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制度经济学论文


制度经济学期中作业

《对房地产业市场经济的制度经济学分析》

背影如狗

学号:RX-78-02

杭州电子科技大学电子信息学院 浙江 杭州 邮编:310018

对房地产业市场经济的制度经济学分析
背影如狗 (杭州电子科技大学电子信息学院 浙江 杭州 邮编:3100

18)

一、引言
今年 3 月份的时候, 我曾经和好友讨论过一个严肃问题——“三人行必有我 师还是未必有我师” 。当时我们坐在超市对面的椅子上,两人激情慷慨,恣肆汪 洋, 谈天说地, 唾沫星子满天飞。 从最开始的 “三人行必有我师还是未必有我师” 谈到人生与理想,制度与现状,未来的发展,民族的走向,真可谓挥斥方遒,睥 睨众生。但是谈着谈着,我们还是谈到了最现实的也是最主要的话题——女人。 我始终相信(我也经常这么做) ,一群男性们聚在一起闲谈时,话题的道德水准 一般会呈指数性下降, 而我们两个正处于思春期的荷尔蒙分泌旺盛的小处男之间 的谈话,则是完全可以用无下限来形容。不过无下限归无下限,有些东西还是值 得玩味的,当我们由女人最终谈论到房子时,话题里不可避免的多了一些严肃。 ——娶不起的媳妇买不起的房。

其实,说是娶不起媳妇,其实主要原因是买不起房。最近国家出台了一系列 相关政策,又是二手房转让受限又是加收 20%的税,目的就是控制房价。政策的 合法性和有效性暂且不谈, 至少这说明国家也认识到了, 现在的房价是有问题的, 而且根据托克维尔的理论, 当事情发展到政府本身都下大力气解决时,说明这问 题已经很严重了。房子价格这种事,大家心里都明镜似的,仅以沈阳为例,现在 在沈北开发区的房子,一般都是 8000 一平米,差一点的也要 6000 一平米,若是 市内繁华地段,价钱绝对过万,这还不算学区房。像杭州这种旅游城市我就不提 了,北京钓鱼台新开盘的房子,一平米 30 万,那里一个厕所够在三线城市买个

三室两厅,顺便包个二奶了。这么高的房价肯定是有问题的,不管政府作出怎样 的报告,引用的是什么样的经济学理论,编织出怎样搞笑的数据,像我这种普普 通通老百姓的感受是最直接,这个感受就是——房子真心买不起。

二、房价为什么这么贵
那么,为什么房价这么高呢?现在有一种挺流行的说法,叫“丈母娘抬高了 房价” 。确实听起来非常有道理,特别是对于我这种即将步入社会或者刚刚步入 社会的还幻想有一段美好爱情并且一直走到白头的人来说, 丈母娘简直就是万恶 的化身。我相信一定有很多人和我一样经常腹诽: “嫁个闺女还要包车包房,特 么现在房子多贵啊老子奋斗 20 年都不一定买的下来你丫不就是有个闺女吗你有 闺女你最大啊! ”但是腹诽归腹诽,怨气发出去之后,冷静下来我们必须认识到, 其实丈母娘的用心也无可厚非。 现在几乎家家只有一个孩子,谁家的孩子不是像 宝贝一样含在嘴里怕化了捧在手里怕摔了?退一步说,就算不是只有一个孩子, 自己的亲生骨肉, 谁不想让孩子有一个安稳可靠的归宿?我们的父辈没有多少人 经历过自由恋爱, 一般都是走相亲路线,在七大姑八大姨居委会办事处大妈的牵 线下认识的,然后就在一起了,所以有很多父辈的人都说过“其实你要是结婚超 过十年了跟谁过都差不多 (或者说都一样差),夫妻间感情更多是靠日后的相处 ” 和孩子培养出来的。秉承着这样的认知,丈母娘自然觉得在安稳的归宿面前,所 谓的爱情,不过是渣渣。一句“爱情能当饭吃吗?! ”不知拆散了多少对鸳鸯。 所以,说丈母娘抬高了房价,情理上讲有些冤枉丈母娘。

那么, 是房地产业的企业家抬高了房价吗?好像也很有道理。网络上不止一 次的爆出房地产开发业有多么惊人的利润,企业与政府之间的关系多么错综复 杂,我国房地产市场存在多么大的扭曲,房价虚高,高档房比例过高,房地产市 场缺乏竞争,资金流入过大等等等等··· ···这些好像都是房地产企业家干的。 如果他们少挣一些钱,有些良心,房价不就降下来了吗?!你们都这么有钱了, 少挣一点会死啊?! 给我们留条活路!!——刚才这句话绝对可以说是广大百姓 ! 的心声,如果聚众游行时在万科大楼前喊出来,绝对一呼百应,搞不好还会发生

群体事件。但问题是,企业家真的错了吗?

其实,企业家是什么?企业家是商人,商人逐利是其天性,就像狼吃肉狗吃 屎一样。下至街边地摊老板,上至苹果总裁,哪个商人不是尽可能地追求利润? 所以,卖方希望尽可能抬高物价是天经地义的。但是这个观点很难被人接受,也 许我们可以“知道”甚至“明白”但就是不“接受” ,主要原因,是我们嫉妒。 纵观中国的历史,商人的角色一向是被丑化、抨击的,从士农工商的排序到“打 倒走资派” ,商人在中国传统文化中一向就是一个道德水准低下的人,而在古代 那个敦风化,崇人治的社会里(其实人治这一点现在也差不多) ,说一个人道德 水准低下可比骂一个人笨侮辱人得多,因此很多商人努力读书长学问(或至少装 作有学问) ,把自己打造成“儒商”的形象,也算是那个年代的“企业形象”了。

那么为什么我们嫉妒商人?因为我们穷怕了。其实穷并不十分可怕,可怕的 是你认识到自己穷,也就是“人比人得死,货比货得仍”的内核——有评判标准 才有评价。人类都希望自己的生活好一点,再好一点,所以过得好不好就可以成 为评判标准, 具体的吃什么穿什么用什么住什么都是技术性问题了。商人遵从了 市场经济的古老法则,生活有了提升,自然引起了别人的羡慕和向往,但这不是 统治阶级所希望看到的, 统治阶级最喜欢的是一群唯命是从的被统治者,换句话 说, 维稳。 尤其是农耕文明, 耕农是必须听话的。 对于军人可以提供功勋与荣誉, 用纪律约束, 对于读书人可以用功名牢牢控制,对于农民用天恩浩荡苛收杂税基 本就够了,反正他们成不了气候,可是对于人民生活不可或缺的商人的控制,好 像就不那么方便了,于是,在像商人施加更多的税的同时,从道德上谴责他们, 以悠悠之口替孤解忧,没什么成本,有很大的作用,稍微放宽一点限制就是天恩 浩荡, 换我我也这么做。 而这恰恰迎合了普通百姓 “你穷我也穷大家都是好兄弟” “我穷你不穷我富不了你也别想好”的思想,这种“你好我就让你好不了”的民 族劣根性是根植于华人骨子里的,很少有人意识到,更少有人能不受其影响,好 像在可预见的将来也没人能改变。所以老话经常讲: “枪打出头鸟” “隐忍” “低 调” “闷声发大财”说的都是这个事。如果能认识到追求幸福生活并不是可耻的, 而且尽可能低的压抑自己对富人的仇视,就会发现,说房地产业的企业家抬高房

价,好像也有点冤枉企业家。

三、什么导致价格上升
由以上的论证可以看出, 企业家和丈母娘的需求是正常而合理的,但是房价 显然是不合理的, 那么为什么会出现这种情况呢?是供需关系造成的。先从买卖 双方都关心的价格入手,没有买方愿意出高价,卖方不可能抬价,价格是买方与 卖方共同决定的。 “供需决定价格”是经济学的铁则。开发商向上抬价,这没有 问题,是其天性,所有的卖方都想提升价格。市场经济中,企业的任务是追求利 益,通过赚钱为人民服务,为了赚更多的钱,就必须比别人提供更好的服务,这 样不知不觉就为人民服务了。或者说想赚钱,就得为人民服务,而在在赚钱的同 时,人民得到了服务。真正意义上的市场经济之所以能改善人民的生活,原因就 在这里。 既然卖方都想提高价格, 价格会不会太高?不会的, 因为有需求在限制。 卖方生产任何东西都不是为了让自己用的,铁匠打出来的锄头成千上万,但是他 只用锤子就够了;房地产开发这么多楼盘难道都是为了让自己睡觉用的?不可 能。卖方的目的是靠产品获取利润,价格太高,买方接受不了,或者接受的人太 少,赚取的利润不如薄利多销时,价格自然会降下来。

价格永远是由供需决定的,和成本无关。如果价格等于成本,就永远没有利 润,那谁还来操心费力去经营?人们(尤其是女人(我承认我大男子主义而且有 性别歧视) )往往容易误解,以为价格等于成本。这从长远来说是对的,但是当 时的价格只能由当时的供需决定。我国的房价高,根本上是需求旺盛,因为中华 文明是农耕文明,安土重迁,有房子很重要,不像西方游牧、海运文明,可以四 海为家。大多数人买不起,就以为别人也买不起,这是很明显的只站在自己的立 场看问题,就容易出现上文那种怨气冲天的段子。

所以房价高的关键是有人不怕贵,或者说总有买房的人不怕贵,再贵照样买 得起。我国的经济增长率是很高的,每年的财富生产能增加 10%左右,这在西方 国家看来简直是“令人发指,惨绝人寰” 。但是这么多的财富被生产出来,被消

费的并不多,有大约 40%被储蓄起来了,真正有闲钱的,是哪些年均收入远超 10%的收入高的人。他们手中的钱很多,又找不到合适的投资机会,于是他们就 拿自己手里的钱买房,一则保值,二则增值。而这些手里有钱的人,想买大的好 的贵的房子, 开发商为了满足这些主要客户的需求,在土地资源有限的情况下大 量建造高端商品房的, 同时开发商也犯不着为了照顾中下层人民放弃好好的高端 客户而建造利润较低的低档次房屋, 这样导致了从土地到住房对于低端住房的双 重打击,房屋数量减少,需求依然旺盛,价格自然上涨。

四、什么才是幸福的关键
而为什么有人不怕贵呢?因为人家很有钱。 那为什么人家这么有钱?因为现 行制度不健全。有人说主要原因是收入不公平,没错,收入不公平是一个非常严 重的社会问题, 收入的不公平自然会导致供需关系产生改变,会使很大一部分人 的利益受损。 但是不论是我们评判一个人过得好不好还是评判市场经济是不是好 的经济制度, 其标准都是看人民生活是否幸福。 换句话说人民生活幸福才是王道。 但是收入不公平是不是一定会导致人民生活的不幸福?让我们以离我们一衣带 水的香港为例,2002 年时香港基尼系数为 0.45,现在是 0.50,中国内地基尼系 数是 0.45,而且考虑到内地幅员辽阔,诸多自然条件限制,基尼系数这么高好像 还情有可原, 相反香港却占地极小,所以说香港的贫富差距过大人为因素占主要 原因, 也即是说如果你是港人很有可能离你近在咫尺的人工作一天比你一个月挣 得都多。 按说这种情况下港人应该比内地人过的痛苦得多,可是如果现在我们拿 香港普通群众和大陆普通群众的生活质量进行对比,恐怕又是“人比人得死了” , 因为至少人家还能喝到一口放心奶。由此我们可以看出,存在着比贫富差距大、 收入分配不公更影响人生活的幸福感的东西, 那么什么会影响人的幸福感呢?是 能否有一个健全公正的保障个人权利的制度。

五、制度保障市场经济
市场经济的规则建立在双赢的基础上,谁也不能用损人利己的方式获得利

益,损人者必受罚,受罚之后可以继续交易。这要求对于个人的财物必须有坚实 的保护, 亦即私有财产神圣不可侵犯。 私有财产都能受到保护, 那么个人的生存, 受教育,言论自由,甚至选举与被选举权就会逐步建立,也即是说,确立人权。 终于, 我们回到了最根本也是最基础的问题,西方发达国家实行的政治体制就是 一个很好的保障市场经济的制度,其中尤以美国为首,因为从最开始制定《美国 宪法》 的主要人群就是律师种植园主,所以其体制对于私有财产的重视程度肯定 空前的高, 虽然其目的主要是为了保障自己的财产,但是也不妨碍日后别人在争 取自己财富时的公正性。 反观我们现在的中国,大多数财富集中在由 500 个特权 家庭及其亲友网构成的庞大特权阶级中,普通百姓根本没有意识。何为特权?特 权就是可以侵犯他人的利益而不被追究,侵犯程度与特权大小成正比,古代皇帝 对于任何臣子都有生杀予夺的至高权力,现代神木县的一个“房姐”能跳过种种 壁垒在北京搞到户口,这都是特权。特权有着明显的排他性,不仅是特权与人权 之间天生的水火不容,还有特权与特权之间的明争暗斗,因为权利只有这些,想 要更多,别人就得更少,就是一个简单的零和游戏。欧美等国的商品经济是自 18 世纪开始得到迅猛发展的,其民主进程也是同一时期或稍早开始的,正是对 于人权与经济之间的明确认知(或者不管是否意识到,至少人家这么做了)导致 现在欧美发达国家在经济上的主导地位和强盛国力。所以,要想保有真正意义上 的市场经济, 必须消除特权, 若想消除特权, 必须有一个坚实的制度去制衡权力, 束缚压制特权。没有良好、坚实、有力的制度去保障市场经济,维护最基本的也 是最重要的公正,将难以实现真正意义上的“平等,互利” ,看不见的手不仅越 来越看得见,而且会越来越闲不住。因此,制度保障市场经济。


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