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物业工程作业指导书


人和 敬业 创新

文件编号:ZJWB-GC-01

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目 录
一、工程部人员组织架构图· · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·3 二、工程部各岗位职责· · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·3 三、工程部管理范围· · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·10 四、工程部规章制度与规定· · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·11 五、机电设备管理规程· · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·31 六、供配电系统作业规程· · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·34 七、生活水泵房作业规程· · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·41 八、中水泵房作业规程· · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·46 九、消防泵房作业规程· · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·51 十、管道系统作业规程· · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·55 十一、空调机房系统作业规程· · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·58 十二、消防系统作业规程· · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·66 十三、电梯机房作业规程· · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·70 十四、弱电系统作业规程· · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·82 十五、房屋管理规定· · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·86 十六、监视和测量装置的管理规定· · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·88 十七、设备节能办法· · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·91 十八、突发事件处理流程· · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·92 十九、相关表单(附件) · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·103

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一、工程部人员组织架构图

工程部主管

工程技术组长

工程设备组长

工程部行政人 员(前台文员)

维修技工

综合维修工

设备维修工

弱电维修工

二、工程部各岗位职责 为了确保园区建筑完好、各类机电设备安全正常运作,以达到“安全、 清洁、优美、舒适、方便”的工作标准,更好地开展工作,明确岗位职责 落实责任到人,特制定本职责。 2.1 工程部主管职责 2.1.1 直接对项目经理负责,汇报部门各项工作。 2.1.2 检查总结当月工作,组织制定各项工作计划,安排并实施。 2.1.3 制定设备设施维修维护改造计划和工程部全年费用计划。 2.1.4 监督设备档案、库房物资的控制使用。 2.1.5 主持每周工程部例会,安排本部门本周各项事务。 2.1.6 配合其他部门落实大厦或园区文化活动及各项便民服务措施。 2.1.7 制定并落实节能降耗措施。 2.1.8 督导本部门主管的各项工作并进行绩效考评。
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2.1.9 参加项目突发事件应急预案的制定工作,并按照应急预案及时处理 紧急情况及突发事件。 2.1.10 检查投诉记录及处理情况,并及时处理重大投诉。 2.1.11 负责组织员工的专业技能培训。 2.1.12 检查员工着装及服务规范、礼节礼貌。 2.1.13 协调合作单位工作关系,配合政府相关部门工作。 2.1.14 完成上级领导指派的其它工作。 2.2 工程部组长职责 2.2.1 协助工程部主管工作,负责配电供电系统、电梯设备、弱电系统、 空调系统、消控设备、给排水系统、机械设备、排风排烟、装饰工程的安 全运行维修、保养工作的计划制定及组织、实施。在维修请示及预防性维 修计划的实施下确保各项目的电气设备、机电系统始终处于最高的安全运 行水平状态。 2.2.2 确保任何时候都遵守指定的工程服务标准。 2.2.3 协助所管辖的班组解决管理和技术上的疑难问题。 2.2.4 每月对所管辖范围内的重点设备、 设施的运行/技术状况进 并将检查结果及改进方案上报上级。 2.2.5 每月对所管辖工作范围内的材料消耗、能源消耗与配件领购的审批 并汇总上报。 2.2.6 负责向部门提供年度、季度、每周的维修计划,并向上级落实及上 报工作情况。 2.2.7 定期对所属专业的员工进行培训。
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2.2.8 对所管辖的人员严格管理、并进行月度、年度考评.奖罚分明。 2.2.9 对部门主管负责,及时将工作情况向部门主管汇报。 2.2.10 负责编制园区配电供电系统、电梯设备、弱电系统、空调系统、消 控设备、给排水系统、机械设备、排风排烟、装饰工程的安全运行维修、 保养工作计划及费用预算,协助部门主管控制能耗及费用。 2.2.11 监督新设备的安装、调试及验收工作。 2.2.12 随时检查各所辖岗位员工的仪表、制服标准情况。 2.2.13 时常保持机房/工作间/设备的清洁、整齐。 2.2.14 负责编排其所属岗位员工工作值班表。 2.3 工程部兼职行政管理员(前台文员)职责 2.3.1 做好各种发文的登记,保管和上传下达工作,负责催办各工种系统 按时完成当月工作计划和临时性的工作任务。 2.3.2 负责按时收集各种统计报表、报修单、考勤、工时、材料及天然气、 水、电等的用量汇总统计工作。 2.3.3 负责工程部年度计划和月工作计划编制工作和经济合同的起草工 作。 2.3.4 根据经理意图负责对内、外部职能管理部门,、施工部门、合同单位 的协调工作。 2.3.5 协助经理组织本部门各类会议,并做好会议记录。 2.3.6 负责辖区固定资产设备的统计、分类、编号、作帐。 2.3.7 负责建立设备资产卡片、综合台帐、分类台帐。按照有关设备资产 管理的规定,办理各种手续。
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2.3.8 每年进行清查,做到帐、卡、物一致。 2.3.9 负责对辖区设备设施资料、图纸、档案进行正确立卷、分类、归档 工作。 2.3.10 负责保管的所有技术资料档案要确保其完整性、准确性,要分类存 放、码放整齐、对损坏的档案要及时修补。 2.3.11 负责编制必要的检索目录和分类卡片,新资料要及时分类、编目、 登记、立档。 2.3.12 保持资料室和库房内卫生,做好防盗、防火、防潮、防晒、防虫等 工作。 2.3.13 完成经理交办的其他任务 2.4 维修技工职责 2.4.1 遵守员工守则和公司各项规章制度,认真贯彻“业主至上、服务第 一”的标准。 2.4.2 运用本专业的技术知识和熟练的技术手段按时完成主管、领班分配 的维修保养任务并且必须保证工作质量。 2.4.3 严格按照操作规程进行工作,严禁违章作业。 2.4.4 应按照项目部有关规章制度、服务标准和行为规范完成维修、保养 和施工任务。 2.4.5 除完成本专业设备维修保养的任务外,还应学习和了解其它设备的 维修保养知识达到一专多能的要求。 2.4.6 发扬主人翁精神,开动脑筋,提出合理化建议,为公司多作贡献。 2.4.7 对业主及住户彬彬有理,以及时、优质服务为公司争取荣誉。
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2.4.8 维修完后,应做到“工完场清”注意节约材料。 2.4.9 着装整洁,进户需佩带员工牌,保持公司良好形象。 2.5 强电电工职责 2.5.1 必须持有供电局核发的电工操作上岗证。 2.5.2 严格遵守电气安全操作规程, 认真填写《配电室值班工作日志》严格执行交接班制度,能熟练无误地操 作配电设备。 2.5.3 负责辖区内变配电设备、供电电路、照明设备、动力设备的正常运 行及维修、检修、定期清扫等工作。 2.5.4 精通业务,能熟练掌握辖区内各部位的照明、动力系统的安装位置、 控制区域,熟练掌握各类用电设备、设施的电气工作原理和机械工作原理 能及时发现故障,排除故障。 2.5.5 定期检测防雷设施和接地保护设施的可靠性,严格执行安全绝缘工 具的年限规定。 2.5.6 按计划做好季节检修工作和操作记录表的填写工作以及防风、 防汛、 防止小动物窜入配电室的工作。不准无计划操作供电设备,防止造成人身 事故和设备事故。 2.5.7 接到报修通知后,及时做好记录,文明操作。工作完成后,清理干 净工作现场,清点工具。检修合格签字后,方可离开现场。 2.5.8 变配电室、控制机房、值班室和工作间内不准存放易燃、易爆物品 一般不准使用易燃物品操作。必须使用时也应避开明火,做好防范措施, 不准用酸性物品,易燃品擦洗电气设备、设施。
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2.5.9 熟练掌握各种消防灭火器材的性能,用途及操作方法 。 2.6 弱电工职责 2.6.1 负责辖区内所有楼宇自控系统、背景音乐系统、通讯系统、保安监 控系统、有线电视系统、消防监控报警系统、巡更系统、门禁系统、停车 场管理系统、电脑等办公设备的运行、维修、保养工作。 2.6.2 配合其他部门做好楼宇控制设备的设置工作,保证楼宇控制设备正 常运行,及时处理报警信息,做好巡视记录和报警记录。 2.6.3 值班人员每天巡视各公共区域及楼层的摄像头,定期擦拭摄像头上 的尘土。 2.6.4 定期检查紧急广播系统。 2.7 水暖管道工职责 2.7.1 保证辖区内给排水、生活热水、供暖、供冷等系统设备设施的正常 运行和日常保养检修工作。 2.7.2 保证各类管道设施的安全运行,加强安全巡视,严格防止跑、冒、 滴、漏现象的发生,节约能源。 2.7.3 提高设备的使用寿命。 2.7.4 认真填写《设备运行日志》 ,做好运行记录和交接班的准备工作。 2.7.5 接到报修通知后,及时到位工作, 清点好工具,做到文明工作。 2.8 空调工职责 2.8.1 负责大厦或园区内空调机组、冷冻机组、冷却塔、循环泵、补水泵
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等设备及所属管道的正常运行与维修、检修、巡视工作。 2.8.2 负责大厦或园区公共区域内和项目部办公用户式空调器、 分体空调 器、风机盘管等制冷设备的运行、检修和巡视工作。 2.8.3 负责新风机组、排风机的正常运行和维修、检修、巡视工作及日常 通风系统的清理工作。 2.8.4 认真填写《设备运行日志》和《交接班记录》 ,发现异常问题及时 报告上级领导,及时排除故障。 2.8.5 提高循环水的利用率,不直接排放任何冷却水、冷冻水和自来水。 2.8.6 降低成本、节约能源、根据负荷情况随时调整设备,达到经济运行 效果。 2.8.7 定期检查巡视各种压力表、 阀门的运行情况, 认真执行交接班制度, 保持设备设施的清洁卫生,保持工作现场清洁。 2.8.8 搞好水质处理,按规定取样化验及时加药处理水质,提高设备运转 效率。 2.8.9 负责所有送回风、通风口的定期巡回清扫、检修及盘管风机的清扫 检修工作。 2.8.10 负责冬、夏季空调供暖、供冷的正常切换和采暖水、冷冻水的正常 排放及转换口上下水工作。 2.8.11 严禁使用酸性物质清洗制冷设备、设施。 2.9 综合维修工职责 2.9.1 负责公共区域门窗、墙壁、吊顶、地面、台阶、单元门、园区景观 设施的日常维修、检修工作。
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2.9.2 负责办公用家具、用具、门窗、墙壁、吊顶、地面的日常维修工作。 2.9.3 负责小型更新改造工程、装饰装修工程的施工管理与实施工程。 2.9.4 负责道路、雨水、污水、排放设施的保养、维修、检修工作。 2.9.5 负责对工程机械、电动工具的使用、维护、检修工作。 2.9.6 负责对各类易燃、易爆物品的安全使用、保管工作。油漆、烯料等

场。 2.9.7 做木工活、油工活时,工作现场禁止吸烟或动用明火。 2.9.8 木工、 油工工作室和工作现场要配置相应的灭火器材, 并定点存放。 2.9.9 熟练掌握各种消防灭火器材的性能,用途及作用方法。 三、工程部管理范围 1、制定所辖范围内各设备的安全操作规程及设备、设施维修、保养计划, 并保证这些计划按预定的规范、要求按时、按质完成。 2、负责整个小区的日常维修、保养工作。 3、定期巡检小区内公共区域设备的运行情况,及时完成各种工作报表的记 录与整理工作。 4、负责小区内公共区域的水、电能耗统计工作,及时提出节能措施,争取 最大限度的减少公司的开支。 5、安排并跟进物业及设备安装的交接、验收工作,并建立完整的档案。 6、协助洽谈、评估、监督工程外判项目,并组织跟进质量验收。 7、配合其他部门做好日常的管理工作。 8、完成上级下达的其它工作指令。
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四、工程部规章制度与规定 (一)交接班制度 (1)接班人员必须提前 15 分钟做好接班的准备工作及穿好工作服,佩戴 好名牌,正点交接班。 (2) 接班人员要详细阅读交接班日记和有关通知单, 详细了解上一班设备 运行情况,对不清楚的问题一定要向交班者问清楚,交班者要主动向接 班者交底,交班记录要详细完整。 (3)交班人员要对接班人员负责,要交安全、交记录、交工具、交场所卫 生、交设备运行动态,双方要办签字手续。 (4)如在交班时设备突然发生故障,或正在处理故障,应由交班人员为主 排除,接班人员积极配合,待处理完毕或告一段落,报告上级主管,征 得同意后交班人员方可离去,其交班者延长的工作时间,视事故报告分 析后,再作决定。 (5)规定的交班时间内,如接班者因故未到,交班者不得离岗,擅自离 岗者作旷工处理, 发生的一切问题由交班者负责。 接班者不按时间接班, 上级主管要追查原因,视具体情节作出处理,交班者延长的工作时间除 公布表扬外,并发给超时工资。 (6)接班人员发现交班人员未认真完成有关工作以及检查中发现问题, 应向交班人员提出,如交班人员不能给予明确回复或不加以改善,接 班人可拒绝接班,并报上级领导处理。 (7)接班人员酒后或带病坚持上班者,交班人不得交给他们,并及时报告 上级主管,统筹安排。
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(8)交接班工作一旦完成,接班人员则负责全系统的安全运行操作责任。 (二)档案借阅制度 (1)工程技术档案是物业公司的重要财富,人人都要爱惜。 (2)未经批准,不得将现代城的有关档案资料借出。 (3)重要的档案资料应保管原件,原件通常不予借阅,以复印件的版本外 借。 (4)档案资料借阅要严格履行借阅手续。 (5)每次限借 1 本,特殊情况须得到工程部主管批准。 (6)借期为 1 个月,到期应办理续借手续。 (7)所借出档案资料,借阅人不得裁减、抽页、乱画、涂改,保持版面清 洁。 (三) 材料管理制度 (1)严格控制工程维修材料的成本消耗,尽量做到“零库存、零浪费、高 效率、低消耗” 。 (2)工程部所需的维修材料,应由各专业领班与材料管理员核实后提出申 请,经工程部主管批准后,方能购买。 (3)工程维修材料应由专人购买,采购者要尽量购买廉价优质的材料,保 证维修工作的顺利进行。 (4 ) 工程维修材料由材料管理员负责登记保管, 并由材料管理员统一发放。 (5)领取工程维修材料时,需填写出库单,将所用材料的种类、数量、用 途等填写清楚,待材料员核实登记后方能领取。 (6)大型设备的工程维修材料,经由材料管理员、采购者和各专业人员一
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起鉴名认定后,方能购买。 (7)如遇应急事故处理需临时购买工程维修材料时,应先向物业经理口头 申请,待批准后方能购买并补交申购报告。 (8 ) 设备管理员应于每月 30 日前与材料管理员做好库存材料的清点工作, 并将库存情况报主管,以便计划用料。 (四)公用工具管理制度 (1)设备设施应建立档案,设立卡片。 (2)设备设施应由专人负责保管,定期检查。 (3)对于电器设备,使用前应进行外观和绝缘检查。 (4 ) 对于金属工具, 长期不用应涂上防锈油, 疏通器每次使用完把水擦干, 以务下次使用。 (5)专项工具专用,不能代替使用。 (6)公用工具使用时应加以爱护,用完马上收起。 (7)个人工具注意保管,只许工作使用,不得私用,如查出因私用造成损 坏应照价赔偿。 (8)对于易损设备如钻头等应节约使用。 (9)工具一般情况下不外借,如特殊情况需经主管批准并进行登记,用完 须马上归还,如有损坏要照价赔偿。 (10)部办公用品须按时整理,保持清洁整齐,要节约使用 (五) 卫生管理制度 (1)每天对办公室进行 1 次卫生工作。 (2)在办公区域不准悬挂和晾晒衣物。
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(3)只允许在规定许可的场所吸烟,烟头不得乱丢,烟缸要保持清洁。 (4)员工着装要清洁,领子、袖口均应干净,不得留长发留胡须。 (5)工作场要清洁、整齐、不允许乱堆杂物。 (6)讲话语言要规范,不得满口脏话和大声喧哗。 (六)电梯管理制度 (1)电梯钥匙应由专人保管,除维修、管理人员外,其他人员不得使用。 (2)机房内照明、温度应正常,保证通讯及降温设备正常工作状态。 (3)轿厢内必须配备专用消防器材。 (4)轿厢内环境要保持清洁。 (5)每周定期对电梯设备进行检查并作好记录,确保设备运行正常。 (6)操作电梯时应确保厅、轿门关闭,点动上下各运行一次后,再操作电 梯运行。 (7)在暴风雨来临之前,做好电梯的防雨准备工作。 (七)电梯安全管理制度 (1)电梯工必须持证上岗,无证人员禁止操作。 (2 ) 电梯工每天对管电梯全面巡视一次, 发现问题及时通知有关人员处理。 (3)工程部主管在周检时组织人员对电梯进行一次全面检查,发现的安全 隐患立即组织整改。 (4)工程部主管组织人员按程序文件规定对电梯工进行评审,合格后方能 担电梯维修保养工作。 (5)电梯工负责对电梯保养和维修工作质量进行检验。 (6)统一在消防中心设立报警点,保证电梯发生故障时能随时接到警报信
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号。 (7)在电梯机房内悬挂《电梯困人救援规程》 ,电梯发生困人故障时,严 格按照规程执行。 (8)经劳动局检测不合格,未取得《电梯年检许可证》的电梯严禁投入使 用。 (八)临时施工用电管理制度 为了加强临时施工用电管理,确保电源线路安全和电气设施设备安全 运行,维护住户正常的工作秩序和生活秩序,特制订本规定,望遵照执行。 (1 ) 维保单位对楼宇进行重大修缮工程使用施工电动设备和电动工具的用 电量,必须在不影响正常运作和在供电负荷量允许范围内,在报修缮计划 时,必须同时上报用电计划,经工程部审核,批准后才能组织施工。 (2)住户在进行房屋修缮使用电动设备或工具的名称、数量和规格,必须 在申报表中登记注明。 (3)凡进入内进行施工的单位和个人,必须配备分线电箱和安装电表,在 管理处专业人员指定地点接线,禁止乱拉乱接电线。 (4)进入的临时施工人员使用的电动设备和工具,必须在管理处规定的时 间内使用。禁止在其它时间内使用,以免发出各种噪音影响住户和邻居的 正常休息。 (九)配电室交接班制度 配电房是现代城的供电中心,是现代城的心脏部位,为加强其管理, 特订以下制度: (1)配电房全部机电设备,由工程部负责管理值班,停电及送电均由
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配电室值班人员操作,其它人员一概禁止操作。 交接班规定: (2)交接班要交接清楚,字迹工整。交班人应将本班设备运行的详细 情况填写在交接班日志上。 (3)交接班内容: ①所属设备运行方式的变更情况、操作、检查、试车情况,设备缺陷变 化情况,故障处理情况,天气情况及其它有关注意事项等。 ②正确传达领导指示及专业人员要求。 ③工具、仪表、备品、备件是否齐全、完整。 (4)无关人员禁止进入配电房,非管理处人员须得书面许可后方能进 入。 (5)配电室应保持良好的室内照明和通风,墙上配挂温度计,室温应 控制在摄氏 35℃以下。 (6) 房内禁止乱拉乱接线路, 供电线路严禁超载供电, 如为紧急情况, 应报工程主管同意方可进行。 (7)配电室内设备及线路变更经工程值班工程师同意,重大改变应报 工程主管批准。 (8)严禁脱岗,值班时禁止做与工作无关的事。 (9)严禁违章操作,操作及检修时必须按规定使用测试合格的安全工 具,安全工具用后应妥善保存。 (10)值班人员应按时巡视,按时抄表,发现问题及时处理并主动汇 报,防止事故扩大。
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(11)进入配电房前要先把灭火系统转到手动位置,并在离开时复位 “自动”位置。 (12)配电室应保持清洁,应防止小动物进入配电室。 (十)报告制度: 出现下列情况报告相关负责人: (1)主要设备发生故障、或停机检修时; (2)影响运行的设备出现故障并需要立即检修和施工时; (3)重要设备零部件更换及修理,加工和改造时; (4)系统运行方式的重大改变时; (十一) 配电室防火制度 (1)严禁在配电室内吸烟、或使用明火。 (2)严禁在配电室内堆放易燃、易爆物品。 (3)严禁使用汽油、酒精、稀料及易燃液体清洗配电设施。 (4)配电室内的消防设备必须年检合格,安全可靠,严禁挪做他用。 (5)因工作原因需要在配电室内动用明火时,须持工程部主管批准,保安 部填发的动火许可证,在采取了必要的安全防护措施后,方可实施作业。 (6)发生火灾应及时扑救并报警,火警电话 l19。 (十二) 配电室(配电柜、箱)的管理制度 (1)保证人身安全及设备安全和楼宇正常用电; (2)严格执行供电局、劳动部的各项规章制度,持证上岗; (3)严禁无证人员操作电气设备; (4)对已接管验收设备定期进行保养;
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(5)对未接管验收设备随时与开发商、施工单位沟通联系,使设备、设施 进一步完善; (6)工程部维修班值班人员对样板楼内外的配电室(配电柜、配电箱)认 真定期巡视检查。发现有未关未锁的门,要随手关好锁好。并作好相关记 录。巡视中要听设备有无异常声响,有无异常气味,看有无异常现象,查 固定设备的螺丝螺母是否接实,有无松动。由其重点检查零线接点。 (十三)配电设备维护保养制度 (1)对配电设备进行日常巡查,发现情况及时处理,重大问题及时向管理 处工程主管报告。 (2)对重要的配电柜定期进行保养检修,确保正常运行。 (3)配电设备的保养检修必须由专职电工操作,其他工种可配合作业。 (4)设备保养停用期间,需悬挂标示牌并在现场巡查记录上注明。 (5)使用备用设备,需在 24 小时内加强巡视,并做好巡视记录。 (6)工程部主管每月根据设备保养计划,抽查三台设备,并将抽查内容记 录在《配电柜、控制柜年度保养记录》表上。发现抽查内容不符合电器柜 检查标准的要求,在备注栏中提出改正意见,经保养责任人改正后再行验 证。 (十四)配电室事故处理制度 配电室一旦出现事故,造成全区或部分线路停电时,值班人员应能正 确分析并及时处理 (1)发生事故时,值班人员必须沉着、迅速、准确的处理。 (2)迅速限制事故的发展,寻找并消除事故的根源,解除对设备及人身安
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全的危险。 (3)尽可能保持设备继续进行,全区停电时应保证对重要负荷(如:电话 机房、展厅照明、电梯等)及时恢复供电。 (4)必要时,值班人员可改变变配电系统运行方式,使供电恢复正常。 (5)处理事故时,除领导和有关人员外,其它外来人员不应进入或滞留事 故现场。 (6)事故处理过程中,值班人员应与领导保持密切联系,迅速执行领导命 令。同时应有明确分工,对事故发生和处理过程作好详细记录。 (7)对解救人员触电、扑灭火灾、挽救危急设备等工作,值班人员可先行 处理,然后向领导汇报。 (8)交接班时发生事故,应由交班人员负责处理,接班人员全力协助,待 恢复正常后交接班。如一时不能恢复,则有经领导同意后方可交接。 (十五)倒闸停、送电操作票制度 (1)变电站的倒闸操作必须执行操作票制度,倒闸操作应严格执行电业部 门的有关章程,按章程规定的顺序进行,并采取相应的安全措施。 (2)倒闸操作必须根据主管签发的电气工作票或主管部门的通知才能进 行。 (3)倒闸操作必须由 2 人进行,其中,正值为监护人,副职为操作人,复 杂和重要的倒闸操作应由主管负责监护。 (4)操作规程: 准备工作:由主管讲明本次工作内容,由该班领班根据工作内容填写《倒 闸操作票》 ,或在《配电室检修记录》上做记录。
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操作方式及要求: (1)在对整个低压柜进行维修清扫时应填写《倒闸操作 票》 ,并在《值班记录薄》的[本值大事记]中作记录,工作完成后在《配电 室检修记录》上做记录。 (2)在做局部停送电工作时应在《值班记录薄》 的操作记录中记录清楚。停影响住户正常生活用电的电网,先通知公司领 导,经批准后,提前三个工作日通知相关住户。 (5)所有已投入系统的电气设备,不论当时是否有电均应视为带电设备, 必须办理停电手续后,方可触及其带电部分。 (6)停电手续按下列规定办理: ①10 千伏电气设备上或变压器低压线端直接相连的母线部分工作,由派工 负责人填写停电票,会同工作负责人与变电室值班负责人办理手续; ②在 220 伏及以上干线部份工作,由派工负责人填写停电票,由工作负责 人送交变电室值班负责人办理手续; ③220 伏及以上支线部份工作, 由工作负责人取得有关人员同意后, 切断有 关电源,并在断开点处挂停电牌; ④变电室当班需停电工作时,将专用停电牌挂在停电设备的断开点处,并 将对牌交工作负责人收执; ⑤在入户隔离开关及以前工作时,由变电室主管按有关规定,向供电局办 理停电手续。 (7)一位工作负责人,一次只能办理一张停电票。 (8)变电室值班负责人接到停电票后,应作好以下工作; ①工作组人员交待停电现场安全措施、许可工作范围,及周围带电部份。 ②若停电现场周围有带电部份时,应指定专人监护;
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③不准单人在部份停电的高压室或变配电室内工作。 (9)填写停电票安全措施栏; (10) 填写倒闸操作票,由值班员进行操作,并做好安全措施; (11) 陪同工作负责人到停电现场检查所做的安全措施,并以验电器验证 停电设备,证明确已无电; (12) 对工作负责人讲清周围带电设备位置及注意事项; (13)若停电现场周围有带电部份时,应指定专人监护;当工作负责人在 停电票工作许可证一拦分别签名,并将工作许可证拦撕下交工作负责人, 准其开始工作。 (14) 10 千伏设备在可见范围内无明显断开点时,需装接地线,由值班员 负责,并记入安全措施栏中。在架空线上工作需装接地线时,由工作负责 人自行装接,在安全措施栏内注明“自装” 。接地线谁装设,谁拆除。 (15)全部工作完毕,工作人员应清现场使停电设备恢复可送电状态,将 全体工作人员撤离现场,然后填写停电票注销一栏,连同工作许可证交变 电室主管办理注销手续, 并告知全体工作人员,此后该设备视为带电,不 得再触及或靠近。 (16)变电室工作人员一收到注销通知后,和工作许可证核对(主管)无 误后,撤销一切安全措施,将停电票签字注销。 (17)在同一线路上同时有两个组独立工作,必须分别办理停电手续。 (18)遇有紧急事故时可以不用操作票,但必须切断所有有关电源,在断 开点县挂停电牌,做好必要的安全措施并有专人看守。事后应做好值班记 录,并及时向上级主管汇报。紧急事故处理时,可不办理停电手续,
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(19)凡县挂停电牌电气设备,不准合闸送电,未注销停电手续停电牌, 不准摘动。 (20)停电票应用钢笔填写,不得涂改,已注销的停电票要妥善保管,交 直接管辖部门备查。 相关表格 《倒闸停、送电操作票》 (十六)机 房 值 班 制 度 (1)值班人员严格遵守岗位职责和有关的各项规章制度,忠于职守、尽职 尽责。 (2)值班人员必须坚守岗位,不得擅自离岗,如因工作需要,临时离岗, 必须有符合条件的人替岗。 (3 ) 根据操作规程及岗位责任制的要求, 密切注意所管辖设备的运行情况, 并按规定做好有关记录。 (4 ) 如出现设备故障, 而当班人员不能处理时, 应及时报告给有关负责人。 (5)值班人员接到报修通知时,应及时通知有关人员迅速前往维修地点。 (6)所有值班岗位都必须安排人员 24 小时值班,且要到岗到位。 (7)值班人员应按统一安排的班次值班,不得迟到、早退、无故缺勤,值 班期间严禁睡觉、饮酒、打扑克、及其他与工作无关的事。 (8)因故不能值班者,必须提前通知,以便落实好替班人员,保证岗位上 有人工作。 (十七)给排水管理制度 (1)具有完整供水和排水系统网络图和完整的管理资料。
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(2)建立正常给、排水的管理制度,严格执行操作规程。 (3)水池、水箱、水泵房要上锁,钥匙由专人管理,并持有防疫站核发的 “健康证” 。 (4)定期安排清洁水池、水箱卫生,防止供水水质的二次污染。 (5)定期检查给水系统的管道、阀门、卫生洁具、室外井等设施,是否有 渗漏。 (6)定期检查排水系统的管道、隔油池、化粪池、室外井等设施,是否畅 通. (7)定期检查水表,注意节约用水,合理安排用水计划,及指标分配。 (8)制定突发事故的处理方案,当发生跑水、断水故障时,能及时处理, 防止事故范围扩大。 (9)做好没有交付使用的楼层房间水路系统的管理,防止装修、施工对水 泵系统的破坏。 (10)限水、停水要提前通知,以便及时通知业户。 (十八) 水泵房(水井)的管理制度 (1)水泵房及消防水池、生活水箱、消防系统的全部机电设备由专业人员 负责,定期检查、保养、维护、清洁、并认真做好记录。解决不了的问题, 要书面上报主管部门。 (2)水泵房内机电设备的操作由专业人员进行,其他人员不得操作,无关 人员不准进入水泵房。 (3)生活水泵、消防水泵、稳压水泵在正常情况下,选择开关位置为自动 档,所有操作标志均应简单明确。
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(4)生活水泵应按规定时间内每月轮换使用,主接处定期检查、擦洗,以 保证其正常运转。 (5)消防、喷洒泵定期保养,每月进行一次手动盘车,每半年进行一次自 动操作检查,每年进行一次全面检查及消防联动试验。 (6)水泵房卫生每周打扫一次卫生,生活水箱每半年清洗一次,水泵每周 清洁一次。 (7)维修值班人员要定期对生活水泵房进行巡视检查并作好巡视记录; (8)发现异常问题,及时处理,确保设备的正常运行。 (十九)公共设施维修保养制度 (1)保持公共设施:路灯、道路、下水道等完好,做到灯亮、路面平整、 下水道畅通。 (2)做好公共设施巡视记录,发现问题记录在公共设施巡视记录表上。 (3)公共设施的维护保养应尽量不影响大厦的正常运作。 (4)维修中做好防护措施,确保业户安全。 (5 ) 工程部每月按 《公共设施保养记录表》 内容对公共设施全面检查一次, 记录本月保养情况。 (6 ) 工程部每年根据公共设施使用损坏情况制定公共设施保养计划填写在 《公共设施保养计划表》中并按计划组织实施。 (二十) 房屋维修制度 (1)屋修缮前,要有明确修缮要求,经现场检查后,确定施工方案,报工 程主管批准后方可进行。 (2)房屋维修时,应切断修理范围内的电源,并设立警界线,禁止无关人
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员进入。 (3)粉刷墙壁,油漆门窗,装配玻璃,修补外墙面,都要在可靠登高器具 上进行高空施工作业,要有专人监护。 (4)维修人员使用电器设备,要检查导线绝缘,接地等是否良好,抽水泵、 磨石机的电线不准拖在水面上,应架空。 (5)维修场所应配备必要的防火设备,每班要清理工作场地,维修工作结 束,须清除所垃圾,并按《工程质量的验收规定》验收后,方告竣工。 (6)每年由工程部组织,对房屋进行一次系统大检查,评析房屋的使用情 况,制订修缮方案。 (7)如发现房面和外墙漏水,在报修记录上详细说明漏水时间和部位。 (二十一)消防报警系统维护保养制度 (1)电工每日巡查消防报警及联动器,发现故障及时排除。 (2)每周对消防报警器及联动器箱体清洁一次。 (3)每日做系统运行记录检查。 (4)每半年对设备内部做一次清洁保养工作。 (5)每年对火灾探测器清洁一次。 (6)每年对火灾探测器抽测一次。(抽测比例 20%) (7)每年对电源电压及蓄电池检查一次。 (二十二)值班电话制度 (1)禁止长期占用值班电话,接听电话要长话短说,保证线路畅通。 (2)严禁拨打各种声讯信息收费电话。 (3)任何人违反制度影响工作,按公司有关规定处理。
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工程部人员工作规定

(一) 、上门维修文明守则 1、维修人员上门服务时,应着装整洁,举止言谈文明礼貌。 2、维修人员根据维修工作单的内容,按照业主预约的时间,准时到达。 3、维修人员到达业主家门时,要有间隙地按门铃,若三分钟后,无人应答 时,可轻叩房门,若再过三分钟后,仍无人应答时,可用纸留言说明情况, 塞入业主门缝内,回工程部后须告知工程主管,以便及时和业主再联系。 4、维修人员上门时,须向业主出示工作证件,核对维修工作单的内容,得 到业主同意后,在门口脱鞋换上自带鞋套,然后入室服务。 5、 维修人员维修服务时, 要多为业主着想, 工具要轻拿轻放使用维修工具, 维修要保质保量,决不麻烦留给业主不留施工尾巴。 6、维修人员维修服务结束后,要及时清理维修场地,并将维修工作单交之 业主签字,若业主提出额外的维修项目,可在力所能及的情况下,尽量满 足业主的要求,然后补办维修工作单。

(二) 、设备设施巡检规定 为保证小区的公共设备设施的正常运行,能早期发现设备设施的隐患 和劣化程度,以便采取有效措施,及时加以消除,以延长其使用寿命,必 须对设备设施进行定期定点巡视检查。 1、水箱 1.1 变频增压泵
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1.1.1 变频增压泵运转声音是否正常, 每隔半年利用清洗水箱间隙, 进入水 箱对变频增压泵及支架进行检查。 1.1.2 变频增压泵控制箱:检查电压、电流、压力是否正常。 1.2 水箱及附件 检查水箱管道及阀门是否渗水,每季度开关阀门一次,保证其灵活性。 2、屋顶泛光照明和航空障碍灯 2.1 屋顶泛光照明 2.1.1 检查泛光照明灯罩、灯泡是否完好,如有损坏,及时更换。 2.1.2 检查泛光照明控制箱。 2.2 航空障碍灯 2.2.1 检查航空障碍灯罩、灯泡是否完好,如有损坏,及时更换。 2.2.2 检查航空障碍灯控制箱。 3、消防楼梯照明和楼层电梯厅照明 3.1 检查消防楼梯照明和楼层电梯厅照明灯罩、灯泡是否完好,如有损坏, 及时更换。 3.2 检查楼梯景观照明 BA 控制箱。 4、水笼井内给水减压阀 检查给水减压阀压力是否正常。 5、底层大厅 5.1 底层大厅照明 检查底层大厅照明灯罩、灯泡是否完好,如有损坏,及时更换。 5.2 底层大厅门禁、门机系统
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5.2.1 门禁系统: 测试供电电压;紧固接线桩头螺丝;清除浮尘。 5.2.2 门机系统 测试供电电压(门机电锁) ;清洁电锁;检查门机是否有漏电现象;检查导 向论、止动轮、吊轮;紧固机械部分,清洁导轨, 导向槽内加注润滑脂。 5.3 底层大厅安防系统 5.3.1 摄像机 供电电压测试,亮度、聚焦角度调整;Qg 头检查,镜头位置调整;清洁罩 壳,传动部位加仪表油;检查摄像机支架牢固程度;定期与监控中心联动 操作试验。 5.3.2 可视对讲系统 测试系统前端、末端及系统供电电压;紧固桩头螺丝;清除浮尘。 6、配电间 6.1 每天检查配电柜电压、电流是否正常。 6.2 每月对配电柜作外部保洁,并结合电试周期,进行柜内清洁、检查、紧 固电气桩头等保养工作。 7、风机房 7.1 每天检查风机运行是否正常,不应有过大的嘈声和震动。 7.2 每天检查控制柜的电压、电流是否正常。 7.3 定期检查风机的传动皮带,如有松,及时收紧或更换新皮带。 7.4 定期检查更换风机轴承的润滑脂。 8、诱导风机
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每天检查诱导风机运行是否正常,不应有过大的嘈声和震动。 9、地下层水泵房 9.1 水泵机组 9.1.1 水泵机组运行是否正常, 不应有异声和过大的震动, 不应有渗水现象。 9.1.2 出水压力是否正常。 9.1.3 检查电控箱电压、电流是否正常,电动机不应有异声和过高的温升。 9.1.4 检查润滑油油位,如低于正常油位,及时添加。 9.2 阀门、止回阀 检查密封胶垫是否渗水,如有渗水,及时更换密封胶垫。 9.3 管道 9.3.1 检查管道及联接处是否有渗水现象,检查管道支架是否牢固。 9.3.2 定期做好管道支架除锈、油漆工作。 10、地下层污水潜水泵 10.1 污水潜水泵运行是否正常。 10.2 定期检测污水潜水泵绝缘电阻, (>0.25MΩ ),如不合格,应查明原因, 及 时处理。 (三) 、设备台帐管理 1、设备档案的建立 1.1 管理处工程部在接管物业后将管辖范围内的设备建立台帐 1.2 管理处工程部应在接管物业后将管辖范围内的所有设备进行设备标识 及设备编号。
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1.3 按《设备台帐编号说明》物业管理处规定对每台设备分别进行编号,并 编制设备台帐、填写设备台卡。 1.4 设备重大故障,重要部位维修,中、大修,更换零配件应填写设备台卡 中的维修记录。 1.5 每台设备的明显处设置设备标识,标识按《设备标识内容与要求》物业 管理处规定制作。 1.6 设备管理要求设备台帐、设备台卡、设备标识的内容相一致。 2、设备编号分类 2.1 电气设备 : 变压器、 高低压配电柜 (箱) 、 计量柜 (箱) 、 控制柜 (箱) 、 双电源切换柜(箱)等。 2.2 给排水设备:生活泵、水箱、水过滤器、排污泵、热水炉、热水循环泵 等。 2.3 消防设备 :消火拴泵、喷淋泵、增压泵、恒压泵、湿式报警器、正压 送风机、消防排烟机、火灾报警柜(箱) 、消防联动控制柜(箱) 、消防监 控设备等。 2.4 暖通设备:燃气锅炉、新风机组、空调机、循环泵、分体空调机、电热 地采暖、暖风机等。 2.5 电梯设备 2.6 工程设备: 闭路电视监控系统、 周界防范报警系统、 楼宇访客可视系统, 家庭安防报警系统门禁管理系统,电子巡更系统,车库管理系统,背景音 响系统等设备 (四) 、生活水箱管理规定
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1、所有水池的进水浮球阀检查清洗,调换易损件。 2、所有水箱浮球拆卸检查、清洗、调换易损件。 3、水箱门锁全部加油,重新用塑料包扎,保证锁开启后灵活,清洗完毕将 箱门锁好,并交专人保管。 4、 5、 6、 7、 8、 清洗水池、水箱时,必须穿用规定的工作服与工作鞋。 水池、水箱用漂白精进行消毒。 经消毒后的水池、水箱必须进行三次清水冲洗,使减少消毒液气味。 生活水箱清洗后应立即盖上盖板上锁。 生活水箱每年清洗两次,根据安排提前通知业主,并做好记录。

五、机电设备管理规程 1 目的 为确保所有设备处于管理状态,实施标准化管理。 2 适用范围 适用于浙江文邦物业所管辖范围内项目的所有用电或油气做动力的设备。 3 职责 3.1 各工程部负责编制完善本项目设备设施的管理细则。 3.2 公司项目管理部负责审核。 3.3 各工程部负责实施、落实。 4 工作流程及要求 4.1 设备编号 4.1.1 设备分类:
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Ⅰ级设备:01 电梯、02 发电机、03 生活水泵、04 消防泵、05 喷洒泵、 06 稳压泵、07 低压配电柜、08 高压配电柜、09 火灾中央报警控制柜、10 消防联动柜、11 冷水机组、12 空调系统中的冷冻泵、冷却泵和补水泵、13 锅炉、14 供暖系统中的循环泵和补水泵。 01 正压风机、02 排烟风机、03 除氧器、04 软水器、05 新风机组、06 冷却塔、07 公用天线系统、08 对讲报警系统、09 防盗监视 系统、10 气体自动灭火设施、11 高压开关柜、12 变压器、13 交通道闸。 01 区域火灾报警控制箱、 02 小型控制箱、 03 排风机、04 维修机具、05 保安通讯设备、

06 过滤器、07 除湿机、08 污水泵、09 办公室、食堂、清洁等用的其他设 备等等。 4.1.2 设备的编号:设备编号由以下四部分组成。 1、2、3 a、b、c ...... ......表示,按项目部名称

第三部分表示单位设备序号

. . ......

4.2 维修保养程序 4.2.1 各工程部每年 12 月 15 日前做好下一年度的 《年度设备保养检修工 作计划》 。制定机电设备保养周期,明确保养内容、保养时间和保养人。原 则上Ⅰ级设备每月保养检查一次, ,

级设备每年保养检查一次,并填写《机电设备保养、检查记录》 。保养内容
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包括设备除污加油、检查有无漏水现象、检查线路接口、零件有无松动、 各种电流表、压力表是否工作正常、设备运行时有无异常声响以及设备本 体和设备机房卫生情况等。 4.2.2 机电设备的责任人由工程部主管指定,做到专人专管,并在设备标 识牌中明示,原则上责任人即为保养人。工程部主管和工程组长负有检查 的责任,并做好相关检查记录。 4.2.3 各工程部每年 11 月 15 日至 11 月 30 日对设备的运行状况进行全面 检查和评估,并统计设备完好率。12 月 5 日前,将Ⅰ、Ⅱ级设备检查评估 报告报公司项目管理部复核、存档。 4.2.4 发现设备损坏时,保修期内应立即通知维保单位进行维修,未经项 目总经理批准维修人员不得私自拆修设备。维保期过后,小问题可由工程 部自行解决,需要外委维修时由工程部主管填写《设备外委维修申请表》 , 按审批权限由项目总经理审批后,工程部联系相关单位进行维修。所有维 修内容均应填写《设备设施日常维修保养记录》 。经专业人员鉴定无法维修 的设备,由工程部主管填写《设备报废申请单》 。经项目总经理审批并报公 司领导审批后予以报废,所有资料均应放入设备档案中留存。 4.2.4 新增设备机具由工程部主管填写《设备申购表》 ,按审批权限由相 关人员审批并报。公司领导审批后,按照采购控制程序购买。采购回的设 备应由专业技术人员验证签字确认,验证合格后方可办理入库手续。 4.3 工程巡检规定。工程责任人应每日巡视并做好检查记录,工程部主管 每周进行一次检查。所检查区域和内容包括水泵房、低压配电室、消控室、 其他设备房、公共区域照明、土建门窗、标牌、阀门管道、污水雨水井、
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消火栓等项。在巡视中发现的问题应及时安排工程部进行整改,并在工程 值班记录中详细记录,公共区域的报修应指定专人负责维修,工程主管对 维修情况负有监督检查的责任。 5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 《空调专业设备(设施)检修记录表》 5.7 5.8 5.9 5.10 《来访登记表》 《工作联系单》 相关记录 《设备设施管理台帐登记表》 《年度设备保养检修工作计划》 《月度设备保养检修工作计划表》 《设备、设施日常维修及保养记录》

六、供配电系统作业规程 1 目的 保证设备正常运行,确保业主正常用电。 2 范围 适用于浙江文邦物业所有管辖物业项目高、低压变、配电室。 3 职责 3.1 工程部具体负责变、配电系统的监管运行工作。
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3.2 3.3 行。

由持证电工负责运行。 工程部负责批准相关工作内容和计划,并监督指导变、配电系统运

3.4 有关停电等重大事项,需要报项目总经理批准后实施,并要文字材料 报公司项目管理部备案。 4 变、配电室管理制度 4.1 负责供电运作和维修的人员必须持证上岗。 配电室巡视及值班人员必须 熟悉所管辖的电气设备的情况和有关安全操作措施。 4.2 对于自管高压配电室,进行每日巡视低压配电室、配电柜,应由运行电 工每周至少巡视一次,并填写运行记录。 4.3 配电设备由专职人员负责管理和巡视值班, 配电设备的停送电由值班电 工操作,非值班电工禁止操作。巡视值班员必须作好巡视值班记录,认真 执行交接班制度。 4.4 供电线路严禁超载供电,变、配电室内禁止擅自接线。应按负荷的需求 有计划的切换变压器。 4.5 停电时,应提前向用户发出通知。恢复送电时,在确认供电线路正常、 电气设备完好后方可送电。 4.6 变、配电室内设备及线路变改,要经工程部经理同意。重大改变,要报 项目总经理批准并报公司项目管理部备案。 4.7 变、配电室消防设施完好,并有手持式气体灭火器。加装防鼠板防止小 动物进入。 4.8 除变、配电室工作人员和有关领导、管理人员之外,其他人员未经批准
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不得入内。外来人员进入变、配电室必须经工程主管批准同意,方可进入 并在来访登记表上登记签字。 4.9 加强日常维护、检修,保证变、配电室内公共照明、指示、显示灯具等 设备的完好。 5 停电处理程序 5.1 基本要求 5.1.1 总配高压操作需报告片区供电部门批准或者向其通报操作内容。 5.1.2 一切操作任务,事故情况下除外,都应执行操作票制度。 5.1.3 一切操作必须由两名正式值班电工,两证齐,来进行。并要穿戴合 格的防护用具,绝缘靴和手套。其中一人操作,另一人唱票及监视。 5.1.4 一切操作都应先在模拟图板模拟操作,然后再实际操作。所有操作 都应严格按操作票规定的操作步骤进行,不得任意简化。操作完毕后,应 在模拟图板上正确反映出系统中各设备的运行状态。 5.1.5 操作票由一名任务操作电工填写, 另一名操作电工复核无误后报项目 工程经理审批。签字后,方可执行。 5.1.6.环网进线柜,出线柜严禁操作。若供电局人员操作,须核实其身份 并在操作票上签名。 5.2 计划性停电 5.2.1 5.2.2 2 天详细填

写《停水/电/热/气/试消防设施申请单》 ,详细说明停电设备名称、内容、 范围、停电起止时间及注意事项,经工程部主管审核后,报项目总经理审
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批,并报公司项目管理部备案。 a. 式知会客服部,客服部提前 24 小时在管理区域内以书面方式通知业户,并 做好解释工作。 b. 凌晨 1:00-5:00 进行。 c. 状态。

d.由工程部主管指定一名设备责任人,提前 1 天作好停电检修所需工具、 材料和备用电源的准备及人员安排、相应工作内容培训。 e. 压器的高压开关柜。 f.按操作票在监控下进行停电操作。 g.停电后进行验电,悬挂警告牌。 h. 操作完毕向主管人员汇报。 5.2.3 作业人员必须戴绝缘手套和穿绝缘鞋。 5.2.4 供、配电系统的管理及操作应按变、配操作规程进行。 5.3 事故性停电 5.3.1 由电气故障等引起的停电, 设备责任人或值班设备责任人应做好详细 记录并迅速赶到现场,查明停电原因。如现场不能及时处理,须马上通知 工程部、设备负责人处理,并填写《突发事件登记表》 ,同时告知客服部和 监控中心。 5.3.2
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因,修复后按送电程序送电。 5.3.3 停电时间、原因、恢复送电时间必须迅速向工程部经理报告。 5.3.4 a. 由设备主管指定一名设备责任人为现场监护人。 b. 断开隔离开关,必须由现场作业设备责任人用高压验电器、低压验电笔 对变压器和配电柜进行验电及放电。 c. 停电检修设备必须由设备责任人挂接临时接地线和相关标识牌。 d. 最后由工程主管核对,确认安全措施无误后方可进行检修。 e. 检修完毕,由设备责任人拆去标识牌和临时接地线。 5.3.5 作业人员必须戴绝缘手套和穿绝缘鞋使用合格的验电设备。 5.3.6 供、配电系统的管理及操作应按变、配操作规程进行。 6 变配电操作规程

6.1 正常停、送电操作程序 6.1.1 填写操作票,审查操作票。 6.1.2 明确操作票的内容,核对要停、送电的设备。 6.1.3 拆除停电警告牌。 6.1.4 在监护下按操作票进行合闸送电操作。 6.1.5 正常停电作业时, 应从各配电室的各负荷侧断路器拉起, 依次拉到电 源侧断路器。这样开关的开断电流能减至最小,比较安全。 6.1.6 正常送电作业时,应先从电源侧的开关合起,依次合到负荷侧开关, 按这样程序操作可使开关的闭合电流减至最小,比较安全。如某一部分出 现故障也容易发现。
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6.1.7 操作结束后,向主管人员汇报。 6.2 配电室各单元区域断路器故障掉闸停电时, 应先切断各分户断路器,再 合区域断路器。如区域断路器合不上,要先检查区域断路器与分户断路器 间线路。如能合上,应先通知所停区域内各户业主断开插座漏电开关,再 进行逐户试合闸,判断故障点。如变压器主断路器故障掉闸时,巡视值班 电工应先报知电气技术员或电气负责人,由电气负责人协助处理,并知会 相关领导和相关部门。 处理时应先查是否因高压侧缺相或断电所引起的失、

依次合到各配电室断路器。这样能从前端检测故障点,以免由前端的故障 点在合闸时产生的短路电流冲击各支路负荷。 7 供电系统维修、保养

7.1 每日巡查 7.1.1 每日由设备责任人对配电室设备进行巡视检查, 检查各电气设备运行 是否正常、各转换开关是否放在相应位置。填写《配电室运行巡视表》 ,并 且作好记录。 7.1.2 每日由设备责任人维护保养如下项目: 配电室室内清洁、 各灯具的维 修、各转换开关位置、各接触器继电器声音、指示灯等是否正常运转及位 置准确。 7.2 7.2.1 配电柜的养护 a. 紧固配电柜所有开关接线端、电气箱外壳接地螺栓、电度计量表接线端
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子,并除尘。 b. 检查所有空气开关、断路器、电表等配电设备,注意开关和接触器的触 点。 c. 检查动力配电柜互投装置手动、自动转换是否灵敏。 d. 检查动力配电箱(柜)、并除尘。 7.2.2 高压开关柜的养护 a. 检查高压柜接地是否良好,可靠。 b. 检查高压电缆,查看电缆头有无老化、破损、放电现象,有无异常声响。 c. 检查六氟化硫压力是否正常,有电显示是否正常。 d. 检查高压开关操作机构电源是否正常。 e. 若无任何异常,清扫柜外壳灰尘。 f. 若发现异常情况,及时报告,请电力局专业公司维修。 7.3 每半年保养维修,每年 4 月及 10 a. 对已停电的变压器除尘,给母排螺栓加中性凡士林并紧固。 b. 检查低压配电室及环网柜,并除尘。 7.4 年度保养维修 a. 在供电局对高压设备进行停电试压检测时, 由设备主管组织人员对低压 电力配电屏、柜进行检修。 b. 由设备主管组织设备责任人紧固所有配电柜开关、 母排螺栓、 详细检查、

8 相关质量记录
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8.1 8.2 8.4 8.4 8.5 8.6 8.7 8.7 8.8 8.9 8.10

《工作联系单》 《突发事件处理记录表》

《停水/电/热/气试消防设施申请单》 《年度设备、设施检修保养计划》 《月度设备、设施检修保养计划》 《设施、设备日常维修及保养记录》 《配电室运行记录表》

《操作票》 《来访登记表》

七、生活水泵房作业规程 1 目的 保证小区的高区正常用水,使生活水泵房内的设备、设施正常运行。规范 生活水泵房的管理,特制定此制度。 2 范围 适用于浙江文邦物业所有管辖小区项目部各生活水泵房的管理。 3 职责 3.1 工程部主管负责审批保养计划并监督保养工作的实施。 3.2 设备主管负责设施的管理和检查,督导保养等工作。 3.3 运行操作人员负责具体日常的运行、检查、管理、保养等工作。
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3.4 由电工负责相关配电柜保养与维修等工作。 4 管理规定 4.1 设备机房内严禁存放任何易燃、易爆、有毒及放射性物品及做带有强 烈性气味的作业工作,如管道刷漆等。并须备有足够的灭火器材,并且不 得挪做它用。 4.2 设备机房内及工作区域禁止吸烟,并配有“禁止吸烟”警示牌。 4.3 运行操作人员必须熟练掌握电气灭火的扑救方法,遇到火险保持头脑 冷静果断处理,并及时报告设备主管和经理。 4.4 生活水泵必须每天 24 小时保障住宅内用户用水需求, 污水泵等相关设 备处于正常状态。 4.5 稳压泵、污水泵在正常运转下,选择开关应放在自动位置,所有操作 标志简单明确。 4.6 运行操作人员必须保持水泵房内及机电设备清洁卫生,并保持室内干 燥,没有杂物。 4.7 运行操作人员必须保证设备正常运行所必须进行的维护保养工作,及 时加注润滑油,坚固松动螺栓,更换损坏配件等工作,并填写《设备、设 施日常维修及保养记录》 。 4.8 生活水箱观察孔应加盖并上锁,钥匙由运行操作人员管理,透气管、 溢流口用不锈钢纱网包扎,以防杂物掉入水池中。 4.9 除水泵房工作人员和有关领导、管理人员之外,其他人员未经批准不 得入内。 外来人员进入水泵房必须经工程主管批准同意, 方可进入并在 《机 房出入登记表》登记签字。
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4.10 运行操作人员对发现设备存在隐患及不正常现象时,应及时处理。处 理不了的,及时与设备负责人联系,并上报工程部设备主管或经理。 4.11 生活水箱按规定定期请专业公司清洗和消毒, 并由专业公司取水样送 市防疫站进行水质检测。 4.12 生活水泵房主要设备和水质情况如遇紧急突发事件,按《水电紧急突 发事件处理程序》进行操作。 4.13 生活水泵房主要设备和水泵如进行中、 大修或更换时, 应及时填写 《设

5 操作规程 5.1 水泵的操作程序 5.1.1 水泵正常自动启动 a. 检查各连接部位是否安全可靠。 b. 检查泵体及各管道是否有漏水现象。 c. 检查各个进、出阀门是否开启。 d. 检查水箱是否满水、管道及水泵是否已上水、压力表显示是否正常。 e. 检查紫外线消毒器是否正常工作。 f. 以上各项均符合要求后,合上电源,将控制手柄放在自动状态下起动电 机,然后检查水泵转向是否相符。 g. 当电机已徐徐起动后, 观察控制系统显示压力和管道上压力表显示是否 上升,在达到正常转速且压力表显示值达到正常时。一期压力 XXX MPa,二 期压力 XXX MPa。 (各个小区压力参数不一样, 以实际情况为准) 。 观察泵体、 管道在启泵状态的压力下是否有漏水现象,用手指背触摸电机、泵体温度
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情况及振动程度,试听电机是否正常运行。 h. 待一切正常后,在巡视表格上做好记录,方可离开生活水泵房。 5.1.2 水泵停机 a. 将控制手柄放在停止状态上,停止泵的运行。 b. 切断控制系统总电源。 c. 待泵停稳后,关闭管道系统的进、出口阀门及压力表阀门。 d. 断开紫外线消毒器电源并关闭其进、出口阀门。 5.1.3 水泵紧急操作程序 当其中一台水泵发生故障时,要及时切换至另一台运行,可按照上述正常 操作程序进行。 当变频器发生故障时,要切换到手动状态下运行,可按照上述正常操作程 序进行。但必须有操作人员一直观察水泵出口系统压力,不得超出规定压 力 XXX MPa。一旦超出范围要及时停止水泵运行,待压力下降后可进行第二 次启动,可重复多次进行。 6 保养规范 6.1 6.1.1 水泵类型不同,保养要求也不同。在制定保养要求前,严格要按照

6.2 每日检修 6.2.1 每日由设备责任人对生活水泵房内设备进行巡视检查, 检查阀门、 管 道是否有漏水现象,各电气设备运行是否正常,并填写《生活水泵房运行 巡视记录》 。如果有异常现象应及时维修,对一些不能及时维修的,带有压
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力或影响业主正常生活,可在夜间停泵后进行,并执行计划性停水程序。 6.2.2 运行压力、运行电压、电流显示是否正常。 6.2.3 水泵、电机轴承温度是否正常,运转是否有异响和异常振动。 6.2.4 生活水泵房内消毒器是否正常,污水泵是否能正常起动运行。 6.2.5 配电控制柜是否有异常现象, 端子母排是否有变色现象, 接触器是否 有异常声响。 6.2.6 检查室内照明是否有损坏和不亮现象。 6.3 6.3.1 保持室内清洁卫生,每周必须打扫一次,设备表面做到清洁无灰尘、 标识整 6.3.2 每周对机件松动部位进行紧固。 6.3.3 每周检查管道保温,是否有局部脱落现象并进行及时整改。 6.4 每半年检修,每年 3、9 月份进行。填写《设备、设施日常维修及保养

6.4.1 对能加注润滑油的泵体, 运转部位应每半年按时加油, 包括电机和泵 体。 6.4.2 每半年紧固控制系统所有开关接线端、电气箱外壳接地螺栓、并除 尘。 6.4.3 每半年对生活泵房紫外线消毒器进行更换和调整。 6.4.4 每半年对水泵房超压安全阀进行测试、放水试验。 6.4.5 每半年对灭火器材检查是否保持最佳工作状态。 6.5 4 月份进行,填写《设备、设施日常维修及保养记录》 。
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6.5.1 每年将压力表送国家仪表检验部门进行检验,对于不合格的压力表 禁止使用。 6.5.2 饮用水箱每年由政府部门认定的二次供水清洗单位进行清洗和消毒 一次,并将水样送指定部门检测。化验结果由公司项目管理部存档。 6.5.3 根据使用情况,必要时更新各项标识。 6.5.4 根据管道和设备锈蚀情况, 进行局部补漆, 但只能一日一次局部进行 补漆。但可重复多次进行,并要求开启排风系统。 7 相关记录 7.1 7.2 7.3 7.4 《设备、设施日常维修及保养记录》 《生活水泵房运行巡视记录》 《人员出入登记表》

八、中水泵房作业规程(商业) 1 目的

保证小区的雨、废水的正常二次利用。使中水泵设备、设施正常运行。规 范中水泵的管理,特制定此制度。 2 范围

适用于浙江文邦物业所有管辖小区项目部各中水泵的管理。 3 职责

3.1 工程部主管负责审批保养计划并监督保养工作的实施。 3.2 设备主管负责设施的管理和检查,督导保养等工作。
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3.3 运行操作人员负责具体日常的运行、检查、管理、保养等工作。 3.4 由电工负责相关配电柜保养与维修等工作。 4 管理规定 4.1 设备机房内严禁存放任何易燃、易爆、有毒及放射性物品,并须备有 足够的灭火器材,并且不得挪做它用。 4.2 设备机房内及工作区域禁止吸烟,并配有“禁止吸烟”警示牌。 4.3 运行操作人员必须熟练掌握电气灭火的扑救方法,遇到火险保持头脑 冷静果断处理,并及时报告设备主管和工程部经理。 4.4 中水泵房必须每天 24 小时保障住宅内住户内中水用水需求。 4.5 污水泵及相关设备处于正常状态,并保持自动起动状态。 4.6 中水供水泵在正常运转下,选择开关应放在自动位置,所有操作标志 简单明确。 4.7 运行操作人员必须保持水泵房内及机电设备清洁卫生,并保持室内干 燥,没有杂物。 4.8 运行操作人员必须保证设备正常运行所必须进行的维护保养工作,及 时加注润滑油,坚固松动螺栓,更换损坏配件等工作,并填写《设备、设 施日常维修及保养记录》 。 4.9 除水泵房工作人员和有关领导、管理人员之外,其他人员未经批准不 得入内。 外来人员进入水泵房必须经工程主管批准同意, 方可进入并在 《机 房出入登记表》登记签字。 4.10 运行操作人员对发现设备存在隐患及不正常现象时,应及时处理,处 理不了的,及时与设备负责人联系,并上报工程部设备主管和经理。
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4.11 中水泵房主要设备如遇紧急突发事件,按《水电紧急突发事件处理程 序》进行操作。 4.12 中水泵房主要设备和水泵如进行中、 大修或更换时, 应及时填写 《设

5 操作规程 5.1 水泵的操作程序 5.1.1 水泵正常自动启动 i. 检查各连接部位是否安全可靠。 j. 检查泵体及各管道是否有漏水现象。 k. 检查各个进、出阀门是否开启。 l. 检查水箱是否满水,管道及水泵是否已上水,压力表显示是否正常。 m. 以上各项均符合要求后,合上电源。将控制手柄放在自动状态下起动电 机,然后检查泵转向是否相符。 n. 当电机已徐徐起动后, 观察控制系统显示压力和管道上压力表显示是否 上升,在达到正常转速且压力表显示值达到正常时,压力 XXX MPa----XXX MPa。观察泵体、管道在启泵状态的压力下是否有漏水现象,用手指背触摸 电机、泵体温度情况及振动程度,试听电机是否正常运行。 o. 待一切正常后,在巡视表格上做好记录,方可离开中水泵房。 5.1.2 水泵停机 e. 将液晶显示的操作程序放在停止状态上,停止变频器和泵的运行。 f. 切断控制系统总电源。 g. 待泵停稳后,关闭管道系统的进、出口阀门。
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5.1.3 水泵紧急操作程序 当其中一台水泵发生故障时,要及时将损坏的泵切换到检修状态,切换至 另一台运行可按照上述正常操作程序进行。 当变频器发生故障时,要切换到手动状态下运行,可按照上述正常操作程 序进行,但必须有操作人员一直观察水泵出口系统压力,不得超出规定压 力。一旦超出范围要及时停止水泵运行,待压力下降后可进行第二次启动, 可重复多次进行。 6 保养规范 6.1 6.1.1 水泵类型不同,保养要求也不同。在制定保养要求前,要按照说明 书要求进行具体操作。 6.2 每日检修 6.2.1 每日由设备责任人对中水泵房内设备进行巡视检查, 检查阀门、 管道 是否有漏水现象,各电气设备运行是否正常,并填写《中水泵房运行巡视 记录》 。如果有异常现象,应及时维修。对一些不能及时维修的,带有压力 或影响业主正常生活,可在夜间停泵后进行,并执行《管道系统操作指导 书》中计划性停水程序。 6.2.2 高、低区运行压力是否正常。 6.2.3 水泵、电机轴承温度是否正常,运转是否有异响和异常振动。 6.2.4 中水泵房污水泵是否能正常起动运行,保持随堵随清理。 6.2.5 配电控制柜是否有异常现象, 端子母排是否变色现象, 接触器是否有 异常声响。
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6.2.6 检查室内照明是否有损坏和不亮现象 6.3 6.3.1 保持室内清洁卫生,每周必须打扫一次,设备表面做到清洁无灰尘。 6.3.2 每周对机件松动部位进行紧固。 6.3.3 每周检查管道保温,是否有局部脱落现象并进行及时整改。 6.4 每半年检修,每年 3、9 月份进行,填写《设备、设施日常维修及保养

6.4.1 对能加注润滑油的泵体, 运转部位应每半年按时加油, 包括电机和泵 体。 6.4.2 每半年紧固控制系统所有开关接线端、电气箱外壳接地螺栓、并除 尘。 6.4.3 每半年对灭火器材检查是否保持最佳工作状态。 6.5 年度检修,每年 4 月份进行,填写《设备、设施日常维修及保养记录》 。 6.5.1 每年将压力表送国家仪表检验部门进行检验,对于不合格的压力表 禁止使用。 6.5.2 根据使用情况,必要时更新各项标识。 6.5.3 根据管道和设备锈蚀情况,进行局部补漆,并要求开启排风系统。 7 相关记录 7.1 7.2 7.3 7.4
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《设备、设施日常维修及保养记录》 《中水泵房运行巡视记录》 《人员出入登记表》

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九、消防泵房作业规程 1 目的

保证小区的消防正常用水,使消防泵房内的设备、设施正常运行。 2 范围 适用于浙江文邦物业所辖项目各消防泵房的管理。 3 职责 3.1 工程部主管负责审批保养计划并监督保养工作的实施。 3.2 设备主管负责设施的管理和检查,督导保养等工作。 3.3 运行操作人员负责具体日常的运行、检查、管理、保养等工作。 3.4 由电工负责相关配电柜保养与维修等工作。 4 管理规定

4.1 设备机房内严禁存放任何易燃、易爆、有毒及放射性物品,并须备有足 够的灭火器材,并且不得挪做它用。 4.2 设备机房内及工作区域禁止吸烟,并配有“禁止吸烟”警示牌。 4.3 运行操作人员必须熟练掌握电气灭火的扑救方法, 遇到火险保持头脑冷 静果断处理,并及时报告设备主管和经理。 4.4 消防泵房必须每天 24 小时保障消防系统用水需求。 4.5 污水泵及相关设备处于正常状态。 4.6 消防机房内的消防、喷淋报警阀必须保持开启状态。 4.7 消防、喷淋、稳压水泵在正常运转下,所有操作标志简单明确。 4.8 运行操作人员必须保持水泵房内及机电设备清洁卫生,并保持室内干
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燥、没有杂物。 4.9 运行操作人员必须保证设备正常运行所必须进行的维护保养工作, 坚固 松动螺栓,更换损坏配件等工作,并填写《设备、设施日常维修及保养记 录》 。 4.10 除水泵房工作人员和有关领导、管理人员之外,其他人员未经批准不 得入内。 外来人员进入水泵房必须经工程经理批准同意, 方可进入并在 《机 房出入登记表》登记签字。 4.11 运行操作人员对发现设备存在隐患及不正常现象时,应及时处理,处 理不了的及时与设备负责人联系,并上报工程部设备主管和经理。 4.12 消防泵房主要设备如遇紧急突发事件,按《水电紧急突发事件处理程 序》进行操作。 4.13 消防泵房主要设备和水泵如进行中、大修或更换时,应及时填写《设

5 操作规程 5.1 水泵的操作程序 5.1.1 水泵正常自动启动 a.检查各连接部位是否安全可靠。 b.检查泵体及各管道是否有漏水现象。 c.检查各个进、出阀门是否开启。 d.检查水箱是否满水,管道及水泵是否已上水,压力表显示是否正常。 e.以上各项均符合要求后,合上电源,将控制手柄放在手动状态下起动电 机,然后检查泵转向是否相符。
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f.当电机已徐徐起动后,观察控制系统显示压力和管道上压力表显示是否 XXX MPa 体、管道在启泵状态的压力下是否有漏水现象,用手指背触摸电机、泵体 温度情况及振动程度,试听电机是否正常运行。 g.以上操作只有在安全部主管或经理的配合下方可操作进行,并且只能进 行点动运行,运行不得超过 5 分钟。 5.1.2 水泵停机 a.将控制按钮在停止状态上,停止泵的运行。 b.切断控制系统总电源。 c.待泵停稳后,关闭管道系统的进、出口阀门。 6 保养规范 6.1 6.1.1 水泵类型不同,保养要求也不同,在制定保养要求前要按照说明书 要求进行具体操作。 6.2 每周检修 6.2.1 每周由设备责任人对消防水泵房内设备进行巡视检查, 检查阀门、 管 道是否有漏水现象,各电气设备运行是否正常,并填写《消防泵房运行巡 视记录》 。如果有异常现象,应及时维修。 6.2.2 系统压力是否正常(消防与喷淋)。 6.2.3 消防泵房内的污水泵是否能正常起动运行,保持随堵随清理。 6.2.4 配电控制柜是否有异常现象, 端子母排是否变色现象, 接触器是否有 异常声响。
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6.2.5 检查室内照明是否有损坏和不亮现象。 6.2.6 检查水箱内水位指示是否正常。 6.3 每月检修,每个月第三个星期进行,填写《设备、设施日常维修及保养

6.3.1 保持室内清洁卫生,每月必须打扫一次,设备表面做到清洁无灰尘。 6.3.2 每月对机件松动部位进行紧固。 6.3.3 每月检查管道保温,是否有局部脱落现象并进行及时整改。 6.3.4 每月检查各压力表是否正常显示。 6.4 每半年检修,每年 3、9 月份进行,填写《设备、设施日常维修及保养

6.4.1 每半年紧固控制系统所有开关接线端、 电气箱外壳接地螺栓、 并除尘。 6.4.2 每半年对灭火器材检查是否保持最佳工作状态。 6.5 年度检修,每年 4 月份进行,填写《设备、设施日常维修及保养记录》 。 6.5.1 每年将压力表送国家仪表检验部门进行检验,对于不合格的压力表 禁止使用。 6.5.2 根据使用情况,必要时更新各项标识。 6.5.3 根据管道和设备锈蚀情况,进行局部补漆。 7 相关记录 7.1 7.2 7.3 7.4
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《设备、设施日常维修及保养记录》 《消防泵房运行巡视记录》 《人员出入登记表》

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十、管道系统作业规程 1 目的 维持设备良好性能,确保热力、采暖、生活热水、自来水、污水、中 水、雨水管网运行正常。 2 范围 适用于浙江文邦物业所辖项目的给水、排水、采暖热水等管道系统。 3 职责 3.1 工程部主管负责全面统筹安排。 3.2 设备责任人负责相关管道及设备的运行维护。 3.3 工程组长负责抢修工作。 3.4 水工负责相关的管道维护检修工作。 3.5 电工负责有关电力供应和电气操作。 4 工作内容和要求 4.1 计划性停水 4.1.1 市政供水管网停水,项目部应及时通知业主,并做好解释工作。 4.1.2 项目部需要的计划性停水, 由工程部提前 2 天详细填写 《呈文稿纸》 , 详细说明停水设备名称、内容、范围、停水起止时间及注意事项,经工程 部主管审核后,报总经理审批,并报公司项目管理部备案。 a. 停水范围涉及到业主用水,在经批准后,由工程部以《工作联系单》的 形式知会客户服务部。 客户部应提前 24 小时在园区内以书面等方式通知顾 客,并做好解释工作。
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b. 为尽可能地避免妨碍业主用电,工程部计划性停水检修尽量安排 1 :00-5:00 进行。 c. 计划性停水,必须保证消防设施处于警戒状态。 d. 由工程部主管指定一名设备责任人提前 1 天作好停水检修所需人员安 排、培训、工具、材料等。 4.1.3 并将水样送指定部门检测,化验结果由公司项目管理部存档。 4.2 事故性停水 4.2.1 水路系统小范围紧急抢修, 由值班人员向主管负责人报告。 主管负责 人组织人员抢修。 4.2.2 如属水管爆裂事件, 设备责任人或值班责任人应迅速赶到现场, 并立 即关闭事故段的所有阀门,减少水损失。及时组织人员抢修,并立即知会 客服部印发紧急通知,并填写《突发事件处理登记表》 。 4.2.3 停水时间、原因、恢复送水时间必须迅速向工程部报告。 4.2.4 如属水源被投毒或污染类事件,应立即关闭所有水房,停止供水。立 即报告工程部和总经理、公司项目管理部、公司领导,联系卫生、防疫部 门,组织人员抢救中毒人员。及时查找毒源或污染源,采取有效措施,直 到水源清洁经防疫部门确认合格后方可恢复供水。 4.2.5 如属缺水情况, 设备负责人应及时组织人员进行检查, 在查明原因后 立即抢修恢复供水。 4.3 水暖系统维修、保养计划 4.3.1 每日维护检修
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a. 指导书》 。 b. 各阀门、阀件及管网是否漏水。 4.3.2 a. 室内污水主管线是否有积水、堵塞现象。 b. 无自动切换功能的水泵每月做一次主、备泵手动切换试验。 c. 各阀门、阀件及管网是否漏水 d. 各能源计量,要定期检查,并做好能源统计分析 4.3.3 a. 井盖及设备、设施标识是否清晰正确。 b. 室外给、排水系统检查井内是否有杂物和积水。 c. 污水、雨水、中水管道是否排水畅通。 d. 检查室内管网保温情况,及时更换或增加保温。 e. 检查室内排水泵、化粪池是否有堵塞现象,及时与清掏公司联系清掏。 4.3.4 年度维护检修,填写《设备、设施维修与保养记录表》 。 a. 室外管网,自来水、消防管线及设施、及表井每年 11 月份和 3 月份进行 检查与维护,做好防冻措施和结冻措施。 b. 采暖、热水管网每年 9 月份进行年度检查与维护。采暖系统在非供暖季 要时刻处于充水保养状态。 c. 室外排水管网,中水、雨水、污水,每年 6 月和 1 份进行年检,检查污 水、雨水、中水管网及检查井是否堵塞现象,并进行疏通与清理。 d. 室外化粪池每年 5 月份由污水清掏公司进行检查与清掏。
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e. 入户管井内每年 10 月份应进行检查,排查管井内杂物及阀门设施,及 时清理与维修。 f. 供暖系统各单元控制阀门检修,主要检修内容是更换添料、阀门螺杆及 其连接螺栓涂油防锈。 g. 防腐、保温、刷漆。 h. 根据使用情况,必要时更新各项标识。 i. 水管的防腐涂层及管网支架的检修,应视情况而定,进行涂刷防锈漆。 5 相关质量记录 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 《工作联系单》 《突发事件处理记录表》 《呈文稿纸》 《设备、设施日常维修及保养记录》

十一、空调机房系统作业规程 1 目的 规范空调设备及装置保养工作,确保空调设备及装置各项性能完好,同时 做到节约能源,降低运行费用。 2 适用范围 适用于浙江文邦物业所辖项目各空调设备及装置维修保养。 3 职责
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3.1 工程部主管负责设备保养计划的批准,并监督计划的执行实施控制。 3.2 工程部设备主管负责设备保养计划的提出和实施, 并负责设备的正常运 行的管理责任。 3.3 设备负责人负责设备的日常运行,并实施设备的日常检查与保养工作。 3.4 客服部负责向有关用户通知停用空调和进行维护保养的情况。 4 管理规定 4.1 空调系统管理制度 4.1.1 空调主机组运行时,应每天详细填写《空调主机组运行记录表》 。在 供暖期间应填写《教育会所采暖运行记录表》 。 4.1.2 空调主机组、 自动控制系统操作、 温度运行参数的设定应报工程设备

适当的对温控参数进行调整,达到节能的效果。空调机组要按照《设备说 明书》进行规范性的保养维修。 4.1.3 空调系统的一般故障,如高压、低压停机、油泵异常、电磁阀失控、 报告工程主 管。 4.1.4 对于空调温度达不到要求、 空调机组控制异常等大修故障, 应及时通 知工程组长和维修厂家到现场处理,并报告工程部主管,在处理完毕后填 写《突发事件处理记录表》 ,并上报公司项目管理部。 4.1.5 空调设备及装置因维修保养等原因需要停空调时,应由设备责任人 填写《呈文稿纸》 ,经项目总经理批准后,以《工作联系单》的形式通知客 服部,由客服部提前 24 小时通知有关用户。
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4.2 空调系统的供暖与制冷切换 4.2.1 每年 5 月份和 10 月份进行供暖、制冷切换,由工程设备主管组织人 员进行切换操作。 4.2.2 供暖与制冷的切换期间应对系统水质进行处理、 标识尽时更换、 并对 附属设施实施保养等。 4.3 空调机房管理制度 4.3.1 设备运行要求 1) 空调主机组运行时,设备操作人员应每天详细填写运行记录表,巡查内 容包括:听有无异常的声音,看机组各处的压力和温度是否正常,发现异 常及时修理并上报。 2) 巡视人员必须熟悉运行设备的正确操做方法, 操作检修和有关的规章制 度。 3) 空调主机组及其自动控制系统操作的微机操作站,密码、时间、温度等 设备操作/运行参数的从新设定应报工程部设备主管批准后, 由指定人员操 作。 4) 根据空调负荷的变化,调节机组,使其达到节能运行的效果。 4.3.2 非操作人员进入空调机房内要在《机房出入登记表》上登记,外来人 员需经工程部主管许可后进入,并在《机房出入登记表》上登记。 4.3.3 处理不了的,应及时上报工程部主管或经理,并应及时厂家取得联系。 4.3.4 机房内地面、门窗、设备应保持清洁完好,通道畅通。严禁存放易燃 易爆或危险物品,不准堆放其它杂物。
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4.3.5 机房内消防器材应放在显著位置,并保证齐备良好有效。 5 操作 如说明书上有明确要求,要按照说明书要求进行操作,如无特殊要求,按

5.1 空调机组运行操作规程 5.1.1 开机前的准备 5.1.1.1 检查机组是否有安装方面的损坏或一些不正常的现象, 如有应采取 相应的措施修补或请厂家进行维修。 a. 检查系统中的制冷剂压力是否有泄漏现象, 如果系统中制冷剂压力不够 时,要进行检漏和充注制冷剂。 b. 检查压缩机的油位必须介于油分离器的两个视油镜之间。 c. 打开压缩机吸气和排气阀, 并将电机冷却阀和制冷剂液管检修阀全部打 开,确认回油管上的球阀已打开。 d. 检查用户电源线是否连接正确,确认配电盘内与接线板,熔丝或隔离开 关的连接牢固。 e. 打开空调系统中冷冻补水泵及冷却水阀门,并关闭排污阀,开始向系统 中补充水量,直至整个系统中充满水为止。 f. 在起动循环泵前必须认真检查循环系统内是否有气体存在, 并要打开放 气阀,直至上水为止。 g. 检查压力表前的旋塞是否处于打开状态,压力表指针是否正常。 h. 确认压缩机加热器已通电。 i. 检查控制柜上的各个旋钮是否处在正常位置上, 严禁各个旋钮在非正常
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位置情况下强行启动。 5.1.2 开机试运行 a. 首先完成开机前的操作准备工作。 b. 开起冷冻和冷却系统循环泵,观察有异常声音及过热现象,压力是否达 到运行要求。 c. 打开机组总电源,确认控制中心的显示能发光。 d. 尽可能达到节约能源。 e. 将控制中心面板上的 ON/OFF、开机/停机、拨到 ON 状态下,起动空调机 组。 f. 在起动空调机组后,应观察吸、排气压力是否正常,声音、振动是否异 常。如果发生异常现象,应立即停机做全面检查,待故障排除后,按以上 的操作程序再次启动。 g. 观察制冷剂视液镜,是否有液态制冷剂流动,有则表明正常运行。 5.1.3 停机 a. 正常停机时,应将控制中心面板上的 ON/OFF,开机/停机,拨到 OFF 状 态下。 b. 在空调机组正常运行过程中, 如发生有碍正常运行的设备损坏或故障时 应立即停机或对于发生停电、停水等故障时所导致机组设备停止,都应根 据现场情况进行适当临时处理,处理不了的应及时通知设备负责人,并上 报工程部主管,待故障排除后按正常操作程序启动。 c. 停止空调系统中的冷冻/冷却循环泵。
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d. 如果发生长时间停机时,应将空调机组和循环泵的主电源电路拉开,也 应将压缩机吸气、排气和电机冷却检修阀关闭,防止意外事故发生。 6 保养规程 6.1 6.1.1 保养规范必须按照说明书或者其他随机文件要求制定和操作。 6.1.2 在说明书没有明确的地方,要按照本规定执行。 6.1.3 保养记录填写《设备、设施日常维修及保养记录》 6.2 6.2.1 日常保养与检查 a. 每天到实地检查一次运转情况 b. 运转时是否有异响和振动 c. 水流是否正常,塔内水位是否正常. 6.2.2 月度保养 a. 检查皮带及皮带轮磨损情况,必要时换件或修理,同时检查上皮带轮及 键定是否有松动现象 b. 检查主要部件连接螺丝的固定情况 c. 清洗过冷却塔底盘、喷嘴及冷却水塔内外表面杂物 d. 检查调节排污阀 e. 检查和调整浮球阀 6.2.3 年度保养,每年 5 a. 检查所有运动部件的磨损情况,加注电机轴承油 b. 检查所有附属阀件
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c. 检查电路动作的可靠性 d. 清理冷却塔及填料 e. 检查和调整浮球阀 6.3 空调主机组 6.3.1 日常检查保养(在运行期间) a. 机组运转时是否有异响噪音振动和过热现象 b. 检视各仪表读数是否正常 c. 6.3.2 月度保养(在运行期间) a. 清理机组外表及机房环境 b. 检查机组控制电路情况并除尘 6.3.3 10

a. 对机组控制电路进行检查与停止电路通电 b. 对机组制冷剂进行收氟处理 c. 对机组油路进行检查与关闭 d. 6.4 风机盘管及新风机组 6.4.1 月度保养(在运行期间) a. 检查室内空调效果是否达到所需要温度, 室内电机是否有异常声响及振 动 b. 必要时清洁回风滤网 c. 检查冷凝水管是否有漏水现象
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6.4.2 年度保养(在运行期间) a. 查高中低三速工作是否正常 b. 全面检查运转时是否有异常响声及电机过热现象 c. 检查管路系统是否有漏水现象 d. 对所有回风滤网清洗 e. 对新风机组系统的风阀进行检查 6.5 6.5.1 a. b. 6.5.2 a. 检查水泵控制电路系统各器件是否完好,动作灵活,无变色现象 b. c. 检查水泵机组螺栓是否紧固,如松弛则应拧紧。 6.6 软化罐的保养维修(在运行期间) 6.6.1 6.6.2 6.6.3 6.6.4 年度检修罐体有无裂纹、 开焊或变形现象, 若有应采取措施进行修理。 7 相关质量记录 7.1 《设备、设施日常维修及保养记录》 7.2 《工作联系单》
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7.3 《机房出入登记表》 7.4 《呈文稿纸》 7.5 《空调主机组运行记录表》 7.6 《教育会所采暖运行记录表》 。

十二、消防系统作业规程 1 目的 确保消防系统设备、设施正常运行,为小区安全工作提供保障,把火患消 灭在初期阶段。 2 范围 适用于浙江文邦物业所辖项目各消防系统, 包括消防报警主机及报警装置、 联动装置、消防泵房及设备、补压泵房及设备、喷淋泵房及设备、消防附 属设备,如排烟风机、正压风机、卷帘门等。 3 职责 3.1 项目秩序部负责对消防系统的使用与检查,项目工程部对消防系统设 备、设施的维修与保养。 3.2 3.3 中控值机人员负责消防主机的使用检查。 3.4 工程部主管负责审批检修设备保养计划。 3.5 工程部主管负责消防设备的检修养护工作的监督。 3.6 工程部主管和秩序部主管负责全面的监督指导工作。 4 管理规定
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4.1 消防设备房作为重点部位,必须设定专人负责。 4.2 每周需对消防水泵房、阀室、中控室、稳压水泵房巡视检查一次,并 填写记录。 4.3 对于中控室报警,必须及时到报警点进行检查。 4.4 消防管理制度要上墙张贴。 4.5 消防设备房进出必须进行登记。 4.6 发现消防设备故障要立即进行抢修,不得延误。 4.7 设备房要保持清洁。 4.8 设备报警记录要随时记录。 4.9 消火栓要每周检查一次,贴封条者无破损可不检查,每半年更换封条 一次,确定配件是否完好。 4.10 灭火器每周检查一次,查看是否完好,否则要及时补充。 4.11 对于灭火器要做成分布图,以便于管理部随时了解灭火器情况。 5 运行要求 5.1 消防设备严禁在调试时随意启动, 必须经主管或设备责任人确认无故 障和损坏系统的,方可启动,避免消防泵的随意启动损坏消火栓系统和喷 淋泵的启动损坏喷淋系统。 5.2 中控消防主机须 24 小时值守。 5.3 在系统存在可能导致消防泵和喷淋泵启动的故障, 应在查找故障的同 时,主机调整到手动状态,不要设置在联动状态,发现报警要及时到现场 查看,确定是否有火灾。如果确定有火灾,应按照设备要求,手动启动消 防泵或者喷淋,并注意设备运行状态。
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5.4 烟感和温感等探头,进行测试时主机要调整到手动状态。 6 保养规范 6.1 消防系统操作、维修和保养 6.1.1 消防系统维修和保养 6.1.1.1 设备责任人员每周对消防水泵房巡视并填写《巡视记录表》 ,报警 装置、联动装置、管网末端试水装置的试验必须由工程部主管或专业技术 人员在场,试验时不应妨碍小区正常秩序,报警装置的试验在下班时间或 不影响住户、居住区的时间内进行。 6.1.1.2 消防水管的防腐涂层及管网支架的检修, 根据使用情况至少 5 年重 新涂刷一次。 6.1.1.3 送风阀、排烟阀、防火卷帘门每季度由设备责任人清洁一次,保证 表面清洁、油漆完好无损、 常,并做好记录。 6.1.1.4 送风、排烟风机每季清洁外部一次,保证运行正常。 6.1.1.5 消防预动作阀门每月检查一次,保证阀门开关位置正确。 6.1.1.6 消防泵、 喷淋泵每季度试运行一次, 每月手动盘车一次, 保证手动、 自动启动正常。 6.1.1.7 室外地下水泵接合器每季度检修一次, 要保持标识醒目易辨, 井内 无杂物和积水井盖完好严密、开启灵活,水泵接合器功能正常。 6.1.2 消防泵试运行规定 6.1.2.1 消防栓泵、喷淋泵每季度试运行一次,每月手动盘车一次。 6.1.2.2 项目秩序部主管提前 2
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总经理审批后,并以《工作联系单》的形式通知工程部到场配合。 6.1.3 消防泵试运行操作 6.1.3.1 打开管网的排水阀,手动起动消防栓泵或喷淋泵运行 5 分钟。 6.1.3.2 观察压力数据, 测试电机三相电流并记录, 如电流和运行声音异常, 需检修泵或电机。 6.1.3.3 检查压力是否达到设计要求。 6.1.3.4 检查是否有不正常漏水现象。 6.1.3.5 检查联轴器是否有摆动现象。 6.1.3.6 手动试运行后, 把选择开关拨到自动位置, 由中控室主管在控制中 心联动柜上试运行一次。 6.2 火灾报警系统维修保养规范 6.2.1 消防系统每季度, 每季度第一个月的第一个星期, 对火灾自动报警系 统功能检测,检查火灾探测器、手动报警按钮等机器内设置数量是否与实 际工作数量相一致,确保每一个监测点处于良好的工作状态。 6.2.2 每季度第一个月的第一个星期,对火灾自动报警系统的工作进行测 试,判断系统能否正常运行。 6.2.3 每季度第一个月的第一个星期, 对火灾自动报警系统的火灾优先故障 功能试验一次。人为制造故障点,在有故障的前提下,仍能准确报出火警。 6.2.4 每季度第一个月的第一个星期, 对火灾自动报警系统的消音、 复位等 功能试验一次。确保操作盘正常有效工作。 6.2.5 每季度第一个月的第一个星期, 做一次模拟吹烟试验。 对每一个探测 器及手动报警按钮进行模拟实验。对于灵敏度低、有故障的及时更换,确
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保万无一失。 6.2.6 每季度第一个月的第一个星期,做一次探测器的清洗、检查。 6.2.7 每季度第一个月,做一次火灾自动报警控制器的内部进行一次清扫。 6.2.8 每半年开始时第一个月的第一个星期, 做一次主、 备电源互切换性能 试验。在无主电的前提下,系统至少工作 3 小时。 6.2.9 每季度第一个月, 对地下车库卷帘门进行一次检测, 中控室进行强切, 试验检查卷帘门是否动作,确保其工作正常。 6.2.10、 在国家法定假日或有重大节日前对消防设施进行维保检测。 7 质量记录和表格 7.1 《年度检修保养计划》 7.2 《巡查记录表》 7.3 《呈文稿纸》 7.4 《工作联系单》 7.5 7.6 《消防泵房巡视记录》

十三、电梯机房作业规程 1.目的 保证管理范围内的电梯安全运行,按照规程完成电梯的维护工作。 2.范围 适用于浙江文邦物业所辖项目的电梯。 3.职责
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3.1 工程部主管负责审批保养计划和监督计划落实。 3.2 工程部主管负责监督计划的实施和检查。 3.3 电梯工负责具体保养或者监督专业公司的保养工作,负责电梯的管 理工作。 3.4 相关电工配合电梯管理工作。 4.电梯管理制度 4.1 电梯管理规定 4.1.1 电梯机房实行每日巡查制度。 4.1.2 电梯专用机房应做到随时上锁, 门锁钥匙应由主管人员或专门人员保 管。 4.1.3 值班人员在值班期间不得会客, 不得无故离岗、 串岗, 对讲机随身带, 做到随叫随到。电梯出现故障,从故障反映起,不得超过 10 分钟到场。 4.1.4 机房应通风良好,照明满足要求,门窗关闭灵活,任何季节机房内温 度应保持在摄氏 5 度—40 度之间。 4.1.5 机房内应保持干净、整洁,严禁存放易燃易爆或危险物品,不准堆放 其它杂物。 4.1.6 每班值班人员巡视所管电梯二次,包括机房、轿箱、轿内轿外指示信 号灯、照明等,并认真填写值班记录。 4.1.7 机房内消防器材应放在显著位置,并保证齐备良好有效。 4.1.8 电梯机房每周至少打扫一次卫生。 4.1.9 闲杂人员不准进入机房, 若因工作需要确定进入时, 需经工程部主管 批准,并在专业人员陪同下进入机房。
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4.1.10 未取得《特种设备操作证》人员,不得随意动用,操作电梯设备。 4.1.11 无积尘、无锈蚀、无油渍、无污物。保证电梯的正常运行。 4.1.12 电梯机房因维修、保养等造成停梯时,应在基站挂出告示牌。 4.1.13 当值班人员遇到电梯出现故障困人时,首先应保持镇定,同时用对 讲机向乘客作解释,用电梯闭路监视系统监视被困乘客状况。迅速采取对 策,立即通知当班外其它作业人员迅速回岗,严格按照“电梯故障困人救 援法”执行,共同解救、修复,并作好记录。 4.1.14 电梯出现故障,经检查由于人力和技术水平有限而无法修复时,应 立即呈报联系电梯专业公司解决。待电梯修复后,工程部主管应组织技术 人员验收合格后,方可使用。 4.1.15 交接班时,交班者应交代清楚各电梯的运行情况并填写《值班记录 表》 ,接班者应按规定巡检时间对机房、各电梯进行异声、异味、乘感、照 明及内外显示等项目检查。如有异常情况,应相互协助维修好才交接班。 4.2 电梯保养要求 4.2.1 a. 轿厢内或入口的明显处应挂有“维修停用”标牌。 b. 让无关人员离开轿厢或其他检修工作场地, 关好厅门, 不能关闭厅门时,

c. 检修电气设备时,一般应切断电源,或采取其他适当安全措施。 d. 一个人在轿顶做检修工作时, 必须按下轿顶的检修急停按钮, 关好厅门, 在操作盘上挂的警示牌。
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4.2.2 a. 给转动部位加油、清洗或观察钢丝绳的磨损情况时,必须关闭电梯。 b. 人在轿顶上工作时, 应站立在牢固的位置, 脚下不得有油污, 以防滑倒。 c. 人在轿顶上准备开动电梯以观察有关电梯部件工作情况时, 必须牢牢握 住轿厢绳头板、轿顶横梁等机件,不能握住钢丝绳,并注意整个身体置于 轿厢外框尺寸之内,防止被其他部件碰伤。需由轿内的司机或维修人员开 电梯时,要交代和配合好,未经许可不准开动电梯。 b. 禁止在井道内和轿顶上吸烟。 c. 检修电气部件时, 应尽可能避免带电操作或难以在完全切断电源的情况 下操作,预防触电,并有主持和助手协同进行,应注意防止电梯突然启动 运行。 d. 使用的手灯必须具有带护罩的、电压为 36V 以下安全电压。 e. 严禁维修人员站在井道外探身到井道内, 以及两只脚分别在轿厢顶与厅 门上坎之间或厅门上坎与轿厢板之间进行长时间的检修操作。 f. 进入底坑后, 应将底坑检视灯箱上的急停开关或限速涨紧装置的断绳开 关断开。 5.乘坐电梯须知 5.1 学龄前儿童及其他无民事行为能力人员须由成人陪同乘梯。 5.2 电梯内请勿打闹嬉戏。 5.3 发生火警时,请勿乘用电梯。 5.4 电梯内请勿吸烟。 5.5 请利用明示的电梯开关,禁止强行扒启及冲撞电梯门。
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5.6 本电梯限乘 X 人,警铃响起请自动减员,以免发生危险。 5.7 电梯出现故障时,请按故障电话按钮,通知维修人员,听从电话指挥, 安全离开梯内。 5.8 禁止使用电梯运送超长超大货物。 6.电梯运行规范 6.1 电梯必须按照电梯维修保养制度进行日检查、 周保养、 月保养、 季保养、 年保养和检验,必须进行经政府相关质量监督检验部门检验合格,定期进 行易损件的检查和更换。 6.2 电梯内必须张贴《乘梯须知》和电梯的维修保养单位名称、管理单位名 称、联系人、联系电话等必须的联系方式。 6.3 采取多渠道向住户宣传电梯使用注意事项以及出现紧急情况的处理。 6.4 电梯运行人员必须经培训后上岗。 6.5 有违反电梯乘坐须知的行为必须制止, 必要时上报公司领导和有关政府 部门。 6.6 必须严格按照服务规程和操作规范对电梯进行操作,严禁违规操作。 6.7 发现电梯运行异常,立即上报,并请电梯维护管理人员来处理,严禁擅 自处理。 6.8 无关人员不得打开电梯轿厢小门及外面开关钥匙, 不得随意按动电梯控 制小门内按钮,不得破坏或按动消防按钮。 7

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7.1 周保养基本要求,电梯要求每周保养一次(或者根据电梯具体要求两周 保养一次),时间不少于二小时。要求维护人员做到定人、定时、定梯进行 保养。 7.2 对电梯以下各部位要进行检查,确保其工作正常、清洁、润滑。 7.2.1 电源开关、安全开关。 7.2.1.1 控制柜总闸及极限开关各电气元件齐全无损伤,接线牢固。 7.2.1.2 检查熔断器、熔丝接触情况,接点牢固,应无打火现象。 7.2.1.3 急停、安全窗、井底、限位等安全开关应接触良好,动作正常、 可靠,不准跨接。 7.2.2 曳引机,外观机体应保证清洁光亮。 7.2.2.1 减速机 a. 运行时应平稳无异常振动。 b. 减速箱油面高度应保持在规定的油位线之内。 c. 减速箱油温不超过 85℃。 7.2.2.2 电动机 a. 电动机运行中不应有摩擦声、碰撞声或其它杂音,如有异声应停梯检查 是否有异物侵入滑动轴承,轴承是否损坏。 b. 电动机油位应在油镜中心附近。 d. 电动机使用时环境温度不应高于 40℃,温升不应高于铭牌规定。 e. 电动机轴承窜量不大于 4mm。 7.2.3 制动器 7.2.3.1 动作平稳可靠,不打滑,闸瓦接触面不小于 70%。
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7.2.3.2 抱闸未打开时,闸瓦应抱合紧密,盘车轮不应用手能盘动。 7.2.3.3 抱闸打开时,两侧间隙应一致,其四角间隙平均值两侧各不应大 于 0.7mm。 7.2.3.4 抱闸开闭应灵活、自如,线圈温升不超过 60℃。 7.2.4 控制柜 7.2.4.1 柜内各电气元件应工作正常,仪表准确。 7.2.4.2 7.2.4.3 柜内反开关无油污无积尘。 7.2.5 限速系统 7.2.5.1 限速轮,外观清洁,动作灵活,无明显月期打点,油路通畅,绳钳 口处无异物油污、轮槽无异常磨损。 7.2.5.2 涨绳轮及安全钳装置,外观清洁,油路通畅,转动平稳,张紧轮毡 垫加油,安全钳各联动机构灵活,钳口与导轨侧工作面间隙在 2-3mm 间。 7.2.6 选层系统 选层器转动及滑动部分清洁及油量充足,接点清洁,压力适当。 7.2.7 厅、轿门系统 7.2.7.1 厅、轿门正常关闭后,应能接通门锁网络,锁紧元件的最小啮合长 度为 7mm,此时外厅门不应能用手扒开。 7.2.7.2 安全触板、光电装置功能可靠。 7.2.7.3 厅门、轿门、转动部位及滑道,转动部件清洁,转动自如,填加润 滑油,上、下滑道杂物清除,上滑道加油,吊门轮、门滑块磨损的及时更 换。
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7.2.7.4 开关门机构,开关门总程清洁,活动及转动部位清洁加油,皮带松 紧度适当,不打滑,开门机清除积碳、保洁。 7.2.8 7.2.8.1 各元件指示功能正常,按钮活动自如无卡阻。 7.2.8.2 灯光显示正常,清洁无尘。 7.2.9 井道系统 7.2.9.1 7.2.9.2 油盒、油刷无缺损,轨道润滑良好。 7.2.9.3 钢丝绳张力均匀且无断股。 7.2.10 卫生 铁门至机房间的楼道、机房、轿顶、底坑等部位应保持清洁、无垃圾。若 有,及时清除油污及灰尘。 7.3 月保养是在周保养的基础上主要对电梯的各部件进行清洁、 润滑、 检查、 特别是对安全装置的检查。 7.4 电梯检查部件及保养维护要求 7.4.1 减速机 a. 减速机应无异常响声,清除表面积尘油垢。 b. 为蜗轮油的滚动轴承加油,检查联轴节有无损伤。 c. 检查曳引轮各绳槽磨损是否一致,紧固曳引轮各部位螺栓。 7.4.2 a. 清除其内外灰尘及油污。 b. 测速系统工作正常,传动系统无损伤。
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7.4.3 制动器 a. 检查电磁铁心与铜套之间的润滑情况。 b. 紧固各连接螺栓。 b. 线圈温升不超过 60℃。 7.4.4 a. 清除夹绳钳口处异物、油污。 b. 旋转销轴部位加油。 c. 检查限速器轮和张紧轮的轮槽,有无异常磨损。 c. 检查张紧装置及电气开关及动作是否正常。 7.4.5 控制柜、励磁柜 a. 检查各电气元件、仪表,对不灵敏及损坏元件应及时调整更换。 b. 检查接触器、 继电器触点烧蚀情况, 如严重凹凸不平应修复或更换触头。 c. 检查机械联锁装置,对动作不可靠的应调整。 7.4.6 钢丝绳 a. 检查钢丝绳锈蚀及磨损情况,绳头螺栓应锁紧,开口销齐备。 b. 钢丝绳张力应均匀。 7.4.7 厅轿门系统 ,清除各部位灰尘、油污、检查吊门轮,门导轨轴承, 涂抹润滑油。 7.4.8 选层系统 a. 清除各部位灰尘及油污,调整电气、选层器动作间隙或准确度。 b. 为钢带轮及涨绳轮轴加油,为活动拖板导轨加注润滑油。 7.4.9 导轨,对有自动润滑装置的导轨,应加注机械润滑油。
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7.4.10 a. 检查部位,断相保护装置、超速保护装置、机械联锁装置、厅轿门机电 联锁装置,急停开关,修检开关、安全窗、限位、极限开关。 b. 各安全装置应灵活可靠,无卡阻现象,清除各安全装置的油垢。 c. 清扫底坑杂物,清除缓冲器及各部件的灰尘,保持底坑干燥。 7.5 半年保养 7.5.1 半年保养主要在月保养基础上对电梯的重点部位检查调整、维护保 养。 7.5.2 各部位检查、维护、保养要求 7.5.2.1 电动机、发电机组 a. 添加轴承润滑油。 b. 检查修理碳刷刷架、清理导向器。 7.5.2.2 曳引钢丝绳 a. 调整张力与平均值相差不大于 5%。 c. 钢丝绳表面油污过多,应清除。 d. 检查钢丝绳绳头组合及绳头板是否完好无损。 c. 检查钢丝绳断丝与锈蚀的情况 。 7.5.2.3 导靴 a. 清洗自动润滑装置,轴承处加注金属基润滑脂。 b. 紧固导靴螺栓,固定式导靴与导轨正面间隙应符合规定。 c. 检查滑动导靴衬垫磨损超过原厚度的 1/4 时应更换。 滚动轮导靴的滚轮 应无异常响声,发现开胶、断裂、磨损、轴承损坏的应更换。
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7.5.2.4 开门机 a. 检查整个系统,转动部位填充润滑脂。 b. 开门电机碳刷磨损超过原长度 1/2 的应更换。 d. 转动系统可靠无损伤。 e. 导轨,检查导轨连接板、导轨压板、导轨支架、及焊接部位应无松动无 开焊,并紧固各处螺栓。清洗、清除锈蚀部位。 7.5.2.5 接线盒及电缆。 a. 检查各接线盒,紧固各接线端子,清除其灰尘。 b. 检查电缆有无挂碰、损伤,紧固电缆架螺栓。 7.5.2.6 极限、限位开关 a. 对极限开关做越程试验,越程距离为 150~250mm,销轴部位应加注润滑 油。 b. 限位开关越程 50~150mm,销轴部位应加注润滑油。 8 紧急情况处理 8.1 电梯漏水时的应急措施。 8.1.1 当楼层发生跑水, 水淹而使井道或底坑进水时, 应将轿箱停于进水层 的上一层,终止运行,切断总电源,以防止轿箱进水。 8.1.2 当底坑内出现少量水或渗水较多时, 应将电梯停在二层以上, 终止运 行并切断总电源。 8.1.3 当机房或底坑进水较多时,应立即停梯,切断电源,以防止发生短路 触电事故。 8.1.4 当发生漏水时,应尽快切断水源,以保证电气设备不沾水或少沾水。
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8.1.5 漏水电梯在正常使用前必须进行降湿处理, 如采取擦拭热风吹干, 自 然通风,更新管线及有关部件等方法,确认湿水消除,绝缘电阻经重新测 试符合要求并经实验运行无异常后,方可投入运行。 8.1.6 在对电梯漏水进行处理的同时, 主管级以上人员应在各电梯入口处防 止其他状况。 8.1.7 电梯投入运行后应由电梯维修人员或专业人员对漏水电梯进行值机 确认无异常后方可撤离。 8.1.8 电梯恢复运行后,对漏水原因,处理方法,防范措施等做好详细记录 并存档备案。 8.2 发生火灾时的措施。 8.2.1 建筑物或电梯发生火灾后应以立即终止电梯运行为原则。 8.2.2 并按动“消防按钮”使电梯进入消防状态。此消防状态启用后一般人不允 许再启动电梯,而只供消防人员及有资格人员使用。 8.2.3 对于无消防功能电梯应立即将电梯直驶或选层到基站并切断电源或 将电梯停于火情尚未蔓延的楼层。 8.2.4 有关人员组织疏导乘客尽快离开轿箱, 通过步行楼梯安全撤离。 并将 电梯置于“停止运行”状态,用手关闭轿门并切断电源。 8.2.5 井道内或轿箱发生火灾时, 应立即停止运行并疏导乘客尽快撤离, 切 断电源,用干粉灭火器进行灭火扑救。 8.2.6 相邻建筑物发生火灾时, 也应立即停梯, 以免因火灾停梯或停电而造 成困人事故。
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8.3 当发生地震时的措施 8.3.1 禁止企图搭乘电梯逃生。 8.3.2 轿厢内的乘客应设法使电梯就近到达层站尽快撤离, 电梯管理人员应 立即切断电梯电源。 8.3.3 地震停止后,应请电梯维修人员严格检查或修理后方可重新投入运 行。 8.4 当电梯操纵盘或其它金属部位有麻电现象时 ,乘客应设法使轿厢就近 到达层站尽快撤离。电梯管理人员应切断电梯电源,呼叫电梯维修人员进 行检查。 9 相关质量记录 9.1《电梯日巡查记录》 9.2《电梯保养计划》 9.3《电梯保养记录》

十四、弱电系统作业规程 1 目的 确保 2 范围 适用于浙江文邦物业所辖项目各安全防范系统,包括对讲系统、报警系统、 门禁系统、监控系统、周界报警系统、车场管理系统、电讯系统。 3 3.1 工程部主管负责审批维保计划,负责检查维保情况及突发设备故障的
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处理意见。 3.2 设备责任人负责进行维保并填写记录,工程部弱电技工负责日常保养 工作。 3.3 工程主管负责监督巡视和保养工作。 3.4 保安员负责设备的保管和使用,出现问题向安全部经理报告,通过工 作联系单通知工程部进行维修。 4 弱电系统的管理制度 4.1 设备机房除了值守、巡视、维修人员外,无关人员不得入内,特殊情 况需要工程部主管或秩序部经理批准方可进入,并填写记录进入。 4.2 设备发生故障必须立即上报工程部主管和经理,并且按照规范进行恢 复。 4.3 设备机房每天必须进行清扫,保证房间内无灰尘。 4.4 秩序部门负责使用和巡查安全防范系统和报警对讲等弱电系统,发现 问题要及时报告。 4.5 工程部门应该按照要求进行保养。 5 运行规范 按照操作说明书要求进行操作。 6 检修保养规范 6.1 对讲系统、窗磁系统、周界防范系统 6.1.1 每月进行对讲系统、 窗磁系统、 周界防范系统检查, 是否有损坏现象,

6.1.2 每季度进行对讲系统、窗磁系统、周界防范系统进行测试,是否能正
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常使用。 6.1.3 每年进行对讲系统、窗磁系统、周界防范系统进行全面测试。 6.2 可视对讲及门禁系统 6.2.1 每月第一个星期, 对园区可视对讲系统进行巡视抽检, 检修内容主要 是分机与中控是否能联网。 6.2.2 每月第一个星期,对园区小高层一层门禁主机进行抽检。 6.2.3 每季度第一个月, 对园区的可视对讲系统及设备所在的弱电间, 或弱 电箱进行设备检修、除尘、线路检查。 6.2.4 每季度第一个月, 对小区内对讲上所能设防 1.门磁窗磁 2.手报按钮

6.2.5 定期对弱电井内进行检查, 对井内有接头的进行检查维修, 对井内有 水的进行抽水。 6.3 监控系统 6.3.1 6.3.1.1 a. b. c. d. e. 检查摄像头或镜头是否损坏。 6.3.1.2 a.
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b. c. 检查摄像头是否损坏。 6.3.1.3 a. b c d 检查输出插件是否损坏。

6.3.2 a. 规定每月对系统进行一次维护保养。 b. 检查防尘罩,并清洁干净,擦洗镜头,清理降温风扇,调校镜头焦距。 c. 检查摄像设备支撑杆的固定及防腐是否良好。 d. 检查监视室的通风、照明,检查各控制系统、监视系统连线接触是否良 好。 e. 对于室外摄像系统,检查其防风、防雨、防尘罩的密封,检查避雷针接 地是否良好。 6.4 周界防范 6.4.1 每月对于周界报警系统我们提前将围墙边长树枝进行修剪, 以免因树 枝阻挡红外线造成的报警。 6.4.2 每季度检查报警及联动控制柜、面板标志指示灯、按钮开关、警铃及 手动报警按钮等是否完好,对玻璃片缺少、设备缺损进行更换。对于经常 报警或故障的探头进行清洗工作一次, 清洗后不能恢复正常的需进行更换。 6.4.3 每半年总结这季度内发生的故障或问题,对于经常性出现故障的设
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备,进行更换。 6.4.4 对突发故障 30 分钟内赶到现场,排除故障。对于设备损坏严重需要 更换的,应及时修复。 7 相关记录 7.1 7.2《工作联系单》 7.3《停水/电/热/气/空调/试消防设施申请单》 7.4《设备、设施巡视记录》

十五、房屋管理规定 1 目的 为了保证房屋使用正常,保证公共区域和建筑完好。 2 范围 适用于浙江文邦物业所辖项目各工程维修中全部房屋。 3 管理规定 3.1 房屋完损评定 3.1.1 每年对现有房屋进行一次完损等级评定。 以确定房屋的完好或损坏程 度,对于新接的物业,以对物业的接管验收代替完损等级评定。 3.1.2 公司成立房屋质量评定领导小组,对评定工作进行全面的组织和领 导,这个评定小组包括公司分管领导、部门分管技术人员及项目部房管员 等人员。 3.1.3 项目部应成立评定小组,小组成员一般有 5—6 人组成,包括项目部
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负责人、水工、电工、泥工、木工、电梯工等。 3.1.4 定期组织评定人员进行业务培训, 培训方法要采取理论与实践相结合 的方法。 3.1.5 参加评定工作的人员一定要了解评定方法及标准,还应有高度的责 任感,严格的组织纪律。既做房屋质量评定员,又做宣传员,随时向住户 宣传房屋评定的目的、意义和方法,取得住户的支持和配合。 3.1.6 在现场查看时,必须十分注意安全工作,以防止发生意外事故。 3.1.7 房屋完损等级的汇总统计工作采用逐级自上而下的方法进行。 3.2 公共建筑设施的保养程序 对公共建筑设施的保养采取日常维护和年度保养相结合的方式进行。维修 班长制定《公共建筑设施保养计划》 ,按计划进行设施的清洗、更换、刷油、 修补,并做好《公共建筑设施保养记录》 。每年还应进行一次《房屋完损等 级评定》 ,以上资料全部放入房屋管理档案中保存 3.3 房屋维修回访制度 3.3.1 各项目部指定专人负责组织定期的维修情况的检查工作, 并作为回访 工作记录予以保存。 3.3.2 对房屋的大缺陷、屋面漏水、外墙开裂 专人定期仔细检查,并做专项记录。 3.3.3 值班人员当收到业主对维修后仍存在缺陷的再次投诉时, 必须立即报 告工程部,工程部应在 24 小时内安排特殊回访,并及时与开发商取得联系 并督促返修。 4 相关质量记录
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4.1《完损定级评定表》 4.2《建筑登记表》 4.3《公共设施保养计划》 4.4《公共设施保养记录》 4.5《房屋分幢评定表》

十六、监视和测量装置的管理规定 1 目的 对监视和测量装置、试验设备进行控制,校准和维护,确保装置的测量精 密度和准确度以满足使用要求,从而保证维修和管理服务的质量。 2 范围 适用于浙江文邦物业所辖项目所有与控制服务质量有关的监视和测量装置, 包括设备上的各种仪表。 3 职责 3.1 3.2 项目工程部负责按规定时间对监视和测量装置的校准、保管、使用和

3.3 项目管理部品质,负责监督检查检定计划的实施。 4 工作内容和要求 4.1 检验、测量和试验设备的购置 (1) 购置计划的申请及审批 依据服务的需要,由项目工程部提出设备购置申请,并合理选型,呈文报告
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的书面形式报项目总经理审核,并由公司总经理批准。 (2) 按审批结果由各项目管理部实施采购,采购过程按《采购控制程序》 要求执行,采购的设备必须符合产品检测的技术要求。 (3) 工程部验收人员对采购的设备或装置必须验证采合格证、 产品说明书、 装箱清单和其它技术资料,验收人员要核对规格型号、数量、附件等。 (4) 工程部对在用的测量装置建立《测量装置及计量器具台帐》 ,并 负责送法定计量检定部门进行检验校准,经检测合格以后方可投入使用。 经校准不合格的设备,应及时查明原因,并由采购人员办理更换或退货。 (5) 由工程部保存好检测装置的技术资料、 检验合格证及校准证书等记录, 根据需要,也可由使用人保存。 4.2 日常使用和管理 (1) 测量装置及检测设备由专人管理。 (2) 按《国家计量检定规程》的有关规定,每年应编制《测量装置及计量 器具检定计划》 ,对检验、测量和试验设备,进行周期校准、检验、确保测 量和试验设备的量程和精度,满足测试任务和技术规范的要求。 (3)根据检定、校准结果对设备进行标识,并记入台帐和保留合格证明。 (4) 本公司自行校准的设备, 由工程部编制自校规程, 由工程部主管审核、 项目经理批准。 (5) 设备除按规定周期检定、校准外,各级检测人员要进行不定期自检、 保养,以确保其功能正常、性能良好、量程和精度满足检测规范要求。 (6) 当检验、测量和试验设备功能丧失或损坏,达到报废条件时,应根据 检定结果提出报废建议,报项目管理部审批,办理报废手续。
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(7) 对暂时不使用的设备,应进行封存,定期保养,并做好记录和标识。 (8) 长期未使用的设备,在启用时应先校准,合格后方准使用。 (9) 当发现检测设备不符合要求时,按规定送法定计量单位进行校准。对 以往的测量结果的有效性应重新进行评价,并做好记录。 (10) 检验、测量和试验设备在使用中,应防止设备因操作使用人员调整不 当而使其校准失效。 4.3 在电气设备调试时,所使用的计算机软件在初次使用前,确认其满足预 期用途的能力。 4.4 测量装置及检测设备的搬运、贮存和保养 (1) 操作人员在搬运检验、测量和试验装置时,应按装置使用说明书要求 妥善包装防护,防止损坏设备。 (2) 保持检验、测量和试验装置良好的存放条件,注意防尘、防盗、防潮 并按规定进行保养。 (3) 检验、测量和试验设备经搬运贮存后,使用时如发现异,不论设备是 否到检定周期,均要重新进行检定,合格后方准使用。 5 相关文件 5.1《记录控制程序》 5.2 国家有关计量检测的有关规定 6 质量记录

6.1 测量及检测装置台帐 6.2 测量及检测装置检定计划

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十七、 设备节能办法 1.目的 重视节能的重要性,在物业管理活动当中达到节能降耗的要求,同时为公 司节约管理成本。 2. 范围 适用于浙江文邦物业所有管辖小区项目部的节能降耗管理。 3.职责 3.1.重视节能的重要性,让每位员工都了解节能是工程管理之重要内容。 3.2.工程部各专业管理人员要了解主要用电设备的数量、运行情况。 3.3.了解各种能源的收费标准。 3.4.指派专人负责节能工作的检查、督促。 3.5.推广节能观念、意识和方法。 3.6.不断对用电、用水及其它能源消耗情况及节能效果进行分析、调查, 使之不断完善。 3.7.应用物业自动化控制进行管理,根据季节、时间变化,时刻调整。 3.8.加强保温材料的维护保养。 3.9.空调风量根据季节、时间、客人感觉随时调整。 3.10 照明线路的布置及调整。

4 相关节能要求 4.1 灯具的选择(节能灯、日光灯带功率补偿器) 。 4.2 升降梯/电扶梯的智能管理。 4.3 采用节能开关控制照明: 4.3.1 声控开关 4.3.2 光控开关

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4.3.3 时间控制开关

4.3.4 延时控制开关

4.4.合理使用设备,使其最大限度的达到工作效率,例如;变压器最合理 的工作:负载是 80~90%,这时它各方面的利用率最佳。 4.5.使设备保持良好的运行状态。 (润滑、密封等) 4.6.采用节能水龙头。

十八、突发事件处理流程 (一)制冷机紧急处理程序 1、跑水 当制冷机运行中发生跑水时, 值班人员应首先停止循环泵的运行, 在判明 泄漏点后,关闭最近的控制阀门,在确定无泄漏点后,开启备用冷机,同时通 知维修人员进行修复。 2、断电 当制冷机运行中突然断电时,值班人员应首先检查控制柜是否有电,如 不是停电原因造成停机,立即查看冷机显示屏内显示的故障代码,查明故障 内容,如属电压低,应及时与供电部门联系,问清原因后,如果短时间内电 压不能恢复正常,立即通知负责人,负责人应及时通知楼内业户停机原因。 如故障显示为冷机内部系统出现问题,应立即通知维保厂家来人检修,同时 告知负责人事情经过,经负责人批准后,开启备用冷机。 3、泵故障 当制冷机运行中循环泵发生故障时, 值班人员应首先关闭有故障的循环 泵,及时启动备用的循环泵,以保证制冷机的正常运行。 通知维修人员检修 循环泵,同时告知负责人事情经过,以便查清事故原因,分清责任。
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4、机组不制冷 当制冷机运行中制冷效果下降时,值班人员应检查机组内的吸、排汽压 力是否正常,如果压力过高,应停止运行,通知维保厂家来人维修。同时告 知负责人事情经过,经负责人批准后,开启备用冷机。 当制冷机发生故障时, 有关负责人应及时通知工程部领导, 有关负责人会 同维保人员对事故原因进行分析,未经主管领导批准或主管领导不在现场, 任何人不得擅自启动已有故障的冷机,或修改冷机的技术参数。当事故处理 完毕后,有关负责人填写《紧急情况处理记录表》 。并向部门经理汇报事故 的原因、经过、责任及处理结果。 (二)空调机组紧急处理程序 1、跑水 当空调机组运行中发生跑水时,值班人员应首先查明泄漏点,立即关闭 空调机组的控制阀门,通知维修人员进行修理,如短时间内无法修复,应及 时告知受影响的业户,说明情况。 2、断电 当空调机组发生断电时, 值班人员应首先检查控制柜是否有电, 如不是停 电原因造成停机,通知维修人员进行修理,如短时间内无法修复,应及时告 知受影响的业户,说明情况。 当空调机组发生故障时, 有关负责人应及时通知工程部领导, 事故处理完 毕后,负责人填写《紧急情况处理记录表》 。并向部门经理汇报事故的原因、 经过、责任及处理结果。 (三)配电系统紧急处理程序
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1、停电 当配电系统运行中,突然发生断电时,配电室值班人员应迅速判断事 故原因,如属外线故障,值班人员应向供电部门反映并询问原因及恢复时 间。值班人员应立即通知负责人,负责人及时通知辖区内各业户,告知停 电原因及时间。同时,工程部应派人及时查看电梯内是否有人被困,在确 保安全的情况下疏散乘客。当辖区内断电时,工程部应及时通知保安部、 消防中控室,加强巡逻,防止偷盗、抢劫和火灾等事件的发生。当接到供 电部门预先通知辖区内暂时停电,值班员应立即通知负责人,负责人应及时 通知辖区内各业户,并在入口或大厅内张贴停电通知,告知停电原因。 2、触电事故 当发生有人触电事故时, 应立即抢救, 首先应断开与触电者有关的电源开 关, 用相适应的绝缘物使触电者脱离电源, 现场可采用短路法使断路器掉闸或 用绝缘杆挑开导线等。脱离电源时须防止触电者摔伤。 3、局部断电 当辖区内设备故障造成局部或全部断电时,应在保证安全的前提下由维 修人员查找故障原因。在排除故障后及时恢复供电。并通知负责人,负责人及 时通知辖区内各业户,告知停电原因及时间。如短时间无法排除或难以自行 处理时,工程部应及时提出应急方案。 4、配电系统停送电操作程序 在进行停送电道闸操作时,应首先按照操作票的内容,详细核对操作 设备的编号及断路器的运行状态。在停电时:拉开断路器后,先拉负荷侧 隔离开关,后拉电源侧隔离开关。而且各方面至少有一个明显的断开点,
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使操作人员处于停电设备的范围内工作, 并与带电部分保持规定的安全距 离。 验电时: 对检修设备或施工的进出线的各相进行校验, 确认设备无电, 验电时,应在有人监护下进行。必须使用电压等级合适,经试验合格、实 验期限有效的验电器。挂地线时:对于可能送电至停电设备的各方面(包 括线路的各支线)或停电设备可能产生感应电压的各部位,都应挂地线, 并应挂在工作地点可以看得见的地方。 5、挂、拆地线的操作程序: (1)挂地线时,应先接好接地端,后接导地端。在多层线路上挂地线时, 应先挂低压,后挂高压;先挂“地”后挂“火” ,先挂下层,后挂上层。 拆地线时,与上述程序相反。 (2)挂、拆地线时,应使用绝缘棒。 (3)在带有电容的设备上挂地线时,应预先对设备进行放电。 (4) 必须使用截面不小于 25 平方毫米的多股裸铜导线做地线并采用专用 的线夹固定在导体上,禁止用缠绕的方法进行接地或短路。 (5)地线与检修部分之间不应连接有开关或熔断器。悬挂标示牌和装设 临时遮拦时,根据现场工作实际情况,确定应挂的标示牌种类,并应认真 执行调度员的命令和工作票上规定的悬挂地点和拆除手续。 6、悬挂标示牌和装设遮拦的规定: (1)在配电室内部的停电工作:在一经合闸即可送电到工作地点的断路 器或隔离开关的操作把手上,均应悬挂“禁止合闸、有人工作! ”的标示 牌。 (2)部分停电工作:工作地点距邻近带电部分小于规定的安全距离时,
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应装设临时遮拦。 7、送电时: (1)工作负责人应会同值班员对设备进行检查,特别要核对断路器、隔 离开关的分、合位置是否符合工作票所填写的实际情况,核对无误后,双 方在工作票上签字; (2)拆除临时遮拦、临时接地线和标示牌,恢复常设遮拦、换挂“标示 牌”等; (3)清点现场工具和材料,不应有遗漏; (4)工作负责人对工作范围进行全面检查,认为无问题后宣布工作终结, 待全体工作人员撤离工作地点后,方可办理送电手续; (5)送电后,工作负责人应检查设备情况,运行正常后才可离开现场。 8、低压带电工作的操作程序: (1)工作中应有专人监护。使用的工具必须带绝缘柄,严禁使用锉刀、 金属尺和带有金属物的毛刷、毛掸等工具; (2)工作时应站在干燥的绝缘物上进行,并带手套和安全帽,必须穿长 袖衣; (3)低压接户线工作,应随身携带低压试电笔; (4)在带电的低压配电 装置工作,应采取防止相同短路和单相接地的隔 离措施; (5)在带电的电度表和继电保护二次回路上工作时,要检查电压互感器 和电流互感器的二次绕组原接地点应可靠。断开电流回路时,应事先将电 流互感器二次的专用端子短路,不许带负荷拆、入表尾线。 当配电系统发生故障时,有关负责人应及时通知工程部领导,当事故处
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理完毕后,负责人填写《紧急情况处理记录表》 。并向部门经理汇报事故 的原因、经过、责任及处理结果。 (四)电梯紧急处理程序 1、停电 电梯运行中突然停电时,工程部接到通知后,救援人员应立即赶往现场, 判明停靠位置,并告诉乘客不要慌乱,保持镇静。同时派人赶往机房,首先, 切断动力电源,防止突然来电后,造成对乘客不必要的伤害。如果非供电部门 原因,应通知维修人员,检查停电原因,如停电时间较长,要在电梯门口悬挂 “正在维修暂停使用”的警示牌。 2、困人处理 当援救人员得知电梯不开门,把乘客困在轿厢里时。应立即赶到现场与 轿厢里的人员联系。安慰轿厢里人员要冷静。通过检查,判断故障发生在哪一 层后,救援人员到机房拉掉电源,用手盘车,使轿厢进入平层位置后,在安全 可靠的疏散乘客。 3、不运行 当发现电梯已发出运行信号(上或下信号灯亮)而停在某楼层关门后 不动。首先检查是否门关到位或有杂物阻塞电梯门。去除杂物电梯门关严 后仍不动,检查该层“召唤”按钮或轿厢内“开门”按钮是否被卡住?检 查后发觉没有卡住,工程部应立即通知电梯维保人员赶到现场,并在电梯 门口悬挂“正在维修暂停使用”的警示牌。 同时告知有关领导, 任何人发现电梯不运行时, 都有义务马上通知工程部, 4、手动调节
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使用三角钥匙开启层门时,需将三角钥匙插入层门上的钥匙孔、旋转 后打开层门,切勿用力过猛,并看清轿厢是否停在此层,以免发生意外。 (注:三角钥匙使用者必须持有劳动安全部门颁发的安全操作证) 。转动 钥匙,同时向下压电梯控制柜门,即可打开;调整按钮至“有司机” ( “有 司机”与“无司机”相对应)调整按钮至“独立” ( “正常”与“独立”相 对应) ;使用时,先选择要去的楼层,相应楼层指示灯亮后,才有关门动 作;楼层指示如果按错,只需将电梯按钮调整至“停止”即可取消( “运 行”与“停止”相对应) ,然后在调回“运行”状态。关门时,需要长时 间按“关门”按钮,直至门完全关闭,否则,门自动打开手动状态下,梯 内必须有专人职守,不得离开;使用后,将调整过的按钮全部恢复到“有 司机” 、 “正常” 、 “运行” ;经检查无误后,不需要钥匙,直接向上托起控 制柜门,入槽后推到头即可。在使用人的任何一次离开之前,使用人必须 将电梯调整回自动状态,并应确保正确无误。 当电梯发生故障时,应及时通知有关人员,有关人员会同电梯维保人 员对事故原因进行分析,当事故处理完毕后,有关人员填写《紧急情况处 理记录表》 。并向工程部主管汇报事故的原因、经过、责任及处理结果。 (五)生活水系统紧急处理程序 1、停水 当辖区内生活水系统接到停水通知时,值班人员应立即向负责人汇报, 负责人及时以书面的方式通知辖区内各业户, 告知停水原因及时间。 并及时采 取应急方案。 2、跑水
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当辖区内发现或接到跑水通知后,负责人和维修人员应立即赶到事故现 场, 立刻关闭距离漏水部位最近的水源阀门及电源, 水源关闭后及时修理漏水 部件, 检查周围环境是否有设备、 线槽等被水浸泡。 若漏水部位在业户房间内, 应协助业户将被水浸湿的物品进行转移、安置,通知保洁人员将积水排干,并 向业户说明漏水的原因, 如果漏水给业户造成了一定损失, 工程部负责对事故 现场进行拍照、记录、查明事故原因。以作为今后赔偿业户损失的依据。如漏 水严重时,应通知保安部协助封堵电梯厅、配电室、强电竖井、电话机房以及 其他重点部门。 同时将电梯升至最高点并关闭, 以免被水浸湿重要部件造成损 失, 3、投毒 七层以下属市政管网,在楼内没有开放口,无法投毒。八层以上由水 泵房变频泵供水,为防止投毒,水泵房大门锁及水箱锁的钥匙由工程部专 人负责,每天定期巡检,确定锁好门后,方可离开。如发现因饮用非饮用 水中毒事件,应保护现场,并通知有关部门. 4、断水 当发现楼内断水时,工程部应立即派人检查断水区域,判明是高区还是 低区,如属低区断水,应与上一级供水部门取得联系,通知派人维修,如果是 高区断水, 派人检查是补水泵的问题还是水箱的问题, 及时维修。 如断水问题, 短时间内无法恢复。应及时通知楼内受影响的业户,告知断水原因,及恢复时 间。 当生活水系统事故处理完毕后,负责人填写《紧急情况处理记录表》 。并 向部门主管汇报事故的原因、经过、责任及处理结果。
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(六)机房火灾紧急处理程序 配电室 配电室全年运行,是小区的重要部位,机房内配备有灭火器一箱,机 房内不得使用明火,机房内 24 小时有电工值班。机房内不得存放杂物, 平时注意清扫,禁止吸烟。如发生火灾,应使用“1211” 、干粉等灭火器灭 火,并通知保安部、消防中控室协助灭火。 (七)易燃气体、瓦斯泄漏紧急处理程序 1、当收到怀疑泄漏易燃气体报告时,应及时通知主管负责人和保安部,并尽 快赶到现场查看原因。 2、抵达现场后,要谨慎行事,敲门进入后,不可开灯、开风扇及任何电器设 备,必须立即打开所有门窗,关闭天然气或煤气阀门。严禁现场吸烟 。 3、通知所有人离开现场,有关人员到场检查,保安部负责劝阻围观人员撤离 现场。 4、如发现有受伤不适者,应小心妥善处理,等待救护人员及警务人员抵达现 场。 5、巡视人员在平时巡检时应提高警惕。遇有不寻常气体味道时,应及时检查。 对天然气及煤气阀门的位置、开关方法应了解和掌握。 6、将详细情况记录下来,尽快呈报主管负责人。 (八)停电紧急处理程序 若发生停电,工程部配电室值班人员应保持冷净,首先检查设备,确 定是外线停电还是内部故障停电。 1、 外线停电:
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(1)打电话联系供电局小区变电所,询问停电原因,停电时间,何时恢 复,并做好记录。 (2)如果接到电梯困人的呼叫,应立即赶赴现场,采取措施,按照《电 梯救困流程》处理,防止危险情况发生。 (3)打电话通知物业公司管理处,工程部。 (4)通知客服部及时告知业主。 (5)将情况及时汇报公司经理。 (6)由配电室和领班以书面的形式记录突发停电事情经过。 2、内部故障停电: (1)检查停电原因,按《内线故障处理程序》执行。 (2)通知客服部及时向业主解释。 (3)如果接到电梯困人的呼叫,应立即赶赴现场,采取措施,按照《电 梯救困流程》处理,防止危险情况发生。 (4)当供电系统紧急故障发生后,领班及时组织人员抢修,并预计修复 时间,并通知客服部。 (5)事故处理完毕后由领班向工程部主管报告事故经过和处理情况。 (6)由主管以书面的形式写出事故报告,上报物业公司总经理。交物业 办公室一份,留一份工程部办公室存档。 (7)做好事故处理过程的工作记录。 (九)停水、水管爆裂时紧急处理程序: 1、工程部接到水管爆裂消息,立即安排维修人员赶到现场。 2、维修人员到达后,立即关闭水源控制阀,悬挂“管道维修,暂停使用标示
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牌” 。 3、维修人员及时将现场状况用对讲或电话汇报工程部办公室。 4、如遇小型故障可以一人处理.修理完毕后,填写维修单,注明所用材料及 情况说明。 5、如遇重大故障,工程部将加派人力和物力组织抢修。 6、 如果有危及到电气设备的, 应马上通知配电室立即断开该事故区域电源。 7、修复后维修人员撤去维修告示牌打开供水阀,及时通知客服部告之业主 正常使用。 8、事情处理完毕后,由主任写出书面报告, 留工程部办公室存档。 (十)发生天然气泄漏紧急处理程序: 1、 工程部值班人员接到煤气泄漏报告时,立即赶到现场,关闭泄漏煤气管道 控制阀,并悬挂“煤气泄漏,严禁火种标示牌” 。通知管理部安排人员看护 现场,疏散围观人员;严防有人吸烟及开关电源引起天然气爆炸。 2、设置警界线,放置: “危险!请勿靠近”的警示牌。 3、值班人员将现场泄漏情况报告工程部办公室。 4、由工程部及时通知物管部,由物管部及时通知受影响的业主。 5、工程部组织人员进行小型故障抢修,遇重大情况立即与天然气公司联系 维修,尽快恢复使用。 6、修复后及时通知物管部告知业主可以正常使用。 7、事后由值班人员写出事故报告,留工程部存档。 (十一)发生火灾紧急处理程序: 1、工程部接到火灾报警后,工程部主管要立即赶到消防中心,接受指令。
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2、工程部办公室人员立即准备,将重要的文件及备份资料马上转移到安全 区域。 3、全体设备维修人员要在现场待命。 4、负责监视水池水位的高低和消防水泵的运行情况,发现问题及时处理。 同时,随时准备人力启动消防泵。 5、值班人员不能离开值班室,以便根据指挥部的火情处理决定通知有关人 员。 6、电工领班带领电工在配电值班室待命,随时处理各种突发问题;根据指 挥部和工程部办公室指令切断电源; 保证消防设备和应急照明设备的供电。

十九、相关表单(见附表)

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