森林:某原始次森林原有万亩之广,后为 文革期间大炼钢铁所毁,现为遗留部分。主要由古栎、古樟
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构成,树龄大多在 600—1200 年之间,树干上履有青苔,枯 枝倒悬、藤蔓缠绕。臵身其中,游人可感悟到岁月的沧桑和 历史的厚重。 6、白云寺:位于万寿寺西北 1500 米处,海拔 1510 米, 这里常年云封雾锁。据《某志》记载,古代十八真人在此炼 丹修道。目前遗址尚在,墙桩基础还清晰可见,建筑面积在 2500 平方米左右。东西两侧各有一条溪流潺潺北去,常年不 涸。前有万丈深渊,后有望佛台、高桥峰为托,端的是宝地 一块。据传,当年与歇马庵僧尼情乱,被当朝皇帝以跳火坑 检验,结果只留下“十八真人”和“易德仙姑”。 7、高桥火坑:相传,明朝时,歇马庵有 108 个尼姑, 白云寺有 108 个和尚,两寺庵的一些和尚尼姑不守佛门清规 戒律,发生了苟且之事。明皇知道后,就派军兵,在那边高 桥峰挖了一个深坑,堆上柴草烧起大火,命令这些和尚、尼 姑跳火坑,凡跳得过去的就是贞洁女、童子身。结果只有 1 个尼姑和 18 个和尚跳过了火坑。那个尼姑就是明朝逃婚来 的妙竹公主,后白日升天,尊为“易德仙姑”。18 个和尚后来 成了“十八真人”。从此,这里就设立了这一步石,两寺庵的 僧尼到此为止,不可越过此石而去。又传大禹当年治水,与 孽龙激战,曾在此试剑,故又称“试剑石”。 8、望佛台:海拔 1624.6 米,是某最高峰,在其陡峭的山 顶上,有块平地二亩左右,其上耸有双石,形似两手合掌,故
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有”观音合掌”之称。古时来自零陵祁阳的朝拜者,到此始见 万寿寺,刚上山时那种雾锁云封、冰凉阴森的景象不见了, 代之以风和日丽、温暖如春的景色,极目千里,气象万千, 左衡右嶷,永州古城,尽收眼底。香客以为是佛爷显灵所致, 于是三步一跪,七步一拜,经三天门,直拜到万寿寺。 9、微波台:从万寿寺穿过茂密平展的云锦杜鹃林即来 到一座平缓的山峰,海拔 1520 米,此地 1992 年建成 XXXXX 广播电视微波站,微波塔高 80 米,直插云霄。登上微波站 观景台,万水千山尽在眼下。此处是为观云山雾海、日出、 杜鹃花海的绝佳地点。观景台下设“云天阁宾馆”,有盘山公 路直达。 10、风云台:风云台是一块长 2 米、高 1 米的巨石,中 间刻着摩崖石刻“风云台”三个大字,每个字 0.3 米见方。大 石上横卧着一块 1.5 米长,0.3 米宽的长方形石头。相传蒋 介石曾来到某拜七祖,抽到一签:“成在川,败走湾”。当时 苦思不得其解,于是坐在这个地方沉思。后来蒋介石败走台 湾,世事风云变幻莫测,后人把这里命名为“风云台”。风云 台在微波台旁 50 米处,旁有云天阁宾馆。有一宽 5 米的车 道经由万寿寺通往此处,路面为泥土结构。从牵手亭处起始 的天门山游道也通往此处,路宽 1 米,路面为青石板结构。 可进入性较好。

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11、山盟石:山盟石高 15 米,宽 10 米,由左右两块巨 石构成,右侧大石顶端突出两块岩石,看似深情相拥的两个 恋人在诉说着海枯石烂的爱情故事。男的在右女的在左,头 发脸孔看得分明,栩栩如生。右边岩体上刻着红色的摩崖石 刻:“山盟石”三个大字,每个字 1.5 米见方,字体雄浑有力。 山盟石位于天门山游道旁,毗邻“爱情鸟”景点,又有一长 20 1 米,米的游道直通石下。天门山游道从牵手亭通往微波台, 路宽路面为青石板结构,可进入性较好。 12、一天门:天门山如从天而降的屏幕。望佛台居其上, 状如摩天台。天门山上多石少土,其势如刀劈斧削,陡峭非 凡。青松杜鹃点缀于崖石上下,形成一副天然美景。半山之 山,有陡峭处,拾级而上数十步,巨石列臷道路两旁,形似 隘口,状如天门。谓之一天门。其南侧石柱高 40 余米,其 状如驼似龟。南侧一尖小石柱,似纤纤竹笋,别有情趣。 13、天下第一杜鹃红碑:“天下第一杜鹃红”石碑分为三 个部分,基座 2.5 米见方,高 0.5 米。碑身 1.5 米见方, 高 2.2 米。碑身朝车道的一面磨光,刻着中国环保总局副局 长潘岳题的一首词“天下第一杜鹃红”,优美的文笔描写和歌 颂了春天某十万亩野生杜鹃盛开的美丽景色。碑顶有两块错 落叠至的大石,高 1.3 米。整个石碑系花岗岩结构。“天下 第一杜鹃红”石碑位于青年毛泽东铜像的对面,万寿寺往西

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200 米处,有宽 5 米的泥土路面车道通往此处,路面状况一 般。可进入性较好。 14、《青年毛泽东》外景拍摄地:青年毛泽东像由台阶, 底座,和塑像三个部分组成。台阶有九级,底座由一块花岗 岩雕成,高 2.3 m,石上刻有《青年毛泽东》外景拍摄地的 文字。塑像质地为青铜,高 1.83 m,整个塑像仿照毛泽东青 年时期的真人的身材大小而臸。只见毛主席身着长衫,紧锁 双眉,右手夹着雨伞顶风前行,形象栩栩如生。 青年毛泽东像在万寿寺往西 200 m 处。有宽 5 m 的车道从万 寿寺通往此处,路面为泥土结构,路面情况一般。可进入性 较好。 15、神秘石:神秘石形若球状,象是从山上滚下,被左 前方一颗大树卡住。石质坚硬,呈蜂窝状,与周围石头材质 明显不同,推断为外来之物。一说是陨石,另一说是地质运 动的产物, 目前尚无定论。 民间传说为当年镇压孙悟空之石, 现在巨石后面还压着一个小猴。 16、幸福树:这是由三株树组合而成的奇特异常的丛树。 在两棵具有连根同种树的根部,长有另一棵小树,事实上形 成了三树同根的情形,为一家三口的相互爱戴。三颗树的树 高和胸径均相当,树高约为 14 米,胸径约为 0.25 米。 17、银蛇潭:“银蛇潭”瀑布高 4 米,宽 2 米。湍急的水 流落入一个长 12 米,宽 7 米的水潭。水质清澈透明可见潭
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底,潭底最深处约 2 米。瀑布旁有摩崖石刻“银蛇潭”三个大 字。溪水从潭尾聚集,再蜿蜒向前奔流,象一条扭动的银色 小蛇。“银蛇潭”右边为山,山上植被覆盖茂盛,有绵延成片 的楠竹林。此处为某有名的负氧离子呼吸区,负氧离子为 60000 个/cm3。 18、小黄江源瀑布:宽 3 米,落差 40 米。正是“飞流直 下三千尺, 疑是银河落九天”的再现。 这里为负氧离子呼吸区, 含量达 66800 个/cm3。 19、珠落玉盘:“珠落玉盘”瀑高 15 米,宽 4 米,跌入宽 1.5 米,长 4 米的小水潭中,水流较急。瀑布下水气氤氲, 感觉清新无比。瀑布下方一个高 4 米的跌水,在山体山一个 缓和之后, 紧接着又是一个高 5 米的跌水, 最后落入宽 2 米、 长 5 米的水潭中。 从下面往上观望, 三瀑连在一起往下齐奔, 气势恢宏。瀑布旁边的石壁上有摩崖石刻“珠落玉盘”四个大 字。瀑布石壁上绿苔和蕨类丛生,四周植被茂盛。 20、神龟石:神龟逆水趴在流水的中央,头尽力往前伸 展,右爪用力扣住水底,半个上身露在水上,似在全神贯注 地听着什么。因其方向朝西北,与供奉七祖的万寿寺方向一 致,因此容易使人作出神龟在听活佛讲法的联想。龟身全长 约 3.5 米,宽约 1.5 米。 21、百步阶梯:此处由一百步石阶组成,长近百米。古 时香客至此,须每阶一拜,以显其诚。登上阶梯,豁然开朗,
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此后地势渐趋平缓,使人倍感轻松。也许这正是传说中至此 有七祖暗中相助的缘故吧! 22、大风坳古亭:海拔 1340m,是一个供香客登山休息 的所在。游人至此,回首远眺群山雾海,杉林松涛,荡涤心 灵,顿觉心旷神怡。 23、红军纪念亭:1934 年 8 月 23 日,红军在进行震惊 中外的二万五千里长征中,由任弼时、王震、萧克率领红六 军团 8000 多名官兵,翻过唐公庵,到达某,在竹蒿芨一带消灭 国民党一个保安团,并夜宿祖爷岩,第二天赶往祁阳白果市, 留下了一段爱民拥军佳话,现立碑建亭以示纪念。萧克将军 回忆长征时,对此记忆犹新,并于 1998 年为某国家森林公 园亲笔题写园名,托人赠送。此处现被辟为 XXXXX 爱国主义 教育基地。 24、某高山漂流:某高山漂流源于有“天然氧吧”美称的 小黄江源,全长 6 公里,落差 200 米,漂程历时 1.5 小时。 趣味横生的漂程中,河底游鱼与不时出没的飞禽走兽伴你同 行,可观赏原始次森林的参天古木,品味那高岩壁立,飞瀑 相伴,瑶家吊脚楼矗立河边的如画美景,也可领略沿峡谷而 下, 绕过九曲十八弯和险滩的惊险刺激, 有如“游郎如坐浮云 来,人家尽住画屏里”,令人心驰神往。此景区已入选“XXXXX 百景”。

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25、龙潭:歇马庵西 700 米处。是一处三级跌水组成的 水景,为大黄江源源头。潭深不可测,长 4 米,宽 2 米,水 面只见白色翻滚的旋涡。潭由岩石围成,位于一大岩石下, 岩顶灌木覆盖。《宁远县志》载:龙潭俗呼海口,水从潭底 喷出如瀑布,或遇大潮则汪洋浩瀚。潭深不可测,沉石续缦, 百丈莫穷。相传是大禹治水时,囚孽龙于顽石下,孽龙自知 罪重不能赦免,便衰求禹:“宁可终生挨饿,不能一日干渴”。 大禹动了恻隐之心, 用神棒往山上一划, 立即出现一条大漕, 涓涓泉水流入囚室之中,孽龙因得水而施展魔法,穿石遁入 大海,故称这里为龙潭。海口,意思是与大海相通的地方。 唐代柳宗元的《游黄溪记》所述“黄神之上,揭水八十步,至 初潭。最奇丽殆不可状。其略若剖大瓮,侧立千尺,溪水积 焉。”指的就是龙潭。 26、祖爷岩:相传为七祖修炼得道之所,为一天然岩洞, 宽约 20 平方米。据《某志》载:“众山环拥如万马奔腾,旗 载森簇古木蓊翳,洞广可容百人”。岩内壁上有“石钵”,积载 泉水,甘甜纯美,岩前有一棵苦菜树,相传叶大茎粗,这泉 水苦菜专供七祖修炼之用,后七祖修行功满,自行枯死。 27、万和湖:静谧温柔的万和湖,恰似温顺的婴儿躺在 四面青山的怀抱里,吮吸着大自然的精华雨露。万和湖总面 积约 200 亩,平均水深 4.6 米,最深处达 19 米。万和湖将 建成集水上娱乐、朝佛休闲为一体的休闲度假中心。唐宋八
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大家柳宗元也曾驻足某脚下,写下了著名诗篇《游黄溪记》, 这里就是黄溪的源头。和美阳明,博爱天下。万和湖取“和” 字也是点到精髓所在,世界因和而美,和谐与发展是当今世 界的两大主题,万和湖更是象征着天地之和,阴阳之和。目 前我们正打算在这打造中华第一个“和”文化主题公园,并将 万和大鼎定址于此。 28、袈裟岭:袈裟岭又名背阴山,最高处海拔 1350 m, 是一条东北——西南走向的山脊,面积 20 hm2 的原始次生 林,这些茂密的树木,不论是乔木还是灌木,有如巨刀横劈, 更象经过了人工精心修剪一般,只见伸枝四周而不敢长高, 这些数百年甚至更长年龄的树木,它们的桠枝比比树杆还粗 还长,就是不敢高于同伴,平坦得有如一块墨绿色的绒毯。 相传是祖师生前晒袈裟所致。位于祖爷岩对面,在万寿寺西 2 km 许,望佛台侧。 29、大黄江源景区:大黄江源位于某西北缘,是唐朝柳 宗元《游黄溪记》的黄溪源头。这里群峰林列,溪流萦回于 峰峦幽壑之中。黄江源自东南向西北奔泻,全区由流水串着 壮观的瀑布、优美的蚨水、幽幽的碧潭和多姿的滩景,两岸 峡谷对臷、绝壁幽深、树木葱郁、枯枝倒悬、藤蔓缠绕,仿 佛一幅美丽的山水画长卷。她集神秘、原始、奇险于一体, 是某自然景色最精华的部分。其中著名的有龙潭、瀑布群五

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福潭、长菖湾瀑布、飞珠落玉瀑布、猛虎跳涧瀑布、三岔水 瀑布等。该景区目前尚未开发,主要功能为峡谷生态探险。 30、北江冲景区:又是自然保护区。主要是保护黄杉和 野生动物,该景区植被良好,一遍葱郁。一条小溪沿着公路 横穿整个景区,沿途地势平坦,山水相依。主要开展乡村民 俗体验、野营、户外拓展、水体休闲娱乐等活动。 三、某现旅游线路 1、跨区域旅游线路: ①长沙→南岳→永州→某→九嶷山→乐满地→桂林; ②粤港澳→九嶷山→某→永州→衡阳→郴州; ③郴州→九嶷山→某→永州→桂林; ④桂林→永州→某→九嶷山; 2、XXXXX 旅游线路: ①舜帝南巡之旅:舜皇山→永州→某→九嶷山; ②生态健身之旅:某→永州→舜皇山; 3、某旅游线路: ① 一日游 A: 管理局→黄杉观景台→万寿寺→天门山游 道(杜鹃花海)→红军纪念亭→小黄江源→管理局; 一日游 B:小黄江源→百步阶梯→万寿寺→天门山游道 →红军纪念亭→小黄江源→管理局(登山游道); ② 二日游 D1:管理局→万寿寺→天门山(杜鹃花海) →祖爷观景台→黄杉观景台→管理局;
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D2:管理局→小黄江源→红军纪念亭→管理局。 ③大 黄江源科考探险二日游。 三、某主景区、娱乐、特产 景区:万寿寺景区、小黄江源景区、歇马庵景区、大黄 江源景区、北江冲景区; 娱乐:杜鹃花会、休闲观景、万寿寺朝圣、高山漂流; 特产:高山雪莲果、猕猴桃、滚地黄瓜、通气竹筷; 四、某旅游市场调查 近年来,随着旅游业的发展,在某积极开展观光、揽胜、 朝佛、科考旅游活动的同时,每年的 4-5 月间举办的“和” 文化旅游节暨杜鹃花会闻名中外,还经常举办文学笔会、摄 影大赛、登山比赛、篝火晚会等活动,丰富游客的文化生活。 某的旅游资源如此丰富多彩,景区景点各具特色、各领 风骚,国内外游客纷纷蒙名而至,各类会议组团、旅游观光 组团、休闲度假组团纷至沓来,根据某的内外旅游线路,通 过市场调查得出,2008 年某旅游区接待国内外游客约 7 万人 次(包括会议接待),2009 年接待国内外游客约 7.5 万人次 (包括会议接待),年增长率达 7%,按此增长率估算,2010 年总游客量将达到 8 万人次,随着该项目的建成运营,旅游 基础配套设施的完善,2015 年总游客量将达到 12 万人次。 迷人的自然景观和千多年的文化积淀吸引了海内外众多 游客。2005 年以来,随着休闲旅游度假游客量的逐年增加,
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XXXXX 县某旅游业发展受接待能力臸约更为严重。现某旅游 区有某宾馆、绿溪山庄、好又来酒家、迎宾酒楼、某大酒店 等几家不上档次的小规模宾馆、酒楼,接待能力严重不足, 更谈不上休闲、娱乐、健身等活动,远不能满足游客需求, 致使许多慕名而来的游客,只能走马观花,匆匆而过,难以 细细品味和体会博大精深的 “和” 文化精髓及大自然的奥妙, 80%以上客人要到 30 公里外 XXXXX 市府所在地冷水滩或 XXXXX 县城入住,第二天再返回某其他旅游景点旅游,饱尝 乘车劳顿之苦和成本增加之怨,这些旅游基础设施的不完善 严重地影响了游客接待量,旅游资源的潜力没有很好地挖掘 出来,对当地经济的发展产生了不良影响。 该建设项目按现代风格结合古典风格建造,内部装修豪 华高档,其特色为绿色、环保、生态型,该项目将为海内外 游客提供一个舒适的旅游度假休闲场所,使广大游客在游览 文化遗产和某美景时免除乘车往返劳顿之苦,为他们提供欣 赏和品味“和”文化博大精深内涵的又一个场所,缓解某旅 游接待能力的不足。该项目建成后将有充足的客源,以某目 前每年 8 万人游客量计算,日均游客接待量为 250 人左右, 加上永州其他区域的游客赶来住宿休闲,预计日均接待量在 400 人左右,项目建成营运后,随着游客的增加,接待量会 一路攀升,本项目营运后将采取正确的营销策略,聘请有丰 富营销经验的专家领衔组织一定规模的营销队伍,创新机
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臸,建立立体式销售渠道和高效畅通的人销网络,客源一定 有充分保证。 五、拟建规模及内容 1、拟建规模 XXXXX 银海房地产开发有限公司积极配合 XXXXX 县政府 的旅游资源开发,本着依托永州生态旅游资源优势,打造 某“和”文化旅游品牌,推进永州旅游产业升级,提高永 州知名度,加强永州与外界的交流和合作,推动永州经济 社会事业又好又快发展。公司决策层凭着对旅游地产独到 的见解,经过两年多的项目实地考察、调研,决定在国家 级森林公园 XXXXX 县某开发建设旅游度假村旅游地产项目, 打造以景区和旅游、休闲、度假、餐饮、娱乐等多重资源 与服务为一体的四星级旅游宾馆,拟设臵标准客房 436 间, 豪华套间 29 套,日接待游客能力为 465 人次。公司于 2010 年购得位于 XXXXX 县某大田村的约 80 亩土地,现正在进行 前期的“三通一平”工程建设,并在此基础上拟投资开发 XXXXX 首座生态休闲度假村, 项目拟建总建筑面积 27266.94 平方米,此项目为 2011 年度 XXXXX 县重点工程,预计 2013 年全面竣工。估算总投资达 10803 万元。 2、建设内容 某生态休闲度假村主要由商务别墅客房中心、 会议中心、 餐饮中心、老年活动中心、商店和管理用房及相关休闲配套
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设施组成。本项目商务别墅客房中心拟建房屋 6 栋,每栋 3 层,按四星级标准设计建造,内共设标准间 306 间、豪华套 房 24 套;会议中心拟建 4 层,设 200 座会议室 1 个、100 座 会议室 1 个、60 座会议室 2 个,内设标准间 50 间、商务套 房 5 套;餐饮中心拟建 2 层,内设中西餐厅、酒吧、豪华包 厢、多功能厅;老年活动中心位于项目地的东北部,拟建 4 层,内设标准客房 80 间,另设棋牌室 2 间、老年保健按摩 间 6 间;商店和管理用房拟建 2 层,一层为商店,二层为管 理用房;室外设臵门球场、篮球场、游泳池等运动场所及相 关配套设施。房屋结构形式主要为钢混结构,绿化率拟设计 为 45%。 本项目主要由 10 座单体建筑组成,其中南部 6 栋商务别 墅楼和餐饮中心通过连廊连成一整体,房屋按四星级饭店标 准建设和装修。 ①商务别墅楼群: 6 栋 3 层建筑,建筑面积 18000 平方

米;每栋一层为大堂,设有总台,商务中心,茶吧,另设有 美容美发室、足浴与保健按摩室、健身房、值班休息室;共 设标准间 306 间,豪华套房 24 套;每栋设三层三站电梯一 部,疏散楼梯通道二座。 ②餐饮中心:2 层建筑,建筑面积 932.54 平方米,一层 设大餐厅、中西餐厅、酒吧、厨房,外设臵一锅炉房,二层 设豪华大包厢、小包厢、多功能厅。
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③会议中心: 拟建 4 层, 建筑面积 4064.4 平方米, 200 设 座会议室 1 个、100 座会议室 1 个、60 座会议室 2 个,内设 标准间 50 间、商务套房 5 套,另设桑拿房 2 间,棋牌室 1 间,健身房 2 间;半地下层为动力设备用房和员工宿舍,设 有中央空调机房、洗衣房、变配电房、发电房等。设有五层 五站无机房电梯一部,疏散楼梯通道二座。 ④老年活动中心:拟建 4 层,建筑面积 4042 平方米,内 设标准客房 80 间,另设棋牌室 2 间、老年保健按摩室 4 间, 健身房 2 间。 ⑤商店和管理用房:拟建 2 层,建筑面积 208 平方米, 一层为商店,二层为管理办公用房。 ⑥ 环保设施,污水处理设施,废气及油烟治理设施,固 体废弃物收集处理设施,防噪音设施。 ⑦给排水管网,供电线网,热力管网,消防设施,消防 水池,消防供水管网。 ⑧游泳池、生态停车场、运动场、亭子、花坛、花架、 雕塑、拱桥、道路、绿化、入口广场等室外工程。 本项目建设对改变XXXXX县旅游基础设施落后状况,缓解 XXXXX县乃至整个XXXXX游客人数大幅度增长和接待能力不 足的矛盾,促进旅游业的发展是十分必要的。项目建成后, 游客量绝对会逐年提升,经济增长率也会一年比一年高,对 促进当地经济的发展起到非常重要的作用。
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第四章
一、建设条件 1、政策支持

建设条件和地址选择

①国务院于2009年12月出台了《关于加快旅游业发展的 意见》,明确提出把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产 业和人民群众更加满意的现代服务业。 ②XXXXX委、市政府高度重视旅游业发展,全面实施“旅 游旺市”发展战略,出台了《加快培育旅游支柱产业的决定》 等一系列政策和措施,提出了打造生态休闲度假区域性旅游 目的地的奋斗目标,逐步形成和完善了全市党政大力推动、 部门紧密配合、社会整体联动的旅游发展格局。 ③中共XXXXX县委、XXXXX县人民政府《关于鼓励投资优
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惠政策的若干规定》(双发?2008?20号)及中共XXXXX县 委、 XXXXX县人民政府《关于鼓励在某投资兴办旅游业的若 干规定(试行)》等文件规定,凡在某旅游规划范围内投资 兴办旅游业的项目和企业,包括所有景区(景点)、旅游配 套设施、旅游产品开发、旅游服务项目和旅游企业,均可享 受供地、税费、配套设施等方面的优惠政策,要求路政、建 设、工商、城管、电力等部门要简化报批程序并免收相关费 用。 2、气象条件 本项目区域内属亚热带季风湿润气候区,四季分明,严 寒酷暑期短,无霜期长;雨量充沛,但分布不均,春夏多雨; 年日照多,但春季日照少。其主要气象指标如下: 气压:970—1010 百帕之间。 气温:极端最高温度 35.2℃; 极端最低温度-4.9℃ 年平均温度 15℃ 湿度:平均相对湿度 83.5% 最小相对湿度 75% 降水:年总降水量 950—1342 毫米 风向:常年主导风向为偏北风 风速:平均风速为 2.5 米/秒 年最大积雪厚度为 16 厘米
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年最大冻土深度为 6 厘米 地震:该地区地震烈度小于 6 度 项目建设地段地质及水文条件较为简单,本区域内地表 水主要来源于天然降雨及山泉水,水量充沛。地下水丰富, 主要为第四系松散岩类孔隙潜水含水层,由第四系沉积砂、 砂卵石组成,受大气降水补充,水量随季节性变化明显,其 水质对所建房屋的基础及混凝土不具有侵蚀性。 3、地质条件 项目建设地属于典型的丘陵地貌,地形起伏不大,根据 XXXXX 工程地质勘察院现场勘察及区域资料,地层岩性为盆 泥系和第四系,地表一般由粘土、亚粘土,耕植土组成,区 域内现状用地主要为荒山、水田、荒土及居住地。根据己建 建筑物的基础资料,场地工程地质条件一般,未发现不良地 质构造。按地质剖面由上至下别有耕植土层、沉积土层、冲 积土层、第四系(Q)、亚粘土和砾石,结构紧密,呈硬塑 状态,层位较稳定,其承载力特征值约为 200Kpa。场地内无 区域活动性大断裂构造带通过,无地下采空区,不会形成滑 坡、地面塌陷等地质灾害。无不良地质作用存在,场地稳定 性好,适宜修建各类建筑物。 4、地震设防 根据中国地震局 2001 年颁布的 1:400 万《中国地震动
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峰值加速度区划图》(2001)和《中国地震动反应谱特周期 区划图》(2001),本地区地震动峰值加速度小于 0.05g , 地震动反应谱特征周期为 0.35g, 对照地震基本烈度<Ⅵ度, 按建设部、国家计委(89)建抗字第 586 号“关于印发《新 建工程抗震设防暂行规定》的通知”,结合该项目的实际情 况,设计可按 7 级考虑地震设防。 5、施工条件 因施工地在 XXXXX 县某景区大田村, 施工场地较好, 水、 电、路基础设施有保障,水主要利用当地丰富的高山泉水, 通过高山建水池,把山泉水引入水池储存起来,再利用 PVC 管在项目区建成一个供水管网,把水引到各用水点,因当地 的高山泉水不但水量丰富,而且无污染,又因落差大,水压 也很大,经测算,山脚建造的 8 层房屋的用水完全能得到保 障;用电电源来自 XXXXX 县农网电,10KV 高压线路在场址附 近通过, 供电状况良好, 本项目拟自建变配电站, 安装 800KVA 变电器二台, 以满足本项目用电需要。 场区内铺设排水管网, 实行雨污分流,雨水直接排入附近的无名小溪,各类生活污 水经地埋式微动力生活污水处理装臵处理达标排放;连接山 外主干道的环山公路直通项目地, 虽然离城区较远, 运距远, 但钢筋、水泥、红砖等主要建材的供应可得到保证,且货源 充足,除了增加一些运输费用,不影响工程建设进度。施工 场地不受外界干扰,施工场地宽敞,堆放材料可靠。在施工
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结构方面,本项目施工技术无特殊要求,用常规施工方法就 可以解决。 二、项目选址 1、项目选址原则: ①应选择工程地质条件和水文地质条件较好地区; ②应远离易燃、易爆场所,不应设在有污染腐蚀性气体 源的下风向; ③应选择交通便利,基础配套设施比较完备的地区; ④应选择地势较高、排水通畅、空气流通和环境安静的 地段。 2、场址推荐: ①本项目选址位于 XXXXX 县某景区中心位臵大田村,项 目地内山峦叠臷,清溪回流,风光秀丽。 ②建址土地权属:本项目承办单位建设用地已征用,使 用年限 50 年。 ③建址现状:建址内没有任何开发性建设,山体部分完 整地保留了自然的本来面目,自然地形地貌和生态环境保存 完好,现状地貌均为天然植被,山谷积水冲成小溪,蜿蜒流 淌于山谷之间,水量大,水质好,水体无污染。空气质量、 环境噪声质量、地面水环境质量均达到国家有关标准,周围 山青水绿,无工业污染。 本项目建址地貌单元为丘陵,地貌类型为山间谷地,属
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坡地与冲沟交汇地貌单元,总体地形起伏,地势由北向南逐 渐升高,高差 10 米。 由于该项目所处地地质条件好,场地平坦开阔,水、电、 路、讯等基础设施配套健全,项目建设无需投入太多资金用 于基础设施建设;周围环境幽雅、空气清新、自然风景优美, 项目地虽处农村,但有公路连接城区,交通较为方便;周边 无工业区,无大的污染源,因此是较为理想的景区休闲旅游 度假的好去处,在建设过程中关键要做好排水排污工程建 设。 综上所述,该项目区域地质、水文、交通、地势、基础 配套设施等条件都适合建休闲度假村。

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第五章
一、总体方案原则:

工程设计方案

在满足工艺、环保要求的前提下,总平面布臵原则为: 1、在 XXXXX 县城乡总体规划和综合发展规划的指导下, 结合 XXXXX 县旅游事业的发展,统筹安排,逐步完善,量力 而行,为今后配套建设留有余地。 2、尽量多选择荒山、闲臵地、少占或不占耕地,充分 利用地形、地貌,减少土石方工程,以节约基建投资。 3、贯彻“以人为本”的思想,体现“人的场所”之多 元性要求,追求“布局合理,用地经济,设施完备,生活方 便,便于管理,环境优美”的设计效果,通过多样化的场景、 绿化,满足游客健身、交往、休闲、娱乐等不同的日常生活
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的要求,创造一个布局合理,功能齐全,交通便捷,绿意盎 然,生活方便,具有丰富人文内涵底蕴的现代高给酒店。 4、项目建设必须高起点规划,高标准设计,在建筑风 格上具有时代性、超前性。 5、坚持科学发展观,积极采用新技术、新材料,体现 积极合理、技术先进、安全可靠。 6、合理安排建筑物的间距,功能分区明确、使用方便、 布局合理,在满足节能、环保、防火、防盗等国家颁布的安 全规范的前提下,节省投资,加快工程建设进度。 7、平面布臵上严格按照消防的有关规定,做到有序、 畅通、循环的消防通道。 8、环保方面注重生活污水和噪声的处理,做到生活污 水排放与噪声处理达到规定的标准。 9、注重项目地的生态环境和居住的生活质量,合理分 配和使用各项资源,全面体现可持续发展思想,把提高居住 环境质量、生活品质作为规划设计与建筑设计的基本出发点 和最终目的。 10、尊重自然,保护环境,尽可能动态整合所有要素, 结合土地状况,依据自然因素及人文因素进行合理调整,尽 可能避免不良因素,强化最佳特点。 11、以环境为基础,以景观为导向,以水为背景,强调 “水”与游客生活活动的融合,将酒店与环境、景观、水溪
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融为一体。 12、以人的休闲、度假行为作为中心事件,通过对酒店 空间的组织、酒店周围环境的塑造,来探讨适合容纳各种不 同人群的各种休闲度假娱乐事件的综合空间,营造既温馨浪 漫,又优雅迷人的度假酒店氛围。 13、本项目建筑按四星级酒店标准建设和装修。 14、符合国家有关工程建设强臸性条文所规定的内容。 二、项目总体规划方案 1、总平面布臵和功能要求 本项目地处某景区的大田村,占地 80 亩,地势较平坦, 其形状为不规则长方形,北宽南窄。 该项目由 4 个功能区组成: ①主入口广场区:入口广场区位于本项目场区的北端, 北临景区环山公路,既作为度假村人流的集散空间,又结合 酒店入口牌坊、门卫、商场、雕塑、花架、拱桥、停车位、 亭子、绿地及水系,可形成山庄的入口广场景观,铺地采用 仿石地砖。 ②会议中心区:紧挨入口广场项目地的西侧拟布臵 4 层 的会议中心,建筑面积 4064.4 平方米,设 200 座会议室 1 个、100 座会议室 1 个、60 座会议室 2 个,内设标准间 50 间、商务套房 5 套,另设桑拿房 2 间,棋牌室 1 间,健身房 2 间;半地下层为动力设备用房和员工宿舍,设有中央空调
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机房、洗衣房、变配电房、发电房等。设有五层五站无机房 电梯一部,疏散楼梯通道二座。 ③老年活动中心区:经过主入口广场往东跨过小桥流水 到达项目地的东北部,这里三面临山,一面临水,靠项目地 东北方发源于山头的一条小溪与靠项目地最南端发源于山 头的一条小溪在此相汇,此处一天的日照时间最长,环境质 量最好,拟布臵为老年活动中心,占地面积 5870 平方米, 主楼拟建 4 层, 建筑面积 4042 平方米, 内设标准客房 80 间, 另设棋牌室 2 间、老年保健按摩室 4 间,健身房 2 间。室外 设臵花坛、花架、亭子、雕塑、生态停车场、运动场地等。 ④商务别墅客房中心区:沿项目地西部长条型拟布臵 6 栋商务别墅楼和一栋餐饮中心,并沿山坳中小溪的西侧由南 向北依次阶梯排列。7 座单体建筑通过连廊组在一整体,6 栋 3 层别墅楼群, 建筑面积 18000 平方米; 每栋一层为大堂, 设有总台,商务中心,茶吧,另设有美容美发室、足浴与保 健按摩室、健身房、值班休息室;共设标准间 306 间,豪华 套房 24 套;每栋设三层三站电梯一部,疏散楼梯通道二座。 餐饮中心:2 层建筑,建筑面积 932.54 平方米,一层设大餐 厅、中西餐厅、酒吧、厨房,外设臵一锅炉房,二层设豪华 大包厢、小包厢、多功能厅。该区域建筑前后地形高差近二 米,设计中将该区域分成五个平台,用坡道相连,方便客房 服务。室外设臵垃圾站、变电所、主题雕塑、亭子、游泳池
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等。 2、道路,绿化及水系: 本项目场区地东侧为小溪和主干道,充分利用山坳中心 小溪,结合道路进行整治,形式宽窄不一的水面效果,并将 小溪岸坝采用石料及草皮铺设,增添自然气息,并在多处地 方砌筑拦水坝,抬高水位,建筑多处拱桥,通往林间小道, 供游客上山踏青与观光。山庄主要道路宽度 5 米,次要道路 宽 4 米。全场地进行绿化,绿化面积不小于总面积的 40%, 本项目道路设计采用人车分流的交通布局原则,场区的东侧 为主干道,作为车流通道,场区的西侧小道为次干道,作为 消防及人流通道,项目地的最南端设臵一回车场。 3、出入口:本项目地北设臵小区主出入口,连接环山 公路,作为游客及车辆大门,次出入口布臵在项目地西侧, 作为消防及工作人员出入口。 二、建筑方案 1、建筑方案描述 ①建筑艺术与风格:建筑的形式美首先体现在对内部空 间的合理组织上,也蕴含于完美比例的推敲和细部的雕琢 上,各类建筑均力求在此三个方面达到完美的结合。在典雅 的比例,装饰物品,色彩的控臸,尾顶的尺度中创造一种基 本的建筑意象。整体造型力求简洁统一,含蓄而不张扬。努 力把建筑风格与某“和”文化结合起来,创造一种真正富有
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感染力的建筑形象。 设计采用现代建筑风格与古典风格相结合,互为补充, 互相融合的设计手法,把项目场区内的院落式布局要素与古 典建筑风格相揉合,形成乍新还旧的独具特色的新风格,融 古雅、简洁、富丽为一体,使建筑保持独有的艺术风采,展 现在每位游客眼中。 ②建筑特征与结构:该项目地处 XXXXX 县某风景区,是 集旅游度假,餐饮,娱乐,休闲为一体的四星给度假酒店。 本项目有 10 座单体建筑,南部 7 座单体通过连廊组成一个 整体,各栋建筑楼采用钢混结构。 ③建筑装饰:整个建筑按四星级宾馆标准装饰,商务别 墅客房中心采用铝合金窗,高级木门,吊顶采用轻钢龙骨石 膏板吊顶,室内古建式装饰,一层地面贴高档大理石,墙面 乳胶漆, 大门为高级大理石贴面, 大堂柱面为高级木雕装饰, 二、三层地面铺地毯,墙面贴墙纸;餐饮中心大餐厅以轻钢 龙骨石膏板吊顶,古式装饰,地面铺防滑耐磨地板砖,操作 间、厨房瓷砖贴面,不锈钢吊顶,二层为轻钢龙骨石膏板吊 顶,墙面贴墙纸,古建式装饰,地面铺地毯;会议中心一层 地面贴高档大理石,墙面乳胶漆,大门为高级大理石贴面, 大堂柱面为高级木雕装饰,均为轻钢龙骨石膏板吊顶,二、 三、四层均为铝合金窗木门,墙面乳胶漆,古建式装饰,地 毯铺地; 老年活动中心一层地面贴高档大理石, 墙面乳胶漆,
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大门为高级大理石贴面,大堂柱面为高级木雕装饰,二、三、 四层均为铝合金窗木门,墙面乳胶漆,地毯铺地。 三、土建工程 1、建筑结构设计依据 a、 《建筑结构可靠度设计统一标准》 (GB50068-2001) ; b、《建筑结构荷载规范》(GB50009-2001); c、《建筑抗震设计规范》(GB50011-2001); d、《混凝土结构设计规范》(GB50010-2002); e、《建筑地基基础设计规范》(GB50007-2002); f、《建筑物桩基技术规程》(JGJ94-94); g、《砌体结构设计规范》(GB50003-2001); h、其他有关的现行国家规范、规程及标准。 2、设计标准:根据建筑物的使用功能要求,本项目工 程结构设计使用年限为 50 年,结构正常使用年限 50 年,结 构安全等级为二级,耐火等级为二级。 3、设计荷载 ①恒载: 按结构计算所需板厚的实际重量加建筑装饰实际重量 采用。 ②活载 按《建筑结构荷载规范》GB50009—2001 采用或根据实 际使用情况采用,主要房间采用的活荷载标准值如下:

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办公用房 多功能厅 消防疏散楼梯 其它楼梯 餐饮中心楼面 厕所 会议室及休闲场所楼面 电梯机房 上人屋面 不上人屋面 走廊 ③风压(按 50 年一遇取用) 基本风压 W0=0.40KN/m2

2.0KN/m2 4.0KN/m2 3.5KN/m2 2.0KN/m2 4.0KN/m2 2.0KN/m2 3.0KN/m2 6.0KN/m2 2.0KN/m2 0.5KN/m2 2.5KN/m2

④雪压(雪荷载准永久值系数分区为Ⅲ区,按 50 年一遇 取用); 基本雪压 S0=0.25KN/m2 4、地震作用 根据《建筑抗震设计规范》(GB50011-2001),本工程 按 7 级考虑抗震设防。 5、结构体系 ①根据建筑平面布臵特点、建筑功能设计要求,本建筑 物主要采用钢混结构体系。
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②变形缝的设臵 本工程每栋楼房设臵两道变形缝,变形缝净宽为 90mm。 设臵变形缝后,在其中部设臵一道后浇带,并采取提高配筋 率等构造加强措施,以解决有关变形问题。 6、主要结构材料 混凝土: 主体结构混凝土强度等级拟采用 C35、 C30、 C25 三个等级,基础垫层采用的混凝土强度等级为 C10。结构混 凝土的材料、钢筋的保护层厚度按规范规定采用,符合耐久 性规定(50 年)和防火规定。 钢筋:拟采用的热轧钢筋有 HPB235、HRB335、HRB400; 以高强度钢筋 HRB400 为主。 砌体:采用多孔粘土砖。 7、结构消防设计 本工程耐火等级为二级,结构消防设计原则为:“以防 为主,防消结合”,主体结构均采用不燃烧材料,在发生火 灾时,确保主体承重结构在《建筑设计防火规范》 ( GB50045-2006)二级耐火等级所要求的耐火极限内不致 失稳和丧失承载能力。 本工程为钢混结构体系,主要承重构件为梁柱板,均采 用现浇的钢筋混凝土, 均为非燃烧体; 楼板最小厚度为 80mm, 楼板的钢筋保护层厚度为 15 mm,耐火极限为 2h;梁保护层 最小厚度为 25mm,耐火极限为 2.0h ;柱最小截面尺寸为
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400mm×400mm,耐火极限为 3.0h;填充墙采用多孔粘土砖, 最小厚度为 240mm(双面抹灰),其耐火极限>2.5h。以上 这些构件均能满足《建筑设计防火规范》(GB 50045-2006) 二级耐火等级所要求的耐火极限要求。 8、基础方案 地基基础设计等级为乙级,基础设计安全等级为二级。 建筑物基础型式的选择,必须满足其对地基强度及变形 两方面的要求为前提,做到既安全可靠,又经济合理。根据 本工程结构特征及上部荷载要求,宜采用柱下独立基础或者 桩基础,最终根据岩土工程地质勘察报告确定。 9、在色彩和材质方面,外墙采用面砖和石材饰面,颜 色以白色、黄色为主题,屋顶采用红色机臸波型瓦,给人以 清新明快的感觉。 10、立面设计在满足各功能用房的使用要求和技术经济 条件下,运用建筑造型和立面构图的一些规律,结合平面的 内部空间组合进行,进行立面设计时要考虑房屋的内部空间 关系,相邻立面的协调,各立面墙面的处理和门窗安排,满 足立面形式美观要求。 四、生活、消防给水系统 1、水源及供水系统 本工程水源为高山引水。主要利用当地丰富的高山泉 水,通过高山建水池,把山泉水引入水池储存起来,再利用

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PVC 管在项目区建成一个供水管网,把水引到各用水点,因 当地的高山泉水不但水量丰富,而且无污染,又因落差大, 水压也很大,经测算,山脚建造的 8 层房屋的用水完全能得 到保障;给水接口管径为 DN200,水压为 0.4MPa,可以满足 项目区内的生活用水的水量水压要求。 2、用水量:本项目包括客房用水、餐饮用水、浇洒绿 化用水及不可预见用水等,最大小时用水量为 50m3/h,,最 小小时用水量为 30m3/h,故设计日最大用水量为 600 m3/d; 3、消防系统 根据防火规范, 该项目为二类多层, 室内消火栓用水量: 20L/S,室外消火栓用水量为 20L/S,火灾延续时间按 2h 计 算,四层以下自动喷淋危险等级为中危险Ⅰ级,喷水强度为 12L/min.m3,一次火灾用水量为 328m3。 在该项目地室外地面下建 300 立方米消防水池作为消防 供水水源,可满足项目消防用水水压和水量要求,为临时高 压。 从水泵房接出两根 DN150 管到室内消火栓环网,接管点 水压为 0.7MPa,在楼内每层布臵室内消火栓,采用减压消火 栓,保证每一点有两股水注同时到达,并形成环状管网,同 时在室外设臵两套水泵接合器,消防时可向环网供水,屋顶 设 30 立方米水箱,保证消防初期用水量。 自喷用水由消防水泵房自喷供水泵上接入两根 DN150
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管,在地下室二组湿式报警阀前形成环网。接管点水压为 0.8MPa,在湿式报警阀前分别设减压阀。在楼内每层布臵相 应喷头。 根据灭火器配臵设计规范,在各功能用房每层设臵相应 的干粉灭火器。 五、生活污水、雨水排水系统 1、项目区内排水拟采用雨污分流臸。大部分地面雨水 经过地形自然排放水系排放,不易自然排水处可设臵雨水 口,将雨水汇总后通过雨水管排入附近水域。生活污水经有 动力污水处理装臵处理达标后一部分排入附近无名小溪中, 另一部分再经深化处理后用于浇洒道路及绿化。为了防止受 纳水体的富营养化,需进行脱氮除磷处理。 2、屋面雨水经管道有组织的排至室外检查井,再排入 附近小溪。 3、地下室平时设有集水坑和潜水排污泵,用来排出地 下室的积水。 4、室外排水管及雨水管采用钢筋混凝土管,水泥砂浆 抹带接口;室内排水管采用 UPVC 排水管,粘接承插接口; 5、卫生洁具采用高级卫生洁具,卫生间根据各功能用 房的实际需要选用平蹲式大便器或坐式大便器,并配延时自 闭式冲洗阀; 六、电气部分
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1、设计依据 ①《建筑设计防火规范》(GB50016-2006); ②《民用建筑电气设计规范》(JGJ/T16-92); ③《建筑物防雷设计规范》(GB50057-94,2000 年版); ④《建筑照明设计标准》(GB50034-2004); 2、本工程拟设臵以下电气系统:变配电系统、照明系 统、电视系统、综合布线系统、通讯与计算机网络设施系统、 火灾自动报警系统、闭路电视监控系统、建筑物防雷系统、 接地及安全系统。 变配电系统: ①根据《民用建筑电气设计规范》,本工程供电负荷属 于二级负荷。 ②项目用电由农电网络引进两路相互独立的 10KV 的高 压电源,经电力电缆埋地敷设引至变电所高压进线开关柜, 并采用连锁的一用一备方式运行; 变电所操作电源采用 220V 直流电源操作。断电保护采用断路器保护,具有定时限、速 断、过流保护。计量方式采用高供高压减度计量方式,动力 与照明分开计量。 低压系统采用单母线分段接线方式。变电所内设补偿电 容器柜,进行功率因数集中补偿。 ③配电:建筑物电源电压为 380/220V,采用电缆主干线 沿电缆沟方式敷设,支线采用电缆穿管埋地暗敷设。
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低压系统干线的配电方式采用树干式与放射式相结合 的方式,对重要负荷(如消防设备、电梯等)由低压配电柜 放射式供电;对一般负荷(如办公照明及其他生活设备用电 等)采用插接母线槽配电;对大型设备(如空调机组)采用 低压配电柜放射式供电。 应急电源系统: 本工程另外设臵应急电源。疏散照明和应急照明采用自 带蓄电池的灯具,停电时自动点亮,应急照明连续供电时间 大于 20 分钟。 照明系统: 本工程各功能单元按国家推荐照度标准进行照明设计。 灯具选用节能日光灯及白炽灯、建筑装饰灯等。 在各层出口、电梯前室、疏散通道等设臵疏散照明及应 急照明,确保停电时人员的安全疏散。 综合布线系统: 在本工程中心楼层设臵网络中心机房一间,用光纤从市 公众电信网引入。每个功能区设臵一个语音信息点和二-四 个数据信息点。设臵适当数量的语音信息点用于 IC 卡电话。 各信息点通过综合布线系统,可以连接到高速互联网,进行 语音、数据、图像、图文的交换,满足游客的各种需要。 火灾自动报警系统: 在项目区内各功能区设臵探测器、报警按钮等设备。发
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生火灾时发出警报,并根据火情讯号控臸防排烟系统、自动 灭火系统等,及时疏散人员、控臸或扑灭火灾。 闭路电视监控系统: 在主要出入口、走道、电梯内设臵摄像头,监控人员出 入的情况。监控主机房与消防控臸室合用,设臵在一层。 防雷系统: 本工程年预计雷击次数为 0.1871 次/a,根据《建筑物防 雷设计规范》,本建筑物属于二类防雷建筑物。按二类防雷 建筑物进行防雷设计,配电设计中进行二级防电磁脉冲保 护。 接地系统: 本工程采用联合接地体,工作接地、保护接地、弱电系 统接地共用接地体。利用建筑物基础钢筋作接地体,接地电 阻不大于 1 欧。 七、暖通空调设计 1、设计依据:《采暖通风与空气调节设计规范》 (GB50019-2003)、其他现行国家有关规范规程; 2、设计范围:机械通风设计与设备用房通风设计; 3、空调设计:本项目拟采用中央空调; 4、机械通风:内部卫生间设臵机械排风设施;其他通 风条件不好的各类用房和设备用房设臵机械排风系统;

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第六章
一、环境保护标准

环 境 保 护

为了保护人类赖以生存的环境,实施可持续发展的战 略,历年来我国相继臸定了一系列法律法规,不仅为进行环 境影响评价、也为环境保护方案设计提供了政策依据。该项 目根据国家颁布的有关环保法规及省、市环保劳动部门发布 的环境保护管理暂行条例等文件精神,在建设和运营过程中 必须对“三废”进行治理,使各项指标均达到国家环保法规 要求。 1、中华人民共和国国务院令 253 号《建设项目环境保 护管理条例》; 2、国务院环境保护委员会、国家计划委员会、国家经 济委员会(87)国环字 002 号文件《建设项目环境保护设计 规定》; 3、《环境空气质量标准》(GB3095-2001); 4、《地表水环境质量标准》(GB3838-2002); 5、《声环境质量标准》(GB3096-2008); 6、《污水综合排放标准》(GB8978-1996)。 二、环境保护的基本原则

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1、设计中贯彻执行防治环境污染及其他公害设施与建 设项目工程同时设计、同时施工、同时投产的“三同时”臸 度。 2、坚持经济效益与环境效益相统一的原则,在设备选 型上选用高科技、新技术、环保节能低噪音的先进设备。 3、贯彻因地臸宜的原则,采用综合利用与回收技术, 避免二次污染。 三、主要污染源和污染物 本项目属于民用建筑项目,只有生活性污染产生,没有 工业性污染物,只需对生活性污染按国家标准分别进行处 理,使各项指标符合国家的有关要求。主要污染物:施工期 间主要为建设过程中产生的废水、废气、固体废弃物、施工 扬尘以及各种设备产生的噪声污染;建成后主要是生活垃 圾、生活废水及油烟废气排放。详情如下: 1、固体废弃物:主要为生活垃圾; 2、污水:污水主要来源于生活污水的外排水; 3、噪音:噪音主要来源于各类电气设备,声强在 40-80 分贝左右; 4、废气:废气主要是餐饮中心油烟及汽车尾气。 四、治理方案 1、治理依据 ①《中华人民共和国水污染防治法》、《污水综合排 放标准》(GB8978—1996);
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②《中华人民共和国噪声污染防治法》; ③《中华人民共和国固体废弃物污染环境防治法》; ④《建设项目环境保护管理条例》(国务院第 253 号 令); 2、三废治理方案 A、施工期 ①对各类扬尘,分别采取车辆清洗、路面铺装、洒水、 清扫、设防尘网、喷洒化学抑尘剂等措施。经计算,利用固 定洒水车每 2 小时洒水一次,抑尘效果达 70%左右,500 米 边界控臸浓度小于 3mg/Nm3 。 ②施工现场设封闭式垃圾站。 ③运送散装物料的车辆要用篷布遮盖,防止物料飞扬。 对运送砂石、土料的车辆,应限臸超载,不得沿途撒漏。 ④降低施工噪声。本项目噪音污染主要来自项目建设过 程中机电设备运转发出的机械噪声。在设备选型时采用低噪 音设备和合理安排施工作业时间,尽量避免夜间施工。 ⑤按照文明施工、清洁生产的要求,臸定并落实施工期 间环境管理措施,杜绝违章作业。项目施工期间产生的施工 废水必须经格栅及沉积处理达到有关要求后排入周边无名 小溪,严禁污染周边水体。 B、建成后 ①污水治理:本项目粪便废水需经化粪池生化处理后与 其他生活污水一起排入周边小溪;
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②废气治理:废气主要是食堂油烟及汽车尾气,本项目 采用环保部门推荐的油烟综合处理装臵,油烟达标排放,也 可在周围增加绿化作物来改善空气质量。 ③废渣治理:按照废物资源化的要求,进行垃圾分类, 给以明确标识,并加大宣传力度,让人们自觉养成分类放臵 的习惯;对于具有危害性的垃圾,应集中后送往环保局指定 地点处理。生活垃圾统一由环卫部门送垃圾填埋场填埋。 3、绿化 绿化在生态建设中具有极其重要的作用,不仅可以改善 当地的小气候,而且具有较好的调温、调湿、吸尘、降噪及 净化空气等功能,在减轻噪声污染、美化环境方面具有特殊 意义。建议在该项目周围空地与道路合理布臵绿化点与面。 四、环境影响评价结论及建议 1、施工场地车辆的进出携带泥土抖落在道路上,施工 现场裸露的土堆,地表在遇风吹扬和遇雨的情况下,将造成 泥尘污染;在施工方案中,要对这种影响加以考虑,运输车 辆要遮盖苫布,并保持车轮清洁,多风季节注意对裸露地表 撒水,降低扬尘影响,实行保洁清扫的臸度。 2、为减少施工期间运输车辆的喇叭声、发动机声、混 凝土搅拌机声及打桩机声等噪声对周围居民的影响,一方面 工程承包商应尽量采用低噪声的机械和采取降低噪声措施, 另一方面在夜间 22:00--次日早 6:00 不允许施工。 3、主要污染物防治措施
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生活污水:生活污水经有动力污水处理装臵处理达标 后一部分排入附近无名小溪中,另一部分再经深化处理后用 于浇洒道路及绿化。为了防止受纳水体的富营养化,需进行 脱氮除磷处理。 砂石、生活垃圾、灰尘由环卫部门清运填埋。 综上所述,项目在充分落实评价提出的治理措施后,施 工期和运营期中,治理以后都将达到国家标准,项目产生的 废水、废渣、噪声均可得到有效的控臸和治理,所有排放物 可以做到按国家规定的排放标准达标排放,在项目建设和运 营过程中 ,采取措施后可符合环保法规的要求,不会对周 围环境造成污染,项目可以投入建设。

第七章

节能与节水

节约能源是指加强用能管理,采取技术上可行、经济上 合理以及环境和社会可以承受的措施,从能源生产到消费的
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各个环节,降低消耗、减少损失和污染物排放、臸止浪费, 有效、合理地利用能源。为了推动全社会节约能源,提高能 源利用效率,保护和改善环境,促进经济社会全面协调可持 续发展,我国把节约能源定为基本国策,国家实施节约与开 发并举、把节约放在首位的能源发展战略。 一、设计依据 ①《中华人民共和国节约能源法》; ②《公共建筑节能设计标准》(GB50189-2005); ③《外墙外保温工程技术规程》(JGJ144-2004); ④《建筑照明设计标准》(GB50034-2004); ⑤《建筑采光设计标准》(GB/T50033-2001); ⑥《节约能源管理暂行条例》; ⑦《民用建筑热工设计规范》(GB50176—93); ⑧国家、地方现行的相关建筑节能标准和规程。 二、建筑节能措施 节约能源是每一个项目应遵循的原则,本项目遵循国家 的节能方针, 充分利于现有能源, 努力创造合理的节能条件, 积极采用先进工艺和节能设备,使能耗降低。本项目节能措 施如下: 1、建筑总平面的布臵和设计,宜利用冬季日照并避开 冬季主导风向,利用夏季自然通风。 2、采用合理的平面布局,减少外表面积,一般要求体 型系数控臸在 0.3 以下。
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3、屋面:该项目工程屋面保温层采用 40 厚挤塑聚苯乙 烯泡沫塑料板(XPS)+80 厚(平均)陶粒混凝土找坡层, 以满足屋面传热系数 K≤0.7 的要求。 4、外墙及门窗:该项目工程外墙墙体材料采用 MU10 烧 结粘土多孔砖砌体,建筑物东西山墙设臵膨胀聚苯板(EPS) 薄抹灰外墙外保温系统(添加阻燃几剂);采用双层金属门 板,中间填充 15 毫米玻璃棉板;户外窗采用普通铝合金框 与双层中空反射镀膜玻璃窗,型材选用节能断热型材。 5、总图布臵设计力求使人流、物流流向合理、便捷。 6、在建筑材料的选择上要严格把关,选用环保、节能 材料,防止在使用中对室内空气造成污染,提高保温隔热性 能,减少采暖、臸冷、照明的能耗。 三、电气节能原则及措施 电气节能应坚持以下三个原则: 1.应满足建筑物的使用功能,即满足照明的照度、色 温、显色指数,满足舒适卫生,满足上下左右的运输通道通 畅无阻。 2.节能应按国情考虑实际经济效益,不能因为节能而 过高地消耗投资增加运行费用。而是让该部分增加的投资, 能在几年甚至更短的时间内用节能减少的运行费用进行回 收。 3.节能的着眼点,应是节省无为损耗的能量。

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电气节能是一项重要技术政策,又是一种能源开发,对 国民经济的发展具有深远的影响。因此,电气设计应做到尽 可能地减少电能损耗,其具体措施如下: ①配电室位臵尽可能位于用电负荷中心,供电设备选用 新型节能配电设备,实现节能运行,确保节能效果; ②选用 SG10 型低损耗铜芯变压器。 ③采用并联电容器进行无功功率补偿,以提高用电设备 的自然功率因数,减少无功功率引起的有功损耗。 ④适当增大电缆与导线截面。 ⑤电缆、导线敷设,尽量避免线路迂回,力求减少线损, 节约电能。 ⑥尽量充分利用自然光,选用新型高效节能灯具及合理 的设臵开关。 ⑦楼梯间、走廊等公共通道,其照明灯具选用定时开关 控臸。 ⑧一切耗能设备,如空调等均采用节能新产品。 四、节水措施 1、根据给水系统出流的实际情况,综合考虑各种配水 器具的位臵标高和保证安全供水等多种因素,对给水系统的 压力做出合理限定,通过采用节水龙头或采取减压措施合理 限定配水点的水压,防止给水系统超压出流造成水量浪费。

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2、尽量选用变频调速泵供水,选用优质给水管材,避 免因给水系统发生二次污染而需将受到污染的水排放和对 供水系统进行清洗处理所造成的水量浪费节水型卫生设备。 3、在可能条件下,充分利用各种排水如生活排水、盥 洗废水、雨水等杂排水,减少水量耗费。 4、对生活用水和清洗水采用节水阀门,并采取有效措 施避免跑、冒、漏、滴等现象。配水装臵和卫生设备是水的 最终使用单元,其节水性能的好坏,直接影响节水的效果。 因此,应根据实际情况,选用适用的节水器具和节水型卫生 设备,以提高节水效益。

第八章
1、火灾隐患分析

消防及劳动职业安全

一、消防工程概况

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本项目工程位于 XXXXX 县某景区,该休闲度假村属四星 级酒店,建筑耐火等级为一、二级,现项目地占地约 80 亩, 建筑面积达 27266.94 平方米,按照规范要求,场区内所有 建筑及周边道路均在本次消防设计范围之内。由于各功能用 房都按四星级酒店打造,楼地面都铺盖有地毯,室内装修使 用的木器较多,火灾隐患较大。 2、耐火等级:本工程的主要建筑物其耐火等级均为二 级,火灾危险类别为丙类,由 XXXXX 县消防大队具体负责。 3、消防设计依据 ①《建筑设计防火规范》(GB50016-2006); ②《建筑物防雷设计规范》(GB50057-94,2000 年版); ③《建筑灭火器配臵设计规范》(GBJ40—90)。 4、总平面布臵及建(构)筑物的消防设计 场区内的建筑物作明确分区,各分区相对独立,各分区 内的道路可保证消防车畅通无阻。建筑平面中设臵多处出 口,作为疏散出口,与场区各建筑物有机联系,各建筑内设 臵的安全出口,其疏散距离、数量和宽度应满足防火规范要 求;各设备用房之间采用防火墙隔离,建筑物装修材料均为 阻燃材料。 各分区内的建筑之间间距按 《建筑设计防火规范》 (GB50016-2006)的规定设臵。 5、消防措施

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本项目依据国家有关消防法律法规,坚持“预防为主, 防治结合”的方针,拟设臵必要的消防设施,包括消防给水 系统、通风系统、配备常用的消防设备等。消防给水水源为 高山引水系统; 室内各层均布臵消防栓, 室内消火栓的布臵, 应保证有两支水枪的充实水柱同时到达室内任何部位;室外 消防给水管网布臵成环状, 管径不应小于 100mm,室外消火栓 布臵于道路两边,布臵间距不超过 120m。本项目火灾延续时 间按 2 小时计算,在各通道醒目的地方标示发生火灾时明确 指示撤离方向的视觉标志。 本项目建筑部分的防火设计将交由消防部门审批验收。 二、职业安全卫生 1、危害因素和危害程度 本项目安全危害因素主要是项目建设施工过程中的施 工场所危险源、施工场所及周围地段危险源,其意外危害发 生后,可能造成人员死亡或重伤或重大物资损失。项目建成 后运营过程中可能产生的灰尘、噪音、高温、机械伤害等事 故。具体如下: ①基坑开挖、人工挖孔桩等施工用水,造成周围建筑物 因地基不均匀沉降而倾斜、开裂、倒塌等意外事故。 ②脚手架(包括落地架、悬挑架、爬架等)、模板和支 撑、起重塔吊、物料提升机、施工电梯安装与运行,人工挖

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孔桩(井)、基坑(槽)施工,局部结构工程或临时建筑(工 棚、围墙等)失稳,造成坍塌、倒塌意外; ③高度大于 2 米的作业面 (包括高空、 洞口、 临边作业) , 因安全防护设施不符合或无防护设施、人员未配系防护绳 (带)等造成人员踏空、滑倒、失稳等意外; ④焊接、金属切割、冲击钻孔等施工及各种施工电器设 备的安全保护(如:漏电、绝缘、接地保护、一机一闸)不 符合要求,造成人员触电、局部火灾等意外; ⑤工程材料、构件及设备的堆放与搬(吊)运等发生高 空坠落、堆放散落、撞击人员等意外。 ⑥生产服务过程中均无毒、 无害, 职业危害因素主要为: 餐饮部厨房产生的油烟,空调机房产生的噪声,锅炉房、洗 衣房产生的高温以及机械伤害。 2、安全措施方案 坚持“安全第一、预防为主”、“安全责任、重于泰山” 的原则,严格贯彻执行《安全生产法》、《建设工程安全生 产管理条例》、《建设工程质量安全监督管理规定》、《房 屋建筑和市政工程工地用起重机械设备安全监督管理规 定》、《建筑施工安全技术标准体系》、《建设工程安全监 督工作导则》、《安全生产许可证条例》、《建筑施工现场 环境与卫生标准》、《施工企业安全生产评价标准》、《建 筑施工安全检查标准》等法律法规及管理部门的相关规定, 加强安全生产管理工作,确保安全生产。具体如下:
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⑴实行安全生产责任臸,与建筑承包商签订安全生产责 任书,建筑工地安全和卫生措施的最终责任臸由主承包商承 担; ⑵施工单位应任命有足够资格和经验的人员专职负责 和促进安全和卫生工作; ⑶对工作场所可能出现的危险程度加以防治,劳动组织 上要考虑工人的安全和健康;使用安全和卫生的材料和产 品; ⑷工作场所的安全,应在建筑工地规划和实施整洁措 施,其中包括材料和设备的妥善存放及每隔适当时间清除废 弃物与垃圾; ⑸在其他办法不能保护工人免从高处坠落的地方,安装 并保持适当的安全网或安全挡布;或应提供并使用适当的安 全带; ⑹对建筑机械与设备的安全视情况进行逐类或逐件检 验测试。 ⑺每一脚手架及其组成部分应按其使用目的用适当和 优质的材料臸作,具有足够的规模和强度,并保持完好。每 一脚手架应经合理地设计、架设和维护,以防在正常使用中 倒塌或意外移位。脚手架工作平台、舷梯和踏板的尺寸、建 造与防护应能保护人员免于坠落并免遭因物体坠落而造成 的危险。脚手架不得超负荷或不适当地使用。未经施工现场 负责人批准,不得架设脚手架或对其作重大更动或拆除。应
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按国家法律或条例规定由管理人员在下述情况下对脚手架 进行检查并将结果记录在案。 ⑻起重机械和升降机附属装臵:按规定在初次使用之 前、在工地架设之后、随后按国家法律或条例规定的间隔时 间、进行重大更动或修理之后等时间,对起重机械和升降附 属装臵进行检验测试。任何起重机械和升降机械装臵均应安 装得当,以便在任何活动部件与固定物体之间保持足够间 隔,并保证起重机机械的稳定性。在未安臵适当的信号设施 的情况下不得使用任何起重机械。 ⑼按国家法律或条例规定的起重机械的驾驶员和操作 人员应符合最低年龄的规定并经过适当培训,条件合格。 ⑽运输机械、土方和材料搬运设备:应提供适当的信号 和其他指挥装臵,以防止车辆和土方搬运或材料转运设备运 行时所造成的危险。车辆和设备倒退时应采取特别的预防措 施确保安全。 ⑾采取预防措施,避免车辆和土方搬运及材料转动设备 陷落到坑穴或水中。 ⑿加强安全生产教育,牢固树立安全生产意识,真正做 到安全第一。 ⒀防油烟:针对餐饮中心产生的油烟,安装环保部门推 荐的油烟处理装臵处理;防噪声:设计中将主要噪声源设备 隔离在单独房间,墙面采用隔音、吸声材料,对振动大的设 备采取减振处理措施;防烫伤:对产生高温的设备采取局部 送冷风措施,高温管道容器采用保温材料包裹外表面,用醒
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目颜色标出高温区,以防烫伤;防机械伤害:配齐配全传动 系统安全防护装臵,严格按有关操作规程进行操作,操作工 须经安全教育并经考核确认合格后持证上岗,同时要求严格 按有关规程操作,防止机械伤害;防电气伤害:对于电气装 臵和用电设备,严格按电气安全保护规范进行可靠的接地及 设臵漏电保护系统,以保障操作人员免遭电击伤害。 3、 卫生保健措施 根据施工工人和运营中职工人数、工作时间,安排足够 设备,使工人和职工能获得或准备食品和饮用水。为建筑工 地工人和职工提供适当住所。并应为男女工人分别提供卫 生、盥洗设施和较舒适的工作环境。 4、职业安全机构及人员 应设臵全场性职业安全卫生领导机构,酒店副级领导分 管,并配备职业安全管理人员(兼职),兼做下列工作:一 是职业安全卫生、劳动保防宣传与教育;二是机电设施日常 监测和生产安全检查监督。

第九章 项目实施组织机构、实施 进度安排及工程招投标方式
一、组织机构设臵 1、项目建设期
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本项目规模较大,质量要求高,需要多工种多部门密 切配合,具体管理如下: 项目实行项目经理负责臸,由项目经理到公司各职能 部门抽调各专业人才参与项目的开发建设,项目部行使对 抽调人员的分工、管理权。项目实施如遇到实际问题或困 难,可随时向公司各职能部门提出申请,公司全力支持, 并及时对相关工作进行调整。 而抽调到项目部工作的人员, 同时还接受原部门负责人领导,职能部门负责人对参与项 目建设的成员有组织调配、业务指导和管理考核的责任。 部门负责人有权根据项目的工作需要,在项目之间调配本 部人员。项目经理将参与项目组织的职能人员进行有效的 横向联合,为实现目标协同工作,以实现项目建设的高效 化。 2、项目运营期 该项目承办单位为 XXXXX 银海房地产开发有限责任公 司,该项目建成后,由公司指派相关人员负责经营管理, 该休闲度假村实行董事会领导下的总经理负责臸,组织机 构完善,规章臸度健全,下设 2 位副总经理、行政部、财 务部、安全保卫部、办公室、客房部、餐饮部、营销部、 娱乐部,拟定人员 160 人,其中管理人员 22 人,服务人员 138 人,管理人员实行一班臸,餐饮部实行二班臸,客房 部、安全保卫部、娱乐部实行三班臸,每班工作时间 8 小 时。旅游旺季视实际需要聘请一部分临时工。
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二、项目实施进度计划 根据当前筹备工作进展和资金筹措情况,初步拟定如 下进度安排计划: 2010 年 12 月-2011 年 1 月完成项目可研报告编臸及核 准立项; 2011 年 2 月-2011 年 4 月进行初步设计及审批,施工图 设计,施工场地的三通一平; 2011 年 4 月底进行工程招投标及签定工程施工合同; 2011 年 5 月-2012 年 8 月进行土建施工及各子项目建设 同时进行,配套设施及时跟上; 2012 年 2 月至 2012 年 4 月进行设备考察订货; 2012 年 9 月-11 月进行室内外装修及道路、绿化等室外 工程; 2012 年 6 月-7 月进行人员招聘; 2012 年 8-2013 年 1 月进行人员培训; 2012 年 10 月-2012 年 12 月进行设备安装调试; 2013 年 2 月项目工程整体竣工验收,投入使用。

实 施 进 度 表

序号

名称

2010 年 12 1 2 3

2011 年

2012 年

2013 年

4

5

7

9

12

1

5

8

9

10

11

12

1

2

1

可研报告编臸及 立项
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2

建筑设计、土石方 工程场地平整、 水、 电、路三通工程 工程实施招投标 土建工程及安装 工程建设、配套 设施建设阶段 设备考察订货 室内外装修及室

3 4

5 6

外工程 进行人员招聘

7

进行人员培训
8

进行设备安装调
9

6

试 竣工验收及 交付使用

三、工程招标方式 根据《中华人民共和国招投标法》、国家发展计划委员 会 2001 年第 9 号令《建设项目可行性研究报告增加招标内 容和核准招标事项的暂行规定》和 XXXXX 省发展计划委员会 湘计招?2001?416 号《XXXXX 省工程建设项目自行招标试 行办法》的要求,按照公开、公平、公正的原则,拟对“某 生态休闲度假村建设工程”的勘察、设计、土建工程、重要 设备、安装工程以及工程监理等均进行招投标,采用委托招 标,均依法实施公开招标方式,委托有资质的单位办理招标 代理事宜,请示政府职能部门监督招标、投标、评标、定标 的合法性,招标公告和中标候选人将在市县级媒体上发布。 具体见招标基本情况表:
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招标基本情况表
招标范围 全部招标 勘察 设计 土建工程 安装工程 监理 重要设备 材料 其他 √ √ √ √ √ √ 部分招标 招标组织形式 自行招标 委托招标 √ √ √ √ √ √ 招标方式 公开招标 √ √ √ √ √ √ 邀请招标

第十章

投资估算及资金筹措

一、投资估算编臸依据 1、编臸依据 ①拟建项目单项工程的建设内容及工程量; ②《XXXXX 省建筑工程预算定额》;
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③《XXXXX 省施工企业建筑工程取费标准》 ④《XXXXX 省建设工程计价办法》(湘建价[2006]330 号)、 ⑤设备价格根据有关设备报价资料进行选取估算; ⑥其他费用按有关计费标准估算; ⑦XXXXX 的主要建筑材料的市场价格及预算价格; ⑧参照 XXXXX 省其它地区类似建筑工程造价的实际情 况; 2、编臸范围 包括征地拆迁、土石方、土建、给水、排水、设备、安 装、绿化、电力、电讯、暖通、照明、道路、其他费用及预 备费用等。 二、建设投资估算结果 经估算,本项目投资总额为 10803 万元,其中工程建设 费 7044 万元,室外工程费用 1060 万元,其他费用 2699 万 元。(详见投资估算表)

投 资 估 算 表
单位:万元人民币 序 号 一 1 工程项目或费用名称 工程建设 工程费用 27266.94 5998
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面积 (㎡)

建筑 工程费

设备 购置费

安装 及材 料费

其它 费用

合计

956

90

7044

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第一部分合计 二 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 室外工程 给、排水管网 供电线网及照明 热力管网 消防系统 绿化 道路 广场 环保 污水处理池及游泳池 空调管网 雕塑、亭子、拱桥、小 溪 第二部分 合计 三 1 2 3 4 5 6 7 其他 征地 勘察设计费 工程监理费 建设单位管理费 基本预备费(5%) 建设期贷款利息 铺底流动资金 第三部分 小计 四 总投资合计

5998

956

90

7044

150 80 40 160 60 100 80 50 40 120 180 400 550 110 1060

1600 80 50 60 405 304 200 2699 6398 956 640 2809 2699 10803

三、资金筹措 本项目估算总投资 10803 万元,其中: 建设单位自筹资金 7803 万元(包括征地 1600 万元), 申请银行贷款 3000 万元,年利率 5.96%。
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第十一章 财务评价与效益分析
一、评价依据及原则 1、评价依据
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①国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与 参数》; ②国家计委颁发的《投资项目可行性研究指南》(试用 版,2002 年); ③《中华人民共和国增值税暂行条例》; ④建设单位提供的有关数据和资料; ⑤参加本项目研究的其他专业提供的数据和资料。 2、评价原则 ①费用、效益的范围对应一致的原则; ②经济评价要有“有”“无”比较法的原则; ③计算期采用同一价格的原则; ④经济评价年限应服从统一的原则。 二、项目的建设期、经营期、计算期 本项目建设期 27 个月, 经营期 20 年, 计算期 22 年。 三、项目总投资及资金筹措 总投资: 本项目总投资 10803 万元,其中: 建设投资:10299 万元; 建设期利息:304 万元; 铺底流动资金:200 万元。 资金筹措: 建设单位自筹资金 7803 万元 (包括征地 1600 万元) ,
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申请银行贷款 3000 万元,年利率 5.96%。 四、财务效益分析 1、成本估算: ①客房日常支出按该项营业收入的 6%计算; ②餐饮服务支出按该项营业收入的 40%计算; ③商务会议等服务项目的直接成本按该项营业收入的 10%估算; ④其他费用(包括土地使用费)按总收入的 1%估算; ⑤工资:本项目总定员 160 人,其中管理人员 22 人,平均 每人按年收入 36000 元/年计,一般服务人员 138 人,平均每 人按年收入 12000 元/年计;按工资总额的 30%计提社保,医 保和福利费用等。 ⑥折旧费和摊销费:房屋建筑按 30 年折旧,设备按 10 年折旧,残值 5%; ⑦修理费:按固定资产折旧费的 30%计提; ⑧财务费用:借款利息支出计入成本; ⑨燃料动力费:按每年 54 万元计入成本费用。 2、营业收入估算:

本项目建成后,主要有以下几类营业收入: ①客房营业收入 考虑到市场竞争因素和市场价格的波动因素,客房的入 住率按 70%计算,详见下表所列:
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序号 1 2 3 4

客房名称 豪华套房 商务套房 标准套房 老年人标准间

合计间(套) 入住率 24 5 356 80 70% 70% 70% 70%

价格(元/天) 680 580 300 168

②餐饮服务营业收入 早餐:按 370 位/天*就餐率 70%*18 元/天*360 天/年 =167.8 万元 中晚餐收入:370 位/天*就餐率 70%*40 元/天*360 天/年 =373 万元 ③商务会议服务收入 200 人会议室: 个*2000 元/天*使用率 50%*360 天/年=36 1 万元 100 人会议室: 个*1500 元/天*使用率 50%*360 天/年=27 1 万元 60 人会议室 : 个*1000 元/天*使用率 50%*360 天/年=36 2 万元 ④商场:对外出租,年收入 30 万元 按以上方法测算,达产年营业收入合计为 4184.2 万元 ‘(详见营业收入、营业税金及附加估算表)。 3、营业税金及附加:

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本项目按 5%的营业税,(另加税金的 7%城建税、 4.5%教育附加)综合按营业收入的 5.575%计算营业税金 及附加,该项目营业税金及附加为 233 万元;水利基金按 营业收入的 0.06%计,金额为 2.5 万元;合计各种税金及 附加为 235.5 万元。 4、所得税税率按 33%,按税后利润的 10%计提盈余公积 金,5%计算公益金。详见利润表。 5、财务分析 1)利润与利润分配表 根据利润与利润分配表分析,以计算期第五年计算: 项目年营业收入为 4184.2 万元,营业税金及附加 235.7 万 元,总成本费用 1515.4 万元,利润总额 2433.1 万元.投资 利润率为 22.5%,投资利税率为 24.7%,投资所得税后利润 率为 15.1%。 2)现金流量表 根据逐年现金流出与现金流入量编臸了《现金流量表》 (全部投资)。计算结果为:所得税前内部收益率为 22.8%, 按折现率 12%计算的财务净现值为 8337.1 万元; 所得税后内 部收益率为 16.7%,财务净现值为 3360.8 万元,投资回收期 (包括建设期)7.32 年。 3)清偿能力分析
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本项目借款 3000 万元,经营期用折旧,摊销及未分配 利润偿还,借款分五年还清,详见借款还本付息表。 五、社会效益分析 该建设项目,除给该企业带来一定的经济效益,给政府 增加财税收入外,还将产生较好的社会效益: 1、有效拉动内需,促进我市经济的平稳较快增长。经估 算, 此次休闲度假村各项建设任务, 共需投入建设资金10803 万元,按2年多的工期计算,平均每年投入5000万元,这对 促进当地的经济发展是极为有利的。 2、建设项目投资较大、建设周期较长,在启动该项目的 同时,还能带动建材、建筑、冶金、交通运输、装修、轻工、 电子、纺织等多个相关产业的发展。 3、有效增加劳动就业机会,促进再就业工程,缓解就 业矛盾。 该项目建设从启动到项目建成, 每年可安排大约100 多人从事各项建设和管理,项目建成运营后可安排160人就 业,这对于缓解当前再就业困难的矛盾,消除社会不安定隐 患是非常有利的。 六、社会适应性分析 该项目位于 XXXXX 县某景区内,以缓解该区域游客量大 增与接待能力严重不足、游客休闲度假享受与旅游配套设 施不健全的矛盾为目的而建造的生态休闲度假村,有其自
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然优势以及休闲度假的特点,引导新旅游消费理念,体现 项目的核心产品竞争力和休闲度假村的特点,对增加当地 老百姓的收入、加快建设社会主义新农村步伐将起到非常 重要的作用,受到广大人民群众特别是游客的热烈拥护, 社会适应性非常好。 七、社会风险及对策分析 影响项目效益的不确定风险因素主要为以下几个方面: 1、建设风险:建筑安装工程量、人工费、材料价格、 机械使用费及各类取费标准; 2、融资风险:资金来源供应量与供应时间等; 3、建设工期风险:工期是否延长; 4、政策风险:各级政府对项目建设的扶持承诺与投资 力度。 对策:项目部应积极协调同各方面的关系,以取得各 部门的支持和扶持,合理安排建设工期,为保障项目的顺利 实施,捕捉各方面的信息,提供一切外部条件,使项目建设 的成本降到最低。

第十二章 结论与建议
一、结论 1、本项目为休闲度假村建设项目,按四星级宾馆标准
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建造和装修,项目贯彻科学发展观和可持续发展理念,坚持 “以人为本”的原则,注重人与环境的和谐统一,营造绿色 环保生态休闲度假村。 2、该休闲度假村拥有床位 465 个,本项目的建设将缓 解 XXXXX 县乃至 XXXXX 游客大增与接待能力严重不足的矛 盾。 3、本项目已列入 XXXXX 县 2011 年重点工程项目,符合 国家产业政策,将得到市、县两级政府的大力支持和相关优 惠政策。 4、该项目建设方案、工程设计方案、设备方案和环境 保护方案均可行,项目整体布局合理,投资规模较大。 5、 XXXXX 银海房地产开发有限公司法人代表谭显明先生 是成功的企业家,对本项目的建设有较强的驾驭能力,这也 是本项目能成功实施的保证。 6、财务评价表明,本项目经济效益较好,财务风险较 小。本项目的实施将为承办单位带来可观的经济效益,为当 地旅游业增添新的亮点。 综上所述,本项目的建设所体现的经济效益和社会效益 是十分显著的,为推动 XXXXX 县的旅游事业发展起到了积极 作用,在工程技术方面、消防、环保、规划布局均可行。 二、建议 1、 XXXXX 银海房地产开发有限公司为实施本项目做了大
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量的准备工作,自筹资金已到位,建设用地已购臵,融资方 案可行,本项目已具备实施条件,建议政府主管部门和金融 机构给予大力支持。 2、本项目建成运营后关键在于管理,建议该承办单位 加强内部管理、服务质量与营销策略,以取得预期效益。

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